➕1️⃣7️⃣ в Дубайске
🔅Но не градусов, а %
📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 3-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.
📈 Дубай достиг рекордных показателей 47 300 сделок с недвижимостью, что на 66% больше, чем в том же квартале прошлого
года.
↗️ При этом цены сделок в 2-м квартале повысились на 17% в годовом исчислении.
🏦 Сентябрь принес долгожданную новость для покупателей: впервые за 4 года произошло снижение ипотечной ставки на 0.5%. Это вызвало заметное оживление среди потенциальных домовладельцев – 67% арендаторов заявили о намерении приобрести собственное жилье в ближайшие три года.
💹 Средние цены достигли 15,9 тыс. дирхамов ОАЭ (₽425,6 тыс.) за м2, продемонстрировав рост на 16.5% год к году.
🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдали позиции и опустились с 7-й на 9-ю строчку...
🔥 Еще теплится
👍 В Туапсе лучше, душевнее
👀 А когда же сдутие пузыря?
🔅Но не градусов, а %
📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 3-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.
📈 Дубай достиг рекордных показателей 47 300 сделок с недвижимостью, что на 66% больше, чем в том же квартале прошлого
года.
↗️ При этом цены сделок в 2-м квартале повысились на 17% в годовом исчислении.
🏦 Сентябрь принес долгожданную новость для покупателей: впервые за 4 года произошло снижение ипотечной ставки на 0.5%. Это вызвало заметное оживление среди потенциальных домовладельцев – 67% арендаторов заявили о намерении приобрести собственное жилье в ближайшие три года.
💹 Средние цены достигли 15,9 тыс. дирхамов ОАЭ (₽425,6 тыс.) за м2, продемонстрировав рост на 16.5% год к году.
🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдали позиции и опустились с 7-й на 9-ю строчку...
🔥 Еще теплится
👍 В Туапсе лучше, душевнее
👀 А когда же сдутие пузыря?
👀18👍12🔥5⚡3
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏆 Он победил - его выбрали.
☝️Я уже писал сегодня про большое поражение Трампа. А что насчет самой большой победы? Лично я считаю, что одной из самых больших побед Дональда стало создание им личного бренда. Только на свой фамилии Дональд Трамп зарабатывал миллионы долларов ежегодно... Он стал не только самым известным представителем Трампов в мире, но и самым известным Дональдом.
🃏TRUMP в переводе с английского означает "козырь". И Дональд действительно разыграл свою фамилию как козырную карту, создав один из самых успешных примеров монетизации личного бренда в истории недвижимости.
💫 Сначала был успех его собственных проектов в Нью-Йорке 1980-х годов. Затем Трамп годами создавал образ успешного, яркого и талантливого девелопера люксовой недвижимости. Он называл свои проекты в честь себя, продавал недвижимость по самым высоким рыночным ценам (и даже выше рынка) и в какой-то момент стал создателем самой дорогой и качественной недвижимости мира.
🥺Но когда дела пошли не очень, когда яхту и самолет пришлось отдать... у Трампа остался личный бренд, который Дональд предложил использовать другим застройщикам – за деньги, разумеется. Суть была в простоте: минимум рисков, максимум прибыли.
💰 Бизнес-модель работала так:
💵 Авансовый платеж: $5-10 миллионов за право использовать имя
💵 Роялти: 2-5% от продаж
💵 Часто: доля в проекте
💸 Бонус из сферы инфобизнеса: консультации по дизайну и маркетингу от команды Трампа и лично от Дональда.
🌍 География "трамповских" зданий:
🔹США: Нью-Йорк, Чикаго, Лас-Вегас, Майами
🔹 Канада: Торонто и Ванкувер
🔹 Турция, Индия, Филиппины, Панама, Южная Корея, Уругвай.
🔹И даже в Москве должен был появиться объект «от Трампа» - но нет!
📈 К 2015 году продажа лицензий на свою фамилию приносило Трампу около $60 млн в год – практически пассивный доход. Застройщики-партнеры получали премиальный бренд и могли экспонировать свой товар по более высоким ценам, а Трамп – деньги почти без рисков.
⚠️ Но у модели обнаружились уязвимости:
🔹 Сложность контроля качества строительства и сервиса
🔹 Риски недобросовестных партнеров
🔹 Зависимость бренда от репутации личности
🗳️ Уход Трампа в политику в 2015 году показал главный недостаток модели – от репутации Дональда зависело всё. После его спорных политических заявлений:
❌ Многие партнеры начали разрывать контракты
❌ Trump Tower в Торонто стал St. Regis
❌ Trump SoHo превратился в The Dominick
❌ В Панаме имя Трампа просто тихо сняли с фасада Ocean Club
❌ Цены на «трамповскую» недвижимость упали на 10-20%, потому что многие не хотели жить в домах с именем политика-радикала
💵 Эра «трампификации» элитной недвижимости подошла к концу, но она останется в учебниках как блестящий пример того, как превратить свое имя в деньги. И как потом потерять эти деньги из-за политических амбиций.
☝️Я уже писал сегодня про большое поражение Трампа. А что насчет самой большой победы? Лично я считаю, что одной из самых больших побед Дональда стало создание им личного бренда. Только на свой фамилии Дональд Трамп зарабатывал миллионы долларов ежегодно... Он стал не только самым известным представителем Трампов в мире, но и самым известным Дональдом.
🃏TRUMP в переводе с английского означает "козырь". И Дональд действительно разыграл свою фамилию как козырную карту, создав один из самых успешных примеров монетизации личного бренда в истории недвижимости.
💫 Сначала был успех его собственных проектов в Нью-Йорке 1980-х годов. Затем Трамп годами создавал образ успешного, яркого и талантливого девелопера люксовой недвижимости. Он называл свои проекты в честь себя, продавал недвижимость по самым высоким рыночным ценам (и даже выше рынка) и в какой-то момент стал создателем самой дорогой и качественной недвижимости мира.
🥺Но когда дела пошли не очень, когда яхту и самолет пришлось отдать... у Трампа остался личный бренд, который Дональд предложил использовать другим застройщикам – за деньги, разумеется. Суть была в простоте: минимум рисков, максимум прибыли.
💰 Бизнес-модель работала так:
💵 Авансовый платеж: $5-10 миллионов за право использовать имя
💵 Роялти: 2-5% от продаж
💵 Часто: доля в проекте
💸 Бонус из сферы инфобизнеса: консультации по дизайну и маркетингу от команды Трампа и лично от Дональда.
🌍 География "трамповских" зданий:
🔹США: Нью-Йорк, Чикаго, Лас-Вегас, Майами
🔹 Канада: Торонто и Ванкувер
🔹 Турция, Индия, Филиппины, Панама, Южная Корея, Уругвай.
🔹И даже в Москве должен был появиться объект «от Трампа» - но нет!
📈 К 2015 году продажа лицензий на свою фамилию приносило Трампу около $60 млн в год – практически пассивный доход. Застройщики-партнеры получали премиальный бренд и могли экспонировать свой товар по более высоким ценам, а Трамп – деньги почти без рисков.
⚠️ Но у модели обнаружились уязвимости:
🔹 Сложность контроля качества строительства и сервиса
🔹 Риски недобросовестных партнеров
🔹 Зависимость бренда от репутации личности
🗳️ Уход Трампа в политику в 2015 году показал главный недостаток модели – от репутации Дональда зависело всё. После его спорных политических заявлений:
❌ Многие партнеры начали разрывать контракты
❌ Trump Tower в Торонто стал St. Regis
❌ Trump SoHo превратился в The Dominick
❌ В Панаме имя Трампа просто тихо сняли с фасада Ocean Club
❌ Цены на «трамповскую» недвижимость упали на 10-20%, потому что многие не хотели жить в домах с именем политика-радикала
💵 Эра «трампификации» элитной недвижимости подошла к концу, но она останется в учебниках как блестящий пример того, как превратить свое имя в деньги. И как потом потерять эти деньги из-за политических амбиций.
👍32❤8
😵💫 Трамп! Больше Трампа...
🇷🇺 А ведь в России тоже есть девелопер, который называет проекты своим именем. А еще он действующий политик. И у него тоже огромные мега-проекты - см. золотую рамочку.
👊 КОШЕЛЕВ - суровый русский ответ заморскому Трампу!
🚨Хотели бы жить в жилом комплексе с брендом «Кошелев»?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Так страшно жить...?
🇷🇺 А ведь в России тоже есть девелопер, который называет проекты своим именем. А еще он действующий политик. И у него тоже огромные мега-проекты - см. золотую рамочку.
👊 КОШЕЛЕВ - суровый русский ответ заморскому Трампу!
🚨Хотели бы жить в жилом комплексе с брендом «Кошелев»?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Так страшно жить...?
🔥59👀48👍6🤔1🤗1
🚨 Гром среди ясного неба: Кенин, крупный акционер «Самолёта», якобы (источник - Forbes) готовится избавиться от своего внушительного пакета в 31,6% акций стоимостью 26,5 млрд рублей! И это после того, как из компании уже «эвакуировался» Год Нисанов. Побег с тонущего корабля или обычная ротация акционеров?
📉 Если Кенин начнет потихоньку сливать свой пакет на открытом рынке, котировки может основательно придавить (хотя их и так уже придавило...). А если он решит толкнуть свой пакет оптом оптимисты смогут надеяться на премию к рынку при продаже стратегу (но не факт).
💣 Почему акционеры спешат на выход (если данные Forbes актуальны)? Тут может быть масса версий: от банальной нужды в деньгах до предчувствия больших проблем в отрасли. Может, Кенин просто решил, что выше цены уже не будет? Или знает что-то такое, чего не знаем мы? В конце концов, инсайдеры всегда выходят первыми...
🏢 Девелоперский рынок лихорадит: безумные ставки по ипотеке, падающий платежеспособный спрос, инфляция себестоимости. На этом фоне исход крупных акционеров из славящегося своим успешным успехом «Самолёта» наводит на невеселые мысли.
⚡ Кстати, два года назад я делал прогноз на какой аэродром может приземлиться «Самолёт». Начинает сбываться?
📉 Если Кенин начнет потихоньку сливать свой пакет на открытом рынке, котировки может основательно придавить (хотя их и так уже придавило...). А если он решит толкнуть свой пакет оптом оптимисты смогут надеяться на премию к рынку при продаже стратегу (но не факт).
💣 Почему акционеры спешат на выход (если данные Forbes актуальны)? Тут может быть масса версий: от банальной нужды в деньгах до предчувствия больших проблем в отрасли. Может, Кенин просто решил, что выше цены уже не будет? Или знает что-то такое, чего не знаем мы? В конце концов, инсайдеры всегда выходят первыми...
🏢 Девелоперский рынок лихорадит: безумные ставки по ипотеке, падающий платежеспособный спрос, инфляция себестоимости. На этом фоне исход крупных акционеров из славящегося своим успешным успехом «Самолёта» наводит на невеселые мысли.
⚡ Кстати, два года назад я делал прогноз на какой аэродром может приземлиться «Самолёт». Начинает сбываться?
Telegram
Артем Цогоев | Недвижимость
💉Акционеры «Самолёта» не просто так стимулируют рост стоимости компании. Похоже, им нужно не просто немного обкэшиться, им нужна Сделка, большая история!
✈️Продажа «Самолёта» как компании иностранцам из Европы и США невозможна. И даже и каким-нибудь китайцам…
✈️Продажа «Самолёта» как компании иностранцам из Европы и США невозможна. И даже и каким-нибудь китайцам…
👍14🔥4❤2🤔1
Рассрочки обанкротят застройщиков жилья?
☝️На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк.
🎤Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна?
📜История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам.
🏗️В Гонконге конца 90-х местные застройщики активно продавали недвижимость в рассрочку на 2-3 года с первым взносом 10-15%. Когда из-за азиатского финансового кризиса цены на недвижимость упали, около 40% покупателей просто перестали платить – их долг по рассрочке оказался намного выше рыночной стоимости квартир.
🎓Попытки девелоперов взыскать долги через суд часто проваливались, особенно по недостроенным объектам. В результате даже крупные застройщики, такие как Henderson Land и Sun Hung Kai Properties, понесли серьезные убытки, а более мелкие компании просто обанкротились.
🏝️Более свежий пример – история проекта Mudon в Дубае. В 2014 году местный девелопер Dubai Properties запустил масштабный проект с привлекательными условиями: первый взнос 15% и рассрочка на 3 года. Когда в трудном для Дубайска 2015 году цены на недвижимость упали на 15-20%, а строительство начало отставать от графика, около 30% покупателей прекратили платежи. Застройщику пришлось серьезно реструктурировать проект: вести индивидуальные переговоры с должниками, предлагать скидки и альтернативные варианты, привлекать дополнительное финансирование. Проект удалось завершить только с двухлетней задержкой, да и то во многом благодаря вмешательству регулятора (RERA) и помощи материнской компании холдинга.
🌽 Самый свежачок: в 2021-2022 годах застройщик ГК ФСК продавал квартиры в ЖК Sydney City по программе с первым взносом 20% и отсрочкой остального платежа на полтора года. Продавцы обещали досрочную сдачу и высокую доходность за счёт роста цен, но сроки сдачи проекта сдвинулись с конца 2022 на 2023 год, а цены выросли, но не так, как обещали в офисах продаж... Когда покупатели, не сумевшие собрать оставшиеся 80% стоимости, попытались расторгнуть договоры, застройщик начал подавать на них в суд, используя это как инструмент к заключению соглашения о расторжение ДДУ со штрафом в размере 10% от стоимости сделки.
🔍Анализ этих и других кейсов позволил мне выделить ключевые риски схем с рассрочкой для самих застройщиков.
1️⃣ Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела).
2️⃣ Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.
⚫ Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино.
✅ Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями.
🔬Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это, на мой взгляд, вполне реально.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Пусть рыночек сам порешает!
☝️На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк.
🎤Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна?
📜История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам.
🏗️В Гонконге конца 90-х местные застройщики активно продавали недвижимость в рассрочку на 2-3 года с первым взносом 10-15%. Когда из-за азиатского финансового кризиса цены на недвижимость упали, около 40% покупателей просто перестали платить – их долг по рассрочке оказался намного выше рыночной стоимости квартир.
🎓Попытки девелоперов взыскать долги через суд часто проваливались, особенно по недостроенным объектам. В результате даже крупные застройщики, такие как Henderson Land и Sun Hung Kai Properties, понесли серьезные убытки, а более мелкие компании просто обанкротились.
🏝️Более свежий пример – история проекта Mudon в Дубае. В 2014 году местный девелопер Dubai Properties запустил масштабный проект с привлекательными условиями: первый взнос 15% и рассрочка на 3 года. Когда в трудном для Дубайска 2015 году цены на недвижимость упали на 15-20%, а строительство начало отставать от графика, около 30% покупателей прекратили платежи. Застройщику пришлось серьезно реструктурировать проект: вести индивидуальные переговоры с должниками, предлагать скидки и альтернативные варианты, привлекать дополнительное финансирование. Проект удалось завершить только с двухлетней задержкой, да и то во многом благодаря вмешательству регулятора (RERA) и помощи материнской компании холдинга.
🌽 Самый свежачок: в 2021-2022 годах застройщик ГК ФСК продавал квартиры в ЖК Sydney City по программе с первым взносом 20% и отсрочкой остального платежа на полтора года. Продавцы обещали досрочную сдачу и высокую доходность за счёт роста цен, но сроки сдачи проекта сдвинулись с конца 2022 на 2023 год, а цены выросли, но не так, как обещали в офисах продаж... Когда покупатели, не сумевшие собрать оставшиеся 80% стоимости, попытались расторгнуть договоры, застройщик начал подавать на них в суд, используя это как инструмент к заключению соглашения о расторжение ДДУ со штрафом в размере 10% от стоимости сделки.
🔍Анализ этих и других кейсов позволил мне выделить ключевые риски схем с рассрочкой для самих застройщиков.
1️⃣ Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела).
2️⃣ Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.
⚫ Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино.
✅ Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями.
🔬Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это, на мой взгляд, вполне реально.
Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Пусть рыночек сам порешает!
👍68👀12🔥4❤3
💰 Застройщик АПРИ (в прошлом Fly Planing) анонсировал размещение нового выпуска облигаций с доходностью более 31% годовых. По-моему, это пока рекорд среди публичных заимствований застройщиков в этом году!
📊 Параметры выпуска:
🔹 Привлекают ₽250 млн.
🔹 Срок обращения до оферты - 1-1,5 года
🔹 Купон платится каждый квартал
🔹 Ставка купона 28-28,5%
🔹 Доходность к оферте 31,1-31,7% годовых
📅 Размещение запланировано уже на 12 ноября.
☝️ Для справки: у компании есть рейтинг BBB-|ru| от АКРА и BBB-.ru от Эксперт РА. А ещё АПРИ недавно провели IPO...
👍 Беру на всю котлету.
👀 А как отдавать будут..?
🔥 Застройщикам не одалживаю!
✍ Выскажусь
📊 Параметры выпуска:
🔹 Привлекают ₽250 млн.
🔹 Срок обращения до оферты - 1-1,5 года
🔹 Купон платится каждый квартал
🔹 Ставка купона 28-28,5%
🔹 Доходность к оферте 31,1-31,7% годовых
📅 Размещение запланировано уже на 12 ноября.
☝️ Для справки: у компании есть рейтинг BBB-|ru| от АКРА и BBB-.ru от Эксперт РА. А ещё АПРИ недавно провели IPO...
👍 Беру на всю котлету.
👀 А как отдавать будут..?
🔥 Застройщикам не одалживаю!
✍ Выскажусь
👀34🔥13👍5
🏢 Девелоперская активность на рынке сервисных апартаментов Санкт-Петербурга в III квартале 2024 года была высокой - рынок пополнился тремя новыми объектами (Industrial Avenir , SAAN , «Well Московский») и новой очередью уже экспонируемого комплекса «Про.Молодость» общей площадью 75,0 тыс. м2 (2,5 тыс. апартаментов).
📈Объем нового предложения с начала года составил 97,8 тыс. м2 (3,2 тыс. апартаментов), что стало рекордно высоким значением за последние четыре года.
💰 Средняя цена предложения составила ₽276 тыс. за м2, сократившись за квартал на 3%. Это связано с выходом на рынок комплексов со средней ценой ниже среднерыночной.
📊Количество сделок в III квартале увеличилось на 43% по сравнению со II кварталом, но в годовом сравнении снизилось на 5%.
💼 Доступные покупателям механизмы доходности - фиксированные ежемесячные выплаты, котловой метод и индивидуальный метод. По итогам III квартала 2024 года наиболее распространенным стал котловой метод - он предлагался в 45% экспонируемых на рынке комплексов.
🧮При котловом методе инвестор получает долю от совокупной выручки всего пула лотов под управлением. Этот гибкий механизм доходности позволяет инвесторам участвовать в общей прибыльности апарт-отеля, но при этом подразумевает большую зависимость от загрузки объекта. В отличие от фиксированных ежемесячных выплат, котловой метод предоставляет больший потенциал для максимизации прибыли, однако и несет более высокие риски для инвестора.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥3🤔1
Застройщики тормозят старты продаж в старой Москве и готовят рукотворный дефицит на рынке?
📊 Аналитики @atsogoev проанализировали старты продаж проектов комфорт- и бизнес-классов с июня 2024 года по сию пору и, возможно, откопали ответ на этот вопрос - см. графики. За рассматриваемый период стартовали продажи в 15 новых проектах, из которых 12 относятся к бизнес-классу и 3 к комфорт-классу. Максимальное количество новых проектов пришлось на июль, когда на рынок вышли 4 жилых комплекса бизнес-класса общей площадью более 260 тысяч м2.
🏗 Примечательно, что проекты комфорт-класса начали выходить на рынок только с сентября, а крупнейший выход в комфорт-классе - ЖК "Страна.Заречная" с объемом предложения более 113 тысяч м2.
🏢 В бизнес-классе наблюдается более равномерное распределение новых проектов по месяцам, с пиковыми значениями в июле (4 проекта) и октябре (3 проекта). Крупнейшими проектами в этом сегменте стали SET от MR Group (130,9 тыс. м2) и жилой комплекс "Родина Парк" от Группы Родина (~110 тыс. м2).
📈 В целом за пять месяцев на рынок вышло около 949 тысяч квадратных метров нового предложения, из которых 82% приходится на бизнес-класс (775,9 тыс. м2) и 18% на комфорт-класс (173 тыс. м2).
🧩Как это всё понимать? На рынок первичного жилья продолжают вываливаться новые проекты, но уже не так активно, как в прошлом. Пока дефицитом не пахнет, но что будет при такой динамике через год… «Хрен его знает, что будет», как говорил один юморист.
📊 Аналитики @atsogoev проанализировали старты продаж проектов комфорт- и бизнес-классов с июня 2024 года по сию пору и, возможно, откопали ответ на этот вопрос - см. графики. За рассматриваемый период стартовали продажи в 15 новых проектах, из которых 12 относятся к бизнес-классу и 3 к комфорт-классу. Максимальное количество новых проектов пришлось на июль, когда на рынок вышли 4 жилых комплекса бизнес-класса общей площадью более 260 тысяч м2.
🏗 Примечательно, что проекты комфорт-класса начали выходить на рынок только с сентября, а крупнейший выход в комфорт-классе - ЖК "Страна.Заречная" с объемом предложения более 113 тысяч м2.
🏢 В бизнес-классе наблюдается более равномерное распределение новых проектов по месяцам, с пиковыми значениями в июле (4 проекта) и октябре (3 проекта). Крупнейшими проектами в этом сегменте стали SET от MR Group (130,9 тыс. м2) и жилой комплекс "Родина Парк" от Группы Родина (~110 тыс. м2).
📈 В целом за пять месяцев на рынок вышло около 949 тысяч квадратных метров нового предложения, из которых 82% приходится на бизнес-класс (775,9 тыс. м2) и 18% на комфорт-класс (173 тыс. м2).
🧩Как это всё понимать? На рынок первичного жилья продолжают вываливаться новые проекты, но уже не так активно, как в прошлом. Пока дефицитом не пахнет, но что будет при такой динамике через год… «Хрен его знает, что будет», как говорил один юморист.
👍11🔥4
🥁Новый проект этой парочки стал прообразом сегодняшней задачи! Андрей решил попробовать себя в флиппинге. Он купил квартиру в центре Москвы, которую продавал его сослуживец Яков, уезжающий на ПМЖ в Сочи. Яков дал хорошую скидку, а квартира выходит одним окном на Храм Христа Спасителя. Дом старый, Яков никогда не делал ремонта, а Андрей начитался тг-каналов о флиппинге и считает, что это хорошая инвестиционная возможность.
🏢 Проект флиппинга элитной квартиры в центре 48 м²:
🔸 Стоимость покупки квартиры: 34 млн ₽
🔸 Бюджет на ремонт: 3,5 млн ₽
📊 Итого потребность в финансировании: 37,5 млн ₽
💼 Структура финансирования:
🔹 Банковский кредит (50% от стоимости квартиры): 17 млн ₽ под 22% годовых
🔹 Мезонинный кредит от тёщи: 14 млн ₽ под 35% годовых + 20% доля от прибыли
🔹 Equity от Андрея: 6,5 млн ₽
📈 При выходе из проекта через 1 год ожидается продажа за 60 млн ₽ (но это неточно).
📑 Андрей ИП и платит 6% от выручки от продажи квартиры.
👵 Тёща Андрея риэлтор и одним из условий выделения от нее финансирования было получение эксклюзивного права продажи квартиры за 6% вознаграждения.
❓ Вопрос: сколько денег заработает теща Андрея, если всё сложится?
👀 8,5 млн ₽
👍 9,8 млн ₽
🔥 10,5 млн ₽
🤔 11,2 млн ₽
⏰ Правильный ответ будет относительно скоро!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥14👍10🤔6👀5❤1
🧮 Решение задачи про тёщу!
1️⃣ Начисление процентов по мезонинному кредиту:
🔹Сумма кредита: 14 млн ₽
🔹Ставка: 35% годовых
🔹Проценты за год: 14 млн × 35% = 4,9 млн ₽
2️⃣ Риэлторская комиссия:
🔸Стоимость продажи: 60 млн ₽
🔸Комиссия: 6%
🔸Сумма комиссии: 60 млн × 6% = 3,6 млн ₽
3️⃣ Расчет прибыли проекта:
Доход от продажи: 60 млн ₽
🔹Банковский кредит: -17 млн ₽
🔹Проценты по банку: -3,7 млн ₽
🔹Мезонинный кредит: -14 млн ₽
🔹Проценты по мезонину: -4,9 млн ₽
🔹Налог (6%): -3,6 млн ₽
🔹Риэлторская комиссия: -3,6 млн ₽
🔹Equity Андрея: -6,5 млн ₽
Итого прибыль: 6,7 млн ₽
4️⃣ Расчет доли тёщи от прибыли:
👀 Доля: 20%
👀 Сумма: 6,7 млн × 20% = 1,3 млн ₽
5️⃣ Итоговый доход тёщи:
🔸 Проценты по мезонину: 4,9 млн ₽
🔸 Риэлторская комиссия: 3,6 млн ₽
🔸 Доля от прибыли: 1,3 млн ₽
✅ Правильный ответ: 👍 9,8 млн ₽
💡 Примечание: доходность ROI на вложенные тёщей 14 млн ₽ составила 70% ((9,8/14-1)×100%).
1️⃣ Начисление процентов по мезонинному кредиту:
🔹Сумма кредита: 14 млн ₽
🔹Ставка: 35% годовых
🔹Проценты за год: 14 млн × 35% = 4,9 млн ₽
2️⃣ Риэлторская комиссия:
🔸Стоимость продажи: 60 млн ₽
🔸Комиссия: 6%
🔸Сумма комиссии: 60 млн × 6% = 3,6 млн ₽
3️⃣ Расчет прибыли проекта:
Доход от продажи: 60 млн ₽
🔹Банковский кредит: -17 млн ₽
🔹Проценты по банку: -3,7 млн ₽
🔹Мезонинный кредит: -14 млн ₽
🔹Проценты по мезонину: -4,9 млн ₽
🔹Налог (6%): -3,6 млн ₽
🔹Риэлторская комиссия: -3,6 млн ₽
🔹Equity Андрея: -6,5 млн ₽
Итого прибыль: 6,7 млн ₽
4️⃣ Расчет доли тёщи от прибыли:
👀 Доля: 20%
👀 Сумма: 6,7 млн × 20% = 1,3 млн ₽
5️⃣ Итоговый доход тёщи:
🔸 Проценты по мезонину: 4,9 млн ₽
🔸 Риэлторская комиссия: 3,6 млн ₽
🔸 Доля от прибыли: 1,3 млн ₽
✅ Правильный ответ: 👍 9,8 млн ₽
💡 Примечание: доходность ROI на вложенные тёщей 14 млн ₽ составила 70% ((9,8/14-1)×100%).
👍19🔥11✍3❤2
🎯 Почему тёща заработала так много денег?
🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.
✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%
👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%
🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».
Разберем глубже:
📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%
📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.
💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?
1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости
2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта
🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.
☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.
👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!
🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.
✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%
👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%
🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».
Разберем глубже:
📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%
📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.
💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?
1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости
2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта
🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.
☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.
👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!
👍36🔥10❤7✍1🤗1
Управляйте недвижимостью на раз-два — с решением от СберБизнеса!
Теперь можно в пару кликов получать всю аналитику по объектам, видеть ключевые метрики и автоматизировать рутину. Что ещё умеет система:
📌 Анализирует платежи и задолженности
📌 Показывает карту объявлений и конкурентов
📌 Быстро размещает объекты на популярных площадках
Открывайте счёт на сайте Сбера, подключайтесь бесплатно и управляйте недвижимостью эффективнее.
Теперь можно в пару кликов получать всю аналитику по объектам, видеть ключевые метрики и автоматизировать рутину. Что ещё умеет система:
Открывайте счёт на сайте Сбера, подключайтесь бесплатно и управляйте недвижимостью эффективнее.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍2🤔1
👀 ВНЕЗАПНО! В «Гранель» открыли поводы для скидок.
🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!
💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.
🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?
📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты
🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!
💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.
🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?
📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты
🤣30🔥7👍3
🌐 Экономика России и рынок жилой недвижимости после окончания СВО.
👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...
⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.
☝️Спойлер: чудес ждать не стоит
1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.
📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.
2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.
📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.
💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.
3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.
💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.
🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!
⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.
👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...
⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.
☝️Спойлер: чудес ждать не стоит
1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.
📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.
2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.
📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.
💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.
3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.
💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.
🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!
⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.
👍17🔥11❤5🤔3
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
Новые интересные посты мэтров:
⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года
⚡️ Формула благосостояния человека
⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?
⚡️ Про менеджмент катастроф
⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить
⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать
⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов
⚡️ Флиппинг "убитышей"
⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Новые интересные посты мэтров:
⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года
⚡️ Формула благосостояния человека
⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?
⚡️ Про менеджмент катастроф
⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить
⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать
⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов
⚡️ Флиппинг "убитышей"
⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
❤4🔥3👍1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗 Российские застройщики всё больше напоминают мне штангистов на соревнованиях, только вместо блинов у них % по кредитам. И судя по настрою ЦБ в части динамики 🗝, блинов будет только прибавляться.
📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.
💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...
🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.
🏋️♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.
📶 Варианта всего два:
1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ
👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).
📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.
💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...
🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.
🏋️♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.
📶 Варианта всего два:
1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ
👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).
👍15🤔7💯5🔥2
Тенденциями на рынке складов интересуетесь?
🏢 Коллеги из NF Group поделились качественной аналитикой о качественной складской недвижимости в регионах Центральной Азии, Закавказья и Республике Беларусь. Что там у них?
📦 Общий объем предложения складов класса А и В составляет 4,3 млн кв.м. В рассмотренных странах объем ввода за 9 мес. 2024 г. составил 275 тыс. кв.м, из которых 83% пришлось на Узбекистан и Казахстан.
📉По итогам III кв. 2024 г. доля свободных площадей в каждой из исследованных стран не превышает 3% от объема предложения (знакомый нам дефицит!).
💵 Самые высокие запрашиваемые арендные ставки − в Центральной Азии: их средневзвешенные значения соответствуют $114–153/кв.м/год без НДС для объектов класса A.
Качаем аналитику здесь👇
📦 Общий объем предложения складов класса А и В составляет 4,3 млн кв.м. В рассмотренных странах объем ввода за 9 мес. 2024 г. составил 275 тыс. кв.м, из которых 83% пришлось на Узбекистан и Казахстан.
📉По итогам III кв. 2024 г. доля свободных площадей в каждой из исследованных стран не превышает 3% от объема предложения (знакомый нам дефицит!).
💵 Самые высокие запрашиваемые арендные ставки − в Центральной Азии: их средневзвешенные значения соответствуют $114–153/кв.м/год без НДС для объектов класса A.
Качаем аналитику здесь
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍6🔥4👀1
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
🤔О чем думают россияне, глядя на рекордные ставки по депозитам?
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…
🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.
🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.
😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:
1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики
💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.
⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.
⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…
🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.
🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.
😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:
1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики
💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.
⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.
⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴
👍12🔥7❤5🤔5👌3
🚀29 октября в открытые продажи вышло очередное творение девелопера STONE - бизнес-центр класса А STONE Мнёвники. Я сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса в этом объекте!
☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:
📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона
🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²
🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м
☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом
🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.
💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:
📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона
🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²
🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м
☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом
🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.
💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией
👍9🤔3👌3❤2🔥2