Как инициатору проекта работать с неопределенностью бюджета

🏢 Сегодня общался с моей студенткой, инициатором проектов в сфере редевелопмента. Она задала мне вопрос, с которым сталкиваются многие девелоперы: как эффективно выстроить отношения с инвестором, в ситуации невозможности точного прогнозирования бюджета проекта из-за волатильности цен на материалы, работы и непредвиденных обстоятельств при реконструкции существующих объектов.

📝 Один из подходов — поэтапное финансирование с контрольными точками, в которых может происходить пересмотр затрат. Разделите проект на фазы (проектирование, демонтаж, СМР, отделка) с отдельными бюджетами. Например, если общие затраты оцениваются в 100 единиц, можно разбить его на этапы: 15 ед. на подготовительные работы, 30 ед. на конструктив, 55 ед. на отделку и инженерию. В контрольных точках происходит сверка фактических затрат с плановыми, оценка оставшегося объема работ и уточнение бюджета следующего этапа. Если на первом этапе обнаружены скрытые дефекты конструкций, в контрольной точке происходит пересчет бюджета последующих этапов с учетом новой информации.

💰 Другой подход - буфер на непредвиденные расходы. В редевелопменте это как минимум 20-25% от расчетного бюджета. То есть на проект с базовой оценкой в 100 ед. инвестор должен быть готов потратить до 125 ед. Решение о расходовании буфера должно приниматься совместно. Инициатор может претендовать на дополнительное вознаграждение, если удержит бюджет ниже определенной планки, например 110 ед.

⚠️ Критически важно учитывать психологию инвесторов – они крайне негативно относятся к докапитализации проектов. Если проект с начальной оценкой в 100 ед. требует дополнительно ещё 30 ед., инвестор вынужден изымать эти средства из других активов или менять личные финансовые планы, что вызывает раздражение. Поэтому лучше сразу заложить максимальную планку (130 ед), ОБЯЗАТЕЛЬНО объяснив этот момент инвестору, а затем работать на её снижение.

📱 Инициатор должен обеспечить максимальную прозрачность через регулярную отчетность и доступ к данным о расходах. Например, ведомости с периодическим обновлением фактических затрат по сравнению с планом. Если планировалось потратить 5 ед. на демонтаж, а фактически ушло 4,2 ед. – это повод для позитивной коммуникации с инвестором и укрепления доверия.

💡 Очень рекомендую внедрить систему мотивации за оптимизацию бюджета. Такая схема стимулирует инициатора искать более эффективные решения и оптимизировать расходы вместо бездумного использования всего доступного бюджета.

📜 Советую детально прописать процедуру действий при превышении даже максимального бюджета. Например, если затраты все же превысят 130 ед., обговорите возможность пересмотра долей в проекте или конвертации дополнительных вложений инвестора в займ с повышенной процентной ставкой. Так инвестор будет понимать, что даже в худшем случае существует четкий план действий.

🤝 Эти механизмы позволяют выстроить честные и прозрачные отношения с инвестором, сохраняя контроль над проектом даже в условиях бюджетной неопределенности. Вместо того чтобы пытаться угадать точную цифру затрат (что часто бывает слишком сложно), профессиональный подход предполагает структурирование этой неопределенности и создание механизмов управления ею.

Какой из этих механизмов вы считаете наиболее важным?
👍 Буфер непредвиденных расходов
🔥 Поэтапное финансирование
👀 Мотивация за оптимизацию бюджета

⚠️ Всем любителям гарантированной доходности!

🛋Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

🧲 С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.

💵 Источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.

🌼 Например, застройщик ООО «Ромашка» продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, ООО «Ромашка» должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где ООО «Ромашка» возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил ООО «Ромашка» ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег ООО «Ромашка» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (потом, в течение 3-х лет)

🤗 В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у ООО «Ромашка»по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и ООО «Ромашка», которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.

🎰 Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность относительно невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.

👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Всё равно куплю у «Ромашки»

🥁Подмосковный «Самолёт» торжественно объявил о запуске «первого на российском рынке ЗПИФ с квартирами и апартаментами» для сдачи в аренду. Первого после ДOM.PФ, видимо. То есть второго, как всегда у застройщика №? «Самолёта». Целевая доходность заявлена на уровне 21% годовых - это круче, чем депозит, ура!

💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.

📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...

🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?

💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.

💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?

💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…

🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.

⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?

🏙️ Аналитики NF GROUP подвели итоги I квартала 2025 года на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга. Цены практически не выросли — всего на +2% за год!

📊 Объем предложения на питерском рынке сервисных апартаментов достиг 129 тыс. м² или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, хотя в годовой динамике зафиксирован прирост: +15% и +11% соответственно.

☝️Дело в том, что во второй половине 2024 девелоперы были очень активны, а в I квартале 2025 рынок пополнился всего лишь одним объектом — «Сота» от ГК «Старт».

💰 Средняя цена предложения на питерском рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. ₽/м². В годовом выражении прирост составил всего 2%, в квартальном — 1%.

Похоже рынок, наконец, нащупал равновесие...

🙄 Во II квартале 2024 цены росли на 5%, затем в III квартале была коррекция (-3%), а теперь всё стабилизировалось.

🗺️ Тройка лидеров по средней цене за 1 м2— Петроградский (714 тыс. ₽/м²), Адмиралтейский (568 тыс. ₽/м²) и Центральный (422 тыс. ₽/м²) районы.

🛒 В I квартале 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов общей площадью 14,8 тыс. м², что на 5% по количеству и на 3% по площади уступает показателям аналогичного периода прошлого года. А в квартальной динамике снижение еще заметнее: -23% и -25% соответственно. Сказывается и сезонность, и естественный откат после всплеска активности во второй половине 2024 года.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Время ажиотажа и бешеного роста цен на апартаменты в СПБ явно миновало. Теперь успех вложений будет зависеть от выбора проекта, управляющей компании, локации и множества других факторов. Фокус спроса сместился с количества на качество — выигрывают проекты с продуманной концепцией и надежными УК.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Хочу купить до белых ночей!
🔥 Пузырик подсдулся...
👀 А с гарантированной доходностью есть?

📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.

👀Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.

⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.

😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.

⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.

🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!

Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам

🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.

📦 Коллективные инвестиции в складскую недвижимость в 2025 г.

✅ Рынок коллективных инвестиций в складскую недвижимость продолжает предлагать всё новые проекты с впечатляющими показателями доходности. Заманчивые IRR 20-26% годовых, стабильные арендаторы и оптимистичные прогнозы по индексации могут показаться привлекательными на фоне других инвестиционных возможностей.

☝️Однако прежде чем вкладывать средства, стоит обратить внимание на текущую ситуацию в российском складском рынке образца 2025 года.

✍️ Мы уже писали, что складской рынок класса А в России демонстрирует явные признаки замедления. Прогнозируется рост вакансии до 7% к концу года при ожидаемом вводе новых площадей 7,7 млн м2, из которых около трети могут остаться без арендаторов. Впервые за длительный период предложение начинает превышать спрос, что уже отразилось на динамике арендных ставок — их рост приостановился.

🔍 Изучив ряд инвестиционных предложений в сегменте складской недвижимости, можно заметить общую черту — удивительный оптимизм относительно будущего роста арендных платежей.

👀 Читая презентации некоторых проектов, можно заметить, что в расчетах предполагается повышение ставок аренды на 10-12% ежегодно вплоть до 2030-2031 года. В ряде проектов фигурируют цифры роста арендной ставки с базового уровня 2025 года почти вдвое к 2031 году.

🔀 Эти смелые прогнозы явно диссонируют с текущими рыночными тенденциями: ведь в самом ликвидном и развитом, Московском регионе аналитики уже фиксируют стабилизацию и даже прогнозируют небольшое снижение ставок с 12,160 до 12,000 руб. / м² / год к концу текущего года.

🔻 Фактор, требующий внимания при оценке подобных инвестиций — зависимость доходности от одного или нескольких ключевых арендаторов.

🔌 Даже если компания арендует объект на протяжении нескольких лет, меняющиеся рыночные условия могут привести к пересмотру стратегии в сфере недвижимости. При наличии нового вакантного предложения по конкурентным ставкам... зачем соглашаться на индексацию на уровне, например, 10% в год?

💬 Некоторая неопределенность в экономике может также вызвать перестройку логистических цепочек и повлиять на бизнес-модели многих транспортных компаний. Тем более, что активность онлайн-ритейлеров, бывших основными драйверами рынка, уже снизилась с 69% в структуре сделок 2024 года до 11% в первом квартале 2025-го.

⚠️ Особого упоминания заслуживают региональные инвестиционные проекты. В регионах России доля вакантных площадей с учетом скрытой вакантности и строящихся объектов уже достигла 7,0%, что соответствует уровню Московского региона (7,0%), а общий объем вакантных площадей составляет 1,6 млн м². При этом количества потенциальных арендаторов в регионах существенно меньше, чем в наиболее развитом Московском рынке.

⚖️ Итого: рынок складской недвижимости (классы А и В) сейчас переживает период трансформации. Меняется структура спроса: доля производственных компаний (45%) и традиционной розницы (35%) в сделках растет, в то время как онлайн-сегмент, в том числе транспортные и логистические компании, сокращают свои площади.

🤔 Какие вопросы стоит задать:

🔹На чем основан прогноз роста арендных ставок в долгосрочной перспективе?
🔹Действительно соответствует ли предлагаемый склад заявленному классу А? Или современным требованиям к формату Light Industrial?
🔹Что будет со ставками аренды на склад с учётом его перехода (со временем) в класс В?
🔹Какова будет рыночная стоимость актива через 5-10 лет с учётом его морального и технического устаревания?
🔹Сможет ли актив, в который предлагается проинвестировать, конкурировать с новыми складами в долгосрочной перспективе?

☝️ При этом мы ни в коем случае не призываем отказаться от инвестиций в складскую недвижимость. Это отличный сегмент недвижимости с большими перспективами и привлекательной доходностью. Мы призываем критически относиться к любым предложениям, изучать конкретный объект и его параметры. То же самое актуально и для любых других инвестиционных предложений и сегментов недвижимости.
В том числе и для нашего любимого стрит-ритейла, где 90% инвесторов теряют свои деньги.

Скоро такие юниты будут разбирать быстрее, чем апарты в 2021 году.
В начале апреля начались продажи коммерческих помещений от Orange.Life! прямо у метро «Проспект Ветеранов».

Формат интересный: •чистовая отделка,
•потолки 4,3 м,
•панорамные окна,
•готовая разводка под электрику и освещение, •опционально — «мокрая точка» и возможность объединить юниты.

Три категории юнитов:
START — компактное решение для малого бизнеса (13–16 м², до 3 рабочих мест)
STANDARD — гибкий формат для шоурумов, ателье, салонов (19–22 м²)
SELECT — простор для студий, офисов, образовательных центров (до 32 м²)
Доходность от 12%, нарезка уже с отделкой, цены от 3,9 млн. руб.

Можно открыть свой проект или сдать в аренду. Управление - самостоятельное или с привлечением любой УК.

Ежемесячный пешеходный трафик — 2,4 миллиона человек и практически нет конкурентов. Плюс синергия: единая навигация, рекламные стенды, уборка общих зон — всё это уже встроено.

Узнать подробнее в тг-канале Orange.Life!

Реклама ООО «Априори» ИНН 7810811169 erid: 2VtzqxYvj2J

Решение пятничной задачи: почему прибыль оказалась ниже?

✅ Правильный ответ: изменение ставки налога на прибыль - рост НП с 20% до 25%!

1️⃣ В 2023 году при планировании проекта базовая ставка налога на прибыль составляла 20%
2️⃣ К моменту завершения проекта в 2026 году ставка была повышена до 25%
3️⃣ При неизменной прибыли до налогообложения это дало разницу в 6.25%

📊 Расчет:
🔹Если плановая прибыль после налогообложения = 100 млн ₽
🔹 То прибыль до налогообложения = 100 ÷ (1 - 0.2) = 125 млн ₽
🔹 При новой ставке 25% прибыль после налогообложения = 125 × (1 - 0.25) = 93.75 млн ₽

🔍 Проверка: 100 - 93.75 = 6.25 млн ₽, что составляет ровно 6.25% от плановых 100 млн ₽

💡При долгосрочном планировании инвестиций желательно учитывать риски изменения налогового законодательства! Не все отклонения от плана вызваны неэффективностью или недобросовестностью.

🏆 Поздравляю тех, кто нашел верный ответ - ваш мозг отлично работает в пятницу!

- Налейте воды попить, а то так есть хочется, что переночевать негде...

🏨 По данным АТОР (Ассоциации туроператоров России), иностранные туристы не смогли забронировать гостиницы на майские праздники — все номера уже забронили наши соотечественники, россияне 🇷🇺!

🌏 Для гостей из стран Азии и Ближнего Востока майские праздники не просто возможность получить пару выходных дней, а полноценное начало туристического сезона в России. Очевидно, что теперь им придется скорректировать свои планы или искать альтернативные варианты размещения.

🇧🇾 Туристы из Беларуси, Казахстана и других постсоветских стран традиционно выбирают Россию именно из-за длинных выходных. Многих привлекает возможность увидеть репетицию Парада Победы и принять участие в памятных мероприятиях 9 мая. К сожалению, в этом году многим из них придется довольствоваться просмотром трансляций по телевизору.

💸 Очевидно, что российская индустрия гостеприимства оказалась не готова к такому наплыву туристов.

☝️Во всяком случае в некоторые дни спрос на средства размещения явно превышает предложение, а значит, есть куда расти. Вот бы всегда было как на майских!

Что думаете о ситуации?
👍 Временный ажиотаж
🔥 Системная проблема
👀 Надо мне цены повысить...

🏢 Офисный коллапс? Московские бизнес-центры класса А не спешат открываться при высоком спросе...

🔍 Всевидящее око девушек из аналитического центра STONE зафиксировало тревожный тренд: в I квартале 2025 года в Москве не ввели в эксплуатацию НИ ОДНОГО из четырех заявленных бизнес-центров класса А. Тенденция переноса сроков ввода продолжает набирать обороты.

💼 По мнению STONE рынок переходит в стадию острого дефицита. Вакансия в классе А упала до рекордно низких 6,1% (скоро она так и со складами сравнится), а в ключевых деловых районах ситуация еще хуже: в Москва-Сити свободно всего 1,3% площадей, в Ленинградском коридоре — 1,9%, в ЦДР — 3,4%. На фоне этого арендные ставки в I квартале 2025 взлетели на 15-30%, достигнув в среднем 35,5 тыс. руб./м² в год (с НДС).

🔥 Крупные игроки рынка активно скупают целые здания — Т-Банк приобрел здание Центрального телеграфа (28 тыс. м²), а структура Лукойла выкупила бизнес-центр AFI2B (38 тыс. м²).

💰 А вот цены на офисные блоки в строящихся бизнес-центрах класса А пока отстают. За год они выросли на 6% и достигли 460 тыс. руб./м², а в Москва-Сити — 730 тыс. руб./м². Всего на 2025-2026 годы ожидается ввод 1,2 млн м² офисных площадей классов А и Prime, но более 70% из них уже проданы или забронированы.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рассматривающим покупку стоит обратить внимание на объекты с более поздним сроком ввода (2027-2029 гг.), где пока реализовано только 35% площадей. Важный момент: около 60% покупателей офисов — конечные пользователи, а не инвесторы, что как бы намекает на сохранение дефицита и дальнейший рост ставок.

🔥 Буду брать.
👀 Куда деньги нести?
👍 Ладно, куплю...

Бизнес размером со шкаф!

🍎 Продажа овощей и фруктов является одним из самых древних видов торговли! Казалось бы, он должен уступить место современным гипермаркетам или дрогнуть под гнетом онлайн-доставки. Однако в 2024 году мы наблюдаем интересное - микро-точки торговли овощами и фруктами не только выживают и множатся, но и открываются даже в премиальных городских локациях.

🍊 Недавно наткнулся на интересный объект - помещение площадью всего 3,8 м² на Карманицком переулке на выходе из метро «Смоленская». 3,8 м² это примерно размер шкафа-купе или, извините, стандартного туалета. При этом арендатор платит ₽145 тыс. в месяц!

🍉А кто вообще занимается микро-торговлей овощами и фруктами? Чаще всего это индивидуальные предприниматели с многолетним опытом работы в сфере торговли свежими продуктами. Они закупают товар на оптовых базах ранним утром и доставляют его в свои точки к началу рабочего дня. Бизнес-модель предполагает высокую оборачиваемость, что требует расположения «на трафике».

🍇 Маржинальность такого бизнеса может достигать 200-500%. С одной стороны, такой бизнес страдает от сезонности, коротких сроков хранения продукции, жесткой конкуренции с сетевыми магазинами и растущей популярности сервисов доставки, не говоря уже о высоких арендных ставках. С другой — выигрывает благодаря возможности быстро менять ассортимент, идеально подходит для импульсивных покупок «по пути», формирует личные отношения с клиентами и может предлагать более свежий товар, чем сетевые магазины, при минимальных затратах на оборудование и персонал.

🥑 Для владельца микро-недвижимости ее компактный размер имеет свои преимущества. Меньше затрат, быстрая ротация арендаторов (при необходимости), высокая арендная ставка (в нашем случае - 38 158 ₽/м2 в месяц!).

🔍 Помещение площадью 3,8 м2 на Карманицком переулке, 9 сдается за 145 000 ₽ в месяц. Арендатор заключил договор на 3 года с индексацией 7% в год. Сам объект готового арендного бизнеса (ГАБ) продается за ₽25 млн.

🏮Интересный факт: в Японии и Гонконге микро-торговля на минимальных площадях — устоявшаяся традиция. Там можно встретить магазинчики площадью от 2 м², которые десятилетиями успешно работают в одной нише. Похоже, этот тренд постепенно приходит и в Россию.

🔮 Будущее таких форматов в России видится мне лично весьма перспективным, особенно в условиях растущей стоимости аренды в центральных локациях.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Инвестируете в загородную недвижимость Тогда это событие точно для вас 👇🏻⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
23 апреля в Москве пройдет камерный бизнес-завтрак от Garnet Invest — для тех, кто хочет понимать рынок не по статьям, а по реальному опыту.⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Что обсудим:⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
— Как себя чувствуют проекты, вышедшие на рынок в 2022–2025 гг.?
— Как отличить проект с потенциалом от провального?
— Формат holiday village: зарубежный опыт и его применение в России.⠀⁣⁣⠀
— Сколько действительно можно зарабатывать на загородной доме.⠀⁣⁣⠀
— Как использовать госпрограммы с выгодой, а не в убыток.⠀⁣⁣⠀
— Как управлять глэмпингом и эко отелем, чтобы они приносили доход.
⁣⁣⠀
Спикеры:⁣⁣⠀
— Александр Поздняков, основатель Garnet Holiday (сеть арендных домов)⠀⁣⁣⠀
— Мария Трель, операционный директор УК Wishhome⁣⁣ (2 эко отеля)
— Радченко Ксения — управляющий партнер глэмпинга «Ветрено»
⁣⁣⠀
🗓️Дата: 23 апреля⠀⁣⁣⠀
🕚Начало в 10:00⠀⁣⁣⠀
📍Место: Москва, ресторан La Provincia, Калужская пл., 1, стр. 4⠀⁣⁣⠀
🎫 Стоимость участия: 1500 ₽ (символическая, за завтрак)⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Будет полезно тем, кто хочет не просто вложиться в дом/землю, а построить на этом рабочую модель и понять тонкости управления.
⁣⁣⠀
Регистрация по ссылке. ⁣⁣⠀
⁣⁣⠀
Мест немного — формат камерный.

Реклама ООО «ТВН» ИНН 7816673282 erid: 2Vtzqutxnmx

📱Мой коллега Петя жалуется у себя в тг-канале, что не заработал деньги на платформе GetEnd. Эксперт Вася сообщил в своих соц.сетях, что получает аж 10% годовых от своей виллы на Гоа. А блогер Серёжа покупает апартамент в проекте «Молчуново» со скидкой 50% и утверждает, что это выгодно!

🔍Стоит ли обращать внимание на всю эту информацию? Что из этого применимо к вам? Возможно, ничего. Вполне может быть, что кое-что можно использовать в своих целях. Но абсолютно точно, чужой опыт - это информация для размышления, а не руководство к действию.

🚨Спойлер: случаи из соцсетей - это не ваша инвестиционная стратегия.

1️⃣ Скрытая мотивация. Петя, ругающий краудлендинг, возможно имеет личные претензии к платформе или просто создает хайповый контент для привлечения аудитории. Вася, нахваливающий недвижимость на Гоа, вообще выступает в роли брокера, заинтересованного в продаже подобных объектов. Ну а у Серёжи может быть просто заключен долгосрочный рекламный договор с застройщиком «Молчуново». Наверное, следует подумать, каковы могут быть скрытые мотивы для публичного освещения свой позиции по тому или иному вопросу.

2️⃣ Неизвестные факты. Петя мог вложить деньги в самый рискованный проект на платформе ради высокого процента. Васе повезло купить апартамент на Гоа в идеальный момент. Без полного контекста рассказанные истории - лишь верхушка айсберга, а попытки копировать чужие действия могут привести к совершенно противоположным результатам.

3️⃣ Анализируйте кейсы. Вместо категоричного «краудлендинг - это обман» или «недвижимость на Гоа - золотая жила», задайте правильные вопросы: какие конкретные факторы могут привести к успеху или неудаче? Были ли это особенности рынка, время входа, размер инвестиций, уровень компетенции или просто удача? Если вас заинтересовал тот или иной опыт, стоит поискать закономерности и сформировать личные подходы к анализу инвестиционных идей.

4️⃣ «Потренируйтесь на кошках». Попробуйте самостоятельно проанализировать инвестиционное предложение и пройти путь инвестора с начала и до конца. Некоторые инвестиционные идеи предполагают вход с минимальными инвестициями. Не во все, но во многие инвестиционные идеи можно вложить деньги через механизмы коллективных инвестиций. Используйте эти инструменты для старта с малого: ЗПИФы, краудфандинговые или краудлендинговые платформы. Так вы сможете проверить любую «интересную» или «провальную» стратегию - торговые помещения с супермаркетами, займы под залог, флиппинг, инвестиции в зарубежную недвижимость, склады… - вложив относительно небольшую сумму и получив реальный опыт без катастрофических рисков.

🔻ИТОГО! Используйте чужой опыт как источник идей, который должен быть адаптирован под свою ситуацию. Самая надежная стратегия — это совмещение анализа чужого опыта с собственными экспериментами. И уж точно, экспериментировать нужно не на всю котлету! Распределите инвестиции между разными инструментами и форматами, постоянно оценивайте результаты и корректируйте стратегию. Настоящий опыт приходит только с практикой, а разнообразие подходов защищает от катастрофических потерь, если один из них не сработает.

📜 А еще, пожалуйста, прочитайте мой дисклеймер и сделайте выводы о моих рекомендациях!