🗺 ГИСов много не бывает: вот ещё один...

🔍В набор уже имеющихся геоинформационных систем, помогающих инвесторам в стрит-ритейл оценивать трафик, доходы домохозяйств, количество квартир в локации... и прочие необходимые для принятия инвестиционных решений факторы "Яндекс" добавил свой бесплатный сервис "Геоаналитика", который позволяет изучать потенциал районов города и анализировать их возможности для развития бизнеса.

🧩Инструмент может представлять интерес для профессионалов рынка недвижимости, в том числе инвесторов, консультантов, риэлторов и девелоперов. "Геоаналитика" предоставляет дополнительный источник данных для оценки локаций и потенциальных инвестиционных возможностей.

🏣Сервис использует формат тепловой карты для отображения информации о районах по нескольким параметрам: интенсивность автомобильного и пешеходного трафика, статистика поисковых запросов, концентрация различных видов коммерческой деятельности и социально-демографические показатели. Стоит отметить, что "Геоаналитика" предоставляет бесплатный доступ к данным о пешеходных и автомобильных потоках.

👀 Впрочем, данные слишком укрупненные и недетализированные... Временно это или навсегда - неясно.

🛒На момент запуска сервис охватывает 16 крупнейших городов России, включая Москву, Санкт-Петербург и другие города-миллионники. "Геоаналитика" может служить дополнением к существующим инструментам анализа рынка недвижимости, предоставляя дополнительные данные для рассмотрения при принятии инвестиционных решений.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🚇 Офисы вблизи Большой Кольцевой Линии - стоит ли инвестировать?

⭕️Большая кольцевая линия (БКЛ) московского метро, полностью открытая 1 марта 2023 года, стала самой протяженной линией метро в мире. С 70 км путей и 29 станциями, БКЛ значительно повлияла на развитие рынка жилой и коммерческой недвижимости Москвы.

🏢 В настоящее время вдоль БКЛ расположено 11% всех офисных площадей Москвы классов A и B, что составляет 2,3 млн м2. Основная их концентрация наблюдается в районах метро ЦСКА, Аэропорт и Савеловская. Открытие БКЛ стимулирует девелопмент новых центров деловой активности в ранее преимущественно жилых районах, таких как ЦСКА и Кунцевская на западе, Воронцовская на юге, Авиамоторная и Сокольники на востоке столицы.

📊 В бизнес-центрах, расположенных вблизи БКЛ, преобладают офисы небольших и средних площадей, а планировочные концепции ориентированы на предпринимателей и компании, желающих работать недалеко от дома. По прогнозам, объем офисного предложения в зоне обслуживания БКЛ может увеличиться в 1,5 раза к 2027 году, что подчеркивает значимость этой линии метро для развития офисного рынка Москвы.

💰 В строящихся объектах класса A, расположенных вблизи БКЛ, средняя цена 1м2 составляет 396 000 руб., а офисы с наибольшими ценами возводятся на станциях Кунцевская (413 000 руб./кв.м) и ЦСКА (411 000 руб./кв.м).

📈 Интересно, что в объектах, введенных в эксплуатацию до 1 сентября 2024 года, 95% сделок за год составила аренда, тогда как для строящихся объектов более 98% сделок пришлось на продажу.

🔍 На прединвестиционной стадии при выборе офиса на БКЛ частным инвесторам стоит обратить внимание на несколько ключевых факторов. Прежде всего, важно оценить транспортную доступность и перспективы развития района. Станции БКЛ, где планируется активное жилищное строительство или развитие инфраструктуры, могут стать привлекательными локациями для инвестиций. Особого внимания заслуживают развивающиеся деловые районы, такие как ЦСКА на западе, Калужская на юге, где наблюдается рост спроса на качественные офисные помещения.

🏗 Размер и планировка помещений также играют важную роль, отмечают в аналитическом центре STONE. В локальных бизнес-центрах на БКЛ предусматривается мелкая нарезка помещений – до 150 кв. м, что может быть оптимальным для сдачи в аренду малому и среднему бизнесу. Наконец, при выборе офиса важно оценить качество и разнообразие инфраструктуры бизнес-центра, так как это напрямую влияет на привлекательность помещений для потенциальных арендаторов.

🏗 Застройщик «Гранель» наконец-то объявил старт продаж квартир в ЖК MYPRIORITY Мневники.: Москва , ул. Народного Ополчения, вл. 34 (13 мин.пеш. от ст.м. «Октябрьское поле»).

📌 Место: давно обжитой район со сложившейся инфраструктурой.

💵 Цены от ₽16,75 млн. Площади от 28,2 м2.

🏢 Проект: Проект MYPRIORITY Мневники состоит из трех многосекционных корпусов высотой от 9 до 39 этажей на едином стилобате. Высота потолков - 3,25 м. Бизнес-класс.

🔑 Срок сдачи 1-го этапа - II квартал 2028 г.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

У всех (почти) продажи упали, а у «Эталона» выросли, как так?

📑 Вчера застройщик «Эталон» выдал мини-отчет об операционных результатах за 9 месяцев 2024 года и за 3-й квартал 2024 года

📚Операционные результаты за 3 квартал, в принципе, неплохие:
• Продажи недвижимости достигли 157,3 тыс.м2 (рекорд)
• Продажи в денежном выражении увеличились на 19% до ₽36,9 млрд.
• Денежные поступления составили ₽24,3 млрд.
• Средняя цена квадратного метра увеличилась на 18% до ₽234,9 тыс., средняя цена 1м2 жилой недвижимости выросла на 25% до ₽293,2 тыс.

🧮 Теперь берем калькулятор:
🔸Продажи в договорах ₽36,9 /157 300 = ₽234 583, то есть бьется +/-
🔸Денежные поступления ₽24,3 /157 300 = ₽154 482. Ой, а что это за цифра?

🔍Внимательно читаем пояснения фин.дира «Эталон» Ильи Косолапова: «В период с июля по сентябрь мы реализовали рекордные 157 тыс. кв. м, стоимость заключенных с покупателями договоров увеличилась на 19% до 36,9 млрд. Компания смогла обеспечить уверенный рост продаж на сложном рынке за счет использования собственного финансового продукта, способного частично заместить ипотечные программы».

👀То есть рассрочками, комбо-ипотеками, субсидированными ставками удалось получить у покупателей 65% от стоимостей квартир, а остальное, вероятно, упало в дебиторку. Таким образом, ₽80 тыс. с каждого проданного метра в 3-м квартале нужно будет еще получить в будущем у покупателей. Удастся?

💵 Интересно, как «Эталон» и другие застройщики будут решать вопрос напоминания покупателям о необходимости внести очередной платеж по рассрочке.

⚠️Смс-ки, звонки, вопросы «почему не платите», реструктуризация долга… Свой отдел из сотен операторов на телефоне? Аутсорс?

👏В целом, похвалю «Эталон» за креативный и эффективный схематоз! Кстати, сегодня они размещают облигации на ₽5 млрд.

💰 Любая инвестиция - это взгляд в будущее, попытка разглядеть очертания завтрашнего дня, с целью получения прибыли, конечно.

🏫 В недвижимости (прямые вложения, не на фондовом рынке) невозможна ставка на понижение (шорт), поэтому подавляющее большинство инвесторов этого сектора - оптимисты.

☔ Быть оптимистом нелегко, ведь у пессимистов всегда огромное поле для пропаганды своих взглядов, куча доводов по поводу того, что всё будет плохо и ужасно. А у оптимистов только крепкие нервы, вера в себя и свои силы.

🚀 Я инвестирую в недвижимость и я оптимист.

❌ А мы не платим налоги!

😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...?

✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово».

📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:
🔹Допросила свидетелей;
🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;
🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.

👨‍⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога.

📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ (это те которые инвесторов дискириминируют) постановил:

1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках.

2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого

3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода

☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей.

📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097

👋 За интересный кейс спасибо моей коллеге, Евгении Ослоновской

🤖 В тему налогов! В России создаётся автоматизированная информационная система ФНС (АИС) «Налог-3». Ввод в промышленную эксплуатацию запланирован до декабря 2025 года.

🚧 Из новаций обещают, наконец, интегрировать данные о пересечении гос.границы и создать реестр налоговых резидентов РФ.

🏖️ Провел в России меньше 181 дня? Плати налоги по ставкам нерезидента! 30% НДФЛ вместо 13-15-18% и т.д.

📶 Но и это не всё! Обещают «повышение качества принятия решений, анализа и прогнозирования за счет создания аналитических инструментов, позволяющих проводить анализ и прогнозирование налоговых поступлений с учетом макроэкономических показателей и внешних факторов».

🔩Налоговая с каждым днём усиливает своё давление на налогоплательщиков, в том числе инвесторов в недвижимость.

🚷 Чувствуете, как за вами следит большой и алчный «Брат»?

👍 Да
👀 Нет
🔥 Мне по 🥁

👀 Новое интервью на моих видео-каналах! Об инвестициях в апарт-отели говорим с Михаилом Рогатых, генеральным директором отельного оператора Domotel, входящего в Группу Аквилон и специализирующегося на управлении гостиничной недвижимостью, включая самый северный отель России - NOVOTEL в Архангельске.

🔥 Смотреть здесь:

Youtube

Rutube

Dzen

VK

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодые, развивающиеся каналы, им нужна ваша поддержка! Заранее спасибо и ❗️не забудьте подписаться❗️

📊 Оценка инвестиций во флиппинг: реальный кейс из практики

🏢 Недавно ко мне в рамках консультации обратился инвестор, рассматривающий предложение по вложению средств во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Инициатор проекта представил результаты 10 предыдущих сделок:

🏙️ Портфолио инициатора:

• 3 сделки с доходностью для инвестора выше 30% годовых (первые проекты, растущий рынок 2020-начала 2022). Средний срок: 6 месяцев.

• 3 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 18% годовых (стагнация рынка, 2022-начало 2023). Средний срок: 8-9 месяцев.

• 4 сделки с доходностью для инвестора, стремящейся к 20% годовых (недавние проекты). Средний срок: 8 месяцев.

💼 Важно: указана чистая доходность для инвестора, за вычетом вознаграждений инициатора, комиссий и т.д.

❓ Инвестор задал мне два ключевых вопроса:
1. Как оценить результаты инициатора?
2. Стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?

💡 Для ответа на первый вопрос я предложил использовать концепцию Expected Value (EV) или ожидаемого значения.

🧮 Что такое Expected Value?
EV – это среднее значение случайной величины, ожидаемое при многократном повторении эксперимента. В инвестициях EV помогает оценить потенциальную доходность с учетом вероятности различных исходов.

📊 Формула: EV = Σ (вероятность исхода × значение исхода)

🔍 Применение EV в нашем случае позволяет:
1. Оценить среднюю ожидаемую доходность проектов инициатора
2. Учесть изменения рыночных условий и рост опыта инициатора
3. Сравнить потенциальную доходность с другими инвестиционными возможностями

📝 В следующем посте я расскажу, как EV был применен к этому кейсу и какие выводы были сделаны. Продолжение следует...

🧮 Инвестиционный анализ: применение Expected Value

🧩 Продолжу разбор кейса с инвестициями во флиппинг апартаментов и квартир в сданных в эксплуатацию новостройках бизнес- и премиум-класса в Москве. Итак, как была применена концепция Expected Value (EV) для оценки результатов инициатора проекта.

⚖️ Расчет взвешенного EV:
Разным сделкам были присвоены разные веса, учитывавшие изменения рынка и опыт инициатора:
• Последние 4 сделки (текущий рынок): вес 0.5
• Средние 3 сделки (стагнация): вес 0.3
• Первые 3 сделки (растущий рынок): вес 0.2

🔍 Логика присвоения весов: больший вес отдан последним сделкам, так как они лучше отражают текущую ситуацию и навыки инициатора. Средний вес у сделок периода стагнации показывает устойчивость стратегии в сложных условиях. Меньший вес у ранних сделок из-за иных рыночных условий и начального опыта инициатора.

🔢 Результат: взвешенный EV = (20% × 0.5) + (18% × 0.3) + (30% × 0.2) = 21.4%

💡 Интерпретация: В среднем, инвестор может ожидать годовую доходность около 21.4% на каждую инвестицию с данным инициатором.

❗️ Важный дисклеймер:
EV – это лишь один из инструментов анализа. При принятии инвестиционного решения также необходимо учитывать:

1️⃣ Текущую ситуацию на рынке вторичной недвижимости бизнес- и премиум-класса в Москве
2️⃣ Конкретные параметры предлагаемых проектов и их локацию
3️⃣ Финансовые модели, структуру будущих сделок и прогнозные условия выхода
4️⃣ Репутацию, опыт и иные качества инициатора
5️⃣ Юридические, технические и прочие аспекты и риски
6️⃣ Личную инвестиционную стратегию инвестора и толерантность к риску (риск-проыиль)
...и другие факторы.

📊 Вывод: EV в 21.4% выглядит относительно привлекательно (впрочем, не в сравнении с депозитами, увы). Однако ожидание доходности 21.4% это далеко не гарантия будущих результатов. Важно отметить, что более ранние проекты показали высокую доходность в условиях растущего рынка, а последние проекты демонстрируют стабильную доходность около 20% даже в менее благоприятных условиях.

🤔 Что касается вопроса «стоит ли инвестировать во флиппинг сейчас?» – я подробно анализировал это здесь и здесь. Впрочем, я не слишком глубоко погружен в этот инвестиционный продукт и могу заблуждаться.

⚠️ Дисклеймер: инвестиции всегда сопряжены с рисками, что угодно может пойти не так и вы получите убыток.

📑 Если вам нужна памятка по оценке инициатора проекта - маякните, написав ➕ в комментариях, пришлю в ЛС

🏗 Застройщик «Страна Девелопмент» анонсировал старт продаж проекта «Страна.Заречная» Адрес: г. Москва, ЮВАО, Марьино, ул. Иловайская , 3. (17 мин. пеш. от ст. м.«Марьино»)

📌Место: расположен в активно преобразуемом районе (бывшая промзона - джентрификация, все дела)

💵📐 Цены и планировки:
☪️.: ₽7,8 млн. за 21,1 м2 или ₽370 т./м2.
1️⃣-к.: ₽11,8 млн. за 35,6 м2 или ₽331 т./м2.
2️⃣-к.: ₽15 млн. за 50 м2 или ₽300 т./м2.
3️⃣-к.: ₽22,5 млн. за 78 м2 или ₽288 т./м2.

🏢 Проект: «Страна. Заречная» будет иметь несколько корпусов.
🔹Количество квартир: 2677 шт.
🔹Этажность: 12-38 этажей.
🔹Высота потолков: 2.7 - 3.2 м.
🔹Площадь квартир: 19–135 м2.

⭕️Окружение: Недалеко ЖК «Люблинский парк» со средней ценой за 1м2 ~₽346 т./м2 и ЖК «Станция Л» со средней ценой ~₽272 т./м2.

💥Срок сдачи: I кв. 2028 года

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🔔 Я тут немного пропустил, а оказывается Виктор Зубик (основатель Smarent) договорился с Александром Ручьевым (ГК "Основа") создать в рамках АК "Evopark Измайлово" проект Smarent Home.

🏢 Smarent Home это апартаменты на 5 и 6 этажах АК "Evopark Измайлово". Ну а сам комплекс апартаментов "Evopark Измайлово" расположен в 3 минутах ходьбы от метро "Шоссе Энтузиастов". Проект является частью реорганизации промзоны "Прожектор" в районе Перово. В этой локации планируется строительство 1,4 млн м² жилья, а также социальной инфраструктуры - школ, детских садов и поликлиники. Рядом находится Измайловский парк.

🛋 В Smarent Home доступны различные планировки: студии, евро-2 и евро-3 (есть лоты под деление) площадью от 21 м² до 50 м². Комплектация включает меблировку и хоумстейджинг от Smarent. Финансовые условия предполагают возможность покупки по рассрочке с первоначальным взносом от 30% стоимости (от 2,6 млн ₽) и ежемесячным платежом 150 000 ₽ до конца строительства. Также доступна ипотека, но не семейная точно.

🔑 Фактически девелопер отдал Smarent в управление и на реализацию некоторый объем апартаментов в своем проекте. Smarent предлагает инвесторам и собственникам полный спектр услуг: от приемки квартиры у застройщика до поиска и заселения арендаторов. Компания берет на себя разработку дизайн-проекта, ремонтные работы, меблировку.

👀 Smarent получила возможность принять объект и сделать ремонт до выдачи ключей собственникам, что позволяет начать получать доход на 4 месяца раньше других владельцев. Потенциальный доход от аренды оценивается Виктором и Ко от 75 000 ₽ в месяц, в зависимости от площади апартамента.

💡 На самом деле интересная коллаборация и идея о воплощении которой я много раз писал у себя на канале. Довольно мало инвестиционных продуктов такого рода есть на рынке - для самых консервативных инвесторов. Надеюсь, что Smarent удастся хорошо себя зарекомендовать и его развитие концепции Smarent Home продолжится в рамках других проектов (и с другими девелоперами).

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️Что думаете про союз Ручьёва и Зубика, про сам проект?

💊 Аптека: интересный ГАБ или рискованная инвестиция?

📈Аптечный рынок России за 6 месяцев 2024 года показал рост выручки на 17% в рублях (до ₽980 млрд.) Аптечные сети продолжают активно развиваться: по данным на конец июня в России работает 82 тысячи аптек, что на 3 тысячи больше, чем на начало года.

📊 По итогам первого полугодия 2024 года в рейтинге аптечных сетей на первой строчке разместилась «Ригла» (Москва), доля которой достигла 7,4%. Второе место принадлежит сети «Апрель» (Краснодар), лидирующей по количеству точек (7548). Тройку лидеров замыкает «Имплозия» (Самара)

🚑 Нишевые игроки, такие как «Аптеки Плюс», «Аптечные бутики A.V.E.» и «Юнифарма», активно развивают новые форматы премиальных аптек.

👀Отмечу также замедление темпа прироста сегмента аптечных онлайн-продаж. В 1 полугодии 2024 года аптечный eCom вырос на 28%, что всего на 11% выше динамики продаж коммерческого сегмента. При этом сегмент остается интересным участникам рынка.

🧮🔎Для инвестора, рассматривающего вложения в готовый арендный бизнес, помещения с аптеками представляют определенный интерес. Проанализируем их сильные и слабые стороны, а также возможности и угрозы, чтобы оценить потенциал и риски таких инвестиций.

Сильные стороны:

🔸Стабильный спрос на продукцию: аптеки продают товары первой необходимости, что обеспечивает постоянный поток клиентов даже в кризисные периоды.
🔸Надежный арендатор: аптечные сети - это крупные компании, способные обеспечить долгосрочную и стабильную аренду.
🔸Невысокая чувствительность к сезонности: аптечные услуги востребованы круглый год, без выраженных колебаний спроса.
🔸Рост фармацевтического рынка: С ростом потребности в медицинских препаратах аптечный бизнес продолжает укрепляться, что делает аптеки еще более надежными арендаторами.

Слабые стороны:

🔹Жесткое регулирование:
Аптеки обязаны соблюдать строгие правила, что может повлиять на выбор помещений.
🔹Местоположение имеет решающее значение:
Для аптек важно находиться в местах с оживленным трафиком - рядом с жилыми кварталами, поликлиниками или торговыми центрами.
🔹Продажа лекарств через интернет с использованием аптек как ПВЗ (пунктов выдачи заказов) уменьшает необходимость в больших торговых площадях, что приводит к уменьшению формата.

Возможности:

🔸Универсальные арендаторы: аптеки могут предлагать не только лекарства, но и косметику и медицинские товары.
🔸Стабильность даже в кризисы: в условиях экономической нестабильности или пандемий аптеки остаются востребованными и продолжают работу даже в период локдаунов.

Угрозы:

🔹Рост конкуренции: увеличение числа аптек в локации развитие онлайн-аптек может снизить посещаемость конкретного арендатора.

💡Итог: на рынке ГАБ присутствуют помещения с аптеками (вот один из примеров «на трафике»). Как и всегда инвестировать в такие проекты можно только при условии тщательного анализа локации, условий договора аренды и финансовых показателей.