⚫ Почему в период кризисов и высоких процентных ставок банкротятся застройщики? Можно ли выявить потенциального банкрота?

⚠️ Вот ключевые факторы (паттерны), свидетельствующие о возможной несостоятельности:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Застройщики часто приобретают землю на пике рынка с использованием заемных средств. В период охлаждения рынка они оказываются с переоцененными активами и неспособностью обслуживать долг из-за падения продаж.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. При росте процентных ставок увеличиваются затраты на обслуживание корпоративного долга, а одновременное удорожание ипотеки приводит к падению спроса.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Многие успешные жилые застройщики начинают инвестировать в офисные центры и торговые комплексы, рассчитывая на спрос со стороны институциональных инвесторов. В кризис этот спрос часто исчезает, оставляя компании с незавершенными проектами и огромными долгами.

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Стремление стать девелопером полного цикла, сотворить экосистему и разрастись вширь толкает компании к созданию /скупке собственных производств стройматериалов, покупке строительной техники, инвестициям в смежные, в том числе непрофильные бизнесы. Это распыляет ресурсы и увеличивает долговую нагрузку.

5️⃣ Проблемы с гос.заказами и кассовые разрывы. Работа с государственными контрактами часто сопровождается задержками платежей, бюрократическими сложностями и даже коррупцией, что создает серьезные проблемы с ликвидностью при неэффективном управлении оборотным капиталом.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. В кризис многие застройщики сталкиваются с резким падением продаж при необходимости обслуживать кредиты и финансировать строительство. Это создает эффект снежного кома, когда компания вынуждена брать новые кредиты для завершения начатых проектов.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Вывод активов, манипуляции с отчетностью, использование схем двойных продаж – эти практики часто становятся последней каплей для компаний, уже испытывающих финансовые трудности.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Застройщики часто работают с минимальным собственным капиталом, полагаясь на средства дольщиков и банковское финансирование. В кризис такая модель становится крайне уязвимой.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. В период финансовых затруднений часто обостряются противоречия между собственниками относительно стратегии выхода из кризиса, необходимости дополнительных инвестиций и распределения убытков. Такие конфликты парализуют принятие важных решений и усугубляют проблемы компании, ускоряя её путь к банкротству.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В период быстрого роста многие застройщики создают сложные корпоративные структуры с десятками юридических лиц, теряя контроль над денежными потоками и затратами. В кризис эта непрозрачность мешает быстро выявлять проблемы и принимать корректирующие меры. Иногда смертный «приговор» компаниям подписывают топ-менеджеры, деятельность которых не регулируется.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Стремясь к быстрому росту, застройщики выходят на новые рынки, где у них нет налаженных связей с подрядчиками, понимания специфики местного рынка и административной поддержки. В кризис удаленные проекты становятся первыми кандидатами на заморозку, создавая репутационные риски и убытки.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров. Акционеры застройщиков могут заниматься деятельностью (не только иной бизнес, но и политика), влияющей на состояние принадлежащих им застройщиков.

🔻Что-то ещё добавите? Welcome в комментарии👇👇👇

🔍 Я проанализировал историю банкротств многих компаний, крахнувшихся за последние 30 лет. Вот наиболее яркие совпадения с паттернами:

1️⃣ Переоценка рынка при покупке земли: японский застройщик Urban Corporation накануне кризиса 2008 года активно скупал земельные участки под жилую застройку в Токио по пиковым ценам. Когда рынок обвалился, компания не смогла обслужить долги и обанкротилась.

2️⃣ Чрезмерные долги: испанская Martinsa-Fadesa к 2008 году накопила €5.2 млрд долга за счет агрессивной скупки земель и запуска новых проектов. При росте ставок и падении продаж компания допустила крупнейшее корпоративное банкротство в истории Испании.

3️⃣ Рискованный выход в коммерческую недвижимость: дубайский застройщик Nakheel, известный своими жилыми проектами, в 2006 - 2008 годах вложил миллиарды в строительство офисных башен. Когда институциональные инвесторы отказались от покупок, компания оказалась на грани банкротства и была спасена только вмешательством государства.

4️⃣ Непрофильная экспансия: Mirax Group Сергея Полонского помимо строительства покупала доли в it- и даже фармацевтических компаниях, инвестировала в девелопмент в Черногории и других странах. Распыление ресурсов сыграло важную роль в банкротстве компании.

5️⃣ Проблемы с госзаказом: СУ-155, один из крупнейших застройщиков России, не смог справиться с кассовыми разрывами из-за задержек оплат по части государственных контрактов, что стало одной из комплекса причин банкротства в 2015 году.

6️⃣ Затоваривание: китайский застройшик Evergrande к 2021 году накопил огромный портфель непроданных квартир. Невозможность их реализации при необходимости обслуживать долг стоимостью более $300 млрд. привела к дефолту компании.

7️⃣ Мошеннические действия: подмосковный застройщик Urban Group обанкротился в 2018 году после того, как вскрылись масштабные финансовые манипуляции - компания выводила средства от продаж, а также использовала сложные схемы перекрестного финансирования проектов.

8️⃣ Минимальный собственный капитал: австралийский застройщик Ralan Group обанкротился в 2019 году с долгом в $500 млн из-за модели финансирования, основанной почти полностью на оплаченных бронях покупателей и банковских кредитах при минимальном собственном капитале.

9️⃣ Корпоративный конфликт: в 2011 году разногласия между акционерами Plaza Centers (крупный израильский застройщик) по вопросу докапитализации компании в условиях кризиса привели к параличу управления и последующему банкротству.

🔟 Организационная неэффективность: японский жилой застройщик Zephyr (обанкротился в 2009 году) создал запутанную структуру из более чем 100 проектных компаний для разных жилых комплексов. В период кризиса руководство потеряло контроль над денежными потоками компании и не смогло вовремя выявить проблемные активы. В результате компания не справилась с обслуживанием долга в $850 млн. и была признана банкротом.

1️⃣1️⃣ Географическая экспансия: китайский застройщик Kaisa Group, успешно работавший в провинции Гуандун, в 2013 - 2015 годах начал агрессивную экспансию в северные регионы Китая. Не имея достаточного понимания специфики местных рынков и административной поддержки в новых регионах, компания столкнулась с серьезными проблемами. К 2021 году большинство региональных проектов оказались убыточными или замороженными, что стало одним из ключевых факторов дефолта Kaisa Group по долговым обязательствам на сумму более $12 млрд.

1️⃣2️⃣ Проблемы акционеров: южнокорейский застройщик Sambu Construction обанкротился в 1998 году после того, как его основной акционер Чхве Вон Сук оказался вовлечен в политический скандал, связанный с его деятельностью в качестве члена парламента. Из-за проблем основного акционера банки отказались рефинансировать кредиты компании, а продажи в проектах резко упали. В результате застройщик с 40-летней историей был вынужден объявить о банкротстве с долгами более $1.2 млрд.

🗜 Налоговый «капкан» для ЗПИФов

📊 ЦБ, Минфин и ФНС готовят изменения в налогообложении закрытых паевых инвестиционных фондов. Основная цель - пересмотреть налоговый режим для фондов, которые используются для оптимизации налогов.

💵 Сейчас ЗПИФ как инструмент позволяет существенно оптимизировать налоговую нагрузку: фонд не платит налог на прибыль 20% (с 2025 года - 25%) до момента выплаты дохода пайщикам. Это дает возможность бесконечно реинвестировать прибыль без налогообложения. Кроме того, при передаче имущества в ЗПИФ не возникает НДС, а сделки между фондами одной управляющей компании также освобождены от налогообложения.

💰 В России действует более 2900 ПИФов, но только 73 из них (2,5%) имеют более 100 пайщиков. Именно эти "розничные" фонды, вероятно, сохранят текущие налоговые льготы. Остальные 97,5% фондов могут столкнуться с увеличением налоговой нагрузки. При этом популярность ЗПИФов среди состоятельных граждан продолжает расти - только за II квартал 2024 года чистый приток средств составил 62 млрд рублей, а число индивидуальных закрытых фондов (1-2 пайщика) выросло на 68 единиц. На такие фонды приходится 34% (около 700 млрд рублей) стоимости чистых активов всех ЗПИФов.

🏗 По недвижимости ситуация особенно интересная: активы рыночных ЗПИФов недвижимости достигли 323,5 млрд рублей, показав рост на 33% за год. При этом на "массовые, розничные" ЗПИФы приходится менее 25% активов в недвижимости - остальное сконцентрировано в фондах с небольшим количеством пайщиков.

🚨 Вообще сигнал негативный! С 2002 года льгота существовала и её никто не трогал - это придавало стабильности и предсказуемости рынку. В 2025 году, видимо, отменят льготу для ЗПИФов с количеством пайщиков до 100 человек, а льготы для розничных ЗПИФов отменят в...

👍 в 2025 же и отменят
👀 в 2026
😎 до 2030-го года
🔥 Мне по 🥁

«Кто в русском бизнесе работал, тот понимает что отчетность это магия» - написал сегодня у себя в канале маркетолог “Инфлюэнсер+1”, он же “Акулыч”, он же Роман Абдуллин и опубликовал картинку ☝️. Я еще слышал как-то лет 15 назад фразу «уборщица тётя Маша знает о финансовом состоянии «Газпрома» больше Миллера».

🚩Для начала всех застройщиков необходимо разделить на две неравные группы:

📈 «Публичные», то есть котирующиеся на биржах или выпустившие облигации (ПИК, ЛСР, Пионер, Сетл Групп и т.д.). Выкладывают свою финансовую отчётность, а также аудиторское заключение по этой отчётности. Дополнительный и наиболее интересный документ это пояснительная записка к отчётности.

🔍 Я не являюсь сторонником методики прямого анализа финансовой информации, когда на основании отчётности высчитывают коэффициенты и оценивают по ним компанию. По формальным признакам это ок, а вообще к таким методикам у меня куча вопросов.

🔀 Не завышена или занижена ли стоимость активов, как отражена дебиторская задолженность, как отражены финансовые риски по текущим судебным процессам компании и т.д. Моё личное убеждение основано на том, что публичная отчётность компании, и особенно пресс-релизы на основе такой отчетности, часто имеют такое же отношение к реальности как фильм «Звездные войны».

📚 Тем не менее массивы информации, выпускаемые публичными застройщиками, могут многое рассказать о них и их реальной жизни. Никто не напишет в отчётности всю правду-матку, но это лучше, чем ничего.

📦 Непубличные (Капитал Групп, Основа, ФСК, МР Групп и т.д.). По ним доступны данные только из базы ФНС по отдельным юр.лицам или по холдинговой компании. Что-либо понять и сделать какой-либо обоснованный вывод на основании бухгалтерской отчетности не представляется возможным. Аудиторское заключение недоступно. В общем, что в чёрном ящике непонятно, как их оценивать тоже неясно.

🔻ИТОГО: верить в финансовую отчётность публичных застройщиков довольно сложно, ориентироваться можно лишь на некоторые данные (продажи, долги, оборот и т.д.) делая выводы по ним с большими поправками.

😢 Однако публично отрицать то, что в отчетности содержатся важные данные о бизнесе застройщика примерно то же самое, что именитому маркетологу отрицать пользу CRM-систем или сквозной аналитики.

❌ Ипотека под 24%? Нет, спасибо! Застройщики изобретают новые схемы продаж...

📊 На фоне резкого роста ключевой ставки ЦБ и последовавшего за ним удорожания ипотеки до заоблачных 24% годовых, рынок новостроек оказался в непростой ситуации. Застройщики, уже получившие проектное финансирование от банков, вынуждены искать нестандартные решения для поддержания продаж и обеспечения cash-flow по своим проектам.

💰 Вот например, «Гранель» запустила программу рассрочки с нулевым первоначальным взносом на срок до 2 лет. При этом ежемесячные платежи составят всего 2% от стоимости договора долевого участия. А если покупатель готов внести 20%, то платежи снижаются до 1% от стоимости ДДУ. Более того, возможна даже отсрочка без ежемесячных платежей.

🏦 Та же «Гранель» совместно со Сбербанком предложила схему с траншевой ипотекой, где кредит разбивается на две части. На первом этапе можно платить символические суммы от 2 рублей в месяц, а основная нагрузка переносится на период после ввода дома в эксплуатацию. При этом первоначальный взнос составляет всего 15,1%, что даже меньше, чем по семейной ипотеке.

💡 Очевидно, что подобные схемы рассчитаны на тех покупателей, которые категорически не готовы брать ипотеку под 24% годовых, но при этом нуждаются в жилье или рассматривают покупку квартиры в новостройке как инвестицию (в том числе пристроить льготу по семейке). Ну а застройщики дают таким клиентам время «пересидеть» период высоких ставок, рассчитывая на их снижение в будущем.

🛐 А вы вообще ещё верите в снижение 🗝️ ставочки?

🔥 Да
👍 Нет

❌ Апартаментов в Москве больше не будет?

⚠️ Очередная ложь - обратите внимание. Потому что никакой чиновник не может запретить то, чего с одной стороны нет, а с другой - есть и будет.

🏨 Гостиницы в Москве больше не будут строить? И делить их на лоты, продавать в розницу тоже не будут? Так или иначе - будут. И называть это будут апартаментами - назло Ефимову и прочим.

🏢 Офисы с мокрыми точками, нежилые помещения очень свободного назначения и прочие продукты редевелопмента появляются в столице без Ефимова — его разрешение для организации таких «апартаментов» кустярям-умельцам не требуется.

🤗 Апартаменты не прощаются и не уходят.

🔥Начинаем с лидера голосования - «Самолёт».

Итак паттерны возможной несостоятельности застройщиков:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Пока сложно сказать. Во всяком случае, сейчас величина земельного банка компании достигла 46,5 млн. м2 при стоимости ₽848 млрд. при стоимости всех активов в ₽1 057 ( на 31 декабря 2023). То есть земля это более 80% стоимости компании… Выводов сделать не могу.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. Скорее да. Общий долг компании на 30 июня 2024 года ₽630,7 млрд. Из них ₽513,7 млрд - проектное финансирование, а остальные ₽117 млрд. - это облигации, банковские кредиты и прочие займы. За полгода рост долговой нагрузки на +23%! Соотношение чистого долга с учетом проектного финансирования за вычетом остатков на эскроу к скорр. EBITDA (LTM) выросло до 2,20х

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Нет, у компании нет ни одного проекта в сфере коммерческой недвижимости, за исключением коммерческих помещений на первых этажах ЖК

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да, компания замечена в попытках сотворить экосистему, в частности есть доля в агентстве недвижимости, банке, образовательном сервисе для флипперов и т.д.

5️⃣ Проблемы с гос.заказами и кассовые разрывы. Мне не удалось найти информацию об участии компании в оказании услуг государству и в наличии кассовых разрывов по этому поводу.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Незавершенное строительство по состоянию на 30 июня 2024 года состоит из стоимости затрат на строительство, относимых на непроданные объекты недвижимости, в размере ₽151 656 млн. В общем-то окей.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Размер собственных средств (собственный капитал) компании ₽49 378 млн.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В структуре компании присутствует большое количество юридических лиц, выводы о неэффективности управления ими однозначно сделать нельзя.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. География проектов компании: Москва и Подмосковье, Санкт-Петербург и ЛО, Тюмень, Владивосток, Сахалин, Мурманск, Чита. Был Крым, но сплыл.

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 5.5 баллов из 12 возможных (45.8%)
⭕️ Тревогу вызывают:

🔹Агрессивная географическая экспансия
🔹Диверсификация в непрофильные активы
🔹Быстрый рост долговой нагрузки
🔹Низкая доля собственного капитала
🔹Потенциально рискованная структура активов с доминированием земельного банка

⚡️Сочетание этих факторов делает компанию потенциально уязвимой в случае существенного ухудшения рыночной конъюнктуры, особенно учитывая достаточно высокую долговую нагрузку при ограниченном собственном капитале. Тем не менее пока "Самолёт" выглядит стабильно.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

Канал про инвестиции в недвижимость с реальными кейсами и анализом

Если вы интересуетесь инвестициями в недвижимость и ищете практические знания, обратите внимание на Телеграм-канал «Георгий Кузин | Активы Без Стресса».

Создатель канала — эксперт в недвижимости с 20-летним опытом. Он регулярно делится своими разборами реальных лотов с торгов. Из них вы узнаете не только, что можно купить и за сколько, но и зачем, что делать с объектом и сколько это может принести.

Канал предлагает уникальную информацию и помогает глубже понять рынок недвижимости. Это отличная возможность расширить свои знания и найти новые возможности для инвестиций.

Присоединяйтесь к сообществу единомышленников! Переходите на канал и подписывайтесь: https://t.me/activbezstress