📐Новая реальность: студии от 28 м2... А у Level в одном из проектов не так давно была и ~14 м2 студия в одном из проектов.

💡Давайте подумаем: кто и для чего покупал студии в московских ЖК в последнее время?

1️⃣ Инвесторы для спекуляций. К сожалению, для спекуляций студии покупали инвесторы, которыми часто манипулировали другие участники рынка (застройщики, брокеры). Проблема в том, что студия - самый дорогой продукт с точки зрения стоимости м2 и самый недорогой в абсолютном выражении.

🤑 Именно студии приобретались во все возможные виды ипотек. В 2021-2022 годах студии росли в цене вместе с рынком и из них даже можно было быстро выйти. Но позже начались известные проблемы с выходом из этого продукта, связанные с ограничениями на ипотеку по переуступкам, недостаточной востребованностью продукта у эндюзеров и т.д. Ну и просто на рынке их (студий) стало слишком много.

💰Знакомые мне инвесторы в новостройки уже давно спекулируют на евро2 и евро3 - цены 1 м2 ниже, спрос на высокой стадии готовности весьма неплохой.

⛳Так что студии были в фокусе у не очень искушенных инвесторов. То что теперь (через 2-3 года с учетом запасов) их площадь и цена вырастет, возможно, к лучшему для самих инвесторов. Можно сказать СНИП немного защитит их от опрометчивых инвестиционных решений.

2️⃣ Для аренды. Решительно непонятно зачем покупать дорогие квартиры-студии для сдачи в аренду. Купите апартаменты! Можно сдавать посуточно или в среднесрок тихой семье барабанщиков из 8 человек. Студии в апартаментах на 15-20% дешевле квартир-студий (и скидки можно приличные выбить). Доходность % от сдачи выше. СНИП апартаментов не касается.

👀Но уж если очень хочется студию-квартиру, то будут прекрасные варианты по 28 м2. Хочешь переплачивать за постоянную регистрацию арендаторов - возможности остаются. Хочешь доходность повыше - апартаменты ждут.

☝️Кстати, вероятно новые правила сильно помогут продажам апартов (в том числе сервисных апартаментов), чему лично я буду только рад. Больше ликвидности на рынке - это хорошо.

🔻Итого: сильнее всего от этой истории пострадают не инвесторы, а застройщики. Им всё перепроектировать. Но тут уже надо понимать, что ситуация, при которой условный Level выводил в одном корпусе 40% квартир-студий и сливал их все на старте продаж ликующей толпе не очень опытных инвесторов была явно нездоровой.

🔴🟡🟢Что делать, если у вас несколько проектов с абсолютно разными стратегиями? Как адекватно оценить инвестиционный портфель?

✅ Это очень частая ситуация, но инвесторы не знают, что с этим всем делать - во всяком случае это показывают мои консультации.

Например, портфель из трёх проектов:

🔹Перепродажа квартиры с прибылью ₽2 млн. и IRR 20%
🔹Проект, связанный со сдачей коммерческой недвижимости в аренду с IRR 12%
🔹Доля 30% в проекте флиппинга с прибылью 3 млн руб и IRR 35%

👣 Вот простые шаги для грамотной оценки совокупного портфеля:

1️⃣ Создайте финансовую модель для каждого проекта
Для точной оценки нужно построить финансовую модель движения денежных потоков на весь жизненный цикл каждого проекта. Учитывайте все доходы, расходы, налоги по периодам.

2️⃣ Рассчитайте ключевые метрики по каждому проекту: IRR, NPV, общую прибыль, рентабельность инвестиций для каждого актива. Это позволит сравнить их между собой.

3️⃣ Просуммируйте денежные потоки проектов по годам. Сложите притоки и оттоки денег по всем проектам в каждом периоде. Вы получите совокупный денежный поток по портфелю.

4️⃣ Оцените портфель целиком. Используя объединенные денежные потоки, рассчитайте финансовые показатели для всего портфеля: NPV, IRR, общая прибыль и рентабельность.

5️⃣ Оцените риски (возможный убыток) каждого проекта и влияние рисков на портфель.

💼 Оценивая портфель в целом, вы получаете гораздо более реалистичное представление о его доходности и рисках, чем при анализе отдельных проектов. А значит и принимать инвестиционные решения станет проще

🔔Что делать с инвестиционным портфелем в недвижимости в случае, если один из проектов идет не по плану? Например, сдвигаются сроки проекта или реализуются риски.

📑 Вот основные рекомендации по оценке ситуации и по принятию решения о ликвидации проблемного актива:

1️⃣ Пересмотрите финансовую модель по проблемному проекту.
Внесите актуальные данные - задержки сроков, увеличение затрат, снижение арендных ставок и т.д.

2️⃣ Пересчитайте ключевые метрики - IRR, NPV, общую прибыль при новом сценарии.

3️⃣ Оцените негативное влияние по одному проекту на весь портфель.

4️⃣ Обновите консолидированные денежные потоки портфеля с учетом новых данных по проблемному проекту. Как изменились совокупные показатели доходности?

5️⃣ Определите точку невозврата.
Просчитайте, при каких условиях (срыв сроков, удорожание и др.) проект становится убыточным с отрицательным NPV. Это будет точкой, после которой его ликвидация оправданна.

6️⃣ Просчитайте возможности ликвидации.
Оцените, сколько вы сможете выручить при продаже проблемного актива сейчас или на разных этапах. Определите цену ликвидации, позволяющую компенсировать часть убытков.

7️⃣ Взвесьте все факторы.
Принимайте решение, основываясь не только на финансовых метриках.

🔍Если анализ покажет, что для восстановления показателей проекта требуются критические дополнительные вложения средств и времени, а продолжение нахождения в проекте несёт высокий риск значительных убытков - ликвидация может быть оправданным решением.

☝️Важно своевременно выявлять угрозы на ранних этапах. В этом помогает план-факторый анализ.

💼 При грамотном портфельном управлении вы сможете вовремя закрыть один проблемный актив, минимизировав потери и сохранив доходность всего портфеля в целом.

🖥️Я собираюсь провести в конце мая бесплатный вебинар по управлению портфелем недвижимости, для инвесторов, у которых более 2-х проектов в реализации. На вебинаре покажу на живом примере как работать с портфелем, поделюсь шаблонами фин.моделей и т.д.

🔥 Если эта тема вам интересна - поставьте огонёк

В Москве построят новый МФК с театром будущего имени И.Д. Кобзона
 
Культурный фонд «КОБЗОН» в партнерстве с девелопером OCTOBER GROUP начинает строительство МФК с «Музыкальным театром будущего».
 
У истоков проекта стоял Иосиф Кобзон. Его идеи получили поддержку президента РФ В.В. Путина, но реализовать их удаётся только сейчас, благодаря поддержке мэра Москвы С.С. Собянина, культурному фонду «КОБЗОН», девелоперу OCTOBER GROUP и банку ДОМ.PФ.
 
Многофункциональный комплекс с офисными пространствами и музыкальным театром будет построен в Басманном районе Москвы на улице Бауманская, 11, в 500 метрах от одноименного метро. Суммарная поэтажная площадь проекта составит 59,7 тыс. кв.м. 

Банк ДОМ.PФ выступает финансовым партнером проекта, размер инвестиций в который составил 10,5 млрд. руб. К разработке архитектурной концепции привлечены крупнейшие азиатские бюро мирового уровня, а также ряд авторитетных российских бюро, техническим заказчиком проекта выступит компания SEVERIN. 

МФК будет реализован в сроки – 2024 - 2028 гг.

Марина Маловик, учредитель компании October Group: «Мы видим нашу главную задачу в том, чтобы реализовать проект так, как его задумывал И.Д. Кобзон. Благодаря партнерству с Фондом «Кобзон» мы сможем создать новый центр притяжения в городе. Синергия культурного кластера с коммерческим – тренд, меняющий мировые столицы, и сегодня он активно развивается в Москве».

🟪 SimpleEstate вчера исполнилось 5 лет. Первое упоминание инвестиционной платформы на моем канале датировано июнем 2021 года. Я писал о том, что SimpleEstate идет нетрадиционным путем и мне этот путь не очень понятен - как обычно, был скептичен.

🗓️ Всего через год, в июле 2022 года я присоединился к SimpleEstate в качестве члена совета директоров. Просто потратил время на погружение в бизнес-модель, изучил мировую практику и понял, что инвестиционная платформа SimpleEstate это отличный и во многих смыслах передовой продукт для российских частных инвесторов.

☝️На середину 2024 года у SimpleEstate портфель из 7 объектов недвижимости общей стоимостью свыше ₽1.3 миллиарда, а количество зарегистрированных инвесторов превысило 12 000 человек.

😃 Рад быть частью этого уникального проекта в сфере коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость. Если есть желание, поздравить команду SimpleEstate можно здесь.

1️⃣ июля официально объявлен днем возможного начала апокалипсиса на рынке первичной жилой недвижимости. Как-никак заканчивается действие льготной ипотеки.

😥Люди прямо сейчас набиваются на перрон в ожидании очередного «последнего» поезда. Успеть взять студию в ипотеку по 8% - вот это успех. Вы еще не хотите в последний вагон? Неужели не слышали: семейную ипотеку тоже будут повышать с 6% до 12%, так еще и студии запрещают? Бегом, бегом - думать нужно было раньше. А сейчас и думать нечего - надо брать.

🤗 Ну а после отмены льготки и повышения ставок по семейки - всё! Многие люди рассуждают так: Наконец-то жирные коты, застройщики обанкротятся, пузырь сдуется и цены пойдут вниз - заживём.

✅ В общем большинство реальных и потенциальных покупатели новостроек поделилось на 2 категории:
🅰️ Нужно успеть купить
🅱️ Ждём обвал и скупаем на дне

🏙️ Но обвала опять не будет. Рынок жилой недвижимости обладает удивительной жизнеспособностью.

☂️Главные поддерживающие цены на новостройки факторы:

🏗️ Огромная отрасль жилищного строительства с миллионами интересантов и поддержкой государства.
🛐 Слепая вера россиян в м2 как в средство сохранения и накопления
📈 Реальная инфляция рубля
🧐 Недоверие россиян по отношению к любому активу, кроме квартиры

🔮Так вот мой прогноз до конца 2024 года: если действительно ставки по семейной ипотеке будут подняты, то летом начнется очень плавная и незначительная коррекция на первичном рынке. Скорее всего тренд на сокращение темпов продаж продолжится - можем легко достичь уровня 2018 года. Летом и в сентябре застройщики будут кивать на лето и шок от 1 сентября, а с октября начнут давать не очень заметные скидки (5-10%). Конечно же, расцветут рассрочки и отсрочки. Дальнейшие события сильно зависят от динамики 🗝️ ставки и инфляции.

⛳А вот если ставки по семейной ипотеке не изменятся, то и коррекции на рынке нoвостроек может не случится совсем - ещё и очередной рост цен увидим.

☝️Вот такой прогноз.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Сомнительно, но окэй
🔥 Хочу обвал...

Бумажный дом: как делать 500 млн в год на хранении и обработке документов?

Представьте себе 1400 20-тонных фур, полностью забитых документами. 1 300 000 коробок, сотни миллионов листов. Это важные документы: кредитные договора, кадровые документы, личные дела. Компания Дениса Авдюшина "Делис Архив" зарабатывает 525 000 000 рублей в год на хранении и обработке архивов для крупнейших российских компаний.

Илья Исерсон из ₽усского Капитализма поговорил с Денисом и выяснил, как работает этот бизнес: 
🔸сколько можно заработать на хранении и обработке документов 
🔸как на равных конкурировать с американскими компаниями
🔸как устроены склады, как они горят, как их затапливает и что говорят про это клиенты
🔸как привлекать инвестиции
🔸сколько стоит обустройство склада
🔸почему бумажные документы дешевле и надежнее цифровых
🔸как работает найм и лидген

➡️  Читать статью

📑 Мэрия Москвы подала иск к проектной компании девелопера «Патек групп» о признании недостроенного апарт-отеля ORO, расположенного на участке в 1-м Красносельском переулке, вл. 15/17, самовольной постройкой.

❓Стоит ли теперь покупателям опасаться апартаментов?

⚔️Как известно, Москва объявила войну маскировщикам. Строишь офисное здание и пишешь на сайте, что это апартаменты - в суд. Строишь гостиницу и пишешь, что это клубный дом - в суд. В суд не хотите? За изменение ВРИ доплатите.

✅ И вообще в Москве за деньги да. Строила компания Hutton не сильно инсолированные апартаменты - так это уже квартиры. А просто доплатили за перевод вида разрешенного использования земли и все дела.

💡В случае с ORO логика правительства Москвы, вероятно, такая: Ошибки надо не исправлять, а смывать… деньгами!

☝️По моему мнению, риски поступления аналогичных исков от Москвы несут маскировщики, называющие свои гостиницы Клубными Домами (ORO, Cult и т.д.). Потому что Москва считает, что под видом гостиницы возводится элитное жильё - значит надо доплатить.

🎙️Сергей Кузнецов (главный архитектор МСК) прямо говорил, что в случае обнаружения несоответствий варианта два:
1️⃣ Смена функционала земельного участка через ГЗК + доплата за смену ВРИ (это на годы и деньги понадобятся)
2️⃣ Визит госинспекции по недвижимости (ГИН) с перспективой сноса и отъема земельного участка (это быстрее)

👀 Так что ничего необычного - всех предупредили заранее. Покупателям номеров в апарт-отелях, которые позиционируются как апарт-отели можно не волноваться - я так думаю.

🏗️ На прошлой неделе у меня на канале вышел анонс старта продаж нового жилого комплекса в Дубае.

🤯 Формат для моей небольшой редакции был новым, и рыночные данные (конкурентное окружение, цены) мы собирали из разных источников. Одним из них совершенно неожиданно оказался сервис партнерских продаж Alnair, специализирующийся на дубайском рынке жилья.

🖥️ Это очень удобная it-платформа, система бронирования новостроек для агентов по недвижимости, чем-то напоминающая российские аналоги (НМаркет, Тренд Агент).

🎙️По совпадению, на прошлой же неделе вышел подкаст, в рамках которого Ирина Мошева (Intermark Global) побеседовала с Дмитрием Джафаровым из Alnair.

📺 Я посмотрел. Оказывается, в базе Alnair есть не только Дубай, но еще и Таиланд, а скоро будет Оман. Ну и в принципе, интервью интересное для профессионалов рынка, желающих пополнить портфель объектов зарубежной недвижимостью.

👀 Посмотрите и вы, это интересно: https://youtu.be/3Zijvnf8M6w

⚠️ Если вам в телеграмм в личные сообщения стучатся вот с такими вопросами - лучше сразу блокируйте. Это на 99% мошенники - сначала вступают в диалог, потом начинают предлагать мошеннические схемы «инвестиций». Будьте осторожны ⚠️

➕22% на складах. Надо брать? 😥

🚀Фонд недвижимости «Рентал Про» выходит на Московскую биржу по стандартам IPO и планирует привлечь ₽25 млрд.

🧟Иногда они возвращаются. Вроде бы уже и цветочки на могилке выросли, и оградка поправлена, гранитный памятник почищен... Но не лежится в горбу! Вчера я увидел PNK Rental - он восстал из мёртвых, чтобы творить... всякое.

👀Теперь оно просит называть себя ЗПИФ «Рентал Про». А больше ничего и не изменилось. Старая шарманка - REIT, склады класса А, индустриальная недвижимость и прочее.

📦 Но на самом деле складской девелопер и подрядчик ПНК спустя чуть более года после завершения розничного проекта PNK Rental решил его возродить. Все косяки PNK Rental остаются в Рентал Про.

1️⃣ УК может не исполнять фидуциарную обязанность, т.к. аффилирована с компанией, продающей недвижимость в ЗПИФ «Рентал Про» - PNK Group. Иными словами, когда менеджеры УК «А класс капитал» управляют активами «Рентал Про», они могут думать (как я предполагаю) не о выгоде инвесторов, а о выгоде PNK Group.

2️⃣ Конечный бенефециар PNK Group по неизвестным причинам скрывается за номинальными владельцами управляющей компании, на этот раз за некой Семесь Татьяной Александровной.

Одновременно пункты 1️⃣ и 2️⃣ с моей личной точки зрения полностью противоречат идеологии доверительного управления, находящейся в основе инструмента ЗПИФ.

🤗 Но инвесторам на это всё наплевать, главное, чтобы корм вовремя насыпали промежуточную доходность платили. Так что в успехе «Рентал Про» почти не сомневаюсь.

🏺 В 149 году до н.э., в начале осады Карфагена римлянами, в городе вспыхнула эпидемия чумы. Римские войска, наблюдая за распространением болезни среди измученных карфагенян, решили, что это их счастливый шанс. Они недооценили угрозу, полагая, что чума - это проблема лишь осажденных, а не осаждающих.

🧫 Однако вскоре чума проникла и в римский лагерь. Обе стороны понесли колоссальные потери, так как недальновидно игнорировали масштабы угрозы, думая, что она коснется лишь противника.

📜 Эта историческая параллель хорошо иллюстрирует опасность ложной уверенности для инвесторов. Существует сильное побуждение думать, что риск - это то, что случается с другими людьми. Другим людям не везет, другие люди принимают глупые решения, другие люди поддаются соблазну жадности и страха.

😇 Но Я? Нет, никогда. Ложная уверенность делает возможную реальность еще более шокирующей.

🧐 Успешные инвесторы это понимают и культивируют здоровый скептицизм. Они анализируют потенциальные риски, сомневаются в устоявшихся убеждениях и готовят план действий на случай наихудшего сценария.

🔥 И только осознавая, что никто не застрахован от рисков, можно избежать ловушки ложной уверенности и минимизировать потери, когда угроза все же материализуется.

☝️А вот и новая классификация офисов!

«У апартаментов годовой налог выше, чем у квартиры. В итоге разницу в доходе съест налог».

👀 Достаточно популярное мнение о том, что квартира выгоднее с точки зрения налогов, чем апартаменты. В реальности всё сильно зависит от того, какой налоговый режим используется собственником каждого вида актива.

🔍У меня канал об инвестициях в недвижимость, поэтому предлагаю посмотреть на этот вопрос под призмой инвестиций.

📌 Предположим, что в одной локации находится два дома, в одном квартиры, в другом апартаменты. Для упрощения расчетов предположим, что кадастровая стоимость в обоих случаях совпадает с рыночной. Для квартиры рыночная/кадастровая стоимость ₽10 млн, а для апартаментов - ₽8.5 млн. Почему так? Апартаменты на рынке в среднем стоят дешевле квартир на 10-15%, в нашем случае, разница составляет ₽1.5 млн.

🔀 У нас есть два вида налога - налог на имущество и налог на доход от аренды. Апартаменты имеют право сдавать в аренду ИП, а вот квартиры - физические лица, самозанятые и ИП.

☝️Ну и последнее предположение: годовой чистый поток от аренды составляет ₽1 млн. Только не спрашивайте как купить такую недвижимость - это же пример.

🧮 Теперь посчитаем налоги.

🏢 Квартира (Цена ₽10 млн.).

✅ Физическое лицо.
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год (₽10 млн.*0.1%)
Налог на доходы ФЛ 13% или 130.000 р./год (₽1 млн.*13%)
Итого налоги 140.000 р./год

☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог ИП 6% или 60.000 р./год
Итого налоги 70.000 р./год

✔️Самозанятый
Налог на имущество 0.1% или 10.000 р./год
Налог на доход 4% или 40.000 р./год
Итого налоги 50.000 р./год

🏨 Апартаменты (Цена ₽8.5 млн.).

❌Физическое лицо не может заниматься предпринимательской деятельностью и сдавать апартаменты в аренду.
❌Самозанятые также не могут сдавать в аренду ком.недвижимость - только жильё.

☑️ ИП (УСН доходы)
Налог на имущество 0.5% или 42.500 р./год (₽8.5 млн.*0.5%)
Налог ИП 6% или 60.000 р./год (₽1 млн.*6%)
Итого налоги 102.500 р./год

🔢 Как видно из цифр, сдача в аренду апартаментов в качестве ИП может быть выгоднее сдачи квартиры в качестве ФЛ. Но конечно сдавать квартиру в аренду на режиме самозанятого выгоднее.

🛜 Не нужно забывать и про ₽1.5 млн. (15%), которые в теории можно получить, купив апартаменты, вместо квартиры. Разница в налогах между апартаментом и квартирой, которые сдают собственники ИП составляет 32.500 р./год. (102.500 р./год - 70.000 р./год.)

₽1.5 млн./32.500 р. = 46.15

⏳Иными словами, почти 46 лет разницу в цене покупки апартамента будет «есть налог». Что не так и плохо, если разобраться.

⚠️ Это всего лишь пример! Жизнь сильно отличается - для каждого конкретного случая нужно делать свои расчеты.

💰Инвесторам в недвижимость приходится делать и более сложные исследования. Приглашаю вас на свой легендарный курс «Excel для недвижимости», где всего за 9 занятий по 30 минут вы сможете стать мастером расчетов финансовых моделей в недвижимости. И по теме налогов курс имеется «Налоги в недвижимости»

🖥️ Как и планировал, анонсирую мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.

🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн

📊 Этот мастер-класс будет полезен только для тех инвесторов, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости. Чтобы понимать как отдельный проект влияет на весь инвестиционный портфель, необходимы специфические знания. Вот ими-то я и планирую поделиться.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

☝️Важно:
1️⃣Ни при каких условиях не будет записи, повтора или еще чего-то в этом роде. Это уникальная эксклюзивная информация, которую я не собираюсь тиражировать. Если вам нужны знания о том, как управлять своим портфелем проектов - вы организуете свой день и придёте на мой мастер-класс. А если вам это не нужно - не придёте.
2️⃣ На мастер-классе я в том числе буду продвигать свои инфопродукты, поэтому если вы человек с тонкой душевной организацией и не любите продающие вебинары - вам лучше не приходить.

👋Мастер-класс будет живой (не запись). Буду рад, если придут люди, которым интересна эта тема! Это бесплатно.

👀 Ну ведь всё просто: если денег не очень много, а единственной возможностью купить объект коммерческой недвижимости является кредит под 20-22%..., то лучше не покупать?

🎤На днях проводил очередную консультацию...

🤔 Задача: инвестор Максим обратился ко мне по поводу вложения средств в коммерческую недвижимость. У него есть порядка ₽3 миллионов свободных средств. Максим планировал взять кредит под 20-22% для покупки коммерческого помещения стоимостью ₽13-15 миллионов, рассчитывая получать арендный доход.

💡Однако он не имел четкого представления о рисках и особенностях рынка коммерческой недвижимости.

🔀На консультации мы рассмотрели возможные риски и текущую финансовую ситуацию Максима. Вместе пришли к тому, что покупка коммерческой недвижимости с использованием кредита под высокую ставку в текущих рыночных условиях несет значительные риски и может оказаться невыгодной.

📊 Более разумной стратегией является диверсификация инвестиций через коллективные формы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые обеспечивают доступ к качественным активам без необходимости брать крупный кредит.

☝️Просто! Как просто... Но только это становится простым и понятным во время и после консультации, к сожалению, не до. Ко мне на консультации приходят, чтобы разобраться: в своих желаниях, в ситуации, в себе. atsogoev.ru/consult

⏳Ближе к отмене льготной ипотеки новостройки становятся всё более доступными! Никогда такого не было и вот опять.

🏗️ Крупнейшие застройщики комфорт-класса динамически повышают цены на самые ликвидные лоты (студии, 1к), за последние 2 месяца по моим оценкам не менее чем на +4-6%. А ведь впереди еще «крайний» месяц!

«Сейчас главное купить, а там разберёмся» 😃