🌐 Экономика России и рынок жилой недвижимости после окончания СВО.

👀 Пост навеян заявлениями вновь избранного президента США (если он доживет до инаугурации). В конце концов, все СВО когда нибудь заканчиваются...

⚡️ Очевидно, что такое крупное геополитическое событие не может не повлиять на экономику России и на рынок недвижимости нашей страны.

☝️Спойлер: чудес ждать не стоит

1️⃣ Инфляция. На инфляцию будут влиять разнонаправленные факторы. С одной стороны, возможное смягчение санкционного режима и восстановление логистических цепочек может способствовать снижению инфляционного давления. С другой стороны, рост потребительского спроса со стороны демобилизованных военнослужащих и возможное увеличение социальных выплат могут разогнать инфляцию.

📊 Пример из истории. После войны во Вьетнаме США столкнулись с серьезным ростом инфляции, которая достигала 12-14% в середине 1970-х годов. Это было связано с совокупностью факторов: расходами на социальную адаптацию ветеранов, общим ростом государственных расходов и нефтяным кризисом.

2️⃣ Ключевая ставка. При условии стабилизации инфляции и геополитической обстановки Центральный банк получит возможность для постепенного снижения ключевой ставки.

📉 Однако период после Вьетнамской войны ФРС США была вынуждена держать процентные ставки на высоком уровне для борьбы с инфляцией - они достигали 15-20% годовых. Российская ситуация может оказаться более благоприятной. Для России наиболее вероятен сценарий постепенного снижения ключевой ставки до 12% годовых в перспективе двух лет при условии стабилизации внешних факторов. Это станет возможным благодаря более эффективному контролю над инфляцией и потенциальному улучшению инвестиционного климата.

💰 Курс рубля. После завершения СВО курс рубля может укрепиться благодаря нескольким факторам: возможному смягчению санкций, восстановлению торговых отношений с рядом стран и сокращению военных расходов бюджета. Опыт показывает, что национальные валюты часто укрепляются после завершения военных конфликтов при условии сохранения сильного платежного баланса страны. С другой стороны, поддержка экспортеров может потребовать дальнейшего ослабления рубля.

3️⃣ Цены на жилую недвижимость. Государственная политика России в области ипотечного кредитования может включать:
🔹Сохранение программы семейной ипотеки для широкого круга заемщиков, как и было ранее заявлено до 2030 года.
🔹Запуск специальных программ для военнослужащих с максимально льготными условиями, аналогичных американской VA Home Loans, запущенных в США после окончания Вьетнамской войны.

💵 Объем государственной поддержки ипотечного рынка может быть увеличен за счет средств, высвободившихся после сокращения военных расходов. В любом случае окончание СВО может привести к дальнейшему росту цен на жильё.

🛤️ Перевод экономики России на мирные рельсы может сопровождаться позитивными и негативными процессами. Для инвесторов в недвижимость фактор окончания СВО скорее позитивен. И не стоит забывать о том, что мы, инвесторы в недвижимость, оптимисты!

⚠️ Пожалуйста, воздержитесь от политических высказываний в комментариях. Заранее спасибо.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️ Публичные инвестиции. С нуля до 34 млн за 4 года

⚡️ Формула благосостояния человека

⚡️LOI, DD, TS... Что это такое?

⚡️ Про менеджмент катастроф

⚡️ Бизнес-Халк: как научиться не крушить

⚡️ Кейс по флиппингу, сколько сейчас можно заработать

⚡️ Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов

⚡️ Флиппинг "убитышей"

⚡️ Про вкусный участок в Курортном районе Санкт-Петербурга


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

🏗 Российские застройщики всё больше напоминают мне штангистов на соревнованиях, только вместо блинов у них % по кредитам. И судя по настрою ЦБ в части динамики 🗝, блинов будет только прибавляться.

📈 В связи с ростом ключевой ставки стоимость банковского финансирования для застройщиков взлетела вдвое - с комфортных 6% до тяжелых 13%.

💸 Нужно понимать, что если проектное финансирование банки выдают под фиксированные ставки 🗝+3-5%, то есть под 24-26%, то бридж-кредиты на покупку земельных участков, как правило, привязаны к ключевой ставке, то есть они плавающие и более дорогие (🗝+4-6%) из-за повышенных рисков. Стоимость привлечения средств на облигационном рынке для застройщиков не из первой десятки штурмует 30%...

🎯 В структуре себестоимости проектное финансирование теперь занимает 20-25%. На одни только процентные платежи уходит 10-15% себестоимости.

🏋️‍♂️Нагрузка уже кажется критической, а цены особо поднимать некуда, то есть переложить груз возрастающих % ставок на хрупкие плечи покупателя вряд ли получится.

📶 Варианта всего два:

1️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы пробивали вопрос субсидирования ставок по проектному финансированию (хотя бы)
2️⃣ Заряжать строительное лобби, чтобы полностью демонтировать систему и отменять институт банковского проектного финансирования в 214-ФЗ

👀А иначе всё посыпется (и уже скоро).

🤔О чем думают россияне, глядя на рекордные ставки по депозитам?
Во-первых - что можно много заработать (но это не точно).
Во-вторых - о кризисных 1991, 1998, 2008 годах. Этот страх живет где-то глубоко в нашем коллективном подсознании. Слишком часто в прошлом государство подводило своих граждан - а ведь они ему так верили…

🏦 Сейчас на банковских вкладах около 50 триллионов рублей. Цифра впечатляет, правда? И она продолжает расти – физические и юридические лица активно несут деньги в банки, всё больше и больше. Только % по банковским вкладам к началу 2025 года могут достичь 10 триллионов рублей.

🤓Ряд аналитиков видят в этом потенциальную угрозу. Рано или поздно, после неизбежного снижения ставок, эта денежная масса хлынет на рынок товаров и услуг, что вызовет цунами инфляции. В этом контексте логичной выглядит теория о том, что для недопущения проблем в экономике ЦБ РФ примет решение об ограничении снятия средств со вкладов.

😱 Впрочем, может быть это не более, чем «теория заговора» (она же страшилка). Давайте посмотрим на факты:

1️⃣ ЦБ годами выстраивал доверие к банковской системе. Зачем рушить его одним решением?
2️⃣ Эльвира Набиуллина лично заявила, что отложенный спрос не сможет существенно повлиять на инфляцию
3️⃣ Профессионалы рынка называют разговоры о заморозке вкладов «провокацией»
4️⃣ Ограничение снятия вкладов как концепция противоречит всей логике денежно-кредитной политики

💡 И все же... За неделю до дефолта 1998 года у президента Ельцина спросили, будет ли девальвация рубля. «Нет! Твердо и четко!» - ответил Борис Николаевич… Были и другие примеры, когда представители монетарных властей транслировали нечто совершенно противоположное реальности.

⚓️Поэтому разумная осторожность и диверсификация никогда не помешает инвестору. Рентная недвижимость, золото и наличные деньги - традиционные, признаваемые большинством институциональных инвесторов защитные активы. Крайне желательно, чтобы часть средств была аллоцирована в них с учетом принципа диверсификации.

⭐️ Вывод? На наш взгляд сценарий заморозки вкладов маловероятен. Но держать все свои сбережения на высокодоходных депозитах... неразумно. Чтобы спокойно спать, не опасаясь за судьбу своих активов, нужно в том числе инвестировать консервативно. Sweet dreams! 😴

🚀29 октября в открытые продажи вышло очередное творение девелопера STONE - бизнес-центр класса А STONE Мнёвники. Я сделал традиционный расчет инвестиционной привлекательности покупки офиса в этом объекте!

☝️Для тех, кто всё ещё не знаком с этим проектом:

📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41
🚇 7 мин. пешком от ст.м. «Терехово»
🛣 Транспортную доступность обеспечивает улица Нижние Мнёвники - часть Северо-Западной хорды с выездами на Звенигородское и Рублёвское шоссе, Кутузовский проспект и проспект Багратиона

🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м². Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м²

🪑 Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м²
🔹 Высота потолков: от 3,65 м
🔹 Глубина помещения — до 12 м
🔹 Шаг колонн — 8,4х8,4 м

☕️ Инфраструктура в STONE Мнёвники:
🔹 Ритейл
🔹 Кафе, рестораны
🔹 Столовая
🔹 Лаунж-зоны с панорамным видом

🔍 Цены и прочие подробности уже на ЦИАН, там я подобрал лот площадью 71 м2 по цене ₽28,8 млн. или по ₽406 тыс./м2.

💵 Инвестиционная идея спекулятивная: купить офис сейчас (в рассрочку) и перепродать в 2028 году. Что из этого выйдет - скоро напишу и приложу фин.модель.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

📊 А вот и анализ по STONE Мневники:
🔹 Прибыль: ₽10,2 млн.
🔹 Инвестиции: ₽25,8 млн.
🔹 Equity Multiple: 1,39x
🔹 ROI: 39%
🔹 IRR: 13,5%

🧮 Финансовая модель доступна по ссылке:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1M4fIEh5jArVrlWI5GGhJhQ0CwYoHoW2_2V8G8aG3gcU/edit?usp=sharing

⚓️ Важное пояснение! При подготовке финансовых моделей я всегда стараюсь придерживаться консервативного подхода - и всем советую делать также. Обычно я учитываю возможные риски, избегаю излишнего оптимизма и использую осторожные рыночные предпосылки. Это позволяет мне быть уверенным в адекватности финансовой модели и запасе её прочности.

🔬 Впрочем, мой опыт показывает, что реальность часто оказывается более позитивной, чем мои прогнозы, выраженные в финансовых моделях. Еще раз напомню мою эпичную историю расчетов STONE Towers.

Деноминация-2024: самый бесполезный фейк года (моё личное мнение)

💸 Вслед за теорией мороженных вкладов из пыльного шкафа достали страшилку про деноминацию. Повод: ЦБ меняет дизайн купюр, собирает металлические монеты, логично - готовит денежную реформу. Прямо как в 98-м!

👛 Но есть нюанс - на дворе 2024-й, и большинство расчетов в стране давно в безнале (особенно у юр.лиц). Какой смысл менять купюры, если у большого числа граждан страны зарплата прилетает на карту, а платежи осуществляются телефоном?

📱Россияне уже привыкли к СБП, бесконтактной оплате и онлайн-банкингу. Наличные достают в маршрутке на дачу или чтобы бабушке в конвертике подарить. Я про большинство - см.опрос! И ради этого затевать всероссийскую денежную реформу? Серьёзно?

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Да никак! Просто очередной информационный шум, пока вы спокойно получаете свою арендную плату на счёт и следите за реальными рыночными трендами.

Что думаете, будет деноминация?
👍 Будет
🔥 Не будет
👀 Всё равно страшно
✍️ Выскажусь

На фоне роста ипотечной ставки и изменения курса $ россияне по рассрочке скупают объекты в ОАЭ.

Рассрочка беспроцентная, дается на срок от 2 до 8 лет с первым взносом в 10% от стоимости.

Например, можно взять квартиру у моря с террасой и бассейном, чтобы жить или сдавать в аренду. Доход здесь в валюте и не облагается налогом.

Подписывайтесь на самый большой канал о рынке недвижимости Эмиратов от аналитика Андрея Негинского (он на фото) и скачивайте в закрепе каталог из 20 таких проектов с описанием и ценами.

❌ Это конец

🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 3-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.

(простите за страшный заголовок 😅)

📈 На текущий момент в 3м раунде уже собрано даже больше, чем изначально запланированные нами ₽100 млн. А это значит - что пора двигаться дальше.

⏰ 14 ноября (послезавтра!) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽110 000.

💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.

⚖️ Если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.

➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.

☝️Такой выгодной возможности может больше уже не быть.

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @ViktorSimpleEstate

📊 Пока в Москве запрещают микростудии (они всё равно есть и будут) в центре Сан-Франциско на 17 спальных капсул эконом-формата (подробно об этом формате и инвестиции в него я писал тут) стоимостью $700 в месяц претендуют более 300 желающих.

📶 Стартап Brownstone Shared Housing описывает свою миссию как «предоставление недорогого жилья в самых дорогих городах».

🛏️ А конкретно они сдают в аренду двухъярусные и одноярусные спальные модули, оборудованные «всем необходимым» – от шторок для приватности до розеток для зарядки гаджетов. Расположенные в историческом здании бывшего банка, эти капсулы представляют собой новый формат доступного жилья в одном из самых дорогих городов мира.

⚖️ Однако проект столкнулся с юридическими препятствиями. Департамент строительной инспекции Сан-Франциско выявил нарушения городских норм, а первоначальное разрешение было отозвано из-за неточностей в предоставленной документации.

🏗️ В настоящее время идет активная работа над легализацией проекта, планируется открытие второго, более масштабного комплекса на 100 спальных мест. Параллельно успешно функционирует аналогичный проект в Пало-Альто, где стоимость проживания составляет $800 в месяц.

💼 Интересно отметить, что данная ситуация возникла на фоне двух параллельных трендов: острого кризиса доступного жилья и новой «золотой лихорадки», связанной с развитием AI-индустрии в регионе.

🛏️ Капсульные отели давно стали привычным явлением в мегаполисах по всему миру. Однако стартап Brownstone Shared Housing предлагает новый подход - долгосрочное проживание в таких капсулах. И спрос есть....

Смогли бы жить месяц / полгода / год в капсуле?

👍 Да
🔥 Нет
👀 Я так и живу

❌ Не покупай склад! Никакой не покупай: ни А, ни В, ни С, ни Light Industrial...

👀Продолжение истории с требованием Генпрокуратуры обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране - приобретает абсурдные черты.

📜Напомню, что прокуроры считают, что «склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства».

❓Вопрос: а могут ли все без исключения склады начать иметь стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства?

✅ Потенциально теоретически могут, ведь склады Raven Russia ничем, абсолютно ничем не отличаются от складов СБЕРа (УК СФН), MLP или PLT (это всё названия крупнейших владельцев складской недвижимости в РФ).

🤔 Значит, владение / покупка любого склада это потенциальный риск получить иск от Генпрокуратуры об обращении актива в доход государства.

📦 Предлагаю всем инвесторам до завершения скандальной судебной истории с Raven Russia никаких сделок со складами не совершать.

📶 А завтра, кстати, и офисы, арендованные многочисленными госконторами станут стратегическими активами. Тоже не покупаем такое. И в аренду госконторам офисы не сдаем - во избежание.

Согласны с моей паранойей?

🔥Да
👍 Нет

🥺 Зампред ЦБ Заботкин: «Последние два месяца наблюдаются устойчиво высокие темпы роста цен, значительного изменения в инфляционной динамике не видно»

🥳 Выгодоприобретатели инфляции, владельцы помещений супермаркетов, с привязкой арендной платы к товарообороту:

👀 Что нового, хренового?

📋 Согласно аналитической записке Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП), российская экономика столкнулась с риском стагфляции - одновременной стагнации и высокой инфляции.

🔮Прогнозируется возможный сценарий «шока со спадом производства», который может привести к корпоративным банкротствам и росту неплатежей.

🧯По мнению экономистов ЦМАКП, текущая денежно-кредитная политика имеет ограниченную эффективность в борьбе с инфляцией и несет высокие риски рецессии, особенно в низкорентабельных секторах и отраслях с длительными сроками реализации проектов.

✅ Я лично согласен с ЦМАКП. Бизнесу всё сложнее и стагфляция - реальный сценарий.

🇺🇸 В 70-е годы XX века в США тоже была стагфляция. В 1970-1976 годах темп инфляции там составлял 7-10% в год, безработица достигала 7,6%, а рост ВВП составил 18.8% за 6 лет (+3.1% в год).

💭 Представьте себе это: высокая инфляция и серьёзная безработица (как результат бедность населения) в сочетании с достаточно волатильным и невыдающимся ростом ВВП.

📈 При этом цены на недвижимость росли. В 1970 году средняя цена дома составляла $22.1 т., а в 1975 - $37.2 т., т.е. +68% за 5 лет или 13,6% в год.

🏛️ Никакой льготной ипотеки в 70-х в США не было. Кругом была стагнация и безработица, а недвижимость (самый дорогой товар) покупать люди не могли и продажи были относительно слабые, но она росла в цене. Парадокс!

🤗 У нас, конечно, не США 70-х!

🌨️ На днях был снегопад, вечером я подходил к своему дому и мне в лицо дул сильный ветер вперемешку со снегом. «Почти пурга» - подумал я.

❄️ А следующая мысль была построена на аналогии. Ежедневно мы (частные инвесторы) идём сквозь пургу, только она не снежная.

🌪️Она состоит из упрощения, лжи, пропаганды, дезинформации, давления, манипулирования, сомнений, страхов и неуверенности...

⏪ Идти вперёд очень тяжело, но идти нужно. Ведь инвестиции - это единственный легальный путь к свободе и финансовой независимости.

✊🏻Так что только вперёд!

☝️Этот пост написан в 2022 году, но актуален и сегодня.