🎭 Любишь ЗПИФы - плати

✅ Теперь уже точно (вероятность принятия изменений в НК в текущем виде очень высокая):

1️⃣ Доходы от реализации паёв фондов признаются операциями с ценными бумагами и попадают под двухкомпонентный НДФЛ с 13% до 15%. Нормально, хорошо.

2️⃣ К выплатам промежуточного инвестиционного дохода по паю (ежемесячным, ежеквартальным) будет применяться стандартная пятиступенчатая ставка НДФЛ в объеме от 13% до 22%. И это реализация негативного прогноза!

👉 Подробности здесь

На фоне этих новостей:

🔥 Продам все паи ЗПИФов
👍 Буду держать паи и платить налоги
🗿 Не инвестирую в ЗПИФы
👀 А что такое ЗПИФ?

⁉️ Где искать доходность, если льготная ипотека встанет, а ключ вырастет? 

🔷Смотрим региональную загородную недвижимость 

Здесь вертикальный взлет: в прошлом году объем ИЖС составил почти 70% от общего ввода жилья. На загородную недвижимость сохраняются выгодные ипотечные программы, а скоро еще введут эскроу-счета для застройщиков. 

🔷Все это бустит рынок жилья и показывает прирост рынка на уровне конца пандемии. 

⁉️ Куда вкладываться? 

🔷 В регионы: спрос на внутренний туризм продолжает расти, хороших проектов не так много и они востребованы. 

Вот пример: 

😣можно купить квартиру в Москве за 15-18 млн рублей, вложиться в ремонт и зарабатывать 4% годовых 

💯а можно вложить 16 млн в региональный проект на этапе старта, построиться за год, получить полную отделку, меблировку и управляющую компанию в придачу, чтобы снять всю головную боль со сдачей в аренду  и зарабатывать уже 16%. 

💰а если продать через 7 лет, то выйдет и все 35%  и выше. 

Расписал схему на примере INNOVILL в Новгородской области.  Сейчас это 5 часов от Москвы, 1,5 часа от Спб. Когда запустят высокоскоростную магистраль в 2030-м — будет 2 и час соответственно. 

Для инвестиций есть дома с одной или двумя спальнями или SPA-комплекс с доходностью в 20%. 

Готовность первой очереди: декабрь 2024 

👍 Хочу На Этом Заработать
👀 Страшно Интересно

#Реклама. Рекламодатель ООО «Инновилладж» ИНН: 7810996248

👀 Ну а что откладывать? 50🔥 собрал — надо выполнять обещание.

🏛️SEZAR CITY — интересный объект, он строится на месте овощебазы «Красная Пресня». Я когда-то осматривал эту территорию на предмет возможной покупки в интересах одного из московских девелоперов. Но не сложилось.

🏗️Вполне логично, что покупателем и застройщиком этого земельного участка стала именно Sezar Group. Дело в том, что рядом находится их проект ЖК «Династия», достаточно успешный и в определенном смысле знаковый. 

⛲Судя по тому, что компания рискнула дать проекту свое имя,  SEZAR CITY станет  главным, флагманским проектом. 

❓Но есть ли во всем этом место для частного инвестора? Иными словами, существует ли потенциал для спекуляций?

🔍Сегодня день большого обзора инвестиционной идеи: покупки квартиры в жилом комплексе бизнес-класса SEZAR CITY на стадии строительства для перепродажи.

Для начала немного о проекте SEZAR CITY.

🔹Местоположение: Москва, 2-й Хорошевский, вл. 7
🔹10 мин. пеш. до ст.м. «Полежаевская»
🔹Количество квартир в первой очереди — 1 481 шт.
🔹Продажи: ДДУ (эскроу-счета)
🔹Количество этажей — 7, 28, 35, 51 
🔹Высота потолков — 3,1–3,15
🔹Ввод в эксплуатацию:  III- IV кв. 2027
🔸Застройщик: Sezar Group

🔻Продолжение следует…

🏢О застройщике и комплексе

🏗️ Застройщик Sezar Group — известный игрок рынка недвижимости Москвы. Компания существует уже более 10 лет и известна своими проектами в «старой» Москве (ЖК «Династия», Клубный дом Full House) и Новой Москве (ЖК «Рассказово», ЖК «Николин Парк»).

🛋️Проекты Sezar Group отличаются практически от подавляющего большинства  предложений рынка, компания строит в стиле ар-деко, нарезает адекватные  по площади квартиры, помпезно отделывает общие зоны. В общем, явно не попадает в сердце любителей скандинавского хюгге, зато ценители  классической эстетики и роскоши находят в проектах Sezar Group себя.

👀Отзывы о качестве строительства компании скорее положительные. Например, жители ЖК «Династия» отмечают хорошее благоустройство и высокое качество отделки интерьеров  МОПов. 

🏗️ Ход строительства: стройка только началась, идут земляные работы, обустройство котлована, приступили к монолитным работам.
🔹Ввод в эксплуатацию: III-IV кв. 2027 г.

🧮 А вот и финансовая модель покупки квартиры с целью перепродажи в ЖК SEZAR CITY:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/11BJaQ8LYjg8cji5TX4Gmmx-g1n9ZUK0pquENGM-zWak/edit#gid=399515278 

✅ Для оценки выбрал двухкомнатную квартиру площадью 58,5 км м в башне на 9 этаже, с видом на Москва-Сити и фудмолл — в бизнес-классе это вполне ликвидное предложение и для проживания, и для возможной сдачи в аренду.

🔣 Модели в канале постепенно усложняются. Дело в том, что я учел сразу три сценария возможной реализации помещений в аренду:

1️⃣ Пессимистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽503 т./м2
2️⃣ Реалистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽613 т./м2
3️⃣ Оптимистичный. Квартира в готовом ЖК SEZAR CITY будет стоить в 2027 году ₽700 т./м2

⚠️Важно! Наличие опции длинной беспроцентной рассрочки в проекте существенно меняет финансовую модель - см.лист "Расчет рассрочка".

1️⃣ Очевидно, что пессимистичный сценарий с прогнозом цены за 1 м2 двушки площадью 58.5 м2 на уровне ₽503.5 т./м2 оказался низкодоходным. Чистая годовая доходность IRR такой инвестиции — 4.1%. Но даже это — не 0% и не минус. В варианте с рассрочкой доходность поднимается уже до 8,6%, но и это тоже так себе! Я лично не верю, что цена 1 м2 в ЖК SEZAR CITY в недалёком будущем не вырастет совсем и замрёт на этих значениях.

2️⃣ Реалистичный сценарий показывает достаточный уровень доходности — уже 10.3% годовых. В варианте с рассрочкой чистая годовая доходность IRR взлетает до 21,4%. Это очень неплохие показатели на длинном горизонте.

3️⃣ В оптимистичном сценарии IRR вырастает до 13% годовых при ROI 44%. В варианте с рассрочкой IRR достигает значения аж 26,7%. Вопрос лишь в том, вырастут ли цены на бизнес-класс без отделки в этом районе до ₽700 т./м2.

☝🏻Модель непростая, поэтому буду рад вашим вопросам и комментариям.
🔻Ну а вывод будет чуть позже.

🚩Выводы по SEZAR CITY! Результаты проекта обнадёживают.

☝️Если ориентироваться  на реалистичный сценарий, а он, на мой взгляд, вполне осуществим, то в сочетании с беспроцентной рассрочкой на 3 года есть возможность получить весьма интересную доходность.

🚀 Главный драйвер повышенной доходности - практически дубайский payment plan. Реалистичный сценарий с рассрочкой дает возможность получить прибыль в размере ₽8,5 млн. при стоимости лота ₽25,1 млн.

📈 Годовая доходность на уровне 21.4% это весьма неплохо. Даже при текущих значениях ключевой ставки и ставок по депозитам.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Любая инвестиция - это риск, никаких гарантий нет.

⚡ Ключевая ставка 17%. Что нас ждёт?

🛑Спойлер: ничего судьбоносного.

📈Дальнейший рост ставок по рублевым банковским вкладам (это уже случилось) - увеличение ставок на 1-1,5% и более %. Доходность облигаций тоже пойдет вверх.

📈Дальнейший рост ставок по ипотеке на вторичку - уже случилось. Собственники вторички или дают дисконты, или снимают объекты с продажи (до лучших времен). Пока тенденция изъятия объектов из экспонирования побеждает. Рост ипотечных ставок снизит покупательский спрос на вторичное жилье еще больше.

🔀 У новостроек свой путь (семейная, it и т.д.), однако с повышением 🗝️ ставки искушение властей пересмотреть параметры и ставки субсидированной ипотеки возрастает.

⚖️Ипотека в коммерческой недвижимости является скорее ностальгическим воспоминанием, на рынке огромное количество денег - и без кредитов всё разлетается, как горячие пирожки.

🏗️Девелопмент. Получать ПФ по рыночным ставкам было болью и она немного усилилась. С другой стороны старт на старте сидит и стартом продаж погоняет. Вероятно, застройщикам и так ок.

👀 В общем, ужас конечно и ничего хорошего! Но не ужас-ужас. Придется адаптироваться и к 17%

⁉️ Вы любите покупать со скидками? Новогодние скидки, летние распродажи, весенние сейлы... Да, конечно, многое из этого является не более, чем маркетинговой уловкой. Но иногда удается найти в период скидок нечто совершенно удивительное по небывалой цене! Именно поэтому люди берут «штурмом» магазины 😳

🥺 К сожалению, сезонов распродаж коммерческой недвижимости нет!... Или есть?

👀 И вновь А101 удивляет меня своими маркетинговыми активностями! Застройщик на днях запустил акцию, в рамках которой предоставляются скидки до 17% на ряд коммерческих помещений, расположенных в различных жилых комплексах. Период действия акции: с 1 июня по 15 июня текущего года.

📊 Объекты, участвующие в акции, отличаются по площади, назначению и расположению. В предложении присутствуют помещения как в строящихся, так и в уже сданных домах.

📍 ЖК «Скандинавия» ( 8 мин. пеш. до метро «Потапово»)
Торговое помещение 49,2 м2 стоимостью ~ ₽15 млн. вместо ~ ₽17 млн.

📍 ЖК «Бунинские кварталы» ( 18 мин. пеш. до метро «Потапово»)
Тороговое помещение 30,2 м2 стоимостью ~ ₽9,2 млн. вместо ~ ₽10,8 млн.

🗂️ И это еще не всё!

Ключевая ставка не изменилась, 16%. Наверное, прочли мой пост и передумали! 🤣

На самом интересном месте!

🤔 Друзья, хочу поделиться с вами любопытной историей из моей консалтинговой практики.

✍️ На этой неделе ко мне обратился инвестор из Санкт-Петербурга, который стоит перед важным выбором почти на 20 млн рублей. Сегодня ему нужно принять инвестиционное решение - вкладывать деньги в проект или отказаться от инвестиций.

⌛️ Фактически в последний момент, когда оставались считанные дни до подписания договора, инвестора пронзила мысль - обратиться к Цогоеву за независимым экспертным мнением. Это, безусловно, очень лестно и приятно!

😕 Но есть и неприятность - инвестор обучался на моих курсах «Инвестиции на все времена», а самостоятельно создать финансовую модель проекта у него не получается... Больновато слышать это, но я держусь 🥺.

🔍 В общем, я составил финансовую модель, провел оценку рисков проекта и даже сделал экспресс-анализ рынка... Я уже знаю ответ на его вопрос - а он еще нет.

📺 Сегодня, менее чем через час, мы встретимся с инвестором в Zoom, и я поделюсь своими выводами и рекомендациями.

💰 К чему это я? Друзья, не стесняйтесь получить независимое экспертное мнение перед принятием серьезных финансовых решений. Вам сюда: atsogoev.ru/consult