👀Я наткнулся на исследование аналитического центра НАФИ и Страхового Дома ВСК от ноября 2023 года, посвященное страхам россиян. Были опрошены 1600 человек в возрасте от 18 лет из всех регионов Российской Федерации.

🔖Спойлер: нет, не только вы ворочаетесь по ночам - практически все жители России (93%) испытывают какие-либо тревоги и опасения, глядя в свое ближайшее будущее.

😱ТОП страхов россиян:

🔸Боязнь заболеть тяжелой болезнью (30%). В первую очередь этот страх распространен среди россиян возраста от 45 до 54 лет (39%).
🔸Инфляция и рост цен. Подорожания боятся 27% россиян. Чаще – люди с плохим материальным положением (48%).
🔸Страх за своих детей, что с ними что-то случится (26%). Чаще всего проявляется у людей в возрасте 35-44 лет (37%) и тех, у кого есть только один несовершеннолетний ребенок (39%).
🔸Снижение уровня доходов боятся 23% респондентов. Этого чаще боятся работающие россияне 35-44 лет (37%).
🔸Терактов опасаются 19% россиян, преимущественно люди 45-54 лет (22%) и россияне с низким уровнем дохода (35%).

Кроме того

🔸Новой волны пандемии 18%
🔸Стать жертвой мошенников 13 %
🔸Не выплатить вовремя кредит(ы) 9%
🔸Увольнения с текущего места работы 7%

⚖️Как известно, с помощью страхов людьми манипулируют...

🔇Что-то давно ничего не было слышно о ПИК-Аренда. Года два назад были громкие новости, поражавшие воображение технологичностью..., да всё стихло.

🚀 Оказывается сервис ПИК-Аренда жив и даже бодр. Во всяком случае они договорились с ЦИАН о партнерстве.

⚙️ Что планируют делать? Зарабатывать деньги, конечно, только я не понял как. По легенде «это сервис по поиску арендаторов и показам недвижимости, проверке потенциальных жильцов, оформлению документации без затраты собственных усилий».

😳 Утверждается, что совершенно бесплатно для для собственников жилья специалисты сервиса:

🔸 Отфотают квартиру, сами организуют и проведут показы.
🔸«Пробьют» арендатора на предмет административных нарушений
🔸Оформят и заключат договоры страхования недвижимости
🔸Проконсультируют и поддержат на всех этапах

🪤 Это бесплатно....?

🗺️ Якобы да, но пока только на территории Московского региона, Петербурга, Воронежа, Краснодара и Ростова-на-Дону. Совсем скоро партнеры начнут работать в Екатеринбурге, Челябинске и Нижнем Новгороде. Ну а дальше - вся Россия.

❓С чего вдруг ПИК решил заколлабиться с ЦИАНом, чтобы попытаться подмять под себя рынок управления арендой? Возможно, на рынке арендных квартир ожидается рост предложения... И партнеры видят тренд (они его реально могут видеть лучше нас с их-то «бигдатой»).

😵‍💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️

ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.

☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».

📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.

⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.

#ликбез

📩«У меня 5 ипотек...» - с этих слов начиналось сообщение, которое я получил вчера на @artemtsogoev.

🚩 Всегда немного удивляюсь смелости и решительности таких людей. У меня, как у физического лица, в жизни ни одной ипотеки пока не было. И вообще я, как физическое лицо и инвестор, к долгу и кредиту отношусь настороженно.

📈 Не отрицаю того, что кредиты при определенных условиях позволяют «вырастить» капитал. И всё же...

🏯 В Японии насчитывается 140 компаний (юридических лиц с частными акционерами, в основном семейные компании), которым не менее 500 лет. Эти компании пережили десятки войн, катастрофические землетрясения, цунами, экономические потрясения, и даже взрыв атомной бомбы.

💰Ключевой фактор их невероятной устойчивости - отсутствие долгов и наличие значительных денежных резервов. Это позволило им пережить бесчисленные потрясения на протяжении веков.

🏮Я лично объясняю это так: отсутствие долга предоставляет свободу маневра, позволяя адаптироваться, что расширяет диапазон возможностей и обеспечивает гибкость.

🌊 Вероятно, на длинной дистанции долг ограничивает способность справляться с неконтролируемыми событиями внешней среды. Чем больше долг (чем больше обязательств), тем меньше шансов выдержать «удары судьбы».

☔ Примерьте эту логику на себя. Например, вы надеетесь прожить еще ХХ лет. Какова вероятность того, что в течение этих ХХ лет вы столкнётесь с одним или несколькими из следующих событий: войнами, рецессиями, тер. актами, пандемиями, геополитическими рисками, чрезвычайными ситуациями в семье, непредвиденными кризисами со здоровьем, сменой карьеры и другими неприятностями?

🌐 Шансы равны 100%. Финансовая нестабильность тоже очевидна (1998, 2008, 2014 и т.д.)

🫣 Я отнюдь не фанат борьбы с долгами. При ответственном использовании кредиты становятся замечательным инструментом. Не раз сам принимал участие в привлечении кредитов, мезонинов, бриджей, проектного финансирования для реализации инвестпроектов в сфере недвижимости.

⚖️ Но всё же я лично рассматриваю долг (обязательство) как ограничение моих возможностей и гибкости.

❓Что думаете о долге вы?

👍 Есть немного
🔥 Я в долгах
👀 Всё погашено
🗿 В долг не беру

🟠 ❌🔥 ПИК отказывается работать с бумагой - окончательно цифровизирует ипотеку...

🤖 Застройщик №0 вывел на рынок ипотеку с полностью цифровым циклом сделки, то есть теперь вся ипотека застройщика цифровая. ПИК перевел в диждитал абсолютно все процессы для всех контрагентов: от онлайн-заявки на ипотеку до её превращения в свободно обращаемую электронную ценную бумагу.

🏦 Банкам, тоже хорошо. Если вы не знали, ипотечный кредит условного Васи Пупкина из Щербинки секьюритизируется: превращается в ценную бумагу (закладную) и перепродается инвесторам, которым интересен денежный поток по кредиту Васи. Я об этом писал дипломную работу в университете в 2001 году 🎓

⚙️ Так вот благодаря цифровым решениям ПИКа банки получают возможность формировать цифровые портфели ипотечных сделок и перепродавать активы инвесторам в виде ценных бумаг. Процесс сильно упростился и ускорился.

🪚 В общем, ПИК продолжает пилить свои цифровые сервисы, что неудивительно, ведь сегодня до 90% покупателей финансируют приобретение квартир в новостройках с помощью ипотеки.

🏗️ Кстати, ПИК щедр: предлагает всем застройщикам в РФ присоединиться к их сервису - хочет оставаться цифровым лидером в стройке.

📱Канал эксперта или личное медиа/СМИ?

🔋Не все улавливают разницу между личным медиа / средством массовой информации и так называемым «экспертным каналом». А она есть.

⚖️ Разница состоит в:
🅰️ интенсивности выпуска контента
🅱️ темах, на которые пишет автор

🅰️ Эксперт может писать 1-2 поста в рабочий день, может брать паузы на 2-3 дня, в общем пишет, когда хочет, но в определенных рамках. Личное медиа / СМИ бомбардирует читателей постами. У меня, например, в день обычно выходит 6-7 постов (на выходных стараюсь соблюдать тишину).

🅱️ Эксперт может писать обо всём на свете. Конечно и прежде всего о своей работе. Но помимо этого о себе любимом - своём образе жизни, взглядах, путешествиях и т.д. СМИ «отрабатывает повестку» - доносит информацию по определенным темам до читателя, иногда с комментариями.

🕯️Изначально, ещё три года назад, я определил для себя миссию - создать новое медиа для частного инвестора в недвижимость из России. Но только с авторской (моей) интонацией. У меня тогда был ориентир, канал @bitkogan, который работает с аудиторией частных инвесторов на фондовом рынке.

👀 Мне довольно быстро открылось, что мой путь весьма сложный.

🏖️ Экспертные каналы - это супер-комфорт для автора. Выпускаешь один пост в два дня, который все ждут, автора любят, огоньки ставят...

🪨 А у меня задача выдать «на гора» 6-7 интересных (насколько это возможно) постов с пн. по пт. по разным темам от жилой недвижимости до ЦФА, от ГАБ до NPV и IRR. И всё это только моими силами (сейчас мне помогает один человек).

🎰 Как выпускать контент моего, с моей точки зрения отличного, качества и в моих объёмах - тема для отдельного поста (поддержите 🔥, если интересно).

✍️ В общем, сегодня я наконец-то немного поправил описание канала, а в приветственное сообщение новым читателям канала добавил уведомление о том, что мой канал - личное медиа (моё личное средство массовой информации) по теме инвестиций в недвижимость.

🤗 Спасибо, что читаете!

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:
🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.
🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.
🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность - деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.
🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:
🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.
🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.
🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.
🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.
🔹Понятен оптимальный способ финансирования - собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие "простые и понятные" расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств...

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.

☝️Получил отзыв о своей работе - очень приятно! Всем рекомендую свой курс «Excel для недвижимости», а профессионалам рынка - курс «Советник инвестора».

🗓️ Майские праздники всё: начинаем работать. Полный вперёд!

🏗 Дубайский застройщик с «российскими корнями» Segrex Development анонсировал старт продаж нового жилого комплекса Vitality Residences. Адрес: ОАЭ, Дубай, Jumeirah Village Circle, Bijada Blvd.

📌 Место: достаточно обжитой спальный район, в котором предпочитают селиться в основном семьи среднего класса и экспаты, работающие в Дубае.

💵📐Цены и планировки: по плану застройщика стоимость полностью отделанных студий стартует от 602,2 т.дир. (₽15 млн.) за 381 кв.фут (35 м2) или или по 17,1 т.дир./м2 ( ₽427,5 т./м2)…

🏢 Проект: в Vitality Residences всего 1 корпус высотой 8 жилых этажей, 165 квартир. Сдачу проекта Segrex Development планирует в 1 квартале 2026 года. Рассрочка: ПВ 20% + 30% во время стройки + 50% в марте 2026 года.

⭕️ Окружение: напротив строится проект Binghatti Amber от застройщика Binghatti, со сдачей в 2025 году и с похожими ценами. Рядом Oxford Terraces от застройщика IMAN со сдачей в 2024 году, цены почти такие же. Таже рядом возводится Empire Suites от девелопера Empire Arabia со сдачей в 2025 году и ценами на 15% на выше чем в Vitality Residences. На вторичке есть проект Arezzo1, построенный 13 лет назад со студиями площадью 48 м2 по цене 500 т.дир. или по 10,4 т.дир./м2.

💸Стоит ли инвестировать? Знаю, что мой канал читают в том числе специалисты по Дубаю. Призываю их показать свою экспертность!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🏗️ А в Москве застройщик «Инград» анонсировал старт продаж премиального клубного квартала Foriver Residence. Адрес: г. Москва, Симоновская наб.,1 (9 мин.пеш. от ст.м. «Автозаводская»).

📌 Место: неплохое - расположен на набережной «Москвы-реки» , рядом стадион «Им. Эдуарда Стрельцова» , торговый центр «Глобал Молл» и другие объекты инфраструктуры.

💵📐Цены и планировки : по плану застройщика стоимость квартир будет стартовать :
2️⃣-к от ₽53,1 млн. за 66,4 м2 или ₽800 т./м2.
3️⃣-к от ₽65,3 млн. за 86,2 м2 или ₽750 т./м2.
4️⃣-к от ₽87,9 млн. за 103,3 м2 или ₽850 т./м2.
....однушек и студий нет! Премиалочка 👑.

🏢 Проект: в Foriver Residence 5 корпусов высотой 6 этажей. Количество кв. - 81 шт.(11 пентхаусов + 16 кв. с террасами). Высота потолков 3,52 - 4,3 м. Без отделки.

⭕️ Окружение: рядом находится готовый ЖК «RiverSky» со средней ценой 1 м2 ~ ₽627 т./м2.  А так же ЖК «FORIVER» с ценой около ~ ₽600 т./м2.

💥Плановый старт продаж - 13 мая(сегодня).

♨️Что думаете о проекте? Не слишком ли премиальные цены для этого места?

🔥 Нужна фин.модель
👀 Вижу инвест
😢 Опять оверпрайс
🗿 Мне по 🥁

🗓️ С 29 апреля апреля по 10 мая я провел 9 консультаций по 60 минут каждая. И совсем не устал!

⚗️Это был эксперимент. Раньше я консультировал только крупных инвесторов с капиталом от $1 млн., девелоперов и инициаторов проектов в сфере недвижимости, а с 29 апреля по 10 мая я (в том числе) консультировал частных инвесторов без ограничения по сумме капитала.

Результаты:

1️⃣ Каждая консультация оказалась ценной не только для тех, кого я консультировал (судя по отзывам), но и для меня. Есть о чём написать на канале - накоплено много материала, который совсем скоро превратится в полезные посты.

🧮 Например, текст про расчеты в столбик появился под впечатлением от одной из консультаций.

2️⃣ Я решил продолжить: atsogoev.ru/consult

До скорой встречи, увидимся.

❓ Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?

🎤 На прошлой неделе я консультировал молодую пару из Новосибирска по вопросам инвестиций в недвижимость. С самого начала они позиционировали себя как «весьма консервативных инвесторов». Однако озвучили желание получать стабильно доходность в секторе коммерческой недвижимости на уровне >20% годовых (в Москве)!

⚖️ Меня подобный диссонанс несколько удивил. Ведь в сфере недвижимости высокая доходность, как правило, неразрывно связана с существенными рисками потери капитала. Тем не менее, в ходе нашей беседы выяснилось, что на деле эта пара совсем не так уж и консервативна. Они уже имели опыт участия в нескольких рискованных (при детальном анализе) сделках.

⚠️ Я разъяснил, что для достижения стабильных 20% годовых неизбежно придется идти на соответствующий уровень риска. Мы достаточно подробно обсудили ситуацию и я порекомендовал инвестировать в качестве партнеров (LP) в проекты некоторых инициаторов, специализирующихся на высокодоходных стратегиях инвестирования с повышенным риском. Выдал свои рекомендации к кому идти и куда смотреть.

⚓Этот разговор еще раз напомнил о двух вещах:

1️⃣ Люди не всегда объективно оценивают свои проекты и их уровень риска, что приводит к заблуждениям в определении своего риск-профиля.

2️⃣ Ответ на вопрос «Как консервативному инвестору достичь доходности >20% без рисков?» очень прост: «Никак». Консервативный риск-профиль и агрессивно высокая доходность как правило несовместимы. Главное, выяснить это пораньше.

👉 По денежным вопросам: atsogoev.ru/consult

⏪ Какая коммерческая недвижимость!? Сейчас по облигациям доход больше... ⏩

🗂 Облигации это секьюритизированные (то есть превращенные в ценные бумаги) долги. В долг могут занимать не только частные или государственные компании, но даже муниципалитеты, области, края, республики и страны.

🎤 В последнее время инвесторы часто упоминают облигации, в качестве более интересного инвестиционного инструмента по сравнению с коммерческой недвижимостью. Давайте разберемся так ли это!

☝️Облигации компаний (корпоративные облигации) фактически являются беззалоговыми, то есть необеспеченными, кредитами компаниям, которые их выпускают. Компании поручаются, что будут выплачивать по ним купоны и погасят долг в конце срока, но могут допустить дефолт.

💡При этом нужно осознавать, что компании, размещающие облигации среди частных инвесторов, ведут бизнес. Например, строят многоквартирные жилые дома или занимаются банковским бизнесом или добывают нефть / газ и т.д.

😬 Бизнес - это сложно и рисковано. Даже бизнес государственных компаний сопряжен с рисками. Например, у квазигосударственного «Газпрома» есть свои специфические риски, часть из которых реализуется прямо сейчас. Риски есть у любой компании, даже самой «надежной».

🔀 Бизнес эмитента, выпускающего необеспеченные долговые бумаги, некорректно сравнивать с бизнесом в сфере коммерческой недвижимости (долгосрочная сдача в аренду помещения федеральной сети супермаркетов).

⚖️ Впрочем, многие частные инвесторы сравнивают, но мы в SimpleEstate считаем, что с таким же успехом можно сравнивать зелёное и солёное. Мы считаем, что риски торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл, приносящей дивидендную доходность 6-9% и дорожающей ежегодно на 5-7%, намного ниже любой корпоративной облигации.

🎚Количество упоминаний ОФЗ в комментариях к нашим постам также «зашкаливает». ОФЗ - это государственные облигации, по которым отвечает Российская Федерация.

🇷🇺 Россия занимает деньги на многочисленные экономические, социальные и геополитические проекты. Выплата купонов и погашение ОФЗ осуществляется за счет средств бюджета, который наполняется налогами и поступлениями от гос.имущества, в том числе дивидендами государственных компаний.

🏆С точки зрения эмитента, Россия один из лучших, самых надёжных заёмщиков на рынке облигаций. Но возможен ли дефолт?

🗓 Давайте вернемся на два года назад и вспомним, что после начала СВО и введения международных санкций возможность дефолта России по долгам обсуждалась абсолютно серьёзно на всех уровнях. Тогда дефолта, к счастью, не случилось и мы в SimpleEstate надеемся, что дефолта не случится и в будущем.

⚙️Однако, «на Бога надейся, а сам - не плошай». Загрузить свой портфель только государственными долгами, не оставив места для альтернативных инструментов, ориентируясь только на доходность - с нашей точки зрения, верх неосмотрительности и легкомыслия.

🟣 Мы в SimpleEstate всегда выступаем за диверсификацию.

📊 Отметим, что в любом инвестиционном портфеле частного инвестора желательно иметь продукт, характеризующийся следующими характеристиками:

🔹Низкая волатильность
🔹Периодический дивидендный доход
🔹Потенциал роста цены
🔹Низкий порог входа
🔹Высокая надёжность, статус «защитного актива».

💰Разумный долгосрочный инвестор с умеренным риск-профилем выберет в том числе недвижимость, как элемент балансировки и диверсификации портфеля.

🧮 Есть активы, которые способны принести высокий доход в краткосрочный период времени, есть активы, способные расти в цене и приносить стабильный денежный поток.

🔮Вероятен ли сценарий, при котором может произойти одновременный дефолт по облигациям многих эмитентов? Да. Что будет в этот момент с коммерческой недвижимостью, сданной сети супермаркетов? Возможно ничего фатального - люди ходят в магазин за продуктами и при дефолтах.

✅ Задача разумного инвестора - не забывать включать коммерческую недвижимость в свой портфель и не перегружать его какой-то одной категорией активов.

🤝 Истинный друг инвестора широкая диверсификация и паранойя, а не облигации или депозиты.