Краткие итоги февраля 2025 года на рынке недвижимости Москвы

🏗 Новостройки: по данным Dataflat в «старой» Москве цена квадрата выросла на 2% (до 479 282 руб.), в «новой» Москве упала на 3% (до 267 284 руб.), в Подмосковье снизилась на 4% (до 192 331 руб.). Количество ДДУ увеличилось в «старой» Москве на 28%, в «новой» Москве на 26%, в Подмосковье на 6% по сравнению с январем 2025 года.

📈 В годовом выражении (февраль 2025/февраль 2024) продажи новостроек выросли на 60% по количеству договоров (+4 839 ДДУ), на 59% в площади. В «старой» Москве рост составил 51%, в "новой" Москве 86%, в Подмосковье 63%.

❗️Доля сделок с ипотекой в феврале 2025 по сравнению с февралем 2024 снизилась: в новостройках «старой» Москвы до 46% (-5%), «новой» Москвы до 60% (-18%), Подмосковья до 67% (-11%). При этом общая выручка девелоперов в годовом выражении прибавила 68%, достигнув 226,9 млрд рублей.

🚨 На вторичном рынке, по данным IRN, средняя цена 1м² в феврале составила 274,8 тыс. руб. (+0,5% к январю). В годовом выражении (по сравнению с 2024 годом) вторичка прибавила всего 0,8%, что означает падение реальной стоимости на 8,7% с учетом инфляции.

💐Всех замечательных читательниц моего канала поздравляю с 8 марта! Желаю Вам и Вашим близким заработать много денег прилагая минимум усилий💸💵💰.

💡Вспомнил я как давным-давно общался с владельцем трех торговых центров. Он уже умер, к сожалению, а когда мы с ним общались, он очень хотел оставить этот бизнес своим детям, чтобы они продолжили его дело. В общем, я недавно узнал, что два из трёх торговых центров уже проданы - наследникам бизнес отца оказался совершенно неинтересен.

📶 Но есть и обратные примеры, когда наследники успешны и увлечены бизнесом родителей (хотя и не выбирали этот путь). Таких примеров множество.

💸 Американский экономист Зияд Абдельнур как-то опубликовал данные о том, что в США 70% богатых семей теряет своё состояние во втором поколении, а 90% - в третьем.

🎩 Абдельнур видит основную проблему в том, что состоятельные люди оставляют наследникам бизнес, приносящий доходы, когда как должны были формировать диверсифицированные инвестиционные портфели.

💰 Наследники не выбирали бизнес родителей, детям приходится продолжать семейный бизнес вне зависимости от их желания. Абдельнур считает правильной практику создания трастовых фондов для детей, подчёркивая необходимость сохранения у наследников возможностей жить своей жизнью без участия в семейном бизнесе, и без зависимости от состояния этого бизнеса.

✅ Кстати, в США такие целевые фонды весьма популярны. Не только богачи, но и американский средний класс активно пополняет счета детей на $100-300 ежемесячно, чтобы к совершеннолетию у дитя уже сформировался источник дохода и капитал.

🇷🇺 В России в качестве трастового фонда детям к совершеннолетию обычно покупают квартиру-студию. И я не могу на самом деле однозначно это оценить, но уж точно понимаю такое решение.

📊 20 лет инвестиций: недвижимость или инвест.портфель?

🔎 Куда пристроить капитал, чтобы ребенок к 21 году получил максимальную выгоду: в квадратные метры или в ценные бумаги?

💰 Итак, два варианта: студия 20 м² за 12 млн рублей в семейную ипотеку под 6% (ПВ 30%) или инвестиционный портфель на 6,3 млн рублей, состоящий из неких активов, обеспечивающих годовую доходность 10%.

🔜Оба варианта рассматриваем на горизонте 20 лет.

🏠 Недвижимость: вкладываем в квартиру 3,6 млн рублей ПВ, берем ипотеку, делаем ремонт за 1,5 млн, сдаем за 70 тысяч в месяц с индексацией 5% ежегодно. Всего в первые два года тратим на квартиру для наследника 6,3 млн рублей (ПВ, ремонт и выплаченные %). Через 20 лет продаем за 24 млн рублей.

📈 Инвестиционный портфель: вкладываем 6,3 млн рублей, получаем ежегодный доход около 630 тысяч с учетом налогов и рост стоимости активов на 5% ежегодно.

✅ Результаты:
🔹Недвижимость: прибыль 26 млн рублей, ROI 414%, IRR 9,8%
🔹Портфель: прибыль 21,5 млн рублей, ROI 361%, IRR 11,6%

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zd7JpEgImp7M3RARQddCkuqqM4d9pe_stQ8tua43l2E/edit?usp=sharing

🚨 Вижу подводные камни в обоих вариантах: инвестировать каждый год с доходностью 10% — в некоторые периоды времени достаточно сложная задача, как и предпосылка о росте стоимости активов в портфеле на 5% ежегодно. Это ведь еще нужно подобрать такие активы - на рынке кое-что есть, но всё же! Кстати, акции проектных компаний SimpleEstate, в принципе, подходят (но не на всю котлету).

🎯Но и с квартирой не всё так просто: арендная плата, которая индексируется на 5%, в какой-то момент может сильно отличаться от рынка (в некоторые периоды стоимость аренды квартир снижается). Ну и рост стоимости квартиры на 100% за 20 лет — весьма дискуссионный момент (но я не хочу сегодня дискуссий о «скором обвале рынка»). А еще нужно искать арендатора, организовывать выезды и заезды, и прочее-прочее...

👍 Всё лучшее - детям
🔥 Ребенок сам заработает
👀 Вот бы мне так родители помогли

☝️ Абсолютно справедливое замечание! В нашей модели инвестиционного портфеля мы действительно заложили получение ежегодного дохода около 630 тысяч рублей, который выводится на счет. Но опытные инвесторы знают силу реинвестирования и сложного процента.

💰 Если реинвестировать доходы обратно в портфель, итоговая доходность будет значительно выше. При реинвестировании даже с учетом налогов прибыль в конце 20-летнего периода может оказаться на 40-60% больше.

👀 Насчет реинвестирования арендной платы в другие инвестиционные инструменты... Это явно не для всех! Но тоже работает.

🎚️Пересчитывать свой материал я не буду, однако. Во всяком случае, сегодня!

⚡ STONE построит жилой комплекс бизнес+класса общей площадью 69 тыс.м2

📍Место: Москва, Старокалужское ш., вл. 64
🚇 3 мин. пешком от ст.м. «Калужская» и «Воронцовская» 

🚩 Нейминг будущего ЖК: STONE Grain

🏗️ Ну и напомню, что на этом же участке возводится красавец-БЦ класса А STONE Калужская площадью 96 тыс.м2!

☝️ На выходных узнал, что мой товарищ ещё со времён Knight Frank Олег Михайлик стал Директором по продажам и развитию в РФ, самого амбициозного проекта Азербайджана — Sea Breeze, созданного девелопером Эмином Агаларовым на побережье Каспийского моря. Продажи в надёжных руках!

🌊 Немного погрузился в проект! Интересно. Представьте себе: 7 км песчаного пляжа, более 50 ресторанов и баров, включая Shore House и Rose Bar Beach, и целый «город в городе» всего в 25 минутах от Баку. Проект реализуется под личным контролем руководства республики, что гарантирует беспрецедентный уровень поддержки и безопасности инвестиций.

🏗 Важно отметить, что Sea Breeze — это не проект «на бумаге». Комплекс активно функционирует уже несколько лет! Многие проекты, включая White Villas, Park Residences, Lighthouse и элитные комплексы Palazzo, уже построены и заселены. Инфраструктура работает на полную мощность: рестораны принимают гостей, на пляжах отдыхают туристы, а Event Hall регулярно проводит международные мероприятия.

🏠 Что особенно впечатляет, так это разнообразие форматов недвижимости: от стильных апартаментов с видом на море до роскошных вилл с собственными бассейнами. Собственники могут проживать сами или получать стабильный доход от аренды — заявляется от 8% годовых, с прогнозируемой окупаемостью от 7 лет.

🌍 В высокий сезон комплекс уже посещает до 10,000 туристов ежедневно, причем Sea Breeze давно стал международной точкой притяжения. Сюда приезжают не только жители Баку, но и гости из России, Израиля, ОАЭ, Турции, Казахстана и европейских стран. Именно этот международный статус делает аренду недвижимости здесь в 3-4 раза дороже, чем в центре Баку, а стоимость активов растет в среднем на 15-35% в год и выше (это прогноз).

💼 В общем, если вы заинтересованы в стабильных инвестициях с государственными гарантиями или просто мечтаете о собственном уголке на Каспийском побережье — напишите Олегу!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏢 Что внутри Wealth Report 2025? Анализ и прогноз 🙂

💸 Knight Frank прогнозирует умеренно положительную динамику на рынке премиальной недвижимости в 2025 году на фоне ожидаемого снижения процентных ставок (да, в мире их тоже ждут!).

🏆 Дубай снова в топе с прогнозируемым ростом +5% в 2025 году. За пять лет цены в премиальных районах выросли там на впечатляющие 84%!

🔮 В отчёте также представлен традиционный для Knight Frank «индекс миллиона» - сколько м2 можно купить на $1 млн в разных городах мира.

☝️В нынешний раз этот индекс сравнивается на 10-летнем горизонте (c 2014 по 2024 год). Монако по-прежнему самый дорогой (всего 19 кв.м), в Лондоне цены упали на 49% (теперь там за $1 млн можно купить 34 кв.м против 23 кв.м в 2014 году), а в Дубае недвижимость подорожала на 48% — теперь там можно купить только 76 кв.м против 146 кв.м в 2014 году.

🎚️Среди быстрорастущих рынков отмечены филиппинская Манила (лидер роста цен на элитное жилье), район Кай Так в Гонконге (бывший аэропорт), и некое курортное местечко Снумасс в штате Колорадо (опережает соседний Аспен с ростом цен более 100% с 2020 года).

🏙️ В Европе всё покойно: Лондон ждет медленного восстановления, в Париже прогнозируется скромный рост (+2,5%), а Мадрид лениво привлекает европейцев и латиноамериканцев своим климатом и культурой.

🎯 Насколько точны прогнозы Knight Frank? В отчёте отмечается, что около 66% их предсказаний на 2024 год оказались в пределах 5% от реальных результатов: 24% рынков – с точностью до 1%, еще 42% – в пределах 1-5%.

🇷🇺 Российских Москвы и Санкт-Петербурга в отчете Knight Frank по-прежнему не обнаружено.

📮Мне в последнее время периодически в л.с.приходят сообщения с вопросами, касающимися работы инвестиционного директора в недвижимости. В частности про суть работы и круг обязанностей.

🪪 Так как я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент, решил написать пост в формате #ликбез

📊 Инвестиционный директор в недвижимости — это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов.

💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше).

1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета.

2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения

3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта.

🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д.

🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д.

🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет.

🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения).

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!

☝️Моя жена высказала мнение, что для многих людей смысл мема из предыдущего поста мог остаться непонятым. Поясню!

🎢 Пайплайн (Pipeline) — это поток потенциальных сделок или проектов, находящихся на разных стадиях рассмотрения для приобретения или инвестирования. У активного ИД в пайплайне проектов как «у дурака махорки» (много).

⚡Дистресс (Distressed assets) — это активы, находящиеся в проблемном состоянии: объекты недвижимости, которые продаются со значительной скидкой из-за финансовых проблем владельца, банкротства, просроченных платежей по кредитам и т.д. Такие проекты можно приобрести по цене ниже рыночной, а затем «вылечить» проблемы и получить высокую доходность (или нет!).

🙄 В меме инвестиционный директор говорит профессиональным жаргоном. «У меня в пайплайне дистресс» можно перевести как «Я сейчас рассматриваю ряд проблемных активов для инвестирования».

💡Государство думает о том, как бы сделать рынок недвижимости доступнее: упрощение согласований, льготная, семейная ипотека и т.д.

⚡А Минстрой рекомендует вдруг неизвестно с чего властям субъектов РФ согласовывать проекты, где минимальная площадь студий начинается от 28 м2, однушек — от 36 м2 двушек — от 49 м2, а трешек — от 66 м2.

🗯️ Пока это рекомендация в формате «меньше не строй, не надо, Ирек расстроится».

🔴 Инициатива однозначно вредная. Я бы ее даже назвал саботажем и вредительством, но не буду.

❌ Рынок недвижимости не станет доступнее, если стоимость квартиры в абсолюте вырастет! Было 24 м2 за 4.8 млн., а станет 28 за 5,6 млн.! Качество квартиры при этом не улучшилось.

🎚️Чем меньше цена квартир в абсолюте, и тем большее количество людей может себе позволить их купить! Это доступность рынка. «Маленькая, зато своя» - говорят в России. Теперь маленькая станет больше и недоступнее.

⚠️ И самое главное! Cui prodest? Кому это выгодно? Де-факто никому.

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» стартанул продажи технокластера формата light industrial «Молжаниново-МЕГА» недалеко от одноименного ТЦ в Химках. Адрес: Москва, 12 км от МКАД, Новосходненское ш.5А.

📌 Место: расположен в довольно удобной локации - всего в 12 км от МКАД, в 13 мин. от МЦД Молжаниново. В принципе, расположение ОК.

💵📐 Цены и планировки: площади от 1 640 м² до целого здания 36 265 м². Например, за юнит 1708 м² просят ₽213,5 млн. или ₽125 т./м2. В принципе, и цена ОК. Юниты сдаются без отделки со свободными планировками. Шаг колонн 12х12 м, нагрузка на пол до 5 тонн/м², потолки от 6 м, мощность 50 Вт/м².

📦 Проект: два 3-этажных корпуса, 21 юнит. В каждом юните - лифт и лестницы. Подходит для различных производств (кроме тяжелой и пищевой промышленности).

🎚Срок сдачи - I квартал 2027 года. А вот это как-то долго...

🔌 Инфраструктура: закрытая охраняемая территория, парковка на 107 машиномест. У каждого юнита отдельный вход и зона для разгрузки.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Куплю на всю котлету!
👀 Явно не мой бюджет...
👍 Опять оверпрайс.

😳 Любопытный вопрос получил от читательницы канала Ларисы: «Сейчас в России укрепляется курс рубля. Недавно был под 100 р/доллар, а теперь уже к 85 стремится. Как это сказывается на рынке московской недвижимости? Цены упадут?»

🚨 Действительно, рубль штурмует новые низины: от отметки 100 за доллар до уверенных 87. Неужели московские квадраты вот-вот рухнут в цене? Или цены наоборот взлетят?

💼 Наши застройщики живут в рублевой зоне – кредитуются в рублях, строят за рубли, продают за рубли. Поэтому прямой связи «укрепился рубль = упали цены» просто нет.

🏗 Да, немногочисленные импортные материалы станут немного дешевле для застройщиков бизнес+, премиум и элитного класса. Но эта экономия вряд ли доберется до покупателя – скорее осядет в карманах девелоперов.

📊 «Вторичка» немного чувствительнее к валютным колебаниям – некоторые продавцы по старинке мысленно оценивают свои метры в долларах (с 2007 года не перестают). Таких людей мало осталось, поэтому здесь глобального изменения цен не стоит ждать.

💰 Кому точно повезло – так это покупателям с валютными накоплениями. Для них метры в рублевом выражении не изменились, а вот в долларовом стали на 10-15% доступнее. Много ли таких людей? Не знаю. Стоит ли конвертировать доллары в недвижимость прямо сейчас? Вопрос личного выбора и стратегии каждого человека, индивидуальную рекомендацию для всех обладателей куч долларов выписывать не возьмусь.

🔥 Спасибо, Кэп.
👀 Ну я дождусь обвала...
👍 Верю в рост рынка!

Авторские мнения и лучшие предложения на рынке недвижимости:

🟢 Агентство недвижимости 7 Hills — канал о том, как купить квартиру мечты или индивидуальный инвестиционный проект. Инсайдерская информация, аналитика рынка, персональные консультации, лучшие сделки и тематические подборки ЖК в Москве каждую неделю.

🟢 Est-a-Tet Недвижимость — профессионалы с 16-летним опытом на рынке! За это время мы заселили 82 000 семей и помогли проинвестировать более 21 млрд рублей в недвижимость Москвы и МО. Поможем и вам: скидки, новости, вопросы экспертам.

🟢 Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🟢 Бойко о недвижимости — самый провокационный авторский канал: честная оценка застройщиков, анализ проектов для выбора квартиры для жизни, идеи для инвеста, разборы ипотечных программ.

🟢 РБК Недвижимость — главные новости о строительстве и жилье, а также полезные материалы для владельцев и покупателей недвижимости.

🟢 РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости
от журналистов РИА Новости

🟢 ПРАЙМ — сэкономит вам время, деньги и нервы. Здесь оперативно расскажут о свежих новостях из мира экономики и дадут ценные финансовые советы, которые пригодятся каждому.

🟢 Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой.

🟢 Старший по дому — авторский канал действующего председателя совета МКД о ЖКХ, благоустройстве, комфортной городской среде, недвижимости, экологии (правовые и инженерные аспекты).

🟢 Юридический саммит лидеров строительной отрасли — уникальная площадка, где представители государственной власти, топ-менеджеры и ведущие эксперты девелоперских, строительных и промышленных компаний выходят за рамки стандартных юридических дискуссий.

Организаторы подборки TGStar_Agency

⚡ Спасибо за огни 🔥 Я написал продолжение поста о профессии инвестиционного директора в недвижимости.

🎚️Несколько разрозненных фактов об этой профессии:

1️⃣ График работы ИД: не 9-18, скорее 8-21, а случается, что и без выходных. Когда сделка на финальной стадии, вполне нормально работать 24/7 и даже 31 декабря до 22.00. Зарплата ИД обычно состоит из фиксированной части (сейчас от 300-700 тысяч рублей в месяц) и бонусной составляющей.

2️⃣ Основные KPI для инвестиционного директора: количество приобретенных проектов, объем привлеченных инвестиций, IRR и NPV проектов, соблюдение сроков закрытия сделок.

3️⃣ Главные риски в работе: принятие решений в условиях неопределенности, волатильность рынка, изменения в законодательстве, человеческий фактор.

4️⃣ Скорость: у ИД резко ограничено время. Поэтому приходится работать быстро и «напрягать» всех вокруг делать свою работу быстро. Быстро это 1-1.5 дня на анализ проекта, а дальше по результатам - в корзину или на переговоры с продавцом.

5️⃣ Инвестиционный директор балансирует между ролями «визионера» (куда двигаться компании на рынке), аналитика (какие проекты выбирать), переговорщика (как структурировать сделки) и иногда психолога (как убедить всех участников в правильности выбранного пути).

6️⃣ Много работы «в стол»: приходится перелопатить кучу проектов, глубоко или не очень проработать их, чтобы выбрать лучший.

7️⃣ Часто решение о покупке того или иного объекта принимается не только на основе цифр, но и субъективных факторов. Например, стратегических амбиций акционеров / инвесторов или их сугубо личных предпочтений. Задача ИД — балансировать между объективным анализом и субъективными желаниями руководства.

⚠️ Если тема интересна, поставьте 🔥, напишу ещё!