🤗 Ну а для тех, кто не ждет гиперинфляцию более спокойный текст, без призывов к распродажам.

⚖️ И всё же горькая правда состоит в том, что недвижимость защищает накопления от инфляции, но не от гиперинфляции.

🚀Гиперинфляция - это одно из проявлений тяжёлой болезни в экономике. Если в стране бушует гиперинфляция, значит всё плохо, а судя по опыту Турции и Аргентины «плохо» может затянуться надолго.

⛲Гиперинфляцию могут сопровождать дефолт по долгам государства, массовые банкротства, максимальное увеличение бартера и отказ от использования денег, обнищание населения из-за невозможности делать накопления.

💸Деньги утрачивают свою естественную роль в экономике как меры стоимости, средства обращения, средства накопления, средства платежа. Период гиперинфляции обозначает кризис в государстве. Это я всё из Википедии скопировал.

☝️В недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

☔При гиперинфляции эффект привязки к обороту сохраняется, вот только инвесторов, готовых вложить свои деньги в подобный актив просто не остается. Потому что экономика больна, и люди обладающие капиталами, стараются эти капиталы вывести из местной валюты или из страны.

📉 Таким образом, рыночная оценка даже антиинфляционного инструмента стремится вниз из-за отсутствия спроса.

👍 Ясно-понятно
🗿 Путано-запутано
🔥 Спасибо, Кэп!
👌 Уже применяю

🔔Про Аргентину! Инфляция в Аргентине в 2013 году составляла 10,9%, в 2017 — 24,8%, в 2019 подскочила до 53,8% и снизившись в 2021 до 50,9% к декабрю 2023 года достигла 140%.

❌Все эти годы активы, номинированные в песо, теряли свою ценность с каждым днем из-за инфляции, поэтому мало кто сохранял и инвестировал в местной валюте. Любые накопления люди старались перевести в иностранную валюту, обычно в доллары.

💸По данным статистического бюро INDEC, в начале 2021 у аргентинцев было спрятано за пределами внутренней финансовой системы около $250,4 млрд. И это без учета криптовалют.

🔋Получить ипотечный кредит в Аргентине практически невозможно. Государство и нотариусы зарабатывают на сделках с недвижимостью: операционные расходы связанные с покупкой недвижимости в Аргентине весьма высоки и составляют около 8% от стоимости сделки.

🏡 Стоимость жилья в столице Аргентины Буэнос-Айресе с 2018 года упала на 35% (до значения $1,7 тыс./м2 в середине 2023). Жилая недвижимость дешевеет даже в долларовом эквиваленте.

🏘️ В настоящее время на продажу выставлено более 160 тыс. объектов в городе и пригородах (в 2019 году экспонировалось всего 50 тыс.).

😳 В общем, есть от чего волосам на голове зашевелиться. Нам в России такого не надо!!!

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

👉 Как можно сделать объект с ремонтом от ПИК: комплектация и хоумстейджинг студии 19 кв.м.

👉 Сложности в проекте по субаренде продолжаются

👉 Заплатил налоги как нерезидент. Подал 3 НДФЛ

👉 Ремонт бизнес-класса в трёшке за 3 млн

👉 Налоги повысят

👉 Сравнение инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость. Запись эфира

👉 Про делегирование. Или как масштабировать немасштабируемое

👉 Показатель NPV: простейшее объяснение

👉 Тенденции рынка коммерческой недвижимости по итогам конгресса в Сочи

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

⚡️Наверстать упущенное: запись важных онлайн-трансляций

Мои коллеги, эксперты канала "Релокация и зарубежная недвижимость" собрали подборку актуальных трансляций на тему инвестиций в недвижимость и оформления ВНЖ или второго гражданства. Хотите защитить семью, капитал и открыть свободу перемещения по всему миру? Предстоящие выходные - отличное время, чтобы наверстать упущенное.

🇻🇺Гражданство Вануату – новые условия получения паспорта с частичным возвратом инвестиций
Получить запись

🇪🇺ВНЖ Евросоюза - доступные программы, не требующие постоянного проживания
Получить запись

🇹🇷Анкара - новое инвестиционное направление в Турции для россиян, гражданство за инвестиции
Получить запись

🇩🇪Стабильные инвестиции в Германию: эксклюзивные проекты Intermark с гарантированным доходом сразу
Получить запись

🇨🇦Start Up Visa Канады: выбор для родителей, планирующих образование детей за рубежом
Получить запись

🇦🇪Недвижимость ОАЭ - как инвестировать на стартах продаж?
Получить запись

🇹🇭Жизнь с семьей на Пхукете
Получить запись

🇬🇧Доходность 10% годовых на инвестициях в загородные отели UK
Получить запись

🇨🇾Кипр: изменения в программе ПМЖ, гражданство за 5 лет и старты продаж 2024
Получить запись

🇮🇩Топ 5 ошибок инвестора на Бали
Получить запись

🎙На праздниках я активно консультирую, всех, кто хотел записаться ко мне с 1 по 10 мая. Вот лишь один из кейсов.

👛 Наталья - бизнесвумен и инвестор, живущая за рубежом. У нее есть возможность взять ипотеку в России под льготную ставку, и она рассматривает различные варианты инвестирования в недвижимость.

🤔 Запрос: Наталья хотела сбалансировать свой высокорисковый портфель и подумывала об инвестициях в московскую жилую недвижимость с целью перепродажи и с целью сдачи в долгосрочную аренду.

🧮 К сожалению, ее расчеты доходности спекулятивного сценария оказались некорректными и слишком оптимистичными, а расчеты аренды не учитывали ряд важных факторов, таких как налоги, расходы на содержание и реалистичные прогнозы рынка аренды.

💻 Я стараюсь подходить к инвестиционнлму анализу профессионально и объективно, опираясь на факты и финансовые модели. Моя задача - помочь увидеть ситуацию со всех сторон и принять взвешенное решение.

✅ Решение: в ходе консультации мы посмотрели на цифры, проанализировали ситуацию Натальи и пришли к выводу, что наиболее подходящей стратегией может быть поиск кратко и среднесрочных спекулятивных проектов, в которых можно использовать эффект ипотечного рычага.

💰 Мы пришли к выводу, что долгосрочные (от 5 лет) вложения в российскую недвижимость с целью получения рентного дохода были бы не самым лучшим вариантом для Натальи, учитывая ее расходы в иностранной валюте и ограниченное время пребывания в России.

📄 По итогам консультации Наталья получила аудиозапись нашей беседы, расшифровку разговора, промокод на скидку на образовательные продукты atsogoev.com, а также адаптированную под ее потребности финансовую модель для дальнейшего личного использования.

👀Я наткнулся на исследование аналитического центра НАФИ и Страхового Дома ВСК от ноября 2023 года, посвященное страхам россиян. Были опрошены 1600 человек в возрасте от 18 лет из всех регионов Российской Федерации.

🔖Спойлер: нет, не только вы ворочаетесь по ночам - практически все жители России (93%) испытывают какие-либо тревоги и опасения, глядя в свое ближайшее будущее.

😱ТОП страхов россиян:

🔸Боязнь заболеть тяжелой болезнью (30%). В первую очередь этот страх распространен среди россиян возраста от 45 до 54 лет (39%).
🔸Инфляция и рост цен. Подорожания боятся 27% россиян. Чаще – люди с плохим материальным положением (48%).
🔸Страх за своих детей, что с ними что-то случится (26%). Чаще всего проявляется у людей в возрасте 35-44 лет (37%) и тех, у кого есть только один несовершеннолетний ребенок (39%).
🔸Снижение уровня доходов боятся 23% респондентов. Этого чаще боятся работающие россияне 35-44 лет (37%).
🔸Терактов опасаются 19% россиян, преимущественно люди 45-54 лет (22%) и россияне с низким уровнем дохода (35%).

Кроме того

🔸Новой волны пандемии 18%
🔸Стать жертвой мошенников 13 %
🔸Не выплатить вовремя кредит(ы) 9%
🔸Увольнения с текущего места работы 7%

⚖️Как известно, с помощью страхов людьми манипулируют...

🔇Что-то давно ничего не было слышно о ПИК-Аренда. Года два назад были громкие новости, поражавшие воображение технологичностью..., да всё стихло.

🚀 Оказывается сервис ПИК-Аренда жив и даже бодр. Во всяком случае они договорились с ЦИАН о партнерстве.

⚙️ Что планируют делать? Зарабатывать деньги, конечно, только я не понял как. По легенде «это сервис по поиску арендаторов и показам недвижимости, проверке потенциальных жильцов, оформлению документации без затраты собственных усилий».

😳 Утверждается, что совершенно бесплатно для для собственников жилья специалисты сервиса:

🔸 Отфотают квартиру, сами организуют и проведут показы.
🔸«Пробьют» арендатора на предмет административных нарушений
🔸Оформят и заключат договоры страхования недвижимости
🔸Проконсультируют и поддержат на всех этапах

🪤 Это бесплатно....?

🗺️ Якобы да, но пока только на территории Московского региона, Петербурга, Воронежа, Краснодара и Ростова-на-Дону. Совсем скоро партнеры начнут работать в Екатеринбурге, Челябинске и Нижнем Новгороде. Ну а дальше - вся Россия.

❓С чего вдруг ПИК решил заколлабиться с ЦИАНом, чтобы попытаться подмять под себя рынок управления арендой? Возможно, на рынке арендных квартир ожидается рост предложения... И партнеры видят тренд (они его реально могут видеть лучше нас с их-то «бигдатой»).

😵‍💫 Левередж какой-то...финансовый рычаг? Что это⁉️

ℹ️ В физике рычагом или левереджем называют применение специального механизма, изобретенного 3 тыс. лет назад в Древней Греции - физического рычага, позволяющего поднимать большие веса малым усилием. В XX веке впервые было разработано определение «финансового рычага», то есть эффекта кредита.

☝🏻С точки зрения инвестиций, кредит позволяет увеличить доходность проекта, сократив сумму вложений, поэтому его и называют «финансовым рычагом».

📊 За счет разницы между ставкой по кредиту и рентабельностью проекта как раз и достигается положительный эффект.

⚠️Важно: рычаг сработает, если рентабельность проекта будет выше, чем ставка по кредиту.

#ликбез

📩«У меня 5 ипотек...» - с этих слов начиналось сообщение, которое я получил вчера на @artemtsogoev.

🚩 Всегда немного удивляюсь смелости и решительности таких людей. У меня, как у физического лица, в жизни ни одной ипотеки пока не было. И вообще я, как физическое лицо и инвестор, к долгу и кредиту отношусь настороженно.

📈 Не отрицаю того, что кредиты при определенных условиях позволяют «вырастить» капитал. И всё же...

🏯 В Японии насчитывается 140 компаний (юридических лиц с частными акционерами, в основном семейные компании), которым не менее 500 лет. Эти компании пережили десятки войн, катастрофические землетрясения, цунами, экономические потрясения, и даже взрыв атомной бомбы.

💰Ключевой фактор их невероятной устойчивости - отсутствие долгов и наличие значительных денежных резервов. Это позволило им пережить бесчисленные потрясения на протяжении веков.

🏮Я лично объясняю это так: отсутствие долга предоставляет свободу маневра, позволяя адаптироваться, что расширяет диапазон возможностей и обеспечивает гибкость.

🌊 Вероятно, на длинной дистанции долг ограничивает способность справляться с неконтролируемыми событиями внешней среды. Чем больше долг (чем больше обязательств), тем меньше шансов выдержать «удары судьбы».

☔ Примерьте эту логику на себя. Например, вы надеетесь прожить еще ХХ лет. Какова вероятность того, что в течение этих ХХ лет вы столкнётесь с одним или несколькими из следующих событий: войнами, рецессиями, тер. актами, пандемиями, геополитическими рисками, чрезвычайными ситуациями в семье, непредвиденными кризисами со здоровьем, сменой карьеры и другими неприятностями?

🌐 Шансы равны 100%. Финансовая нестабильность тоже очевидна (1998, 2008, 2014 и т.д.)

🫣 Я отнюдь не фанат борьбы с долгами. При ответственном использовании кредиты становятся замечательным инструментом. Не раз сам принимал участие в привлечении кредитов, мезонинов, бриджей, проектного финансирования для реализации инвестпроектов в сфере недвижимости.

⚖️ Но всё же я лично рассматриваю долг (обязательство) как ограничение моих возможностей и гибкости.

❓Что думаете о долге вы?

👍 Есть немного
🔥 Я в долгах
👀 Всё погашено
🗿 В долг не беру

🟠 ❌🔥 ПИК отказывается работать с бумагой - окончательно цифровизирует ипотеку...

🤖 Застройщик №0 вывел на рынок ипотеку с полностью цифровым циклом сделки, то есть теперь вся ипотека застройщика цифровая. ПИК перевел в диждитал абсолютно все процессы для всех контрагентов: от онлайн-заявки на ипотеку до её превращения в свободно обращаемую электронную ценную бумагу.

🏦 Банкам, тоже хорошо. Если вы не знали, ипотечный кредит условного Васи Пупкина из Щербинки секьюритизируется: превращается в ценную бумагу (закладную) и перепродается инвесторам, которым интересен денежный поток по кредиту Васи. Я об этом писал дипломную работу в университете в 2001 году 🎓

⚙️ Так вот благодаря цифровым решениям ПИКа банки получают возможность формировать цифровые портфели ипотечных сделок и перепродавать активы инвесторам в виде ценных бумаг. Процесс сильно упростился и ускорился.

🪚 В общем, ПИК продолжает пилить свои цифровые сервисы, что неудивительно, ведь сегодня до 90% покупателей финансируют приобретение квартир в новостройках с помощью ипотеки.

🏗️ Кстати, ПИК щедр: предлагает всем застройщикам в РФ присоединиться к их сервису - хочет оставаться цифровым лидером в стройке.

📱Канал эксперта или личное медиа/СМИ?

🔋Не все улавливают разницу между личным медиа / средством массовой информации и так называемым «экспертным каналом». А она есть.

⚖️ Разница состоит в:
🅰️ интенсивности выпуска контента
🅱️ темах, на которые пишет автор

🅰️ Эксперт может писать 1-2 поста в рабочий день, может брать паузы на 2-3 дня, в общем пишет, когда хочет, но в определенных рамках. Личное медиа / СМИ бомбардирует читателей постами. У меня, например, в день обычно выходит 6-7 постов (на выходных стараюсь соблюдать тишину).

🅱️ Эксперт может писать обо всём на свете. Конечно и прежде всего о своей работе. Но помимо этого о себе любимом - своём образе жизни, взглядах, путешествиях и т.д. СМИ «отрабатывает повестку» - доносит информацию по определенным темам до читателя, иногда с комментариями.

🕯️Изначально, ещё три года назад, я определил для себя миссию - создать новое медиа для частного инвестора в недвижимость из России. Но только с авторской (моей) интонацией. У меня тогда был ориентир, канал @bitkogan, который работает с аудиторией частных инвесторов на фондовом рынке.

👀 Мне довольно быстро открылось, что мой путь весьма сложный.

🏖️ Экспертные каналы - это супер-комфорт для автора. Выпускаешь один пост в два дня, который все ждут, автора любят, огоньки ставят...

🪨 А у меня задача выдать «на гора» 6-7 интересных (насколько это возможно) постов с пн. по пт. по разным темам от жилой недвижимости до ЦФА, от ГАБ до NPV и IRR. И всё это только моими силами (сейчас мне помогает один человек).

🎰 Как выпускать контент моего, с моей точки зрения отличного, качества и в моих объёмах - тема для отдельного поста (поддержите 🔥, если интересно).

✍️ В общем, сегодня я наконец-то немного поправил описание канала, а в приветственное сообщение новым читателям канала добавил уведомление о том, что мой канал - личное медиа (моё личное средство массовой информации) по теме инвестиций в недвижимость.

🤗 Спасибо, что читаете!

Не усложняй нелёгкую жизнь или Зачем инвестору «сложная» фин.модель можно же проще считать?

🤓 Многие инвесторы в недвижимость (и даже инициаторы проектов) оценивают долгосрочные, длящиеся более года, проекты, просто создав табличку с подсчетами доходов и расходов в столбик. Такой подход кажется простым, но он может быть неточен и опасен.

Проблемы подсчетов в столбик:
🔸Не учитывается время. Деньги, вложенные сегодня, стоят дороже, чем те же деньги через 2-3 года.
🔸Рассчитывается рентабельность проекта вместо необходимых метрик вроде IRR и NPV.
🔸Невозможно корректно рассчитать годовую доходность - деление доходности на 2 или 3 (в зависимости от количества лет в проекте) является грубейшей ошибкой.
🔸Неинформативно: нет важных элементов расчетов, например, инвестор может не видеть периоды, когда проект требует дофинансирования.

Преимущества грамотной финансовой модели:
🔹Все денежные потоки посчитаны правильно по периодам с учетом ценности денег во времени.
🔹Есть полная картина: все доходы и расходы с разбивокй по временным периодам.
🔹Рассчитываются корректные финансовые показатели, IRR и NPV, которые просто нельзя посчитать в столбик.
🔹Можно легко менять исходные данные и видеть, как это влияет на доходность.
🔹Понятен оптимальный способ финансирования - собственные/заемные средства.

⚠️Когда я это всё пишу, я хорошо понимаю, что для абсолютного большинства людей мои слова имеют нулевую ценность. Абсолютное большинство инвесторов продолжит верить своим или чужим расчетам в столбик. Кстати часто такие "простые и понятные" расчеты сделаны только для того, чтобы ввести в заблуждение.

🧮 Чем сложнее проект (чем больше данных необходимо учесть), тем больше важность применения финансового моделирования. В примере, приложенном к этому посту, очень простой проект, поэтому разница не выглядят значительной. Но если бы это был сложный проект девелопмента или редевелопмента с применением заемных средств...

🎲 Финансовая модель может казаться сложной, но она необходима для объективной оценки инвестпроекта в недвижимости.

☝️Получил отзыв о своей работе - очень приятно! Всем рекомендую свой курс «Excel для недвижимости», а профессионалам рынка - курс «Советник инвестора».

🗓️ Майские праздники всё: начинаем работать. Полный вперёд!

🏗 Дубайский застройщик с «российскими корнями» Segrex Development анонсировал старт продаж нового жилого комплекса Vitality Residences. Адрес: ОАЭ, Дубай, Jumeirah Village Circle, Bijada Blvd.

📌 Место: достаточно обжитой спальный район, в котором предпочитают селиться в основном семьи среднего класса и экспаты, работающие в Дубае.

💵📐Цены и планировки: по плану застройщика стоимость полностью отделанных студий стартует от 602,2 т.дир. (₽15 млн.) за 381 кв.фут (35 м2) или или по 17,1 т.дир./м2 ( ₽427,5 т./м2)…

🏢 Проект: в Vitality Residences всего 1 корпус высотой 8 жилых этажей, 165 квартир. Сдачу проекта Segrex Development планирует в 1 квартале 2026 года. Рассрочка: ПВ 20% + 30% во время стройки + 50% в марте 2026 года.

⭕️ Окружение: напротив строится проект Binghatti Amber от застройщика Binghatti, со сдачей в 2025 году и с похожими ценами. Рядом Oxford Terraces от застройщика IMAN со сдачей в 2024 году, цены почти такие же. Таже рядом возводится Empire Suites от девелопера Empire Arabia со сдачей в 2025 году и ценами на 15% на выше чем в Vitality Residences. На вторичке есть проект Arezzo1, построенный 13 лет назад со студиями площадью 48 м2 по цене 500 т.дир. или по 10,4 т.дир./м2.

💸Стоит ли инвестировать? Знаю, что мой канал читают в том числе специалисты по Дубаю. Призываю их показать свою экспертность!

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией