📈📉 Краткие итоги изучения отчетности крупнейших публичных продуктовых сетей России за 2-й квартал 2024 и первое полугодие 2024.

1️⃣ X5 рост уверенный по всем магазинам, выручка +25,1% в годовом исчислении до ₽964 млрд. Торговые площади сети увеличились на +40%. X5 Group активно расширяла свое присутствие, открыв 582 новых торговых точек.

2️⃣ «Лента» взлетает: рост выручки + 59,7% год к году до ₽211,6 млрд. Открыто 330 магазина. Сопоставимые продажи (LFL) выросли на 14,6% в результате увеличения  LFL-трафика на 5,1% и роста LFL-среднего чека на 9,1%.

3️⃣ «О'кей», но сомнительно: выручка умеренно выросла на 5,2% год к году с 49,7 млрд. до 52,3 млрд.руб, а показатели дискаунтера «Да!» более оптимистичны. Рост чистой розничной выручки «Да!» за II квартал 2024 года составил 13,8% г/г. Динамика сопоставимых продаж LFL на удовлетворительном уровне: рост на 6,3% за год.

🧲 А где «Магнит»? А он пока не отчитался за 2024 год вообще. Судя по показателям 2023 года у него всё +/- позитивно.

* LFL (like for like) - важный показатель, сравнивающий результаты деятельности розничной торговой сети в отчетном и базовом периодах по сопоставимым торговым точкам (без учета открытия новых магазинов).

❓Зачем это всё знать? Показатели продуктовых сетей - один из индикаторов экономики, кроме того, эти данные должны быть небезынтересны владельцам или инвесторам в ГАБы с помещениями, арендованными перечисленными в посте продуктовыми сетями.

☝️Кстати, сегодня разместила свои облигации сеть супермаркетов «Азбука Вкуса». Собрали ₽1.05 млрд. по ставке 🗝️ + 2%

🙄 К недвижимости этот событие имеет опосредованное отношение, возможно, часть от миллиарда рублей будет потрачено на новые открытия, но не факт.

🗺️Вообще у «Азбуки» есть планы покорения Санкт-Петербурга, но в целом сеть не очень активна в открытиях новых магазинов - в Москве в год открывают 5-6 точек (и что-то закрывают), в Петербурге пока всего 7 магазинов.

🪨Зато «Азбука Вкуса» «надежные» и предсказуемые - в некоторых помещениях сидят уже более 15 лет!

🛸 Недавно (и относительно недавно - месяц/полтора назад) официально вышли в продажу или бронирование новые проекты в Москве!

Старты продаж, которые инвесторы так ждали:

🆕 «Sokolniki» от STONE в Сокольниках
🆕 ЖК «Москворечье» от ПИК
🆕 «Мангазея на Тульской» от Мангазеи
🆕 «Дом А» от «Брусники»
🆕 «Кронштадтский, 11» от ПИК
🆕 «1-й Саларьевский» от ДСК1 в Новой Москве
🆕 «Страна Парковая» в Мытищах
🆕 «Родина парк» от «Родины».

🪑 А ещё у нас есть бизнес-центры:
🏢 STONE Римская - класс А у ст.метро Римская

🟣 И мы в SimpleEstate начали продавать торговые помещения в «Новом Летово»

📢 В сонном августе поджидаю старт «Мангазеи в Богородском» от «Мангазеи»

☝️Наверняка, кого-то забыл… Вообще в условиях ключа по 18% довольно много стартов продаж жилья.

🤑 Инвесторы, дорогие мои! Кто поучаствовал? Удалось заработать виртуальные миллионы или нет?

👍 Удалось
👀 Не удалось
🔥 Жду апокалипсис, чтобы инвестировать
😎 Я не покупаю, я продаю
🤗 Я в отпуске, на депозите, в сомнениях...

🏗 Застройщик ООО «СЗ ГОРАКС» анонсировал скорый старт продаж ЖК Smart Garden.Адрес: Москва город, г. Москва, ул Лесные Поляны 5-я. (21 мин.пеш. от ст.м. «Ольховая»).

📌 Место: 6 км. от МКАД, но не 1-я линия шумного Калужского шоссе, что важно. Рядом большой зеленый массив, на котором вряд ли что-то когда-либо построят.

💵📐 Цены и планировки:
☪️: от ₽9,1 млн. за 24,3 м2. или ₽376 тыс./м2.
1️⃣- к.: от ₽11 млн. за 36 м2. или ₽303 тыс./м2.
2️⃣- к.: от ₽15,5 млн. за 59,6 м2. или ₽261 тыс./м2. 
3️⃣- к.: от ₽18,6 млн. за 69,5 м2. или ₽268 тыс./м2.
4️⃣-к.: от ₽24,5 млн. за 88,4 м2. или ₽277 тыс./м2. 

🏢 Проект: в Smart Garden будет всего 2 многоподъездных дома , бизнес-лайт класса (кто знает, что это?). От 5 до 17 этажей. Количество квартир - 695 шт. Высота потоков 2,85 - 5,7 м.

⭕️ Окружение: рядом находится строящийся ЖК «Самолет» со средней ценой 1 м2  ~₽350 т./м2. Относительно недалеко готовый ЖК «Николин парк» с ценой около ~₽287 т./м2

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔥 Нужны расчеты
👍 Есть инвест
👀 Мне по 🥁

💸Инвестиции в новостройки - для оптимистов. Нужно верить, что цены вырастут как минимум на 30% за 2 года стройки.

📶 Траншевая ипотека - тоже для оптимистов. Нужно верить, что через 3-4 года ключевая ставка снизится и кредит можно будет рефинансировать.

😬 В общем, инвестиции в новостройки (особенно с ипотечным плечом) для сильных духом, бодрых и жизнерадостных людей.

😭 Для остальных (предпочитающих жилую недвижимость) - вторичка под сдачу. Дорогая ипотека, коррекция цен, ремонты и т.д.

👍 Я оптимист/ка
👀 Люблю плакать и вторичку
🔥 Выбираю коммерцию

🧲Похоже в «Гранель» решили переселить как можно больше жителей регионов в свои проекты комфорт-класса - «Аникеевский» (Красногорск), «Высокие Жаворонки» (за Одинцово), «Новая Алексеевская роща» (Балашиха).

🏗Застройщик запустил субсидированную семейную ипотеку под 3,9% без удорожания (ставка сохраняется на весь срок кредитования). Для формирования ПВ (20,1%) можно использовать мат. капитал! Макс. сумма займа по программе – ₽12 млн. для Москвы и Московской области и ₽6 млн. для регионов России (у «Гранель» еще в Уфе есть проект).

🤔Ипотека всё? 📉Спад продаж 40%?

3,9%, Карл! На весь срок…

🙄 Они ещё 7% скидки дают в офисе по слухам...

Нормальная долговая нагрузка: как оценивать?

💵Когда мы инвестируем в недвижимость с применением финансового рычага, мы часто задаем себе вопрос: а потяну ли я это? Иногда мысль заходит и дальше: а сколько долгов можно считать нормальным показателем? И вообще, что такое норма?

🎤Популярные финансовые гуру вещают, что ежемесячные выплаты по кредитам не должны превышать 30-40% дохода. Но так ли это на самом деле, особенно в крупных городах с высокой стоимостью жизни?

⚙️Реальность такова, что «нормальность» долговой нагрузки зависит от множества факторов. В мегаполисах вроде Москвы, где зарплаты выше, а расходы на жизнь значительнее, допустимый уровень долга может быть выше среднего.

⚓️Например, если при совокупном чистом доходе в ₽1 млн рублей вы отдаёте ₽700 тыс. на погашение кредитов, это может быть приемлемо, если оставшихся средств хватает на более-менее комфортную жизнь.

🔑Ключевой момент — не столько процент от дохода, уходящий на выплаты, сколько качество жизни, которое вы можете себе позволить после этих выплат.

📶 Если вы можете покрывать все необходимые расходы, иметь финансовую подушку и даже откладывать средства, высокая долговая нагрузка может быть оправдана.

Современные рекомендации по оценке долговой нагрузки включают в себя:

1️⃣ Оценивайте остаток свободных средств после выплат по кредитам. Он должен обеспечивать комфортный уровень жизни и возможность накоплений.
2️⃣ Учитывайте структуру долга. Ипотека считается более «здоровым» долгом, чем потребительские кредиты.
3️⃣ Анализируйте соотношение долга к активам. Если долг составляет менее 50% от стоимости ваших активов, это может считаться приемлемым.
4️⃣ Рассматривайте перспективы роста дохода. Если ваш доход стабильно растёт, текущая повышенная долговая нагрузка может быть временным явлением.
5️⃣ Рассматривайте перспективы падения дохода. А что если денег не станет? Чем платить по кредитам будете? Создавайте финансовую подушку безопасности, даже при высокой долговой нагрузке. Это поможет справиться с непредвиденными ситуациями.

💳 Финансовое здоровье это баланс между текущими обязательствами и долгосрочными целями. Важно помнить о необходимости быть осмотрительным и не допускать неконтролируемых изменений в своей финансовой ситуации.

🤑Всегда нужно трезво оценивать возможность снижения дохода перед принятием важных финансовых решений. Особенно это актуально в условиях повышения ключевой ставки, когда рефинансирование кредитов становится менее выгодным или вовсе невозможным. Такая осторожность поможет избежать попадания в долговую ловушку при изменении личной экономической ситуации.

❓ Как у вас с долгами сейчас?

👍 Есть немного
👀 Я в долгах
😎 Всё погашено
🔥 Нет и не было

#ликбез

😱Представьте: у вас на руках несколько миллионов рублей. Класс? Не совсем. Скорее, головная боль и проблема, если вы не знаете, что с ними сделать прямо сейчас.

🎲 Варианты могут быть разные, вот лишь несколько:
🔸 Вложиться в новостройку
🔸 Инвестировать в коммерческую недвижимость
🔸 Дать в долг знакомому
🔸 Положить на депозит
🔸 и т.д.

⚖️Каждый вариант имеет свои плюсы и минусы. Но решение нужно принять и желательно быстро. Нужен короткий, но чёткий, профессиональный, учитывающий различные факторы и актуальный ответ.

1️⃣5️⃣ минут моей консультации могут сэкономить месяцы сомнений и потенциальных ошибок. Если у вас похожая ситуация (а может быть совсем-совсем другая), вы хотите получить быструю, но эффективную обратную связь, я приглашаю вас на экспресс-консультацию «Мне только спросить». Это абсолютно новый формат взаимодействия со мной.

🔹Длительность: 15 минут
🔹Стоимость: ₽8000
🔹Формат: короткий, но эффективный zoom (строго конфиденциальный).

⚠️К сожалению, консультация «Мне только спросить» не предполагает тщательную подготовку (никаких предварительных расчетов, изучения рынка и т.д.).

🔍Если вам нужен более глубокий анализ и погружение в вашу задачу, доступна расширенная консультация на 60 минут: https://atsogoev.ru/consult

🚀 Хочешь прославиться? У меня есть рецепт.

📯Напиши или расскажи о том, что скоро будет кризис, всё обвалится, а пузырь лопнет. Работает во всех отраслях: ценных бумаг, недвижимости, нефти, золота, криптовалют... даже коровьего навоза, наверное (но тут я не специалист)!

⛲️Хочешь, чтобы тебя обвинили в продажности или глупости? Напиши или расскажи о том, что всё хорошо, экономика на подъеме, цены на активы вырастут и инвесторы обязательно станут богаче.

🎈Тема «пузырей» периодически появляется в инфополе - в 2017, 2018, 2020, 2023, 2024 году выходили пророчества о том, что скоро лопнет... Но нет.

А может и пузыря нет никакого?

👍 Есть пузырь
👀 Нет пузыря
🏆 Без пузыря не разберёшься!

❓ Каковы риски создания ГАБ (готового арендного бизнеса)❓

📶 Подробный ответ - в моей свежей памятке.

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!
✍️Как и комментарии!

🤝 Заранее благодарен вам, друзья, если вы захотите дополнить этот документ!

🚩Пространство Telegram пестрит рекламой различных компаний и даже физических лиц, привлекающих финансирование частных инвесторов в проекты создания готового арендного бизнеса (ГАБ).

💡Основная идея состоит в том, что где-то на планете Земля покупается пустое помещение, в которое привлекается арендатор, как правило, федеральная сеть (часто дискаунтер), а затем это помещение продается на открытом рынке в качестве готового арендного бизнеса.

🔢 Математика демонстрируется такая: покупаем за 1Х, продаем за 1.2-1.7Х. Декларируемый срок проектов - 4-8 мес. Интересно? Очень. И главное - как просто!

✂️Однако, упрощение часто принимает форму дезинформации. Создание ГАБ - это процесс, характеризующийся повышенными рисками. И чем больше декларируемая доходность, тем эти риски выше.

📚 Моя новая памятка / чек-лист является попыткой создать по возможности полный список рисков создания ГАБ. И еще раз заранее благодарен вам, друзья, если вы захотите дополнить этот документ!🤝

⚠️При этом я не утверждаю, что проекты создания ГАБ плохи или не выгодны. Я лишь утверждаю, что чудес на рынке нет. Не бывает доходности 20-70% без аналогичного размера рисков. В любом случае, инвестиционный продукт, предполагающий создание ГАБ, намного сложнее, чем преподносят его некоторые инициаторы подобных проектов.

🏘Загородные арендные экопоселки становятся всё более популярными в Подмосковье и Ленинградской области. Для инвесторов вполне ясно, что в весенне-летне-осенний период, а также в период новогодних праздников загрузка таких объектов максимальна. А что же будет с загрузкой и доходами в межсезонье?

🏡Управляющие экопоселками всё чаще употребляют загадочный акроним MICE, пытаясь объяснить, как будет загружаться недвижимость инвесторов в подобных проектах.

MICE расшифровывается так:
🔸Meetings (Встречи)
🔸Incentives (Поощрительные поездки)
🔸Conferences (Конференции)
🔸Exhibitions (Выставки)

🎯Этот термин относится к определенному виду делового туризма и организации мероприятий. MICE-туризм - важная часть индустрии гостеприимства, которая фокусируется на планировании, бронировании и проведении конференций, семинаров, тимбилдингов, коллективных пьянок с караоке и других корпоративных мероприятий.

Основные характеристики MICE-туризма:
🔹Ориентация на бизнес-клиентов и корпоративных заказчиков.
🔹Включает (чаще всего) организацию проживания, питания, транспорта и развлекательной программы для участников.
🔹Требует специализированных услуг и оборудования (конференц-залы, аудио-визуальная техника и т.д.).
🔹Может быть важным источником дохода для отелей, особенно в "несезон".

🧲Чтобы привлекать корпоративных клиентов экопоселки должны иметь в своём составе необходимую для проведения MICE-мероприятий инфраструктуру.

☝️Задача инвесторов - проверять наличие, качество и ёмкость подобной инфраструктуры на прединвестиционной стадии.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Ясно-понятно!
🔥 Не смогу проверить - не пью

#ликбез

❌ Это конец

🟣 SimpleEstate официально уведомляет всех инвесторов о том, что 2-й раунд привлечения финансирования в проект «Перекресток» в Совхозе им.Ленина завершается на этой неделе.

✅ 15 августа 2024 года (включительно) - последний день, когда можно оставить инвестиционную заявку на объект по текущей цене привлечения - от ₽105 000.

⚡️Важно!
У инвесторов еще будет возможность «доложить» деньги в проект в рамках 3-го раунда, однако по более высокой цене.

💸 Поторопитесь использовать высокую инфляцию на пользу себе и получить долю в объекте недвижимости, арендуемом федеральной сетью супермаркетов с привязкой к товарообороту.

⚖️ И конечно, если вы давно думали проинвестировать на платформе, но откладывали или не могли решиться - сейчас самое время действовать.

➕ А ещё можно увеличить сумму уже действующей заявки.

🚃 Запрыгнуть в последний вагон (оставить заявку на объект): https://simpleestate.ru/estate
✍️ или написать нашему менеджеру @Topilskaya_SimpleEstate

-44%, -68%, -79%...

🫣 Цифры впечатляют - обвал! Рынок новостроек в руинах - рекордный спад продаж в июле и в августе.

☝️Конечно же, разруха в головах: после 3-мес. (если не полугода) накачки покупателей информацией о скорой отмене льготки, вызвавшей рекордные продажи новостроек неудивительно, что объемы продаж снижаются после наступления события.

📶 ДОM.PФ рапортует: «Перед завершением массовой ипотечной программы во II квартале 2024 г. продажи жилья в новостройках резко ускорились. По данным Росреестра, населением заключено 197 тыс. ДДУ на жилые помещения (+61% к I кварталу 2024 г., +23% ко II кварталу 2023 г.). Практически все сделки совершены с использованием ипотеки, в первую очередь по программам с господдержкой».

⤵️ А сейчас наступило вполне закономерное падение объемов продаж ДДУ из которого делают кликбейтную «сенсацию».

🏗️ Застройщики начали давать скидки (ну там ФСК, Level и т.д.). А почему всё забыли про Zorge9? У них всю дорогу -50%.

🔥Итого: что происходит? Ничего не происходит. Во всяком случае пока.

🤯 Как же так? Ну ведь казалось, что рисков создания ГАБ совсем нет! А тут целый талмуд мелким шрифтом...

📶 И ведь действительно, если рисков настолько много, для многих инвесторов это является поводом купить готовый готовый арендный бизнес, а не пустое помещение.

🤨 Для скептиков: люди продолжают покупать ГАБы с окупаемостью 11-14 лет, понимая, что высокая ключевая ставка временна, а денежный поток от аренды - постоянен. При этом привязка к ТО или индексация позволяют частично защитить от инфляции.

🔌 Покупка ГАБ частично снимает риски, потому что уже кто-то более опытный, рисковый и компетентный проделал этот путь. Компаний, которые занимаются бизнесом по созданию ГАБ не так уж и мало.

🟣 Мы в SimpleEstate тоже имеем в арсенале подобный проект, «Новое Летово».

👇👇👇А вот проект от коллег из Garnet Invest, специализирующихся в том числе на проектах создания ГАБ: помещение было приобретено на торгах, после чего создан готовый арендный бизнес.

👀 Можно заметить, что заявляемая окупаемость проекта ниже рынка, вероятно, экономика процесса позволяет.

✅ Кстати, у Garnet Invest есть и другие объекты ГАБ с сетевыми арендаторами в разных локациях с входом от ₽19 млн.