✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

🔥 Что делать, если начинаешь с нуля

⚡️Как создать дорогой интерьер с минимальным бюджетом?

🔥Доходность по разным направлениям инвестирования

🔥Полезная фишечка в ремонте от флиппера

🔥Нужен ли пассивный доход?

🔥Кейс по флиппингу: стоимость мебели для гостиной и холла

🔥Безвозмездные финансовые стратегические сессии для подписчиков

🔥Про утечки из Минфина по льготной ипотеке

🔥Главная ошибка собственника, продающего квартиру

🔥IPG -традиционный годовой обзор

🔥Рентная доходность в новых экономических условиях

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

💸 Ликвидность.Что это?
Характеристика актива, которая показывает, насколько быстро его можно продать, сдать в аренду или другим способом извлечь из него деньги. Произошло от латинского слова liquidus, то есть «жидкий, перетекающий».

👀Увидел свежую аналитику от Stone. Там написано, что офисы класса А площадью 50-150 м2 это очень редкий зверь, занимающий не более 1% от всего объема экспонирующихся в аренду офисных помещений в Москве. Конкретно объем предложения небольших офисов класса А в столице России 5 447 м2.

⚙️ Чтобы заполнить все имеющиеся на рынке небольшие офисы необходимо примерно 80 ИП, самозянытых или ЮЛ на всю Москву. Откуда цифра: 5447м2/70 м2 (ср.площадь офиса)

8️⃣0️⃣ арендаторов!

☹️И при этом на рынке бешеный FUD по поводу строящихся офисов - кто это будет снимать, попробуй сдай и т.д.

☝️Так вот я утверждаю, что ликвидность у небольших офисов высокая. В Москве явно больше 80 потенциальных арендаторов небольших офисов, а предложения.... почти нет. Всё небольшое и доступное для аренды либо очень дорого, либо - компромисс между ценой, расположением и качеством.

🔻Не попробуй сдай, а попробуй сними! Жаль рушить мир офисного негатива...

☕ На прошлой неделе встречался в Алматы со своим товарищем, известным консультантом по коммерческой недвижимости.

💬 Обсуждали узкопрофессиональную тему определения Best Use (лучшего и наиболее эффективного использования). Определение best use это самая начальная точка развития любого проекта в недвижимости.

⛳Например, есть земля со строениями, как её использовать?

🅰️ Провести редевелопмент и продать
🅱️ Согласовать новое, всё снести, построить и продать
🆎 Ничего не сносить и не редевелопить, согласовать и продать как проект

📶 А еще есть варианты в части назначения: офисы, гостиница, торговое помещение, склад и т.д. То есть количество сценариев может быть очень большим, а задача консультанта или девелопера (в общем, того, кто создает анализ best use) состоит в том, чтобы определить лучшие.

🪤На всё это накладывается фактор времени и рыночных трендов.

📜К чему пришли по результатам обсуждения:
1️⃣ Определение best use - процесс творческий, нужно видение конечного продукта и внутренняя убежденность, какие варианты использования больше подходят для конкретного объекта.
2️⃣ Определение best use связано с расчетами, ведь каждый сценарий подкрепляется финансовой моделью, а результаты сводятся в сравнительную таблицу.
3️⃣ Делать best use сложно, а делать выбор из разных сценариев еще сложнее. И многие собственники недвижимости, которые заказывают best use, всячески стараются уклониться от выбора. То есть получают результаты, смотрят на них и ничего не делают. Потому что выбор делать сложно и неприятно.

☝️И при этом мы оба сошлись во мнении, что большинство из собственников недвижимости сами не могут увидеть потенциал в своей недвижимости. И это касается не только земли со строениями, но даже обычных объектов недвижимости.

👀 И тут мой товарищ показал мне свой кейс!

👀 Big Day «Самолёта»: никаких новых идей, кроме одной.

☝️И эта идея состоит в том, что «Самолёт» строит м2 больше ПИКа и продает м2 больше «Этажей» (по мнению самих пилотов). «Уделали» Гордеева и Хусаинова, наконец-то, испортили им Новый год!

🕳️А в остальном полное интеллектуальное поражение людей в худи.

📭 Никаких адекватных ответов на вызовы 2024 года нет. Старая шарманка:

🔸Мы жутко недооценены, наша капитализация слишком низкая, но будет очень высокой
🔹У нас много земли и диджитала
🔸У нас хороший продукт (это уже даже не смешно)

💡Какой-то слишком знакомой кажется идея о том, что миллионы людей заняты на стройке и в секторах, связанных со строительством, и государство не бросит стройку. Где-то это я уже читал....

🔻По делу: я по-прежнему считаю, что «Самолёт» активно манипулирует своими акциями. По мнению ВТБ, например, акции ЛСР более недооценены, но интеллигенты из Санкт-Петербурга не уподобляются подмосковному монстру и не устраивают из этого факта шоу на грани закона с привлечением заслуженных манипуляторов фондового рынка (РынкиДеньгиВласть).

🔥14 декабря, в этот четверг в 16:30 МСК состоится вебинар - презентация нового инвестиционного объекта от SimpleEstate.

💬 Спикеры:
🔹Генеральный директор SimpleEstate Никита Корниенко
🔸Член совета директоров SimpleEstate Артём Цогоев.

1️⃣ Представим проект: расскажем почему выбрали, покажем и проанализируем локацию, опишем бизнес-модель проекта
2️⃣ Расскажем о доходности и рисках проекта
3️⃣ Опишем возможности для инвесторов, желающих вложить от ₽100 тыс. в проект создания готового арендного бизнеса.

🟣 Впервые на рынке частным инвесторам с капиталом ₽100 т. откроется возможность вложить деньги в профессионально управляемый проект создания ГАБ институционального качества.

✅ Постараемся представить информацию максимально понятно и доступно. А также ответим на самые частые вопросы инвесторов!
Пожалуйста, напишите Ваши вопросы в комментариях 👇

🎦 Запись будет, а всем, кто примет участие в вебинаре мы вышлем фин.модель проекта!

👉 Зарегистрироваться

Сначала вы любуетесь прекрасными рендерами, влюбляетесь в квартиру, берете ипотеку и предвкушаете переезд.

Вы заплатили внушительную сумму и уверены, что это покупка мечты. Наступает день переезда… Распахиваете шторы, как в лучших голливудских фильмах и видите перед собой не обещанные сады и парки, а несколько десятков гаражей и пару сухостоев. Пожив неделю, понимаете, что соседи слышат каждый ваш шорох, а вы их. Проезд к дому из-за нагромождения машин занимает у вас времени больше, чем весь остальной путь.

К сожалению, это реальность большинства новостроек в России😢

➡️Если вы действительно хотите купить квартиру, от которой вы каждый день будете испытывать экстаз и гордо рассказывать о ней друзьям и коллегам, обращайтесь в агентство недвижимости Moneyard.

Оно входит в топ-5 по Москве и одно из немногих имеет доступ к закрытым стартам продаж, на которых их клиенты получают самые выгодные предложения.

⤵️В Moneyard лучшие условия:
- вам честно расскажут о каждом доме и подберут квартиру под ваш запрос
- предостерегут от невыгодной сделки
- агентство работает на качество и результат и не играет на эмоциях клиента, размахивая десятками красивых рендеров

В канале Moneyard регулярно публикуются лучшие объекты по самым выгодным условиям.

Подпишитесь и сохраните контакт! Вы в любой момент можете получить консультацию от персонального брокера.

18+ *Moneyard - Монэярд (название агентства)
#Реклама
ИП Манукян О.С.,
ИНН 645395705671
erid: 2Vtzqvr4t8r

🤯 Что дарить на НГ?!

📦 Каждый год мне присылают подарки из «Кортроса» в память об одном нашем совместном проекте: ёмкость в форме ёлочки, набор для резки сыра и даже ножи! Коллеги из STONE обычно дарят бутылку виски, а из ВNmар.рro как-то прислали конфеты. Всем спасибо!

🛍️ Вообще, это тяжело - подарки людям из сферы недвижимости.

💡Представьте, что перед вами задача - сделать новогодний подарок инвестору / девелоперу / консультанту / брокеру / специалисту по ипотеке или менеджеру по продажам. Ему или ей!

✅ У меня есть 6️⃣ (шесть) безалкогольных идей, что подарить человеку, который имеет профессиональный интерес к недвижимости и инвестициям...

1️⃣ Акцию (ценную бумагу) ЛСР или Эталон, чтобы требовать скорейшей выплаты комиссии на правах акционера! Например, в «Тинькофф» можно купить и подарить акцию сразу в приложении 📈
2️⃣ Книгу по недвижимости, к примеру, «Искусство заключать сделки» Д.Трампа, «Суть одного Олега» О.Торбосова или «Как инвестировать в недвижимость» А.Цогоева (ой, нет, она же электронная и бесплатная...) 📚
3️⃣ Одежду: худи или майку с символами рынка недвижимости (кирпичами, домами, графиком цен на вторичку от IRN). Если умеете рисовать или вышивать, такой мерч можно сделать своими руками🦺
4️⃣ Открытку с какой-нибудь недвижимостью (небоскрёбы, особняки и т.д.) 🌆
5️⃣ Настольную игру по мотивам рынка недвижимости: «Монополию», например 🎲
6️⃣ Качественное обучение.
Курсы Артема Цогоева - их все хвалят, значит они точно станут хорошим подарком 🎁

💳 Да! Мы наконец-то выпустили Цифровые Подарочные Новогодние Сертификаты.

🤗Владелец сертификата в 2024 году может выбрать какой-нибудь мой курс (выбор есть) и оплатить его Сертификатом.

📉 Хоть они и цифровые, но КОЛИЧЕСТВО СЕРТИФИКАТОВ ОГРАНИЧЕНО...

👉 ССЫЛКА ДЛЯ ПОКУПКИ: https://atsogoev.com/present

💻По данным портала Работа.ру 29% граждан РФ получают доход от инвестиций из следующих источников:

🏠 Сдача недвижимости в аренду
🏦 Банковские вклады
📈 Операции на фондовом рынке и передача средств в доверительное управление

❓А остальные 71%? Вероятно хотели бы иметь доходы от инвестиций. Ну а кто не хочет легально получить свободу и финансовую независимость!

🥾Очевидно, что сделать первый шаг мешает отсутствие базовых знаний об инвестиционных инструментах.

🏡Инвестиции в недвижимость очень популярны у россиян, однако эта категория инвестиций окружена множеством мифов!

👀Например, многим людям кажется, что недвижимость может приносить 100% годовых. Ну вот Барно Турсунова же говорит так! А не грузит всякой фигнёй про соотношение риска и доходности...

💸При этом, чтобы 71% россиян смогли начать получать доходы от инвестиций в недвижимость, им нужно всего лишь:

1️⃣ Разобраться в уровне нормальности каждого возможного для частных инвесторов вида инвестиций и понять зависимость доходности от риска

2️⃣ Научиться определять пирамидальных мошенников, лжецов и манипуляторов

3️⃣ Получить начальные знания по инвестиционному анализу и просто начать уже инвестировать в недвижимость!

🔴 ВСЁ! Дальше только вперёд.

🙂 В этом году я тотально обновил свой базовый БЕСПЛАТНЫЙ курс «Инвестиции в недвижимость».

✅ Получился удобный образовательный продукт, который поможет людям совершить шаги 1️⃣2️⃣3️⃣, пройдя простой, короткий и полезный курс обучения (всего 4 занятия).

🏁Начать обучение бесплатно можно здесь: free.atsogoev.com

📖 Также спешу напомнить о своей БЕСПЛАТНОЙ книге «Как инвестировать в недвижимость», наиболее полном и подробном учебном материале по этой теме. atsogoev.com/book

💡Знания доступны, нужно только захотеть!

☝️А вот еще один субарендный кейс от моего товарища Алимжана Бараева (Казахстан, Алматы).

🏣Павильон общей площадью 167 м2, 1981г. рождения, отключен от всех коммуникаций. Расположен на стыке промзоны и частных домов, в 50 метрах от крупной городской магистрали.

🫣Собственник сдавал павильон как холодный склад. Объект привлек внимание крайне низкой ценой.

🕳️Минусы, а именно необходимый большой объем строительных работ, отсутствие коммуникаций и прочие риски, всё-таки не перевесили плюсы и с собственником был заключен договор аренды на 7 лет с правом субаренды.

💡По словам Алимжана он ясно понимал best use объекта и это помогло избежать ненужных трат.

🏆А какой же был best use? Помещение уже во время реконструкции было оперативно сдано в аренду под пищевое производство поставщику крупнейшей в Казахстане продуктовой сети Magnum.

🧮 И опять - финансовые показатели меня очень удивили. Это нереально крутой кейс в плане денег 💸

✅ Еще публиковать?

Если да, ставьте 🔥

☝Полезный сервис для риелторов. Вам нужно удаленно подписать документы с клиентом, а ехать через весь город совсем нет времени и сил? Появилась потребность выступить в сделке посредником и свести двух физлиц из разных городов между собой, но вы пока не понимаете, как это сделать быстро? 

🗣На все ваши вопросы есть ответ: электронная подпись!
 
📲Переводите документооборот в онлайн, ведь теперь это стало так просто, что даже не придется вставать с кресла. Усиленная неквалифицированная электронная подпись от сервиса Sign.Me приравнивается к рукописной и полностью соответствует 63-ФЗ «Об электронной подписи», а получить ее можно онлайн. 

🗂Вы можете приобрести гибкий корпоративный тариф и обеспечить подписями себя и своих клиентов. Одна “клиентская” подпись будет обходиться намного дешевле, чем поездки курьера, а еще вы избавитесь от лишних затрат на бумагу, печать и хранение и сможете подписывать документы из любой точки мира. 

📑Этот вид подписи подходит для договоров на оказание риелторских услуг, авансовых договоров, договоров аренды, сопровождения сделки, актов приема-передачи недвижимости и многих других.

✅Сделайте свой документооборот быстрым, выгодным и надежным, подключайте Sign.Me. 

#Реклама. ООО "СМ".  ИНН 7719795020.

📚Аналитика = ложь?

👀 Я читаю много разной аналитики. Если посчитать, то на протяжении многих лет в среднем за рабочий день я открываю один или два аналитических отчета от разных компаний, банков исследовательских организаций, сервисов и т.д.

💡Что же я думаю по поводу аналитики от консультантов, брокеров, девелоперов и аналитических сервисов.

⚠️ Но сначала о важном. С моей точки зрения, создание аналитического отчета и вообще публичная аналитическая деятельность это большой труд. Аналитики проделывают важную и полезную работу за что я их уважаю и ценю.

☝️Бытует мнение, что аналитика от продавца какого-либо продукта это заведомо ложная информация. Я с этим не согласен.

🛑 Я считаю, что даже «ангажированная» аналитика НЕ ложна. Просто у её читателя должен быть фильтр - критическое мышление, способное отделить маркетинг и рекламу от информации, данных.

Основная специфика аналитики:

1️⃣ Аналитические отчёты или исследования (публичная аналитика) - документы, которые прежде всего создаются и распространяются с целью создания информационного повода в СМИ.

📰 Хочешь быть упоминаем в СМИ, ну например, по теме островков в торговых центрах - выпускай ежеквартальную аналитику по этому поводу и спамь своими pdfами журналистов. Если распространят СМИ, в теории, прочитают клиенты из числа собственников ТЦ и окажут доверие в части консультирования или брокериджа островков. При этом вообще не факт, что в таком отчёте есть искаженная, неверная информация и манипулирование.

🎈Хотя бывают и крайне запущенные случаи вроде «индекса пузырей», которые создаются исключительно для тиражирования в СМИ, никакой реальной ценности и правды в них нет (моё личное мнение).

2️⃣ Аналитика является в том числе инструментом влияния на умы тех, кто читает аналитические материалы, способом подтолкнуть аудиторию к тому или иному действию.

🔍Где-то на рынке обнаружен дефицит или профицит, спрос высокий или низкий, предложение падает или растет. Вообще как-то странно обижаться на наличие в исследованиях рекламы в мире, где директор «Института познания йогурта» рекомендует употреблять молочные продукты производителя Х пять раз в день. Маркетинг повсюду, это наша жизнь!

3️⃣ Аналитика является незаменимым источником данных о прошлом, которые можно и нужно использовать для прогнозов будущего. Если бы аналитики не выпускали свои периодические отчеты, то как бы можно было получить эту информацию?

📊 При этом в разных аналитических источниках есть разные данные и отдельная задача состоит в том, чтобы сравнивать и сопоставлять разные цифры в разных отчетах и разбираться как получили данные! Иногда даже приходится писать авторам аналитики и спрашивать что к чему.

4️⃣ Ни один аналитический отчет не может ответить на вопрос, что конкретному читателю отчета делать в его ситуации. Потому что принятие информированных инвестиционных решений это сбор и анализ материалов, как правило, выходящих за рамки любого отчета. Напомню, что любое инвестиционное решение это прежде всего прогноз. Чем больше разных данных и чем объёмнее картина, тем точнее прогноз.

🔻Итого:
🔹 Я воспринимаю любую аналитику как строительный материал для своих собственных выводов.
🔸 Как мне кажется, я обладаю критическим мышлением, позволяющим отделить ценные зерна от маркетинговых плевел.
🔹Попытки обвинить аналитиков в предвзятости и ангажированности у меня вызывают улыбку недоумения!

🙄 Это я к чему всё написал!

🥺 Помню мне рассказывали историю, как один инвестор с убытками предъявлял претензии консультанту, размахивая распечаткой их публичного аналитического отчёта и проговаривая «Ну вы же вот написали, а я попал...» 🫣

⚙️ Реальный случай: слушатель моего курса «Глобальный инвестор» должен был принять инвестиционное решение по одному из рынков зарубежной недвижимости.

🔆 Я на курсе все направления и источники поиска информации дал, а он проделал большую индивидуальную работу по сбору материалов. Хорошо, что в этой стране много данных в открытом доступе, а слушатель курса был мотивирован на поиск истины.

📖 Он не прочел отчет условного UBS про пузыри и на этом основании принял решение, а смело прыгнул в пучину разрозненной информации о рынке, наложил на неё данные о миграции, туризме, экономике и т.д.

🌐 В итоге получил собственное объемное видение картины. Построил свой прогноз из собранного строительного материала.

📊 А просто читая отчеты (и даже загружая графики по запросу) нормальный прогноз не создашь и инвестиционное решение не примешь.

❗️Новый объект SimpleEstate

🔥 На платформе SimpleEstate доступен для инвестиций новый объект!

⚡️ Минимальный размер инвестиций - ₽107 500

🏗 Проект предполагает оптовую покупку 14-ти коммерческих помещений мелкой нарезки суммарной площадью 1028 м2 в строящемся ЖК бизнес-класса «Новое Летово» (Новая Москва) с лучшей локацией на эксклюзивных условиях с дальнейшим поиском арендаторов (супермаркет, алкомаркет, аптека, пекарня, пункты выдачи и т.д.) для формирования готового арендного бизнеса.

📈 Ожидаемая доходность в спекулятивном сценарии (1.5-2 года) составляет 19-46% годовых

⤴️ В долгосрочном сценарии (10 лет) - 12%-16% годовых со средней дивидендной доходностью 10%-12% годовых

⚠️ Уровень риска - повышенный.

Коротко об объекте:
🔹Новая Москва, ЖК бизнес класса «Новое Летово»
🔹Большой строящийся район на ~8000 квартир
🔹14 коммерческих помещений суммарной площадью 1028 м2
🔹Лучшая локация в ЖК - 1-я линия прямо на въезде
🔹Покупка напрямую у застройщика (Стройком) по ДДУ
🔹Дефицит торговой инфраструктуры вокруг
🔹Сумма сделки - ₽250 млн (₽243 тыс. / м2)
🔹Ввод в эксплуатацию 4кв. 2024 г. - 2кв. 2025 г.

✅ ДДУ уже подписаны и направлены на регистрацию

☑️ Почему мы решили покупать именно строящийся объект, вместо готового помещения уже с арендатором - писали тут и вот тут, а ещё здесь и вот здесь.

↗️ Привлечение инвестиций будет организовано в 3 этапа:
1-й раунд от ₽5 млн по цене ₽10 000 / акцию (завершен)
2-й раунд от ₽107 500 по цене ₽10 750 / акцию (декабрь)
3-й раунд от ₽115 000 по цене ₽11 500 / акцию (январь-март)

🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻🔻
🔷 Сегодня в 16:30 мы проведем онлайн презентацию объекта и ответим на самые частые вопросы инвесторов.
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

ℹ️ Подробная презентация по объекту
🆗 Оставить заявку на инвестиции

🤝С разрешения Алимжана Бараева, известного консультанта по коммерческой недвижимости и владельца субарендного бизнеса, публикую финансовые результаты кейса.

🏆 И они действительно впечатляющие:
🔸IRR : 148,1% (❗️)
🔹Прибыль: 60 млн.у.е.
🔸Инвестиции: 6,4 млн.у.е.
🔹NPV_14,5%: 34,5 млн.у.е.
🔸ROI: 935%

👉 Финансовая модель здесь

☝️Маленькое пояснение к расчетам. Арендные каникулы 4 мес. Арендная плата на первые 2 года - 2,4 млн.у.е./год. Далее ежегодный рост на +1.2 млн.у.е./год. Максимальное значение арендной платы - 6 млн.у.е./год.

🗓 Срок договора аренды 7 лет, инвестиции в ремонт составили 11,8 млн.у.е.
Сдано в субаренду под пищевое производство за 10,8 млн.у.е./год + ежегодная индексация на инфляцию, но не более +20%.

🧮 В фин.модели указано значение индексации 12%, это единственная предпосылка, которая не является константой. Даже если индексация будет 0% финансовая модель останется более чем доходной.

*️⃣ 1 у.е. = 1 казахстанский тенге

📑 Я видел 4 кейса Алимжана из более чем 16 проектов, которые он реализовал за последние годы. По всем из них доходность IRR превышает 100%. То есть этот кейс не исключение, а правило.

🧮 Еще раз напомню, IRR это годовая доходность.

🌐 Бизнесом по субаренде можно заниматься везде (буквально по всему миру), и доходности в Казахстане, например, ничуть не больше или меньше доходностей, которые можно достичь в России.

⚠️ Бизнес на субаренде - не классические пассивные инвестиции и не подходят инвесторам, которые хотят управлять своим капиталом через смартфон (за этим в SimpleEstate).

👉 Кому могут подойти инвестиции с субарендный бизнес:

✅ Профессионалам рынка коммерческой недвижимости (брокерам, консультантам, в общем, людям, понимающим рынок), которые хотели бы начать инвестировать, но не обладают достаточным для покупки недвижимости капиталом.

✅ Инвесторам, которые уже активны на рынке коммерческой недвижимости. Субаренда - альтернативный способ инвестировпния на рынке недвижимости, не предполагающий покупки объектов, фактически можно увеличить количество объектов в управлении без увеличения капитальных затрат.

✅ Инвесторам с опытом во флиппинге. Субарендный бизнес довольно близок по концепции - создаются улучшения, позволяющие повысить стоимость недвижимости. Только покупать недвижимость не нужно.

❗Очень важные моменты в субаренде, цитирую здесь Алимжана:

🅰️ Наличие навыков определения best use объектов. То есть нужно мыслить как девелопер, и видеть будущее объекта, понимать профиль будущих арендаторов.
🅱️ Соблюдение технологии создания субарендного бизнеса - от поиска проекта до управления субарендными отношениями.