✈️ У нас было 35 млрд. на счетах, 16 регионов присутствия, надпись «Застройщик №1» на фюзеляже, солонка, наполовину наполненная слезами акционеров, и целое море разноцветных бизнес-юнитов…
📉 Итак, «Самолет» якобы сокращает персонал. В телеграмах приводят оценки некоего бывшего работника подмосковного монстра, который считает, что «за полгода количество сотрудников снизилось примерно на 5 тыс. человек, а до конца года без работы могут остаться ещё около 2 тыс.»
📈 Если это действительно так, то новость для «Самолета» скорее положительная. Потому что чем меньше инвестиций в непрофильные проекты и меньше ФОТ, тем меньше вероятность возникновения фатальных проблем у компании.
🔄 В начале 2022 года уже ходили упорные слухи о сокращении персонала, но «Самолет» всё опровергал (пиарщикам компании можно просто скопипастить текст, если они намерены опровергать новый «слух»).
⛳️ Свежий руководитель «Самолета» А.Акиньшина недавно заявляла о том, что основной фокус следующего года - сокращение затрат, оптимизация и внедрение новых инструментов продаж в условиях сокращения объёмов предложения на рынке и роста себестоимости строительства.
⚠️ При этом одной из тем на традиционный Big Day (12.12.24) обозначено «Развитие активов и продуктов - прогресс по уже существующей линейке и планы по запуску новых!». Какой-то диссонанс.
💡 Всё-таки надо определиться новой команде «Самолета» - либо они делают вид, что у них всё хорошо и продолжают инвестировать из своих 35 млрд. в proptech и прочую неприносящую быстрых доходов лабуду, либо они быстро и жестоко режут косты, распродают активы / непрофили и повышают эффективность.
🥂 Иначе мы 10-лет юбилея дефолта «СУ-155» в марте 2025 года отметим известно чьим дефолтом… Кстати, акции и облигации «Самолета» продолжают падение.
📉 Итак, «Самолет» якобы сокращает персонал. В телеграмах приводят оценки некоего бывшего работника подмосковного монстра, который считает, что «за полгода количество сотрудников снизилось примерно на 5 тыс. человек, а до конца года без работы могут остаться ещё около 2 тыс.»
📈 Если это действительно так, то новость для «Самолета» скорее положительная. Потому что чем меньше инвестиций в непрофильные проекты и меньше ФОТ, тем меньше вероятность возникновения фатальных проблем у компании.
🔄 В начале 2022 года уже ходили упорные слухи о сокращении персонала, но «Самолет» всё опровергал (пиарщикам компании можно просто скопипастить текст, если они намерены опровергать новый «слух»).
⛳️ Свежий руководитель «Самолета» А.Акиньшина недавно заявляла о том, что основной фокус следующего года - сокращение затрат, оптимизация и внедрение новых инструментов продаж в условиях сокращения объёмов предложения на рынке и роста себестоимости строительства.
⚠️ При этом одной из тем на традиционный Big Day (12.12.24) обозначено «Развитие активов и продуктов - прогресс по уже существующей линейке и планы по запуску новых!». Какой-то диссонанс.
💡 Всё-таки надо определиться новой команде «Самолета» - либо они делают вид, что у них всё хорошо и продолжают инвестировать из своих 35 млрд. в proptech и прочую неприносящую быстрых доходов лабуду, либо они быстро и жестоко режут косты, распродают активы / непрофили и повышают эффективность.
🥂 Иначе мы 10-лет юбилея дефолта «СУ-155» в марте 2025 года отметим известно чьим дефолтом… Кстати, акции и облигации «Самолета» продолжают падение.
Рынок скрептически оценивает не только "Самолет", но и некоторые облигации "Брусники", "Эталона" и "Дарс-Девелопмента". Эффективная доходность по ним (не путать с купонной) превысила 40%.
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
Новые интересные посты мэтров:
🤦♂️ 50% или ничего: история о справедливости в брокерском бизнесе
😫 Флипп-проект - продать с убытком или....?
😮 Как заработать на недвижимости в 2024-2025 году? Кейсы с реальными цифрами
👐 Немного фантазий про будущее аренды и цен на недвижимость
🤯 Как купить Майнер без вложения своих денег
🍔 Про механизм стихийного разгона инфляции
📞 Как себя чувствует готовый арендный бизнес?
😵 Рынок жилой недвижимости умер? Снова?
🏡 Флиппинг: «ремонт для себя»
🏝 Выходные с пользой или как искать инвест-возможности?
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Новые интересные посты мэтров:
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔍 Moscow Research Forum, неформальное объединение крупнейших консалтинговых компаний в сфере коммерческой недвижимости NF Group, CORE·XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership (CMWP), скоро представит единую классификацию складской недвижимости и классификацию объектов Light Industrial.
☝️Напоминаю, что относительно недавно Moscow Research Forum обновили классификацию офисных зданий. Видимо, руки дошли до складов.
📦 При этом к созданию классификации привлекаются широкие слои интересантов, консультанты разработали специальные анкеты, доступные для заполнения профессиональными участниками рынка.
📑 Анкета по складской недвижимости: https://forms.gle/dDc7kXr43cREMwbS9
📜 Анкета по Light Industrial: https://forms.gle/yszD2a4LPwD5X7Gw6
🗄В Moscow Research Forum обещают, что все полученные предложения будут тщательно проанализированы и учтены при подготовке итогового документа.
☝️Напоминаю, что относительно недавно Moscow Research Forum обновили классификацию офисных зданий. Видимо, руки дошли до складов.
📦 При этом к созданию классификации привлекаются широкие слои интересантов, консультанты разработали специальные анкеты, доступные для заполнения профессиональными участниками рынка.
📑 Анкета по складской недвижимости: https://forms.gle/dDc7kXr43cREMwbS9
📜 Анкета по Light Industrial: https://forms.gle/yszD2a4LPwD5X7Gw6
🗄В Moscow Research Forum обещают, что все полученные предложения будут тщательно проанализированы и учтены при подготовке итогового документа.
Google Docs
Классификация складской недвижимости
Уважаемые коллеги!
Приглашаем вас принять участие в обновлении Классификации складской недвижимости, которую проводит Moscow Research Forum.
Наша цель – актуализация и адаптация критериев классификации к современным рыночным реалиям. Текущая версия классификации…
Приглашаем вас принять участие в обновлении Классификации складской недвижимости, которую проводит Moscow Research Forum.
Наша цель – актуализация и адаптация критериев классификации к современным рыночным реалиям. Текущая версия классификации…
🧽 Банки США принимают деньги нелегальных продавцов марихуаны?
🚬 В Нью-Йорке легализована торговля марихуаной через лицензированные магазины. Власти выдали всего лишь 27 легальных лицензий, но рынок велик (потребителей много), поэтому нелегалы не дремлют: в городе работает около 2900 незаконных точек продаж каннабиноидов без лицензии. Как правило, это расширившие травой ассортимент вейп-шопы.
👮♂️ Летом 2023 года власти провели операцию Padlock to Protect, закрыв около 750 нелегальных точек. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс лично сжег 4 тонны конфискованной марихуаны в промышленной печи на Лонг-Айленде. И тут выяснилась неожиданная деталь...
💰 Оказалось, что крупнейшие банки США «невольно» участвуют в отмывании денег от нелегальной торговли наркотиками. Как? Очень просто: они получают ипотечные платежи от владельцев зданий, в которых помещения арендуют нелегальные магазины. А деньги на оплату аренды полностью или частично поступают от торговли наркотиками без лицензии.
🏦 В схему оказались втянуты крупнейшие банки и частные кредиторы. У одного только Signature Bank обнаружили 40 таких токсичных кредитов, у JPMorgan - 20. При этом по закону банки не имеют права принимать платежи, связанные с нелегальной торговлей наркотиками. Если банк обнаруживает хотя бы намёк на такую проблему, он обязан немедленно потребовать полного досрочного погашения кредита. То есть собственник помещения должен единовременно вернуть весь долг.
❌ Пока ни один банк в США не признал ни факта отмывания наркоденег, ни потребовал погашения кредитов от владельцев зданий, сдающих помещения нелегальным точкам распространения травы. Регуляторы пока присматриваются к ситуации.
❓ Возник у меня в связи с этим вопрос к владельцам коммерческой недвижимости: вы точно знаете, чем торгуют ваши арендаторы? Риски оценивали? Ну это на подумать!
⚠️ Наркотики - зло, не употребляйте!
🚬 В Нью-Йорке легализована торговля марихуаной через лицензированные магазины. Власти выдали всего лишь 27 легальных лицензий, но рынок велик (потребителей много), поэтому нелегалы не дремлют: в городе работает около 2900 незаконных точек продаж каннабиноидов без лицензии. Как правило, это расширившие травой ассортимент вейп-шопы.
👮♂️ Летом 2023 года власти провели операцию Padlock to Protect, закрыв около 750 нелегальных точек. Мэр Нью-Йорка Эрик Адамс лично сжег 4 тонны конфискованной марихуаны в промышленной печи на Лонг-Айленде. И тут выяснилась неожиданная деталь...
💰 Оказалось, что крупнейшие банки США «невольно» участвуют в отмывании денег от нелегальной торговли наркотиками. Как? Очень просто: они получают ипотечные платежи от владельцев зданий, в которых помещения арендуют нелегальные магазины. А деньги на оплату аренды полностью или частично поступают от торговли наркотиками без лицензии.
🏦 В схему оказались втянуты крупнейшие банки и частные кредиторы. У одного только Signature Bank обнаружили 40 таких токсичных кредитов, у JPMorgan - 20. При этом по закону банки не имеют права принимать платежи, связанные с нелегальной торговлей наркотиками. Если банк обнаруживает хотя бы намёк на такую проблему, он обязан немедленно потребовать полного досрочного погашения кредита. То есть собственник помещения должен единовременно вернуть весь долг.
❌ Пока ни один банк в США не признал ни факта отмывания наркоденег, ни потребовал погашения кредитов от владельцев зданий, сдающих помещения нелегальным точкам распространения травы. Регуляторы пока присматриваются к ситуации.
❓ Возник у меня в связи с этим вопрос к владельцам коммерческой недвижимости: вы точно знаете, чем торгуют ваши арендаторы? Риски оценивали? Ну это на подумать!
⚠️ Наркотики - зло, не употребляйте!
bh-global-whitepaper.pdf
79.8 KB
🏢 Дубай "разорвал" мировой рынок недвижимости в 2024 году…
🌍 Свежий отчёт Global Property Guide от консалтинговой компании Betterhome за ноябрь 2024 года показывает, как мировой рынок недвижимости справляется с экономическими колебаниями на фоне прогнозируемого роста мировой экономики на 3,2%.
📉 В Великобритании новый лейбористский бюджет с налогами на $50 млрд и займами на $38 млрд отпугнул из Лондона богатых иностранных инвесторов. В Гонконге цены упали на 10-15% из-за прогрессивного налогообложения. Берлин и Париж страдают от инфляции и роста ставок с 1% в 2021 до 4,6% в 2024 году.
📈 А вот Дубай показывает феноменальный рост +16,5% год к году, а доходность аренды достигает 7% годовых.
🔮Что с прогнозами? Ну вот аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2025 году средняя стоимость жилья в Дубае вырастет на +8%, а премиальная недвижимость - на +5%.
👍 Беру на всю котлету
👀 Вижу сдутие пузыря
🔥 Спасибо, Кэп!
🌍 Свежий отчёт Global Property Guide от консалтинговой компании Betterhome за ноябрь 2024 года показывает, как мировой рынок недвижимости справляется с экономическими колебаниями на фоне прогнозируемого роста мировой экономики на 3,2%.
📉 В Великобритании новый лейбористский бюджет с налогами на $50 млрд и займами на $38 млрд отпугнул из Лондона богатых иностранных инвесторов. В Гонконге цены упали на 10-15% из-за прогрессивного налогообложения. Берлин и Париж страдают от инфляции и роста ставок с 1% в 2021 до 4,6% в 2024 году.
📈 А вот Дубай показывает феноменальный рост +16,5% год к году, а доходность аренды достигает 7% годовых.
🔮Что с прогнозами? Ну вот аналитики Knight Frank прогнозируют, что в 2025 году средняя стоимость жилья в Дубае вырастет на +8%, а премиальная недвижимость - на +5%.
👍 Беру на всю котлету
👀 Вижу сдутие пузыря
🔥 Спасибо, Кэп!
🔍 Статистика говорит сама за себя: уровень вакантности (количество пустых помещений) в центре Москвы достиг критически низкой отметки в 6,5%, что является абсолютным минимумом за последние пять лет.
🍽 Самыми активными игроками на этом рынке стали заведения общественного питания, которые заняли 38% всех площадей стрит-ретейла в центре. В 2024 году в центре Москвы открылось 90 новых ресторанов и кафе – настоящий гастрономический прорыв. Малая Бронная, Большая Дмитровка и Мясницкая активно превращаются в гастрономические и бутиковые кварталы.
🏆 В некоторых локациях, например в Большом Патриаршем и Спиридоньевском переулках, вообще нет свободных площадей – всё занято! Самый высокий показатель вакантности зафиксирован в Столешниковом пер., а также на улицах Тверская-Ямская и Петровка.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
⚙️ Редевелопмент закончился сроком.
📜Вчера получил 7 лет колонии Денис Маяков, основатель Imagine Estate, в прошлом крупной компании на рынке коммерческой недвижимости. Imagine Estate покупала промышленные / административные здания и создавала из них торговые / офисные комплексы.
🎚️Так появились торговые центры «Конфетти», «Метромолл», «Зеленый», BabyStore, Riverdale, «Акварель», «Прага», «Метромолл-2», «Мандарин» и бизнес-центры «Лето», Imagine Plaza, «Юсупов Двор». Активная деятельность компании пришлась на 2011-2014 годы.
🏪 Бизнес-модель можно описать на примере ТЦ «Конфетти» (см. золотую рамочку). В 2011 году компания совместно с партнерами купила «Московский завод автоагрегатов» в Нагатино. После проведения редевелопмента на рынке появился ТЦ, помещения в котором продавались в розницу инвесторам и эндюзерам. Модель оказалась довольно успешной для девелопера, что позволило масштабировать деятельность.
🧩В 2015 году часть проектов Imagine Estate перешла под контроль Glincom. Эпизод, благодаря которому получил срок Денис и его соратник Андрей Новиков, связан с многолетним партнером Маякова Антоном Агафоновым (инвестор, девелопер, экс-банкир).
☝️Басманный суд г.Москвы в итоге посчитал, что Маяков совершил мошеннические действия в отношении Агафонова.
👀Собственно плоховато закончилась и история всех этих торговых центров. К сожалению, распродажа ТЦ по кускам (внарезку) привела к расщеплению концепции, плохому управлению, падению посещаемости и уходу арендаторов. В настоящее время некоторые из объектов, созданных Imagine Estate напоминают dead malls (как минимум полупустые).
⚠️ Так что покупать отдельные торговые помещения без отдельного входа (да и вообще...) в торговых центрах я бы не советовал.
📜Вчера получил 7 лет колонии Денис Маяков, основатель Imagine Estate, в прошлом крупной компании на рынке коммерческой недвижимости. Imagine Estate покупала промышленные / административные здания и создавала из них торговые / офисные комплексы.
🎚️Так появились торговые центры «Конфетти», «Метромолл», «Зеленый», BabyStore, Riverdale, «Акварель», «Прага», «Метромолл-2», «Мандарин» и бизнес-центры «Лето», Imagine Plaza, «Юсупов Двор». Активная деятельность компании пришлась на 2011-2014 годы.
🏪 Бизнес-модель можно описать на примере ТЦ «Конфетти» (см. золотую рамочку). В 2011 году компания совместно с партнерами купила «Московский завод автоагрегатов» в Нагатино. После проведения редевелопмента на рынке появился ТЦ, помещения в котором продавались в розницу инвесторам и эндюзерам. Модель оказалась довольно успешной для девелопера, что позволило масштабировать деятельность.
🧩В 2015 году часть проектов Imagine Estate перешла под контроль Glincom. Эпизод, благодаря которому получил срок Денис и его соратник Андрей Новиков, связан с многолетним партнером Маякова Антоном Агафоновым (инвестор, девелопер, экс-банкир).
☝️Басманный суд г.Москвы в итоге посчитал, что Маяков совершил мошеннические действия в отношении Агафонова.
👀Собственно плоховато закончилась и история всех этих торговых центров. К сожалению, распродажа ТЦ по кускам (внарезку) привела к расщеплению концепции, плохому управлению, падению посещаемости и уходу арендаторов. В настоящее время некоторые из объектов, созданных Imagine Estate напоминают dead malls (как минимум полупустые).
⚠️ Так что покупать отдельные торговые помещения без отдельного входа (да и вообще...) в торговых центрах я бы не советовал.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏨 ФАС хочет обуздать цены на отели... за счёт частных инвесторов?
📊 Федеральная антимонопольная служба разработала методику расчета предельных цен на гостиничные услуги во время крупных международных мероприятий. Причина? Рыночная: в период проведения подобных мероприятие наблюдается всплеск спроса на средства размещения и рост цен. Например, во время саммита БРИКС в Казани цены взлетели в 4 раза - до ₽30 тыс./сутки.
🧮 Предложенная формула будет учитывать базовую стоимость квадратного метра в гостиницах разных категорий, специальный правительственный коэффициент и площадь номера. Под регулирование попадут периоды проведения таких мероприятий как ПМЭФ, ВЭФ, инвестфорум в Сочи и других.
⚠️ Но есть нюанс, который может серьезно ударить по частным инвесторам в апартаменты. Если методика будет распространена на все средства размещения, включая апарт-отели, владельцы номеров потеряют возможность зарабатывать на пиковых периодах.
💸 Для многих инвесторов именно высокий сезон и периоды проведения крупных мероприятий - ключевые моменты для получения доходности. Ограничение цен может существенно снизить фактическую доходность инвестиций в гостиничные апартаменты.
☝️Если вы владеете номером в апарт-отеле или планируете такую покупку, внимательно следите за развитием ситуации. Возможное регулирование цен может серьезно повлиять на ваши доходы.
🔥 ФАС всё портит
👀 Прощай, доходность...
👍 Я за ограничения!
✍️ Выскажусь
📊 Федеральная антимонопольная служба разработала методику расчета предельных цен на гостиничные услуги во время крупных международных мероприятий. Причина? Рыночная: в период проведения подобных мероприятие наблюдается всплеск спроса на средства размещения и рост цен. Например, во время саммита БРИКС в Казани цены взлетели в 4 раза - до ₽30 тыс./сутки.
🧮 Предложенная формула будет учитывать базовую стоимость квадратного метра в гостиницах разных категорий, специальный правительственный коэффициент и площадь номера. Под регулирование попадут периоды проведения таких мероприятий как ПМЭФ, ВЭФ, инвестфорум в Сочи и других.
⚠️ Но есть нюанс, который может серьезно ударить по частным инвесторам в апартаменты. Если методика будет распространена на все средства размещения, включая апарт-отели, владельцы номеров потеряют возможность зарабатывать на пиковых периодах.
💸 Для многих инвесторов именно высокий сезон и периоды проведения крупных мероприятий - ключевые моменты для получения доходности. Ограничение цен может существенно снизить фактическую доходность инвестиций в гостиничные апартаменты.
☝️Если вы владеете номером в апарт-отеле или планируете такую покупку, внимательно следите за развитием ситуации. Возможное регулирование цен может серьезно повлиять на ваши доходы.
🔥 ФАС всё портит
👀 Прощай, доходность...
👍 Я за ограничения!
✍️ Выскажусь
✅ Хорошие новости у нас, в SimpleEstate: подписан предварительный договор аренды с аптечной сетью «Ригла» в нашем проекте «Новое Летово».
🔹Площадь - 43 м2
🔹Срок аренды 7 лет
🔹В первый год арендная плата составит 100 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года - 140 000 руб. в месяц (3250 руб. / м2 / месяц)
🔹Арендные каникулы - 3 месяца
🔹Безусловная индексация 5% с 3-го года
🎚️ На текущий момент в данном проекте SimpleEstate суммарно арендовано уже 49% площадей («Магнит», «Вкусвилл»)!
☝️ Напомню, что проект «Новое Летово» предполагает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и частичную продажу помещений до ввода в эксплуатацию. Суммарно мы планируем продать около 30% помещений. Кроме дополнительной спекулятивной доходности, продажа помещений необходима для того, чтобы к моменту получения собственности (когда ДДУ превращается в объект недвижимости) балансовая стоимость недвижимости не превышала лимит в 200 млн руб. и проектная компания оставалась на упрощенной системе налогообложения.
💊 Помещения с аптекой всегда были желанным объектом готового арендного бизнеса для частных инвесторов, поэтому с высокой вероятностью данное помещение как раз и будет в числе проданных лотов.
🔹Площадь - 43 м2
🔹Срок аренды 7 лет
🔹В первый год арендная плата составит 100 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года - 140 000 руб. в месяц (3250 руб. / м2 / месяц)
🔹Арендные каникулы - 3 месяца
🔹Безусловная индексация 5% с 3-го года
🎚️ На текущий момент в данном проекте SimpleEstate суммарно арендовано уже 49% площадей («Магнит», «Вкусвилл»)!
☝️ Напомню, что проект «Новое Летово» предполагает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) и частичную продажу помещений до ввода в эксплуатацию. Суммарно мы планируем продать около 30% помещений. Кроме дополнительной спекулятивной доходности, продажа помещений необходима для того, чтобы к моменту получения собственности (когда ДДУ превращается в объект недвижимости) балансовая стоимость недвижимости не превышала лимит в 200 млн руб. и проектная компания оставалась на упрощенной системе налогообложения.
💊 Помещения с аптекой всегда были желанным объектом готового арендного бизнеса для частных инвесторов, поэтому с высокой вероятностью данное помещение как раз и будет в числе проданных лотов.
2_5384176538478469889.pdf
1.9 MB
🔮 По мнению аналитиков СБЕРа ЦБ РФ начнет снижение 🗝️ не ранее 2026 года. А в ближайшее время они ждут роста 🗝️ до 23%(в декабре) и до 25% в феврале! Эх, заживём скоро! 👀
🗓 Между тем, до Нового года осталось три недели... А это означает только одно: крупный бизнес будет стремится завершить инвестиционные сделки до праздников.
☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.
😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?
🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.
🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.
💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НДС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.
💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).
📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.
🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).
📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.
☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.
📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.
📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.
🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2024.
☝️Наверняка и вы слышали истории о том, как подписывались документы 30 или 31 декабря, команда юристов и прочих участников до этого не спала несколько дней, всё могло сорваться, но в итоге сделали сделочку! Я сам в таком предновогоднем аду участвовал неоднократно.
😰Но зачем же такая спешка? Что 10-го января нельзя спокойно всё оформить что-ли?
🤑Дело часто в деньгах, вернее в налогах. Напомню, в России существуют два главных режима налогового администрирования - УСН и ОСН.
🔀Частные инвесторы в большинстве применяют УСН («упрощёнка»), а средние и крупные - ОСН, или основной режим налогообложения. При ОСН необходимо уплачивать НДС 20%, и налог на прибыль 20%.
💰При этом существует легальная возможность возврата НДС из бюджета или зачета НДС как раз при сделках с недвижимостью, что даёт возможность существенно повысить номинальную (в %) доходность инвестиций.
💡Пример из практики одного знакомого мне инвестора, компания которого по ряду важных причин использует ОСН. Накануне 2023 года он находится в процессе заключения сделки покупки офисных помещений в крупном строящемся бизнес-квартале класса А в районе ст. м. «Белорусская» в Москве. Схема сделки - договор купли-продажи будущей вещи (недвижимости).
📚Инвестор имеет право вернуть НДС с авансовых платежей по такому договору, не дожидаясь окончания строительства объекта. План моего знакомого состоял в том, чтобы заплатить авансом значительную часть стоимости офиса (он покупает в рассрочку) и вернуть 20% уплаченного НДС уже в начале 2023 года.
🧾Возврат НДС осуществляется на основании счета-фактуры, полученной от застройщика бизнес-центра. После сделки в декабре 2022, Нового Года и выходных, т.е. уже в первом квартале 2023, мой знакомый инвестор подал налоговую декларацию, в которой был отражен НДС к возмещению (на основании того самого счета-фактуры).
📩 Далее в налоговую отправилось заявление о возмещении НДС из бюджета. Деньги поступили после проведения камеральной проверки налоговыми органами, в начале апреля 2023 года.
☑️ Можно также не возвращать НДС, а уменьшить исчисленный НДС к оплате в бюджет (от ведения текущей деятельности) применив вычет, то есть осуществить зачёт.
📑Наиболее выгодная форма для целей возврата/зачёта НДС - именно ДКП будущей вещи или просто ДКПН. Возместить или зачесть НДС в полном объеме в случае схемы ДДУ, увы, нельзя.
📈 В общем, возможность возврата или зачёта НДС существенно увеличивает инвестиционную привлекательность коммерческой недвижимости для крупных и средних инвесторов.
🎄Главное, успеть воспользоваться этими преимуществами до 00.00 31.12.2024.
🚀 Рынок элитной недвижимости Санкт-Петербурга. Объем спроса достигнет феноменальных 69,4 тыс. м2, что является рекордом за последнее десятилетие. Восстановление покупательской активности началось еще в третьем квартале 2023 года, и с тех пор интерес к элитному жилью только нарастает.
💡 Ключевая особенность года - доминирование сделок с уже готовыми новостройками. 81% сделок приходится на введенные в эксплуатацию объекты, что демонстрирует явное предпочтение покупателей законченным и готовым к заселению проектам. Средняя площадь приобретаемого лота выросла до 130,6 м2.
🏗️ Рынок пополнился двумя знаковыми премиум-комплексами: «ЛДМ» от Группы «Эталон» и «Моисеенко 10» от Fizika Development. Их совокупная проектная мощность составила 57 тыс. м2, что в два раза превышает показатели предыдущего года по площади и почти в четыре раза по количеству лотов.
📊 Объем предложения продолжает сокращаться, что создает уникальную рыночную ситуацию. К концу 2024 года ожидается снижение до 71,7 тыс. м2, или 560 квартир и апартаментов. Параллельно с этим средневзвешенная цена вырастет до 806 тыс. руб./м2, что составляет рост в 28% за год.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🤔 Почему вокруг нагнетают?
🌪 Куда ни глянь - сплошной негатив. Ипотека упадёт, стройки встанут, безработица вырастет... И конечно, куда же без роста ключевой ставки и усиления геополитической напряженности. Прямо дежавю из 2022-го!
🔍 Казалось бы, надо быть объективным. Смотреть на цифры, считать цифры, верить цифрам. Но когда большинство твердит про грядущий апокалипсис основываясь на… неизвестно на чем, это уже не объективность. Это - манипуляция.
📊 Недавно брокерский дом БКС составил интересный график распроданности жилья у крупных девелоперов. Самая низкая распроданность жилья с вводом в 2024 г. сейчас у «Самолета» и «Страны Девелопмент»: 75% и 81% соответственно. Но это не так критично: например, «Самолету» осталось распродать около 280 тыс. кв. м недвижимости, вводимой в этом году. А в квартал «Самолет» продает около 230 тыс. м2.
💡 А теперь давайте подумаем - кому выгодно массовое уныние на рынке недвижимости? Например, а что если нагнетание насчет банкротств застройщиков нужно всего лишь для стабильного выделения всё новых и новых лимитов на семейную ипотеку под 6%? Чтобы ЛПРы даже думать не могли что-то опять урезать или отменить - тут банкротства у порога!
🎭 Конечно, не будем забывать и о том, что негатив всем нравится. Очередь слушать правду о том, что «всё будет нормально», намного-намного меньше очереди послушать про катастрофу, дно и писец. В такой ситуации лучшая стратегия - не поддаваться на манипуляции, оставаться скептичным и никому не верить (мне тоже)
♨️ Вами манипулируют?
👍 Да
👀 Не замечаю такого...
🔥 Нет
✍️ Выскажусь
🌪 Куда ни глянь - сплошной негатив. Ипотека упадёт, стройки встанут, безработица вырастет... И конечно, куда же без роста ключевой ставки и усиления геополитической напряженности. Прямо дежавю из 2022-го!
🔍 Казалось бы, надо быть объективным. Смотреть на цифры, считать цифры, верить цифрам. Но когда большинство твердит про грядущий апокалипсис основываясь на… неизвестно на чем, это уже не объективность. Это - манипуляция.
📊 Недавно брокерский дом БКС составил интересный график распроданности жилья у крупных девелоперов. Самая низкая распроданность жилья с вводом в 2024 г. сейчас у «Самолета» и «Страны Девелопмент»: 75% и 81% соответственно. Но это не так критично: например, «Самолету» осталось распродать около 280 тыс. кв. м недвижимости, вводимой в этом году. А в квартал «Самолет» продает около 230 тыс. м2.
💡 А теперь давайте подумаем - кому выгодно массовое уныние на рынке недвижимости? Например, а что если нагнетание насчет банкротств застройщиков нужно всего лишь для стабильного выделения всё новых и новых лимитов на семейную ипотеку под 6%? Чтобы ЛПРы даже думать не могли что-то опять урезать или отменить - тут банкротства у порога!
🎭 Конечно, не будем забывать и о том, что негатив всем нравится. Очередь слушать правду о том, что «всё будет нормально», намного-намного меньше очереди послушать про катастрофу, дно и писец. В такой ситуации лучшая стратегия - не поддаваться на манипуляции, оставаться скептичным и никому не верить (мне тоже)
♨️ Вами манипулируют?
👍 Да
👀 Не замечаю такого...
🔥 Нет
✍️ Выскажусь
Strategy_Partners_Тренды_индивидуального_жилищного_строительства.pdf
9.7 MB
☝️Непрофильный (не с рынка недвижимости) консультант Strategy Partners подготовил большой отчет «Тренды индивидуального жилищного строительства 2024»
🏗 ВСЁ ПЛОХО: питерские застройщики скупают землю как не в себя! Объём сделок бьёт рекорды.
🏢 Аналитики NF Group подвели предварительные итоги 2024 года на рынке инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга. Ожидается, что объем сделок в регионе составит около ₽180 млрд, это 16% от общего объема сделок в России.
💰 Самое интересное - почти половина всех денег (47% или ₽95-96 млрд) пошла на покупку земельных участков под застройку. Для сравнения, в 2020 году на землю тратили всего 24% инвестиций. Похоже, девелоперы готовятся к очень плохим временам (это сарказм)!
🏢 В коммерческой недвижимости лидируют склады - на них потратили ₽30-32 млрд (17%). На втором месте офисы и отели - по ₽26-28 млрд (по 15%). Кстати, гостиничный сегмент показал неплохой рост! Среди крупных сделок Four Seasons Lion Palace, Airportcity Plaza 4* и Crown Hotel St. Petersburg 4*.
🔮 На 2025 год прогноз чуть скромнее - ₽140-160 млрд. Деньги должны разделиться примерно поровну между коммерческой недвижимостью и участками под застройку.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Очевидно, что профессиональные игроки рынка недвижимости делают серьезную ставку на Петербург, особенно на новое строительство. Это может означать, что в ближайшие годы нас ждет существенное увеличение предложения как жилья, так и коммерческих площадей.
Как думаете, не перегреется ли рынок от будущих проектов?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Будем посмотреть
😎 Stay calm
💰 Самое интересное - почти половина всех денег (47% или ₽95-96 млрд) пошла на покупку земельных участков под застройку. Для сравнения, в 2020 году на землю тратили всего 24% инвестиций. Похоже, девелоперы готовятся к очень плохим временам (это сарказм)!
🏢 В коммерческой недвижимости лидируют склады - на них потратили ₽30-32 млрд (17%). На втором месте офисы и отели - по ₽26-28 млрд (по 15%). Кстати, гостиничный сегмент показал неплохой рост! Среди крупных сделок Four Seasons Lion Palace, Airportcity Plaza 4* и Crown Hotel St. Petersburg 4*.
🔮 На 2025 год прогноз чуть скромнее - ₽140-160 млрд. Деньги должны разделиться примерно поровну между коммерческой недвижимостью и участками под застройку.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Очевидно, что профессиональные игроки рынка недвижимости делают серьезную ставку на Петербург, особенно на новое строительство. Это может означать, что в ближайшие годы нас ждет существенное увеличение предложения как жилья, так и коммерческих площадей.
Как думаете, не перегреется ли рынок от будущих проектов?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Будем посмотреть
😎 Stay calm
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🏢 ДИСКОНТ: почему недвижимость продаётся ниже рынка?
💫 Периодически рынок подбрасывает сюрпризы в виде объектов, экспонирующихся по ценам, от которых глаза лезут на лоб - скидки 30-50% от рыночной стоимости. Представьте, что кам предложили купить нечто с большим дисконтом к рынку! Стоит ли хватать такие "подарки судьбы"?
🏃 Самая частая причина появления дисконта - срочность продажи. Переезд в другой город или страну "прямо вчера", раздел имущества при разводе (тут вообще все горит!), погашение кредита до дедлайна - классика жанра. Продавец осознанно режет цену, чтобы не остаться у разбитого корыта.
🔨 Технические "сюрпризы" тоже творят чудеса. Апарт-студия в бывшей промзоне с окнами на ТЭЦ? Трешка с печным отоплением в центре города? Двушка с несущей стеной посередине комнаты? Встречаются и такие уникальные объекты, на них и цена соответствующая.
📋 Юридические "скелеты в шкафу" - отдельный аттракцион. Непрозрачная история владения, самозахват площади балкона, или вишенка на торте - шесть наследников из разных стран.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Такие объекты - могут стать настоящим клондайком для тех, кто умеет работать с проблемными активами. Купил за полцены, потратил время и деньги на устранение проблем, продал по рынку - профит! Но важно трезво оценивать свои силы и ресурсы. И трезво анализировать риски.
Разбираетесь в таких объектах?
👍Именно так были сделаны мои миллионы
🔥 Обжигались на дисконтах
👀 Никогда не успеваю купить...
✍️ Выскажусь
💫 Периодически рынок подбрасывает сюрпризы в виде объектов, экспонирующихся по ценам, от которых глаза лезут на лоб - скидки 30-50% от рыночной стоимости. Представьте, что кам предложили купить нечто с большим дисконтом к рынку! Стоит ли хватать такие "подарки судьбы"?
🏃 Самая частая причина появления дисконта - срочность продажи. Переезд в другой город или страну "прямо вчера", раздел имущества при разводе (тут вообще все горит!), погашение кредита до дедлайна - классика жанра. Продавец осознанно режет цену, чтобы не остаться у разбитого корыта.
🔨 Технические "сюрпризы" тоже творят чудеса. Апарт-студия в бывшей промзоне с окнами на ТЭЦ? Трешка с печным отоплением в центре города? Двушка с несущей стеной посередине комнаты? Встречаются и такие уникальные объекты, на них и цена соответствующая.
📋 Юридические "скелеты в шкафу" - отдельный аттракцион. Непрозрачная история владения, самозахват площади балкона, или вишенка на торте - шесть наследников из разных стран.
❓ Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Такие объекты - могут стать настоящим клондайком для тех, кто умеет работать с проблемными активами. Купил за полцены, потратил время и деньги на устранение проблем, продал по рынку - профит! Но важно трезво оценивать свои силы и ресурсы. И трезво анализировать риски.
Разбираетесь в таких объектах?
👍Именно так были сделаны мои миллионы
🔥 Обжигались на дисконтах
👀 Никогда не успеваю купить...
✍️ Выскажусь
💵 Ипотечные банки должны работать на людей!
🏦 В США разгораются споры о возможной приватизации ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac после победы Дональда Трампа на президентских выборах.
🔥Эта идея, впервые предложенная им во время первого срока, снова оказалась в центре внимания финансового сектора.
🗝️ Ключевой вопрос заключается в том, сохранится ли государственная гарантия по ипотечным ценным бумагам после реформы. Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими игроками на рынке ипотечных ценных бумаг объемом $11 трлн. С момента финансового кризиса 2008 года эти агентства находятся под федеральным надзором, а государство гарантирует, что выпускаемые ими ценные бумаги никогда не станут дефолтными.
💼 Эксперты отмечают, что полный отказ от государственных гарантий может серьезно дестабилизировать рынок жилья и даже помешать усилиям ФРС по борьбе с инфляцией.
⚙️ Тем временем в России окончательно оформилась идея продажи 5% акций госкорпорации ДOM.PФ, активно кредитующей застройщиков. Минфин собирается собрать у физических лиц ₽15-16 млрд., которые пойдут (частично) на погашение вложений Минфина в ДOM.PФ...
Купили бы акции ДOM.PФ?
👍 На всю котлету
🔥 Экскьюз ми!
👀 Лет ми спик фром май харт...
🏦 В США разгораются споры о возможной приватизации ипотечных агентств Fannie Mae и Freddie Mac после победы Дональда Трампа на президентских выборах.
🔥Эта идея, впервые предложенная им во время первого срока, снова оказалась в центре внимания финансового сектора.
🗝️ Ключевой вопрос заключается в том, сохранится ли государственная гарантия по ипотечным ценным бумагам после реформы. Fannie Mae и Freddie Mac являются крупнейшими игроками на рынке ипотечных ценных бумаг объемом $11 трлн. С момента финансового кризиса 2008 года эти агентства находятся под федеральным надзором, а государство гарантирует, что выпускаемые ими ценные бумаги никогда не станут дефолтными.
💼 Эксперты отмечают, что полный отказ от государственных гарантий может серьезно дестабилизировать рынок жилья и даже помешать усилиям ФРС по борьбе с инфляцией.
⚙️ Тем временем в России окончательно оформилась идея продажи 5% акций госкорпорации ДOM.PФ, активно кредитующей застройщиков. Минфин собирается собрать у физических лиц ₽15-16 млрд., которые пойдут (частично) на погашение вложений Минфина в ДOM.PФ...
Купили бы акции ДOM.PФ?
👍 На всю котлету
🔥 Экскьюз ми!
👀 Лет ми спик фром май харт...