Коллекция уникальных лотов, где премиальный комфорт — это не просто слова, а образ жизни.

Только 169 квартир в доме-резиденции «Собрание» в историческом центре Ростова-на-Дону.  

🔸Архитектура в стиле неоклассики идеально вписывается в контекст исторического центра.

🔸Двор-сад на 3600 кв.м. с прогулочными аллеями, фонтаном, зелеными комнатами и зонами отдыха — ваш личный уголок спокойствия в центре города. 

🔸Насыщенная инфраструктура: ресторан, библиотека, фитнес, бьюти-коворкинг, детский игровой клуб, консьерж-сервис. 

🔸Современное инженерное оснащение: системы очистки воды и воздуха, мультифункциональное остекление, акустическая шумоизоляция, класс энергоэффективности А++.

🔸Подземный паркинг на 163 машиноместа с удобной навигацией и зарядными станциями для электромобилей. 

🔸Продуманные планировки, отвечающие высоким требованиям к комфорту. 

Не упустите шанс стать частью сообщества дома-резиденции «Собрание».

Детали: dom-sobranie.ru

Реклама. ООО "СЗ "АЛЬЯНС ГРУПП". ИНН 6161093783. erid: LjN8JyQxs

❓Инвестиции в недвижимость: как обогнать инфляцию в 2024?

🎥 Запись замечательного  и интереснейшего разговора с Александром Поздняковым, CEO Garnet Invest.

💸Какие активы покупать, чтобы значительно обгонять доходность банковских депозитов?

✅ Обсудили:

🔹Сектор внутреннего туризма
🔹Курортные и арендные поселки
🔹Склады Light industrial
🔹Общую ситуацию на рынке доходной недвижимости

📈Что выбрать частному инвестору в период высоких ставок?

⚙️ Разобрали стратегии инвестирования в текущих экономических условиях.

👀 Очень рекомендую: время потратите с пользой!

✍️ Я недавно публиковал пост о том, как оценивать рыночную стоимость коммерческой недвижимости. Получил личное сообщение от читателя канала Алексея с просьбой написать про кадастровую стоимость и отличия от рыночной.

✅ Принял, поехали.

Кадастровая и рыночная стоимости недвижимости: ключевые различия для инвестора

Кадастровая стоимость:
🔹Определяется государством в лице Росреестра
🔹Рассчитывается методом массовой оценки
🔹Учитывает характеристики объекта: местоположение, площадь, год постройки и т.д.
🔹Обновляется не реже одного раза в 5 лет
🔹Используется для расчета налогов на недвижимость
🔹Может быть оспорена в случае несогласия собственника

Рыночная стоимость:
🔹Определяется профессиональными оценщиками
🔹Рассчитывается тремя методами: сравнительный, затратный и доходный
🔹Отражает реальную цену на рынке в конкретный момент времени производства оценки
🔹Учитывает множество факторов, включая экономическую ситуацию и тенденции рынка недвижимости
🔹Используется при сделках купли-продажи, для получения кредита под залог недвижимости

☝️От всей души рекомендую инвесторам регулярно отслеживать изменения кадастровой стоимости объектов и, в случае необходимости, смело оспаривать размер кадастровой стоимости в суде.

🥺 Увы, знаю удивительные случаи, когда кадастровая стоимость превышала рыночную - с такими кейсами тоже нужно срочно в суд.

🎤Спешу поделиться: в июле я завершил уникальный образовательный проект для одной из ведущих девелоперских компаний России - Tekta Group.

☝️Это была специализированная программа, направленная на обучение сотрудников отдела продаж особенностям реализации недвижимости как инвестиционного инструмента.

🏢 Образовательная программа касалась продаж коммерческой недвижимости, поэтому на первом этапе мы прошли от основ и типологии до разнообразных стратегий инвестирования в этом секторе. Особое внимание было уделено работе с инвесторами: от определения их риск-профиля и мотиваций до эффективной коммуникации и преодоления возражений. Мы также детально разобрали процесс продажи инвестиционных продуктов с фиксированной доходностью и тонкости взаимодействия с инвесторами на всех этапах.

📊 Значительная часть программы была посвящена финансовому анализу. Студенты научились создавать финансовые модели, оценивать проекты по ключевым показателям и разрабатывать стратегии для различных сценариев инвестирования, включая создание готового арендного бизнеса и спекуляции с коммерческой недвижимостью.

🛡 Мы не обошли стороной и важную тему рисков в инвестировании в коммерческую недвижимость. Имея глубокое понимание рисков можно более качественно работать с возражениями потенциальных покупателей.

🎸 Заключительным аккордом стал блок по психологии инвесторов, где мы разобрали техники эффективного взаимодействия и стратегии, позволяющие качественно коммуницировать с инвесторами при принятии ими инвестиционных решений.

🏆Эта программа уже завершена, и я уверен, что она принесет пользу команде Tekta Group в их дальнейшей работе!

✅ Более подробное описание программы есть здесь: pin.atsogoev.com

🏨 Инвестиции в капсульные отели

🧩 Капсульные отели — это формат временного гостиничного размещения, пришедший из Японии. Представьте себе компактные спальные ячейки, расположенные одна над другой, похоже на соты... Это потому что в Японии много людей и мало места.

📑 Сеть «9 Hours» в Токио и Pod Hotels в США демонстрируют эффективность этой модели. Их фишка - максимальное использование пространства и ориентация на деловых путешественников и молодых людей.

🇷🇺 Российский опыт
В 2009 году в Шереметьево открылся первый российский капсульный отель «Воздушный экспресс». Я один раз ночевал в таком «отеле» в Домодедово (был сильный снегопад, пришлось)...

📍Где открываются капсульные отели: транспортные узлы (аэропорты, вокзалы) и туристичесеие центры крупных городов.

💸 Как инвестировать: купить помещение, сделать специализированный ремонт и нанять профессиональную управляющую компанию, имеющую опыт ведения такого бизнеса.

⬛ Для организации капсульных отелей используются даже помещения без окон (подвалы), коммерческие помещения на первых этажах, небольшие ОСЗ. Сами жилые ячейки должны быть правильно спроектированы (с точки зрения вентиляции и пожарной безопасности)

⚠️ Риски:
🔹 Плохое управление отелем (риски внешней УК), плохая заполняемость, низкая доходность
🔹 Ограничения со стороны контролирующих органов
🔹 Изменения в законодательстве
🔹 Риски, которые создают сами постояльцы таких отелей
🔹 Относительно низкая ликвидность капсульных отелей как бизнеса и ГАБ (при попытке продажи)

❓Что думаете насчёт инвестирования в организацию капсульных отелей?

👍 Отличная идея
👀 Полная шл👒па
🔥 Был опыт, напишу в комментариях

📦 Гранель доставит склад OZONу

🏗️ ГК «Гранель» возведет логистический комплекс класса A для Ozon в Троицком округе Москвы. Объект: площадь составит около 200 тыс. м2. Склад , который раскинется в 30 км от МКАД по Калужскому шоссе. Крупнейшая сделка на складском рынке, однако!

🏢 Комплекс будет состоять из трех корпусов, оснащенных всем необходимым для бесперебойной работы: погрузочно-разгрузочные зоны, стоянки для транспорта, КПП и технические сооружения. Там будет кипеть жизнь: хранение, комплектация и отправка товаров в пункты выдачи Ozon.

🔮 Ожидается, что объект будет введен в эксплуатацию в 3 квартале 2025 года. Ozon планирует арендовать комплекс как минимум на 10 лет, что говорит о долгосрочных планах компании и уверенности в успехе проекта.

💼 Эта сделка демонстрирует растущий спрос на качественные складские помещения, обусловленный бурным развитием e-commerce. Кроме того, проект показывает, как традиционные девелоперы жилой недвижимости диверсифицируют свой бизнес, осваивая новые секторы рынка недвижимости.

❗️Покупая вторичку, нужно убедиться, что она не была приобретена за маткапитал

👶 Оказывается, дети автоматически получают долю в квартире, если она куплена на маткапитал. То есть это право возникает не в момент регистрации в ЕГРН, а именно в момент оплаты за счет средств материнского капитала.

🔴 Это значит, что продавец вторички может об этом факте не знать или забыть, а покупатель вторички должен такие вещи проверять. Иначе в будущем сделка может быть признана недействительной.

⚖️ Об этом еще в декабре писал Максим Божко со ссылкой на свежее определение Верховного Суда.

📈 Максим Божко – юрист, профессионально инвестирует в недвижимость и потому отслеживает такие моменты. Кроме того, он квалифицированно сопровождает начинающих инвесторов, которые хотят приобрести объект по цене существенно ниже рынка на банкротных торгах.

💼Среди кейсов на канале Максима есть, например, такие:

📌 о покупке ТОЦ в 1,5 ниже рынка
📌 о покупке здания в историческом центре Москвы
📌 х4 прибыли на покупке здания под снос

🔗 Подписывайтесь на канал БОЖКО ОТВЕЧАЕТ и получите доступ к еще одному инструменту успешного инвестирования

#Реклама. ИП Божко Максим Петрович ИНН 541552092121Erid:2VtzqxNfZer

Неожиданно я стал модератором прямого эфира: STONE x NF Group

Уже через 5 минут начнётся прямой эфир, где эксперты NF Group и STONE подведут итоги l полугодия и расскажут об актуальных запросах бизнеса на рынке офисной недвижимости.

Присоединяйтесь к прямому эфиру по ссылке.

Лучшие Telegram-каналы о недвижимости:

⚫️PIONEER — канал девелопера, который не скучно читать. Знакомые и любимые небоскребы HIGH LIFE, где стартовали продажи второй очереди. А также собственная аналитика и экспертиза, новости города и lifestyle-тренды. Подписывайтесь на PIONEER и прокачайте себя в недвижимости.

⚫️Тренды инвестиций в недвижимость в 2024 году. Канал про финансовую грамотность, вместе обсуждаем, как деньги заставить работать на себя.
Опытный инвестор Вадим Коцерев показывает на своём примере, как создать пассивный доход в недвижимости.

⚫️Инсайдер. Главный по домам — самый скандальный телеграм-канал про недвижимость. Раскрывает все секреты застройщиков, чтобы вы точно знали, где покупать квартиры не надо, и кто строит в России лучше всех.

⚫️«Лᴀбиᴩинᴛ Инʙᴇᴄᴛᴏᴩᴀ» — авторский канал, который любят, хейтят, восхищаются и ненавидят. Встречайте — необычная аналитика и авторские «разборы» лучших новостроек Москвы: «для аренды», «для жизни» или «для инвестиций».

⚫️Небрехня — читают чтобы понять, как и кем устроена российская экономика на самом деле. По каналу сверяют часы бизнесмены и топ-менеджеры госкомпаний.

⚫️Ricci — канал про весь рынок недвижимости для специалистов от специалистов. Здесь публикуется взгляд сильнейших консультантов на происходящее.

⚫️Цените честность и профессионализм? Тогда канал Бойко о недвижимости должен быть в ваших подписках!
Это авторский канал Кристины Бойко (ех-руководителя инвест управления INGRAD): идеи для инвеста, честное обсуждение качества строительства застройщиков, всесторонний анализ проектов!

⚫️РИА Недвижимость — главные события рынка недвижимости от журналистов РИА Новости.

⚫️Подписывайтесь на канал Виктора Зубика, основателя компании SMARENT, чтобы получать полезную и достоверную информацию о реальных активах. У SMARENT более 300 квартир в управлении в Москве, что подтверждает их успешный опыт.

⚫️Filatoff Inc. — авторский канал редактора отдела «Недвижимость» газеты «Ведомости» Антона Филатова, который больше 18 лет пишет об этой сфере. Он также является соавтором канала «Гречка и другие лекарства». Самые актуальные новости о сделках, новых проектах, банкротствах и торгах.

⚫️Можно ли сейчас заработать на рынке недвижимости?
Закрытые старты продаж, собственные инвестиционные кейсы и прогнозы по рынку на канале у брокера-инвестора Мельниченко Наталии. Наталия увеличила свой капитал с 0 до 150 млн и теперь помогает это делать своим клиентам и сотрудникам.

Организаторы подборки TGStar_Agency

Выбираем оптимальный налоговый режим для инвестиций в новостройки.

🏗️ Инвестируя в новостройки, важно сделать верный выбор между статусом физического лица (ФЛ) и индивидуального предпринимателя (ИП). Разберем основные варианты с учетом последних изменений в НК РФ.

🔥Спойлер: ключевой фактор выбора – количество сделок за налоговый период (год).

1️⃣ Для одной сделки в год статус ФЛ предпочтителен: меньше бюрократии и возможность применения налоговых вычетов. Однако при заключении нескольких сделках в год высок риск признания деятельности предпринимательской, что грозит штрафами и доначислением налогов.

⛳ Статус ИП становится необходимым при регулярных сделках с новостройками в рамках одного налогового периода.
➕Преимущества ИП: легальность множественных операций, возможность применения УСН (6% от доходов или 15% от доходов минус расходы).
➖ Недостатки ИП: отчетность, страховые взносы и потеря некоторых льгот ФЛ.

📈Лучше всего планировать деятельность заранее и заранее подумать о своём статусе. Если начинаете с одной сделки, но намерены расширять спекулятивный бизнес, лучше зарегистрировать ИП сразу. Нужно помнить и о новом правиле НДС для ИП на УСН при совокупной выручке от 60 млн руб.

⚖️ При неактивных долгосрочных (более 5 лет) единичных инвестициях статус ФЛ может быть выгоднее.

⚠️Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам в недвижимости для оценки вашей конкретной ситуации. Такая консультация будет стоить вам намного дешевле потраченных нервов, денег и плохого настроения.

🔻 Продолжение следует

🥺 Если я в чем-то ошибся - не стесняйтесь меня поправить! Errare humanum est.

Выбираем оптимальный налоговый режим для инвестиций в ГАБ

🏢 Инвестиции в готовый арендный бизнес (ГАБ) - отличный способ получать пассивный доход. Однако выбор правильного налогового режима может существенно повлиять на вашу прибыль. Разберем основные варианты с учетом последних изменений в НК РФ.

👤 Физическое лицо, сдающее в аренду коммерческую недвижимость, должно быть зарегистрировано как ИП, иначе начнутся проблемы (штрафы, пени, доначисление)

💼ИП на УСН:
🔹"Доходы" - 6% от всех поступлений
🔹"Доходы минус расходы" - 15% от прибыли
🔹Новое: НДС при доходе от 60 млн руб (5% до 250 млн, 7% от 250 до 450 млн)
➕Плюс: можно учитывать расходы (на УСН 15%)
➖Минус: нужно вести учет и сдавать отчетность

📜 ИП на Патентной системе налогообложения (ПСН):
🔸Фиксированная сумма налога, заменяет НДФЛ, налог на имущество и НДС
🔸Ограничения: доход до 60 млн руб/год
🔸Стоимость патента зависит от региона и потенциального дохода (см. https://patent.nalog.ru/)
➕Плюс: простой расчет, нет необходимости вести учет доходов и расходов
➖Минус: нужно вносить часть налога авансом, страховые взносы не уменьшают налог
🔸Патент действует только в регионе, где он получен
🔸Для каждого объекта недвижимости нужен отдельный патент

🏭 ООО на УСН:
🔹Те же ставки и правила, что у ИП на УСН
➕Плюс: ограниченная ответственность учредителей. Хотя правоприменение у этой ограниченной ответственности просто ужасное…
➖Минус: двойное налогообложение при выплате дивидендов (13% до 2,4 млн, 15% свыше)

🏛️ ООО на ОСНО:
🔹Налог на прибыль - 25% (новая ставка)
🔹НДС - 20%
🔹Налог на имущество - до 2,2% от кадастровой стоимости
➕Плюс: нет ограничений по доходам, можно работать с крупными контрагентами
➖Минус: сложный учет и высокая налоговая нагрузка

☢️ Самозанятые не могут сдавать коммерческую недвижимость в аренду - только жилую

💡 Рекомендации:
🔸Для нескольких объектов или работы с юрлицами: ПСН или УСН
🔸При значительных расходах на содержание: ИП или ООО на УСН "Доходы минус расходы" (15%)
🔸Для крупных объектов (от 450 млн руб/год): ООО на ОСНО

✅ Выбор оптимального режима зависит от многих факторов: количества и стоимости объектов, планируемого дохода, наличия других видов деятельности. 

⚠️Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам в недвижимости для оценки вашей конкретной ситуации. Такая консультация будет стоить вам намного дешевле потраченных нервов, денег и плохого настроения.

🔻Продолжение следует

🥺 Если я в чем-то ошибся - не стесняйтесь меня поправить! Errare humanum est.

Мощный SIGNAL Москве
 
❗По итогам первого полугодия Аквилон напродавал больше всех апартаментов в старых границах столицы. На их комплекс «Аквилон SIGNAL» в рамках ТПУ «Владыкино» пришлось аж 86% из 207 сделок в новых апарт-проектах, которые вышли в открытую продажу с января по июнь 2024 г. включительно. 
 
✔ В общем-то, у нас нет оснований не доверять данным ребят из Аквилона, они-то в аналитике апартов точно шарят — регулярно выкатывают свеженькие цифры. 
 
🤔 Что примечательно: наиболее популярными стали предложения в SIGNAL for business (корп. 3 и 4). Это будет 4-х звездочный апарт-отель с гостиничной сертификацией и доходными программами для собственников. Т.е. такой чистый инвест-продукт. И на него спрос оказался выше, чем на классические апартаменты для постоянного проживания в корп. 1 и 2 (SIGNAL for life). 
 
Суммарно в SIGNAL for business запроектировано 758 юнитов с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. На конец июня 2024 г. продано почти 13%. В SIGNAL for life, в свою очередь, за аналогичный период реализовали 8% из 941 запланированного юнита.  
 
👍🏼 Not bad, not bad. Запасаемся попкорном, смотрим, удержат ли ребята высокую планку и дальше.

Выбираем оптимальный налоговый режим для флиппинга квартир

🏠 Флиппинг квартир - это стратегия быстрой покупки, ремонта и продажи недвижимости с целью получения прибыли. Выбор правильного налогового режима может существенно повлиять на итоговые значения прибыли. Рассмотрим основные варианты с учетом последних изменений в НК РФ:

👤 Физическое лицо:
🔹Простота: не требуется регистрация ИП или ООО
🔹НДФЛ: 13% до 5 млн руб/год, 15% свыше
🔹При продаже: 13% до 2,4 млн руб, 15% свыше (если владели менее 3/5 лет)
➕Плюс: возможность получить налоговый вычет
➖Минус: иногда/часто бывает сложно учесть расходы на ремонт для уменьшения налоговой базы

💼ИП на УСН:
🔹"Доходы" - 6% от всех поступлений
🔹"Доходы минус расходы" - 15% от прибыли
➕Плюс: можно учесть все расходы на ремонт и улучшение недвижимости
➖Минус: необходимость ведения учета и отчетности

🏭 ООО на УСН:
🔹Те же ставки, что и для ИП на УСН
➕Плюс: ограниченная ответственность учредителей
➖Минус: более сложное администрирование, двойное налогообложение при выплате дивидендов

🏛️ ООО на ОСНО:
🔹Налог на прибыль - 25%
🔹НДС - 20%
➕Плюс: нет ограничений по обороту, можно работать с крупными объектами
➖Минус: высокая налоговая нагрузка, сложный учет

💡 Особенности налогообложения при флиппинге:
⭕Учет расходов: важно документально подтвердить все расходы на ремонт и улучшение для уменьшения налоговой базы
⭕Частота сделок: если сделки регулярные, налоговая может признать это предпринимательской деятельностью без регистрации ИП (а это штрафы, пени, доначисление)

🔑 Рекомендации:
🔸Для разовых сделок или начинающих флипперов: физическое лицо (с учетом налоговых вычетов)
🔸Для регулярной деятельности с небольшим оборотом: ИП на УСН "Доходы минус расходы"
🔸Для масштабного бизнеса с большим оборотом: ООО на УСН или ОСНО

⚖️ Риски и нюансы:
❗При частых сделках как физлицо есть риск признания деятельности предпринимательской
❗Важно правильно оформлять все сделки и расходы для оптимизации налогообложения
❗При использовании ИП или ООО необходимо учитывать дополнительные расходы на бухгалтерию и отчетность

🔌Выбор оптимального режима зависит от масштаба деятельности, частоты сделок и суммы инвестиций. 

⚠️Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам в недвижимости для оценки вашей конкретной ситуации. Такая консультация будет стоить вам намного дешевле потраченных нервов, денег и плохого настроения.

🔻Продолжение следует...

🥺 Если я в чем-то ошибся - не стесняйтесь меня поправить! Errare humanum est.

⚡Напоминание!

🎤 Сегодня в 17.00 мы вместе с Кристиной Григорьевой, руководителем направления Ближний Восток Intermark Global постараемся разобраться в теме инвестиций в недвижимость Омана.

🗓️ Прямой эфир начинаем в 17.00, присоединяйтесь к нам!

❗️Регистрация обязательна. Ссылка на просмотр вебинара придет на указанные вами контакты.