🟠 Слышали, что ПИК рандомно роняет цены в разных проектах, на 2-м Иртышском, например! Интересно, для чего им столько денег?

☝️Но я вот всё ждал, когда оранжевый уронит цены в ТОЦ Lakes на Озёрной...

👀 Но они пока соизволили только дать рассрочку на Озерную под 5% до РВЭ – III кв 2025г. (как быстро время идет!).

🪑Видимо, нежилые помещения в ПИК оценивают как более ликвидный товар по сравнению с квартирами. Но ещё не новый год - вдруг удивят!

⚠️ Кто успел схватить хоть что-нибудь у ПИК со скидкой? Есть тут счастливчики?

🚢 Крупная экологическая катастрофа разворачивается в Керченском проливе и у побережья Анапы: 15 декабря затонули два нефтетанкера времён Хрущёва, вылив в море около 4000 тонн нефтепродуктов. Пляжи Анапы загрязнены мазутом, идёт ликвидация последствий разлива, однако полное устранение экологических проблем может растянуться на несколько лет (в пессимистичном сценарии на 10 лет)

⚡Очевидно, что происшествие будет влиять (и уже влияет) на рынок недвижимости Анапы. В истории есть пример похожей катастрофы.

🗓️ 20 апреля 2010 года в Мексиканском заливе, в 80 км от побережья Луизианы (США), произошёл взрыв на нефтяной платформе Deepwater Horizon компании BP. За 87 дней в воды залива попало 780 т.м3 нефти, активную утечку удалось остановить только 15 июля 2010 года. Общая стоимость ликвидации последствий катастрофы превысила $65 млрд., вкл. $20.8 млрд штрафов правительству США, $20 млрд в фонд компенсаций и $14 млрд непосредственно на ликвидацию разлива нефти. Протяженность пострадавшего побережья составила 960 км.

🚨 Рынок недвижимости прибрежных зон Мексиканского залива отреагировал практически мгновенно – большинство сделок остановилось. За первые 63 дня после разлива цены в наиболее пострадавших районах упали на 20-30%.

❌ Более 70% летних бронирований в отелях были отменены, владельцы арендного бизнеса потеряли сезонный доход, отели и рестораны столкнулись с риском дефолта по кредитам.

💰 Масштаб влияния на рынок недвижимости Мексиканского залива 12 месяцев спустя:
🔹Срок экспозиции объектов увеличился с 60-90 дней до 180-240 дней
🔹25% сделок закрывались со скидкой более 40%
🔹12 проектов премиум-класса на береговой линии в Луизиане, находившихся на начальной стадии строительства были заморожены.
🔹8 застройщиков, работавших над проектами в прибрежной зоне обанкротились.

⛔ Вместе с тем, банки приостановили взыскания по проблемным кредитам до стабилизации ситуации, чтобы не допустить дальнейшего обесценения своих залогов и предложили заёмщикам программы реструктуризации задолженности.

📉 Последствия для рынка курортной недвижимости американских штатов Луизиана, Алабама и Флорида ощущались на протяжении следующих семи лет.

🛑 Экологическая катастрофа в Керченском проливе может привести к существенному перераспределению туристических потоков и, как следствие, изменению инвестиционной привлекательности курортной недвижимости.

🏖️ Ожидаемые изменения туристического спроса:

🧭 Значительная часть «пляжных» туристов переориентируется на курорты Большого Сочи и
Азовского моря

📈 Вероятен рост интереса к курортам, находящимся на удалении от места катастрофы, в частности,
увеличение спроса на объекты в Ейске, Приморско-Ахтарске и других курортах Азовского моря.

🌊 Дополнительный импульс получит спрос на курортную недвижимость на Каспийском и Балтийском морях

🏗️ В перспективе 1.5-2-х лет вполне вероятно появление новых гостиничных и апартаментных проектов, доступных для приобретения частными инвесторами, в замещающих регион Анапы локациях.

🟠 ПИК выходит в Казахстан?

❌ Нет! Это основатель сетевого казахстанского агентства недвижимости «Метры» (центральный офис в Астане) Галым Искаков сообщил о том, что 17 декабря зарегистрировал ТОО «ПИК Девелопмент» и подал заявку на регистрацию товарного знака... до степени смешения похожего на товарный знак российского застройщика (см.золотую рамочку). В планах - строительство жилья комфорт-класса на территории Казахстана.

👀 «Хорошие художники копируют, великие — крадут»? Интересно, будет ли российский ПИК подавать в суд на Галыма.

ПРЕ-ФАНДИНГ: 100% годовых или 100% рисков?

🏗 Девелопер Александр Курников анонсировал новый инвестиционный продукт под названием «префандинг» - возможность войти в элитный жилой проект на стадии покупки земли, например по цене 1 млн.р./м2 с перспективой продажи через 2 года по 2 млн.р./м2. Ну то есть можно вложить деньги в строительство элитного ЖК на самой ранней стадии и заработать до 100% - так это декларируется.

🔍 Звучит заманчиво, но есть вопросы.

⚠️ Во-первых, девелопмент в центре Москвы - это не просто большие риски, а очень большие риски. Тут вам и охранные зоны, и трения с часто очень непростыми соседями, и археология, и подземные коммуникации, и секретные кабели ФСО, и строительные ограничения. Любой элемент из перечисленных может затянуть проект на годы.

📄 Во-вторых, полная неясность с юридической конструкцией. Это ДКПБВ? Инвестиционный договор? Заём? ЗПИФ? АО? Кого вообще привлекают - физ.лиц или юр.лиц?

🏠 В-третьих, странная логика предложения: если это для инвесторов - почему предлагается именно покупка квартиры, а не доля от прибыли проекта? А если для конечных пользователей - то зачем им входить на столь рисковой стадии?

⚖️ И наконец, самое интересное - как это всё соотносится с прямым запретом на привлечение средств граждан в жилищное строительство вне рамок 214-ФЗ? Вход на ранней стадии - это вне рамок.

💭 Зачем об этом знать частным инвесторам в недвижимость? Любое предложение доходности выше рыночной (а 100% годовых - это выше рынка) должно включать описание хотя бы базовых рисков и четкую юридическую схему. Пока этого нет, надеюсь они ещё появятся!

⚠️ Не является инвестиционной рекомендацией или рекламой.

Что думаете о таком предложении?
👍 Интересно, можно рискнуть
👀 Слишком много непонятного
🔥 Однозначно нет
✍️ Нужно больше деталей

Итоги года: STONE опять самый устойчивый офисный девелопер

📊 Forbes опубликовал ежегодный ренкинг офисных девелоперов.  Первое место, как и в прошлом году, занял STONE по всем ключевым показателям*.

💼 Впечатляющие цифры компании: 13 бизнес-центров в 8 районах Москвы – самая широкая география среди всех игроков рынка. Только за 2024 год STONE вывел в продажу 6 новых бизнес-центров, подтверждая серьёзность своих намерений на рынке.

🏗 Один из главных успехов года – получение заключения о соответствии (ЗОС) для второй очереди STONE Towers. Бизнес-центры Tower B и Tower C общей площадью около 70 тыс. м² стали редкими "птицами" среди завершённых офисных проектов 2024 года.

🎯 Компания грамотно диверсифицирует риски, работая как в устоявшихся деловых районах, так и в перспективных локациях. В портфеле есть предложения для разных типов покупателей: от небольших офисных блоков до целых этажей и зданий.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Устойчивость девелопера в текущих рыночных условиях – один из ключевых факторов при выборе объекта для инвестиций. STONE демонстрирует способность не только запускать новые проекты, но и успешно их завершать, что критически важно для эффективности инвестиций.

*Исследование проводилось проектом FResearch при поддержке NF Group как интеллектуального партнера.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Море или горы? «Фиори» и «Баланс» — два настроения, одна философия жизни в лёгкости на Черноморском побережье.

🌊  «Фиори» — коттеджный посёлок на побережье Сочи из 16 изысканных вилл в средиземноморском стиле. У каждого дома обогреваемый бассейн, паркинг на два авто и ухоженный сад на территории.

🌄  «Баланс» — территория новых смыслов для тех, кто ищет гармонию с природой и собой. Приватная территория из 5 вилл с террасой, панорамным остеклением и собственным бассейном. 

А вы знали, что Сочи входит в топ-15 самых дорогих городов по росту цен на элитную недвижимость? Да, он оказался в одном ряду с Токио, Ванкувером и Нью-Йорком. По прогнозам, цены на недвижимость будут расти, несмотря на ужесточение ключевой ставки.

Проекты финансируются Сбером, а дома будут сданы в 2025 году. 

📢  Подписывайтесь на канал ГК «Ипсилон Групп» и будьте в курсе новостей этих двух премиальных проектов.

🔥Cегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки коммерческого помещения в ЖК «Преображенская Площадь».

🔸Объект: ЖК «Преображенская Площадь»
🔹Местоположение: Москва, ул 1-я Бухвостова, вл. 12/11
🔹1 минута пешком / буквально в шаге от ст. м. «Преображенская Площадь»
🔹Класс: Премиум
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию 1-й очереди: I кв. 2025 года
🔸Девелопер: Regions Development

🔑 Ключевые характеристики коммерческого помещения:
🔹Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)

О застройщике

🏗 За проектом ЖК «Преображенская Площадь» стоит девелопер Regions Development, амбициозный игрок на рынке недвижимости Москвы, наиболее известный своим проектом «Остров Мечты», но не только им.

📊 Ключевые факты о компании:
• Команда профессионалов с опытом работы в крупнейших девелоперских компаниях России
• Фокус на создании современных, комфортных и функциональных жилых комплексов
• Внимание к деталям и качеству строительства

🏆 Подход к работе:
• Использование современных технологий строительства
• Привлечение ведущих архитектурных бюро для создания уникальных проектов
• Комплексный подход к развитию территорий, включая создание коммерческой инфраструктуры

💼 Огромный опыт в сфере коммерческой недвижимости:
• Понимание потребностей бизнеса при проектировании коммерческих помещений
• Создание функциональных пространств, подходящих для различных видов бизнеса
• Свежий взгляд на организацию городского пространства
• Стремление создать не просто жилой комплекс, а новую точку притяжения в районе
• Внимание к потребностям как жителей, так и предпринимателей

💡 Подход Regions Development к созданию ЖК премиум-класса "Преображенская Площадь" демонстрирует понимание современных тенденций в девелопменте и потребностей бизнеса. Это дает основания рассчитывать на высокое качество проекта и его коммерческий успех.

Ход строительства

🏗 Ход строительства 1-й очереди: отделка паркинга выполнена на 99%; внутренние инженерные системы готовы на 98,8%, внешние — на 99,8 %; благоустройство комплекса завершено на 99%; фасад завершен на 99%; Общая готовность объекта составляет 99,5%
🔹Ввод в эксплуатацию: I кв. 2025 года

📅 Текущий статус 1-й очереди:
🔹 Проект находится в завершающей стадии строительства и в активной стадии продаж
🔹 На конец октября 2024 г. продано около 60% квартир

Erid https://clck.ru/3FQRvV

О коммерческом помещении в ЖК "Преображенская Площадь"

🔹 Площадь помещения: 66.95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
🔹 Расположение: Корпус 2, секция 7
🔹 Стоимость: 58 939 576 руб (880 350 руб/м²)
🔹 Перезентация: https://pp.moscow/pdf/?id=2235

🛋 Особенности коммерческого помещения:
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокие потолки, обеспечивающие комфортное пространство
• Панорамное остекление, привлекающее внимание потенциальных клиентов
• Отдельный вход с улицы, что удобно для посетителей и соответствует требованиям многих видов бизнеса
• Возможность размещения вывески на фасаде здания

🏗 Инфраструктура жилого комплекса:
• Современный жилой комплекс премиум-класса
• Благоустроенная территория с зонами отдыха
• 53 гостевых парковочных места вне придомовой территории
• Круглосуточная охрана и видеонаблюдение

💼 Преимущества для бизнеса:
• Расположение на первой линии домов с высоким пешеходным трафиком
• Постоянный поток потенциальных клиентов из 735 квартир (первая очередь) + 1291 квартир (вторая очередь) + ~500 квартир (ЖК Наследие) и окрестных домов
• Возможность быстрого старта бизнеса благодаря готовой отделке помещения
• Перспективы роста стоимости недвижимости в развивающемся районе

SWOT-анализ идеи покупки коммерческого помещения в ЖК "Преображенская Площадь"

🔍 Давайте рассмотрим сильные и слабые стороны, возможности и угрозы инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь":

💪 Сильные стороны:
• Отличное расположение (1 минута от метро "Преображенская Площадь")
• Новый жилой комплекс премиум-класса, обеспечивающий поток платежеспособных клиентов
• Свободная планировка, позволяющая реализовать различные бизнес-идеи
• Высокий пешеходный трафик благодаря расположению в жилом комплексе
• Качественное строительство от надежного девелопера
• Современная инфраструктура ЖК, включая подземный паркинг

🥺 Слабые стороны:
• Необходимость дополнительных инвестиций в отделку и оборудование помещения
• Отсутствие сформированного потока клиентов на начальном этапе (новый ЖК)

🚀 Возможности:
• Потенциал роста стоимости недвижимости в развивающемся районе
• Возможность стать первым в своей нише в новом ЖК

❗️ Угрозы:
• Изменения в экономической ситуации, влияющие на покупательскую способность
• Законодательные изменения, касающиеся коммерческой недвижимости или конкретных видов бизнеса

🔻Я ничего не забыл?

Финансовая модель

💰 Давайте рассмотрим детальную финансовую модель инвестиции в коммерческое помещение ЖК "Преображенская Площадь", основанную на предоставленных данных.

📊 Основные параметры:
• Площадь помещения: 66,95 м² https://pp.moscow/commerce/2235/
• Цена экспонирования: 880 352 руб/м²
• Цена покупки: 853 942 руб/м² (58 939 576 руб. за помещение)
• Возможен дисконт, подробную информацию можно уточнить у менеджера по телефону на сайте
• Итоговая цена покупки: 53 045 618 руб.

💼 Сценарий: Создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и продажа через 10 лет

🏗 Ключевые даты:
• Сдача в эксплуатацию: 30.03.2025
• Дата покупки: 01.11.2024

📈 Прогноз доходности:
• Начальная ставка аренды: 40 000 руб/м²/год
• Ежегодная индексация: 6%
• Ставка капитализации в 2034 году (прогноз): 9%

🧮 Финансовая модель здесь: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ma8yG8zRpoyhq-FClHEqKyTtEdft7Sx1asC5MRtWP6E/edit?usp=sharing

📊 Ключевые моменты:
1. Модель предполагает постепенный рост арендной ставки с 40 000 до 61 600 руб/м²/год за 10 лет.
2. Учтены расходы на налог на имущество (2%) и УСН (6%).
3. В 2034 году предполагается продажа объекта, что дает значительный денежный поток.
4. Расходы на брокера при продаже составляют 3% от стоимости объекта.

💡 Выводы по инвестиционной идее:
• Инвестиция показывает умеренную доходность в 2,7% годовых (IRR).
• Стабильный рост арендного потока обеспечивает положительный денежный поток начиная со второго года.

🔍 Финансовые метрики:
• Общие инвестиции: 53 045 618 руб.
• Прибыль: 13 471 164 руб.
• ROI: 48,0%
• IRR (годовая доходность): 2,7%

Erid https://clck.ru/3FQRzP

🏛 Иван Кулаков (1848-1911) - миллионер, владелец ГАБ в районе Хитровского рынка 19-го века. Родился в крестьянской семье в Рязанской губернии. В юном возрасте переехал в Москву и работал буфетчиком в трактире «Каторга» - в этом заведении любили проводить досуг лидеры криминального мира Москвы. Кстати, трактиры той поры были не только общепитом, но и гостиницами.

⭕️ История умалчивает о том, как заработал свой первый капитал Кулаков. Один из популярных в те годы путей обогащения - знаменитая схема продажи населению уже выпитого чая. В трактирах и ресторанах покупалась использованная заварка, которая высушивалась, паковалось и продавалась по низкой цене. Этот продукт сбывался приезжим крестьянам.

💰 В возрасте 27 лет в 1875 году Иван стал купцом 2-й гильдии, то есть обладал средствами в размере более ₽20 т. (около ₽30 млн. современных).

🏘 Кулаков остался в нише гостиничного и ресторанного бизнеса, владея ночлежками на Хитровском рынке (суперрегиональный торговый хаб того времени), заселенными работниками рынка, деловыми туристами, бродягами и уголовниками. В 1887 он приобрел Свиной дом (бывшее здание усадьбы дворянина Свиньина), переоборудованное под доступные ночлежки. К началу 20-го века Кулаков стал крупнейшим владельцем гостиничной недвижимости в районе Хитровского рынка. В расположенных в одной локации объектах, прозванных «Кулаковкой» проживало от 5 до 10 тысяч. человек

🤝 Очевидно, Кулаков близко общался и сотрудничал как с криминальным миром, так и с полицией. Во всяком случае, современники утверждали, что правоохранители предпочитали не заглядывать в его владения.

💸Состояние Ивана Кулакова при жизни оценивалось в сумму от 4 до 5 миллионов рублей, а его недвижимость была настоящей кэш-машиной. После стабилизации арендного потока Кулаков с семьей переехал в усадьбу Константиново в Рязанской губернии и зажил жизнью типичного рантье, став меценатом, благотворителем и даже Почетным гражданином города Москвы.

🔥 Красавчик!
👀 Мутный тип.
👍 Спасибо, Кэп.
🤔 Заварка б.у. - это тема...

#история

ИТОГИ ГОДА. Пора уже подводить.

📈 Акции девелоперов. Безоговорочный лидер падения − это самопровозглашенный лидер индустрии строительства жилья, «Самолёт» с −76,28%. У Эталон акции упали на −36,75%, у ПИК на −35,17%. Неплохо держался ЛСР, акции которого выросли на +17,28%. Ну и летом вышел на биржу девелопер АПРИ чьи акции с того момента выросли на +4,13%. Ситуация на фондовом рынке у девелоперов, возможно, сложнее, чем собственно в их бизнесе, потому что к общему негативу российского рынка акций добавляется негатив инвесторов с фондового рынка конкретно к строительной отрасли (часто безосновательный). Прогноз по акциям застройщиков на 2025 год у меня лично негативный, но я буду рад ошибиться.

📝 Облигации девелоперов. Компании, связанные с недвижимостью размещались в этом году, но не так активно, как в прошлые годы. Всё-таки высокая ключевая ставка! Много денег в этом году занял «Самолёт», а его эффективная доходность одного из выпусков облигаций достигает аж 59% (это рекорд). У остальных эффективная доходность облигаций в среднем варьируется от 25% до 35%. Судя по всему в 2025 году не особо что-то изменится - ну максимум у кого-то из застройщиков случится дефолт!

💼 ЗПИФы. Индустрия продолжает развиваться: медленнее, чем можно было бы ожидать. Рынок продолжают пилить 2-3 крупных игрока, у всех остальных появляются единичные проекты. Из крупных и интересных событий - в мае состоялось IPO «Рентал Про», а в конце сентября вышел «фонд фондов» «ПАРУС-МАКС» от PARUS AM. ЗПИФам сейчас сильно мешают депозиты и внешний экономический фон, поэтому рынок немного на паузе (с моей точки зрения).

💸 Краудлендинги, краудфандинги, инвестиционные платформы и клубные инвестиции. У всех по-разному, но экономические условия давят. Очевидно одно: запрос на развитие этих форм коллективных инвестиций у инициаторов проектов в сфере недвижимости есть, а вот инвесторы пока ведут себя достаточно осторожно. В связи с запретом на привлечение средств физических лиц в 2025 году мы можем увидеть новый всплеск интереса к инвестиционным платформам. Но это неточно.

🔻 Продолжение следует...