This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
☕🥐 One Price Coffee — федеральная сеть кофеен, основанная предпринимателем Сергеем Румянцевым в 2018 году в Москве.
📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 400 кофеен.
🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.
🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
☕ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.
🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Ну например, такой вариант: One Price Coffee на бульваре Яна Райниса, 2к1. Площадь 21,1 м2, стоимость ₽33 млн.
❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!
📊 Уже на конец 2019 года сеть насчитывала 126 точек. По итогам 2020 года количество открытых точек One Price Coffee увеличилось до 200. На данный момент сеть имеет более 400 кофеен.
🧋Уникальность концепции One Price Coffee заключается в том, что сеть предполагает фиксированные низкие цены на кофе, выпечку и сопутствующие товары, что определяет необходимость расположения точек сети на «трафике». Кофейни One Price Coffee нередко можно обнаружить вблизи станций метро, на вокзалах и ТПУ, да и просто в местах с высокой концентрацией пешеходов.
🏢 One Price Coffee развивается исключительно через франчайзинг, продавая право на использование своего бренда и бизнес-модели предпринимателям. Это позволяет сети быстро расширяться при минимальных затратах.
🔍 Компания самостоятельно ищет подходящие помещения на рынке и предлагает франчайзи. У сети есть различные форматы кофеен и, как следствие, требования к площади помещений - от 10 до 50 м2.
☕ One Price Coffee демонстрирует уверенный рост на рынке, расширяя свое присутствие в разных регионах. Хотя в процессе развития случаются закрытия отдельных точек, общая динамика сети остается положительной. Компания продолжает успешно масштабироваться, оптимизируя свою структуру и фокусируясь на перспективных локациях.
🔍В Москве продается несколько помещений с One Price Coffee в качестве арендатора. Все эти помещения компактные, в очень проходных местах и стоят дорого (но и арендная плата удивляет - высокая).
👀 Ну например, такой вариант: One Price Coffee на бульваре Яна Райниса, 2к1. Площадь 21,1 м2, стоимость ₽33 млн.
❓Что думаете о One Price Coffee и о ГАБах с One Price Coffee? Были там? Как впечатления? Я несколько лет назад часто заходил в одну из кофеен недалеко от метро Проспект мира. Кофе был вполне неплох, если честно!
NF_Классификация Light Industrial (1).pdf
606.5 KB
🏭 Застройщик Level Group анонсировал на днях запуск нового проекта формата light industrial – Level Свободы (Москва, ул. Свободы, д. 35, 10 мин.пеш. от ст.м.Сходненская).
🏗️ Объект будет построен в многоэтажном формате с разной высотой потолков. Помимо индустриальных блоков, в рамках проекта будут построены офисные и торговые пространства (а еще несколько сотен тысяч м2 жилья, конечно). Будет два здания площадью до 250 тыс.м2
🔢 Между прочим, это не первый застройщик жилья (в большей степени), который идет в склады. Уже вписались в тему: ПИК (через дочку Parametr) Гранель, Capital Group и вездесущий «Самолёт» вроде собирался. А началось движение с проекта «Технопарк Pererva» от KR Properties в далёком 2019 году.
🏢 Кстати, для тех инвесторов, кто мало знаком с сектором light industrial, но хотел бы разобраться, коллеги из NF Group разработали классификацию! Пользуйтесь при оценке объектов.
🏗️ Объект будет построен в многоэтажном формате с разной высотой потолков. Помимо индустриальных блоков, в рамках проекта будут построены офисные и торговые пространства (а еще несколько сотен тысяч м2 жилья, конечно). Будет два здания площадью до 250 тыс.м2
🔢 Между прочим, это не первый застройщик жилья (в большей степени), который идет в склады. Уже вписались в тему: ПИК (через дочку Parametr) Гранель, Capital Group и вездесущий «Самолёт» вроде собирался. А началось движение с проекта «Технопарк Pererva» от KR Properties в далёком 2019 году.
🏢 Кстати, для тех инвесторов, кто мало знаком с сектором light industrial, но хотел бы разобраться, коллеги из NF Group разработали классификацию! Пользуйтесь при оценке объектов.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🔥Старт продаж!
Клубный квартал «Моисеенко 10» у «Невской ратуши» - это новая визитная карточка Центрального района.
Историческое шестиэтажное здание, построенное в 1908 году, и 3 новых корпуса являются ярким примером перехода от прошлого к будущему. Секретный сад во дворе утопающий в зелени, создан для того, чтобы стать оазисом спокойствия в суете городской жизни. Безопасный квартал, продуманный до мельчайших деталей.
🏡Разнообразие планировочных решений, начиная от функциональных 1-к квартир и заканчивая эксклюзивными пентхаусами с террасами, станет идеальным местом для жизни.
— всего 167 эксклюзивных квартир
— 164 места в подземном паркинге
— престижная локация в центре Петербурга
— бесконтактный доступ на территорию
— консьерж сервис
— отделка white-box на выбор
Оставьте заявку на сайте и узнайте подробнее о старте продаж уникального для Петербурга проекта.
#реклама
О рекламодателе
Клубный квартал «Моисеенко 10» у «Невской ратуши» - это новая визитная карточка Центрального района.
Историческое шестиэтажное здание, построенное в 1908 году, и 3 новых корпуса являются ярким примером перехода от прошлого к будущему. Секретный сад во дворе утопающий в зелени, создан для того, чтобы стать оазисом спокойствия в суете городской жизни. Безопасный квартал, продуманный до мельчайших деталей.
🏡Разнообразие планировочных решений, начиная от функциональных 1-к квартир и заканчивая эксклюзивными пентхаусами с террасами, станет идеальным местом для жизни.
— всего 167 эксклюзивных квартир
— 164 места в подземном паркинге
— престижная локация в центре Петербурга
— бесконтактный доступ на территорию
— консьерж сервис
— отделка white-box на выбор
Оставьте заявку на сайте и узнайте подробнее о старте продаж уникального для Петербурга проекта.
#реклама
О рекламодателе
☝️Вот это скрин поста из канала очень известного и популярного эксперта в сфере личных финансов Ольги Гоголадзе.
🟣 Так как мы в SimpleEstate следим за инфляцией и реальным изменением цен в продуктовых магазинах, отслеживаем LFL-показатели и изменения реального товарооборота розничных сетей меня заинтересовал этот кейс. Ну и как аналитика меня эта картинка сразу привлекла.
1️⃣ Сравнили несравнимое. Вообще-то так делать нельзя (без внесения поправочных коэффициентов). На первой фотографии молоко «Простоквашино» и «Авида» в тетрапаке, на второй «Лебедянь» и «Экомилк» в пластковых бутылках. В первом случае фотография полки в магазине, во втором - скрин с неизвестного онлайн-ресурса. Было бы правильнее сравнивать «Простоквашино» с «Простоквашино», причем желательно в том же магазине той же сети.
2️⃣ Старые фото. Чуть усложняем подход к оценке. На первой фотографии внизу еле видная надпись «zhzhitel. livejournal. com». Немного поисков в интернете (буквально минуты мне хватило) и находим ту самую публикацию в этом блоге с той самой фотографией... Искомая фотография находится под номером 18. Вот только дата оригинальной публикации - 18 апреля 2016 года. То есть не два года назад, а 8 (восемь) лет назад.
🔻Промежуточный итог: очевидно, что выдавать фотографию 8-летней давности за фото 2-летней давности можно по ошибке. Одновременно ошибка кажется и манипуляцией. Судя по реакции читателей блога Ольги - в рост молока на 40% они скорее поверили. Надеюсь, что ошиблась не самолично Ольга, а её Редакция. А вообще, всё бывает, не ошибается тот, кто...
3️⃣ Молоко убежало. Ну хорошо, а что там с молоком-то!? С 2015 года профессор РАНХиГС Александр Абрамов фиксирует розничные цены на 12 продуктов питания в рамках своего проекта «Индекс Т-12». Как? Заходит в московский «Ашан» и записывает цены. И о чудо, молоко «Простоквашино» входит в Т-12. С октября 2015 по октябрь 2024 (за 9 лет) эта марка молока подорожала (в оффлайн-рознице) на 84.5%. Ну а за 2 года (вот сейчас внимание!) молоко «Простоквашино» подешевело на -3.8% 🤗
🔻Окончательный итог: никому верить нельзя. Мне тоже. Самое эффективное поведение из всех возможных - сомнение и проверка данных. Сомневайтесь, господа и дамы!
🟣 Так как мы в SimpleEstate следим за инфляцией и реальным изменением цен в продуктовых магазинах, отслеживаем LFL-показатели и изменения реального товарооборота розничных сетей меня заинтересовал этот кейс. Ну и как аналитика меня эта картинка сразу привлекла.
1️⃣ Сравнили несравнимое. Вообще-то так делать нельзя (без внесения поправочных коэффициентов). На первой фотографии молоко «Простоквашино» и «Авида» в тетрапаке, на второй «Лебедянь» и «Экомилк» в пластковых бутылках. В первом случае фотография полки в магазине, во втором - скрин с неизвестного онлайн-ресурса. Было бы правильнее сравнивать «Простоквашино» с «Простоквашино», причем желательно в том же магазине той же сети.
2️⃣ Старые фото. Чуть усложняем подход к оценке. На первой фотографии внизу еле видная надпись «zhzhitel. livejournal. com». Немного поисков в интернете (буквально минуты мне хватило) и находим ту самую публикацию в этом блоге с той самой фотографией... Искомая фотография находится под номером 18. Вот только дата оригинальной публикации - 18 апреля 2016 года. То есть не два года назад, а 8 (восемь) лет назад.
🔻Промежуточный итог: очевидно, что выдавать фотографию 8-летней давности за фото 2-летней давности можно по ошибке. Одновременно ошибка кажется и манипуляцией. Судя по реакции читателей блога Ольги - в рост молока на 40% они скорее поверили. Надеюсь, что ошиблась не самолично Ольга, а её Редакция. А вообще, всё бывает, не ошибается тот, кто...
3️⃣ Молоко убежало. Ну хорошо, а что там с молоком-то!? С 2015 года профессор РАНХиГС Александр Абрамов фиксирует розничные цены на 12 продуктов питания в рамках своего проекта «Индекс Т-12». Как? Заходит в московский «Ашан» и записывает цены. И о чудо, молоко «Простоквашино» входит в Т-12. С октября 2015 по октябрь 2024 (за 9 лет) эта марка молока подорожала (в оффлайн-рознице) на 84.5%. Ну а за 2 года (вот сейчас внимание!) молоко «Простоквашино» подешевело на -3.8% 🤗
🔻Окончательный итог: никому верить нельзя. Мне тоже. Самое эффективное поведение из всех возможных - сомнение и проверка данных. Сомневайтесь, господа и дамы!
🇯🇵 Японский «пузырь недвижимости»: причины и последствия
🏯 В начале 90-х годов Японии лопнул один из крупнейших пузырей на рынке недвижимости в современной истории. К 1990 году стоимость недвижимости в Токио в 350 раз превышала стоимость аналогичной недвижимости на Манхэттене (Нью-Йорк). Этот дисбаланс был результатом ряда событий: резкого роста экономики страны, чрезмерно мягкой монетарной политики, спекуляций и неограниченного кредитования.
🏗️ Японские застройщики активно участвовали в раздувании пузыря. Они приобретали дорогую землю, планируя строить и продавать недвижимость более высокого класса по более высоким ценам. Их бизнес-модели основывались на предположении о постоянном росте цен на недвижимость. Проекты финансировались за счет крупных кредитов, взятых под залог переоцененной земли. Застройщики, банки и регуляторы проявили чрезмерный оптимизм и недооценили риски резкого изменения рыночных условий.
💥 «Пузырь» лопнул в 1990 году по двум основным причинам:
1️⃣ Произошло значительное укрепление иены («соглашение Плаза»), что серьезно ударило по экспортоориентированной экономике Японии, снизив конкурентоспособность японских товаров на мировом рынке и приведя к экономическому спаду.
2️⃣ Банк Японии резко ужесточил кредитную политику, повысив процентные ставки, что привело к удорожанию кредитов и снижению ликвидности на рынке.
📉 Последствия были катастрофическими. Цены на недвижимость в крупных городах Японии упали на 70% в течение следующих нескольких лет. Застройщики оказались в ловушке: стоимость их земельных активов резко упала, в отличие от долгов. Спрос на элитное жилье сократился, а стоимость обслуживания кредитов выросла. Многие компании не смогли продать свои проекты по планируемым ценам.
🏦 Это привело к массовым банкротствам застройщиков и финансовых учреждений. Крупные девелоперские компании, такие как Recruit Cosmos и EIE International, обанкротились, оставив после себя миллиарды долларов долгов. Банковская система Японии оказалась на грани коллапса, с чередой крупных банкротств в 1995-1997 годах.
🐌 Период с 1991 по 2000 год стал известен как "потерянное десятилетие" Японии. Экономика страны стагнировала, а цены на недвижимость продолжали корректироваться. Многие застройщики, пережившие первоначальный шок, столкнулись с долгосрочными финансовыми проблемами. Например, Sohgo Housing, некогда крупный застройщик, объявил о банкротстве в 2009 году, через 19 лет после начала кризиса.
❓Зачем об этом знать? Сейчас на рынке жилья в России непростая ситуация и достаточно много разговоров о "пузыре", грядущих массовых банкротствах девелоперов, подрядчиков и т.д. Одним из наиболее похожих сценариев будущих проблем российского рынка кажется японский. Но так ли это на самом деле?
👍 Так
🔥 Не так
🏯 В начале 90-х годов Японии лопнул один из крупнейших пузырей на рынке недвижимости в современной истории. К 1990 году стоимость недвижимости в Токио в 350 раз превышала стоимость аналогичной недвижимости на Манхэттене (Нью-Йорк). Этот дисбаланс был результатом ряда событий: резкого роста экономики страны, чрезмерно мягкой монетарной политики, спекуляций и неограниченного кредитования.
🏗️ Японские застройщики активно участвовали в раздувании пузыря. Они приобретали дорогую землю, планируя строить и продавать недвижимость более высокого класса по более высоким ценам. Их бизнес-модели основывались на предположении о постоянном росте цен на недвижимость. Проекты финансировались за счет крупных кредитов, взятых под залог переоцененной земли. Застройщики, банки и регуляторы проявили чрезмерный оптимизм и недооценили риски резкого изменения рыночных условий.
💥 «Пузырь» лопнул в 1990 году по двум основным причинам:
1️⃣ Произошло значительное укрепление иены («соглашение Плаза»), что серьезно ударило по экспортоориентированной экономике Японии, снизив конкурентоспособность японских товаров на мировом рынке и приведя к экономическому спаду.
2️⃣ Банк Японии резко ужесточил кредитную политику, повысив процентные ставки, что привело к удорожанию кредитов и снижению ликвидности на рынке.
📉 Последствия были катастрофическими. Цены на недвижимость в крупных городах Японии упали на 70% в течение следующих нескольких лет. Застройщики оказались в ловушке: стоимость их земельных активов резко упала, в отличие от долгов. Спрос на элитное жилье сократился, а стоимость обслуживания кредитов выросла. Многие компании не смогли продать свои проекты по планируемым ценам.
🏦 Это привело к массовым банкротствам застройщиков и финансовых учреждений. Крупные девелоперские компании, такие как Recruit Cosmos и EIE International, обанкротились, оставив после себя миллиарды долларов долгов. Банковская система Японии оказалась на грани коллапса, с чередой крупных банкротств в 1995-1997 годах.
🐌 Период с 1991 по 2000 год стал известен как "потерянное десятилетие" Японии. Экономика страны стагнировала, а цены на недвижимость продолжали корректироваться. Многие застройщики, пережившие первоначальный шок, столкнулись с долгосрочными финансовыми проблемами. Например, Sohgo Housing, некогда крупный застройщик, объявил о банкротстве в 2009 году, через 19 лет после начала кризиса.
❓Зачем об этом знать? Сейчас на рынке жилья в России непростая ситуация и достаточно много разговоров о "пузыре", грядущих массовых банкротствах девелоперов, подрядчиков и т.д. Одним из наиболее похожих сценариев будущих проблем российского рынка кажется японский. Но так ли это на самом деле?
👍 Так
🔥 Не так
ℹ️ Для справки:
📊 Рост цен на недвижимость и земельные участки в Токио в период с 1985 по 1990 годы:
🏠 Жилая недвижимость:
🔹 Рост цен на жилую недвижимость в Токио составил примерно 145-150% за этот период.
🔹 В некоторых районах Токио рост мог достигать 200-250%.
🗾 Земельные участки:
🔸Цены на коммерческие земельные участки в центре Токио выросли примерно на 300-400%.
🔸В отдельных случаях рост цен на самые престижные участки мог достигать 500-600%.
💹 Общая динамика:
🔹Пик роста пришелся на 1988-1989 годы, когда годовой рост цен в некоторых сегментах рынка превышал 50%.
🔹 К 1990 году стоимость всей недвижимости в Японии оценивалась в более чем 2 квадриллиона иен, что примерно в 4 раза превышало стоимость всей недвижимости в США.
🏦 Ключевая ставка Банка Японии:
🔸 1985 год: 5.0% (начало года), снижена до 3.0% к концу года
🔸 1986 год: дальнейшее снижение до 2.5%
🔸 1987 год: ставка оставалась на уровне 2.5%
🔸 1988 год: повышение до 2.75%
🔸 1989 год: резкое повышение до 4.25%
🔸 1990 год: дальнейшее повышение до 6.0%
🏛️ В период 1985-1987 Банк Японии проводил политику низких процентных ставок, что стимулировало кредитование и способствовало росту цен на активы, включая недвижимость.
📈 Резкое повышение ставок в 1989-1990 было попыткой "охладить" перегретую экономику и рынок недвижимости, но в итоге стало одним из факторов, спровоцировавших хлоп «пузыря».
📊 Рост цен на недвижимость и земельные участки в Токио в период с 1985 по 1990 годы:
🏠 Жилая недвижимость:
🔹 Рост цен на жилую недвижимость в Токио составил примерно 145-150% за этот период.
🔹 В некоторых районах Токио рост мог достигать 200-250%.
🗾 Земельные участки:
🔸Цены на коммерческие земельные участки в центре Токио выросли примерно на 300-400%.
🔸В отдельных случаях рост цен на самые престижные участки мог достигать 500-600%.
💹 Общая динамика:
🔹Пик роста пришелся на 1988-1989 годы, когда годовой рост цен в некоторых сегментах рынка превышал 50%.
🔹 К 1990 году стоимость всей недвижимости в Японии оценивалась в более чем 2 квадриллиона иен, что примерно в 4 раза превышало стоимость всей недвижимости в США.
🏦 Ключевая ставка Банка Японии:
🔸 1985 год: 5.0% (начало года), снижена до 3.0% к концу года
🔸 1986 год: дальнейшее снижение до 2.5%
🔸 1987 год: ставка оставалась на уровне 2.5%
🔸 1988 год: повышение до 2.75%
🔸 1989 год: резкое повышение до 4.25%
🔸 1990 год: дальнейшее повышение до 6.0%
🏛️ В период 1985-1987 Банк Японии проводил политику низких процентных ставок, что стимулировало кредитование и способствовало росту цен на активы, включая недвижимость.
📈 Резкое повышение ставок в 1989-1990 было попыткой "охладить" перегретую экономику и рынок недвижимости, но в итоге стало одним из факторов, спровоцировавших хлоп «пузыря».
☯️ Чтобы продолжать сравнение рынка недвижимости Японии периода «пузыря» 90-х и России 2024 года мне нужно сделать небольшое, но важное отступление.
🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки?
🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...
⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.
🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава ИРД: чем более документально готовый проект, тем выше доля.
🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.
🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с ИРД) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.
⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.
🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.
🔍Как московские девелоперы оценивали земельные участки?
🏗️ Кратко опишу методику первичной оценки, применявшейся в недалёком прошлом и застройщиками, и владельцами участков, и брокерами...
⚙️ Не секрет, что крупные девелоперы рассматривающие обеспеченные разрешительной документацией зем.участки нередко предлагают собственникам таких проектов (земельных участков) расплатиться не денежными средствами, а долей в полезных (продаваемых) площадях.
🏢 Т.е. девелопер строит объект и передаёт часть помещений землевладельцу. Эта часть или доля составляет как правило 10-30%. Итоговый % зависит от:
1️⃣ Локации: район Москвы (в промзоне процент ниже, чем у парка на Юго-Западе), или Московской области.
2️⃣ Назначения площадей в будущем проекте: на размер доли влияет квартиры, апартаменты или офисы запланированы в проекте.
3️⃣ От наличия и состава ИРД: чем более документально готовый проект, тем выше доля.
🖼️ Например, есть земельный участок в Москве с ГПЗУ на строительство апартаментов 10 тыс.м2 общей наземной площади. Из них полезные площади это 7,5 тыс.м2, а остальные 2.5 тыс.м2 это входная группа, коридоры, лестницы и прочие МОПы. Например, с учётом пунктов 1️⃣➖3️⃣ землевладелец может претендовать на 20-25% от полезной площади, т.е. на 1500-1875 м2. Очевидно, что после окончания строительства он имеет возможность продать свою долю в розницу по рыночным ценам. Так вот если мы сделаем предположение о будущей рыночной цене продажи этих помещений, то получим стоимость доли землевладельца в деньгах. К примеру, 1м2 мы оцениваем в 250 тыс.руб./м2, таким образом общая выручка землевладельца от реализации проекта составит от 375 до 468 млн.руб.
🔻На основании проведенных расчетов мы делаем предположение, что справедливая оценка подобного проекта (де-факто земельного участка с ИРД) как раз находится в диапазоне 375➖468 млн.руб.
⚠️ Безусловно, эта методика позволяла получить только укрупненную, т.е. неточную оценку проекта. Чтобы выйти на точные значения необходимо потратить 2-3 дня на концепцию, маркетинг и финмодель. Но ориентир был понятен на основе описанного экспресс-метода.
🔥 Отмечу также, что многие известные мне девелоперы активно использовали эту методику для первичной оценки проектов, т.е. это не теория, а практика.
👀 Итак, с 2020 по 2024 год цены на квартиры бизнес-класса в старой Москве выросли на 77% с 275 800 руб./м2 до 488 200 руб./м2. (данные «Метриум»)
📊 А на сколько же % выросла цена на землю под строительство жилья бизнес-класса в Москве?
📊 Открытой статистики или аналитики по этому поводу не существует. Поэтому будем использовать метод экспертных оценок.
⚠️ За прошедшие годы увеличились обременения, изменились требования к проектированию и сильно поменялась стоимость изменения ВРИ (вида разрешенного использования). Расчеты несколько усложнились. Для целей этого поста я выражу эти изменения в виде снижения процента полезных площадей с 75% до 65% (это грубый расчет, в жизни всё может быть иначе)
🏗 Исходные данные:
- Условный участок под застройку в "старой" Москве, на котором можно возвести 30 000 м² недвижимости.
🔹 Цена 1м² в новостройках бизнес-класса "старой" Москвы:
- 2020 год: 275 800 руб.
- 2024 год: 488 200 руб. (рост на 77%)
🔹 Полезная площадь:
- 2020 год: 75% от общей (22 500 м²)
- 2024 год: 65% от общей (19 500 м²)
🔹 Доля землевладельца, предположим: 22.5%
💰 Расчет стоимости участка:
🔹2020 год:
- Доля землевладельца: 5 062.5 м²
- Стоимость доли: 1 396 237 500 руб.
🔹2024 год:
- Доля землевладельца: 4 387.5 м²
- Стоимость доли: 2 141 977 500 руб.
📈 Изменение стоимости:
- Абсолютный рост: 745 740 000 руб.
- Относительный рост: 53.4%
⚠️ Несмотря на рост цен на жилье на 77%, стоимость земельных участков выросла за 5 лет всё же на 53.4% из-за увеличения обременений и затрат на изменение ВРИ
📊 А на сколько же % выросла цена на землю под строительство жилья бизнес-класса в Москве?
📊 Открытой статистики или аналитики по этому поводу не существует. Поэтому будем использовать метод экспертных оценок.
⚠️ За прошедшие годы увеличились обременения, изменились требования к проектированию и сильно поменялась стоимость изменения ВРИ (вида разрешенного использования). Расчеты несколько усложнились. Для целей этого поста я выражу эти изменения в виде снижения процента полезных площадей с 75% до 65% (это грубый расчет, в жизни всё может быть иначе)
🏗 Исходные данные:
- Условный участок под застройку в "старой" Москве, на котором можно возвести 30 000 м² недвижимости.
🔹 Цена 1м² в новостройках бизнес-класса "старой" Москвы:
- 2020 год: 275 800 руб.
- 2024 год: 488 200 руб. (рост на 77%)
🔹 Полезная площадь:
- 2020 год: 75% от общей (22 500 м²)
- 2024 год: 65% от общей (19 500 м²)
🔹 Доля землевладельца, предположим: 22.5%
💰 Расчет стоимости участка:
🔹2020 год:
- Доля землевладельца: 5 062.5 м²
- Стоимость доли: 1 396 237 500 руб.
🔹2024 год:
- Доля землевладельца: 4 387.5 м²
- Стоимость доли: 2 141 977 500 руб.
📈 Изменение стоимости:
- Абсолютный рост: 745 740 000 руб.
- Относительный рост: 53.4%
⚠️ Несмотря на рост цен на жилье на 77%, стоимость земельных участков выросла за 5 лет всё же на 53.4% из-за увеличения обременений и затрат на изменение ВРИ
🤗 Почему по моему мнению ситуация на рынке недвижимости в России не похожа на японский "пузырь" 90-х?
🏙 Несмотря на некоторые тревожные сигналы на российском рынке недвижимости, ситуация в Москве 2024 года существенно отличается от токийского пузыря 1990-х.
1️⃣ Масштаб роста цен несопоставим:
🔸 В Токио 1985-1990: рост цен на жилье на 145-150%, на землю до 300-400%
🔸 В Москве 2020-2024: рост цен на жилье бизнес-класса на 77%, на землю (по моим подсчётам) на 53.4%
2️⃣ Экономический контекст:
🔹 Япония 80-х: бурный рост экономики на волне технологического бума
🔹 Россия 2020-х: экономика под давлением санкций, геополитической напряженности
3️⃣ Монетарная политика властей:
🔸Банк Японии: длительный период низких ставок, резкое повышение в конце
🔸ЦБ РФ: оперативная (в рамках возможностей) реакция на инфляцию, повышение ставки до 19% в течение года
4️⃣ Реакция рынка на повышение ставок:
🔹 Япония: схлопывание «пузыря» после повышения ставок
🔹Россия: устойчивость цен даже при высокой ключевой ставке
5️⃣ Структура финансирования:
🔸 Япония: чрезмерное кредитование под залог переоцененной земли
🔸 Россия: проектное финансирование, эскроу-система
6️⃣ Внешние факторы:
🔹 Япония: укрепление иены ударило по экспорту
🔹 Россия: ослабление рубля поддерживает многие секторы экономики
7️⃣ Регуляторный надзор:
🔸 Япония 80-х: недостаточный контроль над финансовым сектором
🔸 Россия 2020-х: усиленный надзор ЦБ РФ над банками, преобладание квазигосударственных банков в фин.секторе.
8️⃣ Спрос на недвижимость:
🔻 Япония 80-х: свободное падение спроса на фоне начавшегося спада в экономике
💵 Россия 2020-х: сохранение значительной доли госпрограмм в структуре спроса на новостройки
✅ Мой вывод: текущая ситуация в России больше похожа на адаптацию рынка к новым экономическим реалиям, чем на хлоп «пузыря».
Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
🤗 Напишу комментарий...
🏙 Несмотря на некоторые тревожные сигналы на российском рынке недвижимости, ситуация в Москве 2024 года существенно отличается от токийского пузыря 1990-х.
1️⃣ Масштаб роста цен несопоставим:
🔸 В Токио 1985-1990: рост цен на жилье на 145-150%, на землю до 300-400%
🔸 В Москве 2020-2024: рост цен на жилье бизнес-класса на 77%, на землю (по моим подсчётам) на 53.4%
2️⃣ Экономический контекст:
🔹 Япония 80-х: бурный рост экономики на волне технологического бума
🔹 Россия 2020-х: экономика под давлением санкций, геополитической напряженности
3️⃣ Монетарная политика властей:
🔸Банк Японии: длительный период низких ставок, резкое повышение в конце
🔸ЦБ РФ: оперативная (в рамках возможностей) реакция на инфляцию, повышение ставки до 19% в течение года
4️⃣ Реакция рынка на повышение ставок:
🔹 Япония: схлопывание «пузыря» после повышения ставок
🔹Россия: устойчивость цен даже при высокой ключевой ставке
5️⃣ Структура финансирования:
🔸 Япония: чрезмерное кредитование под залог переоцененной земли
🔸 Россия: проектное финансирование, эскроу-система
6️⃣ Внешние факторы:
🔹 Япония: укрепление иены ударило по экспорту
🔹 Россия: ослабление рубля поддерживает многие секторы экономики
7️⃣ Регуляторный надзор:
🔸 Япония 80-х: недостаточный контроль над финансовым сектором
🔸 Россия 2020-х: усиленный надзор ЦБ РФ над банками, преобладание квазигосударственных банков в фин.секторе.
8️⃣ Спрос на недвижимость:
🔻 Япония 80-х: свободное падение спроса на фоне начавшегося спада в экономике
💵 Россия 2020-х: сохранение значительной доли госпрограмм в структуре спроса на новостройки
✅ Мой вывод: текущая ситуация в России больше похожа на адаптацию рынка к новым экономическим реалиям, чем на хлоп «пузыря».
Согласны со мной?
🔥 Да
👍 Нет
🤗 Напишу комментарий...
Каталог объектов AKIARA.pdf
11.9 MB
Инвестиции в коммерческую недвижимость с доходностью до 20% годовых.
Есть отличная возможность для тех, кто ищет готовые решения для инвестиций в коммерческую недвижимость, с минимальными рисками и максимальной эффективностью.
Компания «АКИАРА» работает на рынке коммерческой недвижимости уже более 9 лет.
В их портфолио объекты площадью от 50 до 200 м² в Москве и МО – идеальные варианты для тех, кто хочет создать стабильный арендный доход.
Что можно получить:
• Готовый бизнес с арендаторами.
• Полное юридическое сопровождение.
• Возможность быстро войти на рынок коммерческой недвижимости с минимальными рисками.
Подписывайтесь на их канал, чтобы быть в курсе новых объектов и актуальных предложений.
🔥 Бесплатная консультация по подбору объекта. Переходите по ссылке и оставьте заявку на консультацию: https://akiara.ru
Реклама ООО «АКИАРА» ИНН 9715418674 Erid: 2Vtzqw6hJv7
Есть отличная возможность для тех, кто ищет готовые решения для инвестиций в коммерческую недвижимость, с минимальными рисками и максимальной эффективностью.
Компания «АКИАРА» работает на рынке коммерческой недвижимости уже более 9 лет.
В их портфолио объекты площадью от 50 до 200 м² в Москве и МО – идеальные варианты для тех, кто хочет создать стабильный арендный доход.
Что можно получить:
• Готовый бизнес с арендаторами.
• Полное юридическое сопровождение.
• Возможность быстро войти на рынок коммерческой недвижимости с минимальными рисками.
Подписывайтесь на их канал, чтобы быть в курсе новых объектов и актуальных предложений.
🔥 Бесплатная консультация по подбору объекта. Переходите по ссылке и оставьте заявку на консультацию: https://akiara.ru
Реклама ООО «АКИАРА» ИНН 9715418674 Erid: 2Vtzqw6hJv7
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
📖 Результаты свежего исследования рынка стрит-ритейла и готового арендного бизнеса (ГАБ) от SimpleEstate за 3кв 2024 г. в материале Forbes
Ключевые выводы:
🏗 Пустые и строящиеся помещения стрит-ритейла в Москве продаются дороже объектов готового арендного бизнеса. Парадоксально, но факт. Основная причина - неадекватно высокие цены застройщиков и слепая вера частных инвесторов, что это выгодная покупка.
📊 Цены на объекты готового арендного бизнеса небольшого размера (до 300 м2) продолжают снижаться уже 4й квартал подряд, демонстрируя падение на 1% за квартал и на 12% в годовом выражении. Причина - изначально перегретые цены на фоне ажиотажа частных инвесторов и высокая ключевая ставка. Арендные ставки в сегменте стагнируют.
🏪 Готовый арендный бизнес с супермаркетами продолжает расти в цене. Несмотря на рост ключевой ставки, стоимость выросла на 4% за квартал и на 11% за год, отражая устойчивость сегмента и высокую инфляцию. Арендные ставки также увеличились на 3% за квартал и на 8% за год. Крупные профессиональные инвесторы по прежнему выбирают именно данный сегмент для инвестиций. Вложить от ₽100 000 в арендный бизнес с действующим супермаркетом можно на инвестиционной платформе SimpleEstate.
💸 Доходность арендного бизнеса остается стабильной вопреки изменениям ключевой ставки. В среднем по рынку объекты готового арендного бизнеса в Москве до 300 м2 приносят 7.5% дохода от аренды (окупаемость 12 лет), а супермаркеты - 8.1% (окупаемость 11 лет).
Ключевые выводы:
🏗 Пустые и строящиеся помещения стрит-ритейла в Москве продаются дороже объектов готового арендного бизнеса. Парадоксально, но факт. Основная причина - неадекватно высокие цены застройщиков и слепая вера частных инвесторов, что это выгодная покупка.
📊 Цены на объекты готового арендного бизнеса небольшого размера (до 300 м2) продолжают снижаться уже 4й квартал подряд, демонстрируя падение на 1% за квартал и на 12% в годовом выражении. Причина - изначально перегретые цены на фоне ажиотажа частных инвесторов и высокая ключевая ставка. Арендные ставки в сегменте стагнируют.
🏪 Готовый арендный бизнес с супермаркетами продолжает расти в цене. Несмотря на рост ключевой ставки, стоимость выросла на 4% за квартал и на 11% за год, отражая устойчивость сегмента и высокую инфляцию. Арендные ставки также увеличились на 3% за квартал и на 8% за год. Крупные профессиональные инвесторы по прежнему выбирают именно данный сегмент для инвестиций. Вложить от ₽100 000 в арендный бизнес с действующим супермаркетом можно на инвестиционной платформе SimpleEstate.
💸 Доходность арендного бизнеса остается стабильной вопреки изменениям ключевой ставки. В среднем по рынку объекты готового арендного бизнеса в Москве до 300 м2 приносят 7.5% дохода от аренды (окупаемость 12 лет), а супермаркеты - 8.1% (окупаемость 11 лет).
Forbes.ru
Пустые магазины в Москве продаются дороже помещений с арендаторами
Квадратный метр пустующего помещения стрит-ретейла в Москве за III квартал этого года подорожал на 2% и достиг стоимости 437 000 рублей. Это на 2,6% дороже, чем «квадрат» магазина с арендатором
Рынок_стрит_ритейла_Москвы_3кв2024.pdf
610.2 KB
⚡ Вышел очередной аналитический отчёт SimpleEstate по рынку стрит-ритейла и ГАБ за 3-й квартал 2024 года.
☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.
💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.
🔻 Like и share приветствуются!
☝️ Всячески рекомендуем журналистам, авторам личных медиа, профессиональным участникам рынка, инвесторам и вообще всем желающим и интересующимся темой ГАБ и стрит-ретейла Москвы, опираться именно на информацию из этого отчёта.
💰Релевантные данные об окупаемости, cap.rate, средней стоимости 1 м2 и остальных важных индикаторах рынка доходной коммерческой недвижимости Москвы - в отчёте крупнейшей инвестиционной платформы недвижимости России, SimpleEstate.
🔻 Like и share приветствуются!
✍️Я об этом пишу не очень часто, но у меня уже много лет есть небольшой, но хороший бизнес - создание финансовых моделей для девелоперов, владельцев объектов недвижимости и инвесторов.
🤓 У этого бизнеса довольно много постоянных заказчиков, в том числе среди известных компаний и предпринимателей. Кейсов тоже много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.
✅ Одно из направлений этого бизнеса - анализ best use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
📑 Так вот на днях мы завершили юбилейное,5️⃣ 0️⃣ -е исследование best use. При том, что ИП Цогоев занимается этой деятельностью с 2017 года. Не могу оценить, насколько это много или мало, но похоже, что скорее много.
☝️Дело в том, что анализ best use это весьма подробный и обстоятельный документ от 60 до 100 страниц, наполненный данными и цифрами, который включает:
1️⃣ Определение основных сценариев развития объекта (территории) с учётом технических, юридических и градостроительных особенностей. Выбор 3-4-х реализуемых сценариев (например, 1) БЦ 2) ТЦ 3) Гостиница).
2️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации объектов. Расчет ТЭПов по трем сценариям развития.
3️⃣ Подробнейшие финансовые модели по 3-м сценариям
4️⃣ Оценка стоимости на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев
6️⃣ Выводы и рекомендации.
📊 Анализ best use совмещает в себе творчество, логику и расчеты - это очень интересная, интеллектуальная и вдохновляющая деятельность.
🔻В общем, первые
5️⃣0️⃣ анализов best use мы сделали! Теперь будем штурмовать сотню.
#bestuse
🤓 У этого бизнеса довольно много постоянных заказчиков, в том числе среди известных компаний и предпринимателей. Кейсов тоже много, но большая часть либо под NDA, либо я сам по этическим соображениям не могу делиться информацией о них.
✅ Одно из направлений этого бизнеса - анализ best use, то есть определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.
📑 Так вот на днях мы завершили юбилейное,
☝️Дело в том, что анализ best use это весьма подробный и обстоятельный документ от 60 до 100 страниц, наполненный данными и цифрами, который включает:
1️⃣ Определение основных сценариев развития объекта (территории) с учётом технических, юридических и градостроительных особенностей. Выбор 3-4-х реализуемых сценариев (например, 1) БЦ 2) ТЦ 3) Гостиница).
2️⃣ Маркетинговый анализ расположенных в локации объектов. Расчет ТЭПов по трем сценариям развития.
3️⃣ Подробнейшие финансовые модели по 3-м сценариям
4️⃣ Оценка стоимости на каждой из стадий развития в разных сценариях.
5️⃣ SWOT-анализы рассматриваемых сценариев
6️⃣ Выводы и рекомендации.
📊 Анализ best use совмещает в себе творчество, логику и расчеты - это очень интересная, интеллектуальная и вдохновляющая деятельность.
🔻В общем, первые
5️⃣0️⃣ анализов best use мы сделали! Теперь будем штурмовать сотню.
#bestuse
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
atsogoev.ru
Финансовое моделирование
Financial Modeling
🔍Чуть более подробно о том, что такое «анализ best use».
☑️ Это исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.
🔍При определении best use консультанты исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.
📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.
🔀 По сути, собственнику актива (или потенциальному покупателю) предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.
🧮 Анализ best use может быть также упрощённым (экспресс-анализ), если требуется быстрая оценка потенциала того или иного объекта.
📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.
☑️ Это исследование, которое даёт ответ на вопрос, что нужно сделать и как использовать актив, чтобы он принес максимальный доход.
🔍При определении best use консультанты исходят из уникальных характеристик объекта недвижимости, влияющих на вид его использования.
📶 Одновременно рассматривается несколько сценариев развития актива, для этого по каждому собираются необходимые для проведения расчетов предпосылки и аналитика, создаётся финансовая модель.
🔀 По сути, собственнику актива (или потенциальному покупателю) предлагаются несколько путей, по которым он может пойти. У каждого из путей (сценариев) свой финансовый результат и уровень рисков. Аналитики могут лишь свести все сценарии в сравнительную таблицу и рекомендовать какой-либо из вариантов, но окончательный выбор всегда остаётся за бенефициаром исследования.
🧮 Анализ best use может быть также упрощённым (экспресс-анализ), если требуется быстрая оценка потенциала того или иного объекта.
📚 Благодаря самому факту наличия исследования, итоговое решение по использованию актива становится обоснованным и логичным. Иногда анализ best use делается в целях скорейшей продажи объекта по максимальной цене, которая становится очевидна как раз в результате исследования.
🔬Анализ best use: пример (почти из жизни)
💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.
💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?
🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.
🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.
📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.
✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.
💡Представьте: инвестор приобрел на торгах трехэтажное здание в Подмосковье. Здание пустует уже несколько лет, но расположено в перспективном месте. Что делать дальше? Как извлечь максимальную выгоду из этого актива? Здесь на помощь приходит анализ best use.
💰Инвестор, приобретая объект ориентировался на низкую цену входа и интуитивно рассматривает несколько вариантов использования здания: создать мини-торговый центр, переоборудовать под мини-гостиницу или снести и построить высотный жилой комплекс. Каждый сценарий имеет свои плюсы и минусы, но какой из них принесет наибольшую прибыль при допустимом уровне рисков?
🤓Консультанты, проводящие анализ best use, изучают локацию, конкурентное окружение, спрос на различные виды недвижимости в районе расположения объекта. Оценивают техническое состояние здания, возможности его реконструкции, а также юридические и градостроительные ограничения. В ходе анализа может выясниться, что новое строительство жилья в этом месте невозможно, зато есть потенциал для создания складского или индустриального комплекса – и это становится новым сценарием для рассмотрения.
🧮 Для каждого сценария разрабатывается детальная финансовая модель. Расcчитываются затраты на реализацию, потенциальные доходы, финансовые метрики (IRR, NPV и т.д.). Учитываются риски: например, насыщенность района торговыми площадями или сезонность спроса на гостиничные услуги. Все данные сводятся в сравнительную таблицу, позволяющую наглядно оценить преимущества и недостатки каждого сценария.
📑 В итоге инвестор получает обоснованный ответ на вопрос «что делать с объектом?». Возможно, оптимальным решением окажется создание мини-отеля – это обеспечит стабильный доход при умеренных затратах на реконструкцию. Или же анализ покажет, что наиболее выгодно будет продать объект специализированному девелоперу, а не уходить в затратный процесс реконструкции.
✅ В любом случае, решение теперь базируется не на интуиции, а на тщательном анализе всех факторов и возможностей.
☝️👀 Интересное мнение. Однако я не согласен! Каждый тип арендатора несёт свои специфические риски. Киностудия может обанкротиться из-за падения спроса на контент, фасовочный склад - из-за изменения политики маркетплейса, шоурум - из-за смены покупательских привычек, а арендаторы офиса могут выйти на удалёнку…
📊 Не понимая бизнес-модель арендатора, невозможно:
🔹Оценить устойчивость его денежного потока
🔹Спрогнозировать срок его работы на рынке
🔹Понять, не завышена ли арендная ставка относительно его возможностей
🔹Предвидеть потенциальные проблемы с оплатой
💡 Простой пример: в 2020 году некоторые владельцы помещений, арендованных фитнес-клубами, не следившие за трендами отрасли, столкнулись с неплатежами. А те, кто хотя бы немного анализировал рынок, заранее видели признаки проблем - рост конкуренции, снижение маржинальности, закредитованность операторов. Начавшаяся пандемия вызвала закрытие многих фитнесов и простой у арендодателей.
🧩 Доходность важна, конечно, но не менее важна и стабильность арендного потока. С моей точки зрения, лучше получать стабильные платежи от сильного и понятного арендатора, чем находиться в неведении относительно перспектив арендатора с непрозрачной бизнес-моделью.
📊 Не понимая бизнес-модель арендатора, невозможно:
🔹Оценить устойчивость его денежного потока
🔹Спрогнозировать срок его работы на рынке
🔹Понять, не завышена ли арендная ставка относительно его возможностей
🔹Предвидеть потенциальные проблемы с оплатой
💡 Простой пример: в 2020 году некоторые владельцы помещений, арендованных фитнес-клубами, не следившие за трендами отрасли, столкнулись с неплатежами. А те, кто хотя бы немного анализировал рынок, заранее видели признаки проблем - рост конкуренции, снижение маржинальности, закредитованность операторов. Начавшаяся пандемия вызвала закрытие многих фитнесов и простой у арендодателей.
🧩 Доходность важна, конечно, но не менее важна и стабильность арендного потока. С моей точки зрения, лучше получать стабильные платежи от сильного и понятного арендатора, чем находиться в неведении относительно перспектив арендатора с непрозрачной бизнес-моделью.
⭕️ Возможно ли изменение ФЗ-214 в угоду строительного лобби?
📋 За последние годы строительная отрасль в России пережила серьезную трансформацию - переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Но сейчас ситуация становится напряженной: если ЦБ РФ решит ограничивать застройщиков в их программах рассрочек и запрещать траншевую ипотеку, это может поставить под угрозу само существование сектора строительства жилья в России.
🏗 В такой ситуации неизбежна ответная реакция: лоббисты от строительного сектора попытаются изменить 214-ФЗ и вывести отрасль строительства жилья из-под опеки ЦБ РФ, возможно изменив систему проектного финансирования и эскроу. Их аргументы, очевидно, будут такими - существующие финансовые инструменты позволяют поддерживать доступность жилья и темпы строительства, обеспечивая работой миллионы людей в строительном секторе и смежных отраслях.
📈 Действующие механизмы рассрочек и траншевой ипотеки позволяют застройщикам поддерживать стабильный денежный поток и планировать строительство новых объектов. Более того, эти инструменты часто являются единственной возможностью для многих семей в России приобрести жилье, особенно в условиях высоких ставок по классической ипотеке (кстати, виноватить в этом будут в итоге ЦБ). Ограничение имеющихся программ может привести к резкому падению спроса и, как следствие, к кризису всей отрасли. И это сейчас совсем не нужно.
⚠️ Однако ослабление контроля со стороны ЦБ несет серьезные риски. Мы можем вернуться к проблеме обманутых дольщиков, появлению серых схем финансирования и финансовых проблем с дебиторской задолженностью уже у самих застройщиков. Недавняя история показывает, что саморегулирование в строительной отрасли не всегда эффективно.
🏦 Позиция ЦБ тоже понятна. Нерегулируемые программы рассрочек могут создавать скрытые финансовые риски как для покупателей, так и для всего рынка. Существует опасность формирования "пирамид", когда строительство новых объектов финансируется за счет средств, привлеченных от покупателей по ранее начатым проектам. В случае рыночного спада такая система может рухнуть, оставив тысячи людей без денег и жилья.
💡 Возможно, решение лежит в плоскости компромисса – создании специального регулятивного режима для застройщиков, который сохранит базовые механизмы контроля, но предоставит больше гибкости в использовании финансовых инструментов. Это позволило бы учесть интересы всех сторон без критических рисков для рынка.
🔄 В любом случае, необходимо искать и находить баланс между защитой прав дольщиков и сохранением работоспособности строительного сектора. Помню я как шахтеры стучали касками по брусчатке у Белого дома в Москве…
📋 За последние годы строительная отрасль в России пережила серьезную трансформацию - переход на проектное финансирование и эскроу-счета. Но сейчас ситуация становится напряженной: если ЦБ РФ решит ограничивать застройщиков в их программах рассрочек и запрещать траншевую ипотеку, это может поставить под угрозу само существование сектора строительства жилья в России.
🏗 В такой ситуации неизбежна ответная реакция: лоббисты от строительного сектора попытаются изменить 214-ФЗ и вывести отрасль строительства жилья из-под опеки ЦБ РФ, возможно изменив систему проектного финансирования и эскроу. Их аргументы, очевидно, будут такими - существующие финансовые инструменты позволяют поддерживать доступность жилья и темпы строительства, обеспечивая работой миллионы людей в строительном секторе и смежных отраслях.
📈 Действующие механизмы рассрочек и траншевой ипотеки позволяют застройщикам поддерживать стабильный денежный поток и планировать строительство новых объектов. Более того, эти инструменты часто являются единственной возможностью для многих семей в России приобрести жилье, особенно в условиях высоких ставок по классической ипотеке (кстати, виноватить в этом будут в итоге ЦБ). Ограничение имеющихся программ может привести к резкому падению спроса и, как следствие, к кризису всей отрасли. И это сейчас совсем не нужно.
⚠️ Однако ослабление контроля со стороны ЦБ несет серьезные риски. Мы можем вернуться к проблеме обманутых дольщиков, появлению серых схем финансирования и финансовых проблем с дебиторской задолженностью уже у самих застройщиков. Недавняя история показывает, что саморегулирование в строительной отрасли не всегда эффективно.
🏦 Позиция ЦБ тоже понятна. Нерегулируемые программы рассрочек могут создавать скрытые финансовые риски как для покупателей, так и для всего рынка. Существует опасность формирования "пирамид", когда строительство новых объектов финансируется за счет средств, привлеченных от покупателей по ранее начатым проектам. В случае рыночного спада такая система может рухнуть, оставив тысячи людей без денег и жилья.
💡 Возможно, решение лежит в плоскости компромисса – создании специального регулятивного режима для застройщиков, который сохранит базовые механизмы контроля, но предоставит больше гибкости в использовании финансовых инструментов. Это позволило бы учесть интересы всех сторон без критических рисков для рынка.
🔄 В любом случае, необходимо искать и находить баланс между защитой прав дольщиков и сохранением работоспособности строительного сектора. Помню я как шахтеры стучали касками по брусчатке у Белого дома в Москве…
⚡️ Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году?
🔮 Самый главный вопрос любого инвестора: «Что будет дальше?». И действительно, как будет выглядеть рынок в следующем году, как изменятся ставки аренды, доходность, окупаемость и, самое главное, как изменятся цены?
📺 Для ответов на эти вопросы мы проведем прямой эфир на тему:
👉 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году? 👈
⏱️ Четверг, 24 октября (послезавтра) в 16:30
🎤 Спикеры:
🔹Никита Корниенко - Генеральный директор SimpleEstate
🔹Артём Цогоев - член совета директоров SimpleEstate
🔗 Ссылка для подключения
🔮 Самый главный вопрос любого инвестора: «Что будет дальше?». И действительно, как будет выглядеть рынок в следующем году, как изменятся ставки аренды, доходность, окупаемость и, самое главное, как изменятся цены?
📺 Для ответов на эти вопросы мы проведем прямой эфир на тему:
👉 Что будет с ценами на коммерческую недвижимость в 2025 году? 👈
⏱️ Четверг, 24 октября (послезавтра) в 16:30
🎤 Спикеры:
🔹Никита Корниенко - Генеральный директор SimpleEstate
🔹Артём Цогоев - член совета директоров SimpleEstate
🔗 Ссылка для подключения
🏗️ Застройщик MR GROUP анонсировал старт бронирования проекта премиум-класса ЖК MIRA Адрес: г. Москва, проспект Мира, 186 (13 мин. пеш. от ст. м.«ВДНХ»)
📌Место: расположен рядом с ВДНХ и парком «Акведук».
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽17 млн. за 28 м2 или ₽607 т./м2.
1️⃣-к.: ₽18,9 млн. за 33,5 м2 или ₽564 т./м2.
2️⃣-к.: ₽26,8 млн. за 54 м2 или ₽496 т./м2.
3️⃣-к.: ₽35,7 млн. за 75,5 м2 или ₽472 т./м2.
4️⃣-к.: ₽43,5 млн. за 93 м2 или ₽467 т./м2.
🏢 Проект: ЖК MIRA - будет иметь 3 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 762 шт.
🔹Этажность: 17-24 этажей.
🔹Высота потолков: от 3 м.
🔹Площадь квартир: от 28 до 145 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК Silver со средней ценой за 1м2 ~₽516 т./м2 и ЖК «Триколор» со средней ценой ~₽426 т./м2.
💥Срок сдачи: II кв. 2028 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📌Место: расположен рядом с ВДНХ и парком «Акведук».
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽17 млн. за 28 м2 или ₽607 т./м2.
1️⃣-к.: ₽18,9 млн. за 33,5 м2 или ₽564 т./м2.
2️⃣-к.: ₽26,8 млн. за 54 м2 или ₽496 т./м2.
3️⃣-к.: ₽35,7 млн. за 75,5 м2 или ₽472 т./м2.
4️⃣-к.: ₽43,5 млн. за 93 м2 или ₽467 т./м2.
🏢 Проект: ЖК MIRA - будет иметь 3 корпуса с переменной этажностью.
🔹Количество квартир: 762 шт.
🔹Этажность: 17-24 этажей.
🔹Высота потолков: от 3 м.
🔹Площадь квартир: от 28 до 145 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК Silver со средней ценой за 1м2 ~₽516 т./м2 и ЖК «Триколор» со средней ценой ~₽426 т./м2.
💥Срок сдачи: II кв. 2028 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🌐 На рынок недвижимости ОАЭ выходит новый игрок - петербургский девелопер Arsenal.
🏗️ Новый проект Arsenal в ОАЭ - жилой комплекс Zephyra в районе Dubai Islands. Параметры застройки: два десятиэтажных здания, общая площадь более 10 000 м2 на участке 1,2 га.
📊 На данный момент в ОАЭ представлено шесть российских застройщиков, включая ЛСР, Пионер, Orange Group, Becar и Voshod.
Ну что, вы уже надумали инвестировать в ОАЭ?
👍 Да, решено!
🔥 Нет, лучше в Сочи, душевнее.
👀 Ну ведь есть же Оман, Бахрейн...
🏗️ Новый проект Arsenal в ОАЭ - жилой комплекс Zephyra в районе Dubai Islands. Параметры застройки: два десятиэтажных здания, общая площадь более 10 000 м2 на участке 1,2 га.
📊 На данный момент в ОАЭ представлено шесть российских застройщиков, включая ЛСР, Пионер, Orange Group, Becar и Voshod.
Ну что, вы уже надумали инвестировать в ОАЭ?
👍 Да, решено!
🔥 Нет, лучше в Сочи, душевнее.
👀 Ну ведь есть же Оман, Бахрейн...