«Чёрная пятница» недвижимости: разоблачение
Окончательный диагноз многолетней практике маркетологов в искусной манипуляции сознанием покупателей недвижимости «со скидкой». Полный текст с иллюстрациями и дополнениями.

💰 Большинство людей занимается инвестициями, потому что не верит в пенсионную систему, не хочет нищенствовать на старости лет или работать до самой смерти.

🪴Забота о своем личном будущем и о безбедной старости целиком и полностью находится в наших руках. Опасно перекладывать эту ответственность на 3-х лиц или тем более «рассчитывать на государство».

⬛ Нет ничего более страшного, чем быть финансово зависимым от государства. Нет ничего более страшного, чем не успеть создать к старости незащищённый и несбалансированный инвестиционный портфель.

☔Пенсионная реформа в России приняла хронический характер, её результаты абсолютно непредсказуемы.

🔻Поэтому разумное самостоятельное инвестирование - единственный доступный и легальный путь к нормальной, обеспеченной пенсии и финансовой независимости!

Согласны?
👍 да
🔥 yes

☝️В моем понимании пенсия - это «пассивный доход». То есть это когда ты под капельницей лежишь, а смски с уведомлениями о поступлениях на расчетный счёт доходов от инвестиций продолжают поступать. Смски - это образное выражение, конечно, как и капельница.

👀 Всё, что предполагает даже небольшое (ленивое) участие в жизни актива для пенсии не подходит. Это с моей точки зрения.

🏁 Пропустил выход нового объема коммерческих помещений - на сей раз порадовала компания STONE (чуть не добавил Hedge): в БЦ STONE Дмитровская вышли в продажу аж 6 (шесть) клиентских офисов.

🪑Что такое клиентский офис? Это помещение с открытым доступом для постоянного клиентского потока, то есть с отдельным входом с улицы или из торговой галереи.

💳 Основными пользователями клиентского офиса, как правило, являются компании, предоставляющие финансовые услуги.

Характеристики помещений:
🔸6 лотов
🔹Площадь от 57 м2
🔸Цены от ₽22.2 млн
🔹ПВ по рассрочке от ₽2.2 млн.

➕ ну и в STONE Дмитровская остались ещё и другие помещения ритейла с минимальным бюджетом от ₽13 млн.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией. Просто анонс.

#стартпродаж

📊 Эльвира Сахипзадовна с коллегами повысит 🗝 ставку, ведь рост инфляции в России вышел из берегов.

💸 Инфа сотка. В настоящее время ключевая ставка 7,50%, а будет min 8%.

🥺 Несмотря на провокации СБЕРа, повышение 🗝 ставки может привести к повышению стоимости ипотеки и негативно повлияет на рынок жилой недвижимости, прежде всего на вторичку.

🛋️ На ту самую вторичку, продажи которой (по данным Росреестра) били рекорды в мае и июне.

↗️ Повышение 🔑 ставки до 8%, вполне вероятно, станет не последней остановкой, так что я за вторичку немного беспокоюсь.

🤯 Бегу покупать!
😢 Хрен знает, что будет
😱 Эльвира, нет...

⛓️Стоимость акций девелоперов определяет ключевая ставка. Продажи новостроек тоже пострадают от повышения ключевой ставки - так думает «рынок».

📉 С 17.07 падают акции «Самолёта» и ПИК на бирже. Помимо общей просадки фондового рынка РФ это связано и со 100% вероятностью повышения ключевой ставки.

📈 А вот акции британских компаний, занимающихся недвижимостью и застройщиков в последние дни напротив выросли в цене.

🔀 Причина обратная - Банк Англии собирается понижать 🔑 ставку.

🔺На этих новостях акции крупнейших застройщиков жилья пошли вверх: Persimmon прибавил 8,3%, а акции Barratt Developments и Taylor Wimpey выросли на 7% и 6,8% соответственно.

👀 Вывод: хотите зарабатывать на акциях застройщиков, смотрите на ставки по кредитам и ключевую ставку. Это помимо P/E и прочих индикаторов...

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией

📈 Недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости.

🗺️Я выделяю прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:

🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край

Почему именно там?
Вчера нам ещё раз напомнили о том почему.

💳 Карты UnionPay в Тинькофф и Солидарности больше работать не будут. Минфин США добавил в санкционный SDN лист Локо-банк, Тинькофф, Солидарность, ПСКБ, платежную систему Юнистрим. Через Локо-банк неплохо шли оплаты за зарубежную недвижимость, кстати. А картами UnionPay можно было платить кое-где в Турции и снимать деньги в банкоматах в Европе (не везде).

🕳️В связи с падением курса рубля и усугубляющейся финансовой блокадой России (и по ряду других причин) всё большим спросом будут пользоваться внутренние курорты.

👊 Это в принципе устойчивый долгосрочный тренд - отдых в России.

🔥Именно поэтому приморские зоны Дагестана, Калининградской области и Краснодарского края неминуемо ожидает рост цен. И если про Kраснодарский край хочется спросить «куда же больше?», то два других региона определенно обладают потенциалом роста.

🔑 8️⃣.5️⃣%. Кредиты на покупку коммерческой недвижимости подорожают. Про остальное писал выше.

🗞️По данным Ведомостей Мосбиржа вскоре запустит индексы стоимости складов

1️⃣ Индикатор складской недвижимости на основе данных о стоимости складов. Код индекса – CREI.

2️⃣ Индекс доходности складской недвижимости CREITR.

👀 Дальше в Ведомостях какой-то непонятный (для меня) текст о том, что «индикатор CREITR будет учитывать доход от сдачи складских помещений в аренду и рассчитываться как отношение суммы стоимостей всех складов, входящих в индекс, к их совокупной цене на первый день расчета». Можно формулу что ли?

💾 Данные Мосбирже будут отгружать профучастники рынка (я насчитал их всего три, так что о полноте данных судить рановато). В индексе уже принимает участие УК «СБЕР Современные фонды недвижимости».

✍️ Моё мнение:

🅰️ Чем больше индикаторов, тем лучше. Но инвесторам желательно точно понимать как считаются индексы и насколько используемые для расчета данные полны и точны. Если УК СФН останется единственным поставщиком информации, то на индексы можно будет НЕ ориентироваться совсем.
🅱️ Очевидно, что оба индекса будут использоваться в рекламных целях, типа «по данным Мосбиржи индекс CREITR вырос на X%...» - бегите инвестировать! Возможно, это основная суть инструмента.

⚠️ Вот вы всё пишите в комментариях, что за границей опасно покупать недвижимость - «отнимут».

⚡Опасно покупать недвижимость в Сочи. Особенно рядом с «Сириусом», там уже фактически отняли недвижимость у Дерипаски и сейчас отнимают проект Manterra у Ткачева.

✅ Понятно, что если кому-то «наверху» понадобится очистить участки, примыкающие к «Сириусу» от законных и зарегистрированных построек (жилых домов и гостиниц) - суд примет соответствующее решение и если хотя бы что-то компенсируют собственникам это будет удача.

👀 Уж если есть на свете рай - то это Краснодарский край! Там отличный инвестиционный климат.

На рынке недвижимости Дубая пузырь?

Так говорят непрофессиональные инвесторы, которые ориентируются на ощущения, а не на объективную аналитику.

Согласно данным, Bubble Index Дубай находится в недооцененной зоне, то есть, это один из самых перспективных рынков.

А рост стоимости недвижимости Дубая еще даже не достиг пика 2014 года, и это не учитывает инфляцию доллара за это время, то есть до предыдущего пика остается еще более 20%. За это время рынок ОАЭ реформировался, стал более либеральным и открытым инвесторам.

🤔Например, вы знали, что можете посмотреть список абсолютно ВСЕХ сделок не только купли-продажи недвижимости, но и аренды, на сайте земельного департамента Дубая?

Ориентируясь на реальные данные, аналитик Андрей Негинский 4 раза в неделю выкладывает наиболее выгодные для покупки объекты. С ценами и подробным описанием.

Подписывайтесь на канал Негинского (уже 40.000 чел), чтобы следить за рынком недвижимости.

#РЕКЛАМА

📺 А вот и долгожданная запись вебинара-презентации нового объекта SimpleEstate "Магнит в Люберцах"

❓Почему мы выбрали именно этот объект?
❓Какие есть риски?
❓Сколько могут заработать инвесторы?

Ответили на эти и другие вопросы!

🎥 Приятного просмотра: https://youtu.be/diLsM1ZJugc

💵Оставить заявку на инвестиции: https://clck.ru/34wBXF

☎️ Остались вопросы? Звоните  +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i

↗️ С сегодняшнего дня банки в РФ повышают ставки по депозитам до 10%. Думаю, что и ставки 11% можно будет скоро увидеть.

☝️Напоминаю, что рентная недвижимость в Москве (ГАБ) приносит сейчас +/- 9%

👀 Всё кончено с недвижимостью? Продаем и перекладываем деньги на депозиты?

🔥 Но! У коммерческой недвижимости есть одна очень важная особенность: недвижимость растёт в цене с течением времени, тогда как сумма, положенная на депозит остаётся прежней.

✅ Я продолжаю состоять в добровольном обществе просвещения населения на тему инвестиций «Инвест-Мэтры». Иначе говоря, в содружестве авторов телеграм-каналов, пишущих об инвестициях в недвижимость.

🔷 У нас новый участник, кстати! Обратите внимание)

Новые интересные посты мэтров:

🔸 Инвестиции во флиппинг здорового человека

🔸 Что нужно чтобы ремонт шёл по плану и в чёткие сроки

🔸 Кейс про двойные стандарты

🔸 В каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости

🔸 Итоги проекта: 2-шка в Строгино

🔹 3 правила успешного торга при покупке участков

🔸 Арендное жилье и государство

🔸 Разбор: Плюсы и минусы инвестиций в Регионы против Москвы

🔸 Подкаст для инвесторов

🔸 Про искушения собственника


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

📊 Вышел очередной (для многих долгожданный) отчёт по рынку стрит-ритейла Москвы за 2кв2023г. от SimpleEstate.

🔹Как готовый арендный бизнес в формате стрит-ритейл пережил первую половину года?
🔹Какие объекты подорожали, а какие упали в цене?
🔹Какая сейчас окупаемость у объектов ГАБ и сколько можно заработать?
🔹Как не потерять деньги при покупке коммерческой недвижимости?

📕Всё ответы с комментариями и пояснениями, как всегда, квартальном отчете SimpleEstate.

💸В США уже больше 10 лет фиксируется бум альтернативного финансирования проектов в сфере недвижимости. И главный драйвер бума - инвестиционные платформы, которые фактически представляют собой маркетплейсы инвестиционных проектов. В классической модели любой инициатор инвестиционного проекта может выставить его на платформе (после проверки сотрудниками платформы) и привлекать деньги частных инвесторов через механизм краудфандинга, а инвестплатформа зарабатывает свой %.

🕳И вот случился большой, но вполне ожидаемый скандал. Одна из самых крупных инвестиционных платформ США, работающих по классической модели, CrowdStreet столкнулась с (предположительно) мошенничеством инициатора одного из представленных на платформе проектов.

💵 Некая Nightingale Properties собирала деньги инвесторов (от $25 тыс.) на покупку бизнес-центра Atlanta Financial Center с целью осуществления быстрого и высокодоходного спекулятивного проекта. До этого CrowdStreet и Nightingale уже делали несколько успешных сделок, но в этот раз что-то пошло не так.

💰Под сделку с Atlanta Financial Center было создано акционерное общество, на котором аккумулировались деньги инвесторов - всего было собрано около $54 млн. от более чем 800 инвесторов. Однако в какой-то момент средства просто исчезли с банковских счетов, а Nightingale Properties оперативно заявила о банкротстве проектной компании.

🤦🏻‍♀️Некоторым инвесторам всё же удалось получить свои деньги обратно: в общей сумме было возвращено около $9 млн. Nightingale Properties обвинили в мошенничестве, а разбираться дальше будет суд. CrowdStreet выступает соответчиком по искам к Nightingale Properties.

🔻Продолжение следует

Большая проблема инвестиционных посредников - инициаторы проектов.

🔍Инвестиционные посредники ищут интересные инвестиционные проекты, чтобы предложить их широкому кругу инвесторов. Но что если инвестиционный проект не удается или оказывается мошенничеством? Инвесторы обвиняют и посредника, и инициатора проекта. И что же делать?

💼 В России в сфере недвижимости работают только две инвестиционные платформы. Та, в которой я являюсь членом совета директоров (SimpleEstate) не допускает посторонних инициаторов на платформу, фактически выступая инициатором проектов сама. Кстати, частично так же поступила американская инвест.платформа RealtyMogul. В этой концепции риск, подобный CrowdStreet, значительно снижен.

🤑А вот на многочисленных российских и мировых краудлендинговых платформах, занимающихся небанковским кредитованием, периодически случаются дефолты заёмщиков, то есть описанный риск имеется и инвесторы могут «насладиться» им в полной мере. Зато можно получить бОльшую доходность, чем на депозите (если повезет).

⭕️ Проблема знакома и агентам, вынужденным принимать претензии от клиентов, которым они посоветовали товар того или иного застройщика. Любые проблемы застройщика часто становятся и проблемами агента, рекомендовавшего инвестировать в его проект.

📉Конечно же, во всём мире краудлендинговые и краудфандинговые инвестиционные платформы стремятся минимизировать % дефолтов, банкротств и мошеннических операций. Как стремятся это сделать при выдаче кредитов банки, а инвестиционные банки очевидно не хотят выпускать облигации, которые станут дефолтными.

🔻Но правда состоит в том, что сам механизм работы инвестиционных посредников предполагает наступление неприятностей. Чем больше масштаб бизнеса и чем больше инициаторов, с которыми работает инвестиционный посредник, тем чисто математически больше вероятность появления проблемного инициатора и претензий инвесторов.

⚠️От этого риска в классической модели работы инвест.посредников никуда не уйти. Но стараться минимизировать такие риски можно и нужно. Существует четкая система, позволяющая снизить «риск инициатора».

🔻Продолжение следует