🎯 Соблюдай субординацию (и получишь ассигнацию)!

💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.

💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.

🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.

🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)

⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн

🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%

🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом

➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование

#ликбез

💭 Когда я был молодым специалистом по инвестициям, я не понимал многих терминов, а аббревиатуры для меня были непонятны и приходилось переспрашивать старших. И это иногда было проблемой… Расскажу об одной сделочке (в общих чертах), и постараюсь помочь тем, кто имеет схожие с молодым мной проблемы - рядом кто-то сыплет терминами, а ты ни хрена не понимаешь!

👀 Итак, однажды я заметил шикарную сделку: стройные финансовые показатели, выпуклые преимущества, роскошная локация и соблазнительные условия входа. Просто мечта! В общем, любовь с первого взгляда. И как тут устоять?

🚀 Я всё разузнал про неё, посчитал, проверил, посоветовался с коллегами и в конце концов убедил всех вокруг, что такая красавица нам точно нужна в портфеле. Начал тащить сделку!

🤫 Стартовали с подписания NDA (Non-Disclosure Agreement) с продавцом. Это значило, что с момента подписания бы дали обет молчания и не имели права раскрывать интимные подробности сделки! После подписания NDA мне позволили посмотреть на свою красавицу поближе, что позволило внести некоторые корректировки в расчеты.

💌 После этого пришла пора подписать LOI (Letter of Intent). Это такое письмо, содержание примерно такое: "Дорогой продавец, ваш актив прекрасен, готовы купить его. И да, мы серьезны в своих намерениях!"

📋 Долго обсуждали условия, цену, порядок финансирования и т.д. После того, как вроде бы всё утрясли, сели писать Term Sheet - документ поподробнее. Тут уже не до лирики, всё чётенько: цена, условия, сроки.

🔍 Дальше зарядили DD (Due Diligence) - проверка объекта. Юристы искали "скелеты в шкафу", технари проверяли, не развалится ли здание, финансисты считали каждую копейку. И тут было главное не нарваться на dealbreaker - то есть на проблему, которая перечеркнет всю сделку (например, выяснится, что здание под снос).

💍 Чтобы смочь оплатить, сходил в банк и получил от банкстеров LOC (Letter of Commitment) - письмецо с обещанием профинансировать сделку.

⚡️ Наконец, завершили сделочку SPA (Sale and Purchase Agreement)! Главный договор, можно сказать, свидетельство о браке. Всё закончилось хорошо.

💡 Термины для запоминания:

🔹NDA защищает тайны
🔹LOI показывает серьезность намерений
🔹Term Sheet описывает будущую сделку в общих чертах
🔹DD спасает от неприятных сюрпризов
🔹Dealbreaker - это то, что может всё порушить
🔹LOC гарантирует финансирование
🔹SPA закрепляет переход прав на объект

👍 Спасибо, Кэп
🔥 Записано в подсознание
👀 Как бы теперь это забыть...

🗽 Сегодня выборы президента США, и весь день нам будут полоскать мозги на эту тему (как там в Ильинойсе?). Один из кандидатов - Дональд Трамп. Я не знаю, победит он или проиграет, но я приготовил для вас захватывающую историю об одном из его самых громких бизнес-поражений (а у кого их нет?)

🌊 Все началось в Атлантик-Сити – городе на восточном побережье США, которое часто называют "Лас-Вегасом Восточного побережья" (туда можно добраться на авто из Нью-Йорка, время в пути около 3-х часов). В 1980-х этот город переживал настоящий игорный бум после легализации индустрии казино в 1976 году. Каждый серьезный игрок сферы развлечений и недвижимости мечтал застолбить здесь место под солнцем.

🏗 История одного из самых известных провальных проектов Дональда началась в 1983 году, когда некая компания Resorts International начала реализацию развлекательного комплекса с бюджетом в $250 млн. После смерти главы компании Джеймса Кросби в апреле 1986 года, проект забуксовал. Наследники Кросби, не имевшие опыта в крупных девелоперских проектах, сомневались в своей способности успешно завершить строительство. В июле 1987 года Дональд Трамп, уже владевший двумя другими казино в Атлантик-Сити, обошел нескольких других претендентов и приобрел контрольный пакет компании за $79 млн. Только денег на дальнейшую реализацию у Трампа не было…

💰 Зато они были на Уолл-стрит! Конец 80-х был эпохой высокодоходных облигаций, или, как их еще называли, "мусорных бондов". Королем этого рынка был харизматичный финансист Майкл Милкен из инвестиционного банка Drexel Burnham Lambert. Именно он произвел революцию в сфере финансирования казино (сложный бизнес с неоднозначной репутацией), помогая своему другу Стиву Винну построить казино Golden Nugget в Лас-Вегасе. Трамп решил пойти тем же путем, но для размещения облигаций выбрал Merrill Lynch, другого титана Уолл-стрит, и привлек $675 млн через выпуск облигаций с процентной ставкой 14% (при ключевой ставке 6%). К тому моменту бюджет проекта вырос до умопомрачительных $930 млн.

🎰 2 апреля 1990 года проект скромно переименованный в Trump Taj Mahal наконец распахнул свои двери. С игровым пространством в 11 000 м2 он претендовал на звание крупнейшего казино в мире. Мраморные полы, хрустальные люстры, позолоченные минареты – настоящий дворец из "Тысячи и одной ночи" на берегу Атлантического океана. В комплексе был отель, куча ресторанов и даже первый в стране стрип-клуб при казино – Scores.

💸 Ставка в 14% по облигациям проекта оказалась астрономической даже по меркам того времени (лихие 80-е!).

❌ Увы, уже в 1991 году проектная компания Trump Taj Mahal подала заявление о банкротстве, а сам Трамп был вынужден отдать 50% бизнеса в сфере развлечений держателям облигаций в обмен на снижение процентных ставок и более длительный график выплат. Трампу пришлось расстаться с любимыми игрушками миллиардера: роскошной яхтой Trump Princess и личным самолетом Trump Shuttle.

🌊 Крах проекта был обусловлен несколькими факторами. В начале 90-х США вошли в рецессию, которая особенно сильно ударила по индустрии развлечений. Но главной проблемой стало перенасыщение рынка: Атлантик-Сити уже не мог поддерживать столько крупных казино. Конкуренция была жёсткой, а операционные расходы огромными. К тому же, рынок недвижимости переживал спад, что усугубило финансовые проблемы.

📉Trump Taj Mahal продолжал своё скольжение вниз по наклонной плоскости. 2004 год – новое банкротство, и доля Трампа тает до 25%. 2009 год – третье банкротство, и кандидат в президенты 2024 покидает совет директоров, оставив "в наследство" только свое имя. Финальный акт этой драмы разыгрался в 2014-2016 годах: комплекс Trump Taj Mahal был продан консорциуму инвесторов под предводительством племени Семинолов и переименован в Hard Rock Hotel & Casino.

🗳️ Похоже победил. Ну вот теперь-то ЦБ РФ ключевую ставку снизит....?

🔥 Снизит!
👀 Не снизит.
👍 Повысит...
🤗 Нас это всё не касается

Как агенту по недвижимости начать зарабатывать больше?

Один из важных пунктов — идти в ногу с рынком недвижимости и среди первых узнавать обо всех изменениях и намечающихся трендах. Именно для этого команда Яндекс Недвижимости запустила телеграм-канал для бизнеса: из него вы сможете получать самую свежую и актуальную информацию обо всём, что касается покупки, продажи и аренды жилья.

Аналитика и главные новости рынка, мнения и прогнозы экспертов сервиса, гайды и лайфхаки — присоединяйтесь к «Яндекс Недвижимость для бизнеса».

Подписаться

Реклама. ООО Яндекс Вертикали. ИНН 7704340327

➕1️⃣7️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 3-й квартал 2024, который дает представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая.

📈 Дубай достиг рекордных показателей 47 300 сделок с недвижимостью, что на 66% больше, чем в том же квартале прошлого
года.

↗️ При этом цены сделок в 2-м квартале повысились на 17% в годовом исчислении.

🏦 Сентябрь принес долгожданную новость для покупателей: впервые за 4 года произошло снижение ипотечной ставки на 0.5%. Это вызвало заметное оживление среди потенциальных домовладельцев – 67% арендаторов заявили о намерении приобрести собственное жилье в ближайшие три года.

💹 Средние цены достигли 15,9 тыс. дирхамов ОАЭ (₽425,6 тыс.) за м2, продемонстрировав рост на 16.5% год к году.

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая - россияне сдали позиции и опустились с 7-й на 9-ю строчку...

🔥 Еще теплится
👍 В Туапсе лучше, душевнее
👀 А когда же сдутие пузыря?

🏆 Он победил - его выбрали.

☝️Я уже писал сегодня про большое поражение Трампа. А что насчет самой большой победы? Лично я считаю, что одной из самых больших побед Дональда стало создание им личного бренда. Только на свой фамилии Дональд Трамп зарабатывал миллионы долларов ежегодно... Он стал не только самым известным представителем Трампов в мире, но и самым известным Дональдом.

🃏TRUMP в переводе с английского означает "козырь". И Дональд действительно разыграл свою фамилию как козырную карту, создав один из самых успешных примеров монетизации личного бренда в истории недвижимости.

💫 Сначала был успех его собственных проектов в Нью-Йорке 1980-х годов. Затем Трамп годами создавал образ успешного, яркого и талантливого девелопера люксовой недвижимости. Он называл свои проекты в честь себя, продавал недвижимость по самым высоким рыночным ценам (и даже выше рынка) и в какой-то момент стал создателем самой дорогой и качественной недвижимости мира.

🥺Но когда дела пошли не очень, когда яхту и самолет пришлось отдать... у Трампа остался личный бренд, который Дональд предложил использовать другим застройщикам – за деньги, разумеется. Суть была в простоте: минимум рисков, максимум прибыли.

💰 Бизнес-модель работала так:
💵 Авансовый платеж: $5-10 миллионов за право использовать имя
💵 Роялти: 2-5% от продаж
💵 Часто: доля в проекте
💸 Бонус из сферы инфобизнеса: консультации по дизайну и маркетингу от команды Трампа и лично от Дональда.

🌍 География "трамповских" зданий:
🔹США: Нью-Йорк, Чикаго, Лас-Вегас, Майами
🔹 Канада: Торонто и Ванкувер
🔹 Турция, Индия, Филиппины, Панама, Южная Корея, Уругвай.
🔹И даже в Москве должен был появиться объект «от Трампа» - но нет!

📈 К 2015 году продажа лицензий на свою фамилию приносило Трампу около $60 млн в год – практически пассивный доход. Застройщики-партнеры получали премиальный бренд и могли экспонировать свой товар по более высоким ценам, а Трамп – деньги почти без рисков.

⚠️ Но у модели обнаружились уязвимости:
🔹 Сложность контроля качества строительства и сервиса
🔹 Риски недобросовестных партнеров
🔹 Зависимость бренда от репутации личности

🗳️ Уход Трампа в политику в 2015 году показал главный недостаток модели – от репутации Дональда зависело всё. После его спорных политических заявлений:
❌ Многие партнеры начали разрывать контракты
❌ Trump Tower в Торонто стал St. Regis
❌ Trump SoHo превратился в The Dominick
❌ В Панаме имя Трампа просто тихо сняли с фасада Ocean Club
❌ Цены на «трамповскую» недвижимость упали на 10-20%, потому что многие не хотели жить в домах с именем политика-радикала

💵 Эра «трампификации» элитной недвижимости подошла к концу, но она останется в учебниках как блестящий пример того, как превратить свое имя в деньги. И как потом потерять эти деньги из-за политических амбиций.

😵‍💫 Трамп! Больше Трампа...

🇷🇺 А ведь в России тоже есть девелопер, который называет проекты своим именем. А еще он действующий политик. И у него тоже огромные мега-проекты - см. золотую рамочку.

👊 КОШЕЛЕВ - суровый русский ответ заморскому Трампу!

🚨Хотели бы жить в жилом комплексе с брендом «Кошелев»?

👍 Да
🔥 Нет
👀 Так страшно жить...?

🚨 Гром среди ясного неба: Кенин, крупный акционер «Самолёта», якобы (источник - Forbes) готовится избавиться от своего внушительного пакета в 31,6% акций стоимостью 26,5 млрд рублей! И это после того, как из компании уже «эвакуировался» Год Нисанов. Побег с тонущего корабля или обычная ротация акционеров?

📉 Если Кенин начнет потихоньку сливать свой пакет на открытом рынке, котировки может основательно придавить (хотя их и так уже придавило...). А если он решит толкнуть свой пакет оптом оптимисты смогут надеяться на премию к рынку при продаже стратегу (но не факт).

💣 Почему акционеры спешат на выход (если данные Forbes актуальны)? Тут может быть масса версий: от банальной нужды в деньгах до предчувствия больших проблем в отрасли. Может, Кенин просто решил, что выше цены уже не будет? Или знает что-то такое, чего не знаем мы? В конце концов, инсайдеры всегда выходят первыми...

🏢 Девелоперский рынок лихорадит: безумные ставки по ипотеке, падающий платежеспособный спрос, инфляция себестоимости. На этом фоне исход крупных акционеров из славящегося своим успешным успехом «Самолёта» наводит на невеселые мысли.

⚡ Кстати, два года назад я делал прогноз на какой аэродром может приземлиться «Самолёт». Начинает сбываться?

Рассрочки обанкротят застройщиков жилья?

☝️На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк.

🎤Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна?

📜История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам.

🏗️В Гонконге конца 90-х местные застройщики активно продавали недвижимость в рассрочку на 2-3 года с первым взносом 10-15%. Когда из-за азиатского финансового кризиса цены на недвижимость упали, около 40% покупателей просто перестали платить – их долг по рассрочке оказался намного выше рыночной стоимости квартир.

🎓Попытки девелоперов взыскать долги через суд часто проваливались, особенно по недостроенным объектам. В результате даже крупные застройщики, такие как Henderson Land и Sun Hung Kai Properties, понесли серьезные убытки, а более мелкие компании просто обанкротились.

🏝️Более свежий пример – история проекта Mudon в Дубае. В 2014 году местный девелопер Dubai Properties запустил масштабный проект с привлекательными условиями: первый взнос 15% и рассрочка на 3 года. Когда в трудном для Дубайска 2015 году цены на недвижимость упали на 15-20%, а строительство начало отставать от графика, около 30% покупателей прекратили платежи. Застройщику пришлось серьезно реструктурировать проект: вести индивидуальные переговоры с должниками, предлагать скидки и альтернативные варианты, привлекать дополнительное финансирование. Проект удалось завершить только с двухлетней задержкой, да и то во многом благодаря вмешательству регулятора (RERA) и помощи материнской компании холдинга.

🌽 Самый свежачок: в 2021-2022 годах застройщик ГК ФСК продавал квартиры в ЖК Sydney City по программе с первым взносом 20% и отсрочкой остального платежа на полтора года. Продавцы обещали досрочную сдачу и высокую доходность за счёт роста цен, но сроки сдачи проекта сдвинулись с конца 2022 на 2023 год, а цены выросли, но не так, как обещали в офисах продаж... Когда покупатели, не сумевшие собрать оставшиеся 80% стоимости, попытались расторгнуть договоры, застройщик начал подавать на них в суд, используя это как инструмент к заключению соглашения о расторжение ДДУ со штрафом в размере 10% от стоимости сделки.

🔍Анализ этих и других кейсов позволил мне выделить ключевые риски схем с рассрочкой для самих застройщиков.

1️⃣ Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела).

2️⃣ Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме.

⚫ Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино.

✅ Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями.

🔬Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это, на мой взгляд, вполне реально.

Согласны со мной?
👍 Да
🔥 Нет
👀 Пусть рыночек сам порешает!

💰 Застройщик АПРИ (в прошлом Fly Planing) анонсировал размещение нового выпуска облигаций с доходностью более 31% годовых. По-моему, это пока рекорд среди публичных заимствований застройщиков в этом году!

📊 Параметры выпуска:
🔹 Привлекают ₽250 млн.
🔹 Срок обращения до оферты - 1-1,5 года
🔹 Купон платится каждый квартал
🔹 Ставка купона 28-28,5%
🔹 Доходность к оферте 31,1-31,7% годовых

📅 Размещение запланировано уже на 12 ноября.

☝️ Для справки: у компании есть рейтинг BBB-|ru| от АКРА и BBB-.ru от Эксперт РА. А ещё АПРИ недавно провели IPO...

👍 Беру на всю котлету.
👀 А как отдавать будут..?
🔥 Застройщикам не одалживаю!
✍ Выскажусь

🧮 Решение задачи про тёщу!

1️⃣ Начисление процентов по мезонинному кредиту:

🔹Сумма кредита: 14 млн ₽
🔹Ставка: 35% годовых
🔹Проценты за год: 14 млн × 35% = 4,9 млн ₽

2️⃣ Риэлторская комиссия:

🔸Стоимость продажи: 60 млн ₽
🔸Комиссия: 6%
🔸Сумма комиссии: 60 млн × 6% = 3,6 млн ₽

3️⃣ Расчет прибыли проекта:
Доход от продажи: 60 млн ₽

🔹Банковский кредит: -17 млн ₽
🔹Проценты по банку: -3,7 млн ₽
🔹Мезонинный кредит: -14 млн ₽
🔹Проценты по мезонину: -4,9 млн ₽
🔹Налог (6%): -3,6 млн ₽
🔹Риэлторская комиссия: -3,6 млн ₽
🔹Equity Андрея: -6,5 млн ₽

Итого прибыль: 6,7 млн ₽

4️⃣ Расчет доли тёщи от прибыли:

👀 Доля: 20%
👀 Сумма: 6,7 млн × 20% = 1,3 млн ₽

5️⃣ Итоговый доход тёщи:
🔸 Проценты по мезонину: 4,9 млн ₽
🔸 Риэлторская комиссия: 3,6 млн ₽
🔸 Доля от прибыли: 1,3 млн ₽

✅ Правильный ответ: 👍 9,8 млн ₽

💡 Примечание: доходность ROI на вложенные тёщей 14 млн ₽ составила 70% ((9,8/14-1)×100%).

🎯 Почему тёща заработала так много денег?

🎚️Предположим, что всё случилось так, как предполагали партнёры и проект получился.

✅ Замечу, что Андрей заработал меньше матери своей жены:
🔹 Доля прибыли: 5,4 млн ₽
🔹 ROI: 83%

👵 Теща заработала:
🔹 Всего: 9,8 млн ₽
🔹 ROI: 70%

🤔 Комментарии: «Теща нажилась на зяте! Андрея просто развели».

Разберем глубже:

📊 Рыночный контекст:
• Ключевая ставка: 21%
• Ипотека: 22%
• Мезонинный кредит тёщи: 35%

📊 Разница в ставках отражает разницу в рисках. Теща рискует гораздо больше банка - у нее субординированный кредит, она потеряет часть своих денего, если ее начинающий флиппер-зятёк где-то ошибётся! А в флиппинге есть где ошибиться.

💡 Что в немалой степени обеспечило успех проекта?

1️⃣ Профессиональная экспертиза тёщи:
🔸Глубокое знание рынка недвижимости - она риэлтор, который может продавить эксклюзив 6% (явно ученица Александра Дьяченко)
🔸Понимание основ финансового моделирования и практики финансирования проектов (по условиям задачи тёща читает мой канал, а это уже уровень)
🔸Очевидное наличие опыта в продажах элитной недвижимости

2️⃣ Комплексный подход:
🔹Не просто дала деньги, но структурировала сделку
🔹Оценила проект и включилась в продажи, стала подрядчиком проекта - поверила в зятя, не имеющего релевантного опыта (см.условия задачи)
🔹Обеспечила профессиональную продажу объекта

🎓 На рынке недвижимости побеждает не тот, у кого просто есть деньги, а тот, кто умеет их считать и понимает рынок. Без глубокой экспертизы тёщи проект мог бы не состояться вообще, и Андрей не заработал бы свои ₽5,4 млн. И я понимаю Андрея - лучше делить что-то, чем ноль.

☝️Не стоит ругать тех, кто умнее и опытнее. Стоит становиться умнее и опытнее! Хотя бы считать можно научиться.

👋 Кстати, передаю привет своей тёще, она меня читает - я знаю. Спасибо за дочь и поддержку, Тамара Ильинична!

👀 ВНЕЗАПНО! В «Гранель» открыли поводы для скидок.

🗓 Маркетологи застройщика переживали нелегкие времена: День знаний прошел, День народного единства упустили, а до Нового года еще пахать и пахать... И тут - ОЗАРЕНИЕ! День шопинга же есть!

💸 Срочно всем в отдел продаж, горит акция! На три дня компания дарит скидки до 15% на проекты в Москве, Подмосковье и Уфе.

🤔 Вообще есть предложение для маркетологов «Гранель»: если так хочется устроить аттракцион невиданной щедрости, можно же просто... снизить цены - бессрочно! Но это, конечно, слишком простое решение - где же тут праздник?

📅 Ждем от «Гранель» новых креативных поводов для скидок:
🔹 День рождения Николая Баскова
🔹Международный день левши
🔹Праздник урожая брюссельской капусты