⚖️ Генеральная прокуратура России якобы подала иск в суд с требованием обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране.

📎 Я использую слово "якобы" - потому что лично я иск не видел и не читал. Как пишет Коммерсант, в иске якобы написано, что бенефициары Raven Russia «решили «вторгнуться» в экономическое пространство России, «пренебрегая ее правопорядком, и монополизировать стратегический вид деятельности по оказанию услуг в транспортных терминалах».

🗂 Проектные компании, на которые оформлены склады, судя по статье Коммерсанта, прокуроры считают «компаниями, имеющими стратегическое значение».

📦 Прокуроры якобы отмечают, что склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства. А еще в иске якобы написано, что в 2022–2023 годах Raven Property Group Limited «отказалась от законопослушной экономической деятельности», присоединившись к исполнению санкционных решений «недружественных стран».

🍰При этом Росфинмониторинг и ФНС России якобы «задокументировали перевод за рубеж финансовых активов на сумму более 3 млрд рублей». Генеральная прокуратура России якобы требует взыскать в доход Российской Федерации акции российских компаний, на которые оформлены склады.

💌Официальная реакция Raven Russia на новости об иске прокуратуры России получилась странной. Цитата: «На сегодняшний день мы не имели возможности ознакомиться с иском Генеральной Прокуратуры РФ». Однако в компании все же читали статьи о наличии такого иска: «Мы считаем отдельные суждения и сведения, содержащиеся в указанных статьях, о деятельности нашей компании со ссылками на исковые требования, не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию». И дальше: «Мы предпринимаем все необходимые меры для защиты своих прав и законных интересов».

👀То есть в Raven Russia не получили и не исследовали иск Генпрокуратуры, но считают статьи, написанные по мотивам иска, об иске и о компании «не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию».

- Вы слышали, как поёт Карузо?
- У него голоса нет, картавит, шепелявит, в ноты не попадает.
- Вы точно слышали Карузо?
- Ну да, мне Рабинович вчера напел.

🤔Лично мне позиция Генпрокуратуры, якобы изложенная в иске, не близка. Склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства? Какое стратегическое значение, например, у логопарка Шушары под Петербургом, где 7 тыс. м2 снимает алкогольная компания «Ладога», которая хранит там бутылки водки и маркирует их акцизными марками? Это реально стратегически важно?

👀С таким же успехом можно заявить, что квартира пенсионерки Башмаковой, выходящая окнами на Кутузовский проспект, имеет стратегическое значение - ведь по Кутузовскому проспекту возят чиновников. А Башмакова контролирует объект недвижимости, расположенный «вблизи критически важной транспортной инфраструктуры России».

🧩Пассаж о том, что бенефициары Raven Russia «решили «вторгнуться» в экономическое пространство и монополизировать стратегический вид деятельности по оказанию услуг в транспортных терминалах»... В 2005 году решили, только тогда это называлось иностранными инвестициями.

💵 С самого старта Raven Russia спонсировалась крупными институциональными инвесторами Великобритании (Invesco, Jupiter AM, Morley Fund Management и т.д.)- в 2005 году разместили акции и собрали в два захода 475 млн.фунтов стерлингов. Все эти деньги были отправлены в Россию, а Raven Russia работала в стране как стратегический инвестор складского сектора. Целью, вероятно, всё же было не «вторгнуться», а вернуть ранее вложенное и заработать денег.

🔻В общем, я не знаю, в какую такую не ту дверь вошел многолетний руководитель, а с 2022 года бенефициар Raven Russia Игорь Богородов. Наверное, стоит начать выбирать свитер и придумывать, за что извиняться.

💵 Кстати, Raven Russia сейчас контролирует около 4% складского рынка России, её активы могут стоить ₽160 млрд.

✍️ ЦИАН обнародовал итоги своей деятельности за 2-й квартал 2024 года. Темп развития замедляется, каковы перспективы?

🔹 Хотя все основные направления бизнеса компании демонстрируют положительную динамику, скорость увеличения общего дохода, как и предполагалось, снизилась по сравнению с предшествующими кварталами, достигнув 21% в годовом исчислении. В денежном выражении доход составил ₽3,2 млрд.

🔹 Главным двигателем роста стало увеличение стоимости публикации объявлений и баннерной рекламы, цены на лиды для застройщиков также повысились. Это частично помогло компенсировать негативный эффект от уменьшения количества объявлений и спада направления лидогенерации.

🔹 ЦИАН экономит на маркетинге и сотрудниках, что позволило классифайду отрастить скорректированную прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации до ₽839 млн. (+42% в годовом исчислении).

🔹 Руководство ЦИАН отметило, что высокие процентные ставки могут оказывать давление на некоторые сферы бизнеса. При этом в текущих условиях формируется отложенный спрос, реализация которого в будущем (после нормализации ставок) должна способствовать ускорению темпов роста классифайда.

🔻 Итого: времена начались тяжелые, объявлений и пользователей на сайте всё меньше, но классифайду пока удается повышать цены и резать косты (кофе в офисе платный?). На том и хотят продержаться до снижения ставок по ипотеке к адекватным значениям.

🗓 Между прочим через неделю (с небольшим) начинается высокий сезон на рынке недвижимости. Лето, конечно, тоже было горячим, но традиционно самая высокая активность в году начинается примерно 15 сентября, а заканчивается... иногда прямо 31 декабря.

🚧 Чем же нас встретит сентябрь? Высокая ключевая ставка, продолжающаяся неопределенность на рынке новостроек... список можно продолжать.

💸А с другой стороны у особой, очень важной категории игроков рынка недвижимости - у инвесторов - есть огромное желание вкладывать деньги и делать сделки. И уж точно никто при инфляции на некоторые товары в 25-30% не хочет мариновать деньги на депозитах. Просто неопределенности многовато.

Вы инвестировать собираетесь в сентябре-декабре?

🔥 Да, есть план
👍 Если будет хор.вариант
😎 Инвестирую за границей
👀 Мариную на депозите
🏆 Деньги в кубышке, пусть полежат
🤗 Мне бы продать...
👌 Уже всё проинвестировано, больше не планирую
⚡Нет денег и планов тоже

Минусы ЗПИФов. Часть 1

☝️Напомню всем, кто не в курсе, что я - ветеран рынка коллективных инвестиций в недвижимость (меня так ветеран недвижимой журналистики Антон Филатов называет), я в индустрии с 2003 года, с небольшими, но яркими перерывами.

➖ Риски управляющей компании. Главный минус для меня. Еще раз обращу внимание нечувствительных инвесторов - покупая пай ЗПИФа вы передаете деньги в доверительное управление, а не покупаете часть объекта недвижимости, как многие думают. Если ЗПИФ это мешок с активами и деньгами, то вы покупаете не то, что внутри, а часть мешка (нитку от мешка). В любой момент настоящий хозяин мешка продаст то, что внутри и пожелает вам счастливого пути (см. кейс ПНК Рентал), обменяв нитку на ваши деньги.

А если это доверительное управление моими деньгами, то кто ими реально управляет? Хрен его знает (с). Кто в Тинькофф Капитал  принимает инвестиционные решения - вообще непойми кто, скорее всего девушка-брокер из Whitewill. В «ПНК Рентал» топ-менеджмент был похож на номиналов (они просто все время менялись - Пилевин, Дубровин - где они сейчас?). В Parus AM - окей, нормальные люди.

Что там в УК с фродом/скамом? Возможно? В общем-то да. Это я как ветеран утверждаю.

➖ Ограниченный выбор инвестиционных инструментов. Дичайшая концентрация рынка в руках банкиров. СБЕР, ВТБ, Альфа и даже Тинькофф (или как их там сейчас) - это реальные «владельцы» УК ЗПИФ в России.

➖ Нефиксированная доходность по паю. В ЗПИФах выплата промежуточного дохода по инвестиционным паям находится в ведении УК. Пайщики имеют право на получение доходов по инвестиционному паю. Однако обязанность УК ЗПИФ выплачивать это доход в правилах ДУ напрямую не прописана. То есть необязательно, что корм насыпят в лоток. Могут не насыпать - и им за это ничего не будет.

🔻Продолжение следует

Минусы ЗПИФов. Часть 2

➖ Низкая ликвидность паев сейчас и дикая волатильность в будущем. Почему когда фондовый рынок обрушивается, паи ЗПИФ практически не реагируют? Потому что в массе своей они неликвидны, а когда их ликвидность повысится (в светлом будущем), паи ЗПИФов будут заваливаться когерентно Газпрому, МТС и всему фондовому рынку.

➖ Высокие налоги на доходы по паю. Промежуточный доход по паю это не дивиденды. Поэтому к выплатам промежуточного инвестиционного дохода по паю (ежемесячным, ежеквартальным) будет применяться новая пятиступенчатая ставка НДФЛ в объеме от 13% до 22%. Дивиденды не имеют никакого отношения к паям ЗПИФ и облагаются НДФЛ по ставке от от 13% до 15%. Понимаю, что это минус не для всех, а только для богатых, но для меня это минус.

К чему всё написал. ЗПИФы очень хорошая история для инвестиций в недвижимость. Они действительно дают доступ инвесторам с небольшим капиталом к хорошим проектам институционального качества. Но у этого продукта тоже есть минусы. Ни один продавец ЗПИФов не заинтересован в подсвечивании этих моментов, но и ни один пайщик не видит и видеть не хочет дальше того, что ему показывают.

💰 Дружба за деньги: ставки растут

🏗️ Застройщики, не работающие с риэлторами, пытаются превратить в своих «агентов» покупателей и вообще всех людей вокруг.

🔴 У «Гранель» уже давно есть акция «Приведи друга». Доведенный до офиса продаж и купивший квартиру друг раньше приносил доведшему ₽50 тыс., а теперь уже ₽100 тыс.🥳

🚀Можно сделать на друге 2Х!

🛐 У застройщиков вся надежда на друзей! И друзей друзей!