🚀 Долгожданная новость для профессионалов рынка недвижимости!
🚪Впервые открываю двери своей эксклюзивной образовательной программы «Продажи Инвестиционной Недвижимости» для индивидуальных специалистов!
🔥 Раньше обучение было доступно только для корпоративных команд от 5 человек. Теперь у каждого профессионала есть шанс прокачать свои навыки!
🗓 Старт: 30 сентября (следующий понедельник), продолжительность обучения 3 недели, online.
🎓 Программа включает:
• Основы и типология коммерческой недвижимости
• Стратегии инвестирования
• Работа с инвесторами
• Продажа инвестпродуктов с фиксированной доходностью
• Финансовый анализ и моделирование
• Оценка проектов по ключевым показателям
• Риск-менеджмент в инвестициях
• Психология инвесторов и техники коммуникации
💡 Почему стоит участвовать?
• Адаптивность под ваши профессиональные цели
• Глубокое понимание рынка и потребностей инвесторов
• Повышение эффективности продаж
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group (сегодня последнее занятие) и консалтинговых компаний GLADSTON и Bright Street Expert.
⚠️Не упустите шанс вывести свою карьеру на новый уровень! Количество мест ограничено.
👉 Подробности: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
Присоединяйтесь к лучшим в индустрии! 🌟
🚪Впервые открываю двери своей эксклюзивной образовательной программы «Продажи Инвестиционной Недвижимости» для индивидуальных специалистов!
🔥 Раньше обучение было доступно только для корпоративных команд от 5 человек. Теперь у каждого профессионала есть шанс прокачать свои навыки!
🗓 Старт: 30 сентября (следующий понедельник), продолжительность обучения 3 недели, online.
🎓 Программа включает:
• Основы и типология коммерческой недвижимости
• Стратегии инвестирования
• Работа с инвесторами
• Продажа инвестпродуктов с фиксированной доходностью
• Финансовый анализ и моделирование
• Оценка проектов по ключевым показателям
• Риск-менеджмент в инвестициях
• Психология инвесторов и техники коммуникации
💡 Почему стоит участвовать?
• Адаптивность под ваши профессиональные цели
• Глубокое понимание рынка и потребностей инвесторов
• Повышение эффективности продаж
🏆 Выпускники программы: команды девелоперов Tekta Group, Level Group (сегодня последнее занятие) и консалтинговых компаний GLADSTON и Bright Street Expert.
⚠️Не упустите шанс вывести свою карьеру на новый уровень! Количество мест ограничено.
👉 Подробности: pin.atsogoev.com
✅ Регистрация на обучение: записаться здесь.
Присоединяйтесь к лучшим в индустрии! 🌟
🚨 Израильтянин Нойман продолжает плагиатить русские идеи!
😳 Экс-король коворкингов и печально известный основатель WeWork Адам Нойман решил покорить Ближний Восток своим «свежим» стартапом Flow.
🪣 Казалось бы, после грандиозного фиаско с WeWork Нойманн должен был залечь на дно и пересмотреть свою жизнь. Но нет!
🕶 Напомню, что по слухам, два года назад Нойман тайно посетил Санкт-Петербург, инкогнито остановился в апарт-отеле We&I, чтобы скопировать бизнес-модель, созданную сотрудниками российской инновационной компании Becar.
🛩 Вернувшись в США Нойман заявился к инвесторам Андреесяну и Горовицу, и шантажируя их горячими фотографиями из лобби питерского We&I, буквально силой вырвал $350 млн. на развитие очередного многомиллиардного стартапа - Flow.
💸 На сегодня Flow уже успел накопить долгов и проблем в США. Два здания в Нэшвилле, в которых у Flow миноритарная доля, оказались на грани финансового краха. Инвесторам даже посоветовали не ждать никаких выплат, пока здания не продадут. Вероятно, стибрить русскую бизнес-модель – это только полдела. Без загадочной русской души она работает не очень!
🏨 Flow – это, по сути, наш We&I, но с американским душком! Нойман предлагает аренду «особых» апартаментов для диджитал-кочевников, айтишников и прочих творческих личностей. Обещает создать «уникальную среду для развития и общения».
🥺 Где-то мы это уже слышали, не так ли? Вот именно: это идеи нашего русского застройщика Александра Олеговича Шарапова!
🏢 Пока Шарапов успешно развивает проекты коворкингов под брендом You&Co в Дубае, Нойман, опасаясь прямой конкуренции (а может, и встречи с русским предпринимателем лицом к лицу), решил снова повторить за Александром Олеговичем и выйти... в соседнюю Саудовскую Аравию. Хитрец!
🔮Его Flow планирует построить целых три жилых комплекса в Эр-Рияде на 920 квартир, где можно будет почувствовать себя цифровым шейхом за $2,843 в месяц (за пустую квартиру) до $4,262 (за меблированные апартаменты).
📢 P.S. Если вы увидите человека в майке WeWork, пытающегося незаметно сфотографировать ваш бизнес – знайте, это может быть Нойман, ищущий вдохновения для своего следующего «оригинального» проекта!
#шутка #юмор #провокация
😳 Экс-король коворкингов и печально известный основатель WeWork Адам Нойман решил покорить Ближний Восток своим «свежим» стартапом Flow.
🪣 Казалось бы, после грандиозного фиаско с WeWork Нойманн должен был залечь на дно и пересмотреть свою жизнь. Но нет!
🕶 Напомню, что по слухам, два года назад Нойман тайно посетил Санкт-Петербург, инкогнито остановился в апарт-отеле We&I, чтобы скопировать бизнес-модель, созданную сотрудниками российской инновационной компании Becar.
🛩 Вернувшись в США Нойман заявился к инвесторам Андреесяну и Горовицу, и шантажируя их горячими фотографиями из лобби питерского We&I, буквально силой вырвал $350 млн. на развитие очередного многомиллиардного стартапа - Flow.
💸 На сегодня Flow уже успел накопить долгов и проблем в США. Два здания в Нэшвилле, в которых у Flow миноритарная доля, оказались на грани финансового краха. Инвесторам даже посоветовали не ждать никаких выплат, пока здания не продадут. Вероятно, стибрить русскую бизнес-модель – это только полдела. Без загадочной русской души она работает не очень!
🏨 Flow – это, по сути, наш We&I, но с американским душком! Нойман предлагает аренду «особых» апартаментов для диджитал-кочевников, айтишников и прочих творческих личностей. Обещает создать «уникальную среду для развития и общения».
🥺 Где-то мы это уже слышали, не так ли? Вот именно: это идеи нашего русского застройщика Александра Олеговича Шарапова!
🏢 Пока Шарапов успешно развивает проекты коворкингов под брендом You&Co в Дубае, Нойман, опасаясь прямой конкуренции (а может, и встречи с русским предпринимателем лицом к лицу), решил снова повторить за Александром Олеговичем и выйти... в соседнюю Саудовскую Аравию. Хитрец!
🔮Его Flow планирует построить целых три жилых комплекса в Эр-Рияде на 920 квартир, где можно будет почувствовать себя цифровым шейхом за $2,843 в месяц (за пустую квартиру) до $4,262 (за меблированные апартаменты).
📢 P.S. Если вы увидите человека в майке WeWork, пытающегося незаметно сфотографировать ваш бизнес – знайте, это может быть Нойман, ищущий вдохновения для своего следующего «оригинального» проекта!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📊 Анализ чувствительности: все сценарии в одной таблице.
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.
🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?
➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.
🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.
👨⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...
😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.
😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.
🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:
1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений
📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов
⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».
💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.
👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...
#ликбез
🏞 Премиальная загородная недвижимость: российский ответ роскошным пригородам?
🌐Мир меняется, и вместе с ним меняется отношение к работе и отдыху. Гибридный формат и удаленка перестали быть временной мерой и превратилась в новую норму для многих предпринимателей и специалистов. Теперь можно продуктивно работать не только в офисе, но и в других местах. А что может быть лучше для продуктивной работы, чем свежий воздух и живописные виды?
🌿 Вспомним истории из книг и статей о богатых нью-йоркцах, уезжающих / улетающих на вертолетах на выходные в свои поместья в Хэмптонсе или Коннектикуте. И даже о том, как они оборудовали домашние офисы в своих особняках и работали прямо оттуда.
🏡 Недавно я познакомился с командой проекта «Премьер Селигер» в Тверской области и достаточно подробно изучил этот проект. И знаете, что пришло в голову? Это же наш, российский аналог знаменитого Хэмптонса!
🏠 Что необычного предлагает «Премьер Селигер»:
🔹Панорамные окна с видом на озеро – идеальный фон для zoom-конференций
🔹Просторные террасы для утренней йоги или вечернего релакса
🔹Современная инфраструктура для комфортной жизни и работы
🤔 Как думаете, сможет ли Селигер стать для состоятельных москвичей и петербуржцев тем же, чем Хэмптонс является для богатейших жителей Нью-Йорка? Готовы ли вы к такому формату жизни и работы? Делитесь мнениями!
🌐Мир меняется, и вместе с ним меняется отношение к работе и отдыху. Гибридный формат и удаленка перестали быть временной мерой и превратилась в новую норму для многих предпринимателей и специалистов. Теперь можно продуктивно работать не только в офисе, но и в других местах. А что может быть лучше для продуктивной работы, чем свежий воздух и живописные виды?
🌿 Вспомним истории из книг и статей о богатых нью-йоркцах, уезжающих / улетающих на вертолетах на выходные в свои поместья в Хэмптонсе или Коннектикуте. И даже о том, как они оборудовали домашние офисы в своих особняках и работали прямо оттуда.
🏡 Недавно я познакомился с командой проекта «Премьер Селигер» в Тверской области и достаточно подробно изучил этот проект. И знаете, что пришло в голову? Это же наш, российский аналог знаменитого Хэмптонса!
🏠 Что необычного предлагает «Премьер Селигер»:
🔹Панорамные окна с видом на озеро – идеальный фон для zoom-конференций
🔹Просторные террасы для утренней йоги или вечернего релакса
🔹Современная инфраструктура для комфортной жизни и работы
🤔 Как думаете, сможет ли Селигер стать для состоятельных москвичей и петербуржцев тем же, чем Хэмптонс является для богатейших жителей Нью-Йорка? Готовы ли вы к такому формату жизни и работы? Делитесь мнениями!
💧Битва за мокрые кошельки россиян
👀Похоже прямо у нас на глазах развивается новый подсектор коммерческой недвижимости - термы.
🏢 По данным коллег из NF Group, за период с 2020 по 2024 год рынок термальных комплексов и аквапарков в России пережил значительные изменения. Исследование охватывает сектор водных развлечений и оздоровительного отдыха.
🏗️ Рынок аквапарков в России насчитывает уже почти три десятилетия истории. Первопроходцем стал комплекс «Дельфин» в Краснодарском крае, открывшийся в 1997 году. Сегодня в стране функционирует более 100 аквапарков общей площадью около 1,35 млн. м2. Самым крупным является «Золотая бухта» в Геленджике, раскинувшаяся на 15 га.
🌡️ В то же время, рынок термальных комплексов только начинает набирать обороты. С 2020 года их общая площадь выросла на 215%, достигнув 300 тыс. м2. Это опережает рост аквапарков, площадь которых за тот же период увеличилась лишь на 14%. Причина этому – растущая популярность внутреннего туризма и спрос на круглогодичный оздоровительный отдых.
👨👩👧👦 Целевая аудитория этих двух форматов существенно различается. Аквапарки – это преимущественно семейный отдых, где 30% посетителей составляют дети. Термы же привлекают более взрослую аудиторию: 80% их гостей – совершеннолетние, которые приходят не только отдохнуть, но и оздоровиться. Некоторые термы даже устраивают «взрослые дни», когда вход разрешен только лицам старше 18 лет.
💰 Стоимость посещения варьируется в зависимости от региона и дня недели. В Москве и Санкт-Петербурге цены на 30% выше, чем в других регионах. Интересно, что в столицах аквапарки дороже терм, а в регионах ситуация обратная – термы оказываются дороже аквапарков в выходные дни.
Вы были в термах когда-нибудь?
👀 Нет, но осуждаю
👍 Да! И не жалею
🔥 Дома в ванне лучше, душевнее
👀Похоже прямо у нас на глазах развивается новый подсектор коммерческой недвижимости - термы.
🏗️ Рынок аквапарков в России насчитывает уже почти три десятилетия истории. Первопроходцем стал комплекс «Дельфин» в Краснодарском крае, открывшийся в 1997 году. Сегодня в стране функционирует более 100 аквапарков общей площадью около 1,35 млн. м2. Самым крупным является «Золотая бухта» в Геленджике, раскинувшаяся на 15 га.
🌡️ В то же время, рынок термальных комплексов только начинает набирать обороты. С 2020 года их общая площадь выросла на 215%, достигнув 300 тыс. м2. Это опережает рост аквапарков, площадь которых за тот же период увеличилась лишь на 14%. Причина этому – растущая популярность внутреннего туризма и спрос на круглогодичный оздоровительный отдых.
👨👩👧👦 Целевая аудитория этих двух форматов существенно различается. Аквапарки – это преимущественно семейный отдых, где 30% посетителей составляют дети. Термы же привлекают более взрослую аудиторию: 80% их гостей – совершеннолетние, которые приходят не только отдохнуть, но и оздоровиться. Некоторые термы даже устраивают «взрослые дни», когда вход разрешен только лицам старше 18 лет.
💰 Стоимость посещения варьируется в зависимости от региона и дня недели. В Москве и Санкт-Петербурге цены на 30% выше, чем в других регионах. Интересно, что в столицах аквапарки дороже терм, а в регионах ситуация обратная – термы оказываются дороже аквапарков в выходные дни.
Вы были в термах когда-нибудь?
👀 Нет, но осуждаю
👍 Да! И не жалею
🔥 Дома в ванне лучше, душевнее
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👀 А как вам такой сценарий? В России может быть объявлен мораторий на снятие средств со вкладов. То есть проценты можешь забирать (но не более определенной суммы, например, раз в три месяца), а вот тело депозита «временно» останется в банке!
Anonymous Poll
13%
❌ Это вообще невозможно! Никогда!
26%
😱Это просто пугалка, не должно случиться такого...
46%
😓В каком-то виде это может быть реализовано.
15%
😡Так и будет!
👀 А как вам такой сценарий? В России может быть объявлен мораторий на регистрационные действия с недвижимостью. То есть в аренду можешь сдавать (только по одобренной правительством ставке), а вот продавать и покупать «временно» будет нельзя!
Anonymous Poll
43%
❌Это вообще за гранью! Не будет этого.
31%
😱Опять пугалка, не должно случиться такого..
18%
😓В каком-то виде это возможно.
3%
😡Так оно и будет!
5%
🚩Наконец-то!
👀 А как вам такой сценарий? В стране может быть объявлен пересмотр итогов приватизации в отношении личного недвижимого имущества граждан. Квартиры вернутся в собственность государства, а граждане будут обязаны заключить договор социального найма.
Anonymous Poll
50%
❌ Нет, никогда, это нонсенс
25%
😱Это просто смешно, конечно, этого не будет
16%
😓В каком-то виде это возможно
4%
😡 Так и будет!
5%
🚩Давно пора!
🔥Вот это вопросики, да!? Что там ещё придумает Цогоев?
📊 Фактически мы отвечаем во всех трех случаях на единственный вопрос: возможно ли существенное ограничение / изменение прав собственности на личные активы (деньги, недвижимость) граждан?
🧐 Большинству хочется верить, что ответ «НЕТ»! Но тех, кто считает, что «в каком-то виде это возможно» тоже много.
➡️ Я лично правильного ответа не знаю. Но задавать вопросы и обдумывать сценарии считаю единственно верным! Потому что моделирование различных ситуаций, в том числе из категории «это невозможно», помогает посмотреть на свою жизнь и свои решения более объемно и широко.
👀 Паранойя - это состояние психики, характеризующееся чрезмерной подозрительностью, недоверчивостью и склонностью видеть в обычных событиях скрытую угрозу или злой умысел. Однако умеренные проявления параноидального мышления могут иметь неожиданные преимущества в жизни.
😬 Повышенная бдительность.
Умеренная паранойя (ум. паранойя) держит вас в состоянии постоянной готовности. Вы более внимательны, что может помочь вам заметить реальные угрозы или необычные возможности.
🔹Усиленное критическое мышление. Непринятие информации на веру, подвержение сомнению общепринятых истин, поиск альтернативных точек зрения и проверка фактов скорее помогает в жизни, бизнесе и инвестициях.
🔹Подготовка к негативным изменниям. Ключевой вопрос «А что если?» позволяет создавать сценарии, выявлять и готовится к худшему сценарию, продумывать план Б, С и D и быть готовым к неожиданным поворотам событий.
🔹 Усиленная защита личных данных. В мире, где кибербезопасность становится все более важной, параноидальная осторожность в отношении личной информации может быть преимуществом.
🔹Развитая интуиция. Постоянный анализ окружающей среды может развить сильную интуицию. Ум.параноик может стать более чувствительным к невербальным сигналам, лучше распознавать ложь и манипуляции.
⚠️ Чрезмерная паранойя может привести к социальной изоляции и постоянному стрессу. Но умная паранойя может стать неожиданным союзником в современном мире.
📊 Фактически мы отвечаем во всех трех случаях на единственный вопрос: возможно ли существенное ограничение / изменение прав собственности на личные активы (деньги, недвижимость) граждан?
🧐 Большинству хочется верить, что ответ «НЕТ»! Но тех, кто считает, что «в каком-то виде это возможно» тоже много.
➡️ Я лично правильного ответа не знаю. Но задавать вопросы и обдумывать сценарии считаю единственно верным! Потому что моделирование различных ситуаций, в том числе из категории «это невозможно», помогает посмотреть на свою жизнь и свои решения более объемно и широко.
👀 Паранойя - это состояние психики, характеризующееся чрезмерной подозрительностью, недоверчивостью и склонностью видеть в обычных событиях скрытую угрозу или злой умысел. Однако умеренные проявления параноидального мышления могут иметь неожиданные преимущества в жизни.
😬 Повышенная бдительность.
Умеренная паранойя (ум. паранойя) держит вас в состоянии постоянной готовности. Вы более внимательны, что может помочь вам заметить реальные угрозы или необычные возможности.
🔹Усиленное критическое мышление. Непринятие информации на веру, подвержение сомнению общепринятых истин, поиск альтернативных точек зрения и проверка фактов скорее помогает в жизни, бизнесе и инвестициях.
🔹Подготовка к негативным изменниям. Ключевой вопрос «А что если?» позволяет создавать сценарии, выявлять и готовится к худшему сценарию, продумывать план Б, С и D и быть готовым к неожиданным поворотам событий.
🔹 Усиленная защита личных данных. В мире, где кибербезопасность становится все более важной, параноидальная осторожность в отношении личной информации может быть преимуществом.
🔹Развитая интуиция. Постоянный анализ окружающей среды может развить сильную интуицию. Ум.параноик может стать более чувствительным к невербальным сигналам, лучше распознавать ложь и манипуляции.
⚠️ Чрезмерная паранойя может привести к социальной изоляции и постоянному стрессу. Но умная паранойя может стать неожиданным союзником в современном мире.
🥁 Друзья, небольшой анонс! Мои коллеги из Smarent вновь проводят свою Большую конференцию.
🚱Тема: инвестиции в жилую недвижимость без льготной ипотеки.
🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Как купить недвижимость без бешеных платежей по ипотеке?
✔️ Траншевая, «нулевая» ипотеки, рассрочки. Кабала или реальная выгода? Разбор кейсов и стратегий.
✔️ Что сейчас выгоднее: покупка жилья или вклад?
✔️ Как повысить доходность от аренды?
✔️ Новостройка или вторичка?
🏪 Будет и альтернативный блок, посвященный инвестициям в офисы и коммерческую недвижимость.
🌶️ Внесёт скепсис и, вероятно, подвергнет сомнению инсайты Виктора приглашенный для придания остроты дискуссии Игорь Шимко, финансист с опытом в международных компаниях и BIG4, эксперт российского ☠️фондового рынка.
📆 Дата: 28 сентября
🕙 Время: 10:00 - 16:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)
🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3DUpkf
🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 9️⃣0️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!
😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ90 и получите счастливый билетик 🎟
🚱Тема: инвестиции в жилую недвижимость без льготной ипотеки.
🎤 Коллега Виктор Зубик, основатель Smarent, обещает выдать всё, что волнует инвесторов в жильё прямо сейчас:
✔️ Как купить недвижимость без бешеных платежей по ипотеке?
✔️ Траншевая, «нулевая» ипотеки, рассрочки. Кабала или реальная выгода? Разбор кейсов и стратегий.
✔️ Что сейчас выгоднее: покупка жилья или вклад?
✔️ Как повысить доходность от аренды?
✔️ Новостройка или вторичка?
🏪 Будет и альтернативный блок, посвященный инвестициям в офисы и коммерческую недвижимость.
🌶️ Внесёт скепсис и, вероятно, подвергнет сомнению инсайты Виктора приглашенный для придания остроты дискуссии Игорь Шимко, финансист с опытом в международных компаниях и BIG4, эксперт российского ☠️фондового рынка.
📆 Дата: 28 сентября
🕙 Время: 10:00 - 16:00
📍 Место: Конференц-зал Articon Megapolis (Москва, Варшавское шоссе, 33c12, м. Нагатинская, МЦК Верхние Котлы)
🪑Мест осталось немного и нужно поспешить зарегистрироваться👇🏼
https://clck.ru/3DUpkf
🪗 Виктор - широкая душа! Дал для подписчиков моего канала 9️⃣0️⃣% скидку на билет (для первых пятерых зарегистрировавшихся)!
😳Что? Да! Только введите промокод ЦОГОЕВ90 и получите счастливый билетик 🎟
🏛 В России очередные изменения в сфере регулирования инвестиций. Правительство и Госдума предприняли ряд шагов, направленных на усиление контроля над инвестиционной деятельностью и защиту интересов граждан.
👮 Правительственная комиссия расширит полномочия МВД. Теперь министерство сможет наказывать компании и граждан за незаконное привлечение инвестиций от физических лиц в проекты. Будет введена система штрафов, а для юридических лиц предусмотрена даже возможность приостановки деятельности.
🎯 Кстати, будет запрещена реклама и предложение в любой другой форме неограниченному кругу лиц инструментов, которые предназначены только для квалифицированных инвесторов - например, паёв ЗПИФ для квал.инвесторов.
📜 Кроме того, в конце июля 2024 года Госдума приняла закон о противодействии финансовым пирамидам. Этот закон вносит существенные изменения в законодательство о потребительской кооперации и защите прав инвесторов. Теперь привлекать инвестиции от граждан смогут только организации под надзором ЦБ РФ – банки, инвестиционные компании или платформы. Также можно привлекать средства физиков через инструменты рынка ценных бумаг и ЦФА.
🏦 Это может серьезно повлиять на рынок инвестиций в сфере недвижимости. Инициаторам проектов придется искать новые способы финансирования проектов или адаптироваться к работе с ценными бумагами. Ну или искать понимания у инвестиционных платформ - скорее всего именно на них ляжет основная нагрузка по привлечению средств в проекты (в форме долга или прямых инвестиций).
🛡 Очевидно, что государство стремится защитить граждан от рисков, связанных с сомнительными инвестиционными схемами. Однако эти меры могут также ограничить доступ к некоторым инвестиционным возможностям для обычных инвесторов. Время покажет, как эти изменения повлияют на инвестиционный климат в стране.
👮 Правительственная комиссия расширит полномочия МВД. Теперь министерство сможет наказывать компании и граждан за незаконное привлечение инвестиций от физических лиц в проекты. Будет введена система штрафов, а для юридических лиц предусмотрена даже возможность приостановки деятельности.
🎯 Кстати, будет запрещена реклама и предложение в любой другой форме неограниченному кругу лиц инструментов, которые предназначены только для квалифицированных инвесторов - например, паёв ЗПИФ для квал.инвесторов.
📜 Кроме того, в конце июля 2024 года Госдума приняла закон о противодействии финансовым пирамидам. Этот закон вносит существенные изменения в законодательство о потребительской кооперации и защите прав инвесторов. Теперь привлекать инвестиции от граждан смогут только организации под надзором ЦБ РФ – банки, инвестиционные компании или платформы. Также можно привлекать средства физиков через инструменты рынка ценных бумаг и ЦФА.
🏦 Это может серьезно повлиять на рынок инвестиций в сфере недвижимости. Инициаторам проектов придется искать новые способы финансирования проектов или адаптироваться к работе с ценными бумагами. Ну или искать понимания у инвестиционных платформ - скорее всего именно на них ляжет основная нагрузка по привлечению средств в проекты (в форме долга или прямых инвестиций).
🛡 Очевидно, что государство стремится защитить граждан от рисков, связанных с сомнительными инвестиционными схемами. Однако эти меры могут также ограничить доступ к некоторым инвестиционным возможностям для обычных инвесторов. Время покажет, как эти изменения повлияют на инвестиционный климат в стране.
РБК
Власти одобрили штрафы за привлечение инвестиций россиян без лицензии
Правкомиссия одобрила возложение на МВД обязанностей по привлечению к административной ответственности компаний и граждан, незаконно привлекающих инвестиции от населения. Новые санкции могут
🤩 Очень приятно, спасибо! Цифры - это ключ к успешным инвестициям в недвижимость, обязательно нужно уметь считать.
💰 Верхняя планка арендных ставок взлетела до 15 000 рублей за м2 в месяц. Это на четверть больше, чем в июне 2023 года.
🏆 А вот незадача для арендаторов - свободных площадей почти не осталось! Вакантность на основной части проспекта упала до рекордно низких 2-3%. Такого не было уже 8 лет! Кажется, найти помещение на Невском теперь сложнее, чем иголку в стоге сена.
🍽️ Рестораторы и владельцы кафе празднуют победу - их доля на Невском выросла с 34% до 37%. Видимо, туристы решили не только глазеть на достопримечательности. Открылись новые заведения на любой вкус: турецкие, китайские, вьетнамские концепции.
👚 А вот модники могут немного взгрустнуть - среди новых фэшн-магазинов только один международный бренд. Зато наши Российские дизайнеры не дремлют - треть новых открытий в мире моды пришлась на локальные марки.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
💼 Представьте себе: вы инвестируете около $500 тыс. в грандиозный проект, обещающий золотые горы и американскую мечту в придачу. А в итоге получаете... барабанную дробь... почти ничего!
👥Именно так себя почувствовали семь инвесторов программы EB-5 , вложившихся в Hudson Yards.
*EB-5 (Green Card за инвестиции для иностранных инвесторов, в том числе в проекты в сфере недвижимости , подробнее писал здесь)
👀 Все семь инвесторов получили временный или постоянный юридический статус после открытия комплекса. Это означает, что часть обещания, связанная с иммиграционными преимуществами, была выполнена. Инвесторы ожидали возврата своих средств в течение пяти лет, но этого не произошло. Related приостановила выплаты, ссылаясь на пандемию.
💰Related утверждает, что инвесторы не имеют права на выплаты раньше других инвесторов, и что программа EB-5 требует, чтобы капитал был «подвержен риску». Инвесторы же считают, что им обещали «безрисковую» прибыль и гарантированный возврат средств через пять лет.
🎭 Но вместо того, чтобы тихо плакать в подушку, они решили устроить манифестацию у дома Джеффа Блау, генерального директора Related, девелоперской компании, которая реализовывает самый дорогой ($25 млрд.) и грандиозный по размаху проект последних десятилетий в Нью-Йорке, Hudson Yards.
🌋Битьё по кастрюлям под окнами, отправка Блау фотографий его детей
и sms-угрозы. Инвесторы превратились в настоящих сталкеров, только вместо звёзд преследовали человека, который, по их мнению, задолжал им круглую сумму. Блау, видимо, решил, что с него хватит этого шоу и обратился в суд , чтобы издать чрезвычайный судебный запрет, который запретил бы этим лицам продолжать протестовать у его дома. Судебный процесс еще идет.
🏗️ Hudson Yards – мегапроект, включающий четыре небоскреба на 4,5 млн м2 (плюс парки , магазины, офисы и т.д.). Проект привлек $1,2 млрд. от инвесторов EB-5, обещая им не только финансовую выгоду, но и заветную грин-карту.
👥Именно так себя почувствовали семь инвесторов программы EB-5 , вложившихся в Hudson Yards.
*EB-5 (Green Card за инвестиции для иностранных инвесторов, в том числе в проекты в сфере недвижимости , подробнее писал здесь)
👀 Все семь инвесторов получили временный или постоянный юридический статус после открытия комплекса. Это означает, что часть обещания, связанная с иммиграционными преимуществами, была выполнена. Инвесторы ожидали возврата своих средств в течение пяти лет, но этого не произошло. Related приостановила выплаты, ссылаясь на пандемию.
💰Related утверждает, что инвесторы не имеют права на выплаты раньше других инвесторов, и что программа EB-5 требует, чтобы капитал был «подвержен риску». Инвесторы же считают, что им обещали «безрисковую» прибыль и гарантированный возврат средств через пять лет.
🎭 Но вместо того, чтобы тихо плакать в подушку, они решили устроить манифестацию у дома Джеффа Блау, генерального директора Related, девелоперской компании, которая реализовывает самый дорогой ($25 млрд.) и грандиозный по размаху проект последних десятилетий в Нью-Йорке, Hudson Yards.
🌋Битьё по кастрюлям под окнами, отправка Блау фотографий его детей
и sms-угрозы. Инвесторы превратились в настоящих сталкеров, только вместо звёзд преследовали человека, который, по их мнению, задолжал им круглую сумму. Блау, видимо, решил, что с него хватит этого шоу и обратился в суд , чтобы издать чрезвычайный судебный запрет, который запретил бы этим лицам продолжать протестовать у его дома. Судебный процесс еще идет.
🏗️ Hudson Yards – мегапроект, включающий четыре небоскреба на 4,5 млн м2 (плюс парки , магазины, офисы и т.д.). Проект привлек $1,2 млрд. от инвесторов EB-5, обещая им не только финансовую выгоду, но и заветную грин-карту.
Нестандартный подход к созданию ГАБ
🤝Недавно мне довелось познакомиться и побеседовать с инвестором (девелопером), который специализируется на коммерческой недвижимости в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, а именно на создании Готового Арендного Бизнеса и дальнейшей эксплуатации.
🧩Его подход к инвестициям показался мне нестандартным: он покупает пустые помещения в строящихся жилых кварталах за МКАД. Но вместо того чтобы по классике жанра заключать долгосрочные договоры аренды (на 5-10 лет), он предпочитает кратко- и среднесрочные соглашения с арендаторами на 3-4 года.
📈Свою стратегию он объясняет тем, что по мере развития (застройки, заселения) локаций арендные ставки значительно растут, что пропорционально сказывается и на росте стоимости недвижимости. Инвестор привел несколько убедительных аргументов в пользу своей стратегии.
1️⃣Во-первых, он отметил растущую тенденцию к удаленной работе. По его оценкам, уже сейчас около 30-40% жителей новых жилых комплексов практически не покидают свои районы, предпочитая тратить деньги поблизости от дома. Это создает устойчивый спрос на локальные коммерческие объекты, от магазинов и кафе до сервисных центров и небольших офисов.
2️⃣Во-вторых, он обратил внимание на усиливающуюся миграцию арендаторов из крупных торговых центров в новые жилые кварталы. Бизнесы все чаще выбирают локации, максимально приближенные к своим потенциальным клиентам, что делает коммерческие помещения в жилых комплексах особенно привлекательными для аренды.
☝️По мнению инвестора, эти факторы создают уникальную возможность для получения повышенной доходности. Заключая средне- и краткосрочные договоры аренды, он может пересматривать ставки, отражая растущую привлекательность локации и увеличивающийся спрос на коммерческие площади. Он показал мне несколько кейсов по Новой Москве и Мытищам (“Скандинавия” и “Скандинавский”) и рассказал об истории сделок.
📊 Его стратегия показалась мне интересной, но я решил не полагаться только на слова. Чтобы проверить эффективность такого подхода, я провел собственный анализ и сделал расчеты, сравнив традиционный подход с долгосрочной арендой и продажей ГАБ и стратегию моего нового знакомого.
🔻Продолжение следует
🤝Недавно мне довелось познакомиться и побеседовать с инвестором (девелопером), который специализируется на коммерческой недвижимости в ближайшем Подмосковье и Новой Москве, а именно на создании Готового Арендного Бизнеса и дальнейшей эксплуатации.
🧩Его подход к инвестициям показался мне нестандартным: он покупает пустые помещения в строящихся жилых кварталах за МКАД. Но вместо того чтобы по классике жанра заключать долгосрочные договоры аренды (на 5-10 лет), он предпочитает кратко- и среднесрочные соглашения с арендаторами на 3-4 года.
📈Свою стратегию он объясняет тем, что по мере развития (застройки, заселения) локаций арендные ставки значительно растут, что пропорционально сказывается и на росте стоимости недвижимости. Инвестор привел несколько убедительных аргументов в пользу своей стратегии.
1️⃣Во-первых, он отметил растущую тенденцию к удаленной работе. По его оценкам, уже сейчас около 30-40% жителей новых жилых комплексов практически не покидают свои районы, предпочитая тратить деньги поблизости от дома. Это создает устойчивый спрос на локальные коммерческие объекты, от магазинов и кафе до сервисных центров и небольших офисов.
2️⃣Во-вторых, он обратил внимание на усиливающуюся миграцию арендаторов из крупных торговых центров в новые жилые кварталы. Бизнесы все чаще выбирают локации, максимально приближенные к своим потенциальным клиентам, что делает коммерческие помещения в жилых комплексах особенно привлекательными для аренды.
☝️По мнению инвестора, эти факторы создают уникальную возможность для получения повышенной доходности. Заключая средне- и краткосрочные договоры аренды, он может пересматривать ставки, отражая растущую привлекательность локации и увеличивающийся спрос на коммерческие площади. Он показал мне несколько кейсов по Новой Москве и Мытищам (“Скандинавия” и “Скандинавский”) и рассказал об истории сделок.
📊 Его стратегия показалась мне интересной, но я решил не полагаться только на слова. Чтобы проверить эффективность такого подхода, я провел собственный анализ и сделал расчеты, сравнив традиционный подход с долгосрочной арендой и продажей ГАБ и стратегию моего нового знакомого.
🔻Продолжение следует
🔍 Для анализа стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость за пределами МКАД я выбрал ЖК «Южная Битца» в Подмосковье (девелопер ГК ФСК). Мой выбор пал на торговое помещение на 1-м этаже площадью 88,7 м² в 7 корпусе этого жилого комплекса.
🔑Ключевые предпосылки для расчетов:
🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%
Я рассмотрел два сценария:
1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)
🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing
✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:
1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.
2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.
⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.
💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.
🔑Ключевые предпосылки для расчетов:
🔸Стоимость помещения: 20 746 930 рублей (226 883 руб./м²)
🔸Дата покупки: 1 сентября 2024 года
🔸Начальная ставка аренды: 24 000 руб./м² в год
🔸Прогнозируемая ставка капитализации в 2030 году: 10%
Я рассмотрел два сценария:
1️⃣ Традиционный подход: сдача в долгосрочную аренду с ежегодной индексацией +5%
2️⃣ Стратегия краткосрочных договоров: заключение договора на 4 года, затем пересдача по ставке на 50% выше начальной (за счет роста ставок в локации)
🧮 Финансовая модель здесь https://docs.google.com/spreadsheets/d/1ogy2MD2hFKvgrjQobiKbNgLSY046YSl2kOV_czd6-tc/edit?usp=sharing
✅ Результаты расчетов оказались весьма показательными:
1️⃣ В первом сценарии к концу пятого года арендная ставка достигла 28 800 руб./м² в год. При продаже объекта через 5 лет его стоимость составила около 25,5 млн рублей. Общая прибыль инвестора, с учетом доходов от аренды и за вычетом всех расходов (включая налоги и брокерские комиссии), составила 11 419 859 рублей. Это соответствует ROI в 55% и годовой доходности (IRR) 10,3%.
2️⃣ Во втором сценарии, следуя стратегии краткосрочных договоров, арендная ставка на пятый год подскочила до 36 000 руб./м² в год. При продаже объекта его стоимость возросла до впечатляющих 31,9 млн рублей. Общая прибыль инвестора в этом случае составила 17 565 705 рублей, что соответствует ROI в 84,67% и годовой доходности (IRR) 14,5%.
🔀 Разница в доходности между двумя сценариями (10,3% против 14,5%) наглядно доказывает эффективность стратегии моего знакомого инвестора.
⚖️С другой стороны, такой подход требует более активного управления и несет определенные риски. Существует вероятность, что арендные ставки не вырастут так значительно, как ожидается, возникнут периоды простоя между арендаторами или локация не разовьется так, как планировалось за пятилетку. И это помимо общеэкономических рисков, смены циклов рынка недвижимости и т.д.
💡 Однако анализ заставляет задуматься о том, что в некоторых случаях нестандартные стратегии, основанные на глубоком понимании рынка и тенденций его развития, могут принести больший доход, чем традиционные подходы. В общем, тема рабочая, но и риски высокие.
Google Docs
Южная Битца
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
1️⃣ марта2️⃣0️⃣2️⃣1️⃣ года я попытался подсчитать количество частных инвесторов, выбирающих новостройки в качестве инвестиционного инструмента.
💵В 2020 году по данным Росреестра было зарегистрировано 763,8 тыс. договоров долевого участия, т.е. сделок с новостройками. По данным ЦИАН в 2020 году количество инвестиционных сделок составляло 13% или примерно 100 тыс. шт. Если предположить, что купивших более 1-й квартиры в инвестиционных целях было не более 20% (мое личное экспертное предположение), то количество частных инвесторов на рынке недвижимости можно было оценить в 2020 году в 60-70 тыс. человек.
🧮 А недавно (в 2024 году) похожие подсчеты решила провести Счетная Палата - это такие спец.чиновники, которые аудируют госконторы, руководитель СП - бывший министр финансов Кудрин. Так вот по данным СП РФ на конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый.
🎲 В теории в СП РФ подсчитали количество инвесторов в жилую недвижимость, воспользовавшихся льготными программами в 2021–2023 годах. То есть 116,4 тыс.инвесторов выбирали новостройки в период действия льготных программ. На всю Россию.
😢 А ведь это очень мало!
📚 Для справки: число физических лиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже (MOEX), по итогам июля 2024 года составило 32,8 млн. человек. В США из 300 млн. населения к числу инвесторов в недвижимость себя причисляют 28 млн. человек. В общем, есть потенциал для роста!
💵В 2020 году по данным Росреестра было зарегистрировано 763,8 тыс. договоров долевого участия, т.е. сделок с новостройками. По данным ЦИАН в 2020 году количество инвестиционных сделок составляло 13% или примерно 100 тыс. шт. Если предположить, что купивших более 1-й квартиры в инвестиционных целях было не более 20% (мое личное экспертное предположение), то количество частных инвесторов на рынке недвижимости можно было оценить в 2020 году в 60-70 тыс. человек.
🧮 А недавно (в 2024 году) похожие подсчеты решила провести Счетная Палата - это такие спец.чиновники, которые аудируют госконторы, руководитель СП - бывший министр финансов Кудрин. Так вот по данным СП РФ на конец 2023 года в России насчитывалось 114,9 тыс. заемщиков, оформивших одновременно два и более льготных ипотечных кредита. Еще 1,5 тыс. банковских клиентов имели по пять и более льготных ипотек каждый.
🎲 В теории в СП РФ подсчитали количество инвесторов в жилую недвижимость, воспользовавшихся льготными программами в 2021–2023 годах. То есть 116,4 тыс.инвесторов выбирали новостройки в период действия льготных программ. На всю Россию.
😢 А ведь это очень мало!
📚 Для справки: число физических лиц, имеющих брокерские счета на Московской бирже (MOEX), по итогам июля 2024 года составило 32,8 млн. человек. В США из 300 млн. населения к числу инвесторов в недвижимость себя причисляют 28 млн. человек. В общем, есть потенциал для роста!