🏢 По теме недвижимости часто задают одни и те же вопросы, скорее риторические, на которые непонятно что отвечать, вообще можно не отвечать или ответить сообразно вопросу (дать риторический ответ):

🔹Кто это всё покупает?
🔸Люди

🔹Откуда такие цены?
🔸Рынок

🔹Люди бедные, где они на это деньги возьмут?
🔸В банке

🔹А отдавать как будут?
🔸Придется заработать

🔹Когда упадут цены?
🔸Мы услышим звук

🔹Покупать или ждать?
🔸Покуждать

🔹Москва резиновая?
🔸Не только Москва

🔹Почему сначала не строят дороги, школы и садики?
🔸Потому что

🔹На некоторые вопросы выработал привычку сразу отвечать «🕯️Аминь».

🔻 Начал собирать два года назад, список одинаковых вопросов очень пригождается, чтобы копировать и вставлять ответы. Удобно.

🏗️ Подмосковный застройщик жилья «Самолёт» готовится к размещению очередного выпуска облигаций. Они настолько успешны и богаты, что им совершенно не нужны деньги. Поэтому:

💰 Объем выпуска — ₽10 млрд.
🗓️ Срок обращения — 3 года
💸 Купон - 16.00%

🔻Вообще с учетом повышения 🗝️ ставки ситуация на облигационном рынке требует отдельного анализа. Почему это доходность облигаций «Самолёта» равна ставке рефинансирования? Ну как так-то?

🪨Девелопер STONE, да будет вам известно, знаменит не только своими офисными проектами, но и жилыми. Вот только давненько они не радовали новинками.

🏗 Итак, ожидается новый проект под лаконичным названием Sokolniki от STONE районе Сокольники по адресу: ул. Гастелло, з/у 32.

📍Место: 10 мин.пешком сразу от трех линий м. «Сокольники» и «Электрозаводская», а также платформ диаметров D3. Парк «Cокольники» - в шаговой доступности, через дорогу (Восточный административный округ).

🗺️ Район обжитой, со сложившейся инфраструктурой и множеством образовательных и инфраструктурных объектов, торговыми центрами и местами досуга.

🏢 Будут три жилых секции площадью 78,5 тыс.м2 с подземным паркингом.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#перспективныйпроект

👀Мои коллеги из NF Group создали ИИ бота на базе яндексовской Алисы, который помогает искать недвижимость. Достаточно лишь дать ей команду «фас» «Алиса, запусти навык ЖК Москвы» и бот начнет консультировать и подбирать варианты.

🤖 Возможно, это большая заявка на замену человеку на этапе первичной консультации. Бот-мечта: отвечает 24/7, всегда свеж, информирован, в хорошем настроении и настроен за закрытие сделки.

📱Кстати, рекомендую новый канал в телеграм, канал Александра Оникиенко из NF Group - как раз про ИИ, proptech и новые бизнес-модели в недвижимости.

🇹🇭 А на Пхукете сейчас +29°, завтра +32°. На фоне солнечной активности зафиксирована и активность на местном рынке недвижимости.

⚠️ Что случилось с рынком недвижимости Таиланда?
У россиян тепловой удар, зачем они массово скупают там апартаменты и виллы?

🔍 Вместе с коллегами из Sotheby's International Realty в 17.00 по МСК мы проведем вебинар-расследование по этому поводу.

📊 Мы проанализируем аналитику прошлого года и дадим ПОДРОБНЫЙ ПРОГНОЗ, что ожидать от рынка недвижимости Таиланда в 2024 году.

👀 Как срочно попасть на вебинар?

📲 Зарегистрируйтесь по ссылке!

📱На канале SimpleEstate вышел пост с аналитикой трендов и информацией о нашем новом проекте «Новое Летово», суть которого состоит в покупке торговых помещений в строящемся ЖК в Новой Москве и создании готового арендного бизнеса.

💰 Инвесторы уйдут с рынка жилья на рынок коммерческой недвижимости в 2024 году?

🏗️ Негативные изменения в сфере ипотечного жилищного кредитования в России, по признанию самих участников рынка строительства жилой недвижимости, приведут к падению спроса на строящуюся недвижимости в пределах 30-50%.

💸 В условиях падения спроса по всем законам рыночной экономики цены на жилую недвижимость могут начать стагнировать или даже корректироваться, а получение спекулятивных доходов от операций с жилой недвижимостью в 2024 году становится крайне маловероятным.

💰 В настоящее время инвесторы, ранее активно оперировавшие на первичном рынке жилой недвижимости, в поисках альтернатив внимательно изучают рынок приносящей рентный доход коммерческой недвижимости.

📉 За прошедший 2023 год на фоне повышенного спроса на рынке коммерческой недвижимости доходность инвестиций в объекты стрит-ретейла падала: рентная доходность лучших проектов находится в диапазоне от 6% до 9% без учета роста стоимости недвижимости.

🔍В этой связи значительный интерес частных инвесторов, ранее активно вкладывавших деньги в спекулятивные проекты на рынке жилой недвижимости, вызывали и вызывают высокодоходные проекты в сфере покупки пустых помещений (в основном, на стадии строительства) и последующего создания ГАБ.

🔀 Такие проекты позволяют инвесторам уйти со слабого рынка жилья и начать инвестировать в коммерческую недвижимость получая аналогичную, а для некоторых стратегий даже бо‌льшую доходность. Например, рентный доход от сдачи коммерческой недвижимости почти в два раза превышает доход от сдачи в аренду квартир.

🏪 Однако самостоятельная реализация проектов по созданию ГАБ в пустых помещениях требует от инвестора наличия опыта и компетенций, а также обладания капиталом от ₽10 млн. (входной порог на рынок стрит-рeтейла и ГАБ в крупных городах).

⚠️ Новичкам на рынке коммерческой недвижимости очень сложно не совершить ошибку и не купить рискованный или проблемный проект.

🔀 В настоящее время оптимальным вариантом для получения спекулятивной доходности на рынке коммерческой недвижимости является проект создания ГАБ «Новое Летово», реализуемый инвестиционной платформы SimpleEstate .

🟣 Команда SimpleEstate уже приобрела помещения, которые станут базисом для создания ГАБ. К этому проекту можно присоединиться прямо сейчас, имея всего лишь 107 500 руб. Целевая доходность инвесторов в спекулятивном сценарии в рамках этого проекта составит от 19% до 46% годовых.

🍸Алкогольная компания Novabev (бывшая BELUGA GROUP) опубликовала результаты работы за 2023 год.

🍾Из интересного для инвесторов в недвижимость: количество алкомаркетов «ВинЛаб», принадлежащих Novabev, за 2023 год достигло 1 657 шт., масштаб сети увеличился на 23% за год за счет экспансии практически во всех регионах присутствия сети.

📈 Объем продаж «ВинЛаб» показал динамику +35% г\г, а трафик +21% г\г. LFL (сопоставимые) продажи увеличились на 11,9%.

🥃 Традиционно покупатели ГАБ любят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии «Красного и Белого» и «Бристоля» (входят в Mercury Retail Holding) не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» в наличии есть. И они достаточно позитивны. Кстати, в новом проекте SimpleEstate «Новое Летово» с большой вероятностью будет присутствовать сеть «ВинЛаб».

⚡🔥Угроза Бали и Таиланду.
Может ли геополитическая напряженность вокруг Тайваня стать проблемой для рынков недвижимости любимых россиянами островов?

⚠️ Я не специалист в военных делах, просто пытаюсь рассуждать логически.

👀 Мы живём в эпоху сбывшейся небывальщины, поэтому острый военный конфликт между Китаем, Тайванем и США, увы никак не может исключаться.

❓Основные вопросы, которые интересует инвесторов в недвижимость Таиланда и Бали:

1️⃣ Не будут ли разрушены их объекты недвижимости в результате возможных военных действий
2️⃣ Будут ли на острова прибывать туристы и обеспечивать рентный доход
3️⃣ Как возможный военный конфликт скажется на авиасообщении с Россией
4️⃣ Как возможный военный конфликт скажется на экономике Таиланда и Индонезии

✅ Не будут ли разрушены объекты недвижимости на островах в результате возможных военных действий?

#️⃣ Такая вероятность крайне мала. Основные события в Тайване будут происходить собственно на острове и в море. Также скорее всего под угрозой будут находиться территории, на которых расположены военные базы США и Китая. Совсем недавно, кстати, Иран нанес ракетные удар по американской военной базе Айн-аль-Асад в Ираке.

🗺️ Если посмотреть на актуальную карту военных баз США в регионе, то можно обнаружить, что ни на территории Индонезии, ни в Таиланде американских военных баз нет (они кучно расположены в Ю.Корее, Японии и на Филиппинах).

🏮У Китая официально есть одна военная база - в Африке. Ходят слухи, что у Китая есть военная база в Камбожде, но ее существование не подтверждается ни правительством Камбоджи, ни китайцами. Расстояние от предполагаемой китайской базы ло Пхукета - 630 км., до Бали - 2430 км.

📐Расстояние от возможной зоны напряженности Тайваня до Бали 3580 км., до Пхукета 2950 км. Для справки, расстояние от Минска до Киева 436 км., а от Кишинёва до Киева 400 км.

📏Кроме того географически Пхукет от Тайваня отделяют территории Вьетнама и Таиланда, а также целое Южно-Китайское море и Сиамский залив. Бали от Тайваня отделяет всё то же Южно-Китайское море, а также территория Малайзии и Индонезии.

🗜️С учетом всего вышеописанного прямые удары по территории Таиланда (и по Пхукету) или Индонезии (по Бали) нелогичны и не нужны ни одной из сторон возможного конфликта. Если, конечно, Таиланд или Индонезия не примкнут к Китаю или США (включая размещение военных баз)

⚠️ Я не специалист в военных делах, просто пытаюсь рассуждать логически.

‼️Пожалуйста, проявите сдержанность в комментариях.

🔻Продолжение следует

2️⃣ Будут ли прибывать на Пхукет и Бали туристы и обеспечивать рентный доход в случае развертывания военного конфликта вокруг Тайваня?

🌴Иностранные покупатели №1 на рынках недвижимости Таиланда и Индонезии - китайцы. Если россияне формируют спрос локально, на Пхукете и на Бали, то китайцы покупают недвижимость как в курортных местах, так и в столицах (Бангкоке и Джакарте).

⚡Если Таиланд и Индонезия не примкнут к Китаю или США в рамках возможного военного конфликта (включая размещение военных баз) и останутся нейтральными, то они могут стать центрами притяжения небольшой части огромного по численности населения Китая.

🧳То есть уже китайские релоканты (в теории) могут обеспечить очередной приток людей на рынки Индонезии и Таиланда. И конечно, приток релокантов, если он случится, может вызвать рост арендной платы и стоимости жилой недвижимости.

⚔️Возможный военный конфликт вдалеке от Таиланда и Индонезии (у обеих стран нет сухопутных или морских границ с Китаем) очевидно может существенно нарушить приток туристов из Китая (прежде всего из-за проблем в авиасообщении). Но им на замену из того же Китая могут прибыть релоканты, что частично может скомпенсировать потери.

💺Что касается остальных туристов: самолеты из России, Австралии, Европы и Индии физически не пролетают над зоной напряженности - Китаем, Тайванем, Японией, Филиппинами и Южной Кореей. Поэтому турпоток из этих стран может уменьшиться, насколько сильно - судить достаточно сложно. Возможно, что потери будут некритичными.

🔻Продолжение следует

3️⃣ Как возможный военный конфликт в Тайване скажется на авиасообщении с Россией?

Здесь два момента:

🅰️ Технический. Маршруты движения самолетов из европейской части России не проходят через Китай и через зону возможных боевых действий. Самолетам из Якутии, Владивостока, Норильска, возможно, придется полностью облетать территорию Китая, что скажется и на времени полетов, и на их стоимости.

🅱️ Психологический. И всё-таки если на Пхукете и Бали не будет ощущается «эхо войны», то россияне не перестанут посещать острова.

4️⃣ Как возможный военный конфликт скажется на экономике Таиланда и Индонезии?

🏹 В целом, наличие крупного конфликта в относительной близости от границ Таиланда и Индонезии является негативным фактором для экономик обоих стран. Нарушение логистических цепочек, проблемы с туристами, возможный приток беженцев и т.д. приведет к проблемам в экономике.

📚 Однако обращаясь к опыту 2-й Мировой Войны, следует обратить внимание на то, что нейтральные страны, не занимавшие ни одной из сторон получили наибольшие выгоды от той войны (Португалия, Испания, Ирландия, Швеция и Швейцария).

⚖️ Если Таиланду и Индонезии удастся сохранить нейтралитет, то их экономика может получить средний ущерб, а в самом оптимистичном сценарии - вообще не пострадать.

📺 Готово видео нашего с коллегами из Russia Sotheby’s International Realty вебинара-расследования по рынку недвижимости Таиланда.

⚡️Таиланд: что уже случилось с рынком недвижимости и что происходит прямо сейчас?
⚡️Порог входа, налоги, доходность, графики платежей и другие особенности покупки недвижимости в Таиланде
⚡️Сколько можно заработать на инвестициях в Таиланд?

👀 Смотреть здесь: https://youtu.be/e--aZnrlBBE

.

Что ждать от экономики и инвестиций в недвижимость в 2024? Ждать лучшую точку входа, или инвестировать сейчас?
Повышение ключевой ставки насторожило инвесторов, для многих это стало сигналом к тому, что нужно отложить покупку активов. Но как показывает статистика, чтобы ни происходило в мире последние несколько лет недвижимость только растет и продолжит расти дальше.

Многие годами откладывают жизнь на потом в ожидании “удачного момента”.  Успешный инвестор выходит из роли пассивного наблюдателя, он берет ответственность на себя, находит привлекательные активы и инструменты, активными действиями сам создаёт возможности и закладывает основу капитала. Основа больших состояний всегда формируются в сложные моменты.
Ключевая ставка — это лишь индикатор стоимости денег в стране в краткосрочном цикле. В то время как успешные инвестиции любят долгосрочное планирование. В масштабах грамотной инвестиционной стратегии, 2024 год - это маленький шаг. И важно просчитывать стратегию  , мыслить в перспективе.
И пока основная часть населения погружается в режим «замирания» — инвестор действует, учитывая изменения рынка и используя актуальные возможности, которых не мало.

Юлия Галаева, сооснователь агентства недвижимости MoneYard (топ-5 агентств в Москве), эксперт по недвижимости и финансовому интеллекту, действующий инвестор поделилась ключевыми стратегиями формирования капитала в недвижимости в 2024.

Если вы хотите создать финансовую стабильность и узнать, как преуспеть в инвестициях в недвижимость в текущем году переходите по ссылке:
Забрать стратегии формирования капитала в недвижимости в 2024

#Реклама. ИП Колобородова Ю.Ю. ИНН 644007457589 erid: 2SDnjdJnpHn

Вакансия в московских и подмосковных складах класса 🅰️ составляет 0️⃣%. Иначе говоря, свободных мест нет.

📈 На этом фоне ставки аренды и цены продажи складских комплексов класса 🅰️ устремляются в небо.

➕3️⃣8️⃣ в Дубайске

🔅Но не градусов, а %

📊 Вышел новый отчет компании Betterhomes за 2023 год, который дает  представление о нынешней ситуации на рынке недвижимости Дубая

📈 Рынок продолжает показывать высокие результаты в 2023 году , объем сделок на 38% больше по сравнению с предыдущим годом

🔝При этом цены на апартаменты в 2023 году повысились на 8-20% в годовом исчислении.В частности, высокие показатели мы видим Downtown Dubai (рост на 17%), Dubai Hills Estate (рост на 21%) и Jumeirah Golf Estates (рост на 21%). Заметно уменьшилось количество инвесторов на рынке - их теперь около 56%, хотя в 2022 показатель приближался к 62%

📃За 2023 год в продажу вышло на 8% больше проектов, чем в 2022 году

🚩 Отчет также содержит информацию о национальной принадлежности основных покупателей на рынке недвижимости Дубая. Россияне были заметными игроками на рынке недвижимости эмирата, в 2023 году по мнению Betterhomes места распределились так:

🇮🇳 Индия
🇬🇧 Великобритания
🇷🇺 Россия
🇪🇬 Египет
🇱🇧 Ливан

🔥 Жаркий был годик...
👀 Где обещанное падение продаж?
👍🏻 3-е место, почётное!

💰Инвестирование это круто! Заниматься инвестициями - одно из лучших занятий в жизни.

💸 Навыки инвестирования универсальны и то, чему ты научишься в процессе, пригодится везде. Ведь инвестиции это и психология, и аналитические способности, и расчеты, и критическое мышление!

💵 Инвестирование развивает мозг и защищает от тупости. Чтобы зарабатывать, а не терять, нужно постоянно учиться новому и решать задачи разной степени тяжести.

💳 Инвестирование делает богатым. Сначала немного бедным, но это опыт, сын ошибок трудных... А потом начинает получаться, сложный процент, немного везения (а везёт тем, кто везёт) и через 7-8 лет ты долларовый миллионер. Я лично знаю таких людей и не одного.

💷 Нигде так легко и уверенно не зарабатывается как в инвестициях. Можно начинать с небольших сумм, пробовать, кооперироваться с кем-то, искать себя и свой путь. Но если делать всё верно, а неверно не делать, то успех практически гарантирован.

💶 Инвестиции обеспечивают свободу. Инвестиции это способ извлечения денег из денег, деньги же обеспечивают возможность самостоятельно делать выбор, а не подчиняться чужому выбору.

💴 В инвестициях есть препятствия (вызов) и их преодоление (результат). Лично меня преодоление препятствий делает счастливым и позволяет самореализоваться.

🔻Ну и так далее и тому подобное! Я конкретно пишу про инвестиции в недвижимость, если что. Хотя против инвестиций в другие инструменты ничего не имею.

🅿️.💲. Не пишите в комментариях, как вы «потеряли кучу денег на инвестициях» и поэтому всё, что я написал - «бред». Просто не позорьтесь. Если, конечно, вы не стали жертвой мошенников, то в ваших неудачах виноват только один человек, вы его легко найдете в зеркале.

🔥Новое видео на моём канале: интересное и полезное.

🏢 Не совсем об инвестициях в недвижимость, оно о карьере инвестиционного аналитика.

📹 Я давно хотел записать интервью с людьми, которые занимались в прошлом или занимаются сейчас этой деятельностью. Так что это начало серии подобных интервью.

👀 Смотреть здесь:
https://youtu.be/WE-rkQxvY2Y

🎙️Гость новой рубрики - мой коллега, основатель инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. У Никиты очень крутой путь, замечательная карьера и отличные советы для начинающих инвестиционных и финансовых аналитиков!

⚠️ Не скупитесь на лайки, комментарии и вопросы! У меня молодой, развивающийся канал, ему нужна ваша поддержка! Заранее спасибо.

🔥Два способа узнать о том, что такое IRR.

1️⃣ Посетить мастер-класс. Почти ровно год назад я провел первую версию мастер-класса «Финмодель это просто», где за ~1 час кратко рассказал что такое IRR, NPV, а также прочие финансовые метрики инвестиционных проектов в недвижимости и показал как сделать простую (но функциональную) финансовую модель.
Обменять час вашего времени на ценные знания можно здесь:
https://atsogoev.com/mcexcel
Это бесплатно.

2️⃣ Скачать книгу. В моей книге «Как инвестировать в недвижимость» есть отдельная глава, посвященная финансовому анализу. Я попытался написать об основных метриках инвестиционных проектов просто и понятно.
Вы можете оценить то, что у меня получилось здесь:
https://atsogoev.com/book
Это бесплатно.

🟢 Первый зампред «Сбера» Кирилл Царев:

«После изменения условий ипотеки мы видим, что, если квартира действительно была нужна, клиент ищет те или иные варианты, как ее все равно приобрести. Если это был вопрос больше инвестиционный, желание на возникших процентных спредах что-то получить, тогда, возможно, проще от этой сделки отказаться»

💬 Мой комментарий: осознанных инвесторов в общем объеме покупателей всегда было от 7% до 15%.

📊 Во времена «дешёвой» ипотеки (2020-2022) их могло быть около или даже более 15%, а в «плохие» для рынка недвижимости времена (2015-2016) количество инвесторов опускалось ниже 7%.

⚖️Сейчас наступили времена неопределенности на рынке жилой недвижимости — сложно найти перспективный объект, сложно выходить из проекта по переуступке, высокие цены. Поэтому снижение инвестиционного спроса вполне логично.

💸Тем более, что короткие депозиты под 15-15,5% выглядят весьма привлекательно.

💰Безусловно, остаются инвесторы, которые выбирают недвижимость, в том числе, строящуюся жилую. Такой выбор часто делается из-за инерции, в надежде на рост рынка, из-за опасений инвестировать в другие инструменты.

🧲 Есть интерес инвесторов к коммерческой недвижимости: готовый и создающийся арендный бизнес, строящиеся офисы и всё, что похоже по концепции на инвестирование в новостройки.

✍️Я неоднократно писал о рисках «апартаментов», то есть нежилых помещений с мокрыми точками, как для девелоперов, так и для покупателей.

🌟В Москве работает учреждение, которое называется Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города (ГИН), которое выявляет случаи, когда на земельном участке, например, предназначенном для «делового управления» (т.е. для размещения офисов) появляются жилые здания.

❌Город в таких проектах незаинтересован: Москва не получает миллиарды за изменение ВРИ от редевелоперов (они не платят), поэтому ГИН всячески портил и портит им жизнь.

🚜Ранее ГИН применял разные средства в борьбе с «апартаментами»: запрет на регистрацию сделок, признание объектов самовольной постройкой и даже снос. Это была борьба с продавцами, редевелоперами.

💸 Но вот покупателям такой недвижимости почти ничего не угрожало: штраф для собственников-физических лиц составлял от ₽1,5 т. до ₽2 т.

🔀 Теперь стратегия ГИН меняется: они начали бороться с уже существующими объектами и с их новыми владельцами.

⚙️ Технология такая: мэрия Москвы подает в суд на девелопера проекта «апартаментов» и покупателей в качестве соответчиков с требованием признать недвижимость объектами незавершенного строительства (на основании перепланировок, отсутствия РНС и РВЭ).

📜Конечно, мантра редевелоперов о том, что «это был просто ремонт помещений» будет произнесена в суде, но суд-то московский, а значит есть реальный риск признания «апартаментов» объектами незавершенного строительства с вытекающим из этого запретом на эксплуатацию (то есть невозможность жить), запретом на сделки и даже сносом. Покупатели смогут предъявлять претензии только компании-продавцу недвижимости (а там денег уже нет)...