🔥Горячий цитатник Эльвиры

«ЦБ РФ не исключает повышение 🗝️ ставки на сентябрьском заседании».

И вообще «ЦБ РФ должен поддерживать постоянную готовность экономики к шоку».

👍 Ту зе мун
💯 Дождёмся 20%
👀 👀👀👀👀👀

❓Возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

⭕️ Нецелевое - нет. За этим следит Специализированный Депозитарий, независимая от УК лицензированная компания. Она не согласует всё, что не входит в список расходов УК, включенных в правила доверительного управления ЗПИФ. То есть УК ЗПИФ за счет активов фонда не сможет оплатить отпуск директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи.

💸 А может ли УК ЗПИФ за счет активов фонда оплатить деловую поездку директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи, связанную с работой ЗПИФ?

✅ С моей точки зрения - да! В правилах доверительного управления всегда есть пункт, посвященный расходам и вознаграждениям УК. В частности, для фондов недвижимости характерны специфические расходы, предполагающие изучение объектов недвижимости, которые предполагается приобрести в состав ЗПИФ.

📑 В правилах может быть такая формулировка: «за счет имущества, составляющего Фонд, оплачиваются расходы по оплате анализа инвестиционных проектов, в том числе различных видов экспертиз, проведение аудита отчетности и правовой экспертизы учредительных документов и деятельности хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых приобретаются в состав имущества Фонда».

🛸Иными словами поездка директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи может быть оплачена за счет средств инвесторов ЗПИФ, если это необходимо для анализа перспективного проекта в Краснодарском крае. Чем уж там реально будут заниматься сотрудники УК ЗПИФ… не особо проверяется.

💵 Но и этот платеж, однако, должен быть согласован Специализированным Депозитарием, независимой от УК лицензированной компанией. Финальное решение спецдепа может быть отрицательным для УК ЗПИФ.

🏗️ Для всех, кто имеет доступ к финансовой инфраструктуре Казахстана (счет у местного брокера и доступ к местной бирже) может быть небезынтересным: 7 сентября состоится размещение долларовых облигаций BI Development.

💰Купонная доходность: 8,5% (в долларах)
💵 Объем выпуска: $13,5 млн., номинальная стоимость: $100
🗓️ Срок обращения: 360 дней
💸 Частота выплаты: раз в полугодие

ℹ️ Компания BI Development - крупнейший застройщик Казахстана с проектами в Астане, Алматы и Атырау, часть строительного холдинга №1 BI Group, который работает с 1995 года. В 2022 году ТОО «Мегастрой», связанное с BI Group, успешно погасило 3 выпуска облигаций (в тенге). В долларах у BI Group первое размещение.

💸Купонная доходность 8.5% в долларах это достаточно много, а вот объем выпуска весьма небольшой. Сравнивать совершенно неправильно, но в 2021 году крупнейший застройщик России, ГК ПИК разместил $525 млн. под 5,625%...

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

☝️А вот и краткий тизер выпуска...

🇰🇿 В связи с этим размещением я заинтересовался, что происходит сейчас на рынке жилой недвижимости Казахстана.

❗Спойлер: ситуация сложная.

📑 Согласно последнему отчету Бюро национальной статистики, в июле и новостройки, и вторичное жилье снова Начало дешеветь. Цены на первичном рынке в среднем по стране уменьшились на 0,1%, а на вторичном – на 1,7%/месяц.

🔺 За год новая жилая недвижимость подорожала на 4,3%. Ее средняя стоимость по итогам июля составила 486,2 тыс. тенге/м2.

📉 Количество сделок купли-продажи недвижимости в январе-июне в РК упало почти на 40% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

↘️ Снижение темпов продаж было зафиксировано во всех крупных городах страны: Астане (-20 %), Алматы (-13 %), Шымкенте (-25 %).

🏦Основным способом покупки остаётся субсидируемая ипотека от «Отбасы банка» (ПВ 50%, ставка от 3,6% годовых).

📈 По данным Halyk Finance, в 1-м полугодии 2023 года ввод в эксплуатацию многоквартирного жилья увеличился по РК на 21% г/г, в Астане – на 34% г/г, в Алматы – на 56% г/г. 

💼 Тем не менее инвестиции в жилищное строительство падают, и уже в следующем году возможно существенное снижение предложения и уменьшение темпов ввода жилья в эксплуатацию.

ℹ️ Экономика Казахстана кратко:
🔸Рост ВВП - 5% на 1П2023
🔸Инфляция - 13,1%
🔸Ключевая ставка - 16,5%

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

Новые интересные посты мэтров:

⚡️Обвал и коррекция на рынке недвижимости - в чем разница?

⚡️Как выкупать земельные участки на 90% ниже рынка

⚡️Двойные стандарты ритейлера и внесение изменений в свой неизменяемый договор

⚡️Какой ресурс для предпринимателя главный?

⚡️Первый опыт переговоров по покупке коммерческой недвижимости

⚡️Флиппинг: кухня за 130.000 рублей

⚡️Нервы и риски флиппера

⚡️Отчет о состоянии спроса и предложения на рынке жилой недвижимости

⚡️Должны ли агенты и брокеры работать бесплатно?

⚡️Об апартаментах и доходностях


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

✍️ Про размещение BI Group. Возможен ли дефолт BI Group по новому выпуску?

1️⃣ Это не дебютное размещение для эмитента. ТОО «Мегастрой», связанное с BI Group, успешно погасило 3 выпуска облигаций на ~13 млрд. тенге. То есть BI Group свои обязательства пока выполняла.

2️⃣ Выручка BI Group в 2022 году оценивалась Forbes в 571,06 млрд.тенге, т.е. в $1.2 млрд. Напоминаю, что выпуск на $13,5 млн. То есть в масштабе бизнеса BI Group выпуск просто капля в море.

🔻Несмотря на неоднозначную ситуацию на рынке недвижимости BI Group не выглядит компанией, способной уйти в дефолт.

👀 С точки зрения соотношения риска и доходности облигационный выпуск BI Group смотрится вполне неплохо.

❗Конечно, я не могу знать всего, у меня нет инсайда в BI Group. Поэтому, если и инвестировать в облигации компании, то уж точно не забывая о диверсификации и страновых рисках.

✅ Продолжу тему облигаций!

🏗️ Крупный российский застройщик жилья и владелец коммерческой недвижимости, DARS Development (строят по всей России) сегодня разместил биржевые облигаций серии 001Р-01

💰 Oбъем выпуска — ₽1 млрд.
🗓️ Срок обращения — 2 года
💸 Купон - 15.00%

🔻Вообще с учетом прошедшего и грядущего повышения 🗝️ ставки ситуация на облигационном рынке требует отдельного анализа. Например, доходность облигаций ПИК сейчас примерно равна ставке рефинансирования. Ну как так-то?

❓Зачем я инвестирую? Зачем трачу 1-2 часа ежедневно на инвестиционный анализ?

☑️ Вчера сформулировал.

❌ Не ради известности (я пишу о том, сколько % лично заработал на инвестициях ровно 1 раз в год). Я не проповедую успешный успех, не снимаюсь рядом с моим красным феррари и т.д.

⭕ Я не состою ни в каких комьюнити инвесторов, у меня нет потребности с кем-то общаться по поводу моих инвестиций. Хотя для многих это важно, но для меня - нет.

❓Стану ли я мулти$миллионером на инвестициях? Ну если годами всё правильно буду делать и нигде не ошибусь (что маловероятно), то через ХХ лет точно стану. Но не в ближайшие годы.

🔻Тогда зачем это?

✅ Исключительно ради создания источника дохода, способного поддержать жизненный стандарт моей семьи. Чтобы всегда были деньги на закрытие текущих потребностей.

🔆 Диверсификация по валютам, странам, формам, ликвидности и т.д. нужна лишь только для того, чтобы не могло произойти чего-то, что снизит жизненный стандарт.

🗜️Итого. У меня есть простая цель - инвестиции должны приносить Х денег в месяц и ежегодно эта сумма должна увеличиваться на 1.5инфляции + хорошая ликвидность активов, чтобы можно было быстро всё продать.

🚩Вот и всё. Как у вас с целью инвестирования? В чём она?

💸Отгорели костры рябин: правительство РФ увеличило лимиты выдачи льготной ипотеки по основным программам на 1,9 трлн. рублей.

💸А еще министерство финансов ни за что не планирует повышать ставки по льготным ипотечным программам после роста ключевой ставки ЦБ.

💸А еще СБЕР наблюдает исторический рекорд по выдаче ипотеки в августе, абсолютный исторический максимум.

🔻В общем, продолжение ипотечного банкета.

Эксперты Банка международных расчетов (BIS) предоставили новый мониторинг на основе данных по 58 странам

🌏 Глобальные цены на недвижимость в реальном выражении снизились по итогам первого квартала 2023 г. на 3,3% в годовом сравнении

📈 В реальном выражении мировые цены на жилую недвижимость остаются на 6% выше, чем до пандемии и на 24% выше среднего уровня за период после глобального финансового кризиса.

🔍 Авторы мониторинга отметили ТОП-5 тенденций:

🔹 Снижение реальных цен на жилье происходит в почти 75% стран (в том числе в 80% развитых и в 70% развивающихся)
🔹 В развитых странах снижение цен в реальном выражении  происходит быстрее (на 5% в первом квартале 2023 г. против 2,6% в предыдущем квартале), чем в развивающихся (на 1,9% и 1,3% соответственно).
🔹 Среди крупных экономик по итогам первой четверти 2023 г. реальные цены не снижались только в Японии (рост на 1% в годовом сравнении). В США они снизились почти на 3%, в Великобритании на 5%.
🔹 В странах Азии реальные цены снизились в совокупности на 3,7%, в том числе в Китае – на 5%, там снижение происходит пятый квартал подряд.
🔹 В странах Центральной и Восточной Европы, в отличие от других регионов, рост реальных цен на жилье продолжился и составил в совокупности 6,6%.

Посуточная аренда - зло.

☑️ Так считают бюрократы по всему миру и принимают меры по борьбе с Airbnb

▶️ Все началось с туристических ограничений в популярных европейских городах, которые путешественники часто выбирают для уикенда – и которые начали страдать от овертуризма.

🤝🏻 В 2016 году 11 европейских столиц создали альянс против Airbnb. Его участники – Амстердам, Барселона, Берлин, Брюссель, Лиссабон, Лондон, Осло, Париж, Рим, Стокгольм и Хельсинки – выступали против «теневого» туризма, из-за которого в городах появлялось все больше нелегальных мест размещения.

☝🏻Они настаивали на том, чтобы Airbnb стал работать по тем же правилам, что отели и хостелы: как минимум, начал взимать с пользователей туристический налог. Сервис этого не сделал.

🇫🇷 Теперь Париж ограничивает количество дней аренды (максимум 120 дней в году) и всем желающим разместить объявление на платформе необходимо пройти специальную регистрацию в мэрии города.

🇩🇪 В Берлине владельцы-пользователи Airbnb в пределах города должны иметь специальное разрешение на краткосрочную сдачу в аренду. Вторичное жилье можно сдавать туристам максимум на 90 дней в году.

🇳🇱 В Амстердаме можно предоставить свое жилье приезжим в аренду на максимум 30 ночей в году. На случай превышения этого лимита требуется разрешение местной администрации. 

🇵🇹 Португалия прекратила выдачу новых лицензий Airbnb и другим подобным платформам. Исключение: удаленные районы, сельская местность. Все лицензии на аренду жилья для отдыха отныне подлежат пересмотру каждые 5 лет.

🇬🇧 В Лондоне с недавних пор разрешено сдавать 
недвижимость через Airbnb только на 90 ночей в год.

🇺🇸 Также растет число городов и штатов в США, где тоже ужесточают нормы в отношении Airbnb.

🇷🇺 В России нет Airbnb. И борьбы с посуточной арендой в масштабах европейских аналогов тоже нет... Вот я и говорю - быть инвестором в недвижимость в России совсем даже неплохо.

👨‍⚖️ В продолжение темы: Airbnb подаёт в суд на Нью-Йорк из-за ограничений на краткосрочную аренду

🛋️ В компании заявили, что новый городской закон репрессивен и существенно ограничит количество людей, которые смогут сдавать в краткосрочную аренду свою недвижимость в городе.

☝🏻По правилам, вступившим в силу 1 июля 2023, владельцы жилья, планирующие краткосрочную аренду, обязаны зарегистрироваться в мэрии, раскрывать информацию о всех жильцах и «соблюдать постановления о зонировании, строительстве и техническом обслуживании».

💸 За нарушения владельцев могут оштрафовать на $1-5 тыс. Airbnb указала, что её выручка от краткосрочной аренды в Нью-Йорке в 2022 году составила $85 млн.

✍🏻 Компания также отметила в иске, что предыдущий подобный закон, вступивший в силу в 2021 году, вынудил 29 тыс. владельцев недвижимости покинуть рынок краткосрочной аренды Нью-Йорка.

🟥 Застройщик «Гранель» на днях открыл бронирование в проекте «MYPRIORITY Paveletskaya» (квартиры, бизнес-класс) в 7 мин.пеш. от станции метро «Павелецкая», Москва, ул. Дубининская, д.17А.

📍Место интересное, причем для сдачи в аренду тоже. Рядом с объектом один из офисов «Роснефти», а также гостиница Cosmos. Ну и конечно, относительная близость транспортного хаба «Павелецкая» намекает на возможность организации рентного бизнеса.

💰 За ₽14 млн. обещают продать студию 30 м2, или по ₽467 т./м2.

👀 Кстати, у «Гранель» обнаружился тайный телеграм-канал для инвесторов и там дают скидки на MYPRIORITY Paveletskaya. Только это по секрету!

#стартпродаж

🏗️ Новостройки СПБ: позитивный август

👀 Коллеги из ВNmар.рrо подвели краткие итоги августа 2023 на рынке предложения новостроек Санкт-Петербурга.

🔹 В годовом выражении средняя цена 1м2 новостроек Санкт-Петербурга снизилась на 1,6% (₽259,4 тыс./м2 в 2022 против ₽255,2 тыс./м2 в 2023).

🔹 Количество квартир в экспозиции за истекший год по количеству лотов на витрине выросла на 6,6% (42,2 тыс. шт. в 2022 против 45,2 тыс. шт. в 2023), а по количеству ЖК — на 10,6%.

🔹Средневзешенный бюджет покупки в августе 2022 составлял ₽13,07 млн., а в августе 2023 составил ₽12,35 млн. (-5,8%).

🔹 Уменьшилась и средняя площадь предлагаемого лота (-4%).

🔻Итого: август был очень позитивным месяцем для петербургских застройщиков, им даже удалось использовать ажиотаж в свою пользу и поднять цены, прервать многомесячное движение вниз. Посмотрим, что принесет сентябрь. Есть версия, что такого позитива уже не будет.

Куда инвестировать сейчас?

Привычная всем схема флиппинга перестала работать. Для инвестора в недвижимость необходимо искать другие растущие стратегии, которые растут в ценах. Сейчас такие стратегии - это покупка курортной недвижимости и ИЖС. Это как раз те сферы, которые государство поддерживает и можно не сомневаться в росте рынка, а также оформить льготную ипотеку, пока она еще существует.

Стоит обратить внимание на новый проект GARNET Holiday Village - курортные поселки с арендными домами. Компания выбирала самые перспективные локации с максимальной инфраструктурой, чтобы будущий инвестор на вкладывал деньги дополнительно в ее развитие. И сейчас в поселке уже построены первые дома и стартует продажа второй очереди проекта.

В субботу 9 сентября Garnet проводит инвест-пикник в Green Forest Club -  туда точно стоит приехать посмотреть как идет застройка и куда движется проект. Плюс отличный отдых на природе, шашлык и нетворкинг обеспечены!

📅  9 сентября (суббота) 12:00
📍  Московская обл., Ступинский р-н, д. Мышенское. Коттеджный поселок GREEN FOREST CLUB

Зарегистрироваться можно на сайте. Количество гостей ограничено.

#реклама

🏛100 000 рублей на инвестиции - когда-нибудь позже...
📱100 000 рублей на новый смартфон - да, прямо сейчас!

🫑1 000 рублей на здоровое питание - слишком дорого.
🍺1 000 рублей на пиво с колбасками - нет проблем!

📺 Посмотреть 3 часа нового сериала - и ещё одну серию!
📖 Пройти за 2,5 часа курс Цогоева - нет времени.

🔻Не стоит жаловаться на отсутствие возможностей, выбор есть всегда. Доброе утро!

Что происходит на премиальном рынке Москвы на самом деле?

В режиме нон-стоп этот сегмент освещает в своем канале «Замоскворечник» Александр Уткин, мой коллега, один из первых прошедших курс «Советник Инвестора» профессионалов рынка недвижимости, эксперт по продаже премиального жилья в Замоскворечье и ЦАО.

▪️Регулярная качественная аналитика вторичного рынка и новостроек Замоскворечья и ЦАО
▪️Анонс новых проектов и площадок ЦАО
▪️Новости, обзоры жилых комплексов Замоскворечья и ЦАО
▪️Эксклюзивные предложения от собственников
▪️Полезные материалы для собственников и покупателей недвижимости
▪️История района:  здания, улицы и люди

К слову, если у вас есть актив в ЦАО, из которого нужно выйти или, наоборот, «примеряетесь» к покупке, можете записаться на консультацию к Замоскворечнику: ни  к чему не обяжет, но несомненно будет полезно.

Если тема недвижимости элит- и премиум-класса вам актуальна, искренне рекомендую подписывайтесь на канал Александра.

#партнерскийпост