❌ Алкомаркетам запретят торговать вблизи жилых домов, школ и больниц?
📜 Депутат Госдумы Андрей Свинцов (ЛДПР) подготовил законопроект об ужесточении федерального закона об обороте алкоголя. Инициатива предполагает введение понятия «алкомаркет» и запрет их размещения в радиусе 100 метров от жилых домов и социальных объектов.
🎯 Согласно поправкам, алкомаркетом будет считаться объект, где доля выручки с продажи алкоголя превышает 50% от общей суммы. Такие магазины нельзя будет размещать ближе чем в ста метрах от жилых домов, школ, больниц, вузов, поликлиник и спортивных объектов.
📊 Депутат ссылается на опыт Вологодской области, где аналогичные меры якобы привели к снижению продаж алкоголя на 30%, сокращению связанных с алкоголем ДТП на 50% и уменьшению смертности от последствий употребления спиртного на 30%.
💰 Однако для владельцев коммерческой недвижимости эта инициатива может обернуться серьезными потерями. В условиях плотной городской застройки найти места, удаленные от всех перечисленных объектов на 100 метров, крайне сложно. Многие действующие магазины могут оказаться вне закона, что создаст предпосылки для появления сотен вакантных помещений.
💸 Но есть и более глубокие проблемы. В стоимости бутылки водки около 50% составляет государственный акциз и налоги. Алкогольная отрасль с древнейших времен является важнейшим донором российского бюджета. Таким образом, депутат предлагает существенно сократить поступления в федеральный бюджет, вынуждая алкомаркеты переносить торговые точки «в избушки на пустырях».
🕵️ За благородной риторикой о здоровье нации могут скрываться и интересы лоббистов традиционных супермаркетов, у которых алкомаркеты активно отбирают выручку. Крупные сети тоже торгуют алкоголем, но под удар не попадают благодаря широкому ассортименту неалкогольных товаров.
⚖️ Предложение, конечно, интересное, но сделано крайне не вовремя. В условиях дефицита бюджетных средств сокращение поступлений от алкогольной отрасли выглядит экономически нелогично. Вряд ли инициатива получит поддержку.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Владельцам торговой недвижимости, арендованной алкомаркетами, стоит внимательно отслеживать развитие законодательных инициатив в этой сфере. При оценке коммерческих объектов необходимо учитывать риски изменения регулирования, которые могут кардинально повлиять на доходность и ликвидность активов.
📜 Депутат Госдумы Андрей Свинцов (ЛДПР) подготовил законопроект об ужесточении федерального закона об обороте алкоголя. Инициатива предполагает введение понятия «алкомаркет» и запрет их размещения в радиусе 100 метров от жилых домов и социальных объектов.
🎯 Согласно поправкам, алкомаркетом будет считаться объект, где доля выручки с продажи алкоголя превышает 50% от общей суммы. Такие магазины нельзя будет размещать ближе чем в ста метрах от жилых домов, школ, больниц, вузов, поликлиник и спортивных объектов.
📊 Депутат ссылается на опыт Вологодской области, где аналогичные меры якобы привели к снижению продаж алкоголя на 30%, сокращению связанных с алкоголем ДТП на 50% и уменьшению смертности от последствий употребления спиртного на 30%.
💰 Однако для владельцев коммерческой недвижимости эта инициатива может обернуться серьезными потерями. В условиях плотной городской застройки найти места, удаленные от всех перечисленных объектов на 100 метров, крайне сложно. Многие действующие магазины могут оказаться вне закона, что создаст предпосылки для появления сотен вакантных помещений.
💸 Но есть и более глубокие проблемы. В стоимости бутылки водки около 50% составляет государственный акциз и налоги. Алкогольная отрасль с древнейших времен является важнейшим донором российского бюджета. Таким образом, депутат предлагает существенно сократить поступления в федеральный бюджет, вынуждая алкомаркеты переносить торговые точки «в избушки на пустырях».
🕵️ За благородной риторикой о здоровье нации могут скрываться и интересы лоббистов традиционных супермаркетов, у которых алкомаркеты активно отбирают выручку. Крупные сети тоже торгуют алкоголем, но под удар не попадают благодаря широкому ассортименту неалкогольных товаров.
⚖️ Предложение, конечно, интересное, но сделано крайне не вовремя. В условиях дефицита бюджетных средств сокращение поступлений от алкогольной отрасли выглядит экономически нелогично. Вряд ли инициатива получит поддержку.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Владельцам торговой недвижимости, арендованной алкомаркетами, стоит внимательно отслеживать развитие законодательных инициатив в этой сфере. При оценке коммерческих объектов необходимо учитывать риски изменения регулирования, которые могут кардинально повлиять на доходность и ликвидность активов.
🛬 Я недавно был с рабочим визитом в Казахстане и пообщался с моим товарищем, управляющим партнером консалтинговой компании IBC Global Станиславом Ахметзяновым по поводу инвестиций в недвижимость Центральной Азии.
🚩 Спойлер: я вижу там большой потенциал.
🤔 Поговорили о сложностях, с которыми сталкиваются инвесторы, о новых точках роста и, конечно, о рисках.
✅ Смотрите полную версию по этой ссылке и обсуждайте выпуск в комментариях!
📺 Приятного просмотра!
🚩 Спойлер: я вижу там большой потенциал.
🤔 Поговорили о сложностях, с которыми сталкиваются инвесторы, о новых точках роста и, конечно, о рисках.
✅ Смотрите полную версию по этой ссылке и обсуждайте выпуск в комментариях!
📺 Приятного просмотра!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
👂Слух про возможную заморозку вкладов населения, который активно мусолился в конце 2024 г., был «блестящим креативом» пиарщиков крупнейших девелоперов и риэлторских компаний считает совладелец Совкомбанка Сергей Хотимский.
👽Уверен, цитата Хотимского была просто вырвана из обширного монолога про рептилоидов, мировое правительство и иллюминатов.
👀 В это время пиарщики крупнейших девелоперов и риэлторских компаний обсуждают в чатике даты анонсов мероприятий, используя теги #хочуэтудату и #расхотелэтудату. Не шутка сейчас!
✔️Дак если бы девелоперы могли договориться об организации хотя бы чего-нибудь, они первым делом снесли бы тему эскроу (ушли бы из под крыши ЦБ) как вредную для отрасли.
☝️ Впрочем, раньше у застройщиков был крутейший ресурс в лице лоббиста Хуснуллина, но сейчас ему не до того немного.
⭕ Кстати, если бы эскроу отменили на Хотимском это бы не отразилось - доля Совкомбанка в проектном финансировании застройщиков не очень намного выше нуля %
👽Уверен, цитата Хотимского была просто вырвана из обширного монолога про рептилоидов, мировое правительство и иллюминатов.
👀 В это время пиарщики крупнейших девелоперов и риэлторских компаний обсуждают в чатике даты анонсов мероприятий, используя теги #хочуэтудату и #расхотелэтудату. Не шутка сейчас!
✔️Дак если бы девелоперы могли договориться об организации хотя бы чего-нибудь, они первым делом снесли бы тему эскроу (ушли бы из под крыши ЦБ) как вредную для отрасли.
☝️ Впрочем, раньше у застройщиков был крутейший ресурс в лице лоббиста Хуснуллина, но сейчас ему не до того немного.
⭕ Кстати, если бы эскроу отменили на Хотимском это бы не отразилось - доля Совкомбанка в проектном финансировании застройщиков не очень намного выше нуля %
🚧 Реклама Казани заполонила телеграм.
«Двушка с видом на соседей в Москве или просторная квартира в доме бизнес-класса в Казани?»
☝️Эта реклама не продает Казань. Она унижает её - с моей точки зрения.
⭐Казань — столица Татарстана, IT-центр, университетский город с богатой культурой. Но реклама сообщает о том, что Казань — дешевая версия Москвы для тех, кому на настоящую не хватает.
🔄 Давайте сравним с местами где еще дешевле: «Однушка в Москве с видом на соседей или роскошная вилла с видом на океан в Могадишо (Сомали)?»
✔️Но Москву же выбирают не просто так? За возможности, связи, перспективы, статус. Московские цены — это плата за доступ к определенному качеству жизни. А что предлагает реклама? «Не можете позволить себе Москву? Не расстраивайся, есть запасной вариант подешевле, так еще и вид получше».
🥺 Это обращение к неудачникам? К тем, кто «не дотянул до Москвы»? Но если человек не может купить квартиру в Москве — почему не купить в Подмосковье?
✅ Итого:
🔸Казань позиционируется как «утешительный приз» и дауншифтинг
🔸Покупатели - как люди не сумевшие позволить себе Москву
⛔ Маркетинг унижений от ФСК.
#оффтоп
«Двушка с видом на соседей в Москве или просторная квартира в доме бизнес-класса в Казани?»
☝️Эта реклама не продает Казань. Она унижает её - с моей точки зрения.
⭐Казань — столица Татарстана, IT-центр, университетский город с богатой культурой. Но реклама сообщает о том, что Казань — дешевая версия Москвы для тех, кому на настоящую не хватает.
🔄 Давайте сравним с местами где еще дешевле: «Однушка в Москве с видом на соседей или роскошная вилла с видом на океан в Могадишо (Сомали)?»
✔️Но Москву же выбирают не просто так? За возможности, связи, перспективы, статус. Московские цены — это плата за доступ к определенному качеству жизни. А что предлагает реклама? «Не можете позволить себе Москву? Не расстраивайся, есть запасной вариант подешевле, так еще и вид получше».
🥺 Это обращение к неудачникам? К тем, кто «не дотянул до Москвы»? Но если человек не может купить квартиру в Москве — почему не купить в Подмосковье?
✅ Итого:
🔸Казань позиционируется как «утешительный приз» и дауншифтинг
🔸Покупатели - как люди не сумевшие позволить себе Москву
⛔ Маркетинг унижений от ФСК.
#оффтоп
⛳ Инвестор Луис Гликман говаривал: «Лучшая инвестиция на Земле - это земля».
🚜 Тем более, что по данным Cushman & Wakefield за последние 20 лет только в США она обеспечила среднюю доходность в размере 12,24%. В период с 2008 по 2022 год общая стоимость земель с/х назначения увеличилась на 75%, а стоимость пахотных земель взлетела на 83%.
🌽 Сельскохозяйственные земли известны своей исторически высокой доходностью, низкой волатильностью и способностью выступать в качестве страховки от инфляции — все это придает активу относительную стабильность.
🗺️ Например, Биллу Гейтсу принадлежит 109 тыс. га земли в 18 штатах США, а Церкви Иисуса Христа (мормонам), одному из крупнейших частных землевладельцев штатов, принадлежит примерно 400 тыс.га.
🇷🇺 В России с продажей земли с/х назначения всё куда интереснее. Рынок как бы и есть, но с нюансами.
💵 Я в 2016 году принимал непосредственное участие в большой сделке. Продавал 14 тыс. га в Тамбовской области. Для справки: 14.000 га это 140 км2, а площадь маленькой европейской страны, княжества Сан-Марино, 61 км2...
🚜 Тем более, что по данным Cushman & Wakefield за последние 20 лет только в США она обеспечила среднюю доходность в размере 12,24%. В период с 2008 по 2022 год общая стоимость земель с/х назначения увеличилась на 75%, а стоимость пахотных земель взлетела на 83%.
🌽 Сельскохозяйственные земли известны своей исторически высокой доходностью, низкой волатильностью и способностью выступать в качестве страховки от инфляции — все это придает активу относительную стабильность.
🗺️ Например, Биллу Гейтсу принадлежит 109 тыс. га земли в 18 штатах США, а Церкви Иисуса Христа (мормонам), одному из крупнейших частных землевладельцев штатов, принадлежит примерно 400 тыс.га.
🇷🇺 В России с продажей земли с/х назначения всё куда интереснее. Рынок как бы и есть, но с нюансами.
💵 Я в 2016 году принимал непосредственное участие в большой сделке. Продавал 14 тыс. га в Тамбовской области. Для справки: 14.000 га это 140 км2, а площадь маленькой европейской страны, княжества Сан-Марино, 61 км2...
🪆Есть повод погордиться Россией. Консалтинговая компания сферы агробизнеса, BEFL, ежегодно публикует рейтинг крупнейших землевладельцев страны. Никаких там айтишников или сектантов - сплошь уважаемые люди из 90-х.
Почему даже небольшим девелоперам критически важен анализ Best Use
💼 Крупные девелоперские компании имеют целые отделы аналитики, которые изучают рынок, локации и просчитывают различные сценарии использования участков. У небольших девелоперов таких ресурсов нет.
При этом ставки для них гораздо выше:
📊 Ограниченность ресурсов. Если крупная компания может позволить себе один неудачный проект из десяти, то для небольшого девелопера каждое решение может стать критическим для бизнеса.
💰 Доступ к финансированию. Банки, соинвесторы, кредиторы более тщательно оценивают проекты небольших игроков. Качественное обоснование концепции через анализ Best Use повышает доверие контрагентов и улучшает условия финансирования.
🔍 Конкурентная среда. Крупные игроки уже используют профессиональную аналитику. Небольшие девелоперы рискуют принимать решения «на глазок», пока конкуренты опираются на данные.
Типичные сценарии, когда анализ Best Use спасает проекты:
🔸Переоценка спроса на определённый тип недвижимости в конкретной локации
🔸Неучёт градостроительных ограничений и возможностей участка
🔸Недооценка потенциала смешанного использования
🔸Игнорирование перспектив развития района
📚 Стоимость анализа Best Use начинается от ₽300 тыс. и доходит до нескольких ₽миллионов (известные консалтинговые бренды берут десятки ₽миллионов). Вроде бы много. Но для проекта стоимостью ₽150-500 млн это менее 2% бюджета, которые могут предотвратить ошибки, стоящие десятки и сотни миллионов.
🔍 Анализ Best Use для небольшого девелопера - это базовая необходимость принятия обоснованных инвестиционных решений в условиях ограниченных ресурсов и высоких рисков.
⏰ Программа «Анализ Best Use 2.0» стартует через 2️⃣ дня
🪑 Осталось всего 2️⃣места из 🔟 в группе
📅 Старт: 2️⃣ июня 2025 г.
👉 Подробности: https://bu.atsogoev.com
💼 Крупные девелоперские компании имеют целые отделы аналитики, которые изучают рынок, локации и просчитывают различные сценарии использования участков. У небольших девелоперов таких ресурсов нет.
При этом ставки для них гораздо выше:
📊 Ограниченность ресурсов. Если крупная компания может позволить себе один неудачный проект из десяти, то для небольшого девелопера каждое решение может стать критическим для бизнеса.
💰 Доступ к финансированию. Банки, соинвесторы, кредиторы более тщательно оценивают проекты небольших игроков. Качественное обоснование концепции через анализ Best Use повышает доверие контрагентов и улучшает условия финансирования.
🔍 Конкурентная среда. Крупные игроки уже используют профессиональную аналитику. Небольшие девелоперы рискуют принимать решения «на глазок», пока конкуренты опираются на данные.
Типичные сценарии, когда анализ Best Use спасает проекты:
🔸Переоценка спроса на определённый тип недвижимости в конкретной локации
🔸Неучёт градостроительных ограничений и возможностей участка
🔸Недооценка потенциала смешанного использования
🔸Игнорирование перспектив развития района
📚 Стоимость анализа Best Use начинается от ₽300 тыс. и доходит до нескольких ₽миллионов (известные консалтинговые бренды берут десятки ₽миллионов). Вроде бы много. Но для проекта стоимостью ₽150-500 млн это менее 2% бюджета, которые могут предотвратить ошибки, стоящие десятки и сотни миллионов.
🔍 Анализ Best Use для небольшого девелопера - это базовая необходимость принятия обоснованных инвестиционных решений в условиях ограниченных ресурсов и высоких рисков.
⏰ Программа «Анализ Best Use 2.0» стартует через 2️⃣ дня
🪑 Осталось всего 2️⃣места из 🔟 в группе
📅 Старт: 2️⃣ июня 2025 г.
👉 Подробности: https://bu.atsogoev.com
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📅 Второй день лета встречаем со свежей аналитикой от «КоммерсантЪ» по курортной гостиничной недвижимости.
⚖️ Курортный гостиничный рынок России в этом году демонстрирует парадокс: цены растут, а спрос стагнирует. Летнее размещение в отелях будет обходиться отдыхающим на 15% дороже, чем годом ранее, несмотря на снижение интереса к отдыху в стране.
🏖 Курортные направления демонстрируют особенно болезненный для потребителя рост цен. Сочи подорожал на 15% до 6,6 тыс. руб. за ночь, но абсолютный рекордсмен — Зеленоградск Калининградской области, где стоимость размещения достигла 10 тыс. руб. (+17%). При этом средняя цена по стране составляет 6,3-8,5 тыс. руб.
📉 Парадокс ситуации в том, что рост цен происходит на фоне снижения спроса. Доля российских направлений в бронированиях сократилась на 4% до 84%. Краснодарский край особенно пострадал: Анапа потеряла 65-70% спроса (к сожалению, из-за экологической катастрофы), Сочи и Геленджик — около 20%. Причина — конкуренция с зарубежными направлениями и растущая стоимость размещения.
🏠 В условиях дорожающих отелей туристы массово бронируют апартаменты и квартиры. Их доля в бронированиях выросла до 30%. Особенно выраженная динамика — в Крыму и Ставропольском крае. Средняя стоимость апартаментов составляет 6,5 тыс. руб. за ночь (+12,1% г/г).
🏨 В этой ситуации, возможно, апарт-отели с внешним управлением окажутся в выигрышном положении по сравнению с традиционными отелями. Ведь апарт-отели сочетают гибкость апартаментов с профессиональным сервисом. Но посмотрим как пройдет сезон - по итогам напишу!
⚖️ Курортный гостиничный рынок России в этом году демонстрирует парадокс: цены растут, а спрос стагнирует. Летнее размещение в отелях будет обходиться отдыхающим на 15% дороже, чем годом ранее, несмотря на снижение интереса к отдыху в стране.
🏖 Курортные направления демонстрируют особенно болезненный для потребителя рост цен. Сочи подорожал на 15% до 6,6 тыс. руб. за ночь, но абсолютный рекордсмен — Зеленоградск Калининградской области, где стоимость размещения достигла 10 тыс. руб. (+17%). При этом средняя цена по стране составляет 6,3-8,5 тыс. руб.
📉 Парадокс ситуации в том, что рост цен происходит на фоне снижения спроса. Доля российских направлений в бронированиях сократилась на 4% до 84%. Краснодарский край особенно пострадал: Анапа потеряла 65-70% спроса (к сожалению, из-за экологической катастрофы), Сочи и Геленджик — около 20%. Причина — конкуренция с зарубежными направлениями и растущая стоимость размещения.
🏠 В условиях дорожающих отелей туристы массово бронируют апартаменты и квартиры. Их доля в бронированиях выросла до 30%. Особенно выраженная динамика — в Крыму и Ставропольском крае. Средняя стоимость апартаментов составляет 6,5 тыс. руб. за ночь (+12,1% г/г).
🏨 В этой ситуации, возможно, апарт-отели с внешним управлением окажутся в выигрышном положении по сравнению с традиционными отелями. Ведь апарт-отели сочетают гибкость апартаментов с профессиональным сервисом. Но посмотрим как пройдет сезон - по итогам напишу!
Вы этим летом в отпуск собираетесь?
Anonymous Poll
31%
Да, отдохну в России
30%
Конечно, расслаблюсь за границей
24%
Нет, отпуск не планирую
11%
У меня вся жизнь - отпуск
4%
Я уже в отпуске!
🔥Последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 17.00 выходит первый модуль образовательной программы «Анализ Best Use 2.0».
🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!
‼️ Поторопитесь и успеете: bu.atsogoev.com
🗓 Следующий набор через год, в мае 2026!
🧩 В группе осталось всего 1️⃣ (одно) место!
‼️ Поторопитесь и успеете: bu.atsogoev.com
🗓 Следующий набор через год, в мае 2026!
📈 В связи с ожидаемым снижением ключевой ставки, очевидно, и стоимость проектного финансирования строительства жилья должна заметно снизится. Это может стимулировать застройщиков активнее выводить новые проекты на рынок, особенно при сохранении ипотечных субсидий от государства.
🫱🫲При этом заметно, что застройщики продолжают активно привлекать финансирование уже сейчас, не дожидаясь снижения ставок. Во-первых, неизвестно, когда именно произойдет снижение и насколько существенным оно будет. Во-вторых, девелоперам нужно строить постоянно - у них есть обязательства перед дольщиками, планы ввода объектов и необходимость поддерживать непрерывность бизнес-процессов.
💡 Важно понимать, что дорогое проектное финансирование на старте проекта, но эффективные застройщики могут существенно снижать ставку по мере реализации проекта. При хороших темпах реализации ставка может снизиться вплоть до 0,01%. Это означает, что застройщики, умеющие продавать (а значит, реализующие качественные проекты), могут добиться оптимальной стоимости финансирования даже при нынешней высокой ключевой ставке.
🤔 Свежий пример: «Альфа-банк» открыл «Гранель» кредитную линию на 18,96 млрд рублей для строительства второй очереди ЖК «Аникеевский» в Красногорске (12 км от МКАД). Проект предусматривает семь 14-этажных домов общей площадью 247 тыс.м2, включая два детских сада и паркинги. Кредитная линия открыта до конца 2030 года.
📈 То есть застройщики продолжаютесть кактус брать деньги под текущие высокие ставки, поскольку строительный цикл не терпит отлагательств, а будущее снижение ставок пока остается лишь ожиданием (а если, наконец, снизят это станет приятным бонусом).
👉Таким образом, для части девелоперов даже нынешняя стоимость финансирования остается приемлемой, особенно для тех, кто умеет эффективно продавать и может рассчитывать на прогрессивное снижение ставки по мере реализации проекта. А перспектива общего удешевления кредитов только укрепит их планы по наращиванию объемов. Дефицит жилья и новых проектов в Москве отменяется?
🫱🫲При этом заметно, что застройщики продолжают активно привлекать финансирование уже сейчас, не дожидаясь снижения ставок. Во-первых, неизвестно, когда именно произойдет снижение и насколько существенным оно будет. Во-вторых, девелоперам нужно строить постоянно - у них есть обязательства перед дольщиками, планы ввода объектов и необходимость поддерживать непрерывность бизнес-процессов.
💡 Важно понимать, что дорогое проектное финансирование на старте проекта, но эффективные застройщики могут существенно снижать ставку по мере реализации проекта. При хороших темпах реализации ставка может снизиться вплоть до 0,01%. Это означает, что застройщики, умеющие продавать (а значит, реализующие качественные проекты), могут добиться оптимальной стоимости финансирования даже при нынешней высокой ключевой ставке.
🤔 Свежий пример: «Альфа-банк» открыл «Гранель» кредитную линию на 18,96 млрд рублей для строительства второй очереди ЖК «Аникеевский» в Красногорске (12 км от МКАД). Проект предусматривает семь 14-этажных домов общей площадью 247 тыс.м2, включая два детских сада и паркинги. Кредитная линия открыта до конца 2030 года.
📈 То есть застройщики продолжают
👉Таким образом, для части девелоперов даже нынешняя стоимость финансирования остается приемлемой, особенно для тех, кто умеет эффективно продавать и может рассчитывать на прогрессивное снижение ставки по мере реализации проекта. А перспектива общего удешевления кредитов только укрепит их планы по наращиванию объемов. Дефицит жилья и новых проектов в Москве отменяется?
Аукционы недвижимости и готового бизнеса ⚙️
Рынок ПЕРЕПОЛНЕН коммерческими помещениями и предприятиями, владельцы которых допустили ряд критических ошибок. Это дает возможность купить по низкой цене как склад, так и небольшое предприятие. А бюджеты колеблются в пределах до 10 млн под склад и от 30 млн за готовое предприятие.
Где искать такие предложения?
👉 Всё на канале «Продажа активов и бизнеса» 👈
✍️ Подборки активов с торгов. Готовые помещения, предприятия, спецтехника, оборудование, склады, земельные участки… Всё, что уже выставлено на продажу.
🔬 Разбор процедуры участия. Как участвовать в сделках, какие документы подготовить, на что обращать внимание.
📈 Сопровождение команды. Фактаж случаев, как наша команда выводит объекты из-под банкротства и с кристально чистыми документами передает новым владельцам.
Посмотреть варианты, изучить документы, воспользоваться услугами – вы можете в сообществе
👉 «Продажа активов и бизнеса» 🏢
Подписывайтесь, чтобы уверенно масштабировать свои возможности!
Реклама ООО Юридическая фирма «ЛЛ.Си-Право» ИНН 7017326959 erid: 2VtzqvHSQsw
Рынок ПЕРЕПОЛНЕН коммерческими помещениями и предприятиями, владельцы которых допустили ряд критических ошибок. Это дает возможность купить по низкой цене как склад, так и небольшое предприятие. А бюджеты колеблются в пределах до 10 млн под склад и от 30 млн за готовое предприятие.
Где искать такие предложения?
Посмотреть варианты, изучить документы, воспользоваться услугами – вы можете в сообществе
Подписывайтесь, чтобы уверенно масштабировать свои возможности!
Реклама ООО Юридическая фирма «ЛЛ.Си-Право» ИНН 7017326959 erid: 2VtzqvHSQsw
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📺 Недавно услышал в одном подкасте, что ломбарды занимаются ломбардным кредитованием!
🤯 Что???
🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!
🛡️Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию в не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.
💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).
🕰️ Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит
💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.
🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?
💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.
💍С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.
📊 И хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.
🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
🤯 Что???
🏦 Ломбардное кредитование - это выдача кредита под залог ценных бумаг или других финансовых активов. Важно: залогом выступают не материальные активы (квартира-машина-дача, кольца и браслеты), а финансовые инструменты и только они!
🛡️Классические ломбарды (те, что принимают золото, технику, украшения) к ломбардному кредитованию в не имеют никакого отношения. Это разные виды деятельности, которые объединяет только принцип «деньги под залог» и название.
💵 Ломбард - древнейшая бизнес-модель. Кредиты под залог имущества были легализованы в XV веке во Франции ростовщиками, выходцами из итальянской провинции Ломбардии (отсюда и название).
🕰️ Сейчас это стабильный бизнес, расцветающий в периоды ужесточения кредитно-финансовой политики. Ценные бумаги некоторых ломбардов даже котируются на Мосбирже и вот под их залог можно получить ломбардный кредит
💸 Владельцы ломбардов в настоящее время фиксируют ощутимый приток клиентов, связанный со значительным увеличением ставок по банковским кредитам и ростом числа отказов в их выдаче, что заставляет некоторых людей задуматься об альтернативных источниках кредитования.
🏫 А как насчёт ГАБов с ломбардами?
💎 С одной стороны, ломбард представляет собой привлекательного арендатора. Ломбарды, как правило, заключают долгосрочные договоры аренды, своевременно оплачивают аренду и редко меняют локацию, что обеспечивает стабильность для владельца помещения.
💍С другой стороны, инвестиции в недвижимость с арендатором-ломбардом имеют и свои риски. Самый главный риск - ужесточение государственного регулирования деятельности ломбардов, что может повлиять на их финансовую стабильность.
📊 И хотя ломбарды часто выигрывают в периоды неопределенности, затяжной экономический спад может негативно сказаться на их бизнесе. Поэтому при инвестировании следует оценить альтернативные варианты использования помещения.
🔻 Итог: на рынке экспонируются помещения с ломбардами (вот один из примеров). Их относительно немного, но они есть. Как и всегда покупать можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⚡ГАБ с франшизой: да или нет?
🏪 Франшизы «Фасоль», «Малинка», «Авокадо», «Около», «Магнит GO» позволяют открыть небольшой продуктовый магазин на площади от 60 м2. При этом, можно купить и франшизы «Пятерочки», «Перекрестка» и «Доброцена», просто предпринимателям, желающим открыть бизнес под этими брендами, понадобится помещение намного большей площади.
🟪 В частности, SimpleEstate предпочитает приобретать помещения, обременённые договорами аренды с федеральными сетями (X5, «Магнит», «Лента» и т.д.).
✅ Однако мы положительно относимся к франчайзингу и планируем в том числе рассматривать для покупки помещения, в которых договоры аренды заключены с франчайзи федеральных сетей.
📚 Напомню, что франчайзинг - это система, позволяющая вести бизнес от лица существующего бренда и использовать его имя, дизайн, технологии, систему закупок товаров, корпоративные стандарты, права на патенты и т.д.
🌪️Конечно, риски работы с франчайзи (условный ИП Цогоев) выше, чем с головной X5 Group, но часто предприниматели-франчайзи работают даже более эффективно.
🩺При этом обязательно необходимо проверять арендатора перед сделкой, смотреть за его работой, получать информацию о его финансовом состоянии и т.д. Всё это позволит верно оценивать риски в каждом конкретном случае, отсекая помещения со слабыми арендаторами.
☑️ Не менее, а может и более важные факторы при осуществлении инвестиций - качество и характеристики самих помещений. В случае остановки бизнеса арендатора для хорошего помещения легко найти замену.
⚖️ Поэтому само качество недвижимости всё-таки первично, но и про качество арендаторов забывать нельзя.
👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 Вт опку франшизы
🏪 Франшизы «Фасоль», «Малинка», «Авокадо», «Около», «Магнит GO» позволяют открыть небольшой продуктовый магазин на площади от 60 м2. При этом, можно купить и франшизы «Пятерочки», «Перекрестка» и «Доброцена», просто предпринимателям, желающим открыть бизнес под этими брендами, понадобится помещение намного большей площади.
🟪 В частности, SimpleEstate предпочитает приобретать помещения, обременённые договорами аренды с федеральными сетями (X5, «Магнит», «Лента» и т.д.).
✅ Однако мы положительно относимся к франчайзингу и планируем в том числе рассматривать для покупки помещения, в которых договоры аренды заключены с франчайзи федеральных сетей.
📚 Напомню, что франчайзинг - это система, позволяющая вести бизнес от лица существующего бренда и использовать его имя, дизайн, технологии, систему закупок товаров, корпоративные стандарты, права на патенты и т.д.
🌪️Конечно, риски работы с франчайзи (условный ИП Цогоев) выше, чем с головной X5 Group, но часто предприниматели-франчайзи работают даже более эффективно.
🩺При этом обязательно необходимо проверять арендатора перед сделкой, смотреть за его работой, получать информацию о его финансовом состоянии и т.д. Всё это позволит верно оценивать риски в каждом конкретном случае, отсекая помещения со слабыми арендаторами.
☑️ Не менее, а может и более важные факторы при осуществлении инвестиций - качество и характеристики самих помещений. В случае остановки бизнеса арендатора для хорошего помещения легко найти замену.
⚖️ Поэтому само качество недвижимости всё-таки первично, но и про качество арендаторов забывать нельзя.
👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 В
ПУЗЫРЬ КРЕПЧАЛ!
🎈 Тут ЦБ РФ официально (!) на страницах Обзора финансовой стабильности представил собственный «индикатор пузыря на рынке недвижимости»! Композитный индикатор, который якобы показывает риски на российском рынке. В качестве идейного вдохновения упоминают UBS Global Real Estate Bubble Index, но русские финансовые кулибины разработали собственную методологию. Ээээ..., а что там внутри?
🔍 Проблема номер один: что измеряет «индикатор пузыря». ЦБ РФ создал композитный индикатор из трех субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу, отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры, и изменение отношения ипотечных выдач к ВВП. Но почему именно эти показатели? И главное - относительно какого периода считается «нормальным» соотношение цены к доходам?
🚫 Вторая проблема: игнорирование российской специфики. Индекс не учитывает фундаментальные особенности нашего рынка. Сверхконцентрацию экономики в Москве и Петербурге, где естественно складывается повышенный спрос на жилье. Хронический дефицит качественного и доступного жилья в крупных городах. Инфраструктурные ограничения на расширение мегаполисов. Роль государственных программ льготной ипотеки в стимулировании спроса.
🔁 Третья проблема: подмена понятий. ЦБ называет «пузырем» естественный рост цен на ограниченный ресурс в условиях растущего спроса. Но классический экономический пузырь - это спекулятивная переоценка активов, полностью оторванная от фундаментальных факторов. Тюльпанная лихорадка, dot-com бум и т.д. - вот настоящие пузыри. А рост цен на недвижимость в условиях дефицита предложения и льготного кредитования - это, извините, рыночная реакция.
📊 Четвертая проблема: сомнительная предсказательная сила. За всю историю современного российского рынка недвижимости серьезные коррекции цен происходили только во время масштабных экономических кризисов (2008, 2014-2015), а не из-за внутренних «пузырей». Может ли новый индикатор ЦБ предсказать следующий кризис? Сомнительно, ведь причины будут, скорее всего, опять внешними.
❓ Пятая проблема: отсутствие исторической валидации. ЦБ показывает динамику своего индикатора с 2016 года, но не объясняет, предсказал ли бы этот индикатор предыдущие коррекции 2008 и 2014-2015 годов. Без такой проверки любой индикатор - это просто красивые графики без практической ценности.
🎯 Зачем вообще ЦБ РФ создал «индикатор пузыря»? Страшилки про «композитные индикаторы пузырей» звучат убедительнее, чем честное признание: «Мы беспокоимся о кредитных рисках банков и хотим притормозить выдачу ипотеки». Но создание псевдонаучных индексов подрывает доверие к профессионализму регулятора. И кстати, знаменитый отрыв первички от вторички на 42% тоже оказался в общем-то фейком.
🏗 Итого: «индикатор пузыря» от ЦБ РФ - это попытка математически обосновать административное решение о сдерживании рынка недвижимости. Анализ дефицита предложения, господдержки спроса, концентрации экономики - это скучно и сложно! «Пузырь» - намного проще и ближе людям.
🎈 Тут ЦБ РФ официально (!) на страницах Обзора финансовой стабильности представил собственный «индикатор пузыря на рынке недвижимости»! Композитный индикатор, который якобы показывает риски на российском рынке. В качестве идейного вдохновения упоминают UBS Global Real Estate Bubble Index, но русские финансовые кулибины разработали собственную методологию. Ээээ..., а что там внутри?
🔍 Проблема номер один: что измеряет «индикатор пузыря». ЦБ РФ создал композитный индикатор из трех субиндексов: отношение средней цены квартиры к среднегодовому доходу, отношение средней цены квартиры к среднегодовой цене аренды квартиры, и изменение отношения ипотечных выдач к ВВП. Но почему именно эти показатели? И главное - относительно какого периода считается «нормальным» соотношение цены к доходам?
🚫 Вторая проблема: игнорирование российской специфики. Индекс не учитывает фундаментальные особенности нашего рынка. Сверхконцентрацию экономики в Москве и Петербурге, где естественно складывается повышенный спрос на жилье. Хронический дефицит качественного и доступного жилья в крупных городах. Инфраструктурные ограничения на расширение мегаполисов. Роль государственных программ льготной ипотеки в стимулировании спроса.
🔁 Третья проблема: подмена понятий. ЦБ называет «пузырем» естественный рост цен на ограниченный ресурс в условиях растущего спроса. Но классический экономический пузырь - это спекулятивная переоценка активов, полностью оторванная от фундаментальных факторов. Тюльпанная лихорадка, dot-com бум и т.д. - вот настоящие пузыри. А рост цен на недвижимость в условиях дефицита предложения и льготного кредитования - это, извините, рыночная реакция.
📊 Четвертая проблема: сомнительная предсказательная сила. За всю историю современного российского рынка недвижимости серьезные коррекции цен происходили только во время масштабных экономических кризисов (2008, 2014-2015), а не из-за внутренних «пузырей». Может ли новый индикатор ЦБ предсказать следующий кризис? Сомнительно, ведь причины будут, скорее всего, опять внешними.
❓ Пятая проблема: отсутствие исторической валидации. ЦБ показывает динамику своего индикатора с 2016 года, но не объясняет, предсказал ли бы этот индикатор предыдущие коррекции 2008 и 2014-2015 годов. Без такой проверки любой индикатор - это просто красивые графики без практической ценности.
🎯 Зачем вообще ЦБ РФ создал «индикатор пузыря»? Страшилки про «композитные индикаторы пузырей» звучат убедительнее, чем честное признание: «Мы беспокоимся о кредитных рисках банков и хотим притормозить выдачу ипотеки». Но создание псевдонаучных индексов подрывает доверие к профессионализму регулятора. И кстати, знаменитый отрыв первички от вторички на 42% тоже оказался в общем-то фейком.
🏗 Итого: «индикатор пузыря» от ЦБ РФ - это попытка математически обосновать административное решение о сдерживании рынка недвижимости. Анализ дефицита предложения, господдержки спроса, концентрации экономики - это скучно и сложно! «Пузырь» - намного проще и ближе людям.
📊А вот еще очень полезные и информативные индексы и рейтинги, на которые следует обратить внимание ЦБ РФ и попытаться адаптировать для российских реалий:
🍔 Индекс Биг Мака (Big Mac Index). Неофициальный способ измерения паритета покупательной способности между валютами.
😱 Индекс человеческого развития (Human Development Index, HDI). Оценивает уровень жизни, грамотности, образованности и долголетия.
⚖️ Индекс глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index). Ранжирует страны по их способности обеспечивать высокий уровень благосостояния своих граждан.
⚓️ Индекс экономической свободы (Index of Economic Freedom). Оценивает уровень экономической свободы.
💸 Индекс восприятия коррупции (Corruption Perceptions Index). Ранжирует страны по оценке распространенности коррупции в государственном секторе.
☔️ Индекс счастья (World Happiness Report). Оценивает уровень счастья в разных странах мира.
🛒 Индекс качества жизни (Quality of Life Index). Оценивает общее качество жизни в разных странах и городах.
🏺Индекс Джини (Gini Index). Показывает степень расслоения общества по доходам.
💼 Индекс легкости ведения бизнеса (Ease of Doing Business Index). Оценивает простоту осуществления предпринимательской деятельности в разных странах.
☕️ Индекс кофейной продуктивности (Coffee Productivity Index, CPI). Измеряет производительность труда офисных работников в разных странах, основываясь на потреблении кофе и его физической доступности в офисах.
📉 В общем, была бы задача - а индекс придумать проблем никаких нет, хоть композитный, хоть пятимерный!
😂 Индекс кофейной продуктивности - это шутка, я придумал - нет такого индекса. Но звучит правдоподобно, не так ли?
🍔 Индекс Биг Мака (Big Mac Index). Неофициальный способ измерения паритета покупательной способности между валютами.
😱 Индекс человеческого развития (Human Development Index, HDI). Оценивает уровень жизни, грамотности, образованности и долголетия.
⚖️ Индекс глобальной конкурентоспособности (Global Competitiveness Index). Ранжирует страны по их способности обеспечивать высокий уровень благосостояния своих граждан.
⚓️ Индекс экономической свободы (Index of Economic Freedom). Оценивает уровень экономической свободы.
💸 Индекс восприятия коррупции (Corruption Perceptions Index). Ранжирует страны по оценке распространенности коррупции в государственном секторе.
☔️ Индекс счастья (World Happiness Report). Оценивает уровень счастья в разных странах мира.
🛒 Индекс качества жизни (Quality of Life Index). Оценивает общее качество жизни в разных странах и городах.
🏺Индекс Джини (Gini Index). Показывает степень расслоения общества по доходам.
💼 Индекс легкости ведения бизнеса (Ease of Doing Business Index). Оценивает простоту осуществления предпринимательской деятельности в разных странах.
☕️ Индекс кофейной продуктивности (Coffee Productivity Index, CPI). Измеряет производительность труда офисных работников в разных странах, основываясь на потреблении кофе и его физической доступности в офисах.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Рейтинговое агентство Fitch опубликовало мрачный прогноз для дубайского рынка недвижимости - цены могут упасть на 15% уже во второй половине 2025 года и в 2026 году.
📊 Причина грядущего коллапса, обвала и кризиса кроется в цифрах: на рынок выйдет рекордное количество новых проектов - около 210 тыс. единиц в 2025-2026 годах, что в два раза больше, чем за предыдущие три года. Такой объём предложения неизбежно создаст давление на цены. Для сравнения - с 2022 года по первый квартал 2025 года цены на жильё в Дубае выросли примерно на 60%.
🎢 Дубай уже переживал подобные потрясения в 2009 году, когда кризис на рынке недвижимости потребовал финансовой помощи от властей в размере $20 млрд. Правда, с тех пор эмират серьёзно укрепил сектор и снизили долговую нагрузку, а банки сократили долю кредитования недвижимости с 20% до 14% от общего портфеля. Но Fitch явно считает, что этого недостаточно!
👍 Ждём коррекции
🔥 В Сочи дорожает лучше, душевнее
👀 Доказательство вздутия пузыря
📊 Причина грядущего коллапса, обвала и кризиса кроется в цифрах: на рынок выйдет рекордное количество новых проектов - около 210 тыс. единиц в 2025-2026 годах, что в два раза больше, чем за предыдущие три года. Такой объём предложения неизбежно создаст давление на цены. Для сравнения - с 2022 года по первый квартал 2025 года цены на жильё в Дубае выросли примерно на 60%.
🎢 Дубай уже переживал подобные потрясения в 2009 году, когда кризис на рынке недвижимости потребовал финансовой помощи от властей в размере $20 млрд. Правда, с тех пор эмират серьёзно укрепил сектор и снизили долговую нагрузку, а банки сократили долю кредитования недвижимости с 20% до 14% от общего портфеля. Но Fitch явно считает, что этого недостаточно!
👍 Ждём коррекции
🔥 В Сочи дорожает лучше, душевнее
👀 Доказательство вздутия пузыря
📊 В московских новостройках рассрочки стали повальным увлечением - их доля достигает 30-70% в зависимости от проекта, при этом большинство (75%) оформляется на 2-3 года. Результат: доля расторжений уже составляет около 10%, а к концу 2026 года эксперты прогнозируют рост до 15-20%. Главная проблема - отсутствие четких штрафных санкций и «мягкое» отношение к должникам добреньких застройщиков.
💸 Основные причины отказов от рассрочек в Москве: люди брали рассрочку в расчете на снижение ипотечных ставок до 10-12%, но этого не произошло. Покупатели ожидали деньги от квартальных или годовых премий, которые задержались, или от продажи другой недвижимости, которая никак не продавалась. В итоге — расторжения и головная боль застройщиков.
⚖️ После уведомления о просрочке у покупателя есть всего 30 дней на погашение задолженности, иначе контракт расторгается, а недвижимость продается новому покупателю. При этом средства покупателей хранятся на защищенных эскроу-счетах и выдаются девелоперам только по мере достижения строительных этапов — никаких авансов «в никуда».
🎯 Кстати, эксперты прогнозируют, что в Дубае рассрочки станут ближе к покупателям - Fitch ожидает снижения предоплаты с текущих 70% до 50% во время строительства из-за ожидаемого увеличения предложения на 80% к 2025-2026 годам. В Москве же тенденция обратная - застройщики ужесточают условия из-за давления ЦБ.
👍 Нужны штрафы
🔥 С людьми надо помягче!
👀 Невыносимая жестокость...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏖 За пять месяцев 2025 года Арабские Эмираты продолжают уверенно лидировать среди зарубежных направлений, где россияне хотят прикупить недвижимость. Такие данные обнародовала консалтинговая компания NF GROUP по итогам мониторинга клиентских запросов.
Топ-5 стран по спросу январь-май 2025:
🇦🇪 1. ОАЭ
🇷🇸 2. Сербия
🇬🇷 3. Греция
🇹🇷 4. Турция
🇨🇾 5. Кипр
🔄 Интересные метаморфозы произошли в топ-5 самых популярных стран. Если в 2024 году на втором месте была Венгрия, то теперь её сменила Сербия. В пятёрку также вошли Греция (поднялась с 4-го на 3-е место), Турция и Кипр. Исчезли из рейтинга Франция, Индонезия, Таиланд и Испания.
💰 ОАЭ держат пальму Джумейра первенства благодаря классическому набору преимуществ: доходность от аренды в среднем 6% годовых, отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала, плюс возможность получить ВНЖ через покупку недвижимости. Средний чек покупки составляет около $1 млн за объект площадью 70-90 м2. Больше всего покупают апартаменты с одной-двумя спальнями и недвижимость на стадии строительства.
🎯 Показательно, что Сербия, Греция и Кипр демонстрируют 100% иммиграционный интерес — все запросы связаны исключительно с получением ВНЖ. А вот Турция, наоборот, привлекает россиян только для личного проживания, без всяких программ легализации статуса.
👍 Беру на всю котлету!
🔥 В Ейске лучше, душевнее
👀 Остановитесь! Там же явное вздутие пузыря...
Топ-5 стран по спросу январь-май 2025:
🇦🇪 1. ОАЭ
🇷🇸 2. Сербия
🇬🇷 3. Греция
🇹🇷 4. Турция
🇨🇾 5. Кипр
🔄 Интересные метаморфозы произошли в топ-5 самых популярных стран. Если в 2024 году на втором месте была Венгрия, то теперь её сменила Сербия. В пятёрку также вошли Греция (поднялась с 4-го на 3-е место), Турция и Кипр. Исчезли из рейтинга Франция, Индонезия, Таиланд и Испания.
💰 ОАЭ держат пальму Джумейра первенства благодаря классическому набору преимуществ: доходность от аренды в среднем 6% годовых, отсутствие подоходного налога и налога на прирост капитала, плюс возможность получить ВНЖ через покупку недвижимости. Средний чек покупки составляет около $1 млн за объект площадью 70-90 м2. Больше всего покупают апартаменты с одной-двумя спальнями и недвижимость на стадии строительства.
🎯 Показательно, что Сербия, Греция и Кипр демонстрируют 100% иммиграционный интерес — все запросы связаны исключительно с получением ВНЖ. А вот Турция, наоборот, привлекает россиян только для личного проживания, без всяких программ легализации статуса.
👍 Беру на всю котлету!
🔥 В Ейске лучше, душевнее
👀 Остановитесь! Там же явное вздутие пузыря...