🎯 Почему тёща заработала так много денег?
🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.
✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%
👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%
🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».
Разберем глубже:
📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%
📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.
💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?
1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости
2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта
🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.
☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.
👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!
🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.
✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%
👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%
🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».
Разберем глубже:
📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%
📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.
💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?
1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости
2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта
🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.
☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.
👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!
Управляйте недвижимостью на раз-два — с решением от СберБизнеса!
Теперь можно в пару кликов получать всю аналитику по объектам, видеть ключевые метрики и автоматизировать рутину. Что ещё умеет система:
📌 Анализирует платежи и задолженности
📌 Показывает карту объявлений и конкурентов
📌 Быстро размещает объекты на популярных площадках
Открывайте счёт на сайте Сбера, подключайтесь бесплатно и управляйте недвижимостью эффективнее.
Теперь можно в пару кликов получать всю аналитику по объектам, видеть ключевые метрики и автоматизировать рутину. Что ещё умеет система:
Открывайте счёт на сайте Сбера, подключайтесь бесплатно и управляйте недвижимостью эффективнее.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👀 ВНЕЗАПНО! В «Гранель» открыли поводы для скидок.
🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!
💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.
🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?
📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты
🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!
💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.
🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?
📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты
🌐 Экономика России и рынок жилой недвижимости после окончания СВО.
👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...
⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.
☝️Спойлер: чудес ждать не стоит
1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.
📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.
2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.
📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.
💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.
3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.
💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.
🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!
⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.
👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...
⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.
☝️Спойлер: чудес ждать не стоит
1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.
📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.
2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.
📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.
💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.
3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.
💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.
🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!
⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
Новые интересные посты мэтров:
⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года
⚡️ Формула благосостояния человека
⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?
⚡️ Про менеджмент катастроф
⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить
⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать
⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов
⚡️ Флиппинг "убитышей"
⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Новые интересные посты мэтров:
⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года
⚡️ Формула благосостояния человека
⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?
⚡️ Про менеджмент катастроф
⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить
⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать
⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов
⚡️ Флиппинг "убитышей"
⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Российские застройщики всё больше напоминают мне штангистов на соревнованиях, только вместо блинов у них % по кредитам. И судя по настрою ЦБ в части динамики 🗝, блинов будет только прибавляться.
📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.
💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...
🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.
🏋️♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.
📶 Варианта всего два:
1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ
👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).
📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.
💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...
🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.
🏋️♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.
📶 Варианта всего два:
1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ
👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).
Тенденциями на рынке складов интересуетесь?
🏢 Коллеги из NF Group поделились качественной аналитикой о качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь. Что там у них?
📦 Общий объем предложения складов класса А и В составляет 4,3 млн кв.м. В рассмотренных странах объем ввода за 9 мес. 2024 г. составил 275 тыс. кв.м, из которых 83% пришлось на Узбекистан и Казахстан.
📉По итогам III кв. 2024 г. доля свободных площадей в каждой из исследованных стран не превышает 3% от объема предложения (знакомый нам дефицит!).
💵 Самые высокие запрашиваемые арендные ставки − в Центральной Азии: их средневзвешенные значения соответствуют $114–153/кв.м/год без НДС для объектов класса A.
Качаем аналитику здесь👇
📦 Общий объем предложения складов класса А и В составляет 4,3 млн кв.м. В рассмотренных странах объем ввода за 9 мес. 2024 г. составил 275 тыс. кв.м, из которых 83% пришлось на Узбекистан и Казахстан.
📉По итогам III кв. 2024 г. доля свободных площадей в каждой из исследованных стран не превышает 3% от объема предложения (знакомый нам дефицит!).
💵 Самые высокие запрашиваемые арендные ставки − в Центральной Азии: их средневзвешенные значения соответствуют $114–153/кв.м/год без НДС для объектов класса A.
Качаем аналитику здесь
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🤔О чем думают россияне, глядя на рекордные ставки по депозитам?
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…
🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.
🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.
😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:
1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики
💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.
⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.
⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…
🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.
🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.
😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:
1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики
💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.
⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.
⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴
🚀29 октября в открытые продажи вышло очередное творение девелопера STONE - бизнес-центр класса А STONE Мнёвники. Я сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса в этом объекте!
☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:
📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона
🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²
🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м
☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом
🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.
💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:
📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона
🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²
🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м
☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом
🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.
💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
📊 А вот и анализ по STONE Мневники:
🔹 Прибыль: ₽10,2 млн.
🔹 Инвестиции: ₽25,8 млн.
🔹 Equity Multiple: 1,39x
🔹 ROI: 39%
🔹 IRR: 13,5%
🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1M4fIEh5jArVrlWI5GGhJhQ0CwYoHoW2_2V8G8aG3gcU/edit?usp=sharing
⚓️ Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.
🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.
🔹 Прибыль: ₽10,2 млн.
🔹 Инвестиции: ₽25,8 млн.
🔹 Equity Multiple: 1,39x
🔹 ROI: 39%
🔹 IRR: 13,5%
🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1M4fIEh5jArVrlWI5GGhJhQ0CwYoHoW2_2V8G8aG3gcU/edit?usp=sharing
⚓️ Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.
🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.
Как часто вы используете наличные денежные купюры?
Anonymous Poll
5%
Очень часто, почти всегда!
13%
От случая к случаю, примерно 50/50 с банковской картой
41%
Предпочитаю банковские переводы и эл.виды платежей, иногда наличные
40%
Давно не было в руках кэша, пользуюсь только цифровыми средствами платежей
Деноминация-2024: самый бесполезный фейк года (моё личное мнение)
💸 Вслед за теорией мороженных вкладов из пыльного шкафа достали страшилку про деноминацию. Повод: ЦБ меняет дизайн купюр, собирает металлические монеты, логично - готовит денежную реформу. Прямо как в 98-м!
👛 Но есть нюанс - на дворе 2024-й, и большинство расчетов в стране давно в безнале (особенно у юр.лиц). Какой смысл менять купюры, если у большого числа граждан страны зарплата прилетает на карту, а платежи осуществляются телефоном?
📱Россияне уже привыкли к СБП, бесконтактной оплате и онлайн-банкингу. Наличные достают в маршрутке на дачу или чтобы бабушке в конвертике подарить. Я про большинство - см.опрос! И ради этого затевать всероссийскую денежную реформу? Серьёзно?
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Да никак! Просто очередной информационный шум, пока вы спокойно получаете свою арендную плату на счёт и следите за реальными рыночными трендами.
Что думаете, будет деноминация?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Всё равно страшно
✍️ Выскажусь
💸 Вслед за теорией мороженных вкладов из пыльного шкафа достали страшилку про деноминацию. Повод: ЦБ меняет дизайн купюр, собирает металлические монеты, логично - готовит денежную реформу. Прямо как в 98-м!
👛 Но есть нюанс - на дворе 2024-й, и большинство расчетов в стране давно в безнале (особенно у юр.лиц). Какой смысл менять купюры, если у большого числа граждан страны зарплата прилетает на карту, а платежи осуществляются телефоном?
📱Россияне уже привыкли к СБП, бесконтактной оплате и онлайн-банкингу. Наличные достают в маршрутке на дачу или чтобы бабушке в конвертике подарить. Я про большинство - см.опрос! И ради этого затевать всероссийскую денежную реформу? Серьёзно?
❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Да никак! Просто очередной информационный шум, пока вы спокойно получаете свою арендную плату на счёт и следите за реальными рыночными трендами.
Что думаете, будет деноминация?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Всё равно страшно
✍️ Выскажусь
🏗 Элитка - премиалочка и новые запросы её покупателей
👀 Ознакомился тут с любопытным аналитическим пресс-релизом: «Донстрой» провел исследование своей целевой аудитории на предмет предпочтений в сфере премиальной и люксовой недвижимости.
💸 Так вот, приоритеты покупателей элитного жилья серьезно изменились. Если раньше главным было расположение в престижном районе, то теперь на первом месте - наличие большого парка и водоема. На втором - возможность купить квартиру на старте от надежного застройщика, а архитектурные изыски теперь только на третьем месте.
💡 Важная деталь: в кризис обычно проседает жильё бизнес-класса (вспоминаю 2008, 2015 годы), а вот эконом- и премиум- и элитка чувствуют себя скорее неплохо. Эконом- берут по необходимости, а де-люкс - потому что могут себе позволить.
🏛 «Донстрой», отдам этому застрою должное, не почивает на лаврах и не гонит кубометры окон-арок и прочего псевдоэлитного, а давно изучает мнение целевой аудитории и адаптирует свои проекты под ЦА. В пресс-релизе, кстати, указано, что уже сейчас 60% территории новых элитных кварталов «Донстрой» отдаёт под озеленение и используют натуральные материалы в отделке.
📊 Напомню, что в этом году продажи люксового жилья не только не упали, а наоборот - выросли на 23% по сравнению со II кварталом 2024. При том, что 1 м2 подорожал на 28% за год. Высокая ключевая ставка практически не влияет на элитку и премиум - там традиционно всего 10-15% сделок с ипотекой.
🤗 Ну и ладушки, посмотрим, кто из застройщиков элитной недвижимости сможет уловить эти новые тренды и адаптировать под них свои проекты. Именно они и покажут лучшие продажи в ближайшее время. А я буду внимательно следить за результатами и вам рассказывать.
💸 Так вот, приоритеты покупателей элитного жилья серьезно изменились. Если раньше главным было расположение в престижном районе, то теперь на первом месте - наличие большого парка и водоема. На втором - возможность купить квартиру на старте от надежного застройщика, а архитектурные изыски теперь только на третьем месте.
💡 Важная деталь: в кризис обычно проседает жильё бизнес-класса (вспоминаю 2008, 2015 годы), а вот эконом- и премиум- и элитка чувствуют себя скорее неплохо. Эконом- берут по необходимости, а де-люкс - потому что могут себе позволить.
🏛 «Донстрой», отдам этому застрою должное, не почивает на лаврах и не гонит кубометры окон-арок и прочего псевдоэлитного, а давно изучает мнение целевой аудитории и адаптирует свои проекты под ЦА. В пресс-релизе, кстати, указано, что уже сейчас 60% территории новых элитных кварталов «Донстрой» отдаёт под озеленение и используют натуральные материалы в отделке.
📊 Напомню, что в этом году продажи люксового жилья не только не упали, а наоборот - выросли на 23% по сравнению со II кварталом 2024. При том, что 1 м2 подорожал на 28% за год. Высокая ключевая ставка практически не влияет на элитку и премиум - там традиционно всего 10-15% сделок с ипотекой.
🤗 Ну и ладушки, посмотрим, кто из застройщиков элитной недвижимости сможет уловить эти новые тренды и адаптировать под них свои проекты. Именно они и покажут лучшие продажи в ближайшее время. А я буду внимательно следить за результатами и вам рассказывать.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
☝️Что для вас важно при выборе недвижимости?
Anonymous Poll
31%
👍 Большой парк / водоем
25%
🔥 Надежный застройщик
11%
👀 Архитектура и дизайн
24%
🤗 Цена м2
3%
🤔 Наличие лапомоек
5%
✍️ Кое-что ещё... Напишу комментарий
На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.
Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.
Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.
Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.
Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.
Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.
Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.
☝️Мне сегодня товарищ написал, что подарит такие очки - с голограммой 💵 ! На мой вопрос как подобная идея родилась он ответил, что я слишком часто при обсуждении бизнеса говорю фразу «Не вижу здесь денег»...
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❌ Это конец
🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 3-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.
(простите за страшный заголовок 😅)
📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. А это значит - что пора двигаться дальше.
⏰ 14 ноября (послезавтра!) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽110 000.
💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.
⚖️ Если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.
➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.
☝️Такой выгодной возможности может больше уже не быть.
🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate
🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 3-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.
(простите за страшный заголовок 😅)
📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. А это значит - что пора двигаться дальше.
⏰ 14 ноября (послезавтра!) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽110 000.
💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.
⚖️ Если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.
➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.
☝️Такой выгодной возможности может больше уже не быть.
🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate
📊 Пока в Москве запрещают микростудии (они всё равно есть и будут) в центре Сан-Франциско на 17 спальных капсул эконом-формата (подробно об этом формате и инвестиции в него я писал тут) стоимостью $700 в месяц претендуют более 300 желающих.
📶 Стартап Brownstone Shared Housing описывает свою миссию как «предоставление недорогого жилья в самых дорогих городах».
🛏️ А конкретно они сдают в аренду двухъярусные и одноярусные спальные модули, оборудованные «всем необходимым» – от шторок для приватности до розеток для зарядки гаджетов. Расположенные в историческом здании бывшего банка, эти капсулы представляют собой новый формат доступного жилья в одном из самых дорогих городов мира.
⚖️ Однако проект столкнулся с юридическими препятствиями. Департамент строительной инспекции Сан-Франциско выявил нарушения городских норм, а первоначальное разрешение было отозвано из-за неточностей в предоставленной документации.
🏗️ В настоящее время идет активная работа над легализацией проекта, планируется открытие второго, более масштабного комплекса на 100 спальных мест. Параллельно успешно функционирует аналогичный проект в Пало-Альто, где стоимость проживания составляет $800 в месяц.
💼 Интересно отметить, что данная ситуация возникла на фоне двух параллельных трендов: острого кризиса доступного жилья и новой «золотой лихорадки», связанной с развитием AI-индустрии в регионе.
🛏️ Капсульные отели давно стали привычным явлением в мегаполисах по всему миру. Однако стартап Brownstone Shared Housing предлагает новый подход - долгосрочное проживание в таких капсулах. И спрос есть....
Смогли бы жить месяц / полгода / год в капсуле?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Я так и живу
📶 Стартап Brownstone Shared Housing описывает свою миссию как «предоставление недорогого жилья в самых дорогих городах».
🛏️ А конкретно они сдают в аренду двухъярусные и одноярусные спальные модули, оборудованные «всем необходимым» – от шторок для приватности до розеток для зарядки гаджетов. Расположенные в историческом здании бывшего банка, эти капсулы представляют собой новый формат доступного жилья в одном из самых дорогих городов мира.
⚖️ Однако проект столкнулся с юридическими препятствиями. Департамент строительной инспекции Сан-Франциско выявил нарушения городских норм, а первоначальное разрешение было отозвано из-за неточностей в предоставленной документации.
🏗️ В настоящее время идет активная работа над легализацией проекта, планируется открытие второго, более масштабного комплекса на 100 спальных мест. Параллельно успешно функционирует аналогичный проект в Пало-Альто, где стоимость проживания составляет $800 в месяц.
💼 Интересно отметить, что данная ситуация возникла на фоне двух параллельных трендов: острого кризиса доступного жилья и новой «золотой лихорадки», связанной с развитием AI-индустрии в регионе.
🛏️ Капсульные отели давно стали привычным явлением в мегаполисах по всему миру. Однако стартап Brownstone Shared Housing предлагает новый подход - долгосрочное проживание в таких капсулах. И спрос есть....
Смогли бы жить месяц / полгода / год в капсуле?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Я так и живу
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
❌ Не покупай склад! Никакой не покупай: ни А, ни В, ни С, ни Light Industrial...
👀Продолжение истории с требованием Генпрокуратуры обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране - приобретает абсурдные черты.
📜Напомню, что прокуроры считают, что «склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства».
❓Вопрос: а могут ли все без исключения склады начать иметь стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства?
✅ Потенциально теоретически могут, ведь склады Raven Russia ничем, абсолютно ничем не отличаются от складов СБЕРа (УК СФН), MLP или PLT (это всё названия крупнейших владельцев складской недвижимости в РФ).
🤔 Значит, владение / покупка любого склада это потенциальный риск получить иск от Генпрокуратуры об обращении актива в доход государства.
📦 Предлагаю всем инвесторам до завершения скандальной судебной истории с Raven Russia никаких сделок со складами не совершать.
📶 А завтра, кстати, и офисы, арендованные многочисленными госконторами станут стратегическими активами. Тоже не покупаем такое. И в аренду госконторам офисы не сдаем - во избежание.
Согласны с моей паранойей?
🔥Да
👍 Нет
👀Продолжение истории с требованием Генпрокуратуры обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране - приобретает абсурдные черты.
📜Напомню, что прокуроры считают, что «склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства».
❓Вопрос: а могут ли все без исключения склады начать иметь стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства?
✅ Потенциально теоретически могут, ведь склады Raven Russia ничем, абсолютно ничем не отличаются от складов СБЕРа (УК СФН), MLP или PLT (это всё названия крупнейших владельцев складской недвижимости в РФ).
🤔 Значит, владение / покупка любого склада это потенциальный риск получить иск от Генпрокуратуры об обращении актива в доход государства.
📦 Предлагаю всем инвесторам до завершения скандальной судебной истории с Raven Russia никаких сделок со складами не совершать.
📶 А завтра, кстати, и офисы, арендованные многочисленными госконторами станут стратегическими активами. Тоже не покупаем такое. И в аренду госконторам офисы не сдаем - во избежание.
Согласны с моей паранойей?
🔥Да
👍 Нет
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🥺 Зампред ЦБ Заботкин: «Последние два месяца наблюдаются устойчиво высокие темпы роста цен, значительного изменения в инфляционной динамике не видно»
🥳 Выгодоприобретатели инфляции, владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту:
🥳 Выгодоприобретатели инфляции, владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту: