🏦 Банк России оставил ставку на уровне 21% — без сюрпризов. Хотя о снижении пока молчок!

⚠️Более того, в пресс-релизе я нашел новую фразу о том, что, если инфляция не будет идти к цели, ЦБ может поднять ставку. Не стоит, однако, воспринимать это как прямую и явную угрозу.

☝️Давно пора понижать, а не угрожать!

🏗 Застройщик российских регионов GloraX размещает очередные биржевые облигации серии 001Р-04.

💰 Объем выпуска - ₽1 млрд.
🗓 Срок обращения - 3 года (1 080 дней)
💸 Ориентир по ставке купона - не выше 25,50% годовых.
📝 Сбор заявок запланирован на 4 апреля 2025 года. У GloraX рейтинг BBB-(RU) с позитивным прогнозом от АКРА.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету!
🔥 Не надо брать...
👀 Я уже имею GloraX (или они меня).

⚠️ Чуть не пропустил! Девелопер STONE вывел в продажу ритейл офисного квартала STONE ХОДЫНКА 2️⃣ у ст.м. «ЦСКА»

📍Место: 5 мин. от метро, прямой выход в парк Ходынское поле.
💸 В продаже лоты от 59 м², минимальный бюджет от ₽45 млн. ПВ по рассрочке 10% и «каникулы» по внесению платежей на 6 месяцев.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 5,3 м
🔹клиентские офисы от 73 м²
🔹рестораны с возможностью организовать летнюю веранду

👍 Главной фишкой и ключевой точкой притяжения станет «парящая» галерея, которая объединит все три башни офисного квартала. Пространство будет «перехватывать» аудиторию бизнес-центра, обеспечивая интенсивный клиентский поток в торговые помещения.

🛍 Торговые помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (35 тыс. резидентов делового кластера), а также жителей района (20 тыс. жителей в ЖК бизнес- и премиум-класса), посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).

⚡️ На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые помещения. Основная стратегия - сдача объекта в аренду, размещение собственного бизнеса.

#стартпродаж

🏙 Постепенно проясняются детали предновогодней инициативы «Самолета» о ЗПИФе с базовым активом в виде квартир производства застройщика.

💼 Лётчики готовят запуск готового арендного бизнеса (ГАБ) для инвесторов. На первый взгляд идея кажется привлекательной – жилая недвижимость и понятный пассивный доход. Однако, по сути, «Самолет» пытается замаскировать распродажу зависших и не самых ликвидных квартир под инвестпродукт. Схема такая: непроданное жилье упаковывается в ЗПИФ, квартиры сдаются в аренду, и всё это продается инвесторам в виде паев. Доходность такого ЗПИФа – самая низкая из всех доступных на рынке инструментов!

🏗 Но, как я понял, есть и другие опции: можно купить готовую квартиру с жильцом (пока только в ЖК «Тропарево Парк» и «Новоданиловская 8») или передать имеющуюся недвижимость в управление подмосковного монстра.

🕰 Стоит напомнить, что это далеко не первая попытка «Самолета» взлететь с ЗПИФом на борту. Уже который год компания пытается запустить этот продукт. Результат? Воз и ныне там.

💰 Параллельно «Самолет» создает «Самолет FM» (facility management) для управления коммерческими площадями. Пока что для управления двумя своими торговыми центрами и ритейлом. А дальше будет пытаться бороться за сторонние проекты на тендерах.

Как оцениваете потуги «Самолета»?
👍 Верю в ту зе мун!
🔥 Очередной провал.
👀 Суета это всё... Когда банкротство?

🏦 В связи с очередным решением ЦБ РФ подумалось... Прямо сейчас мы наблюдаем фантастический финансовый парадокс — банки предлагают умопомрачительные 19-20% на депозитах, что почти в пять раз выше доходности от сдачи жилья в аренду, но массовой распродажи квартир (с целью перекладывания средств в другие инструменты) не происходит. И это не кратковременное явление — ключевая ставка находится выше 16% уже больше года, превращая этот парадокс в затяжную аномалию рынка! Кстати, за год цены на вторичку в Москве практически не выросли - стоит просто посмотреть на график IRN.

☔️ Суть парадокса: недоверие россиян к банковской и в целом к финансовой системе настолько глубоко, что даже феноменальная разница в доходности не заставляет людей действовать рационально. Если в 2022-2023 годах, когда ставка была 7,5%, а доходность недвижимости 3-4%, такое поведение еще можно было понять — разница не стоила хлопот. Но сейчас, когда эта разница выросла в пять раз, упрямое нежелание инвесторов перемещать капитал превратилось в настоящую финансовую аномалию.

📊 Да, Росреестр рапортует, что за год число сделок на вторичном рынке Москвы выросло на 12,6%, но это всё же вовсе не говорит о массовой распродаже недвижимости. Если бы происходил настоящий инвестиционный исход, мы бы наблюдали как минимум более резкое падение цен и десятки тысяч новых объявлений о продаже.

🏗 Конечно, у жилой недвижимости есть свои преимущества: потенциальный рост стоимости актива в долгосрочной перспективе, возможность использовать её как личное жильё в кризисные времена, материальность актива, которым можно управлять, относительная защита от инфляции через повышение арендных ставок, а также определённая престижность владения недвижимостью в российской культуре. Но даже все эти факторы вместе взятые не объясняют рационально столь огромный разрыв в текущей доходности, который многие владельцы жилой недвижимости просто игнорируют.

💣 Мы видим наглядную демонстрацию того, насколько сильно постсоветские финансовые травмы определяют поведение. Это не просто недоверие — это иногда паническая, а чаще иррациональная убежденность, что любые бумажные деньги и цифры на экране однажды могут превратиться в пыль, а «бетон» останется. Даже при потере 15% годовой доходности многие предпочитают просто сидеть на своих малоэффективных квадратных метрах.

❓ Что это говорит о перспективах отечественного финансового рынка? Какой еще разрыв в доходности нужен, чтобы изменить многолетние поведенческие шаблоны? И сколько еще поколений должно смениться, чтобы доверие к любым финансовым инструментам наконец перевесило иррациональную привязанность к физическим активам?

👍 «Бетон» – наше всё
🔥 Пора продавать квартиру
👀 Я не знаю, что делать - ничего и не делаю!

Эталонный убыток: когда банкротство-то?

🏗 ГК «Эталон», они же застройщик, который активно расползается по регионам (уже 10, а планирует 15!), выпустил финансовые результаты за 2024 год. И что видим? Убыток вырос вдвое — до ₽6,9 млрд! Самое время паниковать и избавляться от эталонного продукта или стоит успокоиться и почитать мой пост?

💸 Начнем с позитива — выручка подскочила на 44% до ₽131 млрд. В сегменте девелопмента жилья рост составил 46% до ₽113,8 млрд. Самую впечатляющую динамику показали региональные проекты (+89%), в Москве тоже неплохо (+53%), а вот в Питере скромнее (+16%). Даже в условиях роста ключевой ставки компания умудрилась нарастить продажи.

📊 Валовая прибыль взлетела на 38% до ₽41,4 млрд, валовая рентабельность в основном сегменте составила 34% — выше их целевого показателя в 30%. КиАУР (коммерческие и административные расходы) снизились на 2,8 п.п. до 11,2% от выручки — хоть здесь экономить научились.

💎 EBITDA выросла на впечатляющие 52% до ₽27,6 млрд. Но все эти «успехи» перечеркивает чистый убыток, который увеличился с ₽3,4 млрд до ₽6,9 млрд. Что же происходит?

🧮 Загадка разгадывается просто: финансовые расходы взлетели до ₽33,4 млрд против ₽15,8 млрд годом ранее. Средняя ставка по кредитам выросла с 8,7% до 11,5%. Плюс компания получила убыток ₽5 млрд от инвестиций по методу долевого участия. Ставка ЦБ кусается, а стройка денег требует, вот и результат.

⚖️ С долговой нагрузкой тоже неоднозначно. Чистый корпоративный долг к EBITDA подрос до 2,5× (было 2,0×). В компании уверяют, что держат его в пределах целевого диапазона 2-3×. Но это сейчас, а что будет, если ставка продержится на высоком уровне еще пару лет?

👀 В отчетности есть занятный момент — «Эталон» рассчитывает на снижение ключевой ставки до 15% к 2026 году. Тогда существующий долг удастся обслуживать без новых займов. А если ставка не упадет? Тогда придется брать еще кредиты... и это уже попахивает керосинчиком.

🏗 Еще один тревожный сигнал — отрицательный операционный денежный поток (₽89,6 млрд!). Компания объясняет это спецификой учета эскроу-счетов и инвестициями в новые проекты. Но как-то уж слишком много денег утекает...

🔮 Стратегия у «Эталона» тем не менее рискованная: расширяться, несмотря на высокие ставки, в надежде, что масштаб компенсирует риск. Довольно опасная игра в текущих условиях, особенно с учетом неясных перспектив продаж в регионах.

💣 Лично я банкротства «Эталона» в ближайшее время не жду. Компания +/- управляется с долгом, рефинансируясь и привлекая новое финансирование. Её кредиторы и контролирующие акционеры заинтересованы в работающем бизнесе, а не в банкротстве.

Что думаете о ситуации с «Эталоном»?
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁

📊 В феврале 2025 года число банковских отделений выросло на 115 единиц. Основной вклад внес ВТБ, ребрендировавший отделения Почта-банка. Другие крупные игроки показали разную динамику: Альфа-банк и РСХБ сохранили число офисов, Газпромбанк прибавил два отделения, а вот ПСБ сократил сеть на пять офисов. Продолжили расширятся небольшие банки - прежде всего Форабанк и Трансстройбанк.

🔄 Банки реализуют разные стратегии: ВТБ сохраняет локации присоединяемых банков (Почта-банк, ФК Открытие, РНКБ) под своим брендом, аналогично действует Совкомбанк, поглотивший Хоум Кредит.

🏧 Российские банки активно экспериментируют с размерами отделений: Форабанк и Трансстройбанк арендуют компактные отделения от 10 м², Газпромбанк тестирует легкие форматы до 50 м², а Альфа-Банк и РСХБ традиционно выбирают просторные клиентские офисы площадью 200-300 м².

🔍 Кстати, я обнаружил на рынке ГАБ, как будто бы специально созданный для любителей банков - он объединяет все три формата. На ул. Чертановская, 1вк1 (20 метров от метро) расположен объект общей площадью 339,6 м², где Альфа-Банк занимает 286,8 м², Газпромбанк - 42,5 м², а Форабанк уместился аж на 10,3 м²! Стоимость объекта ₽502,5 млн (зато сразу диверсификация), месячный арендный поток 3,35 млн ₽ (годовой - 40,2 млн ₽), договоры заключены на ~7 лет с индексацией.

🔑 Ключевые требования банков к коммерческим объектам остаются прежними: расположение у станций метро или транспортных узлов, интенсивный пешеходный трафик, первая линия домов, отдельные входы (иногда нужно несколько), высокие потолки, качественные инженерные системы.

💡 Рынок банковских отделений становится более разнообразным: от микро-офисов до крупных клиентских центров. При этом помещения с хорошим расположением остаются привлекательными объектами для инвестиций благодаря долгосрочным договорам с надежными арендаторами и возможности трансформации пространства под разные форматы и профили бизнеса.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

ТОП-5 критических ошибок в инвестиционных сделках.

📚 Два года назад я увидел и перевёл статью профессора Колумбийского Университета (Columbia University, США) Стейна Ван Ньювербурга об ошибках в инвестиционном процессе крупных и средних компаний. Пользуясь своим служебным положением, он провел десятки интервью с руководителями крупнейших девелоперских и инвестиционных компаний США и изучил типичные ошибки акционеров и топ-менеджеров, отвечающих за развитие. Сегодня «рылся» у себя в почте, наткнулся на этот текст и понял, что пост по мотивам будет как нельзя более актуальным.

🔻Спойлер: отличия от России не самые значительные — проблемы универсальны для рынка недвижимости в целом.

🔍 Согласно исследованию Ван Ньювербурга, пять самых частых ошибок, помешавших развитию компаний сектора недвижимости.

1️⃣ Ошибка: полное или частичное игнорирование Due Diligencе, в том числе экономия на некоторых исследованиях, предшествующих сделкам с активами
В 73% случаев, когда компании экономили на проверках объекта, это приводило к существенным финансовым потерям.

2️⃣ Ошибка: недофинансирование проектов инвесторами
Ван Ньювербург выявил, что 62% столкнувшихся с проблемами проектов были связаны с недостатком финансирования на критических этапах (инвесторы не вносили необходимое финансирование в оговоренные сроки)

3️⃣ Ошибка: неверная стратегия приобретения проектов
Один из самых поразительных выводов исследования: 81% опрошенных топ-менеджеров признавали, что их компании допускали серьезные просчеты при выходе на новые географические рынки или при освоении новых сегментов недвижимости. Компании часто переоценивали свою способность работать в незнакомых условиях и недооценивали локальную специфику.

4️⃣ Ошибка: боязнь экспериментов, узость мышления ИЛИ чрезмерное увлечение экспериментами, отсутствие фокуса
Компании часто впадают в одну из двух крайностей: либо становятся заложниками ошибочного взгляда на рынок и шаблонного мышления, боясь изменений как огня, либо наоборот гонятся за каждым новым трендом, распыляя ресурсы.

5️⃣ Ошибка: отсутствие стратегии управления портфелем проектов
57% компаний, имеющих в портфеле более 3-х проектов, не имеют системы управления этим портфелем как единым целым. Это приводит к росту рисков и, как следствие, снижению общей доходности.

🎯 Несмотря на обилие опыта и лучших практик в отрасли недвижимости США, только 42% руководителей инвестиционных или девелоперских компаний в его выборке имели системную подготовку в области инвестиций в недвижимость — остальные учились методом проб и ошибок (в том числе фатальных для их компаний / работодателей).

💡 В общем, управление инвестициями в проектах в сфере недвижимости — это системный процесс, требующий специфических знаний и компетенций. Учиться этому нужно!

🏆 Программа «Инвестиционный директор в недвижимости» — единственная в России, которая даёт комплексное понимание всех аспектов инвестиционного процесса от поиска объектов до управления портфелем.

⏳ Осталось всего 2⃣ места в группе на программу «Инвестиционный директор в недвижимости», 3-х месячной обучающей программе, построенной на основе лучших мировых практик и моего личного опыта. Старт занятий уже через 8 дней, и следующий набор будет только через год!

👉 Записаться на программу можно здесь и сейчас.

🏗 В России катастрофа! Реальная катастрофа в строительстве.

🔥 Строить по факту некому, специалисты из СНГ массово покидают стройки, дефицит рабочих рук уже достигает 20%, себестоимость стройки, а с ней и цена м2 вот-вот взлетят до небес. Застройщики в панике, а подрядчики хватаются за голову...

⛔️ Стоп. Я нагнал достаточно жути (причем еще в октябре 2024)! Но всё ли так плохо «по состоянию на сейчас»?

🌏 На российские стройки начинают привлекать рабочих из густонаселенных стран, но не из СНГ. «Самолёт» в тестовом режиме завозит разнорабочих из Индии. Интересно, что приезжающие из дальнего зарубежья обходятся дешевле, чем кадры из Средней Азии. Но, цитирую представителя подмосковного застройщика, «есть своя специфика и пока нельзя сказать, что это очень успешный кейс, но мы пробуем». Кстати, «Самолёт» тестирует и технологии из крепостнического прошлого: «если они приехали и подписали договор, то не могут сменить работодателя». Видимо так и будут вечно вкалывать на стройках «Пригорода Лесное».

💼 Тем временем, в Госдуме с подачи ЛДПР появился законопроект об изменении налогообложения для иностранных работников, зарабатывающих в России, милости просим, так сказать! Предлагается распространить 30% налоговую ставку на доходы всех иностранных работников, включая обладателей патентов. Правительство уже не поддержало эту инициативу, ссылаясь на запрет устанавливать разные налоговые ставки в зависимости от гражданства и на угрозу международным соглашениям. Но вдруг пройдет?

🤖 Ну а может технологиями решать вопрос? Ведь, помните классика: «Наше прошлое - это будущее. Отрасль индустриального домостроения в России спасла страну в 60-е и успешно прошла 90-е. Представьте наши домостроительные комбинаты с современным оборудованием, роботами и искусственным интеллектом. Автоматизированные линии, точная стыковка, новые материалы - и привет, качественное массовое жильё нового поколения!»

🔌 Что прямо сейчас применяется на российских стройках? Пока только технологии информационного моделирования (ТИМ/BIM), которые уже используют 30% застройщиков. К 2025 году технологии информационного моделирования должны будут применять все застройщики, работающие с деньгами дольщиков. По остальному: на стройплощадках устанавливают системы Face ID для контроля доступа, а дроны помогают «мониторить» ход строительства.

🕹Пока всё, и это печально. Там Илон Маск планирует миллиарды роботов выпускать, а у нас Face ID всё еще инновация на стройке...

💡 Дефицит рабочих рук - это не конец света, а возможность для развития. Путей решения проблемы нехватки кадров в строительстве может быть много. Но пока из рабочих вариантов только индийский завоз!

🔥 Спасибо, Кэп.
👍 Будет коллапс!
👀 Не хочу в панель...

STONE: «Толпа собственников в БЦ — это не баг, а фича!»

🏢 Управляющая компания STONE Office завершила приемку второй очереди премиального квартала STONE Towers на «Белорусской» — офисных башен Tower B и Tower C. Решение о передаче полномочий управления было принято собственниками на общем собрании в начале марта.

🔑 В Москве до 2028 года планируется ввод около 1 млн м² объектов класса А с множеством собственников — у таких зданий будет не 2-3, а 20-40-50 и более владельцев, многие из которых не имеют опыта в управлении недвижимостью.

👥 Все годы из-за стенки слышалось недовольное бурчание о том, что «множественность мелких собственников на одном объекте понижает его класс, ведет к снижению арендной платы из-за наличия инвесторов-дискаунтеров, влечет проблемы с тех.эксплуатацией». Видимо, STONE решил опровергнуть это публично и показательно - во второй очереди STONE Towers больше половины лотов раскупили частные инвесторы для сдачи в аренду, и девелопер надеется превратить эту «проблему» в решение.

🎤 Тут процитирую ген. директора УК STONE Office Ирину Севалкину : «Мы разработали стандарты, которые позволяют объекту с множеством собственников сохранить заявленный уровень качества и существовать в едином деловом ритме».

🔄 Заявляется, что УК STONE Office - профессиональная компания, созданная на базе знаний и компетенций девелопера, но документально и фактически отдельная структура. Утверждается, что УК знает объект и все его нюансы ещё со стадии проектирования, что позволяет более эффективно решать вопросы и быстрее реагировать на проблемы.

📋 STONE Office декларирует, что уже внедрила на объекте чёткие регламенты и стандарты:
🔹 Технического обслуживания и безопасности
🔹 Клиентский сервис по принципу «одного окна»
🔹 Практики ESG (энергосбережение, раздельный сбор)
🔹 Регулярный аудит работы УК и отчетность

💼 Напомню, что не так давно девелопер представил еще одну структуру STONE Realty - эксклюзивное агентство, которое помогает собственникам сдавать их площади в аренду. По данным девелопера, более 50% клиентов-инвесторов Tower B и Tower C уже выбрали этот сервис.

🪨В общем, STONE создаёт целую экосистему, которая заставляет модель множественности собственников в одном БЦ работать эффективно. Посмотрим, как будут продвигаться STONE Towers и станет ли пример офисных башен положительным и показательным. В течение года у девелопера ожидается порядка 300 тыс. м² готовых офисов, которые также эффективно будут управляться.

❓Что думаете, STONE удастся переубедить ворчунов и доказать, что множество собственников в офисном центре - это не проблема?

👍 Удастся на 100%
🔥 Это слишком сложно!
👀 Будем посмотреть...

🥁 Небольшой анонс. Завтра, в среду 26.03.2025 в 13.00 по МСК состоится прямой эфир с Александром Шараповым, создателем экосистемы Becar, президентом Becar Asset Management

🔥 Темы для обсуждения у нас такие:
⚡️Международные инвестиции для частных инвесторов и девелоперов в условиях ограничений
⚡️Рынок доходных апартаментов, гостиниц и коливингов
⚡️Как дела у Becar Asset Management: новые проекты, взгляд на рынок, новые бизнесы?
⚡️Какие инвестиционные идеи способны обеспечить наибольшую доходность в 2025 году?

⁉️ Если у вас есть вопросы Александру Олеговичу, напишите в комментариях👇🏻!

✅ Я постараюсь их задать, если они впишутся в мой план! Заранее спасибо.

😡 А запись будет❗️