📊 А вот и анализ по STONE Мневники:
🔹 Прибыль: ₽10,2 млн.
🔹 Инвестиции: ₽25,8 млн.
🔹 Equity Multiple: 1,39x
🔹 ROI: 39%
🔹 IRR: 13,5%

🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1M4fIEh5jArVrlWI5GGhJhQ0CwYoHoW2_2V8G8aG3gcU/edit?usp=sharing

⚓️ Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.

🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.

Деноминация-2024: самый бесполезный фейк года (моё личное мнение)

💸 Вслед за теорией мороженных вкладов из пыльного шкафа достали страшилку про деноминацию. Повод: ЦБ меняет дизайн купюр, собирает металлические монеты, логично - готовит денежную реформу. Прямо как в 98-м!

👛 Но есть нюанс - на дворе 2024-й, и большинство расчетов в стране давно в безнале (особенно у юр.лиц). Какой смысл менять купюры, если у большого числа граждан страны зарплата прилетает на карту, а платежи осуществляются телефоном?

📱Россияне уже привыкли к СБП, бесконтактной оплате и онлайн-банкингу. Наличные достают в маршрутке на дачу или чтобы бабушке в конвертике подарить. Я про большинство - см.опрос! И ради этого затевать всероссийскую денежную реформу? Серьёзно?

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Да никак! Просто очередной информационный шум, пока вы спокойно получаете свою арендную плату на счёт и следите за реальными рыночными трендами.

Что думаете, будет деноминация?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Всё равно страшно
✍️ Выскажусь

На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.

Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.

Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.

Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.

❌ Это конец

🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 3-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.

(простите за страшный заголовок 😅)

📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. А это значит - что пора двигаться дальше.

⏰ 14 ноября (послезавтра!) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽110 000.

💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.

⚖️ Если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.

➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.

☝️Такой выгодной возможности может больше уже не быть.

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

📊 Пока в Москве запрещают микростудии (они всё равно есть и будут) в центре Сан-Франциско на 17 спальных капсул эконом-формата (подробно об этом формате и инвестиции в него я писал тут) стоимостью $700 в месяц претендуют более 300 желающих.

📶 Стартап Brownstone Shared Housing описывает свою миссию как «предоставление недорогого жилья в самых дорогих городах».

🛏️ А конкретно они сдают в аренду двухъярусные и одноярусные спальные модули, оборудованные «всем необходимым» – от шторок для приватности до розеток для зарядки гаджетов. Расположенные в историческом здании бывшего банка, эти капсулы представляют собой новый формат доступного жилья в одном из самых дорогих городов мира.

⚖️ Однако проект столкнулся с юридическими препятствиями. Департамент строительной инспекции Сан-Франциско выявил нарушения городских норм, а первоначальное разрешение было отозвано из-за неточностей в предоставленной документации.

🏗️ В настоящее время идет активная работа над легализацией проекта, планируется открытие второго, более масштабного комплекса на 100 спальных мест. Параллельно успешно функционирует аналогичный проект в Пало-Альто, где стоимость проживания составляет $800 в месяц.

💼 Интересно отметить, что данная ситуация возникла на фоне двух параллельных трендов: острого кризиса доступного жилья и новой «золотой лихорадки», связанной с развитием AI-индустрии в регионе.

🛏️ Капсульные отели давно стали привычным явлением в мегаполисах по всему миру. Однако стартап Brownstone Shared Housing предлагает новый подход - долгосрочное проживание в таких капсулах. И спрос есть....

Смогли бы жить месяц / полгода / год в капсуле?

👍 Да
🔥 Нет
👀 Я так и живу

❌ Не покупай склад! Никакой не покупай: ни А, ни В, ни С, ни Light Industrial...

👀Продолжение истории с требованием Генпрокуратуры обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране - приобретает абсурдные черты.

📜Напомню, что прокуроры считают, что «склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства».

❓Вопрос: а могут ли все без исключения склады начать иметь стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства?

✅ Потенциально теоретически могут, ведь склады Raven Russia ничем, абсолютно ничем не отличаются от складов СБЕРа (УК СФН), MLP или PLT (это всё названия крупнейших владельцев складской недвижимости в РФ).

🤔 Значит, владение / покупка любого склада это потенциальный риск получить иск от Генпрокуратуры об обращении актива в доход государства.

📦 Предлагаю всем инвесторам до завершения скандальной судебной истории с Raven Russia никаких сделок со складами не совершать.

📶 А завтра, кстати, и офисы, арендованные многочисленными госконторами станут стратегическими активами. Тоже не покупаем такое. И в аренду госконторам офисы не сдаем - во избежание.

Согласны с моей паранойей?

🔥Да
👍 Нет

🥺 Зампред ЦБ Заботкин: «Последние два месяца наблюдаются устойчиво высокие темпы роста цен, значительного изменения в инфляционной динамике не видно»

🥳 Выгодоприобретатели инфляции, владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту:

👀 Что нового, хренового?

📋 Согласно аналитической записке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), российская экономика столкнулась с риском стагфляции - одновременной стагнации и высокой инфляции.

🔮Прогнозируется возможный сценарий «шока со спадом производства», который может привести к корпоративным банкротствам и росту неплатежей.

🧯По мнению экономистов ЦМАКП, текущая денежно-кредитная политика имеет ограниченную эффективность в борьбе с инфляцией и несет высокие риски рецессии, особенно в низкорентабельных секторах и отраслях с длительными сроками реализации проектов.

✅ Я лично согласен с ЦМАКП. Бизнесу всё сложнее и стагфляция - реальный сценарий.

🇺🇸 В 70-е годы XX века в США тоже была стагфляция. В 1970-1976 годах темп инфляции там составлял 7-10% в год, безработица достигала 7,6%, а рост ВВП составил 18.8% за 6 лет (+3.1% в год).

💭 Представьте себе это: высокая инфляция и серьёзная безработица (как результат бедность населения) в сочетании с достаточно волатильным и невыдающимся ростом ВВП.

📈 При этом цены на недвижимость росли. В 1970 году средняя цена дома составляла $22.1 т., а в 1975 - $37.2 т., т.е. +68% за 5 лет или 13,6% в год.

🏛️ Никакой льготной ипотеки в 70-х в США не было. Кругом была стагнация и безработица, а недвижимость (самый дорогой товар) покупать люди не могли и продажи были относительно слабые, но она росла в цене. Парадокс!

🤗 У нас, конечно, не США 70-х!

🌨️ На днях был снегопад, вечером я подходил к своему дому и мне в лицо дул сильный ветер вперемешку со снегом. «Почти пурга» - подумал я.

❄️ А следующая мысль была построена на аналогии. Ежедневно мы (частные инвесторы) идём сквозь пургу, только она не снежная.

🌪️Она состоит из упрощения, лжи, пропаганды, дезинформации, давления, манипулирования, сомнений, страхов и неуверенности...

⏪ Идти вперёд очень тяжело, но идти нужно. Ведь инвестиции - это единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости.

✊🏻Так что только вперёд!

☝️Этот пост написан в 2022 году, но актуален и сегодня.

📊 Аналитику выпускают не только консультанты, но девелоперы. STONE опубликовали отчет о рынке офисной недвижимости класса А за III квартал 2024 года.

🏢 Объем строительства в III квартале 2024 года был сдержанным - введено всего 39 тыс.м2 в двух проектах: бизнес-центр Lunar (10 тыс.м2) и две здания в деловом квартале "Сколково Парк" (29 тыс. кв. м). Суммарный ввод за 3 квартала составил 308 тыс.м2, что на 44% больше результатов всего 2023 года. Однако 90% новых площадей было реализовано конечным пользователям еще на стадии строительства.

📉 Уровень вакантности в классе А снизился на 1,6 п.п. за квартал до 6,3% (390 тыс. м2), достигнув минимального значения с 2008 года. Особенно активное снижение наблюдалось в деловых локациях Москва-Сити и Ленинградского коридора, где вакансия достигла рекордно низких 1,3% и 5% соответственно.

💰 На рынке наблюдается рост ставок аренды - средняя ставка в классе А внутри МКАД достигла 38 тыс. руб./м2 в год (с НДС). В Москва-Сити за III квартал ставки выросли на 18%. За год средний рост по наиболее востребованным объектам ожидается на уровне 15-20%.

🤝 Объем сделок остается высоким - за 9 месяцев 2024 года в классе А было заключено сделок на 780 тыс. кв. м, что составляет 57% от общего объема сделок в Москве. Крупнейшей сделкой стала покупка офисного проекта Slava Банком России, среди арендных сделок выделяется аренда Т-Банком 24,5 тыс.м2 в бизнес-центре Искра-Парк.

✅ В сегменте продаж объем розничных сделок по итогам 9 месяцев 2024 года составил 112 тыс.м2, что на 35% выше аналогичного периода прошлого года. Средняя цена продажи в строящихся объектах класса А варьируется от 398 тыс. руб./м2 в зоне СК-ТТК до 727 тыс. руб./м2 в Москва-Сити. Лидером по объему предложения остается компания STONE с портфелем более 560 тыс. м2 офисов.

🔔 В 2025 году Греция кардинально меняет курс своей инвестиционной политики. Программа «Золотая виза» через покупку недвижимости закрывается с 1 января 2025.

📊 Вместо инвестиций в недвижимость правительство хочет направить средства инвесторов на поддержку стартапов и прямые инвестиции в бизнес. В текущем году программа «Золотая виза» демонстрирует рекордные показатели - ожидается €3 млрд инвестиций.

📝 Новая версия программы «Золотая виза» предусматривает инвестиции в компании и стартапы:
- Ограничение доли в компании до 33%
- Создание 2 рабочих мест в первый год
- Обязательное сохранение рабочих мест на протяжении 5 лет

🏘️ Причина изменений проста: цены на жилье достигли критического уровня, а местным жителям всё сложнее приобрести собственный дом. Даже повышение минимального порога инвестиций до €800 000 в некоторых регионах не решило проблему.

🇪🇺 Подобные меры уже приняли Португалия и Испания , они отменили возможность получения «золотой визы» через недвижимость.

⚡️ПИК выставил на продажу строящийся общественный центр «ОМА» в Матвеевском кластере. Объект площадью 17,9 т.м2 расположен в 50 метрах от станции метро «Аминьевская». В здании уже подписаны договоры с арендаторами на 90% помещений. Ввод в эксплуатацию запланирован на март 2025 года. Стоимость объекта - ₽4,2 млрд.

💣 Интересно, что об этом думает Григорий Начинкин из РАД? В любом случае запасаемся 🍿

🌍 Flag Theory: защита активов в глобальном мире

📰 СМИ пишут о том, что американцы бегут из США и скупают гражданства / ВНЖ других стран. У них там всё так плохо... Между тем, некоторые представители этой богатой страны (дом среднего американца стоит сейчас ₽38.5 млн.) просто финансово доросли до применения Flag Theory.

📚 В 1960-х годах инвестор Гарри Шульц создал концепцию Flag Theory - стратегию распределения активов и центров жизненных интересов по разным странам. Шульц заметил растущее давление и контроль государств за капиталами и личной свободой граждан и понял: диверсификация - ключ к свободе и защите благосостояния.

🚩Каждый «флаг» символизирует определенный аспект жизни: гражданство, налоговое резидентство, банковские счета, место проживания и другие.

🔍 Основные элементы стратегии:
🔹Диверсификация капиталов, активов и банковских счетов по разным странам
🔹Получение дополнительного гражданства или ВНЖ
🔹Структурирование бизнеса в разных юрисдикциях
🔹Инвестиции в недвижимость в разных странах
🔹Глобальная диверсификация активов по валютам и классам

🎯 Известные последователи теории:
🔸Джим Роджерс - легендарный инвестор, который переехал в Сингапур и диверсифицировал активы по всему миру
🔸Марк Фабер - создатель Gloom Boom & Doom Report, сейчас живет в Таиланде, имеет активы в разных странах
🔸Питер Шифф - перенёс значительную часть бизнеса в Пуэрто-Рико для налоговой оптимизации

💡 Основные цели Flag Theory:
🔹Защита капитала от страновых и геополитических рисков
🔹Налоговая оптимизация в рамках закона
🔹Обеспечение мобильности для себя и семьи
🔹Создание устойчивой системы благосостояния
🔹Доступ к международным возможностям

👀 Турбулентность в мире как бы намекает: концентрация всех активов и жизни в одной юрисдикции создает уязвимость. Но это не значит, что нужно «убегать» и «иммигрировать» - Flag Theory больше о разумной диверсификации рисков и создании надежной системы защиты благосостояния.

⚖️ Актуально ли это для россиян? Да, если у вас есть что защищать.

📊 Кому стоит задуматься:
▪️ Владельцам капитала от $500,000
▪️Международным предпринимателям
▪️ Активным инвесторам
▪️ Тем, кто ценит глобальную свободу

🚫 Кому не подходит:
✖️ Обладателям небольших капиталов
✖️ Госслужащим из-за законодательных ограничений
✖️ Тем, кто не готов вникать в международное право
✖️ Людям с непрозрачными капиталами (из-за комплаенса)
✖️ Не принимающим Flag Theory по идеологическим причинам.

⚠️ Важно понимать: реализация стратегии требует времени, денег и глубокой экспертизы. Необходимы профессиональные консультанты и готовность соблюдать законы всех юрисдикций. Ну и конечно, нельзя забывать о правде про диверсификацию

❓Как вы относитесь к Flag Theory как к концепции?

👍 Уже применяю
🔥 Выбираю один флаг: 🇷🇺
👀 Отношусь с подозрением
🤔 Изучаю возможности
🤗 Меня пока не касается
✍️ Поделюсь мнением

🏠 15-16 ноября в Москве пройдет выставка зарубежной недвижимости Property Show.

На выставке можно узнать о недвижимости, иммиграционных программах и инвестиционных возможностях в более чем 30 странах: ОАЭ, Турция, Оман, Доминикана, Португалия, Кипр, Грузия, Камбоджа, Индонезия, Германия и др.

Как посетить? Просто зарегистрироваться на сайте выставки и получить пригласительный билет.

#реклама
О рекламодателе