☕ I-CUP — небольшая франшиза кофеен, которая в последнее время весьма активно расширяет свое присутствие на московском рынке. На данный момент сеть насчитывает 7 кофеен в Москве, представленных точками в различных районах в южной части города (Бирюлево, Орехово, Бутово, Нагатино).
🏆 География расположения существующих кофеен I-CUP подтверждает их стратегию выбора локаций с высоким трафиком — все точки находятся вблизи станций метро или в густонаселенных жилых районах.
🏙️ Особенность I-CUP заключается в разнообразии форматов: от компактных островков в торговых центрах до полноценных кофеен в стрит-ритейле и жилых комплексах. Это позволяет гибко адаптироваться под разные локации и потребности рынка.
📈 Сеть начала свой путь в 2018 году и за 6 лет построила стабильную прибыльную сеть кофеен, несмотря на свой небольшой размер. По данным I-CUP финансовые показатели кофеен такие: чистая прибыль одной кофейни составляет от ₽110 до ₽490 тыс./мес., а срок окупаемости инвестиций оценивается в 6-12 месяцев.
🤝 I-CUP развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
🏢 В Москве продается пока всего пара помещений с I-CUP в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Например, такой вариант: I-CUP прямо у выхода из ст.метро «Орехово» на Шипиловском проезде, 39к3. Площадь 12,3 м², стоимость ₽28,5 млн.
❓ Что думаете об I-CUP и о готовом арендном бизнесе с какой-нибудь небольшой, но растущей сетью в качестве арендатора? Посещали их кофейни? Делитесь впечатлениями!
🏆 География расположения существующих кофеен I-CUP подтверждает их стратегию выбора локаций с высоким трафиком — все точки находятся вблизи станций метро или в густонаселенных жилых районах.
🏙️ Особенность I-CUP заключается в разнообразии форматов: от компактных островков в торговых центрах до полноценных кофеен в стрит-ритейле и жилых комплексах. Это позволяет гибко адаптироваться под разные локации и потребности рынка.
📈 Сеть начала свой путь в 2018 году и за 6 лет построила стабильную прибыльную сеть кофеен, несмотря на свой небольшой размер. По данным I-CUP финансовые показатели кофеен такие: чистая прибыль одной кофейни составляет от ₽110 до ₽490 тыс./мес., а срок окупаемости инвестиций оценивается в 6-12 месяцев.
🤝 I-CUP развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
🏢 В Москве продается пока всего пара помещений с I-CUP в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Например, такой вариант: I-CUP прямо у выхода из ст.метро «Орехово» на Шипиловском проезде, 39к3. Площадь 12,3 м², стоимость ₽28,5 млн.
❓ Что думаете об I-CUP и о готовом арендном бизнесе с какой-нибудь небольшой, но растущей сетью в качестве арендатора? Посещали их кофейни? Делитесь впечатлениями!
Не только А, но и B!
🏢 Пока все на рынке обсуждают офисы класса А в «Москва-Сити», на Белорусской и в других местах, сегмент класса B тихо находит своих ценителей.
📋По данным NF Group, на конец 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м², что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. И знаете что? Эта «офисная золушка» чувствует себя более чем уверенно!
📊 С начала года доля вакантных помещений класса B снизилась на 1,8% и достигла 5,1% - уровня, близкого к историческому минимуму 2007 года!
📈 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к значительному росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в классе B выросла на впечатляющие 15,4% с начала года, достигнув 21 095 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).
🏗 Что касается нового предложения, то в 2024 году рынок пополнился всего 57,9 тыс. м² новых офисов класса B - это катастрофически мало и заметно меньше, чем ввод площадей класса А (511,3 тыс. м²).
🔍На рынок почти не поступают новые офисы класса В при стабильном спросе. Из немногих строящихся объектов можно выделить бизнес-центр «Мещерский» класса В на западе столицы у метро Говорово и МЦД-4 «Мещерская». Проект на Боровском шоссе, вл. 2а уже в активной фазе стройки, хотя продажи стартовали только в ноябре.
🌆 Напомню, что БЦ «Мещерский» это 20 этажей офисов с террасами и панорамными видами, подземным паркингом, инфраструктурой в виде фитнеса, кафе и ресторанов. Цены стартуют от 219 тыс. руб./м² за офисы, площадь их от 78 м² и от 341 тыс. руб./м² за ритейл, площадь от 98 м². Есть рассрочка 0% и выгода до 10% на отдельные лоты. Ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Низкая вакантность и стабильный рост ставок делают офисы класса B потенциально более предсказуемым сегментом офисного рынка. Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно, стоит присмотреться к этому сегменту более внимательно.
🏢 Пока все на рынке обсуждают офисы класса А в «Москва-Сити», на Белорусской и в других местах, сегмент класса B тихо находит своих ценителей.
📋По данным NF Group, на конец 2024 года этот сегмент занимает львиную долю рынка - 12,7 млн м², что составляет около 68% всех качественных офисов столицы. И знаете что? Эта «офисная золушка» чувствует себя более чем уверенно!
📊 С начала года доля вакантных помещений класса B снизилась на 1,8% и достигла 5,1% - уровня, близкого к историческому минимуму 2007 года!
📈 Растущий спрос и сокращение доступного предложения закономерно привели к значительному росту арендных ставок. Средневзвешенная ставка аренды в классе B выросла на впечатляющие 15,4% с начала года, достигнув 21 095 руб./м²/год (без учета операционных расходов и НДС).
🏗 Что касается нового предложения, то в 2024 году рынок пополнился всего 57,9 тыс. м² новых офисов класса B - это катастрофически мало и заметно меньше, чем ввод площадей класса А (511,3 тыс. м²).
🔍На рынок почти не поступают новые офисы класса В при стабильном спросе. Из немногих строящихся объектов можно выделить бизнес-центр «Мещерский» класса В на западе столицы у метро Говорово и МЦД-4 «Мещерская». Проект на Боровском шоссе, вл. 2а уже в активной фазе стройки, хотя продажи стартовали только в ноябре.
🌆 Напомню, что БЦ «Мещерский» это 20 этажей офисов с террасами и панорамными видами, подземным паркингом, инфраструктурой в виде фитнеса, кафе и ресторанов. Цены стартуют от 219 тыс. руб./м² за офисы, площадь их от 78 м² и от 341 тыс. руб./м² за ритейл, площадь от 98 м². Есть рассрочка 0% и выгода до 10% на отдельные лоты. Ввод объекта запланирован на IV квартал 2027 года.
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Низкая вакантность и стабильный рост ставок делают офисы класса B потенциально более предсказуемым сегментом офисного рынка. Если вы рассматриваете инвестиции в коммерческую недвижимость, возможно, стоит присмотреться к этому сегменту более внимательно.
🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл в составе STONE Калужская!
📍Место: 1 мин. от м. «Калужская» и «Воронцовская», на пересечении ключевых пешеходных потоков внутри офисного кластера на 15 тыс. сотрудников.
💸 В продаже: лоты от 25 м², от ₽21.6 млн.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,15 м
🔹торговые помещения в центре общественных пространств
🔹свободный вход, витринное остекление, места для размещения вывески
🔹клиентские офисы от 72 м² в центре живой деловой среды, помещения под кафе
💵 Условия покупки:
▪️Первый взнос — 10%
▪️Отложенный платеж на 6 мес.
▪️Рассрочка 5% до окончания строительства
#стартпродаж
📍Место: 1 мин. от м. «Калужская» и «Воронцовская», на пересечении ключевых пешеходных потоков внутри офисного кластера на 15 тыс. сотрудников.
💸 В продаже: лоты от 25 м², от ₽21.6 млн.
⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,15 м
🔹торговые помещения в центре общественных пространств
🔹свободный вход, витринное остекление, места для размещения вывески
🔹клиентские офисы от 72 м² в центре живой деловой среды, помещения под кафе
💵 Условия покупки:
▪️Первый взнос — 10%
▪️Отложенный платеж на 6 мес.
▪️Рассрочка 5% до окончания строительства
#стартпродаж
⚡ Средняя цена коммерческой недвижимости в Москве арендованной супермаркетами подорожала за год на 24%
📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.
🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).
📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.
🤯 А вот пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.
☝️Хотите знать подробности?
👀 Читайте их в материале Forbes
📚 Полная версия отчета - на канале SimpleEstate
▫️
📕 Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) Москвы за 1-й квартал 2025 года.
🏪 Наиболее выгодным сегментом остаются помещения с супермаркетами, приносящие в среднем 8,2% годовых от аренды (окупаемость 11 лет) по сравнению с 7.6% годовых у небольших помещений до 300 м2 (окупаемость 12 лет).
📈 При этом средняя цена помещений с супермаркетами за год подорожала на 24%, а ставки аренды увеличились в среднем на 25%. В то время как небольшие помещения подорожали всего на 3% за год, а аренда увеличилась на 4% из-за изначально перегретых ставок и цен.
🤯 А вот пустые и строящиеся помещения до 300 м2 до сих пор остаются более дорогими, чем уже готовый арендный бизнес с арендатором. Но частные инвесторы всё-равно продолжают покупать такие объекты не понимая экономику.
☝️Хотите знать подробности?
👀 Читайте их в материале Forbes
📚 Полная версия отчета - на канале SimpleEstate
▫️
Forbes.ru
Помещения стрит-ретейла в Москве подешевели впервые с 2023 года
Стоимость квадратного метра небольшого помещения формата стрит-ретейла по итогам I квартала показала небольшое снижение в 1%, до 454 000 рублей. Это произошло впервые с конца 2023 года. При этом помещения площадью более 300 кв. м продолжают дорожать:
🏢 Главные итоги Президиума Госсовета.
🏗️ Строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Глава государства выразил обеспокоенность возможным спадом темпов жилищного строительства, снижением объемов ипотечного кредитования и финансовыми трудностями девелоперов. Особо отмечено, что более 2 тысяч строительных проектов реализуются с нарушением сроков, а практика взимания дополнительных банковских комиссий при выдаче ипотеки названа недопустимой.
🔑 Результат совещания: правительство получило месяц на разработку комплекса мер для поддержки строительного сектора. В числе обсуждавшихся инициатив – корректировка программы семейной ипотеки, ограничение банковских комиссий при льготном кредитовании и механизмы рассрочки при покупке готовых объектов напрямую от застройщиков.
⏳Комментарии из интернетов: «ни о чем, поболтали-разошлись...». А чего в интернетах хотели-то? Уголовных дел и посадок? Громких и незамедлительных решений? Бой между представителями ЦБ и Минстроя по правилам поп-MMA? Так это - страну перепутали. Шоу в США, у нас нет такого и очень даже хорошо.
🤗 В общем, стоит дождаться конкретных решений - месяц пройдет быстро.
👍 Жду
🔥 Не жду
👀 Мневсё равно
🏗️ Строительная отрасль столкнулась с серьезными вызовами. Глава государства выразил обеспокоенность возможным спадом темпов жилищного строительства, снижением объемов ипотечного кредитования и финансовыми трудностями девелоперов. Особо отмечено, что более 2 тысяч строительных проектов реализуются с нарушением сроков, а практика взимания дополнительных банковских комиссий при выдаче ипотеки названа недопустимой.
🔑 Результат совещания: правительство получило месяц на разработку комплекса мер для поддержки строительного сектора. В числе обсуждавшихся инициатив – корректировка программы семейной ипотеки, ограничение банковских комиссий при льготном кредитовании и механизмы рассрочки при покупке готовых объектов напрямую от застройщиков.
⏳Комментарии из интернетов: «ни о чем, поболтали-разошлись...». А чего в интернетах хотели-то? Уголовных дел и посадок? Громких и незамедлительных решений? Бой между представителями ЦБ и Минстроя по правилам поп-MMA? Так это - страну перепутали. Шоу в США, у нас нет такого и очень даже хорошо.
🤗 В общем, стоит дождаться конкретных решений - месяц пройдет быстро.
👍 Жду
🔥 Не жду
👀 Мне
Банки уходят, недвижимость остается
🏦 В США за 2024 год закрылось 1354 филиала розничных банков, что стало очередным подтверждением тренда на сокращение физического присутствия финансовых учреждений. Уход банков при этом почти не влияет на вакансию в розничном секторе - она рекордно низкая, всего 4,1% на конец 2024.
📱 Причина закрытий очевидна - изменение банковских привычек потребителей и переход на цифровые и мобильные платформы.
💼 Банки традиционно занимали помещения на углах торговых центров, а также отдельно стоящие здания с удобными парковками и подъездами.
🔑 Что происходит с освободившимися помещениями? По данным брокеров из JLL, в среднем на продажу или аренду пустующего банковского помещения уходит от 6 до 12 месяцев. Владельцы вынуждены либо перепрофилировать и перестраивать существующие здания (сдавая их в аренду ветеринарным клиникам, мед.центрам или рестораны), либо сносить их полностью для строительства новых объектов.
💰 Самая сложная и дорогая часть редевелопмента бывших банковских зданий - демонтаж тяжёлого и громоздкого банковского хранилища.
🛐 При этом собственники не оставляют надежд пересдать свои помещения другим банкам, однако те явно переходят на формат небольших сервисных отделений площадью до 100 м2.
🔀 Сильно меняются требования банков к локациям. Например, один из крупных розничных банков разыскивает помещения поблизости от премиальных супермаркетов Whole Foods и ПВЗ Amazon. Другой банк ставит на расположение своих новых филиалов около кофеен Starbucks. Банкам интересна новая, более молодая аудитория и они готовы доплачивать за расположение.
🏦 В США за 2024 год закрылось 1354 филиала розничных банков, что стало очередным подтверждением тренда на сокращение физического присутствия финансовых учреждений. Уход банков при этом почти не влияет на вакансию в розничном секторе - она рекордно низкая, всего 4,1% на конец 2024.
📱 Причина закрытий очевидна - изменение банковских привычек потребителей и переход на цифровые и мобильные платформы.
💼 Банки традиционно занимали помещения на углах торговых центров, а также отдельно стоящие здания с удобными парковками и подъездами.
🔑 Что происходит с освободившимися помещениями? По данным брокеров из JLL, в среднем на продажу или аренду пустующего банковского помещения уходит от 6 до 12 месяцев. Владельцы вынуждены либо перепрофилировать и перестраивать существующие здания (сдавая их в аренду ветеринарным клиникам, мед.центрам или рестораны), либо сносить их полностью для строительства новых объектов.
💰 Самая сложная и дорогая часть редевелопмента бывших банковских зданий - демонтаж тяжёлого и громоздкого банковского хранилища.
🛐 При этом собственники не оставляют надежд пересдать свои помещения другим банкам, однако те явно переходят на формат небольших сервисных отделений площадью до 100 м2.
🔀 Сильно меняются требования банков к локациям. Например, один из крупных розничных банков разыскивает помещения поблизости от премиальных супермаркетов Whole Foods и ПВЗ Amazon. Другой банк ставит на расположение своих новых филиалов около кофеен Starbucks. Банкам интересна новая, более молодая аудитория и они готовы доплачивать за расположение.
Конкурс!
Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰
Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️
Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя экспертиза, поэтому они видят даже только-только зарождающиеся тренды.
А второй — это, конечно, мой
Уже подписались? Тогда нажимайте кнопку под этим постом и получите шанс выиграть один из четырех промокодов на 5 000 ₽ на Яндекс Маркет. Чтобы всё прошло хорошо, важно быть подписанным на оба канала на момент подведения итогов.
Итоги подведем 28 апреля.
Подробные правила
Срок проведения розыгрыша 16.04.25-28.04.25
Кого читать, чтобы зарабатывать на рынке жилья? 💰
Убедитесь, что у вас в подписках эти два телеграм-канала с аналитикой, инструментами и кейсами ⬇️
Первый — Яндекс Недвижимость для бизнеса , сервис аккумулирует большие данные плюс у коллег многолетняя экспертиза, поэтому они видят даже только-только зарождающиеся тренды.
А второй — это, конечно, мой
Уже подписались? Тогда нажимайте кнопку под этим постом и получите шанс выиграть один из четырех промокодов на 5 000 ₽ на Яндекс Маркет. Чтобы всё прошло хорошо, важно быть подписанным на оба канала на момент подведения итогов.
Итоги подведем 28 апреля.
Подробные правила
Срок проведения розыгрыша 16.04.25-28.04.25
🏢Сколько стоит строительство офисов класса А в Москве? 🤨
⚙️На апрель 2025 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра общей площади достигла ₽186,6 тыс. включая НДС и выросла за год на +11%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.
📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.
❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.
🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽330 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.
⚠️То есть если девелопер Х начинает продавать офисы внарезку по цене ₽330-350 т./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽390-400 т./м2
☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.
⚙️На апрель 2025 года себестоимость строительства 1 (одного) квадратного метра общей площади достигла ₽186,6 тыс. включая НДС и выросла за год на +11%. Такие данные приводятся в исследовании, которое подготовлено при непосредственном участии коллег из STONE.
📊 Себестоимость включает: проектирование (стадия П и Р), устройство и содержание строительной площадки, СМР подземной и наземной площади, благоустройство, внешние сети.
❌ Демонтаж, стоимость земли, непредвиденные расходы, платежи городу, согласования, % по кредитам и прочее - не включены. Также не включено вознаграждение генерального подрядчика.
🔣 При пересчете на квадратный метр полезной площади стоимость строительства составляет уже порядка ₽330 тыс./м2 без учета земли и коммерческих расходов.
⚠️То есть если девелопер Х начинает продавать офисы внарезку по цене ₽330-350 т./м2 - это скорее повод насторожиться и разобраться в причинах такой щедрости. Более адекватные значения для старта продаж находятся в диапазоне ₽390-400 т./м2
☝️Стоит заметить, что тот же STONE старается стартовать с ценами на новые проекты так, чтобы у инвесторов оставалась возможность заработать на росте стоимости, они не выставляют сразу конечную цену, а плавно повышают цены по ходу строительства объектов.
Как инициатору проекта работать с неопределенностью бюджета
🏢 Сегодня общался с моей студенткой, инициатором проектов в сфере редевелопмента. Она задала мне вопрос, с которым сталкиваются многие девелоперы: как эффективно выстроить отношения с инвестором, в ситуации невозможности точного прогнозирования бюджета проекта из-за волатильности цен на материалы, работы и непредвиденных обстоятельств при реконструкции существующих объектов.
📝 Один из подходов — поэтапное финансирование с контрольными точками, в которых может происходить пересмотр затрат. Разделите проект на фазы (проектирование, демонтаж, СМР, отделка) с отдельными бюджетами. Например, если общие затраты оцениваются в 100 единиц, можно разбить его на этапы: 15 ед. на подготовительные работы, 30 ед. на конструктив, 55 ед. на отделку и инженерию. В контрольных точках происходит сверка фактических затрат с плановыми, оценка оставшегося объема работ и уточнение бюджета следующего этапа. Если на первом этапе обнаружены скрытые дефекты конструкций, в контрольной точке происходит пересчет бюджета последующих этапов с учетом новой информации.
💰 Другой подход - буфер на непредвиденные расходы. В редевелопменте это как минимум 20-25% от расчетного бюджета. То есть на проект с базовой оценкой в 100 ед. инвестор должен быть готов потратить до 125 ед. Решение о расходовании буфера должно приниматься совместно. Инициатор может претендовать на дополнительное вознаграждение, если удержит бюджет ниже определенной планки, например 110 ед.
⚠️ Критически важно учитывать психологию инвесторов – они крайне негативно относятся к докапитализации проектов. Если проект с начальной оценкой в 100 ед. требует дополнительно ещё 30 ед., инвестор вынужден изымать эти средства из других активов или менять личные финансовые планы, что вызывает раздражение. Поэтому лучше сразу заложить максимальную планку (130 ед), ОБЯЗАТЕЛЬНО объяснив этот момент инвестору, а затем работать на её снижение.
📱 Инициатор должен обеспечить максимальную прозрачность через регулярную отчетность и доступ к данным о расходах. Например, ведомости с периодическим обновлением фактических затрат по сравнению с планом. Если планировалось потратить 5 ед. на демонтаж, а фактически ушло 4,2 ед. – это повод для позитивной коммуникации с инвестором и укрепления доверия.
💡 Очень рекомендую внедрить систему мотивации за оптимизацию бюджета. Такая схема стимулирует инициатора искать более эффективные решения и оптимизировать расходы вместо бездумного использования всего доступного бюджета.
📜 Советую детально прописать процедуру действий при превышении даже максимального бюджета. Например, если затраты все же превысят 130 ед., обговорите возможность пересмотра долей в проекте или конвертации дополнительных вложений инвестора в займ с повышенной процентной ставкой. Так инвестор будет понимать, что даже в худшем случае существует четкий план действий.
🤝 Эти механизмы позволяют выстроить честные и прозрачные отношения с инвестором, сохраняя контроль над проектом даже в условиях бюджетной неопределенности. Вместо того чтобы пытаться угадать точную цифру затрат (что часто бывает слишком сложно), профессиональный подход предполагает структурирование этой неопределенности и создание механизмов управления ею.
Какой из этих механизмов вы считаете наиболее важным?
👍 Буфер непредвиденных расходов
🔥 Поэтапное финансирование
👀 Мотивация за оптимизацию бюджета
🏢 Сегодня общался с моей студенткой, инициатором проектов в сфере редевелопмента. Она задала мне вопрос, с которым сталкиваются многие девелоперы: как эффективно выстроить отношения с инвестором, в ситуации невозможности точного прогнозирования бюджета проекта из-за волатильности цен на материалы, работы и непредвиденных обстоятельств при реконструкции существующих объектов.
📝 Один из подходов — поэтапное финансирование с контрольными точками, в которых может происходить пересмотр затрат. Разделите проект на фазы (проектирование, демонтаж, СМР, отделка) с отдельными бюджетами. Например, если общие затраты оцениваются в 100 единиц, можно разбить его на этапы: 15 ед. на подготовительные работы, 30 ед. на конструктив, 55 ед. на отделку и инженерию. В контрольных точках происходит сверка фактических затрат с плановыми, оценка оставшегося объема работ и уточнение бюджета следующего этапа. Если на первом этапе обнаружены скрытые дефекты конструкций, в контрольной точке происходит пересчет бюджета последующих этапов с учетом новой информации.
💰 Другой подход - буфер на непредвиденные расходы. В редевелопменте это как минимум 20-25% от расчетного бюджета. То есть на проект с базовой оценкой в 100 ед. инвестор должен быть готов потратить до 125 ед. Решение о расходовании буфера должно приниматься совместно. Инициатор может претендовать на дополнительное вознаграждение, если удержит бюджет ниже определенной планки, например 110 ед.
⚠️ Критически важно учитывать психологию инвесторов – они крайне негативно относятся к докапитализации проектов. Если проект с начальной оценкой в 100 ед. требует дополнительно ещё 30 ед., инвестор вынужден изымать эти средства из других активов или менять личные финансовые планы, что вызывает раздражение. Поэтому лучше сразу заложить максимальную планку (130 ед), ОБЯЗАТЕЛЬНО объяснив этот момент инвестору, а затем работать на её снижение.
📱 Инициатор должен обеспечить максимальную прозрачность через регулярную отчетность и доступ к данным о расходах. Например, ведомости с периодическим обновлением фактических затрат по сравнению с планом. Если планировалось потратить 5 ед. на демонтаж, а фактически ушло 4,2 ед. – это повод для позитивной коммуникации с инвестором и укрепления доверия.
💡 Очень рекомендую внедрить систему мотивации за оптимизацию бюджета. Такая схема стимулирует инициатора искать более эффективные решения и оптимизировать расходы вместо бездумного использования всего доступного бюджета.
📜 Советую детально прописать процедуру действий при превышении даже максимального бюджета. Например, если затраты все же превысят 130 ед., обговорите возможность пересмотра долей в проекте или конвертации дополнительных вложений инвестора в займ с повышенной процентной ставкой. Так инвестор будет понимать, что даже в худшем случае существует четкий план действий.
🤝 Эти механизмы позволяют выстроить честные и прозрачные отношения с инвестором, сохраняя контроль над проектом даже в условиях бюджетной неопределенности. Вместо того чтобы пытаться угадать точную цифру затрат (что часто бывает слишком сложно), профессиональный подход предполагает структурирование этой неопределенности и создание механизмов управления ею.
Какой из этих механизмов вы считаете наиболее важным?
👍 Буфер непредвиденных расходов
🔥 Поэтапное финансирование
👀 Мотивация за оптимизацию бюджета
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
⚠️ Всем любителям гарантированной доходности!
🛋Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🧲 С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.
💵 Источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.
🌼 Например, застройщик ООО «Ромашка» продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, ООО «Ромашка» должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где ООО «Ромашка» возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил ООО «Ромашка» ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег ООО «Ромашка» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (потом, в течение 3-х лет)
🤗 В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у ООО «Ромашка»по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и ООО «Ромашка», которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.
🎰 Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность относительно невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.
👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Всё равно куплю у «Ромашки»
🛋Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.
🧲 С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.
💵 Источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.
🌼 Например, застройщик ООО «Ромашка» продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, ООО «Ромашка» должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где ООО «Ромашка» возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил ООО «Ромашка» ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег ООО «Ромашка» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (потом, в течение 3-х лет)
🤗 В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у ООО «Ромашка»по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и ООО «Ромашка», которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.
🎰 Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность относительно невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.
👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Всё равно куплю у «Ромашки»
☝️Предполагаю, что с учетом сданных апарт-комплексов, в которых продаются остатки, количество таких предложений на рынке ещё выше.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☝️По вашему мнению, апартаменты, реализуемые с гарантированной доходностью, это:
Anonymous Poll
60%
😳Явный неликвид, ловушка для инвестора
35%
🙂Нормальный продукт, просто застройщик пытается его улучшить таким схематозом
5%
🤪Нечто иное, напишу в комментариях
🥁Подмосковный «Самолёт» торжественно объявил о запуске «первого на российском рынке ЗПИФ с квартирами и апартаментами» для сдачи в аренду. Первого после ДOM.PФ, видимо. То есть второго, как всегда у застройщика №? «Самолёта». Целевая доходность заявлена на уровне 21% годовых - это круче, чем депозит, ура!
💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.
📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...
🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?
💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.
💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?
💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…
🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.
⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?
💡Немного мемуаров. Ещё в 2021 году компания, в которой я тогда работал, вела активные переговоры с «Самолётом» по поводу создания такого продукта. Его ТОГДА не запустили, потому что продажи шли неплохо и товарные остатки особо не застаивались. СЕЙЧАС, очевидно, пришло время упаковки стоков в ЗПИФ и распродажи инвесторам под обещания 21%.
📈 График формирования доходности такой симпатичный! Ну просто на всю котлету...
🔎 Если присмотреться к графику: застройщик декларирует ежегодный рост стоимости недвижимости на уровне 13% в год. Однако если посмотреть на график IRN, можно заметить, что вторичка в Москве в последние три года не показывает такой динамики — цены практически не растут, а в некоторые периоды даже снижались. С учетом инфляции реальная стоимость московских м2 (вторичка) и вовсе уменьшается. Хотя, кто там в ЗПИФ оценщик....?
💰 Еще один компонент заявленной доходности - 8% от сдачи жилья в аренду («gross»). Возможно, имеется в виду gross yield, т.е. валовая доходность, без учета затрат на управление, налоги и обслуживание недвижимости. То есть реальная чистая доходность от аренды будет заметно скромнее.
💲Кстати, интересно, какие цены «Самолёт» выставит на свои квартиры, чтобы достичь таких показателей. Это будет краткосрочная или среднесрочная аренда?
💸 Затраты на ЗПИФ 3% в год. Это они неплохо так, и очень немилосердно по отношению к инвесторам. Ну хоть бы 2% сделали…
🏷 Про дисконт в 3% на входе вообще сложно что-то писать! Застройщик мог легко сделать накидку, а потом небольшую скидку. Вообще-то сейчас меньше 5% это и не скидка даже. А большой объем застройщики готовы сливать со скидкой 50% - см. кейс ФСК.
⚡️В итоге в реалистичность показателя 21% IRR (годовая доходность) я вообще, ни на грамм, не верю и активно советую не верить в него инвесторам. Но у «Самолёта» особого выбора нет, нужно писать хоть что-то. И так, на всякий случай - исторический IRR ЗПИФ с арендными квартирами от ДOM.PФ около 5% годовых...
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Всё равно «Самолёт» ту зе мун!
👀 А фюзеляж не треснет?
🏙️ Аналитики NF GROUP подвели итоги I квартала 2025 года на первичном рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга. Цены практически не выросли — всего на +2% за год!
📊 Объем предложения на питерском рынке сервисных апартаментов достиг 129 тыс. м² или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, хотя в годовой динамике зафиксирован прирост: +15% и +11% соответственно.
☝️Дело в том, что во второй половине 2024 девелоперы были очень активны, а в I квартале 2025 рынок пополнился всего лишь одним объектом — «Сота» от ГК «Старт».
💰 Средняя цена предложения на питерском рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. ₽/м². В годовом выражении прирост составил всего 2%, в квартальном — 1%.
Похоже рынок, наконец, нащупал равновесие...
🙄 Во II квартале 2024 цены росли на 5%, затем в III квартале была коррекция (-3%), а теперь всё стабилизировалось.
🗺️ Тройка лидеров по средней цене за 1 м2— Петроградский (714 тыс. ₽/м²), Адмиралтейский (568 тыс. ₽/м²) и Центральный (422 тыс. ₽/м²) районы.
🛒 В I квартале 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов общей площадью 14,8 тыс. м², что на 5% по количеству и на 3% по площади уступает показателям аналогичного периода прошлого года. А в квартальной динамике снижение еще заметнее: -23% и -25% соответственно. Сказывается и сезонность, и естественный откат после всплеска активности во второй половине 2024 года.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Время ажиотажа и бешеного роста цен на апартаменты в СПБ явно миновало. Теперь успех вложений будет зависеть от выбора проекта, управляющей компании, локации и множества других факторов. Фокус спроса сместился с количества на качество — выигрывают проекты с продуманной концепцией и надежными УК.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Хочу купить до белых ночей!
🔥 Пузырик подсдулся...
👀 А с гарантированной доходностью есть?
📊 Объем предложения на питерском рынке сервисных апартаментов достиг 129 тыс. м² или 4,2 тыс. лотов. За квартал показатель сократился на 8% по площади и на 10% по количеству лотов, хотя в годовой динамике зафиксирован прирост: +15% и +11% соответственно.
☝️Дело в том, что во второй половине 2024 девелоперы были очень активны, а в I квартале 2025 рынок пополнился всего лишь одним объектом — «Сота» от ГК «Старт».
💰 Средняя цена предложения на питерском рынке сервисных апартаментов составила 280 тыс. ₽/м². В годовом выражении прирост составил всего 2%, в квартальном — 1%.
Похоже рынок, наконец, нащупал равновесие...
🙄 Во II квартале 2024 цены росли на 5%, затем в III квартале была коррекция (-3%), а теперь всё стабилизировалось.
🗺️ Тройка лидеров по средней цене за 1 м2— Петроградский (714 тыс. ₽/м²), Адмиралтейский (568 тыс. ₽/м²) и Центральный (422 тыс. ₽/м²) районы.
🛒 В I квартале 2025 года на рынке сервисных апартаментов Петербурга было реализовано 547 лотов общей площадью 14,8 тыс. м², что на 5% по количеству и на 3% по площади уступает показателям аналогичного периода прошлого года. А в квартальной динамике снижение еще заметнее: -23% и -25% соответственно. Сказывается и сезонность, и естественный откат после всплеска активности во второй половине 2024 года.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Время ажиотажа и бешеного роста цен на апартаменты в СПБ явно миновало. Теперь успех вложений будет зависеть от выбора проекта, управляющей компании, локации и множества других факторов. Фокус спроса сместился с количества на качество — выигрывают проекты с продуманной концепцией и надежными УК.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍 Хочу купить до белых ночей!
🔥 Пузырик подсдулся...
👀 А с гарантированной доходностью есть?
📣 Декларирование повышенной доходности за счет возврата НДС - такая же неоднозначная и манипулятивная практика, как и гарантированный доход.
👀Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.
⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.
😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.
⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.
🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!
Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам
🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.
👀Вы же наверняка встречали рекламу инвестиций в недвижимость с декларируемой высокой доходностью в первый год (как правило больше 20%) за счет механизма возврата НДС из бюджета.
⚠️Проблема в том, что инвесторы не вполне ясно осознают природу повышенной доходности, появляющейся в первый год инвестиций. Повышенная доходность не является заслугой управляющего активами (инициатора проекта). Однако механизм активно используется в качестве маркетингового трюка.
😳 В реальности это всего лишь возврат 20% вложенных инвесторами средств самим инвесторам.
⚙️Например, объект стоит ₽100 млн. - это его официальная оценка. Но при продаже к этой сумме добавляется НДС 20%, итого получается ₽120 млн. После выплаты ликвидности, полученной от возврата, т.е. >₽20 млн. в первый год оценка возвращается на уровень ₽100 млн. И если инвестор решит продать свою долю в объекте - он продаст её исходя из цены ₽100 млн., а не ₽120 млн.
🔃 Возврат НДС по сути - это просто замораживание денег инвесторов в период от покупки объекта за ₽120 млн. вкл. НДС до момента возврата этих самых ₽20 млн. НДС - примерно на 3-3,5 квартала. В сделках, не касающихся коллективных инвестиций чаще всего привлекается короткий кредит для уплаты НДС при покупке, который гасится после возврата НДС. Но в мире коллективных инвестиций НДС оплачивают инвесторы, которым им же эти деньги и возвращают. Вот счастье-то!
Поэтому описывать этот процесс в духе «в первый год доходность >20%»:
🅰️ Финансово безграмотно
🅱️ Манипулятивно по отношению к инвесторам
🔀 Тема возврата НДС и его влияния на доходность инвестиций в первый год совсем даже неочевидна. Возврат НДС, конечно же, нужно применять, если при покупке он был уплачен. Вопрос лишь в том, как это объяснять инвесторам.
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
📦 Коллективные инвестиции в складскую недвижимость в 2025 г.
✅ Рынок коллективных инвестиций в складскую недвижимость продолжает предлагать всё новые проекты с впечатляющими показателями доходности. Заманчивые IRR 20-26% годовых, стабильные арендаторы и оптимистичные прогнозы по индексации могут показаться привлекательными на фоне других инвестиционных возможностей.
☝️Однако прежде чем вкладывать средства, стоит обратить внимание на текущую ситуацию в российском складском рынке образца 2025 года.
✍️ Мы уже писали, что складской рынок класса А в России демонстрирует явные признаки замедления. Прогнозируется рост вакансии до 7% к концу года при ожидаемом вводе новых площадей 7,7 млн м2, из которых около трети могут остаться без арендаторов. Впервые за длительный период предложение начинает превышать спрос, что уже отразилось на динамике арендных ставок — их рост приостановился.
🔍 Изучив ряд инвестиционных предложений в сегменте складской недвижимости, можно заметить общую черту — удивительный оптимизм относительно будущего роста арендных платежей.
👀 Читая презентации некоторых проектов, можно заметить, что в расчетах предполагается повышение ставок аренды на 10-12% ежегодно вплоть до 2030-2031 года. В ряде проектов фигурируют цифры роста арендной ставки с базового уровня 2025 года почти вдвое к 2031 году.
🔀 Эти смелые прогнозы явно диссонируют с текущими рыночными тенденциями: ведь в самом ликвидном и развитом, Московском регионе аналитики уже фиксируют стабилизацию и даже прогнозируют небольшое снижение ставок с 12,160 до 12,000 руб. / м² / год к концу текущего года.
🔻 Фактор, требующий внимания при оценке подобных инвестиций — зависимость доходности от одного или нескольких ключевых арендаторов.
🔌 Даже если компания арендует объект на протяжении нескольких лет, меняющиеся рыночные условия могут привести к пересмотру стратегии в сфере недвижимости. При наличии нового вакантного предложения по конкурентным ставкам... зачем соглашаться на индексацию на уровне, например, 10% в год?
💬 Некоторая неопределенность в экономике может также вызвать перестройку логистических цепочек и повлиять на бизнес-модели многих транспортных компаний. Тем более, что активность онлайн-ритейлеров, бывших основными драйверами рынка, уже снизилась с 69% в структуре сделок 2024 года до 11% в первом квартале 2025-го.
⚠️ Особого упоминания заслуживают региональные инвестиционные проекты. В регионах России доля вакантных площадей с учетом скрытой вакантности и строящихся объектов уже достигла 7,0%, что соответствует уровню Московского региона (7,0%), а общий объем вакантных площадей составляет 1,6 млн м². При этом количества потенциальных арендаторов в регионах существенно меньше, чем в наиболее развитом Московском рынке.
⚖️ Итого: рынок складской недвижимости (классы А и В) сейчас переживает период трансформации. Меняется структура спроса: доля производственных компаний (45%) и традиционной розницы (35%) в сделках растет, в то время как онлайн-сегмент, в том числе транспортные и логистические компании, сокращают свои площади.
🤔 Какие вопросы стоит задать:
🔹На чем основан прогноз роста арендных ставок в долгосрочной перспективе?
🔹Действительно соответствует ли предлагаемый склад заявленному классу А? Или современным требованиям к формату Light Industrial?
🔹Что будет со ставками аренды на склад с учётом его перехода (со временем) в класс В?
🔹Какова будет рыночная стоимость актива через 5-10 лет с учётом его морального и технического устаревания?
🔹Сможет ли актив, в который предлагается проинвестировать, конкурировать с новыми складами в долгосрочной перспективе?
☝️ При этом мы ни в коем случае не призываем отказаться от инвестиций в складскую недвижимость. Это отличный сегмент недвижимости с большими перспективами и привлекательной доходностью. Мы призываем критически относиться к любым предложениям, изучать конкретный объект и его параметры. То же самое актуально и для любых других инвестиционных предложений и сегментов недвижимости.
В том числе и для нашего любимого стрит-ритейла, где 90% инвесторов теряют свои деньги.
✅ Рынок коллективных инвестиций в складскую недвижимость продолжает предлагать всё новые проекты с впечатляющими показателями доходности. Заманчивые IRR 20-26% годовых, стабильные арендаторы и оптимистичные прогнозы по индексации могут показаться привлекательными на фоне других инвестиционных возможностей.
☝️Однако прежде чем вкладывать средства, стоит обратить внимание на текущую ситуацию в российском складском рынке образца 2025 года.
✍️ Мы уже писали, что складской рынок класса А в России демонстрирует явные признаки замедления. Прогнозируется рост вакансии до 7% к концу года при ожидаемом вводе новых площадей 7,7 млн м2, из которых около трети могут остаться без арендаторов. Впервые за длительный период предложение начинает превышать спрос, что уже отразилось на динамике арендных ставок — их рост приостановился.
🔍 Изучив ряд инвестиционных предложений в сегменте складской недвижимости, можно заметить общую черту — удивительный оптимизм относительно будущего роста арендных платежей.
👀 Читая презентации некоторых проектов, можно заметить, что в расчетах предполагается повышение ставок аренды на 10-12% ежегодно вплоть до 2030-2031 года. В ряде проектов фигурируют цифры роста арендной ставки с базового уровня 2025 года почти вдвое к 2031 году.
🔀 Эти смелые прогнозы явно диссонируют с текущими рыночными тенденциями: ведь в самом ликвидном и развитом, Московском регионе аналитики уже фиксируют стабилизацию и даже прогнозируют небольшое снижение ставок с 12,160 до 12,000 руб. / м² / год к концу текущего года.
🔻 Фактор, требующий внимания при оценке подобных инвестиций — зависимость доходности от одного или нескольких ключевых арендаторов.
🔌 Даже если компания арендует объект на протяжении нескольких лет, меняющиеся рыночные условия могут привести к пересмотру стратегии в сфере недвижимости. При наличии нового вакантного предложения по конкурентным ставкам... зачем соглашаться на индексацию на уровне, например, 10% в год?
💬 Некоторая неопределенность в экономике может также вызвать перестройку логистических цепочек и повлиять на бизнес-модели многих транспортных компаний. Тем более, что активность онлайн-ритейлеров, бывших основными драйверами рынка, уже снизилась с 69% в структуре сделок 2024 года до 11% в первом квартале 2025-го.
⚠️ Особого упоминания заслуживают региональные инвестиционные проекты. В регионах России доля вакантных площадей с учетом скрытой вакантности и строящихся объектов уже достигла 7,0%, что соответствует уровню Московского региона (7,0%), а общий объем вакантных площадей составляет 1,6 млн м². При этом количества потенциальных арендаторов в регионах существенно меньше, чем в наиболее развитом Московском рынке.
⚖️ Итого: рынок складской недвижимости (классы А и В) сейчас переживает период трансформации. Меняется структура спроса: доля производственных компаний (45%) и традиционной розницы (35%) в сделках растет, в то время как онлайн-сегмент, в том числе транспортные и логистические компании, сокращают свои площади.
🤔 Какие вопросы стоит задать:
🔹На чем основан прогноз роста арендных ставок в долгосрочной перспективе?
🔹Действительно соответствует ли предлагаемый склад заявленному классу А? Или современным требованиям к формату Light Industrial?
🔹Что будет со ставками аренды на склад с учётом его перехода (со временем) в класс В?
🔹Какова будет рыночная стоимость актива через 5-10 лет с учётом его морального и технического устаревания?
🔹Сможет ли актив, в который предлагается проинвестировать, конкурировать с новыми складами в долгосрочной перспективе?
☝️ При этом мы ни в коем случае не призываем отказаться от инвестиций в складскую недвижимость. Это отличный сегмент недвижимости с большими перспективами и привлекательной доходностью. Мы призываем критически относиться к любым предложениям, изучать конкретный объект и его параметры. То же самое актуально и для любых других инвестиционных предложений и сегментов недвижимости.
В том числе и для нашего любимого стрит-ритейла, где 90% инвесторов теряют свои деньги.
Скоро такие юниты будут разбирать быстрее, чем апарты в 2021 году.
В начале апреля начались продажи коммерческих помещений от Orange.Life! прямо у метро «Проспект Ветеранов».
Формат интересный: •чистовая отделка,
•потолки 4,3 м,
•панорамные окна,
•готовая разводка под электрику и освещение, •опционально — «мокрая точка» и возможность объединить юниты.
Три категории юнитов:
START — компактное решение для малого бизнеса (13–16 м², до 3 рабочих мест)
STANDARD — гибкий формат для шоурумов, ателье, салонов (19–22 м²)
SELECT — простор для студий, офисов, образовательных центров (до 32 м²)
Доходность от 12%, нарезка уже с отделкой, цены от 3,9 млн. руб.
Можно открыть свой проект или сдать в аренду. Управление - самостоятельное или с привлечением любой УК.
Ежемесячный пешеходный трафик — 2,4 миллиона человек и практически нет конкурентов. Плюс синергия: единая навигация, рекламные стенды, уборка общих зон — всё это уже встроено.
Узнать подробнее в тг-канале Orange.Life!
Реклама ООО «Априори» ИНН 7810811169 erid: 2VtzqxYvj2J
В начале апреля начались продажи коммерческих помещений от Orange.Life! прямо у метро «Проспект Ветеранов».
Формат интересный: •чистовая отделка,
•потолки 4,3 м,
•панорамные окна,
•готовая разводка под электрику и освещение, •опционально — «мокрая точка» и возможность объединить юниты.
Три категории юнитов:
START — компактное решение для малого бизнеса (13–16 м², до 3 рабочих мест)
STANDARD — гибкий формат для шоурумов, ателье, салонов (19–22 м²)
SELECT — простор для студий, офисов, образовательных центров (до 32 м²)
Доходность от 12%, нарезка уже с отделкой, цены от 3,9 млн. руб.
Можно открыть свой проект или сдать в аренду. Управление - самостоятельное или с привлечением любой УК.
Ежемесячный пешеходный трафик — 2,4 миллиона человек и практически нет конкурентов. Плюс синергия: единая навигация, рекламные стенды, уборка общих зон — всё это уже встроено.
Узнать подробнее в тг-канале Orange.Life!
Реклама ООО «Априори» ИНН 7810811169 erid: 2VtzqxYvj2J
🏢 «Первая Управляющая Компания» (ПУК) проинвестировала в девелоперский проект в поселке Шепси Краснодарского края ЖК «Grand Royal» в 2023 году.
💰 Начальные условия:
🔹 Проектная компания «СтройМонтажИнвест» (АО на ОСН)
🔹 Ожидаемая прибыль после налогообложения: 100 млн ₽
🔹 Срок реализации проекта: 2026 год
📈 Результат:
🔸 Все рыночные показатели соответствовали прогнозам
🔸 Себестоимость строительства не изменилась
🔸 Цены продаж остались на запланированном уровне
🔸 Однако итоговая прибыль после налогообложения составила только 93.75 млн ₽
❓Вопрос: почему фактическая прибыль после налогообложения оказалась на 6.25% ниже плановой?
🤯 В телеграм-чате инвесторов ПУКа выдвигались (в 2026 году) версии:
🔹Воровство со стороны топ-менеджмента
🔹Скрытые издержки проекта, не учтенные при планировании
🔹Конские комиссии банков
🔹Неэффективное управление оборотными средствами
🔹Незапланированные расходы на устранение строительных дефектов
🔹Коррупция
⚠️ В реальности всё оказалось немного не так!
✍️Пишите ваши варианты правильного ответа в комментариях. Правильный ответ опубликую сегодня.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Решение пятничной задачи: почему прибыль оказалась ниже?
✅ Правильный ответ: изменение ставки налога на прибыль - рост НП с 20% до 25%!
1️⃣ В 2023 году при планировании проекта базовая ставка налога на прибыль составляла 20%
2️⃣ К моменту завершения проекта в 2026 году ставка была повышена до 25%
3️⃣ При неизменной прибыли до налогообложения это дало разницу в 6.25%
📊 Расчет:
🔹Если плановая прибыль после налогообложения = 100 млн ₽
🔹 То прибыль до налогообложения = 100 ÷ (1 - 0.2) = 125 млн ₽
🔹 При новой ставке 25% прибыль после налогообложения = 125 × (1 - 0.25) = 93.75 млн ₽
🔍 Проверка: 100 - 93.75 = 6.25 млн ₽, что составляет ровно 6.25% от плановых 100 млн ₽
💡При долгосрочном планировании инвестиций желательно учитывать риски изменения налогового законодательства! Не все отклонения от плана вызваны неэффективностью или недобросовестностью.
🏆 Поздравляю тех, кто нашел верный ответ - ваш мозг отлично работает в пятницу!
✅ Правильный ответ: изменение ставки налога на прибыль - рост НП с 20% до 25%!
1️⃣ В 2023 году при планировании проекта базовая ставка налога на прибыль составляла 20%
2️⃣ К моменту завершения проекта в 2026 году ставка была повышена до 25%
3️⃣ При неизменной прибыли до налогообложения это дало разницу в 6.25%
📊 Расчет:
🔹Если плановая прибыль после налогообложения = 100 млн ₽
🔹 То прибыль до налогообложения = 100 ÷ (1 - 0.2) = 125 млн ₽
🔹 При новой ставке 25% прибыль после налогообложения = 125 × (1 - 0.25) = 93.75 млн ₽
🔍 Проверка: 100 - 93.75 = 6.25 млн ₽, что составляет ровно 6.25% от плановых 100 млн ₽
💡При долгосрочном планировании инвестиций желательно учитывать риски изменения налогового законодательства! Не все отклонения от плана вызваны неэффективностью или недобросовестностью.
🏆 Поздравляю тех, кто нашел верный ответ - ваш мозг отлично работает в пятницу!
- Налейте воды попить, а то так есть хочется, что переночевать негде...
🏨 По данным АТОР (Ассоциации туроператоров России), иностранные туристы не смогли забронировать гостиницы на майские праздники — все номера уже забронили наши соотечественники, россияне 🇷🇺!
🌏 Для гостей из стран Азии и Ближнего Востока майские праздники не просто возможность получить пару выходных дней, а полноценное начало туристического сезона в России. Очевидно, что теперь им придется скорректировать свои планы или искать альтернативные варианты размещения.
🇧🇾 Туристы из Беларуси, Казахстана и других постсоветских стран традиционно выбирают Россию именно из-за длинных выходных. Многих привлекает возможность увидеть репетицию Парада Победы и принять участие в памятных мероприятиях 9 мая. К сожалению, в этом году многим из них придется довольствоваться просмотром трансляций по телевизору.
💸 Очевидно, что российская индустрия гостеприимства оказалась не готова к такому наплыву туристов.
☝️Во всяком случае в некоторые дни спрос на средства размещения явно превышает предложение, а значит, есть куда расти. Вот бы всегда было как на майских!
Что думаете о ситуации?
👍 Временный ажиотаж
🔥 Системная проблема
👀 Надо мне цены повысить...
🏨 По данным АТОР (Ассоциации туроператоров России), иностранные туристы не смогли забронировать гостиницы на майские праздники — все номера уже забронили наши соотечественники, россияне 🇷🇺!
🌏 Для гостей из стран Азии и Ближнего Востока майские праздники не просто возможность получить пару выходных дней, а полноценное начало туристического сезона в России. Очевидно, что теперь им придется скорректировать свои планы или искать альтернативные варианты размещения.
🇧🇾 Туристы из Беларуси, Казахстана и других постсоветских стран традиционно выбирают Россию именно из-за длинных выходных. Многих привлекает возможность увидеть репетицию Парада Победы и принять участие в памятных мероприятиях 9 мая. К сожалению, в этом году многим из них придется довольствоваться просмотром трансляций по телевизору.
💸 Очевидно, что российская индустрия гостеприимства оказалась не готова к такому наплыву туристов.
☝️Во всяком случае в некоторые дни спрос на средства размещения явно превышает предложение, а значит, есть куда расти. Вот бы всегда было как на майских!
Что думаете о ситуации?
👍 Временный ажиотаж
🔥 Системная проблема
👀 Надо мне цены повысить...