🇹🇭 Таиланд запустил новую онлайн-систему для регистрации иностранных арендаторов

💻 Система предоставит владельцам и управляющим недвижимостью возможность сообщать об иностранцах, проживающих в их объектах быстрее, чем раньше. Это позволит обеспечить соблюдение закона и избежать возможных штрафов.

🇷🇺 Кстати, граждан РФ сейчас на тайском острове Пхукете живет больше, чем китайцев, индийцев и австралийцев — с начала 2023 там побывало более 6 млн. россиян.

✈️ До конца 2023 года Пхукет рассчитывает принять 12 млн. туристов (почти на 3 млн. больше, чем в прошлом году).

🔮 По прогнозам местных экспертов на зимовку в Тай в этом году может приехать значительное число россиян, что может привести к повышению стоимости аренды недвижимости на острове.

💰По оценкам Туристического управления Таиланда, в 2023 иностранцы уже принесли в казну страны порядка 200 млрд. батов, то есть более $5,5 млрд. Сколько денег инвестировали в экономику королевства россияне не указывается.

🇷🇺 Что-то мне подсказывает, что в новогоднюю ночь над Пхукетом будет развиваться российский флаг.

🏗️ Вот все сетуют на долгострои! Академ-Палас, Царицыно-2, Терлецкий парк...

📮А между прочим на прошлой неделе мне на почту пришло уведомление о том, что в декабре 2023 года в Лас-Вегасе состоится-таки торжественное открытие отеля и казино Fontainebleau... И этот объект строился ❗23❗года.

🏗️ Начало строительства здания пришлось на 2007 год, а окончание работ наметили на 2009 год. Однако из-за мирового экономического кризиса развитие проекта было остановлено, а девелопер Turnberry Associates обанкротился.

💸 В 2009 году Fontainebleau купил легендарный инвестор-активист Карл Айкан (я подробно писал об этом здесь). Объект стоял замороженным до 2017 года! В 2017 году за 600 млн.долл. объект купил синдикат двух инвестиционных компаний, Witkoff Group и New Valley LLC.

🎀 Потом были анонсы открытия: 2020, 2021, 2022... И переносы.

✅ Но вот, похоже, история строительства Fontainebleau Las Vegas логично завершается. И всё-таки я пока не решил, стоит ли мне приезжать на открытие в декабре, вдруг опять перенесут!..

🏗️ «Галс Девелопмент» вывел в продажу «Дом 56». В 2009 году я занимался коммерческим управлением комплексом зданий на ул. Фридриха Энгельса, вл. 56, то есть объектом, на месте которого теперь будет построено это!

🛠️ А ещё я был совладельцем шиномонтажа там же 🥲

📍Местечко, конечно специфическое, сложно представить, что 2026 году там появятся жилые башни 20–23–27 этажей.

📊 Сделать анализ инвест.привлекательности вложений в этот проект на старте?

😐 Неинтересно
👍 Да, сделать

🧮 Инвестиционный анализ спекулятивных инвестиций в «Дом 56» от «Галс Девелопмент» - для начала публикую сравнительную таблицу. Я немного отвык от ручного труда, у нас всё это считал ИИ, но мы его отправили на отдых. Плюс я считал очень быстро, с погрешностями. Поэтому вполне могут быть ашипки, в том числе логические - проверяйте.

📜 Для любителей семиэтажных текстов о том, что там в окружении и т.д. - мне это до лампочки, я ориентируюсь на цифры (которые нужно проверять). Про то как там с парками и школами читайте в других каналах.

🖼 Фин.модель чуть позже.

⚠️Итак, вчера не написал. Для тех, кто не понимает мои расчеты по старту продаж «Дом 56», но хотел бы научиться.

⚠️Сейчас на рынке много стартов продаж, поезд доступной ипотеки стремительно уезжает, ажиотаж растет и люди спешат бронировать Jois, Shift, Метроном, Белый мыс и т.д.

⚠️Сравнительная таблица и финансовая модель показывает целесообразность вложений в тот или иной проект.

⚠️Основной смысл расчетов (сравнительной таблицы) состоит в прогнозировании будущей цены, за которую можно будет продать квартиру в 2026 году. Это достаточно субъективный расчет, но это хотя бы что-то. Основной смысл финансовой модели состоит в том, чтобы определить что выгоднее - вложить ₽14 млн. в старт продаж или положить на депозит банка (иди еще куда).

⚠️Инвестиции это цифры, не слова. Если вы принимаете решения только на основе многословных обзоров, то практически гарантированно потеряете деньги.

⚠️Воспринимать текст проще, чем цифры. В таблице нужно уметь разбираться. Если внизу не написано «доходность 140% за полгода», то вообще скучища. Но так как между диваном и задницей доллар не пролетит, вам просто необходимо научиться делать сравнительный анализ и считать фин.модели. А иначе вас поимеют застройщик, брокер и банк, все вместе или каждый в отдельности.

❓Вам нравится когда вас имеют с любовью и без комиссии? Если нет, то придется научится считать.

⚠️К кому идти, кто научит?

✅ Вот здесь хорошая новость. Оценке спекулятивных проектов уже полтора года обучаю всех желающих я.

⚠️На 5-м уроке моего курса «Инвестиции на все времена» в течение 60 минут я рассказываю и показываю как это всё посчитать. К этому уроку выдается финансовая модель и подробнейшая методичка. По результатам урока - тест. И это лишь один из 12 уроков курса!

👉Курс здесь, не тормозите: alltime.atsogoev.com

🚔 Китайская полиция задержала нескольких сотрудников финансового подразделения девелопера China Evergrande Group

🏗️ Кризис вокруг застройщика продолжается с 2021 года, когда появились первые новости о серьезных финансовых проблемах холдинга (долг компании сейчас оценивается в $328 млрд.).

📉 В прошлом году Evergrande пережила технический дефолт и до сих пор проходит через реструктуризацию. Но арест сотрудников Evergrande - это нечто новое.

📈 Тем временем у других девелоперов дела идут получше. Акции Sunac China Holdings выросли на 14% в после новостей о том, был одобрен план реструктуризации долга компании на сумму $9 млрд.

🔺 Улучшились дела и у китайского девелопера Country Garden Holdings, который получил одобрение некоторых крупных держателей облигаций на продление выплат сроком на 3 года, что предотвратило неминуемый дефолт застройщика. В итоге акции Country Garden выросли более чем на 11%.

📉 Продолжается падение крупной краудлендинговой платформы США PeerStreet: напомню, компания подала заявку на защиту от банкротства из-за резкого падения объемов выдачи кредитов до $5,4 млн.к концу 2022 года (в 2021 было $695 млн.).

✅ Краудлендинг — это инвестиции в долг, целевой займ на строительство, покупку, ремонт недвижимости.

💰 Доход инвестора на платформе формируется за счет процентов по кредиту. Исполнение обязательств заёмщика обеспечено рентными платежами и/или самой недвижимостью.

🔍 Сейчас выяснилось, что около 54% оставшегося на платформе PeerStreet кредитного портфеля просрочено более чем на 30 дней. Инвесторы беспокоятся, а некоторые даже ощущают себя «жертвами».

ℹ️ К 2019 году PeerStreet привлекла $121,9 млн. венчурного капитала. Стремительный взлет краудлендинговой платформы продолжался даже в условиях пандемии, но объем кредитов резко упал из-за роста процентных ставок.

⏸️ PeerStreet заморозила все выплаты всем своим инвесторам и обратилась в суд с просьбой разрешить продать кредитный портфель.

🏁10 июля мы в SimpleEstate начали привлекать финансирование на сделку по объекту «Магнит в Люберцах». 24 июля ЦБ поднял 🗝️ ставку с 7.5% до 8.5%, а 14 августа до 12%.

⏱️У нас было два раунда сбора средств с небольшим перерывом между первым и вторым.

✍️Уже 31 июля был подписан договор купли-продажи по этому проекту. К началу сентября мы собрали ₽170 млн. из ₽170 млн. необходимых для завершения расчетов по сделке. Напоминаю, минимальный порог для входа в проекты платформы был (и остается) ₽100 тыс.

🔻Итого: спрос на коллективные инвестиции в сегменте недвижимости институционального качества остается стабильно высоким. Изменение 🗝️ ставки ощутимого влияния на реальный спрос не оказало.

❌Инвестициям в новостройки приходит конец. Весь этот ажиотаж с бронями Джойса (там люди ночами не спят, чтобы бронь проставить!) вполне может оказаться последним писком умирающего.

🔩Если Эльвира и правда закрутит ипотечные гайки так, как обещает, то наступит вялотекущий период тихих продаж и воспоминаний о былом. Будет примерно как в 2015-м. Вяло.

❄️Зима близко, а рекорды августа 23 от результатов продаж февраля 24 будут ну очень далеко.

🪨 Еще раз: это если Эльвира будет тверда и не пойдет на уступки строительному лобби.

❓А вы знали, что корабли и самолёты это недвижимость? А там где недвижимость, там и под залог могут дать.

✍🏻 Комиссия по ценным бумагам и биржам США (SEC) обвинила краудлендинговую платформу YieldStreet в мошенничестве.

🫣 По заявлению Комиссии по ценным бумагам и биржам, YieldStreet Inc. и ее дочерняя компания YieldStreet Management LLC не предоставили инвесторам ключевую информацию о рисках прежде чем привлечь $14,5 млн. для финансирования кредитов заемщикам.

⛴️ В 2019 году YieldStreet и YieldStreet Management LLC создали фонд, который инвестировал в кредитные портфели заемщиков, перевозивших списанные корабли и организовывали их утилизацию.

💰 Средства, полученные компаниями-утилизаторами после разборки судов и сдачи металлолома, должны были пойти на погашение займов фонда.

🤐 Вот только YieldStreet не сообщила инвесторам о высоком риске этого вида деятельности.

🚢 Особенно отличились компании-разборщики из ОАЭ: деньги взяли, корабли купили, а дальше тишина. И залога нет, его распилили.

👀 В итоге фонд, а также его инвесторы столкнулись с многомиллионными убытками.

💸 После долгих разбирательств краудлендинговая платформа YieldStreet решила вопрос с SEC мирно, хотя вину так и не признала. Закончили историю с кораблями на выплате штрафа $1,9 млн. и покрытием части ущерба инвесторам.

☝️Крутейший отзыв пришел сегодня утром от выпускника курса «Найти деньги», развивающего девелоперский проект в Таиланде.

💵 Инвесторы найдены, проект будет реализован. Старт продаж намечен на 2024 год. Кстати доходность инициатора этого проекта на собственный капитал - 92% годовых. Везет? Везёт тем, кто везёт.

🏆Раменки на 1 месте в рейтинге локаций Старой Москвы по темпам роста цен на квадратный метр

⚙️ Джентрификация (от англ. «gentrification») - комплексное изменение городской среды, развитие старых районов, создание новых, в т.ч. предполагающее изменение социального состава жителей, резкий рост цен на недвижимость и спроса на жильё.

💵 Для инвесторов районы, подвергающиеся джентрификации, являются местом извлечения спекулятивных доходов.

🎁 Все говорят «престижный Юго-Запад», Раменки, «район Мосфильма». Мне 42 года, я прекрасно помню, что там, где сейчас строятся донстроевские проекты «Событие», «Река» и «Огни», когда-то был пустырь размером 55 га.

🌇 В 2017 году Москва согласовала Донстрою строительство 1,15 млн.м2. Чуть позже началось строительство, сопровождавшееся повышением цен на недвижимость по мере развития инфраструктуры (благоустройство, коммерческая инфраструктура, школы, детские сады и т.д.).

📈 И вот сейчас, по данным «Метриум», район Раменки занял первое место в рейтинге локаций Старой Москвы по темпам роста средней цены 1м2 на первичном рынке с начала 2023 года. В июне цена «квадрата» составила ₽676 тыс., или на 18,6% больше, чем в январе текущего года.

☝️Это типичный пример джентрификации. Вместо пустыря появился новый район с высокими ценами.

✅ В общем желаю всем инвесторам в жилую недвижимость обращать внимание на процессы джентрификации и оценивать очередные старты продаж в динамике развития районов.

🇻🇺 Вануату НЕ всё.

💸Россиян НЕ лишат доступа к инвестиционной программе Вануату.

💸Вануату НЕ относит РФ к странам под ограничениями или санкциями для целей программы «Гражданство за инвестиции».

📗 Фух.... Просто у Вануату паспорт:

🅰️ дешевле Турции и Египта
🅱️ приятного светло-зеленого цвета

👀 В СМИ ранее появлялась информация, что 30 ноября россиянам откажут в «золотых паспортах» Вануату, но она НЕ подтвердилась.

👍 Российского всё-таки хватает
🔥 Бегу покупать пока не передумали

🟥 Застройщик «Гранель» сегодня открыл продажи в проекте «Новая Алексеевская Роща» (квартиры) в подмосковной Балашихе, в 6 км от МКАД.

💰 За ₽3.4 млн. обещают продать студию 23 м2, или по ₽147 т./м2.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

🔍 А есть ли инвестиционный потенциал? Напишите ваш комментарий, если у вас имеется мнение по этому вопросу!

#стартпродаж

🔴 Друзья, напоминаю, что курс «Коммерческая недвижимость» стартует в понедельник 25 сентября в 19.00.

Что вошло в курс:

✅Основы инвестирования в коммерческую недвижимость
✅Малые форматы коммерческой недвижимости (кладовки, м/места, небольшие офисы)
✅Гостиничная и рентная жилая недвижимость
✅Спекуляции с коммерческой недвижимостью
✅Торговая недвижимость (стрит-ритейл)
✅Создание готового арендного бизнеса
✅Коллективные инвестиции в доходную недвижимость
✅Риски инвестирования в коммерческую недвижимость
✅Инвестирование в недвижимость на фондовом рынке

🧮 Почти к каждой теме я сделаю подробную финансовую модель.

👉Присоединиться можно здесь: https://gab.atsogoev.com/

Если ты такой умный, почему же ты такой бедный?

☝️Между прочим, этот вопрос задает инвесторам государство. В большинстве «развитых» стран инвесторы делятся на квалифицированных и неквалифицированных прежде всего по признаку «богатства». Есть деньги - можешь рисковать на всю котлету, нет денег - не суйся в ЗПИФы с кредитом.

🌍 В основном, требования к квалификации инвесторов включают:

1️⃣ Имущественный критерий (стоимость активов, размер капитала)
2️⃣ Необходимый уровень образования
3️⃣ Наличие опыта совершения сделок

🇺🇸 К примеру, для получения статуса аккредитованного (квалифицированного) инвестора в США необходимо иметь хотя бы 1 из 3 признаков:
🔹 в течение последних 2 лет ежегодный доход должен составлять не менее $200 тыс./ $300 тыс. общего дохода супругов
🔹 личное состояние должно превышать $1 млн., не учитывая стоимость основного жилья
🔹 наличие лицензии для работы на финансовых рынках

🇪🇺 В государствах ЕС тот, кто хочет стать квалифицированным инвестором, должен соответствовать как минимум 2 из 3 требований:
🔹 за 4 квартала на рынке ценных бумаг должно быть совершено не меньше 10 сделок ежеквартально
🔹 стоимость инвестиционного портфеля больше €500 тыс.
🔹 инвестор работает или не менее года проработал в организациях финансового сектора и обладает знаниями об инвестициях на фондовом рынке.

🪚Насколько справедливо делить людей на категории, главным критерием делая имущественный ценз? Это вообще этично?

👍 Я квал, мне по 🥁
👀 Коплю на квала
🔥 Мы с брокером хакнули систему
😐 Я инвестирую в бетон