❌ Не сезон

На какое время года планировать продажи? Когда лучше выходить из проекта?

📊Активность на рынке недвижимости подвержена сезонным колебаниям, но их влияние зависит от конкретного сегмента:

🏡 Загородная недвижимость:
🔹Пик активности: весна и лето
🔹Причины: благоприятная погода для осмотра участков, планирование летнего отдыха

🏙️ Городская недвижимость:
🔹Наибольший спрос: осень и зима
🔹Исключения: традиционный спад в сентябре и январе

❗️Однако стоит учитывать, что в последние годы фактор сезонности частично ослаб из-за влияния различных геополитических и экономических событий на рынок недвижимости.

📈Важно помнить, что на рынок недвижимости влияют не только сезонные факторы, но и:
🔹Экономическая ситуация
🔹Стоимость финансирования сделок
🔹Изменения в законодательстве
🔹Локальные особенности рынка

🫡 Понял-принял
👍 Спасибо, Кэп!
🔥 Просто нужно снизить цену!

🏗 Федеральный (реально федеральный, не прикол) застройщик «Талан» готовится к размещению очередной облигаций серии 001Р-04.

💰 Объем выпуска - не менее ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1080 дней)
💸 Купон - переменный, определяемый как сумма доходов за каждый день купонного периода, исходя из значения Ключевая ставка ЦБ + спред
🔍 Спред к Ключевой ставке ЦБ РФ - не более чем +5,5%
📅 Предварительно сбор заявок назначен на вторую половину июля 2025

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
🔥 Не надо брать
👀 Уже имею «Талан» (или они меня)

✍️Ранее я писал про Sea Breeze, самый амбициозный проект Азербайджана. Выясняется, что концепция проекта станет международной и может появится на рынках Абу-Даби, Мальдивов, Черногории и Узбекистана. Есть вероятность, что концепция Sea Breeze будет воплощена также и в России - в Татарстане.

👀 Пруф здесь

📦 Склады в Московском регионе: рост после снижения неизбежен?

📊 Консалтинговая компания NF Group представила свежий прогноз развития рынка складской недвижимости в Московском регионе до 2030 года. По их расчетам, арендные ставки на склады класса A могут вырасти до 16 000 руб. за м2 в год (без НДС и OPEX). Ожидается, что к концу года средняя ставка аренды в Московском регионе может снизиться до 12 000 руб за м2 в год. Но даже при негативном сценарии снижение ставок ниже 11 000 руб. за м2 не прогнозируется.

📈 Сейчас средняя ставка составляет 12 450 руб. за м2 в год - это на 13% выше, чем год назад. Для сравнения: в 2023 году рост был 55%, а в 2024 - 41%. Похоже, рынок начинает успокаиваться после бурного роста последних лет.

🎯 В ближайшие 2-3 года аналитики ожидают стабилизацию рынка. Спрос на качественные склады сохраняется, а высокая стоимость строительства и дорогие кредиты будут сдерживать появление новых объектов.

🔮В общем, прогноз сформирован, можно применять при создании финансовых моделей и ссылаться на NF Group! Однако стоит помнить, что на рынок могут повлиять непредвиденные факторы - от геополитики до новых технологических решений в логистике...

Как относитесь к прогнозу по рынку складов?
👍 Сбудется
🔥 Не сбудется
👀 Мне по 🥁

🏨 Курортная недвижимость в топе! Во всяком случае, опрос показал, что интерес к этому сегменту есть!

🏖️ Ну что же, про курортную недвижимость. В ВТБ / «Галс-Девелопмент» решили расстаться с одним из самых роскошных отелей Сочи - пятизвездочным Swissotel Resort Сочи Камелия. Выставляют на торги, с начальной ценой - ₽10 млрд.

💰 Считаем чужие денюжки: в отеле 203 номера, т.е. стоимость экспонировпния одного номера около ~₽49 млн. Общая площадь гостиницы 37 132 м2 или ~₽270 т./м2. Полезной площади там меньше.

⚜️Отель был введен в эксплуатацию в 2014 году, как раз к Олимпиаде, и за 10 лет успел заработать себе хорошую репутацию.

🤔 Почему в ВТБ решили продать этот актив именно сейчас, когда спрос на отдых растет, а количество качественных отелей ограничено? Подумайте над этим.

И про цену тоже подумайте, как она вам?
🔥 Дорого даже для Сочи
👍 В самый раз для такого актива
👀 В Дубае цены лучше, душевнее...
✍️ Выскажусь в комментариях

💸 Сеть коворкингов ASPACE готовит выпуск ЦФА со доходностью 28% годовых

🏗 Крупный оператор гибких офисов ASPACE ранее успешно разместил два выпуска облигаций, а теперь решил выйти на рынок с ЦФА.

💰 Объем - ₽130 млн.
🗓 Срок - 6 мес. (дата погашения - 29 декабря 2025)
💸 Доходность - 28% годовых, выплата ежемесячно
📅 Размещение пройдет завтра (на Атомайз / Т-Инвестициях)

🏙️ На текущий момент ASPACE управляет 12 площадками общей площадью 36 тыс. м² во всех ключевых бизнес-локациях Москвы, включая Москва-Сити, Садовое кольцо и центр города. Компания занимает второе место по площади под управлением среди операторов гибких офисов.

💼 Бизнес-модель ASPACE проста и эффективна: компания арендует помещения у собственников на долгосрочный период (7-8 лет), делает качественную отделку и сдает их корпоративным клиентам с сервисным обслуживанием. Средняя валовая прибыль с квадратного метра составляет около ₽29 тыс. в год.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Беру на всю котлету
👀 Не надо брать...
👍 Уже имею ASPACE (или они меня)

Макроэкономика в сосудах: куда это выльется?

🏫 Сложный выбор! Представьте, что вы снова в школе, на уроке физики. Перед вами три сообщающихся сосуда. Учитель наливает в один сосуд воду и в других тоже становится больше воды. Это наглядно показывает вам взаимосвязи и влияние одних процессов на другие.

🔄 Визуализируйте: перед вами три взаимосвязанных сосуда: в одном - ключевая ставка ЦБ РФ (сейчас 20%), в другом курс доллара (сейчас 80), а в третьем инфляция (сейчас 9%). Фон: экспортно-ориентированная экономика, СВО, санкции, на депозитах россиян около 50 трлн, низкая безработица и остывшая экономика на пороге рецессии.

🎲 А теперь вам нужно принять решение, что делать с этими грёбаными сосудами. У вас три варианта:

1️⃣ Девальвация рубля. Доллар по 100. Бюджету нужны деньги. Ослабишь рубль — экспортёры в рублях заработают больше, в бюджет налогов больше пойдёт. Но импорт тут же подорожает, инфляция резко подскочит вверх. Всё, что завязано на импорте — техника, стройматериалы, лекарства — начнёт дорожать. Опять 25 (это я про реальную инфляцию в %). Народ начнёт бежать менять рубли на что угодно — валюту, золото, квартиры. А ведь с инфляцией и боролись последние годы.
🔹 Выигрывают: экспортеры, бюджет, должники с фиксированными рублевыми кредитами
🔸 Проигрывают: население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), импортеры

2️⃣ Снижение ключевой ставки. Допустим, резкое, с 20% до 12% до конца года. Бизнесу стало полегче, ипотека чуть доступнее, да и спрос на жильё оживится. Но деньги с депозитов утекают. Либо на потребление, либо снова в валюту, золото, недвижимость. А значит, инфляция снова подскочит. Так еще и курс доллара полезет вверх! Больше инфляции.
🔹 Выигрывают: застройщики, риэлторы, производственные компании с кредитами, заемщики
🔸 Проигрывают: банки, население с рублевыми сбережениями (а это до хрена народу!), люди с фиксированными доходами

3️⃣ «Комбо»: и рубль девальвировали, и ставку снизили. Вот тут начнётся самое интересное. Цены на всё летят вверх. Валюту, золотишко и м2 сметают с рынка, как горячие пирожки, пока не остыло. Тоже беда.
🔹 Выигрывают: экспортеры, рублевые должники
🔸 Проигрывают: практически все остальные

🤔 И таки что делать в этих условиях!? Вот что бы вы выбрали? Вообразите, что вы Силуанов или Набиуллина!

☑️ Я бы в принципе действовал очень медленно, осторожно смотря на эффект от моих осторожных действий, потому что так много всего вокруг, около и внутри и «хрен его знает, что будет». В общем без резких движений. В реальности власти часто вынуждены действовать быстро из-за внешнего давления... Но что и как будет реализовано, кого «отдадут на заклание» пока точно не известно.

📆 Зато точно известно, что менее чем через месяц наступит август, а в августе в России происходят всякие неприятные макроэкономические события.

⚠️ Дисклеймер: я не макроэкономист и вообще не экономист, я всего лишь главный, лучший и скромный специалист по инвестициям в недвижимость в России - не более того.

👍 Всё будет хорошо!
🔥 Всё будет плохо.
👀 Будь что будет...

❓«А почему бы не купить готовый арендный бизнес, а лучше построить здание и сдать в аренду где-нибудь далеко от города? В сельской местности «Магнит» или «Красно&Белое» дают 13-14% чистыми. Не то, что в Москве!»

🔌 На первый взгляд логика здравая: купил землю в деревне, построил коробку из сэндвич-панелей, привлек сетевого арендатора и получаешь фантастическую доходность!

💵 Это может работать и я лично знаю пару удачных кейсов. И всё же эта схема не так проста, как кажется.

🔻Девелопмент. Строительство в России — это всегда риски. Сроки срываются, подрядчики исчезают, качество работ оставляет желать лучшего. Плюс бюрократия с получением ТУ, разрешений, подключением коммуникаций, сервитутами, дорогами и т.д. Люди почему-то считают, что можно дёшево и быстро что-то построить. На практике условные ₽50 тыс/м2 легко превращаются в ₽80-100 тыс/м2, в «три месяца» могут превратиться в год или полтора.

🔻Операционные расходы. Здание из сэндвич-панелей требует постоянного обслуживания. Налог на землю, эксплуатационные расходы, коммуналка, через 5-7 лет — капитальный ремонт кровли и фасада. Все эти расходы серьезно снижают NOI.

🔻Локация. Участок на окраине в деревне может оказаться не самой удобной локацией, но выбирать будет не из чего.

🔻Конкуренция. Если вход на рынок так «прост», появится много желающих построить подобные объекты в той же деревне со всеми вытекающими.

🔻Ликвидность. Главная проблема - рынок сельских ГАБов крайне узкий, покупателей мало, сделки редкие, оценка стоимости условная. Если потребуется выйти из актива, можно ждать продажи годами.

🔻И другие моменты, скажем так.

📍Итого: 13-14% доходности в сельской местности - это справедливая премия за риски и низкую ликвидность.

🛖 Сельский ГАБ — это очень специфический актив для узкого круга инвесторов, которые глубоко понимают местные рынки, готовы к долгосрочному владению и имеют опыт в девелопменте. Для большинства же городская коммерция остается более разумным выбором, несмотря на более скромную номинальную доходность.

❌ НЕ НЕОЖИДАННО: семейная ипотека нужна инвесторам больше, чем эндюзерам.

📊 Исследование ДOM.PФ и ВЦИОМ раскрыло секрет Полишинеля: 48% заемщиков по семейной ипотеке в 2024 году приобретали второе / дополнительное жилье, 11% пользуются семейкой для инвестиций, а 5% выступают «донорами» для родственников.

💰 И только 36% покупают первое жильё по семейной ипотеке.

🔄 Для сравнения, по обычной рыночной ипотеке ситуация иная: 72% покупают первое жильё, 26% - второе, и только 2% берут для инвестиций.

💸 Наличие людей с множественными ипотеками - лучшее подтверждение того, что льготные программы используются для инвестиций. И это нормально - грех не воспользоваться возможностями и дисбалансом ипотечных ставок!

«СЛОЖНО НАЙТИ ВЗВЕШЕННОЕ РЕШЕНИЕ, ЧТОБЫ СНИЗИТЬ ИНФЛЯЦИЮ И ИЗБЕЖАТЬ ПЕРЕОХЛАЖДЕНИЯ ЭКОНОМИКИ»

☝️Эльвира Сахипзадовна косвенно подтверждает мои умозаключения из утреннего поста. Ну реально сложно!

💬 Недавно ко мне обратился сын моего товарища и задал интересный вопрос: «Как быстро и много заработать на инвестициях, если начальный капитал всего 5000 долларов?»

Я написал такой ответ:

⏪ Быстрые и большие деньги на небольшом начальном капитале бывают только в двух случаях: когда ты идёшь на огромный риск или когда ты попал в очень редкий момент рынка (и скорее всего, случайно). Любая стратегия «быстро и много» почти всегда означает: высокие риски, ограниченная ликвидность, зависимость от внешней конъюнктуры. Может получится, да и вообще везет тем, кто везёт! Но есть и обратная сторона — можно потерять тот самый «минимум», с которого начинали.

📚 Ключевая проблема начала пути в инвестициях — отсутствие опыта и знаний. Поэтому я бы советовал начинать с обучения, то есть поглощения больших объёмов информации по теме инвестиций. Опыт можно нарабатывать на небольших личных сделках или участии (в любом качестве) в более крупных чужих. Конечно, можно лично залезать в любые рискованные темы и пробовать на себе! Но высокие доходы могут уравновесить высокие потери. Может получится такой бег на месте и в лучшем случае начальный капитал просто не исчезнет, а вот опыт появится.

🏗 Реальный капитал обычно строится на другом: на системной работе, правильной диверсификации, взвешенных решениях. В инвестициях в недвижимость быстрых побед почти не бывает. Бывает удачный момент (например, 2022 год — те, кто купил недвижимость в марте-апреле, уже к концу года сидели на 20-30% прироста). Но это скорее исключение, чем правило.

🎯 Поэтому главный совет в личных инвестициях: сосредоточься на том, что можешь контролировать. Маленькие, но регулярные шаги, внимательный выбор актива, умение ждать — это и есть основа реального заработка в инвестициях. Ну и конечно, я бы посоветовал заниматься бизнесом, зарабатывать деньги и реинвестировать их в проекты. Сильно помогает бизнес где-то рядом со сферой инвестиций. Это если кратко! ⏩

Что думаете? Правильно я написал или нет?
👍 Правильно
🔥 Неправильно
👀 Покритикую в комментах!

🕵️ Due Diligence (DD) - это комплексная проверка объекта недвижимости / проекта перед покупкой. Главная цель - принять взвешенное решение на основе полной информации и не получить неприятных сюрпризов после сделки. Задача DD - найти то, что продавец предпочел бы скрыть, достать все скелеты из шкафа.

📋 Due diligence включает несколько направлений проверки. Юридическая проверка - это изучение правового статуса объекта, всех документов, обременений, судебных споров. Техническая экспертиза - состояние здания, инженерных систем, соответствие нормам безопасности. Финансовая проверка - анализ доходов, расходов, арендных договоров, налоговых обязательств. Специальные проверки, например, градостроительный анализ.

⏰ Обычно на DD отводится от 30 до 90 дней в зависимости от особенностей изучаемого объекта. За это время команда специалистов буквально «разбирает объект по частям».

🚩Результатами DD становятся отчеты по каждому направлению, а также резюме - список выявленных проблем и рисков. Некоторые из них могут стать dealbreaker-ами, другие дают повод для пересмотра цены или условий сделки.

💡 DD - это не формальность, а защита от крупных потерь. Пропуск серьезной проблемы на этапе DD может стоить миллионы и даже миллиарды. Поэтому качественный due diligence - это страховка для любой инвестиции в недвижимость. А на хорошей страховке не экономят...

#ликбез

Cui prodest? Кому выгодно?

⁉️ Почему гос. чиновники они же гос.банкиры - Греф, Костин, Листов и прочие - так активно включились в комментирование «плачевного» состояния экономики, «неправильного» курса доллара, необходимости снижения ключа и прочего?

Всё просто:
1️⃣ У них не берут кредиты
2️⃣ Им нужно больше рублей на счетах от продажи экспортных товаров

🏆 То есть это именно им выгодна высокая инфляция и доллар по ₽150! То, что невыгодно нам - выгодно им.

🚩 И конечно, критика экономики такими знатными финансистами, как Костин и Греф, распространяется по всем информационным каналам не просто так.

❤️ Лет ми спик фром май харт: ДOM.PФ готовится к IPO

💼 Единственный акционер ДOM.PФ в лице государства утвердил увеличение уставного капитала гос.корпорации почти на ₽40 млрд - до ₽266,5 млрд. Размещение акций ДOM.PФ планируется провести в ноябре 2025 года.

📊 Технические детали: будет размещено 28,5 млн акций номиналом ₽1,4 тыс. каждая. При этом государство сохранит контрольный пакет - не менее 50% плюс одна акция.

💰В общем, у частных инвесторов появится возможность инвестировать в банк, аукционный дом, маркетплейс и т.д., связанный с сектором недвижимости в России.

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой

Что думаете об IPO ДOM.PФ?
👍 Буду участвовать
🔥 Не буду участвовать
👀 Мутная тема...
✍️ Выскажусь в комментариях

ЦБ РФ собирается реализовывать ровно то, что я предлагал ранее.

🎤 Глава департамента банковского регулирования и аналитики регулятора Александр Данилов:

«Основное, что мы сейчас смотрим — это учет этой значительной доли продаж в рассрочку, там, где есть риски того, что люди не заплатят, в резервах. И вот, если мы видим, что доля продаж в рассрочку высокая, мы будем это в модели продаж считать не полностью для учета резервов, а с дисконтом. То есть, как если бы какая-то ее часть, пока мы обсуждаем 50%, не будет получена»

☝️Возможность понизить предлагаемый дисконт у застройщиков останется - для этого им нужно будет подтвердить, что люди, купившие жилье в рассрочку, в будущем смогут получить ипотеку или внести платежи по договору рассрочки. Ну то есть придется проводить андеррайтинг рассрочников! Кстати, некоторые уже такую оценку делают.

🎤 Завтра, в пятницу в 18.00 по МСК буду в прямом эфире эксперта по продажам дорогой недвижимости №1 в России и моего доброго товарища, Александра Дьяченко.

🪧Поговорим про то, как агентам по недвижимости взаимодействовать с частными инвесторами.

🚩Если вы действующий агент по недвижимости, присоединяйтесь, будет полезно!

👀 Смотреть здесь: https://t.me/alexdyachenko