🏗 Застройщик АПРИ тоже собирается выпустить очередные новые облигации, но есть нюанс!

💰 Объем выпуска - ₽500 млн.
🗓 Срок до оферты - 1,5 года (540 дней)
💸 Ставка купона - 29,5% годовых (купоны каждые 30 дней)

📈 Компания недавно стала пятым публичным девелопером на Московской бирже, что теоретически должно повысить её прозрачность для инвесторов, и уже понизило стоимость привлечения средств с рынка. Текущие рейтинги BBB–|ru| / BBB-.ru.

🏘 Обещанный нюанс: по данным ДOM.PФ в Челябинской области, где в основном работает АПРИ, сейчас худшая в России ситуация с продажами - 52% построенного жилья не распродано!

⚠ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨ Что думаете о выпуске? Рискнём или подождём, пока распродадут «зависшие» квартиры?

👍 Беру на всю котлету!
👀 Не надо брать...
🔥 Я уже имею АПРИ (или они меня).
✍ Выскажусь

🤖А еще у нас есть ЦФА! Некий застройщик "ОМ-Девелопмент" с амбициозными планами и одним проектом в Подмосковье выпускает ЦФА!

💰 Объем выпуска ₽2 млрд. (4 000 ЦФА)
🗓 Срок размещения - 1 год
💸 Ставка 20% годовых

👀Что за ОМ?! Никакой информации о финансовом состоянии конторы на платформе "Токеон" не выложено. Видимо, инвесторам предлагается "прыжок веры". Хотя при ставке 20% желающих купить это, скорее всего, не найдется! Но это неточно...

💻 ПОЛЕ ЧУДЕС В СТРАНЕ ЦФА: буратин уже много!

🎯 На рынке цифровых финансовых активов (ЦФА) почти половину всех размещений скупают частные инвесторы. И это очень плохо, очень опасно.

📊 Парадокс: в паи ЗПИФов с качественными объектами коммерческой недвижимости может инвестировать только квалифицированный инвестор, а в ЦФА от условной конторы "Рога и Копыта" - любой желающий. Кто принимает решение о допуске или недопуске ЦФА на платформу неизвестно, какими проблемами отягощен эмитент никто, похоже, не проверяет. Экспертиза проектов? Я не уверен, что кто-то опытный и компетентный ее делает.

⚠️При этом 92% всех ЦФА - это цифровые аналоги займов. На рынке есть хорошие эмитенты, но есть и откровенный мусор.

📲Процедура допуска частных инвесторов к ЦФА подозрительно проста, особенно если сравнивать с другими инвестиционными инструментами. Неквалифицированный инвестор может вложиться в ЦФА без каких-либо серьёзных проверок и ограничений. Помяните мое слово: первые звонкие дефолты, скорее всего, случатся именно здесь, а не на рынке облигаций.

🤔 Что думаете о рынке ЦФА?
👍Клондайк
🔥Разводилово
👀Непонятно, но очень интересно…

◼️Raven Russia приговорили к исключительной мере

🚨 Складские объекты Raven Russia официально перешли в собственность российского государства — минимум 12 компаний девелопера с 19 по 21 февраля были переданы на баланс Росимущества без ожидания результатов апелляции.

📜 Ранее, в конце января, Арбитражный суд Москвы поддержал требование Генпрокуратуры о передаче объектов Raven Russia государству, сочтя продажу складов российским топ-менеджерам фиктивной. Прокуратура настаивала, что транспортные терминалы общей площадью около 1,9 млн м² имеют стратегическое значение для безопасности страны, а действия иностранных инвесторов были направлены на «вторжение в экономическое пространство России» и «монополизацию стратегического вида деятельности».

⚖️ Очевидно, к Raven Russia был применен механизм немедленного исполнения решения суда - исключительной меры, которая возможна лишь при наличии доказательств потенциального значительного ущерба или риска неисполнения решения в будущем.

💼 Перспективы обжалования решения выглядят крайне туманными — оперативность и жесткость примененных мер сигнализируют о высоком приоритете данного дела для гос. структур. С моей точки зрения, прецедент ставит очередной крест на кладбище перспектив привлечения иностранного капитала в российскую недвижимость, ведь когда можно в одночасье лишиться активов на основании их «стратегического значения», даже северокорейские товарищи бы крепко задумались...

🔍Кто следующий?

🏢 Тем временем Росимущество внезапно стало крупным игроком складского рынка, получив контроль над примерно 4% всех складских площадей России. Остается открытым вопрос: какие у государства планы на эти активы? Сохранить текущую бизнес-модель или перепрофилировать под «стратегические нужды»?

👀 Никогда такого не было...
🔥 И вот опять.
👍 Ура!!! (я от Росимущества)

Industrial захватывает рынок недвижимости.

🏭 Light Industrial, Hard Industrial, а теперь еще ПИК придумал новый формат... Work Industrial или Industrial-офисы.

🏢 Как утверждают в ПИК, Industrial-офисы в кластере «ГУСТАВ» — это новый формат коммерческой недвижимости, сочетающий офисную среду и производственные возможности в одном пространстве. Помещения Industrial-офисов имеют потолки высотой до 6,85 м, мощность до 217 Вт/м², повышенную нагрузку на пол и возможность объединения до 3 тыс. м².

💼 На семи этажах комплекса «ГУСТАВ» разместятся 139 industrial-офисов общей площадью 36 тыс. м², из которых 10 тыс. м² отведено под офисную часть и 18,6 тыс. м² — под производственные помещения. Здесь можно размещать мелкосерийное производство, мастерские, организовывать пошив одежды, открывать шоу-румы или R&D центры.

💰 Напомню, что «ГУСТАВ» это МФК класса В+ (спасибо за честность, ПИК!), расположенный в Савеловской метрокоммуне недалеко от ст.м. Савеловская и ТТК. Стартовая цена помещений - от 219 тыс./м², ввода в эксплуатацию планируется в III квартале 2026 года.

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Производственники — одна из самых стабильных групп арендаторов, прежде всего потому, что переезды сильно нежелательны и резко негативно сказываются на их бизнесе (уж лучше индексация, чем переезд). С учетом политики города Москвы на вытеснение мелких производств из города и создания КРТ, формат Industrial-офисов имеет шансы стать перспективной нишей для инвесторов.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

Резиденция «Европа» на этой неделе пополнила рейтинг самых интересных инвестиционных предложений на российском рынке.

🏡 Не забудем упомянуть, что Анапа, в целом, на фоне кризиса распахнула окно возможностей для инвестроров.

👉Давайте посмотрим, как выглядит это окно на примере Резиденции "Европа".

🔹 СКИДКА ДО 3 МЛН ₽! "Европа" анонсировала акционную цену при покупке за наличные, и цена за апартаменты впервые приблизилась к значениям 2023 года: около 16 000 000 рублей за однокомнатный меблированный номер.

🕔 Капитализация 💲- хороший вариант для получения быстрой прибыли 3 млн ₽ при покупке в акционный период.

Вряд ли кто-то всерьез думает, что кризис приморской недвижимости затянется на долго и в 26 году турпоток не восстановится полностью.

🕔 Доход от аренды💲 - до 2.2 млн ₽ в год по данным 2024г

🔹 Чем интересно для неинвесторов. В резиденции «Европа» нет фиксированного периода бесплатного размещения собственника. Это значит, что владелец может жить в апартаментах самостоятельно.

🔹 Что включено в цену?: охраняемая территория с закрытым паркингом, теплый бассейн, фитнес-клуб, бары, рестораны, SPA-комплекс, детские площадки, анимация, собственный закрытый пляж.

Если у вас остались вопросы, переходите на официальный сайт резиденции https://анапа-европа.рф или задайте их по номеру телефона +7(495)236-77-95.

Реклама АО УК «ЮГ» ИНН 7736679850 erid: 2VtzquWaZyY

🏬 На прошлой неделе с подачи Союза Торговых Центров начались бурления относительно возвращения иностранных брендов в Россию. Пустеющим Торговым Центрам и их обитателям нужны «старые» бренды, без них трафик упал, а с ними может и подняться. Все начали вспоминать ушедших в иной мир с российского рынка Zara, IKEA, H&M и прочих. Вернутся - не вернутся?

💎Почему-то почти никто не вспомнил о люксовых ритейлерах: Chanel, Louis Vuitton, Hermès, Cartier, Gucci, Prada, Dior - все эти бренды покинули российский рынок. И оставили после себя недвижимость… Самый яркий пример - Москва, Петровка, д. 5. ПСН 1191 м², прежний арендатор - Cartier. Помещение вроде бы пока не сдано в аренду. Арендная плата 18 млн руб./мес. это одно из самых дорогих торговых помещений Москвы. Говорят, что по выручке эта точка Cartier была второй после флагманского магазина бренда в Нью-Йорке. Вот бы кому вернуться, так это luxury!

📊 Однако данные NF Group показывают интересную картину: за 2024 год на центральных торговых улицах Москвы открылось 58 новых бутиков, что на 87% больше, чем в 2023 году. После ухода международных брендов в 2022 году их площади активно занимали российские дизайнеры и ретейлеры - сейчас на них приходится 62% всех новых открытий в сегменте одежды, обуви и аксессуаров.

👗 При этом чётко прослеживается разделение форматов: крупные российские бренды занимают большие помещения ушедших масс-маркет сетей (например, Gloria Jeans открылся на месте H&M на Тверской, а Lamoda sport и Nude Story заняли бывшие помещения Adidas на Кузнецком Мосту), в то время как независимые российские дизайнеры осваивают более компактные пространства в премиальных локациях.

🏪 Более того, российские бренды трансформируют сами торговые коридоры. Например, Большая Никитская из чисто гастрономической превращается в бутиково-гастрономическую улицу. Уже сейчас там работают несколько российских брендов и в этом году ожидается открытие новых проектов (Б.Никитская 17).

💡 Получается забавная ситуация: если бы люксовые бренды и решили вернуться, то некуда – почти все премиальные локации уже заняты российскими дизайнерами. Разве что то самое помещение Cartier на Петровке пока свободно…

🛍️ Постепенно помещения с российскими дизайнерами проникают и на рынок Готового Арендного Бизнеса. Например, часто попадается в рекламе шоурум ESMIRA USDABAEVA в Большом Козихинском переулке, 4. (район ст.метро «Тверская», в пешей доступности Патриаршие пруды, интенсивный трафик соответствующей, модной аудитории.

🏪 Помещение соответствует требованиям luxury-ритейла: 61,1 м² на первой линии, отдельный вход, большие витрины, качественный ремонт, высота потолков более 3-х метров. Договор аренды заключен на 5 лет с арендной ставкой 1,1 млн ₽/месяц и ежегодной индексацией 6%. Вполне себе типичное помещение с российским дизайнером в качестве арендатора.

💡 Обращают на себя внимание два момента. Во-первых, все самые топовые торговые помещения небольшого и среднего размера уже заняты российскими марками, которые успешно адаптировались к новым реалиям рынка. Во-вторых, учитывая текущую геополитическую ситуацию, вряд ли кто-то будет спешить пускать иностранные бренды (даже самые что ни на есть люксовые) обратно в ближайшие 4-6 лет.

🔻А значит, российские дизайнеры могут более-менее спокойно развиваться без опасения внезапного возвращения серьезных конкурентов. Что вселяет надежду на то, что они останутся в своих помещениях надолго и продолжат стабильно платить высокие арендные ставки.

🔥 Хэллоу, Амэрика!

🗽 Рынок торговой недвижимости Манхэттена («ЦАО» Нью-Йорка) демонстрирует тектонические сдвиги. Согласно свежему отчету консультантов Avison Young за 4 квартал 2024 года, цены на нью-йоркский ритейл рухнули на 21% в годовом выражении, составив $13,960 за м². При этом доходность (ставка капитализации) выросла до рекордных 6,84%, вплотную приблизившись к психологически важному значению в 7%.

💰 В то же время, московский стрит-ритейл по данным SimpleEstate держит ставку капитализации на уровне 8-8,2%. Если перевести московские цены в доллары, то средняя стоимость торговых помещений с арендаторами составляет около $3,100, что в 4,5 раза ниже манхэттенских показателей (есть куда расти!).

📊 Самое интересное, что разрыв в доходности между двумя мировыми столицами неуклонно сокращается. Если на Манхэттене ставка капитализации продолжит расти теми же темпами, а в Москве будет медленно снижаться, не исключено, что в ближайшие годы доходность в обоих городах может сравняться!

☝️Вот это будет номер!

💼 Несмотря на переоценку активов, инвестиционная активность на Манхэттене бьет рекорды – объем сделок с торговой недвижимостью вырос на 120% по сравнению с 2023 годом, а количество транзакций увеличилось на 53%. Манхэттен скупает Blackstone, кстати. Водимо, видит потенциал входа на рынок на текущих уровнях доходности.

🏛️А в Лондоне доходность 3.7%. Пока....

Будет ли когда-нибудь доходность торговой недвижимости в % в Москве такой же, как в Нью-Йорке?
🔥 Да
👍 Нет

👋 Доброе утро, друзья! Мою историю о GP и LP, то есть о девелопере Игоре и инвесторе Борисе Марковиче перепостило несколько коллег на свои каналы. Люди начали комментировать эту историю в том духе, что это невозможно: с капиталом $50 тыс. привлечь деньги для реализации проекта стоимостью $3 млн. НЕ БЫВАЕТ ТАКОГО!

✅ Однако я лично знаю о большом количестве людей, которые начинали свой путь с относительно некрупного капитала и неравного партнерства с финансовым инвестором, а сейчас уже сами обладают значительными ресурсами и капиталами. Примеров много, но я приведу всего лишь два.

1️⃣ Уоррен Баффет, куда же без него? В 1956 году после окончания университета 25-летний Баффет решил открыть своё первое инвестиционное партнерство, Buffett Associates Ltd. Первыми инвесторами амбициозного Уоррена стали его мать, сестра, тётя, тесть, шурин и сосед по комнате в колледже и другие близкие люди. LP (партнеры с ограниченным влиянием) вложили $105 тыс., а сам Баффет только $100. Что было дальше - уже история. Необходимо заметить, что к моменту основания Buffett Associates Ltd. Уоррен несколько лет работал на своего преподавателя в университете и одного из лучших инвесторов своего времени Бенджамина Грэма (автора книги «Разумный Инвестор»). Так что компетенции были.

2️⃣ Роман Тимохин, MR Group. На момент активного роста бизнеса MR Group у Романа уже был опыт в девелопменте (БЦ «Аэропорт» на 14 тыс.м2 на ул. 8-го Марта), но именно партнерства сделали MR Group той компанией, которую мы знаем сейчас. Напомню, что MR Group занимается fee-девелопментом (то есть выполняет функции GP) практически со дня основания. Среди финансовых партнеров компании были акционеры Локо-Банка, банка Зенит, компании Coalco, ФГ Метрополь и многие другие.

📶 Вообще, все с чего-то начинали. Первые, совсем маленькие проекты с партнерами - это всего лишь ступени для чего-то большего. Главное - построить систему масштабирования и поставить партнерские сделки или сделки с инвесторами «на поток».

НАЙТИ ДЕНЬГИ - начинаем программу уже с 3 марта.

🏙 Оптовый слив или жирный дисконт с проблемами. Часть 1.

📊 По рынку гуляют презентации якобы от одного из крупных застройщиков жилья бизнес-класса Москвы, ГК ФСК. Внутри предложение выкупить оптом квартиры в готовых домах со скидкой 50% к прайсу застройщика — без ипотеки и рассрочек, при условии 100% оплаты. Предложение рассчитано на крупных инвесторов. Действительно ли это официальное предложение ФСК или самоуправство какого-то брокера — доподлинно неизвестно.

🤝 Мы с коллегой Владимиром Кочубеем @iliilitop решили совместно проанализировать эту историю.

❓ Внимание вопрос: зачем застройщику сливать большой объем (от 100 до 200 квартир) оптом инвесторам, а не спокойно продолжать продажи по ДКП в розницу?

Видим три ключевые причины:

1️⃣ Дом готов, но на эскроу-счетах недостаточно денег для покрытия долга по проектному финансированию перед банком. Слив объёма по ДДУ оптовику при условии 100% оплаты поможет застройщику погасить долги и не попасть на штрафы за нарушение ковенант, прописанных в кредитных договорах.

▪️Например, если застройщик имеет обязательства перед банком полностью продать весь объем квартир до сдачи или до конца действия кредитного договора, но не справился, банк вполне может получать 80–100% полученных средств от каждой сделки застройщика.

2️⃣ Если не слить объем, застройщику придётся оформлять квартиры в собственность. Это влечет уплату в будущем налога на имущество (2% от кадастровой стоимости для юр.лица) и расходы по содержанию (эксплуатационные платежи, отопление и т.д.). При больших объёмах остатков квартир в сданных домах расходы могут выйти значительными, десятки и сотни миллионов рублей ежегодно.

3️⃣ Продажа рендеров и продажа готового продукта – это совершенно разные задачи. Только застройщик знает, какого качества продукт он создает. Если объективно понятно, что продукт вышел непохожим на красивые картинки, продажи по ДКП сильно усложнятся из-за обилия обнаруженных косяков и претензий потенциальных покупателей. При продажах вторички от застройщика начинается конкуренция с частными инвесторами, хотя она и неравная, т.к. застройщик всё ещё может продавать готовый продукт по семейной ипотеке (в отличие от частного инвестора). Но всё равно темпы продаж снижаются, а «удовольствие» для застройщика сильно растягивается во времени.

✅ В общем, зависшая вторичка в сданном доме - это проблема, а слив - одно из решений.

💰 С причинами слива всё понятно, но чтобы продавать с дисконтом 50%, застройщику необходимо оставаться маржинальным и не нарушать утвержденную банком финансовую модель. Позволяет ли экономика проекта дисконтировать 50% к прайсу?

🔻Продолжение следует!

🌇 От общего к частному! Часть 2.

📋 В попавших к нам в руки презентациях было указано, что якобы ФСК предлагали инвестору приобрети оптом суммарно 285 квартир в ЖК «Режиссёр» и «Архитектор», напоминаю, с дисконтом 50%.

🤝 Коллега Владимир Кочубей @iliilitop глубоко погрузился в оба проекта и обнаружил интересное!

🎬 ЖК «Режиссёр» – сдан в августе 2024 года. В остатках тогда было 170 из 981 квартир. Казалось бы, всего 17% проекта. В абсолютном выражении картина смотрится иначе. На эскроу к тому моменту лежало уже 23 млрд.

▫️Даже с любовью ФСК к рассрочкам, средств на эскроу вполне хватило бы на покрытие вычерпанных у Сбера кредитных линий на 15,9 млрд, со сроком расчёта в декабре 2024 – июле 2025. То есть, якобы имеющееся желание слить объем вторички не связано с долгом. А обусловлено другими пунктами из поста выше.

▫️Инвестору ФСК якобы предлагает купить 4,7 тыс. м2, с 50% скидкой, т.е. по ср. цене ₽360 т./м2. Рыночная стоимость 1 м2 в «Режиссёре» сейчас ₽720 т./м2. Для справки: средняя цена по всем заключенным в ЖК ДДУ = ₽387 т./м2. В прайс-листах перед вводом цены были на уровне ₽680 т./м2, а сейчас в среднем ₽580 т./м2. То есть, вероятный дисконт всё же где-то 35–40%. Что тоже неплохо.

▫️Владимир также взялся оценить полную инвестиционную себестоимость, выведя маржинальность «Режиссёр» для девелопера на уровне 12%. Если бы ФСК смог продавать вторичку по ценам, близким к ₽700 т./м2, это накопительно вытянуло бы проект к рентабельности 19%. Но, если презентации не врут, они готовы отказаться от этих значений ради живых денег прямо сейчас.

▫️Кадастровая стоимость 1 м2 приближается к ₽453 т./м2. Что только по оптовой части выражается в необходимости уплаты ₽43 млн налога на имущества в год. Плюс около 9 млн. В год на содержание (тариф УК 158 р./м2).    

📐ЖК «Архитектор». Сдан в декабре 2024. В остатках 312 из 1502 квартир (21%). На эскроу к тому моменту лежало уже более 31 млрд. В теории ФСК хватало денег погасить банку (СБЕР) вычерпанные 22 млрд. по проектному финансированию. Запас по сроку тоже был: 70% долга нужно было вернуть к августе 2025, а 30% в сентябре 2026.

▫️Якобы инвестору предлагается выкупить уже 14,6 тыс. м2. С учётом 50% скидки, по средней цене уже по 297 т./м2. против 594 т./м2 по базовому предложению. Для справки: средняя цена по всем заключенным ДДУ - 356 т./м2. В прайс-листах перед вводом был уровень 480 т./м2, сейчас 510 т./м2. То есть, к реальности ближе дисконт за крупный опт, на уровне тех же 35–40%

▫️Маржинальность «Архитектора» могла составить 11%. Если бы ФСК осилили распродажу своих 20% вторички по 510-550 т./м2, вытянули бы целевую маржинальность на уровннь 20%. Однако, живые деньги в кармане лучше % на бумаге.

▫️Кадастровая стоимость 1 м2 в ЖК приближается к 420 т./м2. Что лишь по оптовому пулу даёт ₽123 млн налога на имущество в год. Эксплуатационные расходы потянут еще на ₽27,8 млн в год. Итого более ₽150 млн. в год...

🔻Продолжение следует...

Стоит ли вкладывать деньги в коммерческую недвижимость? 🏙

Актуальный вопрос начинающих инвесторов, которые сомневаются в своей затее. Если хочется узнать об этой теме больше, подпишитесь на канал моего знакомого брокера — Георгия Коренченко.

👉🏻 Он рассказывает об инвестициях в коммерцию и ГАБы простым языком, доступным каждому.

🏆 Кстати, Георгий был одним из моих студентов на обучающих программах «Советник инвестора»‎ и «Excel в недвижимости»‎. Также он является основателем агентства «Business & Brokers» в Екатеринбурге.

На своем канале он делится самыми интересными кейсами и раскрывает всю изнанку рынка коммерческой недвижимости на Урале и в целом по стране.

🏛 А еще он поделился с подписчиками гайдом о первых инвестициях в коммерческую недвижимость.

Если вы хотите быть в курсе событий рынка и знать, как правильно инвестировать в торговую и офисную недвижимость, подпишитесь: t.me/businessandbrokersconsult

Реклама ИП Коренченко Георгий Константинович ИНН 745309612348 erid 2VtzqxMFbAe

💰 ЦЕНА АМЕРИКАНСКОЙ МЕЧТЫ: всего $5 млн.

🔑 Президент США Д.Трамп запускает элитную программу для толстосумов! Новая «золотая карта» — это VIP-билет в США с привилегиями грин-карты и прямым путём к гражданству USA за скромные $5 млн.

💼 «Богатые и успешные люди смогут приезжать, тратить деньги, платить налоги и создавать рабочие места. Это будет чрезвычайно успешная программа, такого никто раньше не делал,» — заявил Трамп, презентуя свой «иммиграционный ход». Президент уверен, что найдётся целый миллион желающих выложить кругленькую сумму за американскую «прописку».

💸 По словам министра торговли Говарда Лютника, программа «золотой карты» придёт на смену «мошеннической» визе EB-5, которая позволяла получить грин-карту за инвестиции от $800 тыс. с обязательным созданием 10 рабочих мест. Теперь нужно просто много заплатить — никаких обязательств по трудоустройству американцев! Лютник и Трамп не скрывают, что новая программа нацелена исключительно на людей с действительно толстыми кошельками.

🌍 Интересно, что шанс получить «золотую карту» есть у всех, кто пройдёт проверку. Даже российские олигархи и китайские миллионеры могут рассчитывать на VIP-статус в США! «Да, возможно, они смогут получить золотые карты. Мы знаем, что эти люди тратят много денег, платят налоги и создают рабочие места. Мы хотим привлекать самых богатых и успешных,» — отметил Трамп, очевидно, не особо интересуясь происхождением капиталов.

💵 Запуск программы обещают уже через две недели, и администрация Трампа потирает руки в ожидании миллиардов долларов, которые хлынут в бюджет США.

👍 Куплю после закрытия ипотеки на студию.
🔥 Российский паспорт лучше, душевнее!
👀 И ведь купят…

🔮 Очень (слишком) подробное обоснование прогноза: цены на жильё падать не будут!

🏛️ «Ставки по вкладам находятся на исторических максимумах. 80% из тех вкладчиков, кто готов реинвестировать полученный доход, планируют снова положить деньги на вклад» - доложили люди с Мосбиржи.

🎰 Не буду в очередной раз крутить шарманку о том, что коммерческая недвижимость с супермаркетами-арендаторами лучше депозита.

☝️Лучше поразмышляю о том, что в России начинает формироваться целый класс людей, выбирающих депозиты. И это не только осторожные бабушки, хотя и они тоже.

📜 Историческое название этого класса - рантье! Да, именно так.

🥐Понятие «рантье» (производная от слова рента) появилось во Франции. Там рантье традиционно получали доход путем размещения денег на депозитах, и фактически жили на проценты от банковских вкладов. Кстати, в 19 веке французские проценты были довольно высокие, около 6-8% годовых, что создало возможность для формирования целого класса в обществе, быт и нравы которого подробно описывал в своих произведениях Бальзак (сын рантье).

💸Так вот, в большинстве своем европейские рантье 19 века получали ренту не от недвижимости, а от банковских депозитов. Отношение в обществе к ним было достаточно негативным, тот же мсье Бальзак обзывал их в своих произведениях «социальными моллюсками» и всячески унижал. Впрочем, это не расстраивало рантье.

🌋Так наступил 20-й век, который был очень богат на войны и потрясения мирового масштаба. Рантье изрядно поизносились: войны, гиперинфляция, гибель многих европейских банков, крах страховых компаний, разрушение государств, национализации и деноминации, всё это весьма пагубно сказывалось на капитале рантье. Очень многие очень большие состояния были потеряны.

📈 Лишь к началу 60-х годов 20-го века началось возрождение этого класса в Европе и Америке. И стоит отметить, что некоторые действительно большие состояния в 20 и 21 веке были созданы и сохранены благодаря недвижимости, которая стала считаться своего рода «защитным активом», способным относительно спокойно переживать экономические потрясения (с определенными оговорками, конечно).

👀 Мне кажется, что не стоит быть как большинство, выбирающее переложить депозит на депозит с депозита. История учит в том числе не забывать и о недвижимости - так будет целее, как минимум.

Сегодня будет день воспоминаний

☝️Нашёл в канале от марта 2022 года свой прогноз по рынку офисов в Москве. Конечно вакансии в классе А в 7,8% я не ожидал - таким запасом оптимизма даже я тогда не обладал.

🙄 Но вообще мне в те дни казалось, что я чуть ли единственный, кто мыслит позитивно.