❌ А мы не платим налоги!
😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?
✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».
📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:
🔹Допросила свидетелей;
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.
👨⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.
📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ (это те которые инвесторов дискириминируют) постановил:
1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.
2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого
3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода
☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.
📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097
👋 За интересный кейс спасибо моей коллеге, Евгении Ослоновской
😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?
✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».
📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.
🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:
🔹Допросила свидетелей;
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.
👨⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.
📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ (это те которые инвесторов дискириминируют) постановил:
1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.
2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого
3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода
☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.
📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097
👋 За интересный кейс спасибо моей коллеге, Евгении Ослоновской
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🤖 В тему налогов! В России создаётся автоматизированная информационная система ФНС (АИС) «Налог-3». Ввод в промышленную эксплуатацию запланирован до декабря 2025 года.
🚧 Из новаций обещают, наконец, интегрировать данные о пересечении гос.границы и создать реестр налоговых резидентов РФ.
🏖️ Провел в России меньше 181 дня? Плати налоги по ставкам нерезидента! 30% НДФЛ вместо 13-15-18% и т.д.
📶 Но и это не всё! Обещают «повышение качества принятия решений, анализа и прогнозирования за счет создания аналитических инструментов, позволяющих проводить анализ и прогнозирование налоговых поступлений с учетом макроэкономических показателей и внешних факторов».
🔩Налоговая с каждым днём усиливает своё давление на налогоплательщиков, в том числе инвесторов в недвижимость.
🚷 Чувствуете, как за вами следит большой и алчный «Брат»?
👍 Да
👀 Нет
🔥 Мне по 🥁
🚧 Из новаций обещают, наконец, интегрировать данные о пересечении гос.границы и создать реестр налоговых резидентов РФ.
🏖️ Провел в России меньше 181 дня? Плати налоги по ставкам нерезидента! 30% НДФЛ вместо 13-15-18% и т.д.
📶 Но и это не всё! Обещают «повышение качества принятия решений, анализа и прогнозирования за счет создания аналитических инструментов, позволяющих проводить анализ и прогнозирование налоговых поступлений с учетом макроэкономических показателей и внешних факторов».
🔩Налоговая с каждым днём усиливает своё давление на налогоплательщиков, в том числе инвесторов в недвижимость.
🚷 Чувствуете, как за вами следит большой и алчный «Брат»?
👍 Да
👀 Нет
🔥 Мне по
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📊 Оценка инвестиций во флиппинг: реальный кейс из практики
🏢 Недавно ко мне в рамках консультации обратился инвестор, рассматривающий предложение по вложению средств во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Инициатор проекта представил результаты 10 предыдущих сделок:
🏙️ Портфолио инициатора:
• 3 сделки с доходностью для инвестора выше 30% годовых (первые проекты, растущий рынок 2020-начала 2022). Средний срок: 6 месяцев.
• 3 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 18% годовых (стагнация рынка, 2022-начало 2023). Средний срок: 8-9 месяцев.
• 4 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 20% годовых (недавние проекты). Средний срок: 8 месяцев.
💼 Важно: указана чистая доходность для инвестора, за вычетом вознаграждений инициатора, комиссий и т.д.
❓ Инвестор задал мне два ключевых вопроса:
1. Как оценить результаты инициатора?
2. Стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?
💡 Для ответа на первый вопрос я предложил использовать концепцию Expected Value (EV) или ожидаемого значения.
🧮 Что такое Expected Value?
EV – это среднее значение случайной величины, ожидаемое при многократном повторении эксперимента. В инвестициях EV помогает оценить потенциальную доходность с учетом вероятности различных исходов.
📊 Формула: EV = Σ (вероятность исхода × значение исхода)
🔍 Применение EV в нашем случае позволяет:
1. Оценить среднюю ожидаемую доходность проектов инициатора
2. Учесть изменения рыночных условий и рост опыта инициатора
3. Сравнить потенциальную доходность с другими инвестиционными возможностями
📝 В следующем посте я расскажу, как EV был применен к этому кейсу и какие выводы были сделаны. Продолжение следует...
🏢 Недавно ко мне в рамках консультации обратился инвестор, рассматривающий предложение по вложению средств во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Инициатор проекта представил результаты 10 предыдущих сделок:
🏙️ Портфолио инициатора:
• 3 сделки с доходностью для инвестора выше 30% годовых (первые проекты, растущий рынок 2020-начала 2022). Средний срок: 6 месяцев.
• 3 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 18% годовых (стагнация рынка, 2022-начало 2023). Средний срок: 8-9 месяцев.
• 4 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 20% годовых (недавние проекты). Средний срок: 8 месяцев.
💼 Важно: указана чистая доходность для инвестора, за вычетом вознаграждений инициатора, комиссий и т.д.
❓ Инвестор задал мне два ключевых вопроса:
1. Как оценить результаты инициатора?
2. Стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?
💡 Для ответа на первый вопрос я предложил использовать концепцию Expected Value (EV) или ожидаемого значения.
🧮 Что такое Expected Value?
EV – это среднее значение случайной величины, ожидаемое при многократном повторении эксперимента. В инвестициях EV помогает оценить потенциальную доходность с учетом вероятности различных исходов.
📊 Формула: EV = Σ (вероятность исхода × значение исхода)
🔍 Применение EV в нашем случае позволяет:
1. Оценить среднюю ожидаемую доходность проектов инициатора
2. Учесть изменения рыночных условий и рост опыта инициатора
3. Сравнить потенциальную доходность с другими инвестиционными возможностями
📝 В следующем посте я расскажу, как EV был применен к этому кейсу и какие выводы были сделаны. Продолжение следует...
🧮 Инвестиционный анализ: применение Expected Value
🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.
⚖️ Расчет взвешенного EV:
Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:
• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5
• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3
• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2
🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.
🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%
💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.
❗️ Важный дисклеймер:
EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:
1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве
2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию
3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода
4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора
5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски
6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)
...и другие факторы.
📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.
🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.
⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.
📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС
🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.
⚖️ Расчет взвешенного EV:
Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:
• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5
• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3
• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2
🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.
🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%
💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.
❗️ Важный дисклеймер:
EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:
1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве
2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию
3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода
4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора
5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски
6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)
...и другие факторы.
📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.
🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.
⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.
📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС
🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт продаж проекта «Страна.Заречная» Адрес: г. Москва, ЮВАО, Марьино, ул. Иловайская , 3. (17 мин. пеш. от ст. м.«Марьино»)
📌Место: расположен в активно преобразуемом районе (бывшая промзона - джентрификация, все дела)
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽7,8 млн. за 21,1 м2 или ₽370 т./м2.
1️⃣-к.: ₽11,8 млн. за 35,6 м2 или ₽331 т./м2.
2️⃣-к.: ₽15 млн. за 50 м2 или ₽300 т./м2.
3️⃣-к.: ₽22,5 млн. за 78 м2 или ₽288 т./м2.
🏢 Проект: «Страна. Заречная» будет иметь несколько корпусов.
🔹Количество квартир: 2677 шт.
🔹Этажность: 12-38 этажей.
🔹Высота потолков: 2.7 - 3.2 м.
🔹Площадь квартир: 19–135 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Люблинский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽346 т./м2 и ЖК «Станция Л» со средней ценой ~₽272 т./м2.
💥Срок сдачи: I кв. 2028 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
📌Место: расположен в активно преобразуемом районе (бывшая промзона - джентрификация, все дела)
💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽7,8 млн. за 21,1 м2 или ₽370 т./м2.
1️⃣-к.: ₽11,8 млн. за 35,6 м2 или ₽331 т./м2.
2️⃣-к.: ₽15 млн. за 50 м2 или ₽300 т./м2.
3️⃣-к.: ₽22,5 млн. за 78 м2 или ₽288 т./м2.
🏢 Проект: «Страна. Заречная» будет иметь несколько корпусов.
🔹Количество квартир: 2677 шт.
🔹Этажность: 12-38 этажей.
🔹Высота потолков: 2.7 - 3.2 м.
🔹Площадь квартир: 19–135 м2.
⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Люблинский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽346 т./м2 и ЖК «Станция Л» со средней ценой ~₽272 т./м2.
💥Срок сдачи: I кв. 2028 года
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
ХОТИТЕ СКИДКУ 300.000Р НА ПОКУПКУ ЛЮБОЙ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ В ГОРОДЕ СОЧИ?
👋Знакомьтесь! В этом Вам поможет Дмитрий Юдаков, основатель агентства недвижимости Сочи ЮДВ.
🌊⛰️Дмитрий и его команда помогают людям осуществить их мечту - жизнь в солнечном городе Сочи.
📺В телеграм-канале Дмитрия Юдакова Сочи ЮДВ https://t.me/newsochiudv вы найдёте обзоры жилых комплексов, новости рынка недвижимости и полезные советы для тех, кто хочет купить, продать или заработать на инвестициях в недвижимость.
❗️Присоединяйтесь и получайте скидку 300.000 на покупку любой квартиры в новостройке в городе Сочи!
💵Каждый день мы делимся супер горячими предложениями , стоимость которых Вас приятно удивит!
Не стесняйтесь задавать вопросы и делиться своими идеями – мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор!
👨💻 ТГ канал Сочи ЮДВ:
https://t.me/newsochiudv
🎥 YouTube канал Сочи ЮДВ:
https://www.youtube.com/@sochi_udv/video
#Реклама ИП Юдаков Дмитрий Владимирович ИНН 025300362853 erid: 2Vtzqx4nNF4
👋Знакомьтесь! В этом Вам поможет Дмитрий Юдаков, основатель агентства недвижимости Сочи ЮДВ.
🌊⛰️Дмитрий и его команда помогают людям осуществить их мечту - жизнь в солнечном городе Сочи.
📺В телеграм-канале Дмитрия Юдакова Сочи ЮДВ https://t.me/newsochiudv вы найдёте обзоры жилых комплексов, новости рынка недвижимости и полезные советы для тех, кто хочет купить, продать или заработать на инвестициях в недвижимость.
❗️Присоединяйтесь и получайте скидку 300.000 на покупку любой квартиры в новостройке в городе Сочи!
💵Каждый день мы делимся супер горячими предложениями , стоимость которых Вас приятно удивит!
Не стесняйтесь задавать вопросы и делиться своими идеями – мы всегда рады помочь вам сделать правильный выбор!
👨💻 ТГ канал Сочи ЮДВ:
https://t.me/newsochiudv
🎥 YouTube канал Сочи ЮДВ:
https://www.youtube.com/@sochi_udv/video
#Реклама ИП Юдаков Дмитрий Владимирович ИНН 025300362853 erid: 2Vtzqx4nNF4
🔔 Я тут немного пропустил, а оказывается Виктор Зубик (основатель Smarent) договорился с Александром Ручьевым (ГК "Основа") создать в рамках АК "Evopark Измайлово" проект Smarent Home.
🏢 Smarent Home это апартаменты на 5 и 6 этажах АК "Evopark Измайлово". Ну а сам комплекс апартаментов "Evopark Измайлово" расположен в 3 минутах ходьбы от метро "Шоссе Энтузиастов". Проект является частью реорганизации промзоны "Прожектор" в районе Перово. В этой локации планируется строительство 1,4 млн м² жилья, а также социальной инфраструктуры - школ, детских садов и поликлиники. Рядом находится Измайловский парк.
🛋 В Smarent Home доступны различные планировки: студии, евро-2 и евро-3 (есть лоты под деление) площадью от 21 м² до 50 м². Комплектация включает меблировку и хоумстейджинг от Smarent. Финансовые условия предполагают возможность покупки по рассрочке с первоначальным взносом от 30% стоимости (от 2,6 млн ₽) и ежемесячным платежом 150 000 ₽ до конца строительства. Также доступна ипотека, но не семейная точно.
🔑 Фактически девелопер отдал Smarent в управление и на реализацию некоторый объем апартаментов в своем проекте. Smarent предлагает инвесторам и собственникам полный спектр услуг: от приемки квартиры у застройщика до поиска и заселения арендаторов. Компания берет на себя разработку дизайн-проекта, ремонтные работы, меблировку.
👀 Smarent получила возможность принять объект и сделать ремонт до выдачи ключей собственникам, что позволяет начать получать доход на 4 месяца раньше других владельцев. Потенциальный доход от аренды оценивается Виктором и Ко от 75 000 ₽ в месяц, в зависимости от площади апартамента.
💡 На самом деле интересная коллаборация и идея о воплощении которой я много раз писал у себя на канале. Довольно мало инвестиционных продуктов такого рода есть на рынке - для самых консервативных инвесторов. Надеюсь, что Smarent удастся хорошо себя зарекомендовать и его развитие концепции Smarent Home продолжится в рамках других проектов (и с другими девелоперами).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
☝️Что думаете про союз Ручьёва и Зубика, про сам проект?
🏢 Smarent Home это апартаменты на 5 и 6 этажах АК "Evopark Измайлово". Ну а сам комплекс апартаментов "Evopark Измайлово" расположен в 3 минутах ходьбы от метро "Шоссе Энтузиастов". Проект является частью реорганизации промзоны "Прожектор" в районе Перово. В этой локации планируется строительство 1,4 млн м² жилья, а также социальной инфраструктуры - школ, детских садов и поликлиники. Рядом находится Измайловский парк.
🛋 В Smarent Home доступны различные планировки: студии, евро-2 и евро-3 (есть лоты под деление) площадью от 21 м² до 50 м². Комплектация включает меблировку и хоумстейджинг от Smarent. Финансовые условия предполагают возможность покупки по рассрочке с первоначальным взносом от 30% стоимости (от 2,6 млн ₽) и ежемесячным платежом 150 000 ₽ до конца строительства. Также доступна ипотека, но не семейная точно.
🔑 Фактически девелопер отдал Smarent в управление и на реализацию некоторый объем апартаментов в своем проекте. Smarent предлагает инвесторам и собственникам полный спектр услуг: от приемки квартиры у застройщика до поиска и заселения арендаторов. Компания берет на себя разработку дизайн-проекта, ремонтные работы, меблировку.
👀 Smarent получила возможность принять объект и сделать ремонт до выдачи ключей собственникам, что позволяет начать получать доход на 4 месяца раньше других владельцев. Потенциальный доход от аренды оценивается Виктором и Ко от 75 000 ₽ в месяц, в зависимости от площади апартамента.
💡 На самом деле интересная коллаборация и идея о воплощении которой я много раз писал у себя на канале. Довольно мало инвестиционных продуктов такого рода есть на рынке - для самых консервативных инвесторов. Надеюсь, что Smarent удастся хорошо себя зарекомендовать и его развитие концепции Smarent Home продолжится в рамках других проектов (и с другими девелоперами).
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
☝️Что думаете про союз Ручьёва и Зубика, про сам проект?
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💊 Аптека: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?
📈Аптечный рынок России за 6 месяцев 2024 года показал рост выручки на 17% в рублях (до ₽980 млрд.) Аптечные сети продолжают активно развиваться: по данным на конец июня в России работает 82 тысячи аптек, что на 3 тысячи больше, чем на начало года.
📊 По итогам первого полугодия 2024 года в рейтинге аптечных сетей на первой строчке разместилась «Ригла» (Москва), доля которой достигла 7,4%. Второе место принадлежит сети «Апрель» (Краснодар), лидирующей по количеству точек (7548). Тройку лидеров замыкает «Имплозия» (Самара)
🚑 Нишевые игроки, такие как «Аптеки Плюс», «Аптечные бутики A.V.E.» и «Юнифарма», активно развивают новые форматы премиальных аптек.
👀Отмечу также замедление темпа прироста сегмента аптечных онлайн-продаж. В 1 полугодии 2024 года аптечный eCom вырос на 28%, что всего на 11% выше динамики продаж коммерческого сегмента. При этом сегмент остается интересным участникам рынка.
🧮🔎Для инвестора, рассматривающего вложения в готовый арендный бизнес, помещения с аптеками представляют определенный интерес. Проанализируем их сильные и слабые стороны, а также возможности и угрозы, чтобы оценить потенциал и риски таких инвестиций.
Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на продукцию: аптеки продают товары первой необходимости, что обеспечивает постоянный поток клиентов даже в кризисные периоды.
🔸Надежный арендатор: аптечные сети - это крупные компании, способные обеспечить долгосрочную и стабильную аренду.
🔸Невысокая чувствительность к сезонности: аптечные услуги востребованы круглый год, без выраженных колебаний спроса.
🔸Рост фармацевтического рынка: С ростом потребности в медицинских препаратах аптечный бизнес продолжает укрепляться, что делает аптеки еще более надежными арендаторами.
Слабые стороны:
🔹Жесткое регулирование:
Аптеки обязаны соблюдать строгие правила, что может повлиять на выбор помещений.
🔹Местоположение имеет решающее значение:
Для аптек важно находиться в местах с оживленным трафиком - рядом с жилыми кварталами, поликлиниками или торговыми центрами.
🔹Продажа лекарств через интернет с использованием аптек как ПВЗ (пунктов выдачи заказов) уменьшает необходимость в больших торговых площадях, что приводит к уменьшению формата.
Возможности:
🔸Универсальные арендаторы: аптеки могут предлагать не только лекарства, но и косметику и медицинские товары.
🔸Стабильность даже в кризисы: в условиях экономической нестабильности или пандемий аптеки остаются востребованными и продолжают работу даже в период локдаунов.
Угрозы:
🔹Рост конкуренции: увеличение числа аптек в локации развитие онлайн-аптек может снизить посещаемость конкретного арендатора.
💡Итог: на рынке ГАБ присутствуют помещения с аптеками (вот один из примеров «на трафике»). Как и всегда инвестировать в такие проекты можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
📈Аптечный рынок России за 6 месяцев 2024 года показал рост выручки на 17% в рублях (до ₽980 млрд.) Аптечные сети продолжают активно развиваться: по данным на конец июня в России работает 82 тысячи аптек, что на 3 тысячи больше, чем на начало года.
📊 По итогам первого полугодия 2024 года в рейтинге аптечных сетей на первой строчке разместилась «Ригла» (Москва), доля которой достигла 7,4%. Второе место принадлежит сети «Апрель» (Краснодар), лидирующей по количеству точек (7548). Тройку лидеров замыкает «Имплозия» (Самара)
🚑 Нишевые игроки, такие как «Аптеки Плюс», «Аптечные бутики A.V.E.» и «Юнифарма», активно развивают новые форматы премиальных аптек.
👀Отмечу также замедление темпа прироста сегмента аптечных онлайн-продаж. В 1 полугодии 2024 года аптечный eCom вырос на 28%, что всего на 11% выше динамики продаж коммерческого сегмента. При этом сегмент остается интересным участникам рынка.
🧮🔎Для инвестора, рассматривающего вложения в готовый арендный бизнес, помещения с аптеками представляют определенный интерес. Проанализируем их сильные и слабые стороны, а также возможности и угрозы, чтобы оценить потенциал и риски таких инвестиций.
Сильные стороны:
🔸Стабильный спрос на продукцию: аптеки продают товары первой необходимости, что обеспечивает постоянный поток клиентов даже в кризисные периоды.
🔸Надежный арендатор: аптечные сети - это крупные компании, способные обеспечить долгосрочную и стабильную аренду.
🔸Невысокая чувствительность к сезонности: аптечные услуги востребованы круглый год, без выраженных колебаний спроса.
🔸Рост фармацевтического рынка: С ростом потребности в медицинских препаратах аптечный бизнес продолжает укрепляться, что делает аптеки еще более надежными арендаторами.
Слабые стороны:
🔹Жесткое регулирование:
Аптеки обязаны соблюдать строгие правила, что может повлиять на выбор помещений.
🔹Местоположение имеет решающее значение:
Для аптек важно находиться в местах с оживленным трафиком - рядом с жилыми кварталами, поликлиниками или торговыми центрами.
🔹Продажа лекарств через интернет с использованием аптек как ПВЗ (пунктов выдачи заказов) уменьшает необходимость в больших торговых площадях, что приводит к уменьшению формата.
Возможности:
🔸Универсальные арендаторы: аптеки могут предлагать не только лекарства, но и косметику и медицинские товары.
🔸Стабильность даже в кризисы: в условиях экономической нестабильности или пандемий аптеки остаются востребованными и продолжают работу даже в период локдаунов.
Угрозы:
🔹Рост конкуренции: увеличение числа аптек в локации развитие онлайн-аптек может снизить посещаемость конкретного арендатора.
💡Итог: на рынке ГАБ присутствуют помещения с аптеками (вот один из примеров «на трафике»). Как и всегда инвестировать в такие проекты можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.
🏢 AKTIVO Оскара Хартманна предлагает инвесторам новый продукт - ЗПИФН "Активо Флиппинг", специализирующийся на флиппинге квартир премиум-класса в Москве. Фонд объемом ₽360 млн рассчитан на работу в течение 3 лет. Стратегия фонда основана на создании добавленной стоимости путем приобретения, ремонта и последующей продажи квартир бизнес- и премиум-класса. AKTIVO фокусируется на объектах площадью около 80 кв.м, расположенных в престижных районах Москвы. Минимальный порог входа для инвесторов установлен на уровне ₽575 000.
🏗 Бизнес-модель фонда предполагает одновременную работу с несколькими объектами (до 8 сделок). AKTIVO рассчитывает на возможность управления ценообразованием за счет приобретения нескольких квартир в одном жилом комплексе. Нет Оскар Хартманн не будет сам делать ремонт. Для реализации проектов AKTIVO сотрудничает с неким опытным подрядчиком (имя которого не афиширует). Предполагаемый срок реализации одного проекта составляет около 6 месяцев. Заявленная целевая доходность фонда - до 25,6% IRR.
🔍 Интересно отметить, что на основании кейсов, представленных в презентации AKTIVO, мне удалось идентифицировать подрядчика, которого компания не раскрывает напрямую. Им оказалась СК "Время Первых" - у них есть сайт, на котором написано, что годовая доходность инвестора при использовании кредитных средств - от 50%.
💼 Внимание привлекает разница между целевой доходностью ЗПИФ (25,6% IRR) и заявленной подрядчиком СК "Время Первых" доходностью "от 50%" (при использовании кредитных средств). Очевидно, требуются дополнительные разъяснения по структуре проекта и распределению доходности между участниками и инвесторами.
⏱ Срок работы фонда установлен в 3 года, хотя представленные кейсы демонстрируют сроки реализации отдельных проектов около 6 месяцев. Ждём от AKTIVO и уточнение стратегии использования средств фонда на протяжении всего срока его существования.
🏦 В настоящее время ЗПИФ "Активо Флиппинг" не обнаружен в реестре закрытых паевых инвестиционных фондов ЦБ РФ. Информации о текущем статусе регистрации фонда и планируемых сроках его включения в реестр ЦБ РФ также в открытых источниках я не нашел.
📑 В материалах AKTIVO отсутствует четкая информация о том, будут ли приобретаться квартиры с использованием кредитных средств. Это критически важный момент по ряду причин. Если используются заемные средства, то ЗПИФ должен быть предназначен только для квалифицированных инвесторов, о чем нет явных указаний в материалах. Использование кредита на покупку квартир существенно повышает риски проекта, особенно в условиях высоких процентных ставок.
📊 Проект сопряжен и с другими рыночными рисками, включая возможные колебания на рынке премиальной недвижимости и влияние макроэкономических факторов. Текущие высокие ставки по ипотеке (22% годовых) могут оказать влияние на спрос, хотя инициатором постулируется низкая зависимость от ипотеки, т.к. в сегменте доля покупателей с наличными деньгами выше 70%. Инвесторам, очевидно, стоит оценить свою готовность к такому риску, учитывая концентрацию средств фонда в одном сегменте рынка недвижимости.
👛Важно подчеркнуть, что управляющим компаниям закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) законодательно запрещено гарантировать какую-либо доходность. Заявленная AKTIVO доходность в 25,6% IRR является лишь целевым показателем, а не гарантией.
⚠️ Учитывая все аспекты, потенциальным инвесторам рекомендуется тщательно изучить предложение AKTIVO, запросить дополнительную информацию по всем неясным моментам и оценить соответствие предложения своим финансовым целям и риск-профилю. Важно получить четкое понимание структуры проекта, механизмов защиты интересов инвесторов и текущего регуляторного статуса фонда перед принятием инвестиционного решения.
🏗 Бизнес-модель фонда предполагает одновременную работу с несколькими объектами (до 8 сделок). AKTIVO рассчитывает на возможность управления ценообразованием за счет приобретения нескольких квартир в одном жилом комплексе. Нет Оскар Хартманн не будет сам делать ремонт. Для реализации проектов AKTIVO сотрудничает с неким опытным подрядчиком (имя которого не афиширует). Предполагаемый срок реализации одного проекта составляет около 6 месяцев. Заявленная целевая доходность фонда - до 25,6% IRR.
🔍 Интересно отметить, что на основании кейсов, представленных в презентации AKTIVO, мне удалось идентифицировать подрядчика, которого компания не раскрывает напрямую. Им оказалась СК "Время Первых" - у них есть сайт, на котором написано, что годовая доходность инвестора при использовании кредитных средств - от 50%.
💼 Внимание привлекает разница между целевой доходностью ЗПИФ (25,6% IRR) и заявленной подрядчиком СК "Время Первых" доходностью "от 50%" (при использовании кредитных средств). Очевидно, требуются дополнительные разъяснения по структуре проекта и распределению доходности между участниками и инвесторами.
⏱ Срок работы фонда установлен в 3 года, хотя представленные кейсы демонстрируют сроки реализации отдельных проектов около 6 месяцев. Ждём от AKTIVO и уточнение стратегии использования средств фонда на протяжении всего срока его существования.
🏦 В настоящее время ЗПИФ "Активо Флиппинг" не обнаружен в реестре закрытых паевых инвестиционных фондов ЦБ РФ. Информации о текущем статусе регистрации фонда и планируемых сроках его включения в реестр ЦБ РФ также в открытых источниках я не нашел.
📑 В материалах AKTIVO отсутствует четкая информация о том, будут ли приобретаться квартиры с использованием кредитных средств. Это критически важный момент по ряду причин. Если используются заемные средства, то ЗПИФ должен быть предназначен только для квалифицированных инвесторов, о чем нет явных указаний в материалах. Использование кредита на покупку квартир существенно повышает риски проекта, особенно в условиях высоких процентных ставок.
📊 Проект сопряжен и с другими рыночными рисками, включая возможные колебания на рынке премиальной недвижимости и влияние макроэкономических факторов. Текущие высокие ставки по ипотеке (22% годовых) могут оказать влияние на спрос, хотя инициатором постулируется низкая зависимость от ипотеки, т.к. в сегменте доля покупателей с наличными деньгами выше 70%. Инвесторам, очевидно, стоит оценить свою готовность к такому риску, учитывая концентрацию средств фонда в одном сегменте рынка недвижимости.
👛Важно подчеркнуть, что управляющим компаниям закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) законодательно запрещено гарантировать какую-либо доходность. Заявленная AKTIVO доходность в 25,6% IRR является лишь целевым показателем, а не гарантией.
⚠️ Учитывая все аспекты, потенциальным инвесторам рекомендуется тщательно изучить предложение AKTIVO, запросить дополнительную информацию по всем неясным моментам и оценить соответствие предложения своим финансовым целям и риск-профилю. Важно получить четкое понимание структуры проекта, механизмов защиты интересов инвесторов и текущего регуляторного статуса фонда перед принятием инвестиционного решения.
☝️Я обратился к коллегам из сообщества «Инвест-мэтры» за комментариями по поводу нового проекта Оскара Хартманна, ЗПИФ «Активо Флиппинг».
🎤Владимир Шерягин, эксперт по флиппингу, автор тг-канала «Московский Флиппер»:
«Буквально 4 года назад флиппинг в эконом-классе был «голубым океаном», но к сегодняшнему дню всё изменилось и океан покраснел.
Флиппинг в сегменте жилья бизнес- и премиум-классов в Москве пока представляет собой «голубой океан», но это может быстро измениться. Конкуренция здесь может обостриться гораздо стремительнее, чем в эконом-классе, из-за совокупности факторов: каждая удачная сделка повышает цену входа в проект в локации, а агрегация мелких капиталов через фонды снимает барьеры по объему капитала на вход и требует маркетинговых усилий для привлечения инвесторов.
Флиппинг - спекулятивная стратегия, которая противоречит самой природе недвижимости как защитного актива. Все стратегии, идущие против природы актива, не масштабируются. А раз AKTIVO разворачивается против природы актива - не рекомендую».
🎤Данил Бекиров, эксперт по девелопменту и реновации, автор тг-канала «Девелопмент, Light Industrial, Re-новация»:
«Я скептичен к флиппингу из-за того, что основная маржа делалась на минимизации затрат по приобретению объекта недвижимости путем получения ипотеки. Это существенный риск, и всё-таки проект AKTIVO меня заинтересовал.
Небольшой объём привлечения (₽360 млн) говорит об избирательном подходе к проектам, что хорошо. Заявленная доходность в 25% реалистична, а спрос на качественные лоты с ремонтом есть.
Если Оскар Хартман сделает штучный, качественный продукт, как он умеет, это может быть успешно. Я бы определённо предпочёл ЗПИФ от AKTIVO массовому флиппингу квартир эконом-класса от «Самолёта».
🎤Владимир Шерягин, эксперт по флиппингу, автор тг-канала «Московский Флиппер»:
«Буквально 4 года назад флиппинг в эконом-классе был «голубым океаном», но к сегодняшнему дню всё изменилось и океан покраснел.
Флиппинг в сегменте жилья бизнес- и премиум-классов в Москве пока представляет собой «голубой океан», но это может быстро измениться. Конкуренция здесь может обостриться гораздо стремительнее, чем в эконом-классе, из-за совокупности факторов: каждая удачная сделка повышает цену входа в проект в локации, а агрегация мелких капиталов через фонды снимает барьеры по объему капитала на вход и требует маркетинговых усилий для привлечения инвесторов.
Флиппинг - спекулятивная стратегия, которая противоречит самой природе недвижимости как защитного актива. Все стратегии, идущие против природы актива, не масштабируются. А раз AKTIVO разворачивается против природы актива - не рекомендую».
🎤Данил Бекиров, эксперт по девелопменту и реновации, автор тг-канала «Девелопмент, Light Industrial, Re-новация»:
«Я скептичен к флиппингу из-за того, что основная маржа делалась на минимизации затрат по приобретению объекта недвижимости путем получения ипотеки. Это существенный риск, и всё-таки проект AKTIVO меня заинтересовал.
Небольшой объём привлечения (₽360 млн) говорит об избирательном подходе к проектам, что хорошо. Заявленная доходность в 25% реалистична, а спрос на качественные лоты с ремонтом есть.
Если Оскар Хартман сделает штучный, качественный продукт, как он умеет, это может быть успешно. Я бы определённо предпочёл ЗПИФ от AKTIVO массовому флиппингу квартир эконом-класса от «Самолёта».