🏛️ Клубный дом de luxe класса «Космо 4/22» переводят в квартиры.

🏗️ «Галс-Девелопмент» начал процедуру перевода апартаментов клубного дома в квартиры. Юридическая смена правового статуса «Космо 4/22» запланирована на III квартал 2024 года.

🔜  После изменений проект будет включать 74 квартиры площадью от 45 до 174 м². Завершение строительства - конец 2024 года.

🌇 Проект строится на «золотом острове» Балчуг в Замоскворечье. Он состоит из двух шестиэтажных корпусов под названиями «Река» и «Сад». На последнем этаже – пентхаусы с потолками до 7,6 метров и личными террасами. Из окон дома открываются панорамные виды на Кремль, Москву-реку и высотку на Котельнической набережной.

🛋️ В лобби с премиальной отделкой будет лаунж-зона с камином и мягкими креслами, а также переговорная комната. В подземной части здания - двухуровневый подземный паркинг с зоной для электромобилей.

👉 Подробности о проекте

#Реклама ООО «СЗ «Галс-Космодамианская»
ИНН: 9705141021
ERID: 2SDnjdHoJNk

💬 Набиуллина: «За последний год ипотечный портфель вырос на 32%, а стоимость новостроек за три года увеличилась на 90%».

🕯️Продолжу чужую мысль, в меру своих сил...

📊 Лучше было бы, если бы ипотечный портфель не рос (меньше хлопот у ЦБ РФ за ту же з/п), и капиталы населения, зафиксированные в недвижимости, не росли.

😱 Вообще, рынок это ужасно. В том числе рынок недвижимости - там цены растут, а «простой россиянин» квартиру купить не может и весь ЦБ на нервах, валокордин коробками пьют.

🕳️ Хорошо, когда вся ипотека 20%, ипотечный портфель не растет, а активы людей, вложивших деньги в недвижимость обесцениваются.

🇰🇵 Рынок это зло, надо его частично отменить и вернуться к системе справедливого распределения! Только чиновники и передовики производства госмонополий, а также матери 5-х детей могут получать льготную и семейную ипотеку. Остальным закон.

😈 Все должны страдать. Кроме небольшой группки чиновников и «простых россиян».

🔥Важный пост

👀 Для тех, кто потерялся на просторах телеграма, подписался на мой канал и не понимает что тут вообще происходит. Излагаю свою позицию, как автора канала.

💰Этот канал создан для инвесторов в недвижимость.

📈 Инвесторы в недвижимость зарабатывают на росте рынка, а не на падении.

💡Любые инструменты для достижения доходности от роста стоимости недвижимости хороши. Допинги это хорошо, дешевая ипотека - дайте три. Спекуцяции? Супер, на чем спекульнуть?

🏛️ Как же там банки несчастные и ЦБ РФ, риски же возрастают? Наплевать на банки, стоит подумать о себе и своем кармане, а не о Набиуллиной, Костине, Грефе и прочих госолигархах. У них всё хорошо, они миллиардеры. А вы?

💸 Инвесторы зарабатывают деньги на возможностях. Дешевая ипотека это возможность, когда ее закрывают это плохо.

☢️ Нынешняя политика ЦБ РФ и ключевая ставка 15% ведет к реальным убыткам инвесторов. Потому что при ипотеке 16% спрос сокращается и цены должны по всем законам рынка снижаться. Как снижаться? Должны же были повышаться, и где доходность? А ее нет, и даже может быть убыток. Спасибо за это ЦБ РФ.

🔀 Если у вас другое мнение по этому вопросу, мне очень жаль, но я его не разделяю.

📢 Вы можете свободно спорить со мной в комментариях, только, пожалуйста, не опускайтесь до оскорблений. Почему-то «адепты краха рынка» как и многие сектанты часто бывают агрессивны: понимаю, но не принимаю.

🇵🇹 Португалия недосчиталась внешних и внутренних инвесторов

🏠За первые шесть месяцев года в столице Португалии Лиссабоне иностранцами было куплено 770 жилых домов или квартир на сумму €443 млн. В годовом исчислении количество сделок с жилой недвижимостью сократилось на 19%.

💰Инвесторы из 58 стран приобрели дома или квартиры в Лиссабоне. Лидируют граждане Франции и США, заключающие по 10% от общего числа сделок. Чуть менее активны британцы (6%), китайцы (5%), бразильцы и итальянцы (по 3%). Россиян нет - это не Дубай!

📉Португальцы тоже сокращают присутствие на рынке. Согласно отчёту Confidencial Imobiliário, в первой половине года португальцами было приобретено 1630 жилых объектов на общую сумму €673,1 млн, что означает снижение на 22% и 13% в годовом исчислении соответственно.

☝️Причины изложены здесь

☝️Классификация 2013 года. Для ностальгирующих по старым временам - внизу бренды ушедших с российского рынка консалтинговых компаний.

Почему информация о классе офисного здания важна для инвестора?

🏗️ В последнее время на рынке появилось достаточно много предложений офисных зданий, продающихся «внарезку». Большинство из этих проектов строятся, поэтому отнесение того или иного здания к классу А носит всё же несколько декларативный характер. Лишь немногие застройщики офисов «внарезку» могут сейчас показать реализованные проекты. На рынке присутствует некоторое количество игроков, продающих картинки.

👀 Пример. БЦ QOOB (Москва, ул. Алексея Свиридова, вл.17) от застройщика «Доминанта». В настоящее время ведутся продажи офисов «внарезку». Ни одного реализованного офисного проекта у «Доминанты» в портфеле нет. Кстати и жилого тоже (Hide это проект MR Group).

📍Участок располагается рядом со ст.метро в жилом массиве «Кунцевская», вне какого-либо известного делового района (метрокомунны). В описании проекта много чего написано, что может относить здание к классу А, но будет ли реализовано всё это «Доминантой»? Мы не знаем, к сожалению.

🏢 При этом офисы в QOOB экспонируются по ₽345 т./м2, а отнесение здания к классу А косвенно подтверждает стоимость продажи и будущую стоимость аренды.

✅ В этой связи еще одно, 4️⃣ предложение для классификаторов офисов может звучать так: разработать отдельную классификацию строящихся офисных проектов, продающихся «внарезку». Желательно внести в нее критерий опытности застройщика, наличия реализованных проектов, соблюдение сроков и т.д.

🔬Это сильно поможет частным инвесторам ориентироваться на рынке строящейся офисной недвижимости.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

⚫ Вышел в продажу новый проект STONE Белорусская (Москва, 1-я ул. Ямского Поля, вл. 30). Это уже 7-й офисный проект девелопера.

🏢 Премиальный БЦ находится в 8 мин.пеш. от ст.м.«Белорусская», в 600 м. от Ленинградского проспекта.

🌆Офисные блоки от 1500 м2
🏙️ Две террасы с садом и баром в 1 000 м2
🔛 Глубина этажей - до 10 м.
↕️ Высота потолков - 3,65 м.
🏛️ Торговая галерея, двухуровневый подземный паркинг
💰 Офисы экспонируются сейчас по цене от ₽400 т./м2. STONE прогнозирует рост до ₽600 т./м2 на этапе строительной готовности.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

#стартпродаж

👀 Дубай подешевеет? 🤯

📜 Недавно я писал о том, как Knight Frank поделились своим прогнозом по рынку Дубая в 2024 году. Напомню, консультанты наванговали, что цены на недвижимость эмирата увеличатся на 3.5% в следующем году. Цены в сегменте элитного жилья, по прогнозу Knight Frank, поднимутся в 2024 году на 5%.

🔮На прошлой неделе в игру вступили нострадамусы из S&P Global, международного рейтингового агентства. По ощущениям S&P рынок недвижимости Дубая ожидают волнения. Цены на жилую недвижимость вырастут по итогу 2023 года на 15%-18%, а в 2024 на 5%-7%. Однако уже в конце 2024 года рынок замедлится и цены могут снизиться на 5-10% в 2025 году.

🤔 Вот такой прогноз...

🌴 Дубай уже давно известен резкими изменениями на локальном рынке недвижимости. Однако пока там всё хорошо: бьются рекорды продаж, стремительно растет стоимость аренды, турпоток зашкаливает и т.д.

❓Что думаете о прогнозе S&P?
👍 Так и будет
🔥 Не может такого быть
👀 Хрен его знает, что будет©️

🎯 В центре Москвы снижается вакансия торговых помещений. Пора покупать?

📑Консультанты NF Group в своём свежем отчёте фиксируют, что на пешеходных улицах в центре города количество пустующих помещений сократилось с 16,8% в первом полугодии 2022 года до 13,4% во первом полугодии 2023 года. На смену ушедшим с российского рынка брендам, ранее освободившим торговые площади, приходят российские бренды.

☝️Но стоит ли утверждать, что ситуация нормализовалась и ГАБ в центре может интересовать инвесторов? К сожалению, покупка торговых помещений на пешеходных улицах всё ещё представляет большой риск.

🛍 Дело в том, что новые арендаторы торговых помещений в центре в большинстве своём являются новыми российскими марками, в основном стартапами в сфере торговли непродовольственными товарами (одежда, ювелирные украшения).

🛑 Устойчивость их бизнес-модели и успех у покупателей предметов роскоши, увы, непредсказуем. Это увеличивает риск для арендодателей, поскольку ритейл-стартапы могут закрыться в короткие сроки.

⚠️ Мы в SimpleEstate уже довольно давно приняли решение сосредоточить своё внимание на торговых помещениях формата street retail в спальных районах Москвы и Новой Москвы, которые предлагают наилучший баланс риска и доходности, и полностью отказаться от анализа помещений в центре города.

✅ На сегодняшний день у Simple Estate есть два успешно реализованных проекта в Новой Москве: «Прокшино» и «Солнцево-Парк» о которых мы рассказывали в постах ранее.

📶 Благодаря развитию транспортной (строительству новых станций метро) и социальной инфраструктуры, притоку населения и созданию новых рабочих мест, Новая Москва становится привлекательным местом для инвестиций в коммерческую недвижимость формата street retail.

📈 Оба реализованных SimpleEstate проекта представляли из себя в той или иной степени проекты создания готового арендного бизнеса.

🟪 Новый проект SimpleEstate, который уже появился на сайте инвестиционной платформы, также находится в Новой Москве.

🟣 К сожалению, до завершения оформления сделки по покупке нового проекта мы не можем раскрывать подробностей. В настоящее время мы можем предложить участие в проекте только текущим инвесторам платформы, уже вложившим ранее от ₽5 млн. в другие наши проекты.

🗓 Но уже совсем скоро мы анонсируем новую инвестиционную возможность на платформе для широкого круга инвесторов со входом от ₽100 000 и подробно расскажем обо всех деталях!

🏘️ Дома для краткосрочной аренды: американский опыт.

🎚️Краткий пересказ статьи из NY Times и небольшой вывод от меня.

🦠 В период пандемии коронавируса многие жители крупных американских городов начали временно переезжать поближе к природе из-за чего в рекреационных зонах резко вырос спрос на арендное жильё и начала стремительно развиваться инфраструктура.

🌤️Благодаря вниманию туристов и пандемийных переселенцев, а также так называемому «эффекту Airbnb» рынок недвижимости небольшого городка Хочатаун в американском штате Оклахома преобразился до неузнаваемости.

🏞️ Хочатаун расположен на берегу озера Брокен-Боу в юго-восточной части штата Оклахома. От техасского мегаполиса Даллас до Хочатауна можно добраться за три часа, поэтому многие далласцы начали посещать Хочатаун в выходные дни.

🏡 Рост внутреннего туризма привел к росту цен. С 2020-го по 2021-й средняя стоимость домовладения в городе выросла с $590 тысяч до $1,1 миллиона долларов.

⤵️ В настоящее время пандемийные ограничения полностью сняты. Далласцы, ранее проложившие тропинку в Хочатаун продолжают посещать город, однако заполняемость домов для краткосрочной аренды снизилась с 95% в 2021 году до 50% в 2023 году. Начали корректироваться и цены на недвижимость: средняя стоимость домовладения в Хочатауне снизилась с пиковых значений до $899 тысяч.

🏗️NY Times приводит историю одного частного инвестора. Некий Лео Винегар приобрел участок в Хочатауне в 2021-м, когда «эффект Airbnb» набирал обороты, и вложился в строительство дома. К моменту готовности дома спрос среди арендаторов упал. Теперь Винегар работает на двух работах, чтобы покрыть долги и размышляет над продажей арендного дома с дисконтом.

🇷🇺 🔙А теперь в Россию. Не утверждаю, что пример Хочатауна релевантен буму эко-поселков с арендными домами для краткосрочной аренды в России (Подмосковье, Ленинградская область и другие регионы). Тем не менее обращу внимание потенциальных инвесторов на эту историю - может быть и так.

😱 Distressed assets или стрессовые активы - что это?

⚡После каждого кризиса или геополитического потрясения появляется довольно большая категория инвесторов, ищущих так называемые дистресс-активы.

📉 То есть активы сильно подешевевшие в моменте, но имеющие потенциал роста.

🍄Причины возникновения distressed assets обычно в том, что их владельцы не имеют других альтернатив, кроме как срочно продать или ликвидировать актив, так как находятся в состоянии крайнего финансового затруднения.

☝️Нормальные скидки на активы в состоянии distress от 20% до 99,9%. Сделки, когда актив продается за $1 - именно история про distress. Просто к 1 доллару прилагается обычно огромный долг, погашать который будет уже «счастливый» покупатель, а не «несчастный» продавец.

🪨Иногда просто актив не продается, является лютым неликвидом, от которого сложно избавится. Тогда он нарекается distress и выставляется на рынок с мнимой или реальной скидкой в надежде собрать спрос искателей чего-то дешевого. То есть термин используется для целей маркетинга.

🏝️Недавно встретил объявления о продаже «дистресс-активов» в Дубае... со скидкой 3%🥹... Вот это как раз не distress, а маркетинг.

📢 Согласно сообщению ТАСС в пересказе Novostroyman руководитель аналитического центра ДOM.PФ Михаил Гольдберг высказался про цены на новостройки:

«На первичном рынке цены растут более динамично, с августа у нас пошла достаточно заметная новая волна повышения, хотя в целом по году темп роста цен будет в новостройках примерно 10%». Михаил также утверждает, что рост цен находится «на уровне инфляции, которая будет 8-9% по итогу года»

🙄 Это он про всю Россию.

📈 А по данным ВNmap.рro за год средняя цена 1м2 в московских новостройках повысилась на 12,8%.

🔮 Правда ЦБ РФ и Минфин прогнозируют, что официальная инфляция будет 7.5% в 2023 году.

🛑 Вопрос: если по итогу 2024 года инфляция будет 4%(вечная мечта Эльвиры), то на сколько вырастут в цене московские новостройки?

👀 ~6.8%
👍 Хрен знает, что будет©️
🔥 Пузырь лопнет, будет крах, обвал, ну пожалуйста!!!

😓 «Моя боль и страдание насколько компания сейчас недооценена».

😢 «Для того чтобы догнать справедливую стоимость на 2023 год акция должна вырасти в 3-4 раза».

😭 «Фундаментально бизнес очень и очень сильно недооценён».

🤧 «В следующем году наш бизнес почти удвоится».

Это слова инноватора индустрии девелопмента, российского «Стива Джобса» Антона Елистратова из ГК Самолёт.

🔵 Антон, не надо так: всё будет хорошо.

👀Акционеры Кенин /Евтушевский скоро покинут офис и перестанут причинять боль и страдание. Придёт Пряжников, принесёт продукт, станет легче. Вырастет акция большая пребольшая, непременно вырастет, в 6-7 раз. Ту зе мун.

#АнтонМысТобой

😰Оказывается частными инвесторами манипулируют популярные телеграм-каналы! Об этом было когда-то написано в «Обзоре рисков финансового рынка» ЦБ РФ.

💡«Всего за январь – февраль 2023 г. было выявлено восемь попыток воздействовать на  цены акций, за  2022  г. – 13 попыток». Причем все манипуляции происходят с акциями второго и третьего эшелона.

✅ То есть когда в один и тот же день в всех крупных тг-каналах появляется  лавина хвалебных постов в адрес «Самолёта», а директор конторы говорит насчет недооценки в 3-4 раза, ЦБ манипуляций не видит. Это просто такое совпадение, что все тг-каналы пишут о застройщике из Красногорска и дают слово «Стиву Джобсу».

💬 Цитаты Елистратова были опубликованы тг-каналом РДВ (150 тыс.подписчиков), как раз замеченном в манипуляциях... Там спрашивают как бы невзначай: акция застройщика будет стоит 12-16 тыс.рублей...?

☝️Кстати, Эльвира Сахипзадовна разъяснила какие тг-каналы могут считаться популярными.  «Количество подписчиков таких каналов насчитывает более 100 тыс. человек».

🤗 Хорошо, что недвижимости это не касается - у нас тут нет популярных (по версии ЦБ РФ) каналов.

💊 Аптеки закрываются, потому что не могут найти лекарство от своих недугов...

🏥 Пока не в России, а в США. За последние два года три крупнейшие аптечные сети США объявили о планах закрыть около 1500 точек по всей стране в ответ на возросшую конкуренцию с онлайн-аптеками и снижение спроса.

🩺Аптечные сети Walgreens, CVS и Rite Aid, сталкиваются с трудностями: потребители предпочитают альтернативные способы покупки лекарств (через интернет), а сопутствующие товары покупают в других магазинах или в том же интернете.

🫣В американских аптеках экспонируется слишком много не относящихся к медицине товаров, да и и сами аптеки занимают слишком большие площади. В результате аптечные сети вынуждены сокращать ассортимент и оптимизировать торговые площади (через закрытие).

🛒По прогнозам аналитиков, в течение следующего десятилетия онлайн-аптеки (здесь лидер - вездесущий Amazon), будут расти почти на 20% в год, вытесняя традиционных игроков рынка.