Иногда они возвращаются…

🤔 Не думал, что когда-либо услышу вновь это название: Tonnex Group. Но вчера на платформе «Токеон» вышли ЦФА проекта «Редриковы горы», сумма ₽100 млн. сроком на 1 год и купоном 25%. В планах Tonnex Group привлечь еще ₽400 млн. в ЦФА на строительство, конечно же, рекреационной гостиничной недвижимости.

🧲 В октябре 2021 года эта компания привлекала деньги (в форме долга, под 25% за квартал) на проект редевелопмента санатория в Подмосковье (где-то в районе Подольска).

🎤 Проект красочно обсуждался в комментариях, а я лично был записан во враги и конкуренты основателем Tonnex Василием Лавровым за попытку критики инвестиционной идеи того проекта.

⚠️ Вот уж точно не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

Подборка каналов по недвижимости которые помогут принять правильное решение в покупке или инвестировании:

🟢PIONEER – девелопер премиальной недвижимости официально в Telegram. Узнайте все подробности о семейном премиальном жилом квартале PRIDE в 15 минутах от Цветного бульвара, и о многом другом. Собственная аналитика и экспертиза, новости города и lifestyle-тренды. Подписывайтесь на PIONEER и прокачайте себя в недвижимости.

🟢Ярослав Ермаков - основатель агентства недвижимости на Чёрном море •Анапа •Краснодар •Сочи
Инвестор-практик с 0 до 300+ млн
Одобрение ипотеки за час
Продали 5700+ квартир
Сделали 2000+ ремонтов
Построили 20+ домов
Подписывайтесь на юмор, лайфхаки недвижки и интересные места в Краснодарском крае.

🟢Деньги из бетона — ваш проводник в мир инвестиционной недвижимости. Наши читатели знают, как купить квадратные метры с максимальной выгодой, получают персональные скидки, инвестируют в лучшие ЖК и зарабатывают от 20% годовых и покупают землю за 3% от стоимости.

🟢Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

🟢Подешевело МСК — полезный канал для тех, кто следит за ценами на новостройки Москвы и Подмосковья. Канал каждый день публикует, на какие квартиры и в каких ЖК снизилась цена. Подпишитесь и оперативно узнавайте о снижении цен в московских новостройках, ведь один пост из этого канала может сэкономить вам миллионы: @podeshevelo_msk

🟢Всегда было интересно, как живут другие? Тогда вам стоит заглянуть в канал Ольги Качановой.
Реальные обзоры квартир и домов людей из разных уголков нашей страны.
Классные идеи для ремонта и декора, полезные советы  по обустройству дома.
Переходите в канал и черпайте вдохновение!

🟢Ricci — канал про весь рынок недвижимости для специалистов от специалистов. Здесь публикуется взгляд сильнейших консультантов на происходящее.

🟢Ипотека в России. Новости и Аналитика – аналитический канал по ипотеке в России.
Подписывайтесь @rusipoteka
Кредиты на бизнес @creditforbusiness_bot
Ипотека в вопросах и ответах @ipotekaglobalclub

🟢Как правильной  инвестировать в недвижимость ? Подробности в ТГ-канале Виктора Зубика, основателя компании SMARENT, которая прямо сейчас управляет 400+ квартирами в Москве. Подписаться

🟢РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости.

🟢Ракута про НЕДВИЖКУ - авторский блог про ипотеку и недвижимость! Ипотека без первого взноса, партнёрские сделки b2b и много горячих инсайдов! Заходи, будет интересно.

Организаторы подборки TGStar_Agency

Вчера прямо удивился!

🤔 Представьте ситуацию: инвестор готов выложить ₽100 млн. за пустое помещение формата стрит-ритейл. Брокеру нужно выполнить лишь одно условие - достать и показать подтверждение от крупных сетей вроде «Азбуки Вкуса» или «ВкусВилл», что они арендуют это помещение.

📝 Насколько я понял, инвестор согласен на сделку даже при наличии только письма о намерениях (LOI) или даже устного подтвержления от менеджера по развитию сети. Достаточно слова пацана (представителя потенциального арендатора) - и сделка на ₽100 млн.пройдет...

⚠️ Но ведь... Торговая сеть может внезапно изменить планы, менеджер по развитию может уволиться, а его преемники не поддержат порыва. Инвестору также нельзя исключать вариант коррупционных договоренностей между продавцом помещения и менеджером по развитию сети.

На кону ₽100 млн!

💼 А инвестор явно хочет снизить риски покупки пустого помещения, да еще и заставить брокера с продавцом «создать готовый арендный бизнес» (это я передёргиваю, конечно).

🚀При этом на рынке присутствуют игроки, которые покупают пустые помещения, заключают предварительные договоры аренды, а затем продают такие "полуфабрикаты" готового арендного бизнеса (ГАБ) другим инвесторам, уже по более высокой цене.

✅ А тут цену не повышайте, но куплю только с подтверждением от арендатора.

🎭 Вопрос: это вообще что такое? Безрассудный риск или хорошо просчитанная стратегия? Готовы ли вы пойти на подобную сделку или предпочли бы переплатить за уже готовый арендный бизнес?

👍 Гениальное решение
🔥 Чистое безумие
👀 Я бы рискнул(а)
😎 Лучше переплачу за нормальный ГАБ

🏗 Застройщик ФСК размещает новый выпуск своих ЦФА на платформе А-Токен.

Детали:
💰Объём: 1 млрд руб.
💵 Доходность: 20% годовых
🪙 Цена ЦФА: 1000 руб.
🗓Срок обращения — 6 месяцев.
🗳Выплата купона ежемесячно.
⏳Минимальный объем для покупки: 1000 штук (₽1 млн)

⚠️ Не реклама, не инвест.рекомендация

❗️Он такой один
Первый коттеджный 🏠поселок премиум-класса на озере Селигер 🌊

Для тех, кто хочет насладиться тишиной и естественной красотой природы вдали от мегаполиса, не отказываясь от привычного высокого уровня комфорта.

🏡 Коттеджный поселок «Премьер Селигер»

Собственный пляж
Закрытая территория
Пирс и причал для катеров и яхт
Зоны для отдыха, спорта и прогулок
И всего 28 коттеджей в классическом стиле

🏡 Коллаборация роскоши, уюта и чистейшей природы в не испорченном цивилизацией уголке России.

👉🏻 Приезжайте, чтобы посмотреть и оставайтесь, чтобы жить.

#Реклама.  ООО "Премьер" ИНН 6901053898 erid:2VtzqwzMn5B

🪆Издревле на Руси принято оценивать недвижимость по количеству МАП (месячная арендная плата).

🪞Сейчас, например, торговые объекты в хороших местах с классными арендаторами могут оцениваться в 120-160МАПов.

🕯️Такой метод рыночной оценки недвижимости, как правило, мало информативен и неточен. Потому что у двух разных объектов с одинаковым количеством МАПов могут быть совершенно разные расходы, таким образом чистый операционный доход тоже может отличаться (иногда значительно).

🔍При оценке объектов коммерческой недвижимости уж лучше оперировать понятием окупаемость! А совсем хорошо Cap.Rate. Идеально IRR и Equity Multiple.

🎤Михаил Буланов из Tranio решил подвести итоги первого собственного проекта соинвестирования девелопмента компании в Дубае - The Community. Получилось любопытно.

☝️Напомню, что в июле прошлого, 2023 года у меня на канале выходил обзор этого проекта, вот он в виде единого текста.

⛱ Это сейчас Дубай немного потускнел и почти ушел с радаров российских инвесторов, а тогда эмират был везде. Я лично к Дубаю стабильно отношусь позитивно скептически, то есть нейтрально.

📈Михаил в своем посте утверждает, что за прошедший год в проекте The Community выросли цены, примерно на +1000 долл./м2 что якобы доказывает привлекательность проекта и качество инвестиционных решений Tranio.

✅ Ну окэй: я потратил совсем немного времени и сделал новый расчет по этому проекту, спекулятивный. Предпосылки такие. Квартира в The Community площадью 83 кв.м (1BR) покупалась в июле 2023 года за 206 630 долларов (2 490 $/м2) и была перепродана за 289 670 долларов (3 490 $/м2) через 14 месяцев. Это соответствует росту цены на 40,2%.

🧮В расчетах учтены различные расходы, включая сбор за переоформление недвижимости (DLD) в размере 4% от стоимости покупки, комиссию брокера 2% при продаже, а также применен дисконт 5% к цене продажи.

💵 Общая прибыль составляет 54 788 долл. при первоначальных инвестициях в 214 895 долл. Рентабельность инвестиций (ROI) оценивается в 25%, а внутренняя норма доходности (IRR) - 21,37%. Чистая приведенная стоимость (NPV) при ставке дисконтирования 9% составляет 28 867 долл.

❓ Удастся ли продать по 3 490 $/м2 сейчас - я не знаю. The Community сильно далек от финала (см.фото), поэтому мне лично сложновато понять и объяснить феномен роста цен на этот объект.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

👍 Беру на всю котлету
👀 Вижу вздутие пузыря
🔥 Это всё жара, жарища!

🎓 Спешу поделиться новостями о моем образовательном проекте — специализированной программе, направленной на обучение сотрудников отделов продаж девелоперских компаний и консультантов особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.

🌞 В августе завершается обучение команд двух консалтинговых компаний, Bright Street Expert и GLADSTON, а на днях стартовала программа для команды известного девелопера Level Group, специализирующегося на жилой и коммерческой недвижимости. Напомню, что дебют этой образовательной программы состоялся в июле 2024 года по заказу ведущего девелопера премиальной недвижимости Москвы, Tekta Group.

📚 Обучающие блоки охватывают широкий спектр тем:
🔹 Основы и типология коммерческой недвижимости
🔹 Стратегии инвестирования
🔹 Взаимодействие с инвесторами: от определения риск-профиля до эффективной коммуникации
🔹 Продажа инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью
🔹 Финансовый анализ и создание финансовых моделей
🔹 Оценка проектов по ключевым показателям
🔹 Риски в инвестировании в коммерческую недвижимость
🔹 Психология инвесторов и техники эффективного взаимодействия

💼 Главное преимущество образовательной программы - её адаптивность. Независимо от роли - консультант или сотрудник девелоперской компании - обучающие блоки предоставят необходимые инструменты для достижения профессиональных целей.

📈 Эффективность программы подтверждается положительными отзывами участников, которые отмечают расширение понимания рынка, совершенствование навыков продаж и более глубокое проникновение в потребности инвесторов.

🎯 Осторожно призываю руководителей и сотрудников компаний сферы недвижимости обратить внимание на эту обучающую программу. Вложение в образование сотрудников - это ключ к успеху в бизнесе, связанном с недвижимостью и инвестициями. Программа доступна для команд от 5 человек, что делает её идеальным вариантом для повышения квалификации как небольших отделов / компаний, так и крупных коллективов.

✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com

🌴 Инвестиции на Бали: учитываем риски и не наступаем на грабли

Продолжаем погружаться в тему инвестиций на Бали. Напомню, мы уже обсудили районы, теперь наметим какая вырисовывается картина в контексте рисков — на что обратить внимание.

1️⃣ Локация
Буквально фундамент вашей инвестиции в недвижимость. Локация — это не только и не столько про престиж, сколько про будущую ликвидность. Тут держим в голове: концепция, которая хорошо сыграет на микрорынке Убуда, может провально себя показать в Чангу и наоборот.

2️⃣ Застройщик
На Бали конкуренция среди девелоперов зашкаливает. Репутация здесь — ключевой фактор. Изучаем портфолио: качество готовых проектов, спрос, соблюдение сроков, просим вашего брокера позадавать вопросы.

3️⃣ Концепция
Проект должен «цеплять» конечного пользователя. Опять возвращаемся к локациям: в Убуде одно, на Буките — другое. Всегда учитываем особенности спроса и туристические тренды.

4️⃣ Управляющая компания
Часто упускаемый из виду, но критически важный момент. Кто будет управлять недвижимостью? УК застройщика или независимая компания? Главное — продуманная стратегия аренды.

☝️ Важно: без тщательного анализа всех четырёх факторов даже самый «райский» проект может превратиться в финансовое болото.

🔍 Для желающих копнуть глубже Tranio организует вебинар с Loyo — одним из ключевых застройщиков Бали. Обещают много инсайдов и практических кейсов.

🤔 Как вы оцениваете риски инвестиций на Бали?

🤖 «ВкусВилл» 24/7

🛒Сеть продуктовых супермаркетов (оборот ₽297,5 млрд за 2023 год и 1950 магазинов в 159 городах России) запускает пилотный проект круглосуточных магазинов без продавцов в Москве и Московской области.

🔑 Представьте: ночь, вы подходите к холодильнику, чтобы снять стресс..., а там пусто. Ужас! Ничего страшного, теперь можно выйти на улицу и пойти во «ВкусВилл». Вы приближаетесь к магазину, сканируете QR-код на двери, и вуаля! - вы внутри. Антистрессовые возможности расширяются, заодно можно прогуляться по ночному городу.

🏪 Это всё тот же «ВкусВилл»: днем здесь трудятся обычные продавцы, а ночью магазин продолжает работу в автономном режиме, словно космический корабль на автопилоте.

🌏 Российская сеть явно черпает вдохновение из опыта Южной Кореи, где подобные магазины растут как грибы после дождя, а также очевидно поглядывает в сторону Amazon Fresh: самообслуживание и бесконтактная оплата впервые были массово опробированы именно в продуктовом подразделении компании Джеффа Безоса.

🍉 Почему инновации «ВкусВилла» это хорошо? Если всё получится, опыт переймут другие продуктовые сети. И чем больше таких круглосуточных магазинов начнет обслуживать ночных посетителей, тем выше будет товарооборот, и тем больше денег будет у арендодателей (если есть привязка к ТО).

☝️«Найдёте способ зарабатывать деньги, пока спите, и вы будете работать до самой смерти» - говаривал старина Уоррен Баффет. Не тот ли это случай?

💡 Итак, «ВкусВилл» не просто открывает магазины без продавцов - он открывает дверь в будущее российской розничной торговли и в светлое будущее арендодателей (возможно).

💸 «СамолЁт» набирает высоту и... долги: финансовые результаты за 1П 2024 года

✈️ Застройщик «Самолёт» (SMLT) разбросал листовки с финансовыми результатами по МСФО за первое полугодие 2024 года. Давайте разберемся, не слишком ли тяжелый груз набрал наш вечный стартап.

📈 Выручка подмосковного девелопера взлетела на 69% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 170,8 млрд рублей. Скорректированная EBITDA выросла на 62% до 53,5 млрд рублей.

🏗 Однако чистая прибыль снизилась на 49% до 4,7 млрд рублей. Первый сигнал турбулентности?

💸 Теперь о главном - долговой нагрузке! Общий долг компании на 30 июня 2024 года составил колоссальные 630,7 млрд рублей. Из них 513,7 млрд руб. - проектное финансирование. Остальные 117 млрд руб. - это облигации, банковские кредиты и прочие займы. Для сравнения, на конец 2023 года общий долг составлял 512,6 млрд рублей. За полгода рост на 23%!

🚨 Соотношение чистого долга с учетом проектного финансирования за вычетом остатков на эскроу к скорр. EBITDA (LTM) выросло до 2,20х по сравнению с 1,23х годом ранее.

🧮 Чистый долг за вычетом денежных средств и средств на счетах эскроу покупателей достиг 246,5 млрд рублей...

🤔 «Самолёт» уверяет, что продажи в июле-августе 2024 года на уровне прогнозов, но признает замедление спроса при росте цен. Сможет ли компания обслуживать растущий долг в таких условиях?

🅿️.💲. Читать нужно не пресс-релизы, а отчетность компании!

👀 Уже трясет, пристегиваюсь
🔥 Будут жесткие посадки
😎 Самолёт ту зе мун!
👍 Выскажусь в комментариях

😢 Печальные новости от STONE. Но они-то сами рады...

🏢 Бизнес-центры Tower B и Tower C были полностью реализованы на завершающем этапе строительных работ - ввод объектов в эксплуатацию запланирован осенью 2024 года.

📕В 2021 году я написал книгу «Как инвестировать в недвижимость», где довольно много рассуждал о том, как частному инвестору анализировать вложения в офисы и в качестве примера приводил расчеты на тот момент активно строящегося офисного квартала класса А STONE Towers на Белорусской от девелопера STONE HEDGE (ныне STONE)

🧮 А относительно недавно я делал расчеты, где сравнивал предположения 2021 года и реальность 2024… Спойлер: жизнь оказалась КУДА оптимистичнее.

🚊Для любителей последних вагонов: в Tower D представлены последние 3 офиса 270-300 м2, а также ресторан площадью 331 м2 с возможностью организации летней веранды. Цена м2 - 470 000 руб. Войти в проект можно с первым взносом 10%, есть рассрочка до окончания строительства.

✍️ Пока все пишут, что апартаменты — вымирающий зверь на рынке недвижимости, а г-н Ручьев рассказывает, что новых проектов в этом сегменте лучше не ждать, девелопер «Аквилон» по итогам первого полугодия 2024 г. напродавал больше всех апартов в старых границах столицы. На их «Аквилон SIGNAL» в рамках ТПУ «Владыкино» пришлось аж 86% из 207 сделок в новых апарт-проектах, которые вышли в открытую продажу с января по июнь текущего года.

🔑 Что примечательно: наиболее популярными стали предложения в SIGNAL for business (корп. 3 и 4) — 4-х звездочном апарт-отеле с гостиничной сертификацией и доходными программами для собственников. Т. е. классический инвестиционный продукт. И на него спрос оказался выше, чем на апартаменты для постоянного проживания в корп. 1 и 2 (SIGNAL for life).

💼 Суммарно в SIGNAL for business запроектировано 758 юнитов с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. На конец июня 2024 г. продано почти 13%.

🏨 Между прочим, в Москве сектор гостиничной недвижимости уверенно растет. Согласно исследованиям NF Group и Hotel Advisors, средняя стоимость номера за прошедший год выросла на 38%, достигнув ₽9 000 за сутки. Загрузка отелей составила впечатляющие 74%, что сравнимо с допандемийным 2019 г.

🧳 Туристический поток в столицу набирает силу. Внутренний туризм вырос на 19% по сравнению с прошлым годом, а количество иностранных гостей увеличилось на 40%, достигнув 500 000 человек только в I-м кв. 2024 г.

🤔Так пора покупать номер в гостинице и наслаждаться рентным доходом или нет?

🔍 Я лично к гостиничным апартаментам традиционно отношусь хорошо (считаю, что это формат будущего) и поэтому решил разобраться, почему этот проект вызвал такой интерес и стоит ли в него инвестировать.

🔥В общем, сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки номера в апарт-отеле в Москве.

🔸Объект: “Аквилон SIGNAL”
🔹Местоположение: Москва, Сигнальный проезд
🔹1 минута пешком / буквально в шаге от ст. м. «Владыкино»
🔹Категория будущего отеля: 4⭐️
🔹Количество номеров — 758 шт.
🔹Форматы номеров: Junior Suite, Studio, Standard, Superior, Deluxe.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета), ипотека, рассрочка
🔹Ввод в эксплуатацию: IV-й кв. 2026 г.
🔸Девелопер: Группа Аквилон

Особенности проекта:
🔹 Комплекс состоит из 4-х корпусов с апартаментами, в частности SIGNAL for life — апартаменты для постоянного проживания резидентов и SIGNAL for business — апарт-отель с гостиничными номерами
🔹 Предусмотрены благоустроенный двор с ландшафтным озеленением и террасы
🔹 Номера в составе апарт-отеля (SIGNAL for business) разделены на 5 категорий
🔹 Все юниты в гостиничных корпусах сдаются с полной отделкой

О застройщике

🏗 Строит проект "Аквилон SIGNAL" Группа Аквилон — один из крупнейших девелоперов России.

📊 Немного фактов о компании:
🔹 Основана в 2003 г.
🔹 Работает в Москве, Санкт-Петербурге и ЛО, Архангельске и Северодвинске, планирует выход в еще несколько регионов.
🔹 Более 2 млн кв. м построенного жилья
🔹 Входит в ТОП-20 крупнейших застройщиков страны (по версии ЕРЗ)

🏆 Достижения и награды:
🔹 Неоднократный победитель премии Urban Awards
🔹 Высокие позиции в рейтингах надежности застройщиков
🔹 Успешно реализованные проекты различных форматов в разных городах. Только в 2023-2024 г. Группа Аквилон ввела 15 объектов
🔹 Собственные запатентованные технологические разработки в сфере строительства и эксплуатации