❇️معیار افزایش اجاره بهاء بر چه مبنایی باشد؟؟
🖋مهندس محمد علی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ #آرمانشهر
🔹سالی که گذشت با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در مسکن و دیگر کالاها، موجران قیمت رهن و اجاره را در مقایسه با سال قبل با درصد بیشتری افزایش دادند و به‌نوعی واحدهای مسکونی با اجاره‌های سنگین منعقد شدند، این موضوع با وجود ثبات نسبی قیمت سایر مایحتاج برای مستاجران با مشقت همراه بود. مدت‌زمان اندکی بعد از انعقاد قراردادها و اتمام فصل رهن و اِجاره یکباره عنان قیمت‌ها گسسته شد و گرانی فراگیر شد.
🔹افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای خارج از فصل یا در زمان گرانی با افزایش نا متعارفی همراه شد، خصوصا در املاک تجاری. چنین متصور است که امسال با شروع فصل اجاره‌نشینی این‌بار مستاجران با توجه به افزایش قیمت ملک خود از 60 تا 100 درصد و اِحتساب افزایش قیمت دیگر کالاها این تصور برایشان به وجود می‌آید که کرایه‌ها را در این مایه‌ها افزایش دهند. هرچند که افزایش اجاره‌بها نباید از افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها تبعیت کند. این قاعده ناهماهنگ زمینه‌ساز مشکلات زیادی خواهد بود. با توجه به اینکه اکثر مستاجران از قشر کارمند و کارگر هستند و انتخاب آنها برای اجاره‌نشینی از سر ناچاری است، منطقی این است که سیر افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایم و متناسب با افزایش حقوق و دستمزدها تبعیت کند، به‌طوری که توانایی تامین اجاره‌بها را داشته باشند. تحقق افزایش 20 درصد حقوق و دستمزد برای سال آینده در مقابل افزایش قیمت مسکن چه برای خرید و چه برای اجاره با فاصله زیادی همراه است. برابر آمارها حدود یک‌سوم جامعه شهری مستاجر هستند، گرچه ممکن است از این آمار درصدی هم صاحب‌خانه باشند و با اجاره دادن ملک خود و پرداخت اجاره بیشتری در محله‌هایی با شرایط مناسب و مطلوب‌تر اجاره‌نشینی را ترجیح دهند. این آمار یک هشدار جدی و تهدیدی برای آسیب‌پذیری بیش‌ازپیش این قشر از جامعه است، مطمئنا سال آینده مشکلات خیلی بیشتری پیش روی مستاجران خواهد بود و تامین اجاره‌بها ماهیانه راه سختی را پیش روی آنها نهاده است. به‌طوری که بیش از نیمی از حقوق و دستمزدها صرف پرداخت اجاره‌بها ماهیانه خواهد شد و تامین دیگر مایحتاج زندگی برای این قشر با سختی همراه است.
🔹شرایط امروزه طوری شده است که بیش از 90 درصد مستاجران قدرت خرید خانه‌در این اوضاع را ندارند و شرایط به‌گونه‌ای مساعد پیش‌بینی نمی‌شود که درصد قابل‌توجهی از این قشر بتوانند صاحب‌خانه ملکی شوند تا از اجاره‌نشینی رهایی یابند. مطمئنا درصد بالایی از همین قشر پس از اتمام قراردادها در ابتدای تابستان سال آینده با مشکلات جدی‌تر و جدیدتری مواجه خواهند شد. اگر تدبیر اساسی در این خصوص اندیشیده نشود راه دشواری در پیش روی مستاجران و حتی صاحبخانه‌ها خواهد بود. با توجه به تغییر رویه در سیستم بانکی در حذف پرداخت روزشمار سود بانکی تصور نمی‌گردد که این موضوع تاثیر چندانی بر رهن و اجاره داشته باشد زیرا مبلغی که به عنوان رهن گرفته می‌شود به‌صورت سالانه است و معمولا با حذف این رویه منافاتی ندارد. در جایگزینی رهن و اجاره در بنگاه‌ها معمولا 3 درصد محاسبه می‌شود درحالی که در بانک‌ها این پورسانت خیلی کمتر است، بنابراین اکثر موجران امروزی خواهان دریافت کرایه ماهانه هستند تا مبلغ رهن سالانه.
🔹به‌هرروی متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود، همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغییرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.
🔹با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم.
@bistoonnews1
🖋مهندس محمد علی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ #آرمانشهر
🔹سالی که گذشت با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در مسکن و دیگر کالاها، موجران قیمت رهن و اجاره را در مقایسه با سال قبل با درصد بیشتری افزایش دادند و به‌نوعی واحدهای مسکونی با اجاره‌های سنگین منعقد شدند، این موضوع با وجود ثبات نسبی قیمت سایر مایحتاج برای مستاجران با مشقت همراه بود. مدت‌زمان اندکی بعد از انعقاد قراردادها و اتمام فصل رهن و اِجاره یکباره عنان قیمت‌ها گسسته شد و گرانی فراگیر شد.
🔹افزایش اجاره‌بها برای قراردادهای خارج از فصل یا در زمان گرانی با افزایش نا متعارفی همراه شد، خصوصا در املاک تجاری. چنین متصور است که امسال با شروع فصل اجاره‌نشینی این‌بار مستاجران با توجه به افزایش قیمت ملک خود از 60 تا 100 درصد و اِحتساب افزایش قیمت دیگر کالاها این تصور برایشان به وجود می‌آید که کرایه‌ها را در این مایه‌ها افزایش دهند. هرچند که افزایش اجاره‌بها نباید از افزایش قیمت مسکن و دیگر کالاها تبعیت کند. این قاعده ناهماهنگ زمینه‌ساز مشکلات زیادی خواهد بود. با توجه به اینکه اکثر مستاجران از قشر کارمند و کارگر هستند و انتخاب آنها برای اجاره‌نشینی از سر ناچاری است، منطقی این است که سیر افزایشی قیمت‌ها با شیب ملایم و متناسب با افزایش حقوق و دستمزدها تبعیت کند، به‌طوری که توانایی تامین اجاره‌بها را داشته باشند. تحقق افزایش 20 درصد حقوق و دستمزد برای سال آینده در مقابل افزایش قیمت مسکن چه برای خرید و چه برای اجاره با فاصله زیادی همراه است. برابر آمارها حدود یک‌سوم جامعه شهری مستاجر هستند، گرچه ممکن است از این آمار درصدی هم صاحب‌خانه باشند و با اجاره دادن ملک خود و پرداخت اجاره بیشتری در محله‌هایی با شرایط مناسب و مطلوب‌تر اجاره‌نشینی را ترجیح دهند. این آمار یک هشدار جدی و تهدیدی برای آسیب‌پذیری بیش‌ازپیش این قشر از جامعه است، مطمئنا سال آینده مشکلات خیلی بیشتری پیش روی مستاجران خواهد بود و تامین اجاره‌بها ماهیانه راه سختی را پیش روی آنها نهاده است. به‌طوری که بیش از نیمی از حقوق و دستمزدها صرف پرداخت اجاره‌بها ماهیانه خواهد شد و تامین دیگر مایحتاج زندگی برای این قشر با سختی همراه است.
🔹شرایط امروزه طوری شده است که بیش از 90 درصد مستاجران قدرت خرید خانه‌در این اوضاع را ندارند و شرایط به‌گونه‌ای مساعد پیش‌بینی نمی‌شود که درصد قابل‌توجهی از این قشر بتوانند صاحب‌خانه ملکی شوند تا از اجاره‌نشینی رهایی یابند. مطمئنا درصد بالایی از همین قشر پس از اتمام قراردادها در ابتدای تابستان سال آینده با مشکلات جدی‌تر و جدیدتری مواجه خواهند شد. اگر تدبیر اساسی در این خصوص اندیشیده نشود راه دشواری در پیش روی مستاجران و حتی صاحبخانه‌ها خواهد بود. با توجه به تغییر رویه در سیستم بانکی در حذف پرداخت روزشمار سود بانکی تصور نمی‌گردد که این موضوع تاثیر چندانی بر رهن و اجاره داشته باشد زیرا مبلغی که به عنوان رهن گرفته می‌شود به‌صورت سالانه است و معمولا با حذف این رویه منافاتی ندارد. در جایگزینی رهن و اجاره در بنگاه‌ها معمولا 3 درصد محاسبه می‌شود درحالی که در بانک‌ها این پورسانت خیلی کمتر است، بنابراین اکثر موجران امروزی خواهان دریافت کرایه ماهانه هستند تا مبلغ رهن سالانه.
🔹به‌هرروی متغیر مهمی که باعث می‌شود حوزه اجاره مسکن رقابتی و احیانا منجر به افزایش قیمت اجاره‌بها شود، همین افزایش متقاضی اجاره‌نشینی است که متاسفانه در چند سال اخیر این تقاضا مثبت و رو به رشد بوده است. از عمده دلایل افزایش متقاضیان اجاره‌نشینی عدم توانایی آنان در تهیه و خرید واحد مسکونی مورد نیاز خود است که این ناتوانی ریشه در عدم رشد اقتصادی موثر جامعه و هزینه‌های بالای زندگی در سایر بخش‌های اقتصادی خانواده‌هاست. عدم گردش صحیح سرمایه‌های اقتصادی در جامعه و نبود برنامه عملیاتی از سوی متولیان امر اقتصاد مسکن در جامعه ازیک‌طرف و تاثیر متغییرهایی ازجمله نرخ تورم و نرخ سودهای بانکی و همچنین افزایش قیمت مسکن از طرف دیگر می‌توانند در رشد نرخ اجاره‌بها موثر باشند.
🔹با بررسی نرخ تورم اقتصادی که سال‌های گذشته با کاهش محسوسی همراه بوده و نیز با توجه به برنامه کنترل سودهای بانکی و همچنین تثبیت قیمت مسکن طی سال‌های گذشته اما باز شاهد افزایش نرخ اجاره‌بها و متقاضی اجاره‌نشینی هستیم.
@bistoonnews1
❇️معیار افزایش اجاره بهاء بر چه مبنایی باشد؟؟
🖋مهندس محمد علی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ #آرمانشهر
🔹سالی که گذشت با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در مسکن و دیگر کالاها، موجران قیمت رهن و اجاره را در مقایسه با سال قبل با درصد بیشتری افزایش دادند و به‌نوعی واحدهای مسکونی با اجاره‌های سنگین منعقد شدند، این موضوع با وجود ثبات نسبی قیمت سایر مایحتاج برای مستاجران با مشقت همراه بود. مدت‌زمان اندکی بعد از انعقاد قراردادها و اتمام فصل رهن و اِجاره یکباره عنان قیمت‌ها گسسته شد و گرانی فراگیر شد.
متن تکمیلی را در کانال بیستون نیوز مشاهده فرمایید
@bistoonnews1
🖋مهندس محمد علی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ #آرمانشهر
🔹سالی که گذشت با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها در مسکن و دیگر کالاها، موجران قیمت رهن و اجاره را در مقایسه با سال قبل با درصد بیشتری افزایش دادند و به‌نوعی واحدهای مسکونی با اجاره‌های سنگین منعقد شدند، این موضوع با وجود ثبات نسبی قیمت سایر مایحتاج برای مستاجران با مشقت همراه بود. مدت‌زمان اندکی بعد از انعقاد قراردادها و اتمام فصل رهن و اِجاره یکباره عنان قیمت‌ها گسسته شد و گرانی فراگیر شد.
متن تکمیلی را در کانال بیستون نیوز مشاهده فرمایید
@bistoonnews1
🏢رواج مسکن مهر در این ایام
قیمت های فزاینده مسکن مهر در ماههای اخیر ناشی از تقاضای افرادی است که توان مالی برای واحدهای دیگر ندارند
📄یاداشت:محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ اختصاصی #آرمانشهر
🔹اجرای کلان پروژه مسکن مِهر بعنوان مسکن برای قشر ضعیف جوامع شهری با استفاده از زمینهای رایگان و یا خیلی ارزان در حاشیه و حتی خارج از محدوده خدماتی شهرها با مصالح کم کیفیت و بدون داشتن مجری ذیصلاح بنا گردید بطوریکه در ابتدا با تقاضای بسیاری مواجه گردید ولی در حین ساخت و ادامه به نوعی تقاضاها به سردی گرایید و خیلی از متقاضیان که ثبت نام کرده بودند به تکاپوی پیش فروش و فروش واحدهای ثبت نامی افتادند. برای واحدهای تکمیل شده هم به علت دوری از مراکز شهری و خدماتی و نداشتن امکانات زیرساختی و رو بنایی؛ نیز نداشتن سایر کاربریهای لازم در این مجتمع ها ،اشتیاقی برای زندگی در آنها وجود نداشت و خیلی از این واحدها یا خالی بودند و یا به عنوان مسکن دوم استفاده می شدند.حتی شرایط به گونه ای شد که دولت نیز روند تکمیل واحدهای نیمه کاره را تعطیل کرد.
🔹با طغیان گرانی ماههای اخیر به بهانه گرانی ارز و سکه و متعاقب آن کالاهای اساسی ،مصالح ساختمانی و شایعات، مسکن نیز یکباره با افزایش قیمت های تا چند صد درصدی شرایط را به مسیری بُرد که اکثر متقاضیان مؤثر مسکن و افرادی که از طریق وام مسکن متقاضی مسکن بودند مستأصل شدند.
🔹گرانی مسکن در فاز اول توأم با شایعات داغ منجر به تقاضا و عرضه حداکثری گردید و معاملات فراوانی صورت گرفت ،در فاز دوم قیمت ها گران تر شد و این بار فروشندگان از فروش واحدها منصرف شدند با این تصور که با فروش خانه خود فردا روز با افزایش قیمت بیشتر مواجه هستند و با این مبالغ نمیتوانند خانه ای بخرند.در بُحبوحه این گرانی تمام خانه های کُلنگی و در حاشیه و بدون متقاضی و مسکن مهر شهرها و حتی روستاهای بزرگ جان گرفتند و به سرعت توانستند جایگزین واحدهای آپارتمان متراژ پایین در محله های متوسط شوند. در این میان مسکن مهر به لحاظ نداشتن قدمت ساخت و نیز استفاده از مصالح نوین(هر چند کم کیفیت)و نیز شرایط مشابه به آپارتمانها توانست از بی توجهی چند ساله نجات یابد و اعتباری کسب کند.
🔹مسکن مهری که تا سال گذشته حتی اقشار ضعیف جامعه از انتخاب ناچاری آن اِبا داشتند یک شَبه و در تلاطم گرانی های اخیر توانست مجلوب نظر قشر میانی جامعه و متقاضیان مؤثر مسکن گردد و بعنوان مأوای زندگی خیلی از اقشار جامعه که تا قبل از گرانی های اخیر در تکاپوی واحدهای آپارتمان در محلات متوسط و رو به بالای شهرها بودند گردد.در این موقعیت سرمایه های آنها جوابگوی تأمین قیمت تمام شده مسکن نبوده و به ناچار به مسکن مهر که قیمت نسبتاً مناسب تری با دیگر آپارتمانها دارد روی آوردند.این موضوع باعث گردید فروشندگان و مالکان مسکن مهر نیز همپای دیگر فروشندگان سایر محله ها و حتی گامی فراتر قیمت ها را به انتخاب و باب میل خود افزایش دهند.
🔹 با توجه به اینکه متقاضیان این تصور را دارند اگر امروزه خانه ای برای خود مهیا نکنند روز به روز ارزش پول آنها تنزل می یابد و حتی در هفته و ماههای آینده نمیتوانند همین مسکن مهر را هم بخرند.بر این اساس تقاضای آنها برای خرید مسکن مهر افزایش یافت و خرید و فروش در این واحدها رواج یافت.مسکن مهر هم در این آشفته بازار هم از رکود خارج شد هم قیمت فزاینده ای برای خود کسب نمود و چراغ های خاموش این واحدها و بلوک ها در تاریکی ماه های گذشته در این بازار گران روشن شد.لازم به ذکر است تخریب تعدادی از مسکن های در مسیر سیل های اخیر مجددا تقاضا برای افزایش مسکن مهر ایجاد میکند. بطوریکه ارزان بودن این واحدها در مقایسه با دیگر مسکن ها بعنوان جایگزین برای خانه های تخریب شده و آندسته از افرادی که اندک سرمایه ای دارند و منتظر ساخت مسکن و حمایت های دولتی نمی مانند ارزانترین راه جایگزینی است.
#مسکن_مهر
#بیستون_نیوز
@bistoonnews1
قیمت های فزاینده مسکن مهر در ماههای اخیر ناشی از تقاضای افرادی است که توان مالی برای واحدهای دیگر ندارند
📄یاداشت:محمدعلی مهری کارشناس ارشد شهرسازی/ اختصاصی #آرمانشهر
🔹اجرای کلان پروژه مسکن مِهر بعنوان مسکن برای قشر ضعیف جوامع شهری با استفاده از زمینهای رایگان و یا خیلی ارزان در حاشیه و حتی خارج از محدوده خدماتی شهرها با مصالح کم کیفیت و بدون داشتن مجری ذیصلاح بنا گردید بطوریکه در ابتدا با تقاضای بسیاری مواجه گردید ولی در حین ساخت و ادامه به نوعی تقاضاها به سردی گرایید و خیلی از متقاضیان که ثبت نام کرده بودند به تکاپوی پیش فروش و فروش واحدهای ثبت نامی افتادند. برای واحدهای تکمیل شده هم به علت دوری از مراکز شهری و خدماتی و نداشتن امکانات زیرساختی و رو بنایی؛ نیز نداشتن سایر کاربریهای لازم در این مجتمع ها ،اشتیاقی برای زندگی در آنها وجود نداشت و خیلی از این واحدها یا خالی بودند و یا به عنوان مسکن دوم استفاده می شدند.حتی شرایط به گونه ای شد که دولت نیز روند تکمیل واحدهای نیمه کاره را تعطیل کرد.
🔹با طغیان گرانی ماههای اخیر به بهانه گرانی ارز و سکه و متعاقب آن کالاهای اساسی ،مصالح ساختمانی و شایعات، مسکن نیز یکباره با افزایش قیمت های تا چند صد درصدی شرایط را به مسیری بُرد که اکثر متقاضیان مؤثر مسکن و افرادی که از طریق وام مسکن متقاضی مسکن بودند مستأصل شدند.
🔹گرانی مسکن در فاز اول توأم با شایعات داغ منجر به تقاضا و عرضه حداکثری گردید و معاملات فراوانی صورت گرفت ،در فاز دوم قیمت ها گران تر شد و این بار فروشندگان از فروش واحدها منصرف شدند با این تصور که با فروش خانه خود فردا روز با افزایش قیمت بیشتر مواجه هستند و با این مبالغ نمیتوانند خانه ای بخرند.در بُحبوحه این گرانی تمام خانه های کُلنگی و در حاشیه و بدون متقاضی و مسکن مهر شهرها و حتی روستاهای بزرگ جان گرفتند و به سرعت توانستند جایگزین واحدهای آپارتمان متراژ پایین در محله های متوسط شوند. در این میان مسکن مهر به لحاظ نداشتن قدمت ساخت و نیز استفاده از مصالح نوین(هر چند کم کیفیت)و نیز شرایط مشابه به آپارتمانها توانست از بی توجهی چند ساله نجات یابد و اعتباری کسب کند.
🔹مسکن مهری که تا سال گذشته حتی اقشار ضعیف جامعه از انتخاب ناچاری آن اِبا داشتند یک شَبه و در تلاطم گرانی های اخیر توانست مجلوب نظر قشر میانی جامعه و متقاضیان مؤثر مسکن گردد و بعنوان مأوای زندگی خیلی از اقشار جامعه که تا قبل از گرانی های اخیر در تکاپوی واحدهای آپارتمان در محلات متوسط و رو به بالای شهرها بودند گردد.در این موقعیت سرمایه های آنها جوابگوی تأمین قیمت تمام شده مسکن نبوده و به ناچار به مسکن مهر که قیمت نسبتاً مناسب تری با دیگر آپارتمانها دارد روی آوردند.این موضوع باعث گردید فروشندگان و مالکان مسکن مهر نیز همپای دیگر فروشندگان سایر محله ها و حتی گامی فراتر قیمت ها را به انتخاب و باب میل خود افزایش دهند.
🔹 با توجه به اینکه متقاضیان این تصور را دارند اگر امروزه خانه ای برای خود مهیا نکنند روز به روز ارزش پول آنها تنزل می یابد و حتی در هفته و ماههای آینده نمیتوانند همین مسکن مهر را هم بخرند.بر این اساس تقاضای آنها برای خرید مسکن مهر افزایش یافت و خرید و فروش در این واحدها رواج یافت.مسکن مهر هم در این آشفته بازار هم از رکود خارج شد هم قیمت فزاینده ای برای خود کسب نمود و چراغ های خاموش این واحدها و بلوک ها در تاریکی ماه های گذشته در این بازار گران روشن شد.لازم به ذکر است تخریب تعدادی از مسکن های در مسیر سیل های اخیر مجددا تقاضا برای افزایش مسکن مهر ایجاد میکند. بطوریکه ارزان بودن این واحدها در مقایسه با دیگر مسکن ها بعنوان جایگزین برای خانه های تخریب شده و آندسته از افرادی که اندک سرمایه ای دارند و منتظر ساخت مسکن و حمایت های دولتی نمی مانند ارزانترین راه جایگزینی است.
#مسکن_مهر
#بیستون_نیوز
@bistoonnews1
Telegram
attach📎