🕳️Очередной китайский мега-застройщик не может обслуживать свой долг.

🏗️ Шестой по величине застройщик КНР Country Garden не выплатил купоны по облигациям - речь идет просто о копейках, $22,5 млн, но даже их компания не смогла наскрести.

📉 Акции Country Garden уже упали на 14,4%, а стоимость большинства ее долларовых облигаций упала ниже 10 центов за доллар.

🔽 Продажи Country Garden упали на 30% до 128,8 млрд. юаней за первые 6 месяцев этого года на фоне ускоряющегося спада на рынке китайской жилой недвижимости.

«Зачем покупать коммерческую недвижимость, если облигации или депозиты приносят такую же доходность?»

🟪 Это очень популярный и до слёз знакомый нам вопрос, на который мы не единожды давали ответ в разных формах. У коммерческой недвижимости есть ряд принципиальных отличий от облигаций и депозитов.

📈В отличии от инструментов фиксированной доходности, арендная плата коммерческой недвижимости растёт с течением времени, как и стоимость самого объекта недвижимости. Например, купив долю в приносящем доход объекте коммерческой недвижимости через SimpleEstate, можно не только получать дивиденды в размере 7-10% годовых, основанные на арендных платежах, но и зарабатывать дополнительные 4-6% на росте капитализации объекта недвижимости в долгосрочной перспективе.

💸 Положив 100 000 рублей на депозит под 9% или купив облигацию с купоном 10% через год вы можете вернуть 109 000 рублей или 110 000 соответственно (до налогов).

💵 А вот если вы вложите 100 000 руб. в коммерческую недвижимость (это возможно, например, через инвестиционную платформу SimpleEstate), то вы получите не только 7-10 тыс. руб. (до налогов) в виде дивидендов, но и ваши 100 000 могут превратится в 104 000-106 000 руб. за счёт переоценки рыночной стоимости недвижимости. Итоговая доходность составит 11.000-16.000 руб. в 1-й год и с каждым годом будет только расти!

🔗 Что ещё важнее, привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды. Фактически инфляция работает на пользу владельца недвижимости. В отличии от депозитов или облигаций.

⚙️ Таким образом, коммерческая недвижимость была, есть и будет идеальным защитным активом, способным не только превосходить доходность долговых инструментов и депозитов, но и защищать инвесторов от волн инфляции и экономической нестабильности.

🛸«Вероятность повышения ключевой ставки на ближайшем заседании совета директоров ЦБ РФ высокая» - Заботкин зам.Эльвиры.

💸 Тем временем ставки по ипотеке подняли СБЕР, ВТБ, Газпромбанк, Совкомбанк, Росбанк, Райффайзенбанк. Чиновники из ЦБ РФ машут кулаками в сторону траншевой ипотеки, ипотеки с низким ПВ и грозят запретительной стандартизацией.

👀 Всё это может привести к существенным проблемам отрасли строительства жилья, в которой задействованы миллионы людей.

🏗 С наступающим днем строителя! Возможно, в следующем году праздновать будет уже особо нечего.

🔇 Как-то не очень обсуждается тема, способная повлиять на рынки недвижимости «недружественных» стран.

❌А между тем в РФ приостановлено действие соглашений об избежании двойного налогообложения (далее СИДН) с 38 «недружественными» государствами, включая США, Канаду, большинство стран Европы (Германию, Францию, Италию, Испанию, Польшу, Болгарию, Ирландию, Финляндию и Кипр), а также Австралию, Великобританию и Японию.

✍️Правительству поручено внести в Госдуму соответствующий законопроект, а МИДу — уведомить об этом страны. Госдума находится на каникулах, ее работа возобновится с 5 сентября.

📜 А теперь о значении этого акта для кошельков обладателей активов в недружественных странах.

📹 Буквально на днях записывал очередной урок своего курса «Глобальный Инвестор» global.atsogoev.com и всё посчитал «по горячим следам».

🏺Как было. Налоговый резидент России (это тот, кто проводит на острове стабильности более 183 дней в году) владеет квартирой в Португалии, сдает ее в аренду и получает 18 000 евро в год. Налог на доход для нерезидентов в Португалии - 25%, или 4 500 евро. В России ему нужно заплатить НДФЛ, то есть 13% или 2 340 евро.

🤝 Между Россией и Португалии был заключен СИДН, и поскольку 4500 евро больше 2340 евро, то в России ничего доплачивать было не нужно.

🔮Как будет. Налоговый резидент России, он же португальский рантье, заплатит 4500 евро в Португалии и 2340 евро в России, итого 6840 евро или 38% налогов.

🔻Продолжение следует...

🙄А теперь порассуждаем. Есть два типа людей: одни платят налоги, а другие нет. Оставим вторую категорию, ибо не ведают, что творят.

🔍Обратимся к первой, сознательной категории. Есть квартира в Лиссабоне, которая сдается в аренду. Благодаря отмене СИДН налогов стало больше. Но и иных проблем, связанных с санкциями в отношении рос.граждан тоже хватает. Это не говоря об окупасах, социалистах в правительствах многих стран, стремящихся обобрать инвестора, особенно, зарубежного.

Что делать?

1️⃣ Стать налоговым резидентом ЕС (или другой «недружественной» страны), то есть покинуть пределы РФ на 184 дня. По многим причинам это не для всех, а для некоторых это вообще противопоказано.

2️⃣ Поменять арендную квартиру в Европе на место с низкими налогами или совсем без них. Желательно, дружественную юрисдикцию. И это... ОАЭ (Дубайск), Оман, Бахрейн и прочие. Кстати, с ОАЭ до сих пор нет нормального СИДН, и вообще эмираты находятся в черном списке офшоров российского Минфина.

❓Сколько у непереехавших или сохраняющих статус налогового резидента россиян недвижимости в Европе, Великобритании и США...? Ну немало, в некоторых странах так очень много.

⁉️А если все эти люди выставят свои квартиры на продажу? В теории цены на некоторых локальных рынках недвижимости могут начать корректироваться и значительно.

❗Ну а рынки «дружественных» стран с низкими налогами испытают, вероятно, приток спроса и рост цен.

⚠️Впрочем, цифры пока оценивать сложно.

👉Что думаете об этой перспективе? Давайте обсудим в комментариях!

👀 А на рынке новостроек Москвы застройщики собирали обильный летний урожай...

💡 Компания  DVA Group открывает продажи в проекте  Avenue Apart Pulkovo. Предполагается возведение четырех 16-этажных корпусов на 959 номеров. Адрес:  Санкт-Петербург, Московское шоссе, д. 13 (15 минут на автомобиле от аэропорта Пулково и 8 минут пешком от ст.м. «Звездная»).   
   
📌 Место: Московский район, традиционно привлекающий застройщиков апарт-отелей

🏗 Застройщик DVA Group основан в 2022 году. Владельцем и учредителем является Дмитрий Ходкевич. Управлять объектом будет «МТЛ. Управление недвижимостью», известная своими проектами апарт-отелей в Санкт-Петербурге

💰 За ₽4,4 млн можно купить номер-студию 17 м2, или по ₽258 т./м2. 
   
🔍Много это или мало, есть ли инвестиционный потенциал? Напишите ваш комментарий, если у вас есть мнение по этому вопросу!   

#стартпродаж

🙄 Европейские страны с низкими ставками налогов на доходы от аренды недвижимости для нерезидентов по данным портала Global Property Guide.

⚠️ Ставки рассчитаны исходя из предпосылок о том, что валовый доход от аренды составляет 1500 евро в месяц, а объект находится в совместной собственности супругов.

✅ Для тех, кто не успел или опоздал прослушать бесплатный курс лекций по инвестициям в недвижимость!

👉 Вам сюда: free.atsogoev.com

😥 Пока мы все ждем решения по 🗝️ ставке... предлагаю немного отвлечься. Кто автор этой фразы?

🙄 И вообще, вы согласны с Уорхолом?

Ну решили и решили. У застройщиков до 07.2024 действует субсидированная ставка. Позже сегодня напишу как остальная экономика недвижимости отреагирует на это решение.

По поводу 12%

1️⃣ Это относительно ненадолго. Значение 🗝️ на этом уровне - довольно экстремальное. Это видно по графику изменения ставки с 2014 года. Могут поднять до 17%? Да, но ненадолго. Кстати, интересно,что дольше всего продержалась ставка 11% - с августа 2015 по май 2016 года.
2️⃣ Существенных рисков для застройщиков жилья я не вижу, вторичка, конечно, пострадает. Цены на нее только пошли в рост, а сейчас опять начнется стагнация или коррекция. Как всегда вопрос сроков страдания, на мой взгляд мучения будут относительно недолгими, потому что ставку опустят как только (и если) процесс девальвации, инфляции и т.д. остановится.
3️⃣ Экономика России продолжает кайфовать на нефтяной игле. Стоимость и объемы поставок нефти сильно влияют на курс рубля. Если нефть продолжит повышаться в цене, то вкупе с действиями ЦБ РФ доллар может вернуться на 80-85 рублей. А может и не вернуться.
4️⃣ Вообще должен отметить, что чувствительность к подобного рода событиям (обвал курса рубля, высокая инфляция, повышение 🗝️) снижается. Большинство участников рынка научились адаптироваться к волатильности. Уверен, что для инвесторов сейчас это важное качество. Очередной российский август!

🗜️Это если кратко.

💰Инвестиции в недвижимость (за исключением спекулятивных) делаются на годы, поэтому кратковременный рост ставки всё-таки фактор несущественный. В любом случае 12% не 20% (в марте 2022 такое было)

График изменения 🗝️ ставки с 2013 года

🥺Интересно, что повышением ключевой ставки лечат сразу две болезни - инфляцию и ослабление курса рубля. А это вообще возможно?

🛠️Или просто других инструментов нет?

💥 Есть инвесторы и управляющие с «хорошей реакцией». Часто они рассказывают как они успели быстро что-то продать или купить. Ну или не успели.

⚡Реагирование и ☔ управление - совершенно два разных понятия.

🌂Управление инвестициями - это минимизация, упреждение, профилактика, подготовка и анализ возможных рисков (потерь) и обуздание хаоса, паники.

🧯Реагирование в инвестициях - не более чем тушение пожаров и балансирование «на грани».

📚 Это же простые, азбучные истины. Если вы воспользовались вашей быстрой реакцией, значит что-то не так в вашей инвестиционной системе.

🏗️ Девелопмент это риск. Всегда об этом говорю, во всех своих выступлениях повторяю.

🏫Итак, fee-девелопер из благополучной Германии, компания Project Immobilen 25 лет строила не только дома по всей стране, но и инвестиционный бизнес. Родственная компания (на уровне акционеров) Project Investment, имеющая соответствующую лицензию, создавала Фонды Альтернативных Инвестиций для финансирования различных проектов Project Immobilen.

💸Всего Project Investment имеет 19 AIF с активами в размере около 1,4 млрд. евро в управлении. Как правило в одном фонде 1-2 объекта. Количество инвесторов, вложивших деньги в фонды Project Investment в настоящее время составляет 32 000 физических и юридических лиц.

🔋Рынок недвижимости в Германии в настоящее время испытывает трудности. После взрывного роста цен 2020-2021 годов началась коррекция. Плюс повысилась стоимость ипотеки, а также стоимость СМР.

💔На этом фоне в финансовой модели Project Immobilen что-то надломилось и компания подала заявления о банкротстве. Права дольщиков (покупателей недвижимости) в Германии защищены, да и строительная готовность более 50% домов из портфеля Project Immobilen выше 90%.

❓А вот судьба денег инвесторов под вопросом. Ведь вкладывая в девелоперские проекты, инвесторы брали на себя риск (ради повышенной доходности) - и риск реализовался.

🗃️ Теперь некие юристы из компании Schultze & Braun будут стараться оздоровить Project Immobilen и вернуть деньги (или их часть) инвесторам. Не факт, что получится.

🙄 В Германии существует два типа фондов инвестиций в недвижимость - закрытые и открытые. Закрытые создаются на определенный срок, забрать из них деньги можно только в конце, при расформировании фонда или продав пай на бирже (если фонд котируется).

🛑 Из открытых фондов недвижимости можно забрать деньги в любой момент, потому что они держат примерно 20% в ликвидных инструментах (ценные бумаги), а 80% в недвижимости, что позволяет им вернуть инвесторам средства в случае возникнлвения желания инвесторов.

📊Фонды недвижимости открытого типа (ФНОТ) пользовались огромной популярностью среди немецких частных инвесторов. Особенно в последние годы, когда ключевая процентная ставка в стране была на уровне ноля. Средняя доходность ФНОТ в 2020 году составила 3,1 процента.

💰Это было значительно выше уровня, который может быть достигнут с помощью банковских депозитов или государственных облигаций. Кстати, в том же 2020 году Германия успешно разместила облигации по отрицательной ставке -0.66%. Такая доходность нам не нужна!!!

4️⃣ На рынке управления активами и инвестиций в сфере недвижимости доминируют 4 компании DWS, Patrizia, Union Investment и KGAL. В основном у них корпоративные клиенты (пенсионные фонды, страховые компании и т.д.). Но каждая компания имеет и успешные проекты в сфере ФНОТ. Объем рынка ФНОТ оценивался в 100 млрд. евро.

🥺В настоящее время наибольшие проблемы испытывает Patrizia, ей предрекают крупные убытки и даже банкротство.

📑Немецкий сценарий банкротства Project Immobilen ждёт российских застройщиков?

😢Нет, все попытки так оценивать ситуацию - откровенный наброс на вентилятор и манипулирование.

🛡 Дело в том, что с 2019 года весь сектор строительства жилья в РФ де-факто контролируется государством через банки, выдающие проектное финансирование (СБЕР, ВТБ, ДOM.PФ). Правда, на рынке ПФ зачем-то пытаются работать и частные банки (МКБ, Альфа, Санкт-Петербург и т.д.).

🔍 Банки видят экономику каждого проекта и оценивают свои риски, выдавая проектное финансирование застройщикам. То есть потенциальный банкрот ПФ не получит с вероятностью 90%. Но даже если и получит, то чем это угрожает дольщикам?

🔩Итак, моделируем ситуацию. Некий застройщик XXXXX реализовывал рискованную бизнес-модель, во имя масштабирования набрал долгов в виде ПФ, облигаций, мезонинов, ссуд третьих лиц и т.д. Спрос резко упал продажи резко просели, притока средств нет и застройщик допустил дефолт по какому-то из обязательств. Дальше запускается долгая процедура банкротства. Я ее не буду описывать отдельно.

🏗При этом нужно понимать, что в итоге все текущие стройки, на которые было выдано ПФ, переходят к банкам. Теперь они должны будут нанять fee-девелопера или подрядчика, который доведет стройку до конца. Дофинансирование полностью ложится на плечи банка.

🏛Если очень упрощённо: для инвестора-дольщика неважно, что будет с застройщиком, важно что будет с финансирующим его банком.

⭕️В России, в отличие от Германии, пока нет большого, многомиллиардного рынка коллективных инвестиций в девелоперские проекты, нет привлечения средств частных инвесторов в фонды, финансирующие проекты в сфере жилищного строительства. Попытки создать такой рынок есть, а большого рынка нет. Раз так, то и тысячам инвесторов банкротства застройщиков не грозят - просто нет этих тысяч.

✅Поэтому немецкий сценарий в России невозможен. Может быть, лет через 10-15, но не в ближайшей перспективе.