🎤С вашего позволения, предоставляю слово своему коллеге Алимжану Бараеву:

🏺Вокруг субаренды много мифов.

❗Миф №1. Досрочное расторжение договора аренды, «рейдерство» со стороны собственника помещения.

Вообще-то правильно составленный договор аренды очень непросто расторгнуть. Помимо договорных отношений есть и наддоговорные отношения с собственником. В моей практике есть кейс отношений, превратившихся в партнерство с собственником помещения, длящееся уже 15 лет.

❗Миф №2. Малое количество подходящих объектов.

Не все собственники помещений согласны на аренду с правом субаренды. Это всего лишь вопрос правильной настройки воронки поиска проектов. На самом деле проектов достаточно, просто иногда самому субарендатору сложно определить best use.

❗Миф №3. Высокая ротация субарендаторов. «Точно съедет субарендатор!»

Сильно зависит от профиля помещения и формата субарендного бизнеса. Если субаренда предполагает организацию в помещении подобия фермерского рынка с субарендаторами ИП - ротация объективно выше. Есть форматы субарендного бизнеса, не предполагающие высокой ротации. Опять же субарендный договор может смягчить потери, связанные с уходом субарендатора. В моей практике, конечно, были досрочные расторжения. Если best use определен верно, замена находится достаточно оперативно.

❗Миф №4. Зарабатывать 148% годовых на субаренде легко и просто.

Про субаренду очень много вранья, к сожалению. Правда состоит в том, что это бизнес со своими рисками и сложностями. Если бы так просто было заработать 148% это делали бы все. На самом деле субаренда требует опыта, знаний и особых компетенций. Вообще не просто.

🏺Какие вы еще слышали мифы об этой деятельности?

❗️ЦБ РФ повысил ключевую ставку до уровня 16%. Это временно.

🎥 А вот и запись вчерашнего прямого эфира с презентацией нового проекта SimpleEstate в ЖК «Новое Летово»

🔗https://youtu.be/fOXgbZmBbc0?si=PzJ5kDIGkAHSo3BC

✅ Рассказали про проект, ответили на вопросы.

📕 Подробная презентация по объекту
💵 Оставить заявку на инвестиции

🎤На пресс-конференции Эльвире Сахипзадовне задали вопрос, видимо, от зрителей одного треш-блогера, не считает ли она, что на рынке недвижимости сейчас образовался пузырь, схлопывание которого будет болезненным.

🏛️Глава ЦБ РФ считает, что «на ипотечном рынке есть признаки перегрева: разница в ценах между первичкой и вторичкой в 42%.»

🙄 Вот почему никто не скажет уважаемой Эльвире, что она транслирует ложную информацию? Даже разница между пятиэтажной хрущевкой без лифта и новостройкой в том же районе не всегда 42%. Уже коллеги разбирались в этом вопросе: фейк.

💬 Продолжение: «Кроме этого, второй признак (перегрева на рынке ипотеки? - вопрос Цогоева): темпы роста цен на жилье (на какое жильё? на новостройки или вторичку? - вопрос Цогоева). Мы считаем, что этот рынок нуждается в охлаждении и в более сбалансированном росте цен».

🤲Ну тут всё в руках главы ЦБ РФ - благодаря ее действиям по повышению 🗝️ ставки вторичка расти в цене по идее не должна (но растёт), а опекаемая царём первичка - ещё наверняка вырастет.

🔮И в следующем году точно будет 42% разрыв. А виновата в этом на 100% Набиуллина?

❗Где я не прав?

🟣 В канале SimpleEstate вышел текст с анализом решения ЦБ РФ. Публикую с минимальными сокращениями.

🗝 Сегодня, 15 декабря, ЦБ РФ в очередной раз повысил ключевую ставку уже до 16% (ранее ЦБ повысил ставку до 15%) в ответ на ускорение инфляции. Эксперты расходятся во мнении относительно действенности решения ЦБ РФ в качестве инструмента для обуздания инфляции.

❓Какие последствия для сектора торговой недвижимости и готового арендного бизнеса?

1️⃣ Сегмент коммерческой недвижимости, с которым работает SimpleEstate, успешно противостоит инфляции (росту цен) с помощью механизма привязки аренды к товарообороту.

2️⃣ Повышение стоимости кредитов, безусловно, способно привести к отказу ряда инвесторов от сделок с применением заемного финансирования. Однако, данный фактор больше актуален для жилой недвижимости, так как доля кредитных сделок на рынке купли-продажи ГАБ крайне мала.

3️⃣ Мы продолжаем считать, что повышение ключевой ставки до 16%, является кратковременной акцией ЦБ РФ. В то же время инвестиции в готовый арендный бизнес - долгосрочные. На горизонте 2-5 лет вложения в коммерческую недвижимости формата стрит-ритейл способны существенно опередить в доходности и депозиты, и облигации и инфляцию.

4️⃣ Даже сейчас, в период неопределенности, мы не наблюдаем условий, при которых цены на помещения, занятые крупными сетевыми супермаркетами будут корректироваться вниз.

🛡Инвесторы стараются защитить свой капитал от возможных потрясений и обесценения денег, поэтому спрос на коммерческую недвижимость остается стабильно высоким. На рынке наблюдается дефицит качественного арендного бизнеса. Все это приводит к дальнейшему росту цен.

5️⃣ Новый проект SimpleEstate, создание готового арендного бизнеса в рамках ЖК «Новое Летово» в какой-то мере стал нашей реакцией на действия монетарных властей. Мы решили предложить нашим инвесторам продукт с целевой доходностью, превышающий ставки по депозитам.

🗝️ ставка ЦБ РФ 16%, Минфин повышает ПВ по льготной ипотеке до 30% и ограничивает кредит 6 млн. Ждём обвал и крах?

🌻Спойлер: не ждём

🔋Я когда анонсировал решение ЦБ РФ, сопроводил его комментарием «это временно». Ну не может экономика долго жить с такой ставкой. Прогнозирую, что к марту-апрелю ставку будут понижать.

🗓️ Фактически трудные для рынка недвижимости времена продлятся несколько месяцев - полгода. В этой ситуации большинство участников рынка будет стремиться «переждать». Периоды высоких ставок на рынке уже были неоднократно, поэтому опыт накоплен.

🏫 Продавцы вторички (которым несрочно) будут снимать с продажи объекты. Тем продавцам, кому срочно, придется всё же давать скидки, при этом напоминая покупателям о механизме рефинансирования (через полгода можно будет изменить условия по кредитам в других банках).

🏗️Продавцы новостроек традиционно объявят о скидках «до 20%» (возможно, даже реальных), придумают какие-нибудь схемы и на этом топливе как-то проедут трудные месяцы. Схемы: рассрочка на часть ПВ, кредит на часть ПВ от застройщика, лизинг и т.д.

☂️Главные поддерживающие цены на недвижимость факторы:
🛐 Вера россиян в м2 как в средство сохранения и накопления
📈 Реальная инфляция рубля

🏙️Рынок недвижимости обладает удивительной жизнеспособностью. Вбросы о том, что всё упадёт и пропадёт после отмены льготной ипотеки, очередного обесценения рубля, поноса или золотухи оказываются абсолютно ложными.

🌪️ В пятницу, когда в Москве бушевал циклон «Ваня», мы в прямом эфире с экспертом по продажам дорогой недвижимости №1 в России и моим товарищем Александром Дьяченко поговорили о рынке элитной недвижимости и не только.

🎤Я был гостем телеграм-канала Александра, и получилось скорее интервью со мной...

😳 Смотреть здесь:
https://youtu.be/yA0wB8_2jpQ

⚠️ Спойлер: никакого обвала или серьёзных проблем на рынке элитного жилья нет и в ближайшее время не предвидится.

🗓️ Мы с Александром договорились о его ответном визите на мой канал, сделаем это до нового года.

🙄 Совесть ненадолго взяла контроль на организмом и написала этот пост. Очень самокритично, конечно, уважаю спящую совесть за такой поступок. Респект.

📺 Жду видео, где совесть заставляет организм возвратить инвесторам хотя бы часть упущенной с 2019 года прибыли (в рублях).

☹️ Многие люди считают, что «дешевая» ипотека стала единственным катализаторам роста цен на недвижимость. Они хотят, чтобы никакой льготной ипотеки не было и думают, что это путь к «доступным» ценам.

😁😆😂🤣

⚠️ Есть три сегмента рынка, которых практически совсем не касалась субсидированная государством ипотека. И тем не менее за последние 3 года цены на этих рынках выросли.

1️⃣ Элитная недвижимость. Доля ипотеки в сделках традиционно ниже 30%. За три года цены в некоторых элитных объектах выросли на 100%. Декабрь 2020. Ср.цена сделок в элитном ЖК «Абрикосов» (Москва, Чистые Пруды) ₽882 т./м2, сейчас минимум ₽1.5 млн./м2 (самое дешевое предложение на ЦИАН, переуступка), а так там и цена ₽2 млн./м2 фигурирует.

2️⃣ Готовый Арендный Бизнес. Даже в самые лучшие времена (низкой ключевой ставки), кредиты на приобретение коммерческой недвижимости стоили 12-13%. Неизвестно сколько кредитованных сделок за три года было проведено в этом сегменте, но по некоторым данным - весьма немного. Цены тоже выросли кратно, это отмечается в аналитике SimpleEstate.

3️⃣ Строящиеся офисы. Здесь приведу конкретный пример. В январе 2021 года 1м2 в STONE Towers экспонировался за ₽288 т./м2 (вот мои расчеты того времени), сейчас ₽415 т./м2 (самое дешевое предложение на ЦИАН, переуступка). При этом STONE традиционно продвигал в качестве инструмента финансирования не дорогую ипотеку от банков, а рассрочки.

🙄 Вопрос знатокам! Это всё из-за льготной и семейной ипотеки выросло? И после ее «отмены» это всё тоже «обвалится»?

🔚 Заканчивается моё пребывание в Казахстане и знакомство с местным рынком недвижимости.

🔬В моём фокусе был, в основном, рынок коммерческой недвижимости. Благодаря встрече с моим коллегой и товарищем Алимжаном Бараевым мне удалось погрузиться и в бизнес-модель субаренды коммерческой недвижимости, о которой я активно писал на прошлой неделе.

🗃️ К сожалению, много полезной и важной информации о субаренде в мои посты не вошло.

💻 Я решил провести прямой эфир / обучающий вебинар с Алимжаном завтра, во вторник в 1️⃣6️⃣.3️⃣0️⃣ по МСК, чтобы рассказать:

☑️ Как найти, оценить и выгодно арендовать помещение?
☑️ Как привлечь и удержать субарендаторов?
☑️ Как наладить управление масштабировать бизнес?

✅ Кому обязательно нужно принять участие в вебинаре:
🔸Брокерам, консультантам и агентам, которые хотели бы начать инвестировать на рынке, но не обладают достаточным капиталом
🔹Инвесторам рынка коммерческой недвижимости
🔸Флипперам, работающим на рынке жилой недвижимости - пора инвестировать на других рынках.

👉 Регистрация: https://atsogoev.com/subarenda
🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺🔺

🪙 Есть 100 р.? Вложи в недвижимость через «Самолёт»... Или не стоит?

🥺Опять 25. Трагически недооцененному «Самолёту» очень нужны деньги, и так как кредиты нынче дороги, средства решили собрать у населения через ЗПИФ. А ещё подмосковный монстр и его подельники из УК «Баланс Эссет Менеджмент» занялись дроблением!

🔢 Обо всём по порядку. Через статью в «Ведомостях» «Самолёт» напоминает о своем ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий Капитал», базовым активом которого является коммерческая недвижимость, расположенная на первых этажах новостроек, возводимых застройщиком.
Уже сейчас 44% активов фонда сосредоточены в нежилом помещении в ЖК «Алхимово».

⚙️ ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий Капитал» находится по управлением внешней УК «Баланс Эссет Менеджмент» (прежнее название УК «Тринфико ПМ») и доступен неквалифицированным инвесторам.

💸 В настоящее время стоимость пая ЗПИФ «Самолёт. Коммерческий Капитал» составляет ₽130 тыс. Однако, по сообщению застройщика в относительно ближайшее время произойдет дробление паев до ₽100-200, запуск приложения «Самолет-Инвестиции», вывод паев на биржу, увеличение стоимости активов ЗПИФ до ₽1.2 млрд. (с ₽244 млн) и прочее-прочее-прочее. Ждём-с.

🙄 В общем, ничего особенно нового... Довольно странная идея мельчить стоимость паёв до 100 рублей. Расчет на школьников что-ли?

🏛️Инвестиционные платформы бывают не только краудфандинговые (SimpleEstate, прямые инвестиции в недвижимость), но и краудлендинговые.

🏦Краудлендинговые платформы занимаются объединением средств инвесторов для кредитования проектов.

⛲Одной из таких платформ является Karkaul, которая специализируется на кредитовании проектов в сфере недвижимости. На платформе сейчас проходит размещение займа для гостиничного проекта «СПА отель Ахтари» (редевелопмент действующей гостиницы на берегу Азовского моря), который развивает мой коллега, «инвест-мэтр» Алексей Лещенко.

🏨 Если я верно уловил, на проект собирается ₽30 млн.(₽7 млн. уже собрали), это бридж-кредит на покупку недвижимости, который в дальнейшем может быть рефинансирован в обычном банке через механизм ипотеки. Ожидаемая доходность по займу 24% годовых (залога нет), срок 6 мес. Риски в этом краудлендинговом проекте, конечно же, есть и их достаточно.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🚨Начинаем через 30 минут: https://atsogoev.com/subarenda

🪨 STONE рапортует, а я анализирую 🔍

1️⃣/3️⃣ от объёма продаж (более 80 тыс.м2) компании за 11 месяцев 2023 года пришлись на сделки по крупным блокам от 5 тыс.м2, приобретаемые как в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду, так и для размещения собственного бизнеса. Доля эндюзеров в продажах STONE достигла 45%.

⚠️ Еще раз: 45% покупает офисы в строящихся БЦ класса А от STONE для себя.

💵 А просто в стране скопилось слишком много денег, механизмов же для вывоза капитала всё меньше и меньше. Деньги из страны годами выводились в ставшие теперь «недружественными» юрисдикции.

🚧🚚 Сейчас же вывозить деньги в таких объемах и относительно некуда, и безусловно опасно. Вот и пухнет местный рынок коммерческой недвижимости.

🧭 Потому что при всём «богатстве выбора» надежно запарковать десятки и сотни миллионов можно только в недвижимости, а уж если ей еще и пользоваться можно, так вообще хорошо.

🍸Ну и вишенка в коктейле - возврат или зачет НДС, без разумной налоговой оптимизации при покупке офисов просто никуда.

✅ Готова запись нашего вебинара с Алимжаном Бараевым, специалистом в сфере коммерческой недвижимости, владельцем восьми субарендных бизнесов, генеральным директором компании Conceptum

👀 https://youtu.be/HJ29aWChEN8

☑️ Как найти, оценить и выгодно арендовать помещение?
☑️ Как привлечь и удержать субарендаторов?
☑️ Как наладить управление и масштабировать бизнес?

🔥Разговор получился очень конструктивным и качественным. Не забудьте ставить лайки!

📚 Я же буду стараться убедить Алимжана сделать обучающую программу по теме субаренды.