🚨 Итоги года...

⛳ Вообще по сравнению с 2022 годом, для инвесторов на рынке недвижимости уходящий был очень спокойным и даже позитивным - по моим личным ощущениям. Впрочем, не для всех.

🏠 Инвесторы (в данном случае люди с деньгами, имеющие цель заработать на вложениях) покупали и продолжают покупать разнообразные инвестиционные и псевдоинвестиционные продукты.

👛Что покупали частные инвесторы?
🔹 Защитные активы (доходная или потенциально доходная коммерческая недвижимость)
🔹 Проекты для краткосрочных спекуляций (новостройки, флиппинг)
🔹 Зарубежная недвижимость (но сильно меньше, чем в 2022 году)

🔙 С выходом из инвестиций всё было куда сложнее - некоторые инвесторы и хотели бы выйти, да пока не могут, к сожалению. Особенно касается ряда зарубежных рынков.

👀 При этом внешний фон оставался +/- прежним:
🔹экономические санкции
🔹СВО
🔹«заморозки» активов
🔹уход иностранных компаний с «распродажей» имущества
🔹падение рубля к доллару
🔹внутренние и внешние ограничения на вывоз капитала из России (на ввоз в Россию аналогично)

🪨При этом российская экономика оказалась достаточно устойчивой и события 2022 года не привели ни к аргентинской инфляции (впрочем, инфляция была и есть), ни к турецкой ключевой ставке (там 42%, у нас пока 16%), ни к резкому росту безработицы (наоборот, в РФ безработица на историческом минимуме), ни к резкому падению курса рубля (плавное тоже огорчает). Так в общем норм, терпимо. Но хочется улучшений.

🔻Итого: год был нормальный, но не безпроблемный. Инвесторам, которые всё же заработали в 2023 сильно помогали способности собирать и анализировать информацию, адаптивность и открытость к изменениям (даже негативным). И конечно, в 2023 году знания в сфере инвестиционного анализа и управления проектами будут тоже очень востребованы.

😴 Для тех, кто пропустил:

Куда инвестировать в 2024 году? В России, в рублях, в недвижимость.

Новостройки Москвы: мой прогноз на 2024 год

Эксклюзивное предложение в горном курорте «Роза Хутор». 

Клубный комплекс апартаментов LeePrime Residences Polyana Sochi — недвижимость, которая приносит удовольствие и прибыль. Прогнозируемая доходность — до 19.7% годовых.

Уникальная  локация
▪️Самый центр «Розы Хутор», первая линия 

▪️Прямые виды на гору и реку
▪️Горнолыжные подъемники в 300 метрах
▪️Рестораны, бутики, SPA в радиусе 200 м

Комфорт на 100%
▪️Премиальная внутренняя отделка 
▪️Планировки с кухнями и гардеробными 
▪️Консьерж-служба 24/7
▪️Программа лояльности LeePrime Group
▪️Помещение для спортивного инвентаря

Готовый бизнес: все заботы по привлечению и обслуживанию гостей берет отельный оператор. 

LeePrime Residences Polyana Sochi — лучше, чем домик в Альпах. 

Узнайте об актуальных ценах

#Реклама. ИП Шишкин Артем Александрович. ИНН 230906728844.

💵💶💴 Если помните, относительно недавно депутат Госдумы Вассерман (чудак из «Своей игры») призывал ограничить хранение дома наличных свыше ₽1 млн. Его законопроект в итоге не стал законом. Но осадок остался.

📊 По данным Росстата, на октябрь 2023 года россияне имели ₽62,6 триллиона сбережений. Из этой суммы ₽46,2 триллиона было размещено на банковских вкладах, главным образом рублевых (₽41,6 трлн.).

💸 Остальные ₽16,4 триллиона - «наличные под матрасом» (₽11,5 триллиона в рублях и ₽4,9 триллиона в валюте).

☝️То есть деньги вроде бы есть.

🪆При этом почти 60% россиян не имеют ликвидных сбережений (активов, которые могут быть быстро, условно за один день, обращены в денежные средства), показало исследование Высшей школой экономики.

☝️То есть денег вроде бы нет.

❓Внимание вопрос: у вас деньги или ликвидные активы есть?

👍 У меня есть
👀 У меня нет
🔥 Деньги были, деньги будут, денег сейчас нет

📉 Спрос на зарубежную недвижимость в 2023 году упал по сравнению с 2022 годом.

✍️Михаил Буланов, сооснователь одного из крупнейших брокеров по зарубежной недвижимости Tranio на днях написал, что по данным на 25 декабря число запросов на покупку недвижимости снизилось на 3️⃣2️⃣%.

⤵️ Михаил отдельно фиксирует заметное снижение спроса россиян на двух ключевых рынках — ОАЭ и Турции.

🛑 При этом уже я бы отдельно хотел отметить: спрос 2022 и 2023 года был прежде всего спросом со стороны переезжающих на время или на совсем россиян. То есть покупки совершали в большей степени эндюзеры (конечные пользователи) и в меньшей степени инвесторы.

🔻Снижение спроса со стороны эндюзеров в 2023 году вполне логично. Однако в связи с весьма вероятным ослаблением рубля в 2024 году интерес инвесторов к зарубежной недвижимости останется и, вполне возможно, усилится.

⛱️Лично я считаю, что в 2024 году у инвесторов станет популярным азиатское направление (Таиланд, Вьетнам и т.д.). Если, конечно, в регионе не начнется масштабный военный конфликт вокруг Тайваня с участием Китая и США.

🏝️Опять же ОАЭ как оффшор, «дружественная» страна и финансовый центр для международных предпринимателей никуда не денется (альтернатив в мире очень немного), но инвесторы переориентируются со спекулятивных на рентные проекты.

🇨🇳🔜🇷🇺«У нас будет как в Китае!!! Застройщики обанкротятся, цены обвалятся».

🇩🇪🔜🇷🇺«У нас будет как в Германии!!! Застройщики обанкротятся, цены крахнутся».

❌Как в Китае не случилось, как в Германии тоже не будет.

⚠️Попытки выдать за обвал и крах коррекцию цен в 10-15% - это откровенный наброс на вентилятор и манипулирование.

⚠️ Банкротства застройщиков - единичные случаи, связанные с мошенничеством акционеров или плохим управлением. СУ-155, Urban Group, Социальная Инициатива - эти компании рухнули, но рухнул ли весь рынок строительства жилья в России?

Не верьте свинье!

💬 Герман Греф: «Мы планируем и далее рост нашей прибыли из года в год, никакого ее падения в 2024 и 2025 году не будет».

🟢У СБЕРа есть два типа «партнеров»-застройщиков:
🅰️ Контрагент, который хочет, чтобы его покупатели могли взять ипотеку в СБЕРе и купить право по ДДУ в его строящемся доме. ПФ он брал в Альфе или ДОМе. Ну такой себе партнер для СБЕРа...
🅱️ Порабощенный клиент, который ранее получил ПФ в СБЕРе и хочет, чтобы его покупатели могли взять ипотеку в СБЕРе и купить право по ДДУ в его строящемся доме. Надо помогать такому партнеру продавать, чтобы быстрее деньги отдавал. Это ценный партнер, настоящий.

📊 Доля СБЕРа на рынке ипотеки 58%, и более 60% на рынке проектного финансирования строительства жилья. Маловато будет. Нужно больше: рост прибыли из года в год.

☝️Как достичь: создать условия, чтобы все застройщики приходили за ПФ в СБЕР, увеличить долю рынка и превратить СБЕР в безоговорочного лидера в обслуживании эскроу-счетов.

💸 Ввели комиссии для группы 🅰️, чтобы увеличить количество группы 🅱️.

🎄С января 2024 застройщики из группы 🅰️ будут платить комиссию СБЕРу за выдачу льготных кредитов:
🔻IT-ипотека – 8,9%
🔻Господдержка – 7,5%
🔻Семейная – 8,4%

❌Не хочешь платить, застройщик из группы 🅰️? Рефинансируй ПФ в СБЕРе и переходи в группу 🅱️: там условия не такие (другие, не грабительские), тепло и всем хорошо (особенно СБЕРу).

🔴 Итого: просто СБЕР решил принудить застройщиков получать ПФ или рефинансироваться. Посмоторим, чем ответят в ДОМе и ВТБ.

🎇 Отличная новость под конец года.

🤝 Я всё-таки уговорил своего товарища, владельца 8-и субарендных бизнесов, консультанта и замечательного эксперта Алимжана Бараева создать обучающую программу по теме субаренды 📚.

☝️Напомню, что вместе с Алимжаном мы провели огненный прямой эфир (https://youtu.be/HJ29aWChEN8 , посмотрите, если не видели!), а ещё на моём канале появились посты, посвященные субаренде:

https://t.me/atsogoev/5115
https://t.me/atsogoev/5116
https://t.me/atsogoev/5123
https://t.me/atsogoev/5128
https://t.me/atsogoev/5129
https://t.me/atsogoev/5131

🏁 Стартуем 22 января 2024 года.

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻

👉 Регистрация здесь:
sub.atsogoev.com
sub.atsogoev.com
sub.atsogoev.com

🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

Что будет с жильём бизнес-класса в Москве?

📊 Немного аналитики, которую я украл из интервью директора по продажам «Гранель» Э. Ханнановой.

⏪Сейчас по площади лотов предложение квартир бизнес-класса на первичном рынке Москвы занимает первое место с долей 46% без учета апартаментов. К этому сегменту можно отнести чуть более ста жилых комплексов. Общая площадь всех новостроек бизнес-класса в столице составляет около 1 млн. м2

💬 В 3-м кв. 2023 спрос достиг 450 т.м2, что на 45% больше, чем во 2-м квартале 2023, и почти в 2 раза больше, чем в 3-ем квартале 2022.

💬 На текущий момент наиболее востребованные квартиры на рынке в сегменте бизнес находятся в диапазоне от ₽15 до ₽25 млн. В таком бюджете приобретаются квартиры до 50 м2. Спрос опережает предложение как минимум на 10%.

💬 Возможно, из-за повышения ключевой ставки и ужесточения условий по ипотеке в бизнес-сегменте возрастет удельный вес программ с рассрочкой. Сейчас доля сделок с ипотекой на этом рынке колеблется на уровне 40-60%. Показатель может снизиться на 15-20%. Поскольку для покупателей имеет значение бюджет покупки, можно прогнозировать некоторую оптимизацию площадей в бизнес-классе⏩.

🔻Итого, уже мои выводы: квартиры бизнес-класса станут несколько меньше в м2 (и дешевле в абсолютном выражении), что позволит застройщикам остаться +/- в том же ежемесячном платеже. Продавать эти квартиры будут в рассрочку (больше, чем сейчас) и в ипотеку.

💸 Льготная ипотека из Москвы скорее всего улетит навсегда летом 2024 - М.Хуснуллин так сказал РИА Новостям. В общем-то, правильно. Кто хотел - взял. Кто хочет - ещё возьмёт, успеет.

💵 Семейная ипотека остается, плодитесь и размножайтесь!

🎄🔮Под новый год происходят настоящие чудеса! Попадаются проекты, которые давно ищешь, но не можешь найти.

🎁 Буквально в последних числах декабря я нашёл его. Наикрутейший проект в сфере недвижимости с доходностью 100% годовых при вложениях всего от ₽1 млн. со 100% гарантиями. Вот это удача! И отличная возможность.

🔎 Я внимательно изучил проект со всех сторон и всячески рекомендую рассмотреть: такие возможности открываются раз в 5 лет.

💰Меня часто спрашивают, куда бы я лично вложил свои деньги: в этот очень хочу вложить!

🤝 И вам советую!

🔥Не могу не поделиться! Очень красивое и предновогоднее исследование рынка офисной недвижимости Москвы от STONE. И довольно позитивное для инвесторов, цитирую:

⏪ Цена квадратного метра строящихся офисов вырастет из-за дефицита предложения. Однако наибольшее влияние на рост цены окажет увеличение стоимости строительства и удорожание кредитных ресурсов после повышения ключевой ставки ЦБ РФ ⏩

🧸Ждём рост цен на строящиеся офисы...

⏳Пора подводить итоги и мне лично, постараюсь уложиться в две части.

☝🏻Первая часть будет по поводу этого канала (динамика его развития в 2023 году - в золотой рамочке).

🔻Итоги:
1️⃣ Число подписчиков выросло на ~25%, это на 10% ниже чем в 2022 году, но я всё так же лично практически не занимаюсь вопросом продвижения канала, а на его рекламу потратил от силы ₽30 тыс. за 12 мес.

В этом году я присоединился к неформальному сообществу авторов профильных каналов «Инвест-Мэтры», созданном частично из слушателей моей мастер-группы по развитию tg-каналов. Мы помогаем другу другу привлекать новых читателей.

2️⃣ Контент: удалось создать несколько десятков осмысленных текстов, за которые не стыдно. В работе над содержанием канала мне помогали мои коллеги, Кристина и Виктория (по очереди, не вместе), за что им большое спасибо.

Я недоволен собой: нужно писать намного лучше, делать больше фин. моделей, анализировать глубже и вести канал более качественно.

3️⃣ ER (отношение количества просмотров поста к количеству подписчиков) к сожалению, не повышался. Иногда падал, но я лично включался и всё выравнивалось.

4️⃣ Рекламные доходы. Грех жаловаться: благодарю всех рекламодателей за мою мотивацию (а читателей канала призываю к терпению).

Благодарю моих коллег @ireneadmin и @alesya404 за помощь и поддержку в этом направлении.

📋 Планы:
🔹 Развивать обучающий раздел, маркируемый хэштегом #ликбез, посвященный основам инвестирования, писать проще о сложном, просвещать и делиться ценными знаниями
🔹 Оказывать больше практической поддержки читателям канала, производить больше видео и сторис, делать больше эфиров
🔹 Наконец-то начать приглашать других людей писать на канале гостевые посты (и быть менее критичным к чужим текстам)
🔹 Выражать свою личную позицию, быть точнее и смелее в оценках.

📲 Я убеждён, что хороший телеграм-канал - канал живой, с реальными комментариями реальных людей. Благодарю комментаторов!

🤗 Ну и, конечно, всех читателей благодарю, что были с каналом @atsogoev в этом году.

🔵 Подмосковный строительный монстр «Самолёт» сбросил листовки с новостью о новой программе buyback в 2024 году и опять на ₽10 млрд.

☝️Как я подозреваю, выкупать акции будут у текущих мажоритарных акционеров и в меньшей степени это событие касается розничных инвесторов (их используют для разгона стоимости акций и поддержания котировок).

💸 Путем buyback из компании выводят деньги? Если это так, то все победные реляции и крокодиловы слезы Елистратова на SmallDay были нужны лишь для того, чтобы совершить обмен бумаг мажоритарных акционеров на реальные деньги по максимальному курсу.

🔥 Мне по 🥁
👀 А фюзеляж не треснет?
👍 Пора продавать!