⚙️ Редевелопмент закончился сроком.

📜Вчера получил 7 лет колонии Денис Маяков, основатель Imagine Estate, в прошлом крупной компании на рынке коммерческой недвижимости. Imagine Estate покупала промышленные / административные здания и создавала из них торговые / офисные комплексы.

🎚️Так появились торговые центры «Конфетти», «Метромолл», «Зеленый», BabyStore, Riverdale, «Акварель», «Прага», «Метромолл-2», «Мандарин» и бизнес-центры «Лето», Imagine Plaza, «Юсупов Двор». Активная деятельность компании пришлась на 2011-2014 годы.

🏪 Бизнес-модель можно описать на примере ТЦ «Конфетти» (см. золотую рамочку). В 2011 году компания совместно с партнерами купила «Московский завод автоагрегатов» в Нагатино. После проведения редевелопмента на рынке появился ТЦ, помещения в котором продавались в розницу инвесторам и эндюзерам. Модель оказалась довольно успешной для девелопера, что позволило масштабировать деятельность.

🧩В 2015 году часть проектов Imagine Estate перешла под контроль Glincom. Эпизод, благодаря которому получил срок Денис и его соратник Андрей Новиков, связан с многолетним партнером Маякова Антоном Агафоновым (инвестор, девелопер, экс-банкир).

☝️Басманный суд г.Москвы в итоге посчитал, что Маяков совершил мошеннические действия в отношении Агафонова.

👀Собственно плоховато закончилась и история всех этих торговых центров. К сожалению, распродажа ТЦ по кускам (внарезку) привела к расщеплению концепции, плохому управлению, падению посещаемости и уходу арендаторов. В настоящее время некоторые из объектов, созданных Imagine Estate напоминают dead malls (как минимум полупустые).

⚠️ Так что покупать отдельные торговые помещения без отдельного входа (да и вообще...) в торговых центрах я бы не советовал.

❌ Никакого бизнеса за 20 дней до НГ!

👀 Начинается! Как у вас с этим?

🏨 ФАС хочет обуздать цены на отели... за счёт частных инвесторов?

📊 Федеральная антимонопольная служба разработала методику расчета предельных цен на гостиничные услуги во время крупных международных мероприятий. Причина? Рыночная: в период проведения подобных мероприятие наблюдается всплеск спроса на средства размещения и рост цен. Например, во время саммита БРИКС в Казани цены взлетели в 4 раза - до ₽30 тыс./сутки.

🧮 Предложенная формула будет учитывать базовую стоимость квадратного метра в гостиницах разных категорий, специальный правительственный коэффициент и площадь номера. Под регулирование попадут периоды проведения таких мероприятий как ПМЭФ, ВЭФ, инвестфорум в Сочи и других.

⚠️ Но есть нюанс, который может серьезно ударить по частным инвесторам в апартаменты. Если методика будет распространена на все средства размещения, включая апарт-отели, владельцы номеров потеряют возможность зарабатывать на пиковых периодах.

💸 Для многих инвесторов именно высокий сезон и периоды проведения крупных мероприятий - ключевые моменты для получения доходности. Ограничение цен может существенно снизить фактическую доходность инвестиций в гостиничные апартаменты.

☝️Если вы владеете номером в апарт-отеле или планируете такую покупку, внимательно следите за развитием ситуации. Возможное регулирование цен может серьезно повлиять на ваши доходы.

🔥 ФАС всё портит
👀 Прощай, доходность...
👍 Я за ограничения!
✍️ Выскажусь

✅ Хорошие новости у нас, в SimpleEstate: подписан предварительный договор аренды с аптечной сетью «Ригла» в нашем проекте «Новое Летово».

🔹Площадь - 43 м2
🔹Срок аренды 7 лет
🔹В первый год арендная плата составит 100 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года - 140 000 руб. в месяц (3250 руб. / м2 / месяц)
🔹Арендные каникулы - 3 месяца
🔹Безусловная индексация 5% с 3-го года

🎚️ На текущий момент в данном проекте SimpleEstate суммарно арендовано уже 49% площадей («Магнит», «Вкусвилл»)!

☝️ Напомню, что проект «Новое Летово» предполагает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и частичную продажу помещений до ввода в эксплуатацию. Суммарно мы планируем продать около 30% помещений. Кроме дополнительной спекулятивной доходности, продажа помещений необходима для того, чтобы к моменту получения собственности (когда ДДУ превращается в объект недвижимости) балансовая стоимость недвижимости не превышала лимит в 200 млн руб. и проектная компания оставалась на упрощенной системе налогообложения.

💊 Помещения с аптекой всегда были желанным объектом готового арендного бизнеса для частных инвесторов, поэтому с высокой вероятностью данное помещение как раз и будет в числе проданных лотов.

🔮 По мнению аналитиков СБЕРа ЦБ РФ начнет снижение 🗝️ не ранее 2026 года. А в ближайшее время они ждут роста 🗝️ до 23%(в декабре) и до 25% в феврале! Эх, заживём скоро! 👀

🗓 Между тем, до Нового года осталось три недели... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников.

☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.

😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?

🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.

🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.

💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НДС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.

💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).

📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.

🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).

📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.

☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.

📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.

📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.

🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2024.

🤔 Почему вокруг нагнетают?

🌪 Куда ни глянь - сплошной негатив. Ипотека упадёт, стройки встанут, безработица вырастет... И конечно, куда же без роста ключевой ставки и усиления геополитической напряженности. Прямо дежавю из 2022-го!

🔍 Казалось бы, надо быть объективным. Смотреть на цифры, считать цифры, верить цифрам. Но когда большинство твердит про грядущий апокалипсис основываясь на… неизвестно на чем, это уже не объективность. Это - манипуляция.

📊 Недавно брокерский дом БКС составил интересный график распроданности жилья у крупных девелоперов. Самая низкая распроданность жилья с вводом в 2024 г. сейчас у «Самолета» и «Страны Девелопмент»: 75% и 81% соответственно. Но это не так критично: например, «Самолету» осталось распродать около 280 тыс. кв. м недвижимости, вводимой в этом году. А в квартал «Самолет» продает около 230 тыс. м2.

💡 А теперь давайте подумаем - кому выгодно массовое уныние на рынке недвижимости? Например, а что если нагнетание насчет банкротств застройщиков нужно всего лишь для стабильного выделения всё новых и новых лимитов на семейную ипотеку под 6%? Чтобы ЛПРы даже думать не могли что-то опять урезать или отменить - тут банкротства у порога!

🎭 Конечно, не будем забывать и о том, что негатив всем нравится. Очередь слушать правду о том, что «всё будет нормально», намного-намного меньше очереди послушать про катастрофу, дно и писец. В такой ситуации лучшая стратегия - не поддаваться на манипуляции, оставаться скептичным и никому не верить (мне тоже)

♨️ Вами манипулируют?
👍 Да
👀 Не замечаю такого...
🔥 Нет
✍️ Выскажусь

☝️Непрофильный (не с рынка недвижимости) консультант Strategy Partners подготовил большой отчет «Тренды индивидуального жилищного строительства 2024»

🏢 ДИСКОНТ: почему недвижимость продаётся ниже рынка?

💫 Периодически рынок подбрасывает сюрпризы в виде объектов, экспонирующихся по ценам, от которых глаза лезут на лоб - скидки 30-50% от рыночной стоимости. Представьте, что кам предложили купить нечто с большим дисконтом к рынку! Стоит ли хватать такие "подарки судьбы"?

🏃 Самая частая причина появления дисконта - срочность продажи. Переезд в другой город или страну "прямо вчера", раздел имущества при разводе (тут вообще все горит!), погашение кредита до дедлайна - классика жанра. Продавец осознанно режет цену, чтобы не остаться у разбитого корыта.

🔨 Технические "сюрпризы" тоже творят чудеса. Апарт-студия в бывшей промзоне с окнами на ТЭЦ? Трешка с печным отоплением в центре города? Двушка с несущей стеной посередине комнаты? Встречаются и такие уникальные объекты, на них и цена соответствующая.

📋 Юридические "скелеты в шкафу" - отдельный аттракцион. Непрозрачная история владения, самозахват площади балкона, или вишенка на торте - шесть наследников из разных стран.

❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Такие объекты - могут стать настоящим клондайком для тех, кто умеет работать с проблемными активами. Купил за полцены, потратил время и деньги на устранение проблем, продал по рынку - профит! Но важно трезво оценивать свои силы и ресурсы. И трезво анализировать риски.

Разбираетесь в таких объектах?
👍Именно так были сделаны мои миллионы
🔥 Обжигались на дисконтах
👀 Никогда не успеваю купить...
✍️ Выскажусь

💵 Ипотечные банки должны работать на людей!

🏦 В США разгораются споры о возможной приватизации ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac после победы Дональда Трампа на президентских выборах.

🔥Эта идея, впервые предложенная им во время первого срока, снова оказалась в центре внимания финансового сектора.

🗝️ Ключевой вопрос заключается в том, сохранится ли государственная гарантия по ипотечным ценным бумагам после реформы. Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими игроками на рынке ипотечных ценных бумаг объемом $11 трлн. С момента финансового кризиса 2008 года эти агентства находятся под федеральным надзором, а государство гарантирует, что выпускаемые ими ценные бумаги никогда не станут дефолтными.

💼 Эксперты отмечают, что полный отказ от государственных гарантий может серьезно дестабилизировать рынок жилья и даже помешать усилиям ФРС по борьбе с инфляцией.

⚙️ Тем временем в России окончательно оформилась идея продажи 5% акций госкорпорации ДOM.PФ, активно кредитующей застройщиков. Минфин собирается собрать у физических лиц ₽15-16 млрд., которые пойдут (частично) на погашение вложений Минфина в ДOM.PФ...

Купили бы акции ДOM.PФ?
👍 На всю котлету
🔥 Экскьюз ми!
👀 Лет ми спик фром май харт...

🏁 Вчера произошел старт бронирования ЖК PAVE от девелопера Forma (подразделение ПИК) на месте Хлебозавода во 2-м Павелецком проезде. Обещают 6 корпусов от 7 до 33 этажей на 848 квартир, бизнес-класс, потолки 3,1 м и т.д. Площадь квартир - от 28 м2, а минимальные цены в абсолюте заявлены от ₽10,95 млн.

📍 Интересно, что это второе появление ПИК в локации.

📊 24 июня 2021 года ПИК объявил о старте продаж проекта «Дербеневская 20» в 15 мин. пеш. от ст. м. «Павелецкая» и в 10 минутах пешком от ЖК PAVE. Самая недорогая студия 27,4 м2 стоила тогда на старте ₽12,7 млн. (White Box, потолки 2,8 м.). Впрочем, много желающих не нашлось…

⚡️ ПИК вышел с классом комфорт и высокими ценами, провалился, вернул единичные брони и продал целиком проект TEKTA (что тогда приравнивалось к побегу, конечно). 7 апреля 2023 года стартовали продажи ЖК ERA на Дербеневской, 20 (Москва, ст.м. Павелецкая). Студия 28 кв.м. на старте стоила за ~₽13 млн.

📈 Итого, просто наблюдение: в 2021 году студия в комфорте на старте экспонировалась за ₽12,7 млн., в 2023 году студия в бизнес-классе на старте стоила ~₽13 млн., а в 2024 году студия в бизнес-классе на старте стоит ₽10,95 млн. При этом локация у PAVE в целом, немного лучше, чем у ERA…

💭 А вы говорите цены в Москве растут. Вот же ж - снижаются!

👍 Держимся, ждём 700$/м2
🔥 Дешевле чем в 2021? На всю котлету!
👀 Налицо сдутие пузыря

🏛 Гаврила Солодовников (1826 - 1901) начинал как скромный ИП, торговал текстилем (ОКВЭД 47.51). Но рост экономики России во второй половине ХIX века и умение видеть возможности сделали его одним из богатейших людей Москвы и владельцем многих объектов коммерческой недвижимости.

🧵 Заработав достаточный капитал на оптовой торговле тканями, Солодовников начал диверсифицировать бизнес. Он инвестировал в текстильные фабрики, вкладывал деньги в строительство железных дорог и преуспел в недвижимости.

📈 Наблюдая за урбанизацией и ростом населения Москвы, он оценил потенциал рентной жилой недвижимости и вложил деньги в строительство нескольких крупных арендных домов в центре Москвы. Его здания отличались продуманной планировкой и качеством строительства. Продукт: коливинги для одиноких людей и квартиры студийного типа для семейных. Солодовников работал в сегменте комфорт+.

🏪 Девелопер Солодовников не только сдавал в аренду небольшие квартиры, но и занимался торговой недвижимостью.

💰Одной из его крупнейших сделок стала покупка и редевелопмент здания пассажа на Петровке за ₽2,5 млн. царских рублей - колоссальную по тем временам сумму (всё состояние Солодовникова оценивалось в ₽20 млн.).

🎭 В 1883 году он инвестировал в индустрию развлечений и построил здание театра на Большой Дмитровке.

🏠 При этом сам миллионер жил очень скромно. Современники отмечали его экономность, непритязательность в быту и отсутствие любви к роскоши.

👀 В своём завещании 1901 года Солодовников распорядился передать практически всё состояние (те самые ₽20 млн.) на благотворительность.

🏗 На его деньги после смерти был построен огромный комплекс доходных домов с дешевыми квартирами для бедных на Мещанской улице (сейчас улица Гиляровского)

🎁 В этих домах в том числе получали бесплатное жильё нуждающиеся семьи - преимущественно вдовы с детьми.

📜 Его завещание стало одним из крупнейших благотворительных пожертвований в истории России XIX века.

🔥 Красавчик!
👀 Я тоже буду экономить
👍 Спасибо, Кэп

#история

☝️Ужасные риэлторы!

🚨 Крупный скандал в мире элитной недвижимости США: вчера в Майами были арестованы известные брокеры по элитной недвижимости братья Тал, Алон и Орен Александер. Федеральные прокуроры Нью-Йорка выдвинули против них обвинения в организации секс-торговли.

🏛 Братья Александер были одними из самых успешных брокеров в Douglas Elliman на протяжении 10 лет, закрывая самые дорогие сделки в Нью-Йорке и Майами с такими клиентами, как CEO Citadel Кен Гриффин и основатель WeWork Адам Нойман. В 2022 году они ушли из Douglas Elliman, чтобы запустить собственную компанию Official.

⚖️ По данным прокуратуры, братья использовали свое богатство и статус для создания возможностей сексуального насилия над женщинами. Следствие установило, что они заманивали жертв в загородные резиденции и другие рекреационные локации. Каждому из братьев предъявлено обвинение в сговоре с целью торговли людьми и торговле людьми с применением силы, мошенничества или принуждения.

🔒 Прокуроры Нью-Йорка призвали федеральных судей в Манхэттене и Майами оставить братьев под стражей, утверждая, что они «представляют постоянную и значительную опасность для общества и имеется серьезный риск их побега». Семейке грозит от 15 лет до пожизненного заключения.

🪖 Когда я слышу словосочетание «экстремальное снижение», я всё время вспоминаю о технике безопасности и необходимости ношения каски на стройке...

👀 Оказалось, что у «Гранель» другой экстрим, новогодний: -30% на квартиры. Каску можно снять!

🎄 Вот такое «новогоднее чудо», но только до 31 декабря 2024 года и «количество лотов ограничено» (классика жанра!)

⚠️ «Известия» откопали эксклюзив: российские девелоперы начали продавать земельные участки, приобретенные под строительство. Такие сделки проводят в том числе крупные игроки рынка — например, группа «Самолет», ПИК и Sminex.

👀 А ничего что в 2021-2022 годах MR Group продал Tekta проект Eniteo, ПИК продал Seven Suns «Станцию Л», а Capital Group вышел из «Лобачевского 3-5» и так далее? Как будто бы раньше застройщики целые проекты или части своих проектов не продавали!

🟡 20 декабря клуб инвесторов «Деньги» проводит большую новогоднюю встречу в Москве.

В программе:

🎤 Деловая часть с эксклюзивными выступлениями секретных спикеров, основателем крупнейшего тематического форума России и с основателем крупнейшей сети барбершопов страны.

🎉 Большой праздник во дворце XIX века с множеством развлечений
🎭 Маскарад и мастер-класс по декору уникальных масок;
🎄Новогодняя елка, интерактивные зоны и волшебная атмосфера;
🥂Пирамида с шампанским и много игристого;
🍴Изысканный фуршет и ужин;
🪩 Аfterparty и живая музыка.

📆 20 декабря 17:00
📍 Петровский Путевой Дворец, Москва, Ленинградский просп, 40

➡️ Осталось меньше половины мест — успейте присоединиться к изысканному празднику для предпринимателей!

⚠️ Успеть занять место — money-event.ru

#нереклама #партнерскийпост

🏗Застройщик «Сияние» (хороший фильм) открыли старт продаж ЖК «Крылатская 33» класса бизнес. Адрес: г. Москва , ул. Крылатская , 33. (15 мин. пеш. от ст.м. «Крылатская»).

📌 Место: расположен на набережной, рядом проходит проспект Маршала Жукова, недалеко река Москва.

💵📐Цены и планировки:
☪️.: до ₽13,7 млн. за 28 м2 или ₽489 т./м2
1️⃣-к.: до ₽22,5 млн. за 42,6 м2 или ₽528 т./м2
2️⃣-к.: до ₽32,5 млн. за 61,2 м2 или ₽531 т./м2
3️⃣-к.: до ₽42,2 млн. за 87 м2 или ₽485 т./м2
4️⃣-к.: до ₽54 млн. за 110 м2 или ₽490 т./м2

🏢 Проект: ЖК «Крылатская 33» будет включать 2 башни разной этажности 32 и 42 этажа. Количество квартир - 755 шт. Высота потолков: 3,15 м.

⭕️ Окружение: рядом находится ЖК «Академика Павлова» со средней ценой за 1 м2 ~₽522 тыс./м2, также  ЖК «Дом Горизонтов» ~₽688 тыс./ м2.

🔥Ввод в эксплуатацию - декабрь 2027 года (но это неточно)

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

♨️Что думаете о проекте? Есть ли смысл инвестировать в «Крылатская 33»?

👍 Есть инвест
🔥 Опять оверпрайс
👀 Мне по 🥁