📱Цифровой необанк раздаст долгов!

🏦 Известная цифровая банковская платформа Revolut объявила о выходе на европейский рынок кредитования коммерческой недвижимости. Компания, основанная Николаем Сторонским, бывшим россиянином с британским гражданством, делает стратегический шаг, расширяя спектр финансовых услуг в новой для себя сфере.

🏁 Время для старта этого направления бизнеса выглядит относительно удачным - Revolut входит на рынок в начале нового цикла, когда сектор только начинает восстанавливаться после серьезного спада.

📉 Согласно отчету бизнес-школы Bayes, в 2023 году объем кредитования коммерческой недвижимости в Великобритании рухнул на 33%, достигнув минимальных показателей с 2013 года. Общая сумма непогашенного долга составила 170 миллиардов фунтов стерлингов — самый низкий показатель с 2017 года. Особенно сильно сократилось присутствие международных инвесторов, чья доля в кредитовании британской недвижимости упала до исторического минимума.

🍰 Частное небанковское кредитование недвижимости в Великобритании представляет собой настоящий «слоеный пирог» финансирования недвижимости с разнообразными продуктами. Этот сектор включает всё: от мезонинного финансирования и бридж-кредитов до различных форм структурированного финансирования, обеспеченного коммерческой недвижимостью.

☑️ Очевидно Revolut стремится занять свою нишу в секторе в период, когда традиционные и нетрадиционные игроки сократили свое присутствие.

🔮 Эксперты отрасли сохраняют осторожный оптимизм относительно восстановления рынка. Ожидается, что снижение процентных ставок и инфляции может привести к повышению доверия инвесторов и увеличению объема сделок, что в свою очередь поддержит и рынок кредитования.

🔥 Чего точно можно ждать - так это массового привлечения в бизнес по кредитованию недвижимости миллионов частных клиентов Revolut. Фактически Сторонский может организовать на базе Revolut крупнейшую в Европе краудлендинговую инвестиционную платформу.

💐Приближалось 8 марта... Мне нужна женская пояснительная бригада!

👀 Читаю материалы Urban Awards и Forbes - не могу понять, как это посчитано!

🏆 Премия Urban Awards под предводительством Ольги Хасановой обратилась к
115 крупнейшим застройщикам России с вопросом: «Старты продаж будут?»

📔 Дальше Анастасия Кременчук, главный редактор журнала «Лица», обрабатывая результаты опроса, написала, что «80 девелоперов согласились раскрыть карты по новым стартам». Остальные 35 застройщиков, вероятно, пользуются факсом и не могут найти как в Urban Awards отправить свой ответ.

📑 Уже из статьи Марии Неретиной в Forbes я узнал, что «55 компаний намерены вывести в продажу один и более жилой проект до конца 2025 года».

☝️При этом оба источника озаглавлены так:

Менее 50% застройщиков запустят новостройки в 2025 (Urban Awards)

Менее половины застройщиков жилья выведут в продажу новые проекты в 2025 году (Forbes)

✅ А теперь поделим 55 на 80 и получим 68,7%

⚠️То есть почти 70% из тех застройщиков, кто принял фактическое участие в опросе планирует старты продаж в 2025 году.

🙄 Отличный заголовок!
А вы чего такие негативные? Весна же ж! 🙂

Доверие - инфантильная позиция?

📱Неведомым образом выпавший на меня короткий ролик поп-психолога с заголовком «Доверие - инфантильная позиция» про отношения мужчин и женщин, заставил задуматься. Вообще о другом.

👶 Инфантильная позиция - это когда взрослый человек ведёт себя как ребёнок, ожидая, что другие возьмут на себя ответственность за его жизнь, решения и благополучие. В инвестициях это проявляется особенно ярко: когда человек слепо доверяет какому-то одному решению, одному человеку или одной компании, отдавая все свои сбережения или бо́льшую их часть без каких-либо проверок, анализа и понимания рисков. По сути, это отказ от финансовой взрослости и самостоятельности. Ставка на авось и полное перекладывание ответственности.

🤝 Доверие - осознанный выбор, основанный на анализе, проверке и понимании того, что ты делаешь и зачем. Доверие может быть инструментом взрослого человека, если оно подкреплено разумными действиями и контролем.

💰 Итак, в мире существует целая многомиллиардная индустрия доверительного управления деньгами. Значит ли это, что люди, которые доверяют свои средства управляющим - инфантилы?

🙄 Конечно нет. Начну с того, что многие инвестиционные решения просто недоступны частному инвестору индивидуально. Хочешь владеть долей в крупном торговом помещении или сети отелей? Без доверия это просто невозможно. Это вынужденная мера — доверять свои деньги некой группе людей, чтобы получить доступ к масштабным активам и проектам, которые в одиночку не потянуть.

🔍 При этом разумный инвестор смотрит не только и не столько на репутацию управляющей компании, сколько на фундаментальные вещи: качество базового актива, состояние отрасли, тренды рынка недвижимости. Если сам актив не внушает доверия или отрасль нестабильна, то какой бы хорошей и «заслуживающей доверия» ни была управляющая компания, увы, инвестировать не следует.

🌐 Третий ключевой принцип, отделяющий разумное доверие от инфантильного - диверсификация. Не следует доверять ВСЕ свои средства одной компании или одному человеку. Даже если это Уоррен Баффет. Распределение денег между разными управляющими командами, разными активами и разными стратегиями — вот что отличает разумный подход. Если один проект провалится (а такое случается), остальные могут компенсировать потери.

📊 Обязательной частью этого процесса является постоянный контроль результатов. Доверяя деньги управляющим, необходимо регулярно проверять, как идут дела, какова доходность, соблюдаются ли обещанные показатели. «Доверяй, но проверяй» — это не просто поговорка, а рабочий принцип здоровых инвестиционных отношений.

☑️ Итого. Инфантильность в инвестициях — это не само по себе доверие, а безответственный подход к нему: когда все яйца в одной корзине, когда отсутствуют проверки и анализ, когда игнорируются фундаментальные основы актива и рынка.

🎚️Разумное, диверсифицированное и контролируемое доверие — это признак инвестиционной зрелости, особенно когда речь идет о доступе к крупным активам через коллективные инвестиции, что без доверия просто физически невозможно.

Трамп любит тюрьмы! И всегда любил.

🏛️ После победы Трампа на выборах акции американских операторов частных тюрем CoreCivic и GEO Group взлетели более чем на 80%. Причина? Обещанная администрацией Трампа депортация до 20 миллионов нелегальных иммигрантов.

☝️GEO Group - американская компания, инвестирующая в весьма необычный сегмент рынка недвижимости - частные тюрьмы, центры временного содержания, следственные изоляторы, психиатрические больницы и прочие здания специфического назначения, всего 123 учреждения в США, Австралии, Южной Африке и Великобритании с 93 тыс. койкомест в управлении.

⚠️Тюремный бизнес некоторые аналитики в США относят к разряду SIN (грех), вместе с производителями сигарет, каннабиса, алкоголя и оружия, устроителями азартных игр и т.д.

🙂 Во время первого срока Трампа GEO Group активно расширялась, в частности, построила крупный следственный изолятор в Техасе за 110 млн.долл. А вот Джо Байден неоднократно высказывался о том, что ему «не нужны тюрьмы для извлечения прибыли». Кроме того, от акций GEO Group начали стремительно избавляться крупные хедж-фонды, которые стремились вести более «экологичный» бизнес в сфере инвестиций.

😔 Байден довел CoreCivic и GEO Group до того, что обе компании приостановили выплаты дивидендов и трагически потеряли в стоимости. Более того, CoreCivic и Geo Group пришлось отказаться от статуса REIT (Real Estate Investment Trust) в 2021 году, хотя их бизнес по-прежнему тесно связан с недвижимостью. Кстати, с 2010 году GEO Group занимается отслеживанием людей, носящих электронные браслеты, сейчас компания следит примерно за 200 т.чел.

😷 Бывший президент Байден почти добил тюремные компании, издав указ, запрещающий федеральным агентствам пользоваться их услугами и недвижимостью. Трамп отменил этот указ одним из первых в ночь после своей инаугурации.

💰 «Мы считаем, что масштаб возможностей перед нашей компанией не имеет аналогов в нашей истории», — заявил генеральный директор Geo Group Дэвид Донахью. Акции его компании выросли на 7% на прошлой неделе на фоне сильной отчетности, а рыночная капитализация составляет около $3,8 млрд.

🔐 Иммиграционная служба США (ICE) оценивает, что ей может потребоваться до 110 000 дополнительных мест в центрах содержания, 10 000 сотрудников правоохранительных органов и еще 7 000 юристов для реализации депортационных планов администрации Трампа. По словам финансового директора GEO Group, депортационная кампания может принести компании дополнительный $1 млрд годового дохода.

Заскрипела шарманка о перетоке денег с депозитов в недвижимость.

🏦 Я долго терпел! Тема перетока средств со вкладов на рынок недвижимости — любимая мантра всех продавцов на рынке, в том числе продавцов инвестиционных продуктов в недвижимости.

🙄 Ну как же, вот ставочка снизится и деньги хлынут на рынок! Слышали новость: «Банки снижают ставки по вкладам»? Началось — держим карманы шире!!! Скоро потечет приятная струйка кэша!

👛 Я не буду писать банальности о том, что в структуре физических лиц-вкладчиков только несколько процентов держат на депозитах суммы более ₽2 млн. И хотя суммарно этих денег накоплено на несколько триллионов, далеко не факт, что хотя бы часть этих средств дойдёт до тёти Маши, которая уже как 8 мес. пытается продать свою арендную вторичку на 2-м этаже относительно свежего ЖК на окраине Санкт-Петербурга.

☝️Давайте-ка отвлечемся от мечты-идеи о перетоке и задумаемся!

🔍 Почему люди в принципе выбирают депозиты?

🔹 Надёжность — гарантии АСВ, если что-то случится с банком государство вернет деньги (в определенном объеме)
🔹 Доходность — от 16% до 21%, такие сейчас ставки, ага!
🔹 Ликвидность — четко прогнозируемая, вплоть до мгновенной
🔹 Управляемость со смартфона

🏢 Когда люди сравнивают депозиты и альтернативные инвестиционные идеи, они стремятся найти что-то похожее. А что предлагает рынок, инвестиционный рынок недвижимости?

🔸 Надёжность — ну тут вроде ок, система эскроу или готовая недвижимость вроде как гарантирует сохранность вложенного. Вроде как (на кейс Raven Russia не смотрим)...
🔸 Доходность — пока ключевая ставка настолько высокая недвижимости с депозитами соревноваться объективно сложно. И даже с учетом роста цен! Конечно, редевелопмент раздолбанного мотеля в Ейске может принести 35% годовых (...но это неточно), только и риски возникают несопоставимые с депозитом.
🔸 Ликвидность — у подавляющего большинства инвестиционных продуктов на рынке она низкая и непрогнозируемая. Только ЗПИФы и акции проектных компаний SimpleEstate относительно ликвидны благодаря бирже/вторичному рынку, хотя и здесь далеко не всё супер. А обычная недвижимость может легко зависнуть на год (и больше)! А может и за несколько дней уйти - полнейшая неопределенность.
🔸 Управляемость со смартфона — этого нет у подавляющего большинства инвестиционных продуктов на рынке. И непонятно, нужно ли это для некоторых продуктов в принципе (нужно ли продавцам, я имею в виду)!

💡 Итого: чтобы после снижения ключевой ставки и ставок по вкладам деньги перетекали с депозитов в недвижимость триллионами необходимо, чтобы и продукт был похожим на депозиты. Хотя бы в чем-то!

❌ А пока на рынке этого нет, подавляющему большинству продавцов «инвестиций в недвижимость» надеяться можно только на иррациональную страсть россиян к кирпичам как к «последнему, самому надёжному» активу.

👍 Аффтор жжот
🔥 Спасибо, Кэп!
👀 Мне по 🥁
✍ Выскажусь

Отгремела Ханука* - 3

🥨Александр Клячин вместе со СБЕРом (49%/50%) выкупает у государства свои активы, потерянные им чуть более года назад! И вполне возможно, что без мега-кредита в этой истории тоже не обошлось.

🎁 Напоминаю, что из-за участия в «хотинских делах» под конец 2023 года бизнесмен потерял кучу компаний, входивших в его «империю» недвижимости и девелопмента. В состав перешедших в казну активов вошли в том числе компании, которые возводили жильё и продавали права на него по ДДУ. Иначе говоря, проекты с дольщиками.

💵А помимо дольщиков многие компании были обременены огромными кредитами. Это была особенность бизнеса Клячина - много кредитов и частые периоды кассовых разрывов.

🥗И вот этот винегрет из компаний, проектов, обязательств и обременений перешел под контроль государства. Как Россия должна была всё это разгребать?

3️⃣ У меня было три варианта, но обратного выкупа на деньги госбанка среди них не было. В общем-то, неплохая новость - Александру и его партнерам из СБЕРа будет что обмыть в Пурим!

* Причем тут Ханука и Пурим, что за шуточки? Уважаемый Александр Ильич Клячин является председателем попечительского совета Еврейского музея и центра толерантности! Mazel Tov.

Три года назад девелопер STONE вывел в продажу STONE Ленинский.

✅ В настоящее время в проекте продано 95% площадей. Из них 41% пришлось на небольшие офисные блоки от 70 до 200 кв.м. Покупателями в большинстве своем являются инвесторы, в том числе частные, в том числе несколько читателей моего канала (насколько мне известно). Хотя примерно 30% купивших - эндюзеры, приобретавшие офисы для размещения офисов своих компаний.

💬 Первое упоминание о проекте было на моём канале 6 декабря 2021 года. Бронировать «среди своих» начали в январе 2022, а официальный старт продаж произошел в феврале 2022.  Тогда же я сделал обзор на этот проект:
https://t.me/atsogoev/2003
https://t.me/atsogoev/2005
https://t.me/atsogoev/2006
https://t.me/atsogoev/2007
https://t.me/atsogoev/2008
https://t.me/atsogoev/2009
https://t.me/atsogoev/2011
https://t.me/atsogoev/2012
https://t.me/atsogoev/2013

🏗 Как видно, стройка идет активно, вероятно, в этом году закончат.