Давно не выходила подборка достойных Telegram-каналов о недвижимости. И зря, накопилось очень много интересного:

🟡Whitewill — канал от топ-агентства недвижимости Москвы – лучшие по продажам у 18+ застройщиков. Подскажем, как в 2025 купить квартиру в рассрочку 0% с первоначальным взносом 5-10%. Делимся эксклюзивами с реальными скидками до 20%, которых нет в открытом рынке.

🟡А101 про бизнес — Канал, который помогает развивать бизнес в Новой Москве. Здесь эксперты А101 делятся инсайдами, кейсами и новостями предпринимательской сферы - всё это при поддержке крупнейшего девелопера России. Никакой воды, только четкая аналитика!

🟡«Мы пока просто смотрим»… Дьяченко ВЗРЫВАЕТ базу! Не хитрости, а гарантированные пакеты фишек для переговоров и продающих объявлений – ваш чек на сделку вместо пустых показов!

🟡РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟡ИпотекаРRO І Этажи — свежие новости и полезные материалы. На нашем канале вы найдете: горячие новости из мира ипотеки; аналитику рынка, а также все о рассрочке.

🟡PRObonds — канал про инвестиции в рынок облигаций: аналитика, отраслевые обзоры, нестандартный подход. Учитывая текущие условия на рынке, такой канал должен быть в ленте. Подписывайтесь.

🟡Ипотека в России. Новости и Аналитика — аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot

🟡РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости

🟡Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.
Обязательно подпишитесь на канал, чтобы не пропускать самые важные новости рынка недвижимости, выгодные идеи и акции и разборы жилых комплексов.

🟡«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций». @labirint_investora

🟡Думаете, если есть эскроу, вам всё достроят? Ошибаетесь.
Банк не проверяет качество стройки, а вы всё так же рискуете сроками, деньгами и нервами. Анна Петровская — юрист с 23-летним судебным опытом, поможет выйти из любой стройки с деньгами, а не с убытками. Канал для тех, кто не хочет платить дважды!!!

Организаторы подборки TGStar_Agency

🔍SWOT-анализ - это структурированный подход к оценке любого проекта через призму четырёх факторов: Strengths (сильные стороны), Weaknesses (слабости), Opportunities (возможности) и Threats (угрозы). По сути, это ответы на вопросы «что хорошо?», «что плохо?», «что может помочь?» и «что может навредить?».

🎯 Инвесторы в том числе используют SWOT-анализ для принятия взвешенных решений. Метод помогает систематизировать разрозненную информацию и увидеть полную картину рисков и возможностей проекта.

💻 Кстати, я уже писал, что новейшие нейросети в целом неплохо справляются с созданием SWOT-анализа - достаточно загрузить как можно более полные данные о проекте, и ИИ структурированно разложит информацию по четырём категориям. Правда, к ИИшному SWOTу лучше добавить секретный соус: человеческое критическое мышление и специфические экспертные навыки.

🤖 Но сегодня в любой SWOT обязательно нужно включать ответ на вопрос: «как искусственный интеллект повлияет на объект анализа?». Например, вы делаете SWOT-анализ инвестирования в какой-нибудь склад с инвестиционным горизонтом 5 лет. Как в ближайшие 5 лет ИИ может поменять бизнес-модель арендатора и сам проект? Какое влияние может оказать? Фактор ИИ добавлять в угрозы или возможности?

⏰ Очень важно учитывать инвестиционный горизонт. Если он год-два, влияние ИИ может быть минимальным. А вот при долгосрочных вложениях на 10-15 лет игнорирование фактора сверхразума может дорого обойтись.

👍 Спасибо, Кэп!
🔥 В топку ИИ
👀 Мне по 🥁

😱 Лютейшая распродажа апартаментов от ФСК по их проекту «Движение.Говорово» - лучшая антиреклама компании, во всяком случае для инвесторов - с моей точки зрения.

👀 Представляете вы покупаете апартамент в проекте по ~280 т./м2, а через три месяца застройщик устраивает распродажу со скидкой до 50%.

🚩Вот как это называется? Цензурными словами, желательно.

☝️В общем, стоит 100 раз подумать, прежде чем вообще когда-либо инвестировать в проекты ФСК: завтра они могут устроить распродажу и уничтожить стоимость ваших инвестиций.

📑 Жилой Комплекс STONE Rise со ступенчатыми фасадами общей площадью 54 тыс.м2 получил РНС.

📍Место: Москва, Золоторожский вал, вл. 11, стр. 32-34
🚇 3 мин. пешком от ст.м. «Римская» и «Площадь Ильича» 
🛣 3,5 км до Садового кольца, 1,3 км до ТТК

🚩 Вход от ₽19 млн, доступные площади - от 30.1 м2
☑️ Готовность: 2028 год

🏗 Ну и напомню, что на соседнем участке возводится БЦ класса А STONE Римская общей наземной площадью 70 500 м2, из которых офисные помещения занимают 49 500 м2, объекты инфраструктуры 5 500 м2

🏗 Застройщик ФСК в апартаментном комплексе «Движение.Говорово» устроил лютую распродажу. Например, студию 26,95 м2, которая в начале 2025 года стоила ₽8,68 млн (₽322 тыс./м2), стало возможно купить за ₽4,86 млн (₽180 тыс./м2). Скидка составила 44%!

💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.

📊 Предпосылки: инвестиции составят ₽7,24 млн (включая ремонт и меблировку ₽2,7 млн), а через 11 лет можно продать за ₽13,3 млн.

📈 Арендная доходность стартует с 7,4% в первый год и вырастает до 10,5% к концу периода владения. Среднегодовая загрузка прогнозируется на уровне 60-70%, с ростом ADR на 10% ежегодно — с ₽3 700 до ₽8 724 к 2034 году.

⚖️ IRR проекта составляет 11%, ROI — 145%. Показатель NPV при ставке дисконтирования 12% отрицательный (-₽502 тыс.), что говорит о том, что даже со скидкой проект находится на грани рентабельности.

😱 А теперь посмотрим на печальную судьбу тех инвесторов, которые поверили ФСК и купили студию в «Движение.Говорово» по полной стоимости ₽8,68 млн. Их финансовая модель превратилась в настоящий кошмар!

💰 Я посчитал финансовую модель. Она здесь. Расчет достаточно грубый, но +/- реалистичный.

📉 При покупке без скидки общие инвестиции составляют ₽11,05 млн, а прибыль через 11 лет — всего ₽6,72 млн. IRR проекта упал до жалких 5,5%. ROI составляет лишь 61% за 11 лет. NPV при ставке 12% показывает отрицательные -₽4,31 млн.

☝️В общем, инвесторы в Говорово и в шоке, Воронин на яхте и на Мальте.

🏗 Краснодарский застройщик AVA размещает долговые ЦФА!

💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млн., не более ₽525 млн.
🗓 Срок обращения - до июля 2026 года
💸 Ставка - 24% годовых

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Кирпичи лучше
👀 Вижу инвест

Коммерция в центре — не всегда про этажи в Москва-Сити.

Есть и компактные варианты с высоким спросом:
Калашный 5 — смарт-офисы от 13,5 млн ₽ в 3 минутах от Кремля.

Формат: от 10 м² + пользование всем этажом (лаунж, кухня, кофе-точка, переговорки).

Ремонт от студии из Дубая, мокрые точки, климат-контроль, доступ 24/7.

💰 Окупаемость от 5,5 лет
💼 Можно сдавать — арендатора найдут
💸 Рассрочка без переплат, первый взнос от 10%

В продаже 13 лотов
Детали, планировки и расчёты — в боте: https://clck.ru/3N2cfv

Реклама ООО «ДАНИЛОВСКИЙ» ИНН 9725095574 erid:2Vtzqwh6mom

Dura lex! Но теперь это закон.

⚖️ Госдума приняла в первом чтении закон о цифровых платформах (маркетплейсах), который вступит в силу с 1 марта 2027 года.

📑 Этот документ прежде всего должен навести порядок во взаимоотношениях между маркетплейсами и тысячами селлеров, обязывая их строго регламентировать в договорах способы расчетов, порядок заключения сделок и зоны ответственности сторон.

📜 Новые правила потребуют от цифровых платформ внедрения механизма досудебного урегулирования споров, а также передачи данных о продавцах в Федеральную налоговую службу. Помимо этого, маркетплейсы обяжут в установленные сроки уведомлять об изменениях условий договора. И многое другое!

📦 Как известно именно бурное развитие E-commerce последние пять лет служило главным драйвером роста для складского сегмента коммерческой недвижимости и стрит-ритейла (в части помещений ПВЗ).

🧐 Возможно, в результате принятия закона и полупустые торговые центры немного оживут. Но это неточно!

✍️ Буду следить за прохождением закона и напишу, как его итоговая формулировка скажется на рынке недвижимости.

📮Периодически получаю вопросы следующего содержания: «С чего начать начинающему инвестиционному консультанту (инвест-брокеру)? Как запланировать доходы в среднем и сколько времени нужно чтобы раскачаться как профессионал?»

☝️Итак, вы брокер и хотите активно и системно работать с инвесторами, при посредничестве и консультационной поддержке помогать в покупке (и продаже) инвестиционных продуктов рынка недвижимости.

✅ С чего начать?

1️⃣ База проектов. Сейчас на рынке представлено достаточно большое количество инвестиционных продуктов. Строящиеся офисы, доходная загородная недвижимость, доходные апартаменты, ГАБ в секторе стрит-ритейла, коллективные инвестиции, зарубежная недвижимость и т.д. Это позволяет создать достаточно обширный портфель проектов с разным риск-профилем, подходящий разным инвесторам. Необходимо подписать агентские договоры с компаниями, которые продают инвестиционные проекты.

2️⃣ База инвесторов. Если совсем кратко, то инвесторы рядом с нами: необходимо лишь отделить инвесторов от неинвесторов, определить их риск-профиль и предложить инвестиционные продукты из своей базы. С точки зрения привлечения инвесторов: реклама, построение личного бренда, нетворкинг и т.д.

3️⃣ Повышение экспертности. Инвесторы покупают вашу экспертизу, поэтому чем более информированный и погруженный в отрасль эксперт будет с ними взаимодействовать, тем выше будут результаты советника, инвестиционного консультанта и выше удовлетворенность инвесторов от сотрудничества. Этот момент может быть решен через дополнительное обучение, прежде всего в сфере инвестиционного анализа, но и также продаж, психологии, маркетинга и т.д.

🗓️ Действующим агентам по недвижимости перейти к продаже инвестиционных продуктов намного проще, чем людям без опыта. Если уже есть компетенции в сфере купли-продажи недвижимости, то переход может занять менее полугода и даже быстрее - я знаком с такими кейсами.

👉 Если тема интересна, ставьте 🔥, напишу ещё.

#советникинвестора

Краудлендинг: микро-рынок с маленькими бедками

💰 Краудлендинг - это когда частные инвесторы через специализированные платформы кредитуют малый и средний бизнес (в том числе девелоперов недвижимости) под высокие проценты. Деньги в рамках краудлендинга получают компании, которым банки часто отказывают в кредитах.

📉 Майские данные показали сложное положение отрасли: объемы выдач снизились до ₽1,75 млрд рублей - до уровня мая 2023 года (₽1,77 млрд). Это падение на 20% за месяц с апрельских ₽1,98 млрд и на 30% к маю 2024 года (₽2,5 млрд). Количество активных инвесторов сократилось с 60 тысяч до 37 тысяч человек. Рынок буквально тает на глазах.

🔍 На рынке краудлендинга работают десятки платформ, которые делят по сути мизерные деньги, достаточно сравнить сектор с другими рынками. Месячный объем краудлендинга в 1,75 млрд рублей - это меньше, чем один средний выпуск облигаций застройщика вроде «Брусники» или «Легенды». Рынок корпоративных облигаций оценивается в десятки и сотни миллиардов рублей, депозиты, ПИФЫ и даже ЗПИФы недвижимости - в триллионы, а весь краудфандинг за год с трудом набирает 20-30 млрд. Это статистическая погрешность на фоне других финансовых инструментов.

⚠️ При ключевой ставке в 20% на краудплатформы идут только самые отчаянные заемщики, готовые платить 30-35% годовых. Банки им уже отказали - остается только краудфандинг. Просроченная задолженность краудлендинга подскочила с 9,9% до 15,3%, и это еще не предел. Платформы вынуждены ужесточать скоринг (оценку заемщиков), но это уже похоже на латание дыр в тонущем корабле.

💸 Судя по оттоку, инвесторы массово разочаровались в «легких деньгах» на краудлендинге. Многие пришли за обещанными >30% годовых, но получили дефолты и потери основного долга. Когда банковские депозиты или облигации дают 17-25%, дополнительные 5-10-15% с огромным риском потерять все выглядят неразумно. Логичный результат - бегство капитала и сжатие рынка.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Краудлендинг агрессивно рекламируют как альтернативу инвестициям в недвижимость. Увы, текущая ситуация показывает «истинное лицо» этого инструмента: крайне неустойчивый, зависящий от макроэкономики сегмент с непредсказуемыми рисками.

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Краудлендинг = лотерея
👀 Кирпичи лучше, душевнее

Июнь на вторичке: +7% к маю, но -8% к прошлому году

После традиционного проседания в мае рынок вторичной недвижимости в июне подрос почти во всех регионах:
— Рост на 7% по РФ — зарегистрировано 125 тысяч ДКП против 117 тысяч в мае
— В годовой динамике — снижение на 8% (в июне 2024 было 135,4 тыс. сделок)

Но стоит отметить, что откат действительно небольшой с учетом текущей экономической ситуации в стране при высокой ключевой ставке. Позитивно на рынок влияет улучшение условий по ипотечным программам, а также небольшая коррекция цен на вторичную недвижимость.

Наибольший прирост продаж по регионам произошел:
— в Курской области: +24% к маю (1,2 тыс. сделок)
— в Приморском крае: +23% (1,8 тыс.)

🏦 Ипотека на вторичке:

Доля сделок с ипотекой осталась на майском уровне — 27%. А начала года рост на 10 п.п. (в январе было 17%)

Лидеры по доле ипотеки:
— Республика Саха: 59%
— ХМАО: 46%
— Курская область: 48%
(влияют дальневосточная ипотека и льготные программы)

🏆 Топ-3 региона по числу сделок:

Москва — 8,5 тыс. (+11% к маю, -2% к июню 2024)
Московская область — 7,3 тыс. (0% к маю, -8% к июню 2024)
Санкт-Петербург — 5,6 тыс. (+6% к маю, -8% к июню 2024)

Делитесь статистикой с коллегами, скоро еще расскажу об итогах первого полугодия)

Реклама. Рекламодатель: ООО «КЕХ еКоммерц» ИНН: 7710668349. 12+ erid: 2SDnjeBPDAV

🤔 Недавно у меня был интересный разговор со своим студентом и действующим консультантом, оперирующим на рынке недвижимости ОАЭ и Омана, о брокерских комиссиях в недвижимости. Его позиция была такой: если застройщик платит 10% комиссии, значит проект рискованный для покупателя и репутации брокера.

🏗Условный застройщик с индийскими или афганскими корнями, еле-еле строящий дома и обещающий нереальную гарантированную доходность, высокий ROI и т.д., действительно может заманивать брокеров (и их клиентов) высокими комиссиями именно по причине повышенных рисков.

🏢 Я не отрицаю справедливость этого взгляда, но всё же моя позиция отличалась: реальность сложнее. Вообще касается не только ОАЭ, но коли уж мы про этот рынок, то и пример оттуда. Есть такой девелопер Orange Group - компания с русскими корнями, которая работает на рынке недвижимости Дубая. В моем недавнем эфире их представитель рассказала о готовом проекте izzzi.life▫️Mint в районе JVC. Это уже готовый апартаментный комплекс, доходные арендные апартаменты. Так вот сейчас они платят комиссию брокерам до 10%. Ещё раз: это готовый продукт в сложившемся районе, не какая-то noname стройка на пустыре. Просто пример - не реклама!

💰 Высокие комиссии могут означать совсем другое - проект достроен и девелопер хочет реинвестировать деньги в новые объекты, нужно возвращать проектное финансирование или есть срочная потребность в ликвидности. В таких случаях застройщик может повышать комиссии брокерам, хоть даже до 10%. И одновременно давать скидки покупателям - лишь бы быстрее продать готовое жилье.

✅ Не размер комиссии должен быть красным флагом, а отсутствие прозрачности, нереальные обещания и непонятная репутация застройщика. Хорошие проекты в определенный момент тоже могут платить хорошие комиссии, вопрос в том, как их найти и правильно оценить!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Что думаете, я прав?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Не всё так однозначно...