🏁 Терминальная стоимость: когда выхода нет, а всё посчитать надо
🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.
🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!
💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.
🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...
📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate
⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.
❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?
👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно
#ликбез
🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.
🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!
💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.
🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...
📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate
⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.
❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?
👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно
#ликбез
💸 Cash Flow или поток денежек!
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез
💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.
🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.
🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...
📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы
🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес
🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес
⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.
✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).
#ликбез