👀 Что нового, хренового?

📋 Согласно аналитической записке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), российская экономика столкнулась с риском стагфляции - одновременной стагнации и высокой инфляции.

🔮Прогнозируется возможный сценарий «шока со спадом производства», который может привести к корпоративным банкротствам и росту неплатежей.

🧯По мнению экономистов ЦМАКП, текущая денежно-кредитная политика имеет ограниченную эффективность в борьбе с инфляцией и несет высокие риски рецессии, особенно в низкорентабельных секторах и отраслях с длительными сроками реализации проектов.

✅ Я лично согласен с ЦМАКП. Бизнесу всё сложнее и стагфляция - реальный сценарий.

🇺🇸 В 70-е годы XX века в США тоже была стагфляция. В 1970-1976 годах темп инфляции там составлял 7-10% в год, безработица достигала 7,6%, а рост ВВП составил 18.8% за 6 лет (+3.1% в год).

💭 Представьте себе это: высокая инфляция и серьёзная безработица (как результат бедность населения) в сочетании с достаточно волатильным и невыдающимся ростом ВВП.

📈 При этом цены на недвижимость росли. В 1970 году средняя цена дома составляла $22.1 т., а в 1975 - $37.2 т., т.е. +68% за 5 лет или 13,6% в год.

🏛️ Никакой льготной ипотеки в 70-х в США не было. Кругом была стагнация и безработица, а недвижимость (самый дорогой товар) покупать люди не могли и продажи были относительно слабые, но она росла в цене. Парадокс!

🤗 У нас, конечно, не США 70-х!

🌨️ На днях был снегопад, вечером я подходил к своему дому и мне в лицо дул сильный ветер вперемешку со снегом. «Почти пурга» - подумал я.

❄️ А следующая мысль была построена на аналогии. Ежедневно мы (частные инвесторы) идём сквозь пургу, только она не снежная.

🌪️Она состоит из упрощения, лжи, пропаганды, дезинформации, давления, манипулирования, сомнений, страхов и неуверенности...

⏪ Идти вперёд очень тяжело, но идти нужно. Ведь инвестиции - это единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости.

✊🏻Так что только вперёд!

☝️Этот пост написан в 2022 году, но актуален и сегодня.

📊 Аналитику выпускают не только консультанты, но девелоперы. STONE опубликовали отчет о рынке офисной недвижимости класса А за III квартал 2024 года.

🏢 Объем строительства в III квартале 2024 года был сдержанным - введено всего 39 тыс.м2 в двух проектах: бизнес-центр Lunar (10 тыс.м2) и две здания в деловом квартале "Сколково Парк" (29 тыс. кв. м). Суммарный ввод за 3 квартала составил 308 тыс.м2, что на 44% больше результатов всего 2023 года. Однако 90% новых площадей было реализовано конечным пользователям еще на стадии строительства.

📉 Уровень вакантности в классе А снизился на 1,6 п.п. за квартал до 6,3% (390 тыс. м2), достигнув минимального значения с 2008 года. Особенно активное снижение наблюдалось в деловых локациях Москва-Сити и Ленинградского коридора, где вакансия достигла рекордно низких 1,3% и 5% соответственно.

💰 На рынке наблюдается рост ставок аренды - средняя ставка в классе А внутри МКАД достигла 38 тыс. руб./м2 в год (с НДС). В Москва-Сити за III квартал ставки выросли на 18%. За год средний рост по наиболее востребованным объектам ожидается на уровне 15-20%.

🤝 Объем сделок остается высоким - за 9 месяцев 2024 года в классе А было заключено сделок на 780 тыс. кв. м, что составляет 57% от общего объема сделок в Москве. Крупнейшей сделкой стала покупка офисного проекта Slava Банком России, среди арендных сделок выделяется аренда Т-Банком 24,5 тыс.м2 в бизнес-центре Искра-Парк.

✅ В сегменте продаж объем розничных сделок по итогам 9 месяцев 2024 года составил 112 тыс.м2, что на 35% выше аналогичного периода прошлого года. Средняя цена продажи в строящихся объектах класса А варьируется от 398 тыс. руб./м2 в зоне СК-ТТК до 727 тыс. руб./м2 в Москва-Сити. Лидером по объему предложения остается компания STONE с портфелем более 560 тыс. м2 офисов.

🔔 В 2025 году Греция кардинально меняет курс своей инвестиционной политики. Программа «Золотая виза» через покупку недвижимости закрывается с 1 января 2025.

📊 Вместо инвестиций в недвижимость правительство хочет направить средства инвесторов на поддержку стартапов и прямые инвестиции в бизнес. В текущем году программа «Золотая виза» демонстрирует рекордные показатели - ожидается €3 млрд инвестиций.

📝 Новая версия программы «Золотая виза» предусматривает инвестиции в компании и стартапы:
- Ограничение доли в компании до 33%
- Создание 2 рабочих мест в первый год
- Обязательное сохранение рабочих мест на протяжении 5 лет

🏘️ Причина изменений проста: цены на жилье достигли критического уровня, а местным жителям всё сложнее приобрести собственный дом. Даже повышение минимального порога инвестиций до €800 000 в некоторых регионах не решило проблему.

🇪🇺 Подобные меры уже приняли Португалия и Испания , они отменили возможность получения «золотой визы» через недвижимость.

⚡️ПИК выставил на продажу строящийся общественный центр «ОМА» в Матвеевском кластере. Объект площадью 17,9 т.м2 расположен в 50 метрах от станции метро «Аминьевская». В здании уже подписаны договоры с арендаторами на 90% помещений. Ввод в эксплуатацию запланирован на март 2025 года. Стоимость объекта - ₽4,2 млрд.

💣 Интересно, что об этом думает Григорий Начинкин из РАД? В любом случае запасаемся 🍿

🌍 Flag Theory: защита активов в глобальном мире

📰 СМИ пишут о том, что американцы бегут из США и скупают гражданства / ВНЖ других стран. У них там всё так плохо... Между тем, некоторые представители этой богатой страны (дом среднего американца стоит сейчас ₽38.5 млн.) просто финансово доросли до применения Flag Theory.

📚 В 1960-х годах инвестор Гарри Шульц создал концепцию Flag Theory - стратегию распределения активов и центров жизненных интересов по разным странам. Шульц заметил растущее давление и контроль государств за капиталами и личной свободой граждан и понял: диверсификация - ключ к свободе и защите благосостояния.

🚩Каждый «флаг» символизирует определенный аспект жизни: гражданство, налоговое резидентство, банковские счета, место проживания и другие.

🔍 Основные элементы стратегии:
🔹Диверсификация капиталов, активов и банковских счетов по разным странам
🔹Получение дополнительного гражданства или ВНЖ
🔹Структурирование бизнеса в разных юрисдикциях
🔹Инвестиции в недвижимость в разных странах
🔹Глобальная диверсификация активов по валютам и классам

🎯 Известные последователи теории:
🔸Джим Роджерс - легендарный инвестор, который переехал в Сингапур и диверсифицировал активы по всему миру
🔸Марк Фабер - создатель Gloom Boom & Doom Report, сейчас живет в Таиланде, имеет активы в разных странах
🔸Питер Шифф - перенёс значительную часть бизнеса в Пуэрто-Рико для налоговой оптимизации

💡 Основные цели Flag Theory:
🔹Защита капитала от страновых и геополитических рисков
🔹Налоговая оптимизация в рамках закона
🔹Обеспечение мобильности для себя и семьи
🔹Создание устойчивой системы благосостояния
🔹Доступ к международным возможностям

👀 Турбулентность в мире как бы намекает: концентрация всех активов и жизни в одной юрисдикции создает уязвимость. Но это не значит, что нужно «убегать» и «иммигрировать» - Flag Theory больше о разумной диверсификации рисков и создании надежной системы защиты благосостояния.

⚖️ Актуально ли это для россиян? Да, если у вас есть что защищать.

📊 Кому стоит задуматься:
▪️ Владельцам капитала от $500,000
▪️Международным предпринимателям
▪️ Активным инвесторам
▪️ Тем, кто ценит глобальную свободу

🚫 Кому не подходит:
✖️ Обладателям небольших капиталов
✖️ Госслужащим из-за законодательных ограничений
✖️ Тем, кто не готов вникать в международное право
✖️ Людям с непрозрачными капиталами (из-за комплаенса)
✖️ Не принимающим Flag Theory по идеологическим причинам.

⚠️ Важно понимать: реализация стратегии требует времени, денег и глубокой экспертизы. Необходимы профессиональные консультанты и готовность соблюдать законы всех юрисдикций. Ну и конечно, нельзя забывать о правде про диверсификацию

❓Как вы относитесь к Flag Theory как к концепции?

👍 Уже применяю
🔥 Выбираю один флаг: 🇷🇺
👀 Отношусь с подозрением
🤔 Изучаю возможности
🤗 Меня пока не касается
✍️ Поделюсь мнением

🏠 15-16 ноября в Москве пройдет выставка зарубежной недвижимости Property Show.

На выставке можно узнать о недвижимости, иммиграционных программах и инвестиционных возможностях в более чем 30 странах: ОАЭ, Турция, Оман, Доминикана, Португалия, Кипр, Грузия, Камбоджа, Индонезия, Германия и др.

Как посетить? Просто зарегистрироваться на сайте выставки и получить пригласительный билет.

#реклама
О рекламодателе

«Вот когда застрои начнут банкротиться, цены снизятся!»

✖️СУ-155 обанкротился. Цены снизились? Нет. ❌ Urban Group обанкротился. Цены снизились? Нет.

🚩Цены снизятся только при условии наступления мощнейшего экономического и политического кризиса в России (нам такого не надо).

✅ А пока он не наступил секте свидетелей низких цен поможет только одно - лоботомия.

«Деньги были, деньги будут, денег сейчас нет».

🥺 Говорят, что застройщики жилья всё заработанное банкам отдают, на остатки землю для новых проектов покупают, на крохи зарплаты выплачивают, а слёзы на рекламу и PR спускают. И больше денег нет. Совсем. Бедные-несчастные.

🤗 А что на самом деле? До 20% рынка — зомби-компании, основная цель существования которых - обеспечивать высокий уровень жизни своих акционеров. Долгов тьма, постоянный рефинанс, качество сомнительное, сроки уехали,... но у владельцев всё супер!

🏗️ Была одна компания такая, Х. Как дела у Х? Ну так... ну плохи дела, стабильно плохи. Дела плохи, но ₽70-100 млн. ежемесячно акционеры из неё вытягивали - лично себе.

☝️Особенно касается частных, непубличных и непрозрачных застройщиков.

💸 Нормальные девелоперские компании тоже на рынке есть и их много. Прибедняться застройщикам точно не нужно - деньги были, есть и будут!

😱Ну а пока там Марат Шакирзянович “выдает базу” о том, что застройщики тоже могут обанкротиться, я заранее провел исследование реальных перспектив банкротства у крупнейших публичных застройщиков.

1️⃣2️⃣ критериев проблемности застройщиков! С примерами...

📊 Результаты по шкале рисков банкротства:

🟢 ПИК - 4.5 из 12 баллов (37.5%)
🟡 Группа Эталон - 5.5 из 12 баллов (45.8%)
🟡 Самолёт - 5.5 из 12 баллов (45.8%)

🏗 Наиболее устойчивое положение демонстрирует ПИК, набравший наименьшее количество баллов по факторам риска. Компания отличается достаточным уровнем собственного капитала (25.7% от активов), комфортным уровнем долговой нагрузки и фокусом на московском регионе (82% выручки). Основные риски связаны с широкой географической экспансией и наличием непрофильных активов, однако их влияние ограничено.

💼 "Эталон" и "Самолёт" показали одинаковый уровень риска, но структура этих рисков различается. У "Эталона" основные проблемы связаны с высокой долговой нагрузкой, убыточностью деятельности и широкой региональной экспансией. "Самолёт" вызывает опасения из-за агрессивного роста долга (+23% за полгода), низкой доли собственного капитала и рискованной структуры активов с доминированием земельного банка (более 80% стоимости компании).

⚡️ Несмотря на выявленные риски, все три застройщика сохраняют устойчивость благодаря значительным объемам проектного финансирования и средств на счетах эскроу. Однако в случае существенного ухудшения рыночной конъюнктуры наиболее уязвимыми могут оказаться "Эталон" и "Самолёт" из-за более высокой долговой нагрузки и меньшего запаса прочности по собственному капиталу. ПИК выглядит наиболее подготовленным к возможным рыночным шокам.

⚠️ Лично у меня особую обеспокоенность вызывают непубличные застройщики, работающие в сегменте бизнес-класса. Нарастающие угрозы для них заключаются в неконтролируемом увеличении доли рассрочки в структуре продаж, а также возможных проблемах с темпами реализации недвижимости. В отличие от публичных компаний, у таких застройщиков меньше возможностей для привлечения дополнительного финансирования в случае возникновения сложностей, а высокая доля рассрочек создает риски кассовых разрывов.

💡 ХЗ (Хозяйке на Заметку): если вы, уважаемый Дольщик, уже знаете, что у какого-то застройщика в каком-то из проектов бизнес-класса велика доля рассрочек и прочего схематоза, это отличный повод задуматься о дальнейшей судьбе этого застройщика и ваших денег.

ДОХОДНОСТЬ ОТ 40%

Инвестируйте в действующий загородный парк-отель ECORANCHO, входящий в ТОП-5 эко-отелей Московской области по версии Минтуризма РФ.

🌿 Участок и дом оформляется в собственность
🌿 Удобное расположение, всего 1,5 часах от Москвы по Минскому шоссе
🌿 Доход до 300 000 руб / мес
🌿 Все затраты на управляющей компании: обслуживание, гостиничный сервис, привлечение гостей.
🌿 Площадь парк-отеля - более 70 Га
🌿 Всесезонная инфраструктура 4*: панорамный ресторанный комплекс, конный клуб, ферма, сыроварня, банный комплекс, рыболовный клуб
🌿 Отель функционирует с 2012 года и имеет стабильную загрузку по году более 65%

Переходите в телеграм-канал и получите презентацию проекта.

Реклама. ООО "УК "ДОМ", ИНН 7729687472 erid: 2VtzqxFNLaJ

🌇 Между прочим, один из главных застройщиков Новой Москвы теперь публичен - выпускает отчётность и публикует показатели своего бизнеса.

📶 ГК «А101» обнародовала результаты за 9 мес. 2024 года.

🔍 Смотрим на ключевые показатели:

📈 Продажи выросли на 26% в натуральном выражении до 428 тыс. м2 и на 29% в денежном - до ₽111 млрд.

🏢 Объем текущего строительства составляет 2,3 млн м2, из которых 1,94 млн м2 - жилая площадь. При этом каждый 10-й построенный метр - это коммерческая и социальная инфраструктура.

💰 Финансовая устойчивость компании находится на хорошем уровне за счет баланса между проектным финансированием и остатками на эскроу-счетах. Объем кредитов и облигационных заимствований является комфортным.

🎯 За 9 месяцев 2024 года компания ввела в эксплуатацию:
🔸148 000 м2 в жилом районе «Прокшино»
🔸46 000 м2 в жилом районе «Скандинавия»

📊 Доля компании на рынке Новой Москвы достигла 39% (рост с 31%), а на московском рынке в целом - 11% (рост с 8%).

📶 В целом, «А101» демонстрирует сильные финансовые показатели и устойчиво растет, что также важно для оценки надежности бизнеса застройщика.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Цифры впечатляют!
🤔 Сомнительно, но ок.
👀 Не верится как-то...
✍️ Выскажусь

👓 В первом полугодии 2024 года рынок оптики в России продолжает процесс стабилизации после серьезных потрясений 2022 года, связанных с санкциями и нарушением цепочек поставок. Несмотря на сокращение импорта европейских брендов, рынок успешно адаптируется за счет российских производителей и поставок из Азии.

💰 Главное преимущество салона оптики как арендатора – высокая маржинальность бизнеса. Наценка на оправы может достигать 200-300%, на линзы – 100-150%, что обеспечивает способность поддерживать достойный уровень арендной платы даже при относительно небольших площадях (от 30 м²).

🌐 Важная особенность – в отличие от многих других сегментов ритейла, покупка очков требует личного присутствия клиента для примерки, профессиональных измерений и подгонки, а нередко и консультации специалистов-офтальмологов. Это обеспечивает устойчивость традиционного розничного формата, хотя нельзя сказать, что сегмент полностью избавлен от "угрозы онлайна".

📍 Расположение остается критически важным фактором для салона оптики. Эффективно функционирующий салон оптики находится в местах интенсивного пешеходного трафика – у станций метро, на центральных улицах, вблизи торговых центров или медицинских учреждений. Неплохо работает соседство с аптеками. Идеальный вариант – первая линия домов с отдельным входом и витринным остеклением.

⚖️ Среди особенностей работы салонов оптики как арендаторов стоит отметить:
🔸 Стабильный рост выручки в целом по отрасли (в 1 полугодии 2024 года на 12% выше, чем в 2023)
🔸 Высокую долю постоянных клиентов (в среднем людям требуется регулярное обновление очков каждые 1-2 года)
🔸 Преобладание женской аудитории среди покупателей (64% против 36% мужчин)
🔸 Сезонность исключительно в сегменте солнцезащитных очков
🔸 Необходимость специального оборудования и качественного освещения

🔍 На рынке продажи ГАБ периодически появляются предложения с арендаторами-салонами оптики, в том числе в премиальных локациях Москвы. Например, на рынке представлено помещение 33,1 м² на Ленинградском проспекте, д. 75 (1 минута от метро "Сокол", 1-я линия, отдельный вход с фасада) за 51 млн ₽ с арендатором – сетевым салоном оптики SOCIAL OPTICS (6 салонов в Москве). Текущий договор аренды заключен на 11 месяцев (с возможностью пролонгации), арендная ставка составляет 300 000 ₽/месяц (годовой арендный поток 3,6 млн ₽). Помещение отличается качественными техническими характеристиками: высокие потолки 6,1 м, электрическая мощность 15 кВт.

💡 Итог: салоны оптики можно считать одними из наиболее надежных арендаторов в стрит-ритейле. Высокая маржинальность и устойчивость к онлайн-конкуренции обеспечивают стабильный арендный поток. При этом ключевым фактором успеха остается правильный выбор локации и оператора, предпочтительно – из числа крупных сетевых игроков с устойчивым финансовым положением.

💣💣💣 ЛСР покупает Самолет!

✅ Есть такой слух! Якобы сейчас готовится мега-сделка с участием ДОМ.РФ, где ЛСР может получить 30% акций «Самолёта», а основную часть получит госбанк.

👀 Фон: изменения в акционерной структуре «Самолёта» - из капитала компании вышла ГК "Киевская Площадь", а по данным Forbes, один из крупных акционеров Михаил Кенин рассматривает возможность продажи своего пакета акций. Кроме того, разглагольствования Хусналинна о банкротствах застройщиков (без названий) и надвигающийся юбилей - 10 лет дефолта «Застройщика №1» , компании СУ-155. В общем, слух знатный!

🔍 ЛСР обладает ликвидностью в 37,7 млрд руб., а при текущей капитализации «Самолёта» в 84,2 млрд руб., ЛСР без привлечения заемных средств может претендовать максимум на 44% акций подмосковного монстра. А если будет дисконт к рыночной капитализации так называемого «Застройщика №1», то ЛСР может позволить себе прикупить и больше.

🏦 При этом текущая ситуация на кредитном рынке существенно осложняет возможность финансирования крупной сделки: банковские кредиты доступны под высокие ставки (от 23% годовых), при этом банки будут весьма консервативно оценивать акции «Самолёта» как залоговое обеспечение.

📈 В общем, ЛСР теоретически может купить долю в «Самолете» не прибегая к кредитам и помощи акционера Молчанова А.Ю. Купит ли? Узнаем.

⚠️Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Пост был исправлен, благодарю подписчиков за высказанные сомнения в моей оценке капитализации «Самолета». Я долго сопротивлялся голосам разума!

🤗 Частный инвестор в недвижимость это «главный дурак в цепочке». Это не я так думаю, это из статьи Forbes!

☝️Впрочем, помимо оскорблений здравые идеи там тоже есть.

Как заработать на гольфе?

☝️Недавно я общался с владельцем большого земельного участка, который увлекается гольфом и очень хочет организовать на этом участке гольф-клуб. Мы довольно подробно обсудили эту идею, поэтому я решил поделиться информацией в своём канале (а то вдруг забуду!)

🏗 Классическая схема развития гольф-проектов строится на создании премиального жилого кластера вокруг поля для гольфа. Например, в США девелоперы инвестируют в строительство поля от $15 до $50 миллионов, а возврат инвестиций происходит прежде всего за счёт продажи элитной недвижимости по периметру.

🏘 Например, в проектах Trump Golf Portfolio стоимость домов, расположенных с видом на гольф-поле, в среднем на 30-50% выше, чем аналогичных объектов в том же районе. При этом годовая клубная карта, дающая право играть в гольф, может стоить от $25 000 до $300 000 , что создаёт дополнительный поток дохода. Ещё одним важным источником дохода девелоперов является коммерческая недвижимость: рестораны, спа-центры, конференц-залы и отели.

🎪 Современные гольф-курорты превратились в многофункциональные центры премиального образа жизни, где сама игра в гольф является лишь частью общей концепции, но хорошо вписывается в бизнес-модель.

🌟 Интересно, что только 20% владельцев недвижимости в гольф-комплексах регулярно играют в гольф. Остальные 80% приобретают жильё из-за престижа локации, качественной инфраструктуры и уникального ландшафтного дизайна территории.