Никто не хотел продавать...

🎛️ Из разговора с инвесторами: «Мы всё ждем дисконты, а их нет и нет ...». И правда, ну когда уже? Где дистресс, скидки, обвал?

🌎 Ситуация во многих странах мира сложилась примерно такая - после бурного роста цен на рынке недвижимости, вызванного низкими ипотечными ставками, тренд поменялся. Кредиты резко подорожали, инфляция выросла, а экономика начала тормозить и даже падать.

📉 И вот тут по идее должна была наступить коррекция, ипотека-то (главный драйвер продаж сезона 21-22) теперь дорогая, аннуитетные платежи чуть ли не 50% доходов, ПВ повышается и т.д.

🤗 Но пока особых скидок нет. И рынок вторичной недвижимости не корректируется, цены даже растут в некоторых странах.

❓Почему так?

1️⃣ Такая корова нужна самому. Люди взяли ипотеку на 30 лет со ставкой 1-2-3%. А зачем это продавать? Чтобы купить что-то новое по ставке 7-8-10%? Нет, спасибо!
2️⃣ Цены на недвижимость настолько сильно выросли, что просто не хочется получать «убыток» в виде дисконта. Покупали в 2020 за 1Х, а сейчас это стоит 2Х. Дисконт 5-10% от 2Х это же просто куча денег...

😶‍🌫️А не лучше ли подождать, пока ставки опять понизятся, ипотека подешевеет, спрос вырастет, нужды в дисконтах не будет, а можно будет куда-то переложиться? Подождём!

⏬ По итогу наблюдается сокращение предложения вторичного жилья. Как долго это продлится сказать сложно. Возможно, год, возможно и больше.

👀 Конечно, не во всех странах такая картина. Есть исключения.

📖 В телеграм-канале инвестиционной платформы SimpleEstate вышел небольшой, но важный текст об инфляции. Публикую его с минимальными сокращениями и правками

📈В России значительно выросли цены на многие товары и услуги за последний год.

🔍 Согласно исследованию, основанному на данных Росстата, некоторые категории подорожали в несколько раз.

🪙 Как можно заметить, реальная инфляция на товары и услуги сильно отличается от усредненных значений официальной инфляции, публикуемых ЦБ РФ (сейчас 9,1% г/г). А судя по годовой динамике инфляции на отдельные товары, средства, размещенные на 2-3-летние депозиты, вполне могут "обесцениться" к моменту окончания сроков договоров с банками.

🛒 Один из немногих способов использовать высокую инфляцию (рост цен на продукты питания в частности) на пользу своему капиталу - покупка доли в объектах торговой недвижимости, арендуемых федеральными сетями супермаркетов с привязкой к товарообороту.

❓Что произойдет с налогами на недвижимость в 2025?

Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической консалтинговой компании Consul Group, считает, что на рынке в ближайшее время ожидаются большие перемены.

🔍 К чему нужно быть готовым? Что изменится для инвесторов и владельцев недвижимости? Как избежать рисков по оплате недоимки налогов по недвижимости? Как и сколько упрощенцы будут платить НДС?

В этот четверг, в 15:00, Сергей ответит на все эти и многие другие вопросы по налогам в прямом эфире в телеграм-канале WeWall.  Компанию ему составит управляющий директор консалтинговой компании WeWall – Евгений Тамошин.

💡 Кстати, на эфире вы также сможете задать любой интересующий вас вопрос по теме и даже разобрать собственный кейс с экспертами!

22 августа, 15:00. Регистрация по ссылке!

🔗 Подписывайтесь на канал трансляции, чтобы ничего не пропустить.

Реклама. ООО «ВИВОЛЛ». ИНН 7743386389. erid: 2VtzqvQV8Hj

📑 Вышло свежее исследование аналитического центра НАФИ.

👀 По моим личным наблюдениям взаимосвязь риска и доходности (чем выше доходность, тем выше риск) многие люди воспринимают как теорию. Так и говорят, «ну в теории, конечно, да... А вообще нет».

🥺 И еще сакраментальная фраза последнего времени - «риски есть везде». С этим лозунгом люди ввязываются в различные, чаще всего убыточные, авантюры.

🙄 Работникам «Инград» приготовиться!

🎛️ Как известно, московский застройщик Sminex при собеседовании будущих сотрудников активно применяет пытки полиграф - детектор лжи.

📋 Но вообще полезнее потенциальных сотрудников Sminex (и в том числе новых рекрутов из «Инград») прогонять через IQ-тесты, после чего особо умным сообщать об отказе с формулировкой «вам у нас будет скучно».

🪗 Если я верно помню, от ключевых сотрудников «Интеко» перфекционисты комфорта избавились довольно оперативно.

💎 Кстати, про честность Sminex и её сотрудников. 12 из 17 домов, реализованных застройщиком, были введены в эксплуатацию с задержками (71% случаев нарушения сроков). По МФК Jаzz - задержка 2 года.

#оффтоп

⚖️ Генеральная прокуратура России якобы подала иск в суд с требованием обратить в доход государства акции компаний, входящих в Raven Russia - крупнейшего владельца складской недвижимости в стране.

📎 Я использую слово "якобы" - потому что лично я иск не видел и не читал. Как пишет Коммерсант, в иске якобы написано, что бенефициары Raven Russia «решили «вторгнуться» в экономическое пространство России, «пренебрегая ее правопорядком, и монополизировать стратегический вид деятельности по оказанию услуг в транспортных терминалах».

🗂 Проектные компании, на которые оформлены склады, судя по статье Коммерсанта, прокуроры считают «компаниями, имеющими стратегическое значение».

📦 Прокуроры якобы отмечают, что склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства. А еще в иске якобы написано, что в 2022–2023 годах Raven Property Group Limited «отказалась от законопослушной экономической деятельности», присоединившись к исполнению санкционных решений «недружественных стран».

🍰При этом Росфинмониторинг и ФНС России якобы «задокументировали перевод за рубеж финансовых активов на сумму более 3 млрд рублей». Генеральная прокуратура России якобы требует взыскать в доход Российской Федерации акции российских компаний, на которые оформлены склады.

💌Официальная реакция Raven Russia на новости об иске прокуратуры России получилась странной. Цитата: «На сегодняшний день мы не имели возможности ознакомиться с иском Генеральной Прокуратуры РФ». Однако в компании все же читали статьи о наличии такого иска: «Мы считаем отдельные суждения и сведения, содержащиеся в указанных статьях, о деятельности нашей компании со ссылками на исковые требования, не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию». И дальше: «Мы предпринимаем все необходимые меры для защиты своих прав и законных интересов».

👀То есть в Raven Russia не получили и не исследовали иск Генпрокуратуры, но считают статьи, написанные по мотивам иска, об иске и о компании «не соответствующими действительности и порочащими деловую репутацию».

- Вы слышали, как поёт Карузо?
- У него голоса нет, картавит, шепелявит, в ноты не попадает.
- Вы точно слышали Карузо?
- Ну да, мне Рабинович вчера напел.

🤔Лично мне позиция Генпрокуратуры, якобы изложенная в иске, не близка. Склады Raven Russia имеют стратегическое значение для обеспечения обороны и безопасности государства? Какое стратегическое значение, например, у логопарка Шушары под Петербургом, где 7 тыс. м2 снимает алкогольная компания «Ладога», которая хранит там бутылки водки и маркирует их акцизными марками? Это реально стратегически важно?

👀С таким же успехом можно заявить, что квартира пенсионерки Башмаковой, выходящая окнами на Кутузовский проспект, имеет стратегическое значение - ведь по Кутузовскому проспекту возят чиновников. А Башмакова контролирует объект недвижимости, расположенный «вблизи критически важной транспортной инфраструктуры России».

🧩Пассаж о том, что бенефициары Raven Russia «решили «вторгнуться» в экономическое пространство и монополизировать стратегический вид деятельности по оказанию услуг в транспортных терминалах»... В 2005 году решили, только тогда это называлось иностранными инвестициями.

💵 С самого старта Raven Russia спонсировалась крупными институциональными инвесторами Великобритании (Invesco, Jupiter AM, Morley Fund Management и т.д.)- в 2005 году разместили акции и собрали в два захода 475 млн.фунтов стерлингов. Все эти деньги были отправлены в Россию, а Raven Russia работала в стране как стратегический инвестор складского сектора. Целью, вероятно, всё же было не «вторгнуться», а вернуть ранее вложенное и заработать денег.

🔻В общем, я не знаю, в какую такую не ту дверь вошел многолетний руководитель, а с 2022 года бенефициар Raven Russia Игорь Богородов. Наверное, стоит начать выбирать свитер и придумывать, за что извиняться.

💵 Кстати, Raven Russia сейчас контролирует около 4% складского рынка России, её активы могут стоить ₽160 млрд.