ℹ️ Для справки:

📊 Рост цен на недвижимость и земельные участки в Токио в период с 1985 по 1990 годы:

🏠 Жилая недвижимость:
🔹 Рост цен на жилую недвижимость в Токио составил примерно 145-150% за этот период.
🔹 В некоторых районах Токио рост мог достигать 200-250%.

🗾 Земельные участки:
🔸Цены на коммерческие земельные участки в центре Токио выросли примерно на 300-400%.
🔸В отдельных случаях рост цен на самые престижные участки мог достигать 500-600%.

💹 Общая динамика:
🔹Пик роста пришелся на 1988-1989 годы, когда годовой рост цен в некоторых сегментах рынка превышал 50%.
🔹 К 1990 году стоимость всей недвижимости в Японии оценивалась в более чем 2 квадриллиона иен, что примерно в 4 раза превышало стоимость всей недвижимости в США.

🏦 Ключевая ставка Банка Японии:
🔸 1985 год: 5.0% (начало года), снижена до 3.0% к концу года
🔸 1986 год: дальнейшее снижение до 2.5%
🔸 1987 год: ставка оставалась на уровне 2.5%
🔸 1988 год: повышение до 2.75%
🔸 1989 год: резкое повышение до 4.25%
🔸 1990 год: дальнейшее повышение до 6.0%

🏛️ В период 1985-1987 Банк Японии проводил политику низких процентных ставок, что стимулировало кредитование и способствовало росту цен на активы, включая недвижимость.

📈 Резкое повышение ставок в 1989-1990 было попыткой "охладить" перегретую экономику и рынок недвижимости, но в итоге стало одним из факторов, спровоцировавших хлоп «пузыря».

☯️ Чтобы продолжать сравнение рынка недвижимости Японии периода «пузыря» 90-х и России 2024 года мне нужно сделать небольшое, но важное отступление.

🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки?

🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...

⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.

🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава ИРД: чем более документально готовый проект, тем выше доля.

🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.

🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с ИРД) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.

⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.

🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.

👀 Итак, с 2020 по 2024 год цены на квартиры бизнес-класса в старой Москве выросли на 77% с 275 800 руб./м2 до 488 200 руб./м2. (данные «Метриум»)

📊 А на сколько же % выросла цена на землю под строительство жилья бизнес-класса в Москве?

📊 Открытой статистики или аналитики по этому поводу не существует. Поэтому будем использовать метод экспертных оценок.

⚠️ За прошедшие годы увеличились обременения, изменились требования к проектированию и сильно поменялась стоимость изменения ВРИ (вида разрешенного использования). Расчеты несколько усложнились. Для целей этого поста я выражу эти изменения в виде снижения процента полезных площадей с 75% до 65% (это грубый расчет, в жизни всё может быть иначе)

🏗 Исходные данные:
- Условный участок под застройку в "старой" Москве, на котором можно возвести 30 000 м² недвижимости.

🔹 Цена 1м² в новостройках бизнес-класса "старой" Москвы:
- 2020 год: 275 800 руб.
- 2024 год: 488 200 руб. (рост на 77%)

🔹 Полезная площадь:
- 2020 год: 75% от общей (22 500 м²)
- 2024 год: 65% от общей (19 500 м²)

🔹 Доля землевладельца, предположим: 22.5%

💰 Расчет стоимости участка:

🔹2020 год:
- Доля землевладельца: 5 062.5 м²
- Стоимость доли: 1 396 237 500 руб.

🔹2024 год:
- Доля землевладельца: 4 387.5 м²
- Стоимость доли: 2 141 977 500 руб.

📈 Изменение стоимости:
- Абсолютный рост: 745 740 000 руб.
- Относительный рост: 53.4%

⚠️ Несмотря на рост цен на жилье на 77%, стоимость земельных участков выросла за 5 лет всё же на 53.4% из-за увеличения обременений и затрат на изменение ВРИ

🤗 Почему по моему мнению ситуация на рынке недвижимости в России не похожа на японский "пузырь" 90-х?

🏙 Несмотря на некоторые тревожные сигналы на российском рынке недвижимости, ситуация в Москве 2024 года существенно отличается от токийского пузыря 1990-х.

1️⃣ Масштаб роста цен несопоставим:
🔸 В Токио 1985-1990: рост цен на жилье на 145-150%, на землю до 300-400%
🔸 В Москве 2020-2024: рост цен на жилье бизнес-класса на 77%, на землю (по моим подсчётам) на 53.4%

2️⃣ Экономический контекст:
🔹 Япония 80-х: бурный рост экономики на волне технологического бума
🔹 Россия 2020-х: экономика под давлением санкций, геополитической напряженности

3️⃣ Монетарная политика властей:
🔸Банк Японии: длительный период низких ставок, резкое повышение в конце
🔸ЦБ РФ: оперативная (в рамках возможностей) реакция на инфляцию, повышение ставки до 19% в течение года

4️⃣ Реакция рынка на повышение ставок:
🔹 Япония: схлопывание «пузыря» после повышения ставок
🔹Россия: устойчивость цен даже при высокой ключевой ставке

5️⃣ Структура финансирования:
🔸 Япония: чрезмерное кредитование под залог переоцененной земли
🔸 Россия: проектное финансирование, эскроу-система

6️⃣ Внешние факторы:
🔹 Япония: укрепление иены ударило по экспорту
🔹 Россия: ослабление рубля поддерживает многие секторы экономики

7️⃣ Регуляторный надзор:
🔸 Япония 80-х: недостаточный контроль над финансовым сектором
🔸 Россия 2020-х: усиленный надзор ЦБ РФ над банками, преобладание квазигосударственных банков в фин.секторе.

8️⃣ Спрос на недвижимость:
🔻 Япония 80-х: свободное падение спроса на фоне начавшегося спада в экономике
💵 Россия 2020-х: сохранение значительной доли госпрограмм в структуре спроса на новостройки

✅ Мой вывод: текущая ситуация в России больше похожа на адаптацию рынка к новым экономическим реалиям, чем на хлоп «пузыря».

Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
🤗 Напишу комментарий...

Инвестиции в коммерческую недвижимость с доходностью до 20% годовых.

Есть отличная возможность для тех, кто ищет готовые решения для инвестиций в коммерческую недвижимость, с минимальными рисками и максимальной эффективностью.

Компания «АКИАРА» работает на рынке коммерческой недвижимости уже более 9 лет.

В их портфолио объекты площадью от 50 до 200 м² в Москве и МО – идеальные варианты для тех, кто хочет создать стабильный арендный доход.

Что можно получить:
• Готовый бизнес с арендаторами.
• Полное юридическое сопровождение.
• Возможность быстро войти на рынок коммерческой недвижимости с минимальными рисками.

Подписывайтесь на их канал, чтобы быть в курсе новых объектов и актуальных предложений.

🔥 Бесплатная консультация по подбору объекта. Переходите по ссылке и оставьте заявку на консультацию: https://akiara.ru

Реклама ООО «АКИАРА» ИНН 9715418674 Erid: 2Vtzqw6hJv7

📖 Результаты свежего исследования рынка стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) от SimpleEstate за 3кв 2024 г. в материале Forbes

Ключевые выводы:

🏗 Пустые и строящиеся помещения стрит-ритейла в Москве продаются дороже объектов готового арендного бизнеса. Парадоксально, но факт. Основная причина - неадекватно высокие цены застройщиков и слепая вера частных инвесторов, что это выгодная покупка.

📊 Цены на объекты готового арендного бизнеса небольшого размера (до 300 м2) продолжают снижаться уже 4й квартал подряд, демонстрируя падение на 1% за квартал и на 12% в годовом выражении. Причина - изначально перегретые цены на фоне ажиотажа частных инвесторов и высокая ключевая ставка. Арендные ставки в сегменте стагнируют.

🏪 Готовый арендный бизнес с супермаркетами продолжает расти в цене. Несмотря на рост ключевой ставки, стоимость выросла на 4% за квартал и на 11% за год, отражая устойчивость сегмента и высокую инфляцию. Арендные ставки также увеличились на 3% за квартал и на 8% за год. Крупные профессиональные инвесторы по прежнему выбирают именно данный сегмент для инвестиций. Вложить от ₽100 000 в арендный бизнес с действующим супермаркетом можно на инвестиционной платформе SimpleEstate.

💸 Доходность арендного бизнеса остается стабильной вопреки изменениям ключевой ставки. В среднем по рынку объекты готового арендного бизнеса в Москве до 300 м2 приносят 7.5% дохода от аренды (окупаемость 12 лет), а супермаркеты - 8.1% (окупаемость 11 лет).

⚡ Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 3-й квартал 2024 года.

☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.

💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.

🔻 Like и share приветствуются!

🔍Чуть более подробно о том, что такое «анализ best use».

☑️ Это исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.

🔍При определении best use консультанты исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.

📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.

🔀 По сути, собственнику актива (или потенциальному покупателю) предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.

🧮 Анализ best use может быть также упрощённым (экспресс-анализ), если требуется быстрая оценка потенциала того или иного объекта.

📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.

🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)

💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.

💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?

🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.

🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.

📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.

✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.

☝️👀 Интересное мнение. Однако я не согласен! Каждый тип арендатора несёт свои специфические риски. Киностудия может обанкротиться из-за падения спроса на контент, фасовочный склад - из-за изменения политики маркетплейса, шоурум - из-за смены покупательских привычек, а арендаторы офиса могут выйти на удалёнку…

📊 Не понимая бизнес-модель арендатора, невозможно:

🔹Оценить устойчивость его денежного потока
🔹Спрогнозировать срок его работы на рынке
🔹Понять, не завышена ли арендная ставка относительно его возможностей
🔹Предвидеть потенциальные проблемы с оплатой

💡 Простой пример: в 2020 году некоторые владельцы помещений, арендованных фитнес-клубами, не следившие за трендами отрасли, столкнулись с неплатежами. А те, кто хотя бы немного анализировал рынок, заранее видели признаки проблем - рост конкуренции, снижение маржинальности, закредитованность операторов. Начавшаяся пандемия вызвала закрытие многих фитнесов и простой у арендодателей.

🧩 Доходность важна, конечно, но не менее важна и стабильность арендного потока. С моей точки зрения, лучше получать стабильные платежи от сильного и понятного арендатора, чем находиться в неведении относительно перспектив арендатора с непрозрачной бизнес-моделью. 

⭕️ Возможно ли изменение ФЗ-214 в угоду строительного лобби?

📋 За последние годы строительная отрасль в России пережила серьезную трансформацию - переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Но сейчас ситуация становится напряженной: если ЦБ РФ решит ограничивать застройщиков в их программах рассрочек и запрещать траншевую ипотеку, это может поставить под угрозу само существование сектора строительства жилья в России.

🏗 В такой ситуации неизбежна ответная реакция: лоббисты от строительного сектора попытаются изменить 214-ФЗ и вывести отрасль строительства жилья из-под опеки ЦБ РФ, возможно изменив систему проектного финансирования и эскроу. Их аргументы, очевидно, будут такими - существующие финансовые инструменты позволяют поддерживать доступность жилья и темпы строительства, обеспечивая работой миллионы людей в строительном секторе и смежных отраслях.

📈 Действующие механизмы рассрочек и траншевой ипотеки позволяют застройщикам поддерживать стабильный денежный поток и планировать строительство новых объектов. Более того, эти инструменты часто являются единственной возможностью для многих семей в России приобрести жилье, особенно в условиях высоких ставок по классической ипотеке (кстати, виноватить в этом будут в итоге ЦБ). Ограничение имеющихся программ может привести к резкому падению спроса и, как следствие, к кризису всей отрасли. И это сейчас совсем не нужно.

⚠️ Однако ослабление контроля со стороны ЦБ несет серьезные риски. Мы можем вернуться к проблеме обманутых дольщиков, появлению серых схем финансирования и финансовых проблем с дебиторской задолженностью уже у самих застройщиков. Недавняя история показывает, что саморегулирование в строительной отрасли не всегда эффективно.

🏦 Позиция ЦБ тоже понятна. Нерегулируемые программы рассрочек могут создавать скрытые финансовые риски как для покупателей, так и для всего рынка. Существует опасность формирования "пирамид", когда строительство новых объектов финансируется за счет средств, привлеченных от покупателей по ранее начатым проектам. В случае рыночного спада такая система может рухнуть, оставив тысячи людей без денег и жилья.

💡 Возможно, решение лежит в плоскости компромисса – создании специального регулятивного режима для застройщиков, который сохранит базовые механизмы контроля, но предоставит больше гибкости в использовании финансовых инструментов. Это позволило бы учесть интересы всех сторон без критических рисков для рынка.

🔄 В любом случае, необходимо искать и находить баланс между защитой прав дольщиков и сохранением работоспособности строительного сектора. Помню я как шахтеры стучали касками по брусчатке у Белого дома в Москве…

⚡️ Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?

🔮 Самый главный вопрос любого инвестора: «Что будет дальше?». И действительно,  как будет выглядеть рынок в следующем году, как изменятся ставки аренды, доходность, окупаемость и, самое главное, как изменятся цены?

📺 Для ответов на эти вопросы мы проведем прямой эфир на тему:

👉 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году? 👈

⏱️ Четверг, 24 октября (послезавтра) в 16:30

🎤 Спикеры:
🔹Никита Корниенко - Генеральный директор SimpleEstate
🔹Артём Цогоев - член совета директоров SimpleEstate

🔗 Ссылка для подключения

🏗️ Застройщик MR GROUP анонсировал старт бронирования проекта премиум-класса ЖК MIRA Адрес: г. Москва, проспект Мира, 186 (13 мин. пеш. от ст. м.«ВДНХ»)

📌Место: расположен рядом с ВДНХ и парком «Акведук».

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽17 млн. за 28 м2 или ₽607 т./м2.
1️⃣-к.: ₽18,9 млн. за 33,5 м2 или ₽564 т./м2.
2️⃣-к.: ₽26,8 млн. за 54 м2 или ₽496 т./м2.
3️⃣-к.: ₽35,7 млн. за 75,5 м2 или ₽472 т./м2.
4️⃣-к.: ₽43,5 млн. за 93 м2 или ₽467 т./м2.

🏢 Проект: ЖК MIRA - будет иметь 3 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 762 шт.
🔹Этажность: 17-24 этажей.
🔹Высота потолков: от 3 м.
🔹Площадь квартир: от 28 до 145 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК Silver со средней ценой за 1м2 ~₽516 т./м2 и ЖК «Триколор» со средней ценой ~₽426 т./м2.

💥Срок сдачи: II кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🌐 На рынок недвижимости ОАЭ выходит новый игрок - петербургский девелопер Arsenal.

🏗️ Новый проект Arsenal в ОАЭ - жилой комплекс Zephyra в районе Dubai Islands. Параметры застройки: два десятиэтажных здания, общая площадь более 10 000 м2 на участке 1,2 га.

📊 На данный момент в ОАЭ представлено шесть российских застройщиков, включая ЛСР, Пионер, Orange Group, Becar и Voshod.

Ну что, вы уже надумали инвестировать в ОАЭ?

👍 Да, решено!
🔥 Нет, лучше в Сочи, душевнее.
👀 Ну ведь есть же Оман, Бахрейн...