🏢Застройщик STONE выводит в продажу по ДДУ новые коммерческие помещения в ЖК Sokolniki.

📍Адрес: г. Москва, район Р-н Сокольники, ул Гастелло , 32 (10 мин. пешком от станции метро «Сокольники»)

🚀 В продаже лоты площадью от 11- 132 м2.

🏪 Ритейл в ЖК Sokolniki:
▫️ Первая линия с удобным доступом
▫️ Высокий трафик благодаря 1,5 тыс. жителей ЖК и 12,6 тыс. человек, проживающих в соседних домах

💸 Цены: от ₽8,7 млн.
   
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🗼Сложный французский: то ли «Ашан» уходит из России и завершает продажу своего бизнеса, то ли ведутся переговоры с «местным покупателем»...

📊 Формат гипермаркетов в кризисе последние несколько лет. «Удары по ценам» потребители уже плохо чувствовали, так что кто это купит большой вопрос. Да и что купит тоже. Продуктовая сеть это одно, а недвижимость - совсем другое.

👀 Вопрос: а IMMOCHAN (он же CEETRUS), владелец «Тройки», помещений в Гагаринском и кучи другой недвижимости тоже уходит❓

🔻Признавайтесь, когда последний раз были в «Ашане»?

👍 На прошлой неделе
🔥 В прошлом месяце
👀 В прошлом квартале
🤗 В прошлом году
😎 В прошлой жизни

🎤Провели эфир! Много интересного - ссылку на запись опубликую, когда всё оформим..

☝️И есть крутейший инсайт по поводу реальной (всамделишной) инфляции. Источник - не Росстат, не ЦБ РФ..., а крупнейшие торговые сети России и их показатели LFL-продаж.

📶 LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

🚀В общем, в последние кварталы покпзатели LFL-продаж просто взмыли вверх...

🚨⚡📛 ЦБ РФ решил изменять ключевую ставку сегодня 💣🧯🔥

Ну вдруг вы забыли - а я напомнил! Пока можно расслабиться...

Рост капитала на апартаментах от 25% — это возможно!

Интересный авторский канал об инвестициях в высокодоходную недвижимость.

Реклама ИП Кудинов Кирилл Александрович ИНН 780607541530
erid 2VtzqupKMxw

✅ ЦБ РФ поднятием ключевой ставки просто констатировал факт: инфляция высокая и ещё побудет высокой, выше ожиданий и стараний. Цифра дня - 21%.

💰Кто зарабатывает на инфляции? Не только продуктовые ритейлеры.

🏪 Владельцы объектов с арендаторами продуктовыми ритейлерами, у которых аренда привязана к товарообороту. Чем выше инфляция, тем выше товарооборот продуктовых сетей и, соответственно, выше арендные платежи.

💵 Как купить такой инвест.продукт? В SimpleEstate, например.

Конечная остановка 25%? Или до конечной далеко?

☝️Между прочим тут «Персона года» по версии CRE Awards и всех адекватных людей Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group (и читатель моего канала) дал интервью другому читателю моего канала Юрию Грибанову из Frank Media.

👀 Смотрим, интересно!

.

⚡Ключ 21%. Блиц:

🔹Ипотека всё?
Не всё.

🔹Цены обвалятся?
Могут скорректироваться, но необязательно на всё и у всех.

🔹Недострои будут?
Массово не будет недостроев

🔹Задержки по стройке будут?
А при ключе 7% их не было?

🔹Застройщики обанкротятся теперь?
Обанкротится может любой бизнес, даже кофейня формата «to go».

🔹Покупать или ждать?
Покуждать!

✅ Люблю короткие интервью, хорошо, что это уже закончилось 🤗

Согласны со мной?
🔥 Да
👀 Нет
✍️ Напишу комментарий...

🔍Продолжаю стресс-тесты российских застройщиков по паттернам несостоятельности (банкротства).

🔥 Публикую анализ застройщика ПИК, серебряного призера голосования:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Точных и актуальных данных о земельном банке компании нет. Известно только о заложенных в банках землях площадью 12.39 млн м2 и стоимостью ₽224.1 млрд. При этом стоимость активов ПИК составляет ₽1,530.3 млрд. Я бы сказал, что сложно это оценивать.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. Общий долг компании ₽703 млрд, из которых ₽612.7 млрд - проектное финансирование. При этом на эскроу счетах ₽454.6 млрд. Чистый долг за вычетом эскроу ₽158.2 млрд при EBITDA за 6 месяцев ₽74.7 млрд - весьма комфортный уровень.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Нет, компания сфокусирована на жилой недвижимости.

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да, но амбиций уже явно меньше чем раньше. Закрыты многие непрофильные направления бизнеса, при этом ПИК развивает широкий спектр деятельности, связанной с девелопментом: производство стройматериалов, управление недвижимостью, ЖКХ… Но остался и непрофиль - производство IoT-устройств. Выручка всех этих направлений ₽17.5 млрд (6.6% от общей выручки).

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Не выявлено проблем.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Непроданные объекты составляют ₽151.7 млрд - примерно равно полугодовой выручке от реализации жилья (₽159.0 млрд). Приемлемый уровень, обеспеченный проектным финансированием.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ₽392.8 млрд при активах ₽1,530.3 млрд (25.7%) - достаточный уровень.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В структуре компании присутствует большое количество юридических лиц, выводы о неэффективности управления ими однозначно сделать нельзя.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. Очень широкая география: Санкт-Петербург, Казань, Владивосток, Южно-Сахалинск, Ярославль, Екатеринбург, Нижний-Новгород, Тюмень, Хабаровск и Новороссийск. При этом 82% выручки дает Московский регион.

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 4.5 баллов из 12 возможных (37.5%)

⭕️ Основные зоны риска:
🔹Широкая географическая экспансия от Петербурга до Владивостока
🔹Диверсификация в непрофильные направления
🔹Сложная корпоративная структура

⚡️При этом риски существенно митигированы (снижены) и застройщик ПИК как компания выглядит достаточно стабильно. Данные о бизнесе ПИК получены из финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 30 июня 2024 года.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

🥃 Традиционно покупатели ГАБ ценят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» (розничная сеть крупного алкогольного дистрибьютора Novabev Group) в наличии есть. И они достаточно позитивны. Результаты «ВинЛаб» за 9 месяцев 2024 года впечатляют: объем продаж увеличился на 29,2%, трафик вырос на 10,4%, а средний чек - на 17%. Сеть разрослась до 1 909 магазинов.

🍾Кстати, скоро сведений об алкомаркетах станет больше. Группа компаний Simple, один из ведущих импортеров алкогольной продукции в России, становится публичной: 12 ноября состоится дебютный выпуск облигаций объемом ₽1 млрд. У Simple 104 винотеки SimpleWine в 8 городах, 53 партнерские винотеки «by Simple» в 38 городах.

🥂Сети алкомаркетов развивают и производители вин и коньяков. В Москве можно встретить фирменные магазины «Абрау-Дюрсо», «Цимлянские Вина», «Стрижамент», Ijevan и другие. Некоторые компании предпочитают открывать собственные магазины, другие развиваются через франчайзинг.

🍷А что насчет небольших сетей алкомаркетов в качестве арендаторов объектов ГАБ? Такие торговые точки довольно часто встречаются на рынке готового арендного бизнеса, и у них есть свои особенности как у арендаторов.

🍺Плюсы подобных алкомаркетов в качестве арендатора очевидны: это стабильный арендный поток (алкоголь традиционно считается товаром со стабильным спросом), длительные договоры аренды (из-за сложностей с получением лицензии на новом месте), относительно высокая арендная ставка.

🤝Важное преимущество работы с небольшой сетью – гибкость в согласовании условий аренды. В отличие от федеральных сетей с их жесткими корпоративными стандартами, независимые предприниматели готовы к диалогу. С ними можно согласовать более высокую ставку аренды и ежегодную индексацию выше стандартных 5% – это своего рода премия за риск работы с несетевым игроком.

🏪При этом небольшие сети алкомаркетов часто занимают компактные помещения (50-100 кв.м), а требования к помещениям у них достаточно простые и неспецифичные: первый этаж, отдельный вход, базовый ремонт.

⚠️При покупке готового арендного бизнеса с несетевым алкомаркетом критично важно проверить наличие действующей лицензии у арендатора, историю её продления, отсутствие штрафов от контролирующих органов. Также стоит оценить конкурентное окружение - появление по соседству крупной сети может серьезно ударить по выручке небольшого магазина.

🔍На рынке продажи ГАБ можно найти достаточное количество предложений с арендаторами-алкомаркетами, в том числе небольшими сетями. Вот, например, на Щербаковской улице (ст.м. Электрозаводская) продается помещение 180 м2 за ₽50 млн. (₽277,8 т./м2) с арендатором «Цимлянские вина».

💡 Итог: несетевые алкомаркеты могут быть хорошими арендаторами при условии тщательного анализа бизнеса конкретного предприятия, локации и конкурентного окружения. Как всегда, ключевое значение имеет проверка финансовых показателей и условий договора аренды.

🏗 Аквилон перешагнул отметку в 1,1 млн м2 стройки!

☝️ Мои товарищи из Группы Аквилон сообщают, что взяв такую планочку после 21 года работы могут, наконец, считать себя серьезным игроком строительного рынка - сейчас компания одновременно возводит 33 проекта в шести регионах России.

🌆 В Москве у застройщика три крупных возводимых проекта на 250 тыс. м2, включая многофункциональный «Аквилон SIGNAL» с апарт-отелем на 758 номеров. В Петербурге и Ленобласти - девять объектов на 437 тыс. м2, где флагманом выступает «Аквилон Leaves» в Московском районе с двумя очередями на 1863 квартиры.

🏠 На Родине компании - в Архангельске и Северодвинске - в работе 15 жилых комплексов общей площадью около 450 тыс. м2. А недавно Аквилон зашел еще и в Иваново с комплексом «Левитан» на 143 квартиры.

🏗 Компания растет не взрывным образом, а поступательно - реинвестирует прибыль в развитие. Как говорит гендиректор московского подразделения Дмитрий Рогатых, их стратегия - «разумный девелопмент».

💼 Аквилон предлагает не только классические квартиры для жизни, но и инвестиционные продукты - например, апартаменты с гарантированной доходностью под управлением их собственного оператора DOMOTEL. Кстати, вы же уже смотрели мое интервью с Михаилом Рогатых, гендиректором DOMOTEL? Смотреть здесь.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Пост написан от души - поздравляю коллег с достижением.

🏗️ В России катастрофа! Реальная катастрофа в строительстве.

🔥Строить по факту некому, мигранты из СНГ массово покидают стройки, дефицит рабочих рук уже достигает 20%, себестоимость стройки, а с ней и цена м2 вот-вот взлетят до небес. Я выпивал на днях с коллегами - застройщики в панике, а подрядчики хватаются за голову...

⛔ Стоп. Я нагнал достаточно ужаса! Но всё ли так плохо?

🤔 А может пора посмотреть чуть шире?

🎌 Когда в Японии обнаружили, что 30% строителей в стране находится в возрасте старше 55 лет (2015 год), сделали ставку на технологии. В результате производительность труда взлетела на 40%, время строительства сократилось на четверть. Автоматизированные системы ускорили отделочные работы втрое, а BIM-технологии изменили сам подход к проектированию, да и проектировать начали модульные дома. Например, Sekisui House производит 15,000 модульных домов в год, а 70% всех крупных строительных проектов в стране используют BIM-технологии.

🔹 Сингапур: когда в стране столкнулись с нехваткой рабочей силы из-за оттока малайских мигрантов, они обратились всё к той же модульной технологии PPVC. Сингапурские модули производятся в заводских условиях, а на площадке их просто собирают как конструктор. Например, ЖК Clement Canopy - две 40-этажных башни, построенные силами 280 человек вместо 600. И время строительства - минус 20-30%!

🏢 Наше прошлое - это будущее. Отрасль индустриального домостроения в России спасла страну в 60-е и успешно прошла 90-е. Представьте наши домостроительные комбинаты с современным оборудованием, роботами и искусственным интеллектом. Автоматизированные линии, точная стыковка, новые материалы - и привет, качественное массовое жильё нового поколения!

👀 Что-то заврался Цогоев! Роботы, ИИ... А если не по-новому, а по-старому? Окей, в мире более 8 миллиардов человек, целые регионы готовы импортировать специалистов разных квалификаций. Например, в Нигерии основной язык - английский, а з/п инженера 200$/мес. Языковой барьер? Серьезно? В эпоху, когда искусственный интеллект синхронно переводит речь через смартфон?

💡Дефицит рабочих рук - это не конец света, а возможность для развития. Путей решения проблемы нехватки кадров в строительстве может быть много.

🔥 Спасибо, Кэп.
👍 Будет коллапс!
👀 У нас не Япония...