📺 На днях посмотрел фильм о «Кофемании». Рекомендую, кстати.
☕ «Кофемания» - культовая московская сеть ресторанов, с хорошей едой и, возможно, самым вкусным в мире кофе. А ещё в «Кофеманиях», уплетая сырники, серьёзные люди решают серьёзные вопросики!
💡Я, как человек с проф.деформацией по теме недвижимости, подумал вот о чем: открывшаяся 23 года назад «Кофемания» в Москве давно стала премиальным брендом в сфере ресторанов. Тем удивительнее, что сеть многие годы развивалась очень медленно и только в последние пять лет существенно нарастила количество точек на карте Москвы, в основном за счет формата Bez Tarelok.
🧐 Сеть, очевидно, очень избирательна и заинтересована только в премиальных локациях - в 2023 году была новость о том, что «Кофемания» планирует открыть первый ресторан в Санкт-Петербурге, но пока так и не открыла. Между прочим, когда-то давно «Кофемания» располагалась в Нью-Йорке (и я там был!) - сейчас этого ресторана сети уже нет...
👑 Еще одна интересная особенность - «Кофемания» начала открываться в элитных и премиальных ЖК. Например, в The Patricks, в Lucky и в Alia. То есть это, вероятно, ещё и показатель крутости проекта - иметь сеть в «своих стенах».
⚜️ Недвижимость с «Кофеманией» - трофейный актив. Помню, что ГАБ с «Кофеманией» на Трубной площади недолго экспонировался на рынке, но с совершенно трофейной доходностью (очень низкой). Потом собственники навсегда сняли этот проект с продажи.
🚩В настоящее время в открытой продаже находится всего один ГАБ с «Кофемания Сhef's» на Патриках, на первом этаже клубного дома The Patricks - им владеет девелоперская компания R4S. На сайте объект площадью 289,5 м2 висит, а сколько стоит - не написано. Вероятно, дорого! Зато в цене явно зашит и статус, и трофейность арендатора.
👀 Смотрели фильм про «Кофемению»? Что думаете?
☕ «Кофемания» - культовая московская сеть ресторанов, с хорошей едой и, возможно, самым вкусным в мире кофе. А ещё в «Кофеманиях», уплетая сырники, серьёзные люди решают серьёзные вопросики!
💡Я, как человек с проф.деформацией по теме недвижимости, подумал вот о чем: открывшаяся 23 года назад «Кофемания» в Москве давно стала премиальным брендом в сфере ресторанов. Тем удивительнее, что сеть многие годы развивалась очень медленно и только в последние пять лет существенно нарастила количество точек на карте Москвы, в основном за счет формата Bez Tarelok.
🧐 Сеть, очевидно, очень избирательна и заинтересована только в премиальных локациях - в 2023 году была новость о том, что «Кофемания» планирует открыть первый ресторан в Санкт-Петербурге, но пока так и не открыла. Между прочим, когда-то давно «Кофемания» располагалась в Нью-Йорке (и я там был!) - сейчас этого ресторана сети уже нет...
👑 Еще одна интересная особенность - «Кофемания» начала открываться в элитных и премиальных ЖК. Например, в The Patricks, в Lucky и в Alia. То есть это, вероятно, ещё и показатель крутости проекта - иметь сеть в «своих стенах».
⚜️ Недвижимость с «Кофеманией» - трофейный актив. Помню, что ГАБ с «Кофеманией» на Трубной площади недолго экспонировался на рынке, но с совершенно трофейной доходностью (очень низкой). Потом собственники навсегда сняли этот проект с продажи.
🚩В настоящее время в открытой продаже находится всего один ГАБ с «Кофемания Сhef's» на Патриках, на первом этаже клубного дома The Patricks - им владеет девелоперская компания R4S. На сайте объект площадью 289,5 м2 висит, а сколько стоит - не написано. Вероятно, дорого! Зато в цене явно зашит и статус, и трофейность арендатора.
👀 Смотрели фильм про «Кофемению»? Что думаете?
❤34👍23🔥7😁2🤔1
⏪ Артём, а вот если мне срочно понадобятся деньги, как мне выходить? Есть какой-то механизм у SimpleEstate? ⏩
✅ Конечно, это важный вопрос, ведь завершающий этап любого инвестиционного проекта - выход.
💸Для того, чтобы что-то продать, нужен спрос и место, где продавец может встретиться с покупателем. Обычно это называется «рынок». Во всём мире инвестиционные платформы сами по себе являются рыночным механизмом, то есть занимаются соединением желающих продать некие активы и купить их.
🟣 SimpleEstate является инвестиционной платформой, с помощью которой инвесторы могут как зайти в какой-либо инвестиционный проект, так и выйти из него. Организация активного вторичного рынка акций проектных АО стала одной из основных задач нашей инвестиционной платформы и остается ею и сейчас.
⏱Тем не менее, акции проектных АО всё-таки не могут сравниться по ликвидности с акциями крупнейших публичных компаний. Мы предупреждаем инвесторов, что продать акции проектного АО за 5 минут или даже за 1 день без существенного дисконта невозможно.
🏢 Но давайте представим, что вместо акций проектного АО вы инвестировали в коммерческую недвижимость напрямую. Как бы выглядел процесс вашего выхода из этого актива (продажи)?
🔸Поиск и наём риэлтора (2-3 дня)
🔸Оценка объекта и подготовка к продаже (3-5 дней)
🔸Фотографирование и создание рекламных материалов (1-2 дня)
🔸Размещение объявлений на различных площадках (1 день)
🔸Ожидание откликов и организация показов (2-4 недели)
🔸Переговоры с потенциальными покупателями (1-2 недели)
🔸Юридическая, техническая проверка со стороны покупателя (1-2 недели)
🔸Согласование условий сделки и подписание документов (3-5 дней)
🔸Регистрация в Росреестре и подписание акта приема-передачи (10-14 дней)
⏳ Как видите, даже при самом благоприятном раскладе продажа недвижимости занимает от 1,5 до 2,5 месяцев. А в реальности этот процесс часто затягивается на полгода и более. Не будем забывать и про затраты, сопутствующие процессу продажи.
⚖️В сравнении с прямым владением недвижимостью продажа акций проектных АО на вторичном рынке SimpleEstate выглядит намного более быстрой и удобной. Но в сравнении с биржевыми инструментами сроки продажи несколько завышены и не сопоставимы со скоростью продажи акций, например, Сбербанка на Мосбирже. SimpleEstate - не биржа.
🛡️Одной из особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор НЕ в пользу биржевого обращения акций проектных компаний, с целью создания надёжного и предсказуемого инвестиционного инструмента.
🎯 Цель SimpleEstate - предоставить инвесторам возможность вкладывать средства в недвижимость с комфортом и скоростью, недоступными при прямом владении объектами, но при этом сохранить все преимущества этого класса активов, включая стабильность и защиту от резких колебаний рынка.
✅ Конечно, это важный вопрос, ведь завершающий этап любого инвестиционного проекта - выход.
💸Для того, чтобы что-то продать, нужен спрос и место, где продавец может встретиться с покупателем. Обычно это называется «рынок». Во всём мире инвестиционные платформы сами по себе являются рыночным механизмом, то есть занимаются соединением желающих продать некие активы и купить их.
🟣 SimpleEstate является инвестиционной платформой, с помощью которой инвесторы могут как зайти в какой-либо инвестиционный проект, так и выйти из него. Организация активного вторичного рынка акций проектных АО стала одной из основных задач нашей инвестиционной платформы и остается ею и сейчас.
⏱Тем не менее, акции проектных АО всё-таки не могут сравниться по ликвидности с акциями крупнейших публичных компаний. Мы предупреждаем инвесторов, что продать акции проектного АО за 5 минут или даже за 1 день без существенного дисконта невозможно.
🏢 Но давайте представим, что вместо акций проектного АО вы инвестировали в коммерческую недвижимость напрямую. Как бы выглядел процесс вашего выхода из этого актива (продажи)?
🔸Поиск и наём риэлтора (2-3 дня)
🔸Оценка объекта и подготовка к продаже (3-5 дней)
🔸Фотографирование и создание рекламных материалов (1-2 дня)
🔸Размещение объявлений на различных площадках (1 день)
🔸Ожидание откликов и организация показов (2-4 недели)
🔸Переговоры с потенциальными покупателями (1-2 недели)
🔸Юридическая, техническая проверка со стороны покупателя (1-2 недели)
🔸Согласование условий сделки и подписание документов (3-5 дней)
🔸Регистрация в Росреестре и подписание акта приема-передачи (10-14 дней)
⏳ Как видите, даже при самом благоприятном раскладе продажа недвижимости занимает от 1,5 до 2,5 месяцев. А в реальности этот процесс часто затягивается на полгода и более. Не будем забывать и про затраты, сопутствующие процессу продажи.
⚖️В сравнении с прямым владением недвижимостью продажа акций проектных АО на вторичном рынке SimpleEstate выглядит намного более быстрой и удобной. Но в сравнении с биржевыми инструментами сроки продажи несколько завышены и не сопоставимы со скоростью продажи акций, например, Сбербанка на Мосбирже. SimpleEstate - не биржа.
🛡️Одной из особенностей SimpleEstate стал осознанный выбор НЕ в пользу биржевого обращения акций проектных компаний, с целью создания надёжного и предсказуемого инвестиционного инструмента.
🎯 Цель SimpleEstate - предоставить инвесторам возможность вкладывать средства в недвижимость с комфортом и скоростью, недоступными при прямом владении объектами, но при этом сохранить все преимущества этого класса активов, включая стабильность и защиту от резких колебаний рынка.
🔥7👍5❤1😁1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ Поиграем в застройщиков!
🦺 Итак, вы - девелопер, который очень хочет построить новый, красивый жилой комплекс.
📐Основные параметры проекта:
🔸Стоимость земельного участка: 500 млн ₽
🔸Затраты на строительство жилья (из расчета на полезную площадь): 150 000 ₽ за м²
🔸Продаваемая площадь квартир: 10 000 м²
🔸Обременение: строительство детского сада площадью 1000 м² с себестоимостью 190 000 ₽ за м²
🔸 Дополнительные затраты (проектирование, согласования, маркетинг, риэлторские услуги, обслуживание проектного финансирования и других кредитов... и прочее): 30% от затрат на строительство жилья
🔸Плата за изменение вида разрешенного использования земельного участка: 100 млн ₽
❓Какова должна быть минимальная цена продажи за м² жилья, чтобы проект обеспечил маржинальность в 20%?
👀 300 000 ₽/м²
👍 323 700 ₽/м²
🔥 342 500 ₽/м²
🤔 398 200 ₽/м²
🗜Не забудьте учесть все составляющие затрат!
📊 Маржинальность в девелоперском проекте - это разница между выручкой от продажи недвижимости и всеми затратами на реализацию проекта, выраженная в процентах от выручки.
☝️Например, маржа в 20% означает, что 80% - это понесенные затраты (от общей выручки проекта).
⏰ Правильный ответ будет опубликован через 1 час.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥30👍6🤔3👀1
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🧮 Решение задачи о жилом комплексе
1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м² × 10 000 м² = 1 500 000 000 ₽
2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽
3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м² × 1 000 м² = 190 000 000 ₽
4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽
5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽
6️⃣ Рассчитаем цену за м² жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м² = 342 500 ₽/м²
✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м²🔥
1️⃣ Рассчитаем затраты на строительство жилья:
150 000 ₽/м² × 10 000 м² = 1 500 000 000 ₽
2️⃣ Дополнительные затраты (30% от затрат на строительство жилья):
1 500 000 000 ₽ × 0,3 = 450 000 000 ₽
3️⃣ Затраты на строительство детского сада:
190 000 ₽/м² × 1 000 м² = 190 000 000 ₽
4️⃣ Суммируем все затраты:
🔸Земля: 500 000 000 ₽
🔸Строительство жилья: 1 500 000 000 ₽
🔸Дополнительные затраты: 450 000 000 ₽
🔸Детский сад: 190 000 000 ₽
🔸Изменение ВРИ: 100 000 000 ₽
🔸Итого затрат: 2 740 000 000 ₽
5️⃣ Расчет необходимой выручки:
🔹Маржа 20% означает, что затраты составляют 80% от выручки.
🔹2 740 000 000 = 0,8x, где x - необходимая выручка
🔹x = 2 740 000 000 / 0,8 = 3 425 000 000 ₽
6️⃣ Рассчитаем цену за м² жилья:
3 425 000 000 ₽ / 10 000 м² = 342 500 ₽/м²
✅ Правильный ответ: для обеспечения маржинальности в 20% минимальная цена продажи квартир должна быть 342 500 ₽/м²🔥
🔥20👍10🤔2❤1
🏗️ За пределами маржи: финансовое моделирование в девелопменте.
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.
⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.
🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
⛳ Можно начать обучение уже сегодня!
☝️В задаче использовался упрощенный подход оценки проекта, основанный на расчете маржинальности. Сейчас достаточно много можно услышать о «марже» и «рентабельности» девелопмента, однако эти показатели практически не используются (я бы сказал совсем) в реальной жизни самими девелоперами.
⚖️Оценка эффективности девелоперских проектов требует гораздо более сложного анализа.
🏗️Профессиональные девелоперы и инвесторы используют комплексные финансовые модели, учитывающие фактор времени. Эти модели отражают динамику денежных потоков на протяжении всего жизненного цикла проекта: от приобретения земельного участка до завершения строительства и продажи последнего объекта недвижимости.
⛳Ключевым показателем в таких моделях часто выступает внутренняя норма доходности (IRR - Internal Rate of Return) или доходность девелоперского проекта в % годовых. Этот показатель позволяет сравнивать проекты с разными сроками реализации и объемами инвестиций.
🧩Другой важный параметр - рентабельность инвестиций (ROI - Return on Investment). В девелопменте часто рассматривают ROE (Return on Equity), учитывающий только собственные средства инвестора, без учета заемного капитала.
🕹️Equity Multiple (коэффициент увеличения собственного капитала) - еще один показатель, популярный среди инвесторов. Он показывает, во сколько раз увеличится первоначальный капитал за время реализации проекта. И конечно, девелоперы смотрят на прибыль и NPV.
🧮 Профессиональные финансовые модели учитывают множество дополнительных факторов: этапность строительства, темпы продаж и индексация стоимости, изменение цен на строительные материалы, работы, налоговые аспекты и многое другое. Это позволяет создать более реалистичную картину проекта и оценить различные сценарии его развития.
⚠️ Где научиться создавать финансовые модели девелоперских проектов?
🤓Любительский уровень (для частных инвесторов и девелоперов небольших проектов, для брокеров и консультантов): excel.atsogoev.com
🥸 Профессиональный уровень (для соискания должности финансового аналитика в девелоперской или инвестиционной компании)
fan.atsogoev.com
⛳ Можно начать обучение уже сегодня!
🔥11❤2👍2🤔2🫡1
✈️Самолёт решил заспамить телеграм-каналы своей ситуативочкой (то есть рекламой) о том, что они к началу сентября открыли 5 школ и 7 детских садов на 6 тысяч детей суммарно.
🛫Вероятно, эта новость должна была как-то улучшить имидж подмосковного монстра.
🚩Однако. Практически в любом проекте ЖК есть обременения - необходимость строительства школы и садика, или только школы, или только садика.
🧸Строить садик или школу - не доблесть, не благотворительность и не акт социальной справедливости. Для любого застройщика это печальная необходимость - нужно бесплатно построить объект и передать его на баланс третьим лицам. В лучшем случае, найти частного оператора, который будет этим объектом управлять.
💰История эта совершенно убыточная и на бизнес действующая негативно. Поэтому и называется «обременение».
✅ Таким образом, «Самолёт» рапортует о том, что он принужден был сделать! А если бы мог - не делал бы никогда.
📑 Ждём отдельных бравурных пресс-релизов о сумме уплаченых налогов, выплатах сотрудницам в декрете и количестве утилизированных ламп дневного света.
🛫Вероятно, эта новость должна была как-то улучшить имидж подмосковного монстра.
🚩Однако. Практически в любом проекте ЖК есть обременения - необходимость строительства школы и садика, или только школы, или только садика.
🧸Строить садик или школу - не доблесть, не благотворительность и не акт социальной справедливости. Для любого застройщика это печальная необходимость - нужно бесплатно построить объект и передать его на баланс третьим лицам. В лучшем случае, найти частного оператора, который будет этим объектом управлять.
💰История эта совершенно убыточная и на бизнес действующая негативно. Поэтому и называется «обременение».
✅ Таким образом, «Самолёт» рапортует о том, что он принужден был сделать! А если бы мог - не делал бы никогда.
📑 Ждём отдельных бравурных пресс-релизов о сумме уплаченых налогов, выплатах сотрудницам в декрете и количестве утилизированных ламп дневного света.
🔥13😁12💯3❤2⚡1
🔮Очень много гаданий по поводу изменений ключевой ставки.
🗳️ Я решил добавить в копилку рассуждений и прогнозов немного альтернативной информации. Она позволит взглянуть на происходящие события под необычным углом и расширит границы провидения финансовых событий.
😵💫 Всем удачного ясновидения!
🗳️ Я решил добавить в копилку рассуждений и прогнозов немного альтернативной информации. Она позволит взглянуть на происходящие события под необычным углом и расширит границы провидения финансовых событий.
😵💫 Всем удачного ясновидения!
🤣23😁5🔥2🫡1
☝️Про очередное повышение 🗝️: это всё уже ничего не меняет на рынке недвижимости.
🧸Разве что убежденные вкладчики начнут писать новое значение в предложении «А какой смысл в это инвестировать при ставке...».
🧸Разве что убежденные вкладчики начнут писать новое значение в предложении «А какой смысл в это инвестировать при ставке...».
💯6👍4❤2🤔1
🔞Ну что мы всё о плохом!
⚠️Происходят и хорошие события. Мы в SimpleEstate подписали договор аренды с супермаркетом Магнит в ЖК «Новое Летово».
☝️Напоминание о проекте «Новое Летово». Проект подразумевает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) в помещениях, расположенных в строящемся жилом комплексе бизнеса-класса в Новой Москве «Новое Летово». Создание ГАБ предполагает наличие повышенных рисков, однако и доходность может быть весьма высокой - от 19% до 46% годовых.
🛣️ Так вот всё идет по плану: не так давно были сданы помещения «Вкусвиллу», а теперь и «Магниту». Площадь арендованных помещений составляет ~45% от общей площади. Причем сели «якоря» и теперь мы можем активно предлагать в аренду остальные помещения и рассчитывать на выгодные сделки!
🔹Магнит арендовал 4 помещения общей площадью 354 м2 прямо на въезде в ЖК
🔹Договор заключен на 10 лет до 2035 года
🔹В первый год арендная плата составит 600 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года арендная плата составит 6% от товарооборота магазина, но не меньше чем 850 000 руб. в месяц (т.е. выплачивается бОльшая из сумм)
🔹Арендные каникулы - 1 месяц (3й и 4й месяц арендная плата составит 300 000 руб. вместо 600 000 руб.)
🛒 Такие дела!
⚠️Происходят и хорошие события. Мы в SimpleEstate подписали договор аренды с супермаркетом Магнит в ЖК «Новое Летово».
☝️Напоминание о проекте «Новое Летово». Проект подразумевает создание готового арендного бизнеса (ГАБ) в помещениях, расположенных в строящемся жилом комплексе бизнеса-класса в Новой Москве «Новое Летово». Создание ГАБ предполагает наличие повышенных рисков, однако и доходность может быть весьма высокой - от 19% до 46% годовых.
🛣️ Так вот всё идет по плану: не так давно были сданы помещения «Вкусвиллу», а теперь и «Магниту». Площадь арендованных помещений составляет ~45% от общей площади. Причем сели «якоря» и теперь мы можем активно предлагать в аренду остальные помещения и рассчитывать на выгодные сделки!
🔹Магнит арендовал 4 помещения общей площадью 354 м2 прямо на въезде в ЖК
🔹Договор заключен на 10 лет до 2035 года
🔹В первый год арендная плата составит 600 000 руб. в месяц
🔹Со 2-го года арендная плата составит 6% от товарооборота магазина, но не меньше чем 850 000 руб. в месяц (т.е. выплачивается бОльшая из сумм)
🔹Арендные каникулы - 1 месяц (3й и 4й месяц арендная плата составит 300 000 руб. вместо 600 000 руб.)
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍21🔥7❤4⚡1
Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы телеграм-канала об инвестициях в недвижимость @atsogoev:
👁️🗨️ Пробив очередного «эксперта по инвестициям в недвижимость» с последующим разоблачением
💰 Из пожарного в олигархи: успешный успех (с ужасным финалом)
⚠️ Следи за депозитом: у АСВ мало денег на черный день!
😵💫 Сколько ты стоишь, недвижимость? Доходным методом...
🧠 Тренируйте мозги, чтобы не засохли
📚 Ликбезы недели:
📀 Период экспозиции
💿 Стабилизированный актив
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
👁️🗨️ Пробив очередного «эксперта по инвестициям в недвижимость» с последующим разоблачением
💰 Из пожарного в олигархи: успешный успех (с ужасным финалом)
⚠️ Следи за депозитом: у АСВ мало денег на черный день!
😵💫 Сколько ты стоишь, недвижимость? Доходным методом...
🧠 Тренируйте мозги, чтобы не засохли
📚 Ликбезы недели:
📀 Период экспозиции
💿 Стабилизированный актив
📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид🔥
🔥10❤1👍1
🍯 Чак-чак... очень сладкая ложь: «шальные деньги застройщиков в прошлом», «хайп прошёл», и конечно, «цены упадут».
🙄 Вообще смешно это читать. Потому что это всё уже было, и изменения правил игры были и ажиотаж перед, и падение темпов продаж после, и предсказания о снижении цен были и т.д. и т.п.
📈 Результат по факту: поразительная устойчивость рынка новостроек, рост цен, высокие (но волатильные) показатели продаж.
🎰 И я в прошлом неоднократно прогнозировал, что рост цен будет продолжаться - сбылось. Большинству же было приятнее внимать сладкой лжи о падении цен. Вот как сейчас!
❌ Но не будет ни обвалов, ни даже сильной коррекции. У застройщиков выгоднее всего покупать недвижимость (это стабильно). А в условиях высокой ключевой ставки и даже после старта ее снижения, бо́льшая часть спроса будет продолжать концентрироваться у застройщиков.
🏗Строительство жилья - огромный, государственно значимый БИЗНЕС. Бизнес найдет способ порешать вопросы и выправить ситуацию, связанную с выручкой. Например, есть информация, что грядут изменения в семейную ипотеку и расширение субсидированных программ. Лоббисты работают, потому что лоббизм это тоже бизнес.
🫰Ну а пока «во властных коридорах» трут, в коммерческих директоратах не сидят без дела. Формула обеспечения продаж у застройщиков сейчас такая:
🔹Р - рассрочки
🔹Т - траншевая ипотека
🔹С - скидки
🔹Р - реклама
🔬Прямо сейчас на наших глазах идут поиски идеально работающего сочетания ингредиентов РТСР. Как только успешное сочетание будет найдено, оно будет повсеместно применено рынком. Ну а применение работающей формулы РТСР принесет застройщикам продажи и даже позволит дальше повышать цены.
🔮Мой прогноз по Москве: максимум, на что можно молиться покупателю - коррекция на 5-7% и то в очень ограниченные сроки, возможно, до января 2025 (нужно ловить момент).
😁 Ну а дальше - любимый инвесторами рост цен. Что опять? Да!
☝️Если конечно, ЦБ РФ не начнет зажимать рассрочки и траншевую ипотеку. Но в этом крайнем случае лоббисты от стройки просто изменят 214-ФЗ и выведут строительство жилья из под опеки ЦБ РФ!
🙄 Вообще смешно это читать. Потому что это всё уже было, и изменения правил игры были и ажиотаж перед, и падение темпов продаж после, и предсказания о снижении цен были и т.д. и т.п.
📈 Результат по факту: поразительная устойчивость рынка новостроек, рост цен, высокие (но волатильные) показатели продаж.
🎰 И я в прошлом неоднократно прогнозировал, что рост цен будет продолжаться - сбылось. Большинству же было приятнее внимать сладкой лжи о падении цен. Вот как сейчас!
❌ Но не будет ни обвалов, ни даже сильной коррекции. У застройщиков выгоднее всего покупать недвижимость (это стабильно). А в условиях высокой ключевой ставки и даже после старта ее снижения, бо́льшая часть спроса будет продолжать концентрироваться у застройщиков.
🏗Строительство жилья - огромный, государственно значимый БИЗНЕС. Бизнес найдет способ порешать вопросы и выправить ситуацию, связанную с выручкой. Например, есть информация, что грядут изменения в семейную ипотеку и расширение субсидированных программ. Лоббисты работают, потому что лоббизм это тоже бизнес.
🫰Ну а пока «во властных коридорах» трут, в коммерческих директоратах не сидят без дела. Формула обеспечения продаж у застройщиков сейчас такая:
🔹Р - рассрочки
🔹Т - траншевая ипотека
🔹С - скидки
🔹Р - реклама
🔬Прямо сейчас на наших глазах идут поиски идеально работающего сочетания ингредиентов РТСР. Как только успешное сочетание будет найдено, оно будет повсеместно применено рынком. Ну а применение работающей формулы РТСР принесет застройщикам продажи и даже позволит дальше повышать цены.
🔮Мой прогноз по Москве: максимум, на что можно молиться покупателю - коррекция на 5-7% и то в очень ограниченные сроки, возможно, до января 2025 (нужно ловить момент).
😁 Ну а дальше - любимый инвесторами рост цен. Что опять? Да!
☝️Если конечно, ЦБ РФ не начнет зажимать рассрочки и траншевую ипотеку. Но в этом крайнем случае лоббисты от стройки просто изменят 214-ФЗ и выведут строительство жилья из под опеки ЦБ РФ!
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
😁20👍12🔥8❤4🤔2
Обвал и коррекция - в чем разница? Для тех, кто позабыл или не знал!
📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.
⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.
⚠️Напоминаю!
⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий (более года) срок ставок по ипотеке на уровне 15-22%, соответственно ключ на уровне 12-20%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.
⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.
☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.
🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.
🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.
📉Коррекция - падение цен на 10–20% на длительном промежутке времени - до года. Коррекция может быть резкой, а может быть плавной.
⬇️ Обвал - резкое, значительное снижение цен на 30-40% на коротком промежутке времени.
⚠️Напоминаю!
⤵️ Чтобы обвалить рынок жилья на 30-40% необходимы следующие элементы:
🔸Ощутимые экономические проблемы в стране, паралич кредитно-финансовой системы и т.д.
🔸Взлёт и фиксация на долгий (более года) срок ставок по ипотеке на уровне 15-22%, соответственно ключ на уровне 12-20%
🔸Массовые увольнения людей и безработица, так чтобы из ваших знакомых половина сидела без работы, а половина тряслась «когда же их уволят»
🔸 Рост просрочки по ипотеке до 15-20% и выше.
⚠️ Также очень способствуют обвалу цен на жильё:
😱 перебои с отоплением, водо- и электроснабжением.
😱 самые жёсткие санкции от стран Запада, включая эмбарго на ввоз лекарств и продовольствия
😱 полный запрет на экспорт нефти и газа.
☣️ Обвал будет прекрасно обваливаться на фоне революции или гражданских волнений, войны с пришельцами или атомной войны. Ну и так далее.
🏢 Чтобы купить квартиру на 30>40>50% дешевле, нужно попасть в мир, где это возможно. Я туда не хочу.
🎃 Все, кто сознательно желает и ждёт обвала - настоящие враги своей страны и народа. Обманутым и оболваненным пропагандой обвала на рынке жилья следует хорошенько призадуматься.
👍34💯12🔥5❤4
✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.
Новые интересные посты мэтров:
🤑 30% годовых в валюте на аренде движимости в Таиланде. Какие риски?
😀 Убытки во флиппинге
😀 Дистресс-активы: как на них зарабатывали в Древнем Риме
😀 Новая реальность или иллюзия: метры в Новопеределкино по цене Бауманской
😀 Как выгодно гасить ипотеку
😀 Notion умер: что делать
😀 Про депозиты, возможно ли банкротство банков
😀 Нужен ли ремонт перед продажей квартиры
😀 Количество сделок падает, уловки застройщиков
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Новые интересные посты мэтров:
✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥4
🏗 Три сектора рынка недвижимости, которые потенциально могут обеспечить доходность выше реального уровня инфляции.
📦⚙️ Складская и индустриальная недвижимость. В последние годы мы наблюдаем устойчивый рост спроса на складские и производственные помещения, что привело к практически нулевой вакансии на рынке. Это, в свою очередь, создает благоприятные условия для повышения арендных ставок. Развитие онлайн-торговли, необходимость в оптимизации логистических цепочек продолжают поддерживать высокий спрос на качественные складские объекты. Импортозамещение, развитие локальных производств создает спрос на индустриальную недвижимость. Дефицит предложения в этом сегменте явно сохранится в ближайшие годы.
🏨 Гостиничная недвижимость, включая сервисные апартаменты. С июля 2023 по июль 2024 года стоимость проживания в отелях категории 4-5 звезд выросла на впечатляющие 21,5%. Этот рост в целом, соответствует общему уровню инфляции в данный период времени. Мы наблюдаем рекордные показатели загрузки, особенно в ключевых туристических и деловых центрах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Развитие внутреннего туризма и восстановление делового трафика создают благоприятные условия для дальнейшего роста этого сегмента. Гостиничная недвижимость демонстрирует характеристики проинфляционного актива.
🛒 Коммерческие помещения с якорными арендаторами-супермаркетами. Уникальность этого сегмента заключается в механизме формирования арендной платы, которая часто привязана к товарообороту арендатора. Такая модель позволяет доходу от недвижимости расти вместе с инфляцией и увеличением продаж. Продуктовый ритейл традиционно считается одним из наиболее стабильных сегментов, устойчивых к экономическим колебаниям. Люди всегда будут нуждаться в продуктах питания, что обеспечивает стабильный поток покупателей и, соответственно, арендный доход для владельцев недвижимости.
📊 Важно отметить, что каждый из этих секторов, несмотря на свою привлекательность, имеет свои особенности и риски. Не все склады останутся успешны после насыщения сектора, который всё-таки произойдет в долгосрочной перспективе. Гостиничный бизнес может быть подвержен сезонным колебаниям и зависит от общей экономической ситуации и туристических потоков. Коммерческие помещения с супермаркетами, хотя и стабильны, могут столкнуться с изменением потребительских привычек.
💡 Для успешного инвестирования в любой из этих секторов необходимо проводить тщательный анализ конкретных объектов, оценивать перспективы развития локации и учитывать долгосрочные тренды рынка и экономики в целом.
🤔 А что думаете вы? Какой из этих секторов недвижимости кажется вам наиболее перспективным для инвестиций в текущих экономических условиях?
🔥 Склады ту зе мун!
👀 Гостиницы - тема!
👍 Супермаркеты ван лав!
😎 Всё хорошо, но взлетит кое-что другое.
📦⚙️ Складская и индустриальная недвижимость. В последние годы мы наблюдаем устойчивый рост спроса на складские и производственные помещения, что привело к практически нулевой вакансии на рынке. Это, в свою очередь, создает благоприятные условия для повышения арендных ставок. Развитие онлайн-торговли, необходимость в оптимизации логистических цепочек продолжают поддерживать высокий спрос на качественные складские объекты. Импортозамещение, развитие локальных производств создает спрос на индустриальную недвижимость. Дефицит предложения в этом сегменте явно сохранится в ближайшие годы.
🏨 Гостиничная недвижимость, включая сервисные апартаменты. С июля 2023 по июль 2024 года стоимость проживания в отелях категории 4-5 звезд выросла на впечатляющие 21,5%. Этот рост в целом, соответствует общему уровню инфляции в данный период времени. Мы наблюдаем рекордные показатели загрузки, особенно в ключевых туристических и деловых центрах, таких как Москва и Санкт-Петербург. Развитие внутреннего туризма и восстановление делового трафика создают благоприятные условия для дальнейшего роста этого сегмента. Гостиничная недвижимость демонстрирует характеристики проинфляционного актива.
🛒 Коммерческие помещения с якорными арендаторами-супермаркетами. Уникальность этого сегмента заключается в механизме формирования арендной платы, которая часто привязана к товарообороту арендатора. Такая модель позволяет доходу от недвижимости расти вместе с инфляцией и увеличением продаж. Продуктовый ритейл традиционно считается одним из наиболее стабильных сегментов, устойчивых к экономическим колебаниям. Люди всегда будут нуждаться в продуктах питания, что обеспечивает стабильный поток покупателей и, соответственно, арендный доход для владельцев недвижимости.
📊 Важно отметить, что каждый из этих секторов, несмотря на свою привлекательность, имеет свои особенности и риски. Не все склады останутся успешны после насыщения сектора, который всё-таки произойдет в долгосрочной перспективе. Гостиничный бизнес может быть подвержен сезонным колебаниям и зависит от общей экономической ситуации и туристических потоков. Коммерческие помещения с супермаркетами, хотя и стабильны, могут столкнуться с изменением потребительских привычек.
💡 Для успешного инвестирования в любой из этих секторов необходимо проводить тщательный анализ конкретных объектов, оценивать перспективы развития локации и учитывать долгосрочные тренды рынка и экономики в целом.
🤔 А что думаете вы? Какой из этих секторов недвижимости кажется вам наиболее перспективным для инвестиций в текущих экономических условиях?
🔥 Склады ту зе мун!
👀 Гостиницы - тема!
👍 Супермаркеты ван лав!
😎 Всё хорошо, но взлетит кое-что другое.
🔥22👍14👀9😎6❤1