🏛 Уроки Блиновской: умные люди учатся на чужих ошибках…
🚨 Савеловский районный суд Москвы приговорил Елену Блиновскую к 5 годам колонии общего режима по делу об уклонении от налогов на сумму более 1,3 млрд рублей. В пользу государства изъяли элитную недвижимость, люксовые автомобили и другие активы, а также взыскали 587 млн рублей.
💰 Я не буду писать банальности про вред и опасность дробления, необходимость найма налоговых консультантов и т.д. Увы, при доходе в миллиарды рублей и целой империи активов, Блиновская не смогла защитить свое состояние от конфискации. Возникает вопрос: а вообще можно ли создать надежную структуру для защиты капитала?
📊 Личные фонды или ЗПИФы могли бы стать решением? Личный фонд в России – элитный инструмент с порогом входа от 100 млн рублей, предназначенный для управления крупным капиталом. ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) более доступен – от 25 млн рублей. Оба инструмента предоставляют определенную защиту активов, конфиденциальность, налоговые преимущества и возможность структурировать наследование.
⚖️ Однако важно понимать, что структура российского личного фонда не является универсальной защитой, особенно если речь идет о незаконных (с точки зрения суда) доходах или умышленном уклонении от налогов. По российскому законодательству, если будет доказано, что имущество передавалось в фонд с целью сокрытия от кредиторов или уклонения от исполнения обязательств, на него может быть обращено взыскание. Личные фонды несут субсидиарную ответственность по обязательствам учредителя в течение 3-5 лет с момента создания.
🌍 В мировой практике существуют различные инструменты для защиты капитала. Трасты и фонды в определенных юрисдикциях могли бы оказаться полезными, особенно в таких местах как острова Кука, Сент-Китс и Невис, Панама или Белиз. Эти юрисдикции известны строгой защитой активов от исков третьих лиц и высоким уровнем конфиденциальности.
🏝 Особенности офшорных юрисдикций:
🔸 Острова Кука – одна из самых надежных юрисдикций для защиты активов. Местное законодательство не признает иностранные судебные решения, а для предъявления претензий к трасту требуется доказывать мошенничество в судах самих островов Кука, что крайне сложно.
🔸 Сент-Китс и Невис – трасты этой юрисдикции обеспечивают защиту от судебных исков с периодом оспаривания всего в 2 года, а также предлагают строгую конфиденциальность.
🔸 Панама – известна прочной банковской тайной и формальным сроком давности для оспаривания передачи активов в 3 года.
📚История Елены Блиновской – наглядный пример того, что даже самые успешные бизнесмены могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями при неправильном структурировании своих доходов и активов. Для инвестора важно не только приумножать капитал, но и разумно его защищать, используя легальные инструменты планирования и консультируясь с профессионалами в области права и налогообложения.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Налоги обязательно нужно платить, нарушение закона - зло.
🚨 Савеловский районный суд Москвы приговорил Елену Блиновскую к 5 годам колонии общего режима по делу об уклонении от налогов на сумму более 1,3 млрд рублей. В пользу государства изъяли элитную недвижимость, люксовые автомобили и другие активы, а также взыскали 587 млн рублей.
💰 Я не буду писать банальности про вред и опасность дробления, необходимость найма налоговых консультантов и т.д. Увы, при доходе в миллиарды рублей и целой империи активов, Блиновская не смогла защитить свое состояние от конфискации. Возникает вопрос: а вообще можно ли создать надежную структуру для защиты капитала?
📊 Личные фонды или ЗПИФы могли бы стать решением? Личный фонд в России – элитный инструмент с порогом входа от 100 млн рублей, предназначенный для управления крупным капиталом. ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) более доступен – от 25 млн рублей. Оба инструмента предоставляют определенную защиту активов, конфиденциальность, налоговые преимущества и возможность структурировать наследование.
⚖️ Однако важно понимать, что структура российского личного фонда не является универсальной защитой, особенно если речь идет о незаконных (с точки зрения суда) доходах или умышленном уклонении от налогов. По российскому законодательству, если будет доказано, что имущество передавалось в фонд с целью сокрытия от кредиторов или уклонения от исполнения обязательств, на него может быть обращено взыскание. Личные фонды несут субсидиарную ответственность по обязательствам учредителя в течение 3-5 лет с момента создания.
🌍 В мировой практике существуют различные инструменты для защиты капитала. Трасты и фонды в определенных юрисдикциях могли бы оказаться полезными, особенно в таких местах как острова Кука, Сент-Китс и Невис, Панама или Белиз. Эти юрисдикции известны строгой защитой активов от исков третьих лиц и высоким уровнем конфиденциальности.
🏝 Особенности офшорных юрисдикций:
🔸 Острова Кука – одна из самых надежных юрисдикций для защиты активов. Местное законодательство не признает иностранные судебные решения, а для предъявления претензий к трасту требуется доказывать мошенничество в судах самих островов Кука, что крайне сложно.
🔸 Сент-Китс и Невис – трасты этой юрисдикции обеспечивают защиту от судебных исков с периодом оспаривания всего в 2 года, а также предлагают строгую конфиденциальность.
🔸 Панама – известна прочной банковской тайной и формальным сроком давности для оспаривания передачи активов в 3 года.
📚История Елены Блиновской – наглядный пример того, что даже самые успешные бизнесмены могут столкнуться с серьезными юридическими последствиями при неправильном структурировании своих доходов и активов. Для инвестора важно не только приумножать капитал, но и разумно его защищать, используя легальные инструменты планирования и консультируясь с профессионалами в области права и налогообложения.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Налоги обязательно нужно платить, нарушение закона - зло.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔴 «Гранель» сегодня прислал мне смс-ку: дают скидки!!! Не опять, а снова.
Но!
🔸Дополнительная скидка только в офисе продаж...
🔸Количество объектов ограничено...
🔸Скидки «секретные», т.е. они все разные, зависят от объекта....
🌞Хорошо, что погода налаживается - идти в офис чтобы узнать размер скидки не так печально! Вообще могли бы как-то геймифицировать процесс - «реши ребус, узнай размер скидки» или что-то в этом роде🤔 ... Всё-всё, одеваюсь-выхожу...
Но!
🔸Дополнительная скидка только в офисе продаж...
🔸Количество объектов ограничено...
🔸Скидки «секретные», т.е. они все разные, зависят от объекта....
🌞Хорошо, что погода налаживается - идти в офис чтобы узнать размер скидки не так печально! Вообще могли бы как-то геймифицировать процесс - «реши ребус, узнай размер скидки» или что-то в этом роде
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Рынок апартаментов Москвы: февраль 2025
📊Февральские продажи апартаментов в Москве показали небольшой рост по сравнению с январем 2025 – 340 юнитов, что, увы, на 18% меньше показателей февраля 2024 года. Ипотеки в продажах лишь 6%, остальное - кэш и рассрочки.
🔜 Рынок, вероятно, продолжит удерживать темп продаж в 300-350 юнитов/мес на всю Москву с долей ипотеки менее 10%, конечно, если только не произойдет снижения ставок (это вряд ли)!
🔥 «Аквилон SIGNAL» становится лидером продаж в феврале 2025 года среди апартаментных комплексов Москвы! В феврале в комплексе было реализовано 39 лотов, что вывело проект на первое место по продажам в столице.
Структура продаж:
🔸24 апартаментов со свободным управлением
🔸15 сервисных апартаментов в апарт-отеле.
🎚 Особый интерес покупатели проявили к программам рассрочки – 87% сделок были оформлены с использованием этого инструмента (34 лота)0.
📊 А именно:
🔹 21апартаментов со свободным управлением приобретено в рассрочку
🔹 13 сервисных апартаментов реализовано по программе рассрочки
💸 13% покупателей выбрали единовременную оплату
🗝 Текущее предложение в комплексе:
🚩Апартаменты со свободным управлением:
🔸 От 7,8 млн рублей за лот площадью 22,7 м²🔸 До 22,5млн рублей за лот площадью 67 м²
🛋 Сервисные апартаменты:
🔸 От 8,9 млн рублей за лот площадью 20м²🔸 До 23,1млн рублей за лот площадью 62,7 м²
📊Февральские продажи апартаментов в Москве показали небольшой рост по сравнению с январем 2025 – 340 юнитов, что, увы, на 18% меньше показателей февраля 2024 года. Ипотеки в продажах лишь 6%, остальное - кэш и рассрочки.
🔜 Рынок, вероятно, продолжит удерживать темп продаж в 300-350 юнитов/мес на всю Москву с долей ипотеки менее 10%, конечно, если только не произойдет снижения ставок (это вряд ли)!
🔥 «Аквилон SIGNAL» становится лидером продаж в феврале 2025 года среди апартаментных комплексов Москвы! В феврале в комплексе было реализовано 39 лотов, что вывело проект на первое место по продажам в столице.
Структура продаж:
🔸24 апартаментов со свободным управлением
🔸15 сервисных апартаментов в апарт-отеле.
🎚 Особый интерес покупатели проявили к программам рассрочки – 87% сделок были оформлены с использованием этого инструмента (34 лота)0.
📊 А именно:
🔹 21апартаментов со свободным управлением приобретено в рассрочку
🔹 13 сервисных апартаментов реализовано по программе рассрочки
💸 13% покупателей выбрали единовременную оплату
🗝 Текущее предложение в комплексе:
🚩Апартаменты со свободным управлением:
🔸 От 7,8 млн рублей за лот площадью 22,7 м²🔸 До 22,5млн рублей за лот площадью 67 м²
🛋 Сервисные апартаменты:
🔸 От 8,9 млн рублей за лот площадью 20м²🔸 До 23,1млн рублей за лот площадью 62,7 м²
📊 Продолжаю серию постов про работу инвестиционного директора (ИД). Главный вызов в работе ИД — это не глубина анализа одного проекта, а умение быстро отфильтровать множество проектов, чтобы найти действительно перспективные.
⏱️ На практике у ИД очень мало времени на первичную оценку. Еженедельно на его столе должно оказываться Х-2Х новых проектов, и решение о том, стоит ли двигаться по ним дальше, нужно принять за 1-2 дня.
🔍 Я лично спустя уже довольно много лет нашел и принял методику Мирового банка как основу для исследования проектов. Кстати, это не академический инструмент, а боевой алгоритм для быстрого принятия решений.
📶 В частности, прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
5️⃣ Due diligence (юридический, финансовый, специальный).
⚡️На этапе быстрой оценки и отбора проекта ИД должен применить экспресс-метод:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции (укрупненно)
2️⃣ SWOT-анализ (если успеваем)
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование (неглубокое)
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту (один-полтора сценария)
🚸 Секрет эффективной и быстрой работы - команда. Главный помощник ИД - финансовый аналитик, который считает финансовые модели. Техническое задание и первичную идею проекта должен формулировать ИД, в том числе дать некоторые предпосылки.
🔢 Результаты прединвестиционного анализа фиксируются и оформляются в презентацию, все материалы выносятся на инвест.комитет (если он есть) и обсуждаются там.
🎯Воронка: в хорошие времена, когда денег на рынке много и много проектов в продаже из 100 проектов, которые попадают к ИД, дальше первичной оценки идут только 15-20. До полноценного рассмотрения на инвест.комитете доходят 5-7. А закрываются сделки по 1-2 проектам.
⏱️ На практике у ИД очень мало времени на первичную оценку. Еженедельно на его столе должно оказываться Х-2Х новых проектов, и решение о том, стоит ли двигаться по ним дальше, нужно принять за 1-2 дня.
🔍 Я лично спустя уже довольно много лет нашел и принял методику Мирового банка как основу для исследования проектов. Кстати, это не академический инструмент, а боевой алгоритм для быстрого принятия решений.
📶 В частности, прединвестиционная стадия состоит из цепи последовательных мероприятий:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции
2️⃣ SWOT-анализ
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту
5️⃣ Due diligence (юридический, финансовый, специальный).
⚡️На этапе быстрой оценки и отбора проекта ИД должен применить экспресс-метод:
1️⃣ Формирование инвестиционной концепции (укрупненно)
2️⃣ SWOT-анализ (если успеваем)
3️⃣ Анализ и оценка конкурентной среды, маркетинговое обоснование (неглубокое)
4️⃣ Финансовое моделирование, расчеты по проекту (один-полтора сценария)
🚸 Секрет эффективной и быстрой работы - команда. Главный помощник ИД - финансовый аналитик, который считает финансовые модели. Техническое задание и первичную идею проекта должен формулировать ИД, в том числе дать некоторые предпосылки.
🔢 Результаты прединвестиционного анализа фиксируются и оформляются в презентацию, все материалы выносятся на инвест.комитет (если он есть) и обсуждаются там.
🎯Воронка: в хорошие времена, когда денег на рынке много и много проектов в продаже из 100 проектов, которые попадают к ИД, дальше первичной оценки идут только 15-20. До полноценного рассмотрения на инвест.комитете доходят 5-7. А закрываются сделки по 1-2 проектам.
Уклонение от жесткого разговора
🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.
🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.
💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.
✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.
☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.
🔥 В Казахстане разгорелся и вскоре погас налоговый скандал: премьер-министр страны Олжас Бектенов публично обвинил крупнейших застройщиков в уклонении от уплаты налогов. 28 февраля 2025 года он дал компаниям двухнедельный ультиматум для погашения задолженности, угрожая «жестким разговором» в случае невыполнения требований.
🏢 Главными фигурантами дела стали две системообразующие строительные компании Казахстана - BI Group и Bazis. Это крупнейшие девелоперы страны, реализующие масштабные проекты в секторе жилой и коммерческой недвижимости. По данным Минфина KZ, Bazis занизил налогооблагаемые доходы на 4,6 млрд тенге ($9,35 млн), а BI Group - на 11,9 млрд тенге ($24,2 млн). Всего уведомления о занижении налогооблагаемой базы были направлены 633 компаниям, включая 172 строительные организации.
💬 Мажоритарный акционер BI Group Айдын Рахимбаев прокомментировал ситуацию, заявив, что проблема связана не с прямым уклонением от налогов, а с работой подрядчиков на специальных налоговых режимах. По его словам, за последние три года компания выплатила около 155 млрд тенге ($315 млн) налогов. Он также объяснил также прозвучавшие обвинения в «дроблении» бизнеса требованиями закона о долевом строительстве, согласно которому для каждого жилого комплекса должно создаваться отдельное юридическое лицо.
✅ Развязка наступила быстро: 12 марта 2025 года, Минфин Казахстана сообщил, что компании, включая BI Group и Bazis, выполнили требования и доплатили в бюджет 17 млрд тенге (около $34,5 млн) налогов.
☝️Более того, крупные застройщики выступили с инициативой профинансировать разработку цифровых решений совместно с Комитетом госдоходов для обеспечения прозрачности финансовых потоков и предотвращения теневых схем в строительной отрасли.
📶 Коллеги из РБК опубликовали очередной рейтинг компаний, занимающихся продажей или сдачей в аренду офисных помещений на территории России.
🏢 Больше всего офисов продаёт девелопер STONE, который в прошлом году продал 133 тыс.м2 офисов в своих проектах (на 30% больше, чем годом ранее). У STONE в портфеле 13 БЦ в которых сейчас экспонируется более 200 тыс.м2.
🪑А вот сдают в аренду активнее всего «короли недвижимости» из O1 Properties - площадь сданных в аренду офисов в их бизнес-центрах составляет 522 тыс.м2, что составляет около 90% от их арендопригодных площадей. У O1 Properties в портфеле 11 бизнес-центров.
👀 Зачем это знать частному инвестору? При принятии инвестиционных решений весьма полезно понимать, кто является маркет-мейкером на рынке и фактически определяет тренд, задаёт стандарты и формирует правила игры.
☝️Например, в Москве больше всего квартир продает ПИК, а в Санкт-Петербурге - Setl Group.
🌇 С оригиналом рейтинга можно ознакомиться здесь
🏢 Больше всего офисов продаёт девелопер STONE, который в прошлом году продал 133 тыс.м2 офисов в своих проектах (на 30% больше, чем годом ранее). У STONE в портфеле 13 БЦ в которых сейчас экспонируется более 200 тыс.м2.
🪑А вот сдают в аренду активнее всего «короли недвижимости» из O1 Properties - площадь сданных в аренду офисов в их бизнес-центрах составляет 522 тыс.м2, что составляет около 90% от их арендопригодных площадей. У O1 Properties в портфеле 11 бизнес-центров.
👀 Зачем это знать частному инвестору? При принятии инвестиционных решений весьма полезно понимать, кто является маркет-мейкером на рынке и фактически определяет тренд, задаёт стандарты и формирует правила игры.
☝️Например, в Москве больше всего квартир продает ПИК, а в Санкт-Петербурге - Setl Group.
🌇 С оригиналом рейтинга можно ознакомиться здесь
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🛒 Дискаунтеры в России: не всё так однозначно!
🔍 Жесткие дискаунтеры стали одним из самых динамично развивающихся форматов на российском рынке. В начале 2025 года расходы потребителей в таких магазинах выросли на впечатляющие 23% год к году.
📊 А согласно данным аналитической компании Infoline, доля жестких дискаунтеров в общем объеме розничных продаж продовольственных товаров достигла 5,61% в 2024 году, что почти втрое больше показателя 2018 года.
🕰 Развитие формата дискаунтеров в России началось позже, чем в мире, и было вызвано стремлением покупателей к рациональному потреблению на фоне постоянного роста инфляции. Социально-экономические факторы последних пяти лет сделали потребителей более бережливыми, что обеспечило относительный успех формата.
💰 Бизнес-модель дискаунтеров строится на принципе EDLP (everyday low prices — каждый день низкие цены). Ключевым элементом становится значительная доля собственных торговых марок в ассортименте, которая может превышать 60%. Например, в «Чижике» собственные бренды формируют более 50% ассортимента, что позволяет сетям контролировать стоимость и качество продукции, а также договариваться с поставщиками о низких закупочных ценах.
Что с развитием?
🐦 Сеть «Чижик» (проект X5 Group) продолжает агрессивную экспансию – за 2024 год количество магазинов выросло с 1 500 до 2 346 объектов. Сеть активно расширяет присутствие в 45 регионах страны, укрепляя позиции на рынке жестких дискаунтеров.
🧲 «Магнит» активно развивает два дискаунтер-формата: мягкий дискаунтер «Моя цена» и жесткий дискаунтер B1 («Первый выбор»). В 2024 году ритейлер запустил более 100 новых точек и начал развивать «Ценохит» на Дальнем Востоке совместно с локальным игроком «Самбери».
🚥 В то же время региональные сети испытывают трудности. Некогда лидировавший «Светофор» в 2024 году закрыл 620 магазинов, а в январе 2025 года – еще более 170 объектов. Его доля в розничном товарообороте снизилась с 1,6% до 1,3%.
🏪 Основатели сети «О'кей» в конце 2024 года решили сконцентрироваться на развитии дискаунтеров «Да!», передав гипермаркеты менеджменту. «Лента» также развивает бюджетный формат – сеть «Эконом».
🟣Мы в SimpleEstate внимательно смотрим за стремительным развитием формата. Дискаунтеры указанных выше сетей открываются в том числе в городах-миллионниках, а помещения, обременённые договорами аренды с ними, постепенно поступают на рынок.
⚠️ Важно понимать, в погоне за снижением затрат на аренду дискаунтеры часто выбирают помещения, не соответствующие ряду технических требований, что в будущем может негативно сказаться на их ликвидности.
✂️Кроме того, дискаунтеры экономят и на арендной плате, что негативно влияет на доходность для инвесторов.
🔍 В портфеле SimpleEstate уже есть один дискаунтер - ДА! в подмосковном Чехове - и мы не теряем надежды найти на рынке новую сделку в этом сегменте и предложить её инвесторам нашей инвестиционной платформы!
🔍 Жесткие дискаунтеры стали одним из самых динамично развивающихся форматов на российском рынке. В начале 2025 года расходы потребителей в таких магазинах выросли на впечатляющие 23% год к году.
📊 А согласно данным аналитической компании Infoline, доля жестких дискаунтеров в общем объеме розничных продаж продовольственных товаров достигла 5,61% в 2024 году, что почти втрое больше показателя 2018 года.
🕰 Развитие формата дискаунтеров в России началось позже, чем в мире, и было вызвано стремлением покупателей к рациональному потреблению на фоне постоянного роста инфляции. Социально-экономические факторы последних пяти лет сделали потребителей более бережливыми, что обеспечило относительный успех формата.
💰 Бизнес-модель дискаунтеров строится на принципе EDLP (everyday low prices — каждый день низкие цены). Ключевым элементом становится значительная доля собственных торговых марок в ассортименте, которая может превышать 60%. Например, в «Чижике» собственные бренды формируют более 50% ассортимента, что позволяет сетям контролировать стоимость и качество продукции, а также договариваться с поставщиками о низких закупочных ценах.
Что с развитием?
🐦 Сеть «Чижик» (проект X5 Group) продолжает агрессивную экспансию – за 2024 год количество магазинов выросло с 1 500 до 2 346 объектов. Сеть активно расширяет присутствие в 45 регионах страны, укрепляя позиции на рынке жестких дискаунтеров.
🧲 «Магнит» активно развивает два дискаунтер-формата: мягкий дискаунтер «Моя цена» и жесткий дискаунтер B1 («Первый выбор»). В 2024 году ритейлер запустил более 100 новых точек и начал развивать «Ценохит» на Дальнем Востоке совместно с локальным игроком «Самбери».
🚥 В то же время региональные сети испытывают трудности. Некогда лидировавший «Светофор» в 2024 году закрыл 620 магазинов, а в январе 2025 года – еще более 170 объектов. Его доля в розничном товарообороте снизилась с 1,6% до 1,3%.
🏪 Основатели сети «О'кей» в конце 2024 года решили сконцентрироваться на развитии дискаунтеров «Да!», передав гипермаркеты менеджменту. «Лента» также развивает бюджетный формат – сеть «Эконом».
🟣Мы в SimpleEstate внимательно смотрим за стремительным развитием формата. Дискаунтеры указанных выше сетей открываются в том числе в городах-миллионниках, а помещения, обременённые договорами аренды с ними, постепенно поступают на рынок.
⚠️ Важно понимать, в погоне за снижением затрат на аренду дискаунтеры часто выбирают помещения, не соответствующие ряду технических требований, что в будущем может негативно сказаться на их ликвидности.
✂️Кроме того, дискаунтеры экономят и на арендной плате, что негативно влияет на доходность для инвесторов.
🔍 В портфеле SimpleEstate уже есть один дискаунтер - ДА! в подмосковном Чехове - и мы не теряем надежды найти на рынке новую сделку в этом сегменте и предложить её инвесторам нашей инвестиционной платформы!
🏦 Вслед за Фора-Банком на рынке появился еще один игрок, который активно расширяет сеть своих офисов за счет небольших помещений.
📊 Трансстройбанк – один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1994 года. В настоящее время банк занимает 160-е место в рейтинге bаnki.ру.
💸За 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и выжил, что говорит как минимум о взвешенном подходе акционеров к ведению бизнеса. В короткой рекламной статье, посвященной деятельности банка я, вероятно, нашел рецепт долголетия: отличительной особенностью стратегии банка является принцип «ликвидность важнее прибыльности», что подразумевает консервативный подход к оценке рисков...
🏢 Нынешний этап развития Трансстройбанка на рынке недвижимости – ставка на небольшие форматные отделения. Такой подход, видимо, позволяет банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.
💼 Особенности Трансстройбанка как арендатора:
🔸 Арендуемые помещения: 20-30 м²
🔸 Долгосрочность: договоры аренды заключаются на 5 лет и более
🔸 Индексация: по ИПЦ, что защищает арендодателя от инфляции
📍Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹Расположение вблизи станций метро
🔹Интенсивный пешеходный трафик
🔹Первую линию домов
🔹Наличие отдельного входа
🔹Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса
🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум три объекта с Трансстройбанком в качестве арендатора. Наиболее типичный – объект на Пресненском Валу, 4/29 (напротив выхода из метро «Улица 1905 года»):
🔸 Площадь: 30,2 м²
🔸 Договор: долгосрочный с индексацией по ИПЦ
🔸 Арендная ставка: 350 000 ₽/месяц (4,2 млн ₽/год)
🔸 Стоимость: 50,4 млн ₽ (~1,67 млн ₽ за м²)
🔸 Особенности помещения: сверхинтенсивный пешеходный трафик, жилой кирпичный дом 1960 г. постройки, отдельный вход с фасада, высота потолков 2,8 м, электрическая мощность 15 кВт
🏛Я нашел и другие объекты ГАБ с тем же арендатором: на ул. Новослободская, 19 (24,3 м²за 57,5 млн.₽ и в Карманицком пер., 9 (18,2 м² за 72 млн ₽)
☝️Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. Заметен и тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.
⚠️ При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.
🔻 Итого: средние и небольшие банки, активно расширяющие сеть мини-офисов, становятся более заметными игроками на рынке аренды коммерческой недвижимости.
📊 Трансстройбанк – один из старейших финансовых институтов России, работающий на рынке аж с 1994 года. В настоящее время банк занимает 160-е место в рейтинге bаnki.ру.
💸За 30 лет работы банк пережил все ключевые кризисы российской экономики и выжил, что говорит как минимум о взвешенном подходе акционеров к ведению бизнеса. В короткой рекламной статье, посвященной деятельности банка я, вероятно, нашел рецепт долголетия: отличительной особенностью стратегии банка является принцип «ликвидность важнее прибыльности», что подразумевает консервативный подход к оценке рисков...
🏢 Нынешний этап развития Трансстройбанка на рынке недвижимости – ставка на небольшие форматные отделения. Такой подход, видимо, позволяет банку быть ближе к клиентам при оптимальных затратах на аренду, а также быстрее масштабировать сеть.
💼 Особенности Трансстройбанка как арендатора:
🔸 Арендуемые помещения: 20-30 м²
🔸 Долгосрочность: договоры аренды заключаются на 5 лет и более
🔸 Индексация: по ИПЦ, что защищает арендодателя от инфляции
📍Судя по текущему качеству сети, банк особенно внимательно относится к выбору локаций для своих офисов, предпочитая:
🔹Расположение вблизи станций метро
🔹Интенсивный пешеходный трафик
🔹Первую линию домов
🔹Наличие отдельного входа
🔹Близость к деловым зонам и местам концентрации малого бизнеса
🔍 На рынке ГАБ в настоящее время представлено как минимум три объекта с Трансстройбанком в качестве арендатора. Наиболее типичный – объект на Пресненском Валу, 4/29 (напротив выхода из метро «Улица 1905 года»):
🔸 Площадь: 30,2 м²
🔸 Договор: долгосрочный с индексацией по ИПЦ
🔸 Арендная ставка: 350 000 ₽/месяц (4,2 млн ₽/год)
🔸 Стоимость: 50,4 млн ₽ (~1,67 млн ₽ за м²)
🔸 Особенности помещения: сверхинтенсивный пешеходный трафик, жилой кирпичный дом 1960 г. постройки, отдельный вход с фасада, высота потолков 2,8 м, электрическая мощность 15 кВт
🏛Я нашел и другие объекты ГАБ с тем же арендатором: на ул. Новослободская, 19 (24,3 м²за 57,5 млн.₽ и в Карманицком пер., 9 (18,2 м² за 72 млн ₽)
☝️Напомню, что несмотря на тенденцию закрытия физических офисов, наблюдавшуюся 10 лет, с 2023 года начало отмечаться увеличение числа дополнительных офисов российских банков примерно на 1% в год. Рост филиальной сети в настоящее время прослеживается у Альфа-банка, РСХБ, Газпромбанка, ПСБ и Фора-Банка. Заметен и тренд на развитие небольших форматов обслуживания – например, Газпромбанк активно открывает компактные отделения около 50 м2, а другие крупные игроки тестируют light-форматы по 15-25 м2.
⚠️ При этом стоит учитывать, что средние банки всё же несут более высокие риски по сравнению с топ-10 игроками банковского сектора. Однако, в случае изменения стратегии банка или еще каких-то проблем, небольшие помещения в хороших локациях легче сдать другим арендаторам.
🔻 Итого: средние и небольшие банки, активно расширяющие сеть мини-офисов, становятся более заметными игроками на рынке аренды коммерческой недвижимости.
✅ Инвест.комитет дал зеленый свет проекту!
🕹Определены рамки приемлемой цены приобретения, за которую компания готова купить объект. Теперь ключевая задача ИД состоит в том, чтобы договориться в этом ценовом диапазоне и получить максимально выгодные условия. Команде поручено углубиться в детали: финансовому аналитику — уточнить модель с новыми вводными, самому ИД — структурировать сделку и продвинуть переговоры.
👋 ИД связывается с продавцом (если проект принес брокер, то общение идет через брокера), чтобы сообщить о заинтересованности без раскрытия всех деталей. Иногда, чтобы придать этому этапу вес, противоположной стороне направляется LOI. Цель этих телодвижений — назначить встречу для обсуждения деталей.
💡 Кстати, довольно часто команда ИД связывается с продавцом/брокером значительно раньше, еще на этапе первичного анализа, чтобы запросить некоторую важную информацию. Поэтому к моменту одобрения на инвест.комитете контакт уже может быть налажен.
🤝 На встрече необходимо определить настроение и стратегию продавца, выявить его основные мотивации по поводу продаваемого им проекта и идеальную сделку в его картине мира. Это даст возможность построить стратегию переговоров и учитывать собранную информацию при структурировании сделки.
🎲 У переговоров может быть несколько итераций, не всегда первые переговоры проходят с ЛПР, часто на первой встрече присутствует только менеджмент продавца.
⚙️ Параллельно переговорам финансовый аналитик вместе с ИД проводят углубленное изучение проекта, это уже более объемное исследование проекта с большим количеством сценариев и вариантов. Если ИД кажется, что сделка продвигается, он может инициировать создание презентационных материалов для соинвесторов и банков, а также инициировать переговоры с ними.
📝 В процессе переговоров с продавцом стороны продвигаются к подписанию Term Sheet — предварительного договора с конкретными цифрами и обязательствами по срокам.
🔍 Дальше запускается процесс Due Diligence, который координирует ИД. Периодически проводятся встречи команды DD (юристы, финансисты, внешние эксперты). Ключевые находки сразу обсуждаются с продавцом.
⚡️ По результатам DD часто корректируются условия. Финальный этап - подписание SPA (договора купли-продажи) и оплата.
⏱️ Весь процесс обычно занимает 2-6 месяцев от одобрения комитетом до закрытия сделки.
🕹Определены рамки приемлемой цены приобретения, за которую компания готова купить объект. Теперь ключевая задача ИД состоит в том, чтобы договориться в этом ценовом диапазоне и получить максимально выгодные условия. Команде поручено углубиться в детали: финансовому аналитику — уточнить модель с новыми вводными, самому ИД — структурировать сделку и продвинуть переговоры.
💡 Кстати, довольно часто команда ИД связывается с продавцом/брокером значительно раньше, еще на этапе первичного анализа, чтобы запросить некоторую важную информацию. Поэтому к моменту одобрения на инвест.комитете контакт уже может быть налажен.
🤝 На встрече необходимо определить настроение и стратегию продавца, выявить его основные мотивации по поводу продаваемого им проекта и идеальную сделку в его картине мира. Это даст возможность построить стратегию переговоров и учитывать собранную информацию при структурировании сделки.
🎲 У переговоров может быть несколько итераций, не всегда первые переговоры проходят с ЛПР, часто на первой встрече присутствует только менеджмент продавца.
⚙️ Параллельно переговорам финансовый аналитик вместе с ИД проводят углубленное изучение проекта, это уже более объемное исследование проекта с большим количеством сценариев и вариантов. Если ИД кажется, что сделка продвигается, он может инициировать создание презентационных материалов для соинвесторов и банков, а также инициировать переговоры с ними.
📝 В процессе переговоров с продавцом стороны продвигаются к подписанию Term Sheet — предварительного договора с конкретными цифрами и обязательствами по срокам.
🔍 Дальше запускается процесс Due Diligence, который координирует ИД. Периодически проводятся встречи команды DD (юристы, финансисты, внешние эксперты). Ключевые находки сразу обсуждаются с продавцом.
⚡️ По результатам DD часто корректируются условия. Финальный этап - подписание SPA (договора купли-продажи) и оплата.
⏱️ Весь процесс обычно занимает 2-6 месяцев от одобрения комитетом до закрытия сделки.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
📊 Продолжаю серию постов про работу инвестиционного директора (ИД). Главный вызов в работе ИД — это не глубина анализа одного проекта, а умение быстро отфильтровать множество проектов, чтобы найти действительно перспективные.
⏱️ На практике у ИД очень мало…
⏱️ На практике у ИД очень мало…
Мифический «ипотечный пузырь»!
📊 По свежим данным ЦБ РФ на 01.02.2025, общий объем ипотечного кредитования достиг внушительной отметки в 19,09 трлн рублей. При этом просроченная задолженность составляет всего 100,7 млрд рублей — это лишь 0,5% от общего ипотечного портфеля!
🎤Некая «Национальная палата недвижимости» (кто это!?) уже бьёт в набат о надвигающейся «катастрофе». При просрочке в 0,5%!
⚡️НОЛЬ ЦЕЛЫХ ПЯТЬ ДЕСЯТЫХ процента при 19 триллионах рублей общей задолженности! Даже если этот показатель удвоится, мы всё равно будем далеки от критической отметки в 2-3%. Напомню, что в США перед крахом ипотечного рынка 2008 года этот показатель достигал 7%.
🔍 Где следить за просрочкой? Тут: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/
Что думаете об «ипотечном пузыре» в России?
🔥Скоро лопнет
👀Пока надувается
👍Его не существует
📊 По свежим данным ЦБ РФ на 01.02.2025, общий объем ипотечного кредитования достиг внушительной отметки в 19,09 трлн рублей. При этом просроченная задолженность составляет всего 100,7 млрд рублей — это лишь 0,5% от общего ипотечного портфеля!
🎤Некая «Национальная палата недвижимости» (кто это!?) уже бьёт в набат о надвигающейся «катастрофе». При просрочке в 0,5%!
⚡️НОЛЬ ЦЕЛЫХ ПЯТЬ ДЕСЯТЫХ процента при 19 триллионах рублей общей задолженности! Даже если этот показатель удвоится, мы всё равно будем далеки от критической отметки в 2-3%. Напомню, что в США перед крахом ипотечного рынка 2008 года этот показатель достигал 7%.
🔍 Где следить за просрочкой? Тут: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/
Что думаете об «ипотечном пузыре» в России?
🔥Скоро лопнет
👀Пока надувается
👍Его не существует
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
Однорукий юрист и мультивселенная фин.моделей
📝 Постоянный комментатор канала Дмитрий спросил в комментариях к этому посту о работе инвестиционного директора: «Насколько инвест.директору важен грамотный юрист?». Я ответил, что очень важен, причем желательно не просто грамотный, а быстрый, опытный и... однорукий (это шутка была).
🤪 Есть старый анекдот. Клиент обратился в юридическую компанию за рекомендацией по важному вопросу. Но вместо конкретного ответа получил: «С одной стороны... с другой стороны...» (on one hand... on the other hand...). В итоге нетерпеливый клиент потребовал найти ему «однорукого юриста».
🎯 И тут Дмитрий задал отличный вопрос: «А когда нетерпеливый клиент получает фин.модель с тремя сценариями - кого он может потребовать?»
💡 Действительно, инвестиционный директор, да и вообще любой инвестор, стоящий перед необходимостью принятия инвестиционного решения, постоянно сталкивается с этой проблемой.
📊 Финансовый аналитик создает модель с тремя сценариями: консервативным, базовым и оптимистичным. Юрист видит риски в каждом пункте договора (и даже в формулировках LOI находит). Технический специалист перечисляет все возможные проблемы с объектом. А решение принимать надо, причем однозначное — входить в проект или нет.
🔑 С моей точки зрения, для принятия информированного инвестиционного решения не требуются «однорукие» специалисты. Наоборот, нужна полная картина со всеми «с одной стороны» и «с другой стороны». Секрет в способности синтезировать финальное решение из многообразия сценариев и мнений.
👉 Финальное решение в инвестиционных и девелоперских компаниях принимается на инвест.комитетах. На них подробно обсуждаются все возможные стороны, но не только.
☑️ Чтобы принять информированное инвестиционное решение необходимо:
🔸От финансового аналитика — не просто три сценария, но и анализ чувствительности модели к изменению ключевых параметров.
🔸От юриста — не просто список рисков, а их ранжирование по вероятности и потенциальным последствиям.
🔸От технического эксперта — не справочник всех возможных проблем, а оценку их критичности и стоимости устранения.
🪄 Магия происходит именно на инвест.комитете, когда все эти многочисленные «с одной стороны» и «с другой стороны» превращаются в конкретное «да» или «нет». ИД представляет проект, отвечает на вопросы, происходит живая дискуссия. Лучшие комитеты — это не формальная защита презентации, а профессиональный мозговой штурм, где опыт и интуиция акционеров и топ-менеджеров помогают увидеть за цифрами и юридическими формулировками реальные перспективы и риски проекта.
🦾 Кстати, анекдот про однорукого юриста имеет продолжение. Когда нашли и пригласили такого специалиста, его консультация началась со слов: «С единственной имеющейся у меня стороны...»
📝 Постоянный комментатор канала Дмитрий спросил в комментариях к этому посту о работе инвестиционного директора: «Насколько инвест.директору важен грамотный юрист?». Я ответил, что очень важен, причем желательно не просто грамотный, а быстрый, опытный и... однорукий (это шутка была).
🎯 И тут Дмитрий задал отличный вопрос: «А когда нетерпеливый клиент получает фин.модель с тремя сценариями - кого он может потребовать?»
💡 Действительно, инвестиционный директор, да и вообще любой инвестор, стоящий перед необходимостью принятия инвестиционного решения, постоянно сталкивается с этой проблемой.
🔸От финансового аналитика — не просто три сценария, но и анализ чувствительности модели к изменению ключевых параметров.
🔸От юриста — не просто список рисков, а их ранжирование по вероятности и потенциальным последствиям.
🔸От технического эксперта — не справочник всех возможных проблем, а оценку их критичности и стоимости устранения.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
«В сфере недвижимости вы зарабатываете 10% своих денег, потому что вы гений, и 90%, потому что вы ловите большую волну». — Джефф Грин
Джефф - американский миллиардер, заработавший на недвижимости 3 млрд $.
А где же эта большая волна сейчас? Этим вопросом задаются сотни тысяч инвесторов по всему миру. А где могут поделиться реальным опытом? Только в кулуарах или на встречах без галстуков.
Мои друзья из инвестиционной компании Garnet invest проводят такое мероприятие в следующую субботу 22 марта. Мероприятие будет камерное, на пару десятков человек. Проходить будет за городом, на одном из проектов Garnet. Так что ехать нужно с детьми, и, желательно, с ночевкой. Если места еще остались. Угощения, музыка и чистый воздух прилагается.
На инвест пикнике из первых рук можно будет узнать:
- В какие проекты в 2025 году крупные инвесторы в недвижимость вкладывают собственные средства.
- Какие стратегии дадут заработать десятки % годовых, а какие умрут на ближайшие годы;
- Какие 3 сферы выбрала для себя компания, и как на них могут заработать ее инвесторы.
Говорят, еще будут специальные гости-инвесторы и эксперты. Может получиться очень интересный и полезный диалог.
Переходите в канал компании и регистрируйтесь, пока места еще есть! Посещение бесплатное.
Джефф - американский миллиардер, заработавший на недвижимости 3 млрд $.
А где же эта большая волна сейчас? Этим вопросом задаются сотни тысяч инвесторов по всему миру. А где могут поделиться реальным опытом? Только в кулуарах или на встречах без галстуков.
Мои друзья из инвестиционной компании Garnet invest проводят такое мероприятие в следующую субботу 22 марта. Мероприятие будет камерное, на пару десятков человек. Проходить будет за городом, на одном из проектов Garnet. Так что ехать нужно с детьми, и, желательно, с ночевкой. Если места еще остались. Угощения, музыка и чистый воздух прилагается.
На инвест пикнике из первых рук можно будет узнать:
- В какие проекты в 2025 году крупные инвесторы в недвижимость вкладывают собственные средства.
- Какие стратегии дадут заработать десятки % годовых, а какие умрут на ближайшие годы;
- Какие 3 сферы выбрала для себя компания, и как на них могут заработать ее инвесторы.
Говорят, еще будут специальные гости-инвесторы и эксперты. Может получиться очень интересный и полезный диалог.
Переходите в канал компании и регистрируйтесь, пока места еще есть! Посещение бесплатное.
🚨 «Гарант-Инвест» не может обслуживать долг и выплачивать купоны по облигациям. Объявлена реструктуризация.
🏁 А началось всё с того, что в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки ЦБ РФ в хранилище ценностей банка «Гарант-Инвест» выявлена крупная недостача. В банк была назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ»
☝️Банк входил в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
💼 В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составлял на момент отзыва лицензии ₽14,47 млрд.
🎭 В пятницу А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест» выступил с видеообращением, посвященным сложившейся ситуации и, обвинив, во всех бедах высокую ключевую ставку, признал очевидное: денег на выплаты купонов по облигациям нет. Поэтому держатели долга должны в течение 30 дней подождать предложения о реструктуризации, а следующий этап - общее собрание владельцев облигаций.
💸 EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи по долгам...
🗓️ В общем, всё произошло ровно к юбилею, 10-летию дефолта СУ-155. А что теперь станется со всем добром «Гарант-Инвест» - будем посмотреть.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁
🏁 А началось всё с того, что в ходе проведенной 25.12.2024 внеплановой проверки ЦБ РФ в хранилище ценностей банка «Гарант-Инвест» выявлена крупная недостача. В банк была назначена временная администрация, функции которой возложены на ГК «АСВ»
☝️Банк входил в ФПГ «Гарант-Инвест», основной деятельностью которой является девелопмент и управление торговыми центрами в Москве.
💼 В портфель компании включены:
🔹ТК «Галерея Аэропорт»,
🔹ТРК «Москворечье»,
🔹ТЦ «Ритейл Парк»,
🔹ТДК «Тульский»,
🔹ТЦ «Коломенский»,
🔹ТРК «Пражский Град»,
🔹ТРК «ПЕРОВО МОЛЛ»,
🔹Сеть районных торговых центров «Смолл»,
🔹Комьюнити-центр WESTMALL.
📊 Компания разместила на Мосбирже 17 выпусков облигаций, включая 2 «зеленых» выпуска, на общую сумму ₽28,5 млрд. Большая часть уже погашена, но долг по необеспеченным облигациям составлял на момент отзыва лицензии ₽14,47 млрд.
🎭 В пятницу А. Панфилов, главный акционер и президент ФПК «Гарант-Инвест» выступил с видеообращением, посвященным сложившейся ситуации и, обвинив, во всех бедах высокую ключевую ставку, признал очевидное: денег на выплаты купонов по облигациям нет. Поэтому держатели долга должны в течение 30 дней подождать предложения о реструктуризации, а следующий этап - общее собрание владельцев облигаций.
💸 EBITDA ФПК «Гарант-Инвест» едва покрывает процентные платежи по долгам...
🗓️ В общем, всё произошло ровно к юбилею, 10-летию дефолта СУ-155. А что теперь станется со всем добром «Гарант-Инвест» - будем посмотреть.
👍 Всё будет хорошо
🔥 Всё будет плохо
👀 Мне по 🥁
🔥 Почему ПИК продал московский проект Republic «Стране Девелопмент», а ЛСР избавился от земли на новом намыве Васильевского острова в Санкт-Петербурге?
💤 И что если мысль про «кризис», «будут банкротства» и «застройщики на грани» сознательно внедряется в шир.нар.массы, при этом реальность совершенно другая?
💭 А может быть всё дело в проектных NPV, а не в срочной потребности в деньгах?
📊 NPV (Net Present Value) - это ключевой показатель инвестиционного анализа, который учитывает все денежные потоки проекта, приведённые к текущему моменту времени через ставку дисконтирования. Проще говоря, NPV показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что рубль сегодня дороже рубля через год.
🏗 В 2021 году при расчетах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 25-26% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц.
💡 А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учетом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
👵 Моя бабушка ежегодно убивала много времени на варку варенья, хотя в советских магазинах тогда оно стоило копейки. Но бабушка не считала стоимости своего времени, сахара, банок, яблок сорта «антоновка» и электричества. С точки зрения адекватных оценок бабушке не нужно было делать варенье, его нужно было покупать.
🎯 Но для бабушки варенье не было бизнесом, а для застройщиков девелопмент - бизнес. В бизнесе иногда продажа проекта выгоднее его реализации. Если система управления портфелем проектов внедрена, это становится очевидно.
💼 Поэтому когда вы читаете новость о том, что крупный девелопер продает проект - это не значит, что у него проблемы. Это значит, что его ответственные сотрудники умеют считать. И главное - если находятся покупатели на эти проекты, значит они тоже что-то там насчитали. Просто у них другая математика, другие возможности, другая структура затрат, ниже стоимость финансирования или более эффективные подрядчики. А может, они просто видят в этих проектах то, чего не видят текущие владельцы.
⚠️ Конечно, всё мной написанное касается далеко не всех застройщиков - есть печальные исключения, которые ведут бизнес крайне рискованно и просто вынуждены сливать проекты.
🛐 Но вообще, в «кризисы» и «крахи» удобнее и комфортнее верить - в NPV намного сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
💤 И что если мысль про «кризис», «будут банкротства» и «застройщики на грани» сознательно внедряется в шир.нар.массы, при этом реальность совершенно другая?
💭 А может быть всё дело в проектных NPV, а не в срочной потребности в деньгах?
📊 NPV (Net Present Value) - это ключевой показатель инвестиционного анализа, который учитывает все денежные потоки проекта, приведённые к текущему моменту времени через ставку дисконтирования. Проще говоря, NPV показывает, сколько денег можно заработать на проекте с учётом того, что рубль сегодня дороже рубля через год.
🏗 В 2021 году при расчетах девелоперских проектов применялась ставка дисконтирования, близкая к 12%. Проект, начинавшийся тогда, мог иметь NPV в 100 условных единиц. Но когда ставка взлетает до 25-26% (привет, новая реальность!), тот же самый проект показывает NPV уже в 90 единиц (а то и меньше). При этом рыночная оценка проекта, например, составляет 80 единиц.
💡 А теперь внимание, вопрос: что выберет девелопер - упорно тащить проект несколько лет ради 90 единиц или продать его прямо сейчас за 80? Особенно с учетом того, что в портфеле компании и так куча проектов.
👵 Моя бабушка ежегодно убивала много времени на варку варенья, хотя в советских магазинах тогда оно стоило копейки. Но бабушка не считала стоимости своего времени, сахара, банок, яблок сорта «антоновка» и электричества. С точки зрения адекватных оценок бабушке не нужно было делать варенье, его нужно было покупать.
🎯 Но для бабушки варенье не было бизнесом, а для застройщиков девелопмент - бизнес. В бизнесе иногда продажа проекта выгоднее его реализации. Если система управления портфелем проектов внедрена, это становится очевидно.
💼 Поэтому когда вы читаете новость о том, что крупный девелопер продает проект - это не значит, что у него проблемы. Это значит, что его ответственные сотрудники умеют считать. И главное - если находятся покупатели на эти проекты, значит они тоже что-то там насчитали. Просто у них другая математика, другие возможности, другая структура затрат, ниже стоимость финансирования или более эффективные подрядчики. А может, они просто видят в этих проектах то, чего не видят текущие владельцы.
⚠️ Конечно, всё мной написанное касается далеко не всех застройщиков - есть печальные исключения, которые ведут бизнес крайне рискованно и просто вынуждены сливать проекты.
🛐 Но вообще, в «кризисы» и «крахи» удобнее и комфортнее верить - в NPV намного сложнее.
👍 Спасибо, Кэп...
🔥 Верую в NPV.
👀 Всё равно все обанкротятся!!!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
YouTube
Алексей Новиков: честный разговор о недвижимости
В новом интервью Анастасии Кременчук управляющий партнер NF GROUP Алексей Новиков поделился итогами 2024 года, мыслями о состоянии рынка недвижимости и прогнозами на 2025 год.
Честный и профессиональный взгляд на актуальные вызовы, инвестиционные возможности…
Честный и профессиональный взгляд на актуальные вызовы, инвестиционные возможности…
💰 Инфляция дружбы: «Гранель» повышает ставки!
🌍 Во всем мире растут цены. И не только на яйца! Московский застройщик «Гранель» повышает стоимость дружбы - она официально выросла на 50%!
💵 «Гранель» увеличила бонус по акции «Приведи клиента» со 100 до 150 тысяч рублей.
💃🏻 На фото - наглядная иллюстрация программы: дама в красном ведёт в «Гранель» мужчину с закрытыми маской глазами. Он ещё не знает, что его ждет! Но, судя по зелёному костюму, скоро и сам друг начнёт приводить своих знакомых к застройщику.
🗓 Вероятно, «продажные друзья» всё ещё эффективнее «честных риелторов» - «Гранель» с агентами по-прежнему не работает!🤷♀️
🌍 Во всем мире растут цены. И не только на яйца! Московский застройщик «Гранель» повышает стоимость дружбы - она официально выросла на 50%!
💵 «Гранель» увеличила бонус по акции «Приведи клиента» со 100 до 150 тысяч рублей.
💃🏻 На фото - наглядная иллюстрация программы: дама в красном ведёт в «Гранель» мужчину с закрытыми маской глазами. Он ещё не знает, что его ждет! Но, судя по зелёному костюму, скоро и сам друг начнёт приводить своих знакомых к застройщику.
🗓 Вероятно, «продажные друзья» всё ещё эффективнее «честных риелторов» - «Гранель» с агентами по-прежнему не работает!🤷♀️
🎚️В телеграмах активно рекламируется скидка в 52% на покупку квартир в (китайской пародии на продукцию Urban Group) сданном подмосковном ЖК «Римский» от ФСК - при 100% оплате.
🏛️Напомню, что у этого застройщика есть еще готовое, на которое он якобы был готов дать с жирную скидку:
https://t.me/atsogoev/7261
https://t.me/atsogoev/7262
https://t.me/atsogoev/7263
☝️Возможно ошибаюсь, но для получения жирных скидок следует обращаться в ФСК и говорить секретную фразу «Мальтийский паспорт » (там наверняка поймут о чем речь).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
🏛️Напомню, что у этого застройщика есть еще готовое, на которое он якобы был готов дать с жирную скидку:
https://t.me/atsogoev/7261
https://t.me/atsogoev/7262
https://t.me/atsogoev/7263
☝️Возможно ошибаюсь, но для получения жирных скидок следует обращаться в ФСК и говорить секретную фразу «
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
🏙 Оптовый слив или жирный дисконт с проблемами. Часть 1.
📊 По рынку гуляют презентации якобы от одного из крупных застройщиков жилья бизнес-класса Москвы, ГК ФСК. Внутри предложение выкупить оптом квартиры в готовых домах со скидкой 50% к прайсу застройщика…
📊 По рынку гуляют презентации якобы от одного из крупных застройщиков жилья бизнес-класса Москвы, ГК ФСК. Внутри предложение выкупить оптом квартиры в готовых домах со скидкой 50% к прайсу застройщика…
✅ Ответ: на обучающей программе «Инвестиционный директор в недвижимости»! Стартуем в мини-группе на 10 человек c начала апреля 2025 года. Обучение будет длится 3 месяца.
😱 Когда я показал обучающую программу действующим инвестиционным директорам в недвижимости, многие ответили: «НЕЕЕТ! Эти подходы и методики всегда были нашим «секретным оружием». Раскрывая их, ты создаешь нам опасных конкурентов!».
📚 Но я за свободное распространение знаний. Правда, мест мало…
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Где, как и за сколько живет Москва: результаты 2024 года🔔
Собрали для вас ключевые цифры и тенденции рынков элитной и загородной жилой недвижимости Москвы в аналитических отчетах NF GROUP.
🤔 Как менялся спрос, что происходило с ценами, какие крупные проекты вышли на рынок?
За полезной аналитикой и прогнозами на 2025 год сюда:
🔴Элитное жилье
🔴Элитное загородное жилье
Следите за трендами рынка недвижимости — подписывайтесь на наш Telegram-канал.
Собрали для вас ключевые цифры и тенденции рынков элитной и загородной жилой недвижимости Москвы в аналитических отчетах NF GROUP.
🤔 Как менялся спрос, что происходило с ценами, какие крупные проекты вышли на рынок?
За полезной аналитикой и прогнозами на 2025 год сюда:
🔴Элитное жилье
🔴Элитное загородное жилье
Следите за трендами рынка недвижимости — подписывайтесь на наш Telegram-канал.