☢️ Начнем с самого неприятного - проблема самозахватов квартир, зданий в Европе действительно существует.
🏡 Приобрести зарубежную недвижимость, чтобы получать рентный доход, сдавая ее в аренду - адекватная идея.
🔐 Но есть такое явление, как сквоттер или окупас (исп. occupar - «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустой дом или квартиру, поменяв замки.
🛋️ Основная зона риска - пустующие помещения. К ним могут относиться жилые, но временно незаселенные помещения, нежилые здания, заброшенное жильё и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников.
👨⚖️ Закон в большинстве случаев будет на стороне захватчиков, их невозможно выселить силой до решения суда, которого можно ждать от 6 мес. до года. В Испании, например, выселение окупасов «силовыми методами» запрещено по закону.
🪓В последние годы в Испании и Франции отмечались случаи попыток захвата недвижимости россиян беженцами из зоны СВО - были попытки составить списки жилья, принадлежащего гражданам РФ и осуществить вселение.
🔻Продолжение следует
🏡 Приобрести зарубежную недвижимость, чтобы получать рентный доход, сдавая ее в аренду - адекватная идея.
🔐 Но есть такое явление, как сквоттер или окупас (исп. occupar - «занимать») — посторонний человек, который захватил чужое жилье. Это может быть квартиросъемщик, который перестал платить аренду, но не планирует съезжать, или просто человек с улицы, который без разрешения вселился в пустой дом или квартиру, поменяв замки.
🛋️ Основная зона риска - пустующие помещения. К ним могут относиться жилые, но временно незаселенные помещения, нежилые здания, заброшенное жильё и «банковская» недвижимость, которую кредиторы изъяли у должников.
👨⚖️ Закон в большинстве случаев будет на стороне захватчиков, их невозможно выселить силой до решения суда, которого можно ждать от 6 мес. до года. В Испании, например, выселение окупасов «силовыми методами» запрещено по закону.
🪓В последние годы в Испании и Франции отмечались случаи попыток захвата недвижимости россиян беженцами из зоны СВО - были попытки составить списки жилья, принадлежащего гражданам РФ и осуществить вселение.
🔻Продолжение следует
🇪🇺 Европейские страны борются с проблемой захватов жилья как могут.
🇫🇷 На прошлой неделе французский парламент одобрил законопроект, который ужесточил наказание в отношении сквоттеров и допускает тюремное заключение сроком на 3 года или штраф в размере €45 тыс.
🇪🇸 А лидер испанской консервативной Народной Партии Альберто Нуньес Фейхоо в своей новой предвыборной кампании предложил законопроект, позволивший бы выселять окупасов в течение суток. Более того, он пообещал возвращать владельцам те суммы, которые они выплачивали (налог и коммуналка), пока в их домах незаконно проживали «подселенцы».
🏚️Недвижимость от банков, несмотря на низкую цену, представляет определенную опасность, значительная доля такого жилья продается уже с окупасами.
🔻Продолжение следует
🇫🇷 На прошлой неделе французский парламент одобрил законопроект, который ужесточил наказание в отношении сквоттеров и допускает тюремное заключение сроком на 3 года или штраф в размере €45 тыс.
🇪🇸 А лидер испанской консервативной Народной Партии Альберто Нуньес Фейхоо в своей новой предвыборной кампании предложил законопроект, позволивший бы выселять окупасов в течение суток. Более того, он пообещал возвращать владельцам те суммы, которые они выплачивали (налог и коммуналка), пока в их домах незаконно проживали «подселенцы».
🏚️Недвижимость от банков, несмотря на низкую цену, представляет определенную опасность, значительная доля такого жилья продается уже с окупасами.
🔻Продолжение следует
☣️ Итак, захваты жилья в Европе это реальность. Как бороться?
1️⃣ Если окупасы - не арендаторы, а взломщики, то по законам Испании у собственника недвижимости есть 48 часов, чтобы сообщить в полицию и силами правоохранителей выселить захватчиков. Если позже, то через суд, который занимает 6 мес.минимум. Во Франции теперь законы намного жёстче, полиция может реагировать на факты захватов оперативно и не ограничиваясь 48 часами.
📸 Таким образом, чтобы обезопасить свою собственость от окупасов, недвижимость должна быть обеспечена охраной (сигнализацией) и видеонаблюдением. Рекомендуют также устанавливать специальные металлические двери с защитой от взлома.
👀За недвижимостью придется наблюдать ежедневно, проверяя не появились ли «гости». Хорошо, что сейчас есть интернет и недорогие ip-камеры, позволяющие следить за своей недвижимостью прямо со смартфона.
2️⃣ Если окупасы - бывшие или настоящие арендаторы, то варианта всего два.
🅰️ Суд. К сожалению, всё время, пока в квартире или доме живут захватчики, инвестору придется вносить эксп. и коммунальные платежи. Кроме того, понадобится оплатить услуги адвоката и судебные издержки. Чтобы сократить свои расходы можно заранее приобрести «страховку от окупасов» - страховые компании в Испании и Франции продают и такие продукты, цена от €600 в год. К сожалению, от упущенной прибыли в течение 6 мес.суда страховка не спасет.
🅱️ Привлечение компании Desokupa (Испания). Эта частная охранная компания помогает с выселением окупасов с эффективностью 95%. Сроки - от нескольких часов до нескольких суток. В основном компания работает в Барселоне. Методы - на грани закона. Стоимость €3-5 тыс.
1️⃣ Если окупасы - не арендаторы, а взломщики, то по законам Испании у собственника недвижимости есть 48 часов, чтобы сообщить в полицию и силами правоохранителей выселить захватчиков. Если позже, то через суд, который занимает 6 мес.минимум. Во Франции теперь законы намного жёстче, полиция может реагировать на факты захватов оперативно и не ограничиваясь 48 часами.
📸 Таким образом, чтобы обезопасить свою собственость от окупасов, недвижимость должна быть обеспечена охраной (сигнализацией) и видеонаблюдением. Рекомендуют также устанавливать специальные металлические двери с защитой от взлома.
👀За недвижимостью придется наблюдать ежедневно, проверяя не появились ли «гости». Хорошо, что сейчас есть интернет и недорогие ip-камеры, позволяющие следить за своей недвижимостью прямо со смартфона.
2️⃣ Если окупасы - бывшие или настоящие арендаторы, то варианта всего два.
🅰️ Суд. К сожалению, всё время, пока в квартире или доме живут захватчики, инвестору придется вносить эксп. и коммунальные платежи. Кроме того, понадобится оплатить услуги адвоката и судебные издержки. Чтобы сократить свои расходы можно заранее приобрести «страховку от окупасов» - страховые компании в Испании и Франции продают и такие продукты, цена от €600 в год. К сожалению, от упущенной прибыли в течение 6 мес.суда страховка не спасет.
🅱️ Привлечение компании Desokupa (Испания). Эта частная охранная компания помогает с выселением окупасов с эффективностью 95%. Сроки - от нескольких часов до нескольких суток. В основном компания работает в Барселоне. Методы - на грани закона. Стоимость €3-5 тыс.
Как выявить потенциального окупаса среди арендаторов?
1️⃣ Если квартира или дом сдается в краткосрочную аренду через Airbnb, то общая рекомендация сервиса для всех арендодателей - смотреть на оценки и отзывы об арендаторе перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Также сервис советует общаться с арендаторами и задавать им вопросы в случае возникновения сомнений.
🤝У Airbnb есть поддержка арендодателей, столкнувшихся с окупасами.
2️⃣ Если квартира или дом сдается в долгосрочную аренду, то необходимо проводить процедуру оценки арендатора - запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность, задавать вопросы о целях аренды и источниках дохода.
💸 И конечно, брать залоги.
1️⃣ Если квартира или дом сдается в краткосрочную аренду через Airbnb, то общая рекомендация сервиса для всех арендодателей - смотреть на оценки и отзывы об арендаторе перед тем, как сдавать недвижимость в аренду. Также сервис советует общаться с арендаторами и задавать им вопросы в случае возникновения сомнений.
🤝У Airbnb есть поддержка арендодателей, столкнувшихся с окупасами.
2️⃣ Если квартира или дом сдается в долгосрочную аренду, то необходимо проводить процедуру оценки арендатора - запрашивать как можно больше документов, подтверждающих платежеспособность, задавать вопросы о целях аренды и источниках дохода.
💸 И конечно, брать залоги.
Forwarded from SimpleEstate | Инвестиции
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💵 «Стоит ли инвестировать в недвижимость, чтобы спасти свои накопления от падения курса рубля?»
⚠️ Начнем сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защитится от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.
🟣 SimpleEstate выступает решительно против манипуляций, поэтому поток текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало нашей реакции.
✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком.
✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.
🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И мы в SimpleEstate не считаем нужным это скрывать.
☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.
🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.
⚠️ Начнем сразу с правды, которая для некоторых станет шок-контентом. Покупать российскую недвижимость, чтобы защитится от девальвации рубля - абсолютно бессмысленно.
🟣 SimpleEstate выступает решительно против манипуляций, поэтому поток текстов о том, что покупка квартиры является способом сохранить свои сбережения в период обесценения рубля, потребовало нашей реакции.
✅ Во-первых, основное правило сохранения капиталов - спокойствие при принятии инвестиционных решений. Не стоит предпринимать действий, основанных на эмоциях.
Рубль - биржевой товар, который сейчас находится в зоне волатильности. Резкий скачок валюты по отношению к рублю может смениться отскоком.
✅ Во-вторых, все активы, доход по которым обеспечивается внутри страны, страдают от обесценения рубля. И только активы, связанные с экспортом могут вырасти в цене. Например, акции нефтяных компаний на новостях об ослаблении курса рубля растут, ведь они продают нефть за валюту.
🚩Увы, недвижимость, расположенная в России и приносящая рублёвый доход не является спасением от падения рубля по отношению к мировым валютам. И мы в SimpleEstate не считаем нужным это скрывать.
☑️ Кстати, популярное утверждение застройщиков о повышении стоимости жилой и нежилой недвижимости из-за роста стоимости строительных материалов мы тоже считаем манипуляцией. Более 60% строительных материалов, использующихся при возведении жилья, производится в России, а влияние падения курса рубля по оставшимся 40% стройматериалов на себестоимость строительства является несущественным.
Конечная стоимость недвижимости зависит не только от материалов, но и от стоимости земли, работы, техники, затрат на маркетинг и продажи, маржи застройщика и т.д.
🇷🇺 Если вы живёте в России и связывание своё будущее с Россией, вам вполне можно и даже нужно инвестировать в российскую недвижимость, как в один из элементов вашего диверсифицированного инвестиционного портфеля.
🪓С захватчиками / окупасами разобрались. Теперь приступаем к очередному страху.
😱 «Отберут»/заморозят/наложат арест, если инвестор под санкциями или он PEP (англ. politically exposed person - политически значимое лицо). У этого страха, в основном, британский акцент. И немного французский...
⛔️ Известно, что попавших под санкции российских бизнесменов и политиков уже больше четырех десятков, а стоимость их активов, замороженных в Европе составляет очень много миллиардов долларов.
🔐 Арестованы вилла «Шато де ла Круа» на Французской Ривьере бедняжки Абрамовича за $120 млн., вилла «Altair» на мысе Антиб несчастного Андрея Мельниченко за $80 млн., поместье грустного Михаила Фридмана Athlone House в Лондоне более чем за $100 млн. и продолжать можно долго-долго…
🛥️ Под арест попали еще яхта «Lady M» Алексея Мордашова за €65 млн. ($70 млн.), яхта сестры Алишера Усманова «Dilbar» стоимостью $594 млн., яхта Виктора Вексельберга «Tango» за $120 млн. и дальше по списку…
⚠️ Обратите внимание - арест. Не изъятие, не продажа с аукциона и т.д. Просто арест. Не могут лишить собственности фигурантов санкционных списков.
🚩Если вы не Усманов или Абрамович, и не в санкционном списке, чего вам боятся-то?
😐 Но если есть риск попасть в известные списки, то вы и так об этом знаете. В этом случае, от попыток приобрести недвижимость в Европе лучше отказаться.
👀 Кстати, постепенно Великобритания снимает санкции. Например, на днях сняли санкции с бывшего топ-менеджера СБЕРа Л.Хасиса.
🔻Продолжение следует
😱 «Отберут»/заморозят/наложат арест, если инвестор под санкциями или он PEP (англ. politically exposed person - политически значимое лицо). У этого страха, в основном, британский акцент. И немного французский...
⛔️ Известно, что попавших под санкции российских бизнесменов и политиков уже больше четырех десятков, а стоимость их активов, замороженных в Европе составляет очень много миллиардов долларов.
🔐 Арестованы вилла «Шато де ла Круа» на Французской Ривьере бедняжки Абрамовича за $120 млн., вилла «Altair» на мысе Антиб несчастного Андрея Мельниченко за $80 млн., поместье грустного Михаила Фридмана Athlone House в Лондоне более чем за $100 млн. и продолжать можно долго-долго…
🛥️ Под арест попали еще яхта «Lady M» Алексея Мордашова за €65 млн. ($70 млн.), яхта сестры Алишера Усманова «Dilbar» стоимостью $594 млн., яхта Виктора Вексельберга «Tango» за $120 млн. и дальше по списку…
⚠️ Обратите внимание - арест. Не изъятие, не продажа с аукциона и т.д. Просто арест. Не могут лишить собственности фигурантов санкционных списков.
🚩Если вы не Усманов или Абрамович, и не в санкционном списке, чего вам боятся-то?
😐 Но если есть риск попасть в известные списки, то вы и так об этом знаете. В этом случае, от попыток приобрести недвижимость в Европе лучше отказаться.
👀 Кстати, постепенно Великобритания снимает санкции. Например, на днях сняли санкции с бывшего топ-менеджера СБЕРа Л.Хасиса.
🔻Продолжение следует
⚡️Тем не менее, даже уже имея недвижимость, есть шанс столкнуться с UWO, если активы находятся в Великобритании.
🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.
⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.
💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.
📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.
🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.
🙅♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.
🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.
🔻Продолжение следует
🎤 Екатерина Орлова, директор департамента международных инвестиций компании Intermark Real Estate рассказала мне, что в Великобритании существует «Постановление о необъяснимом благосостоянии» (англ. unexplained wealth order, UWO) — британский суд ввел эту норму относительно недавно.
⁉️ UWO подразумевает раскрытие источников своего благосостояния, которое суду представляется необъяснимым. Имущество лиц, не подчинившихся данному требованию, может быть конфисковано.
💰В середине марта 2020, Высокий суд Лондона обязал старшую дочь первого президента Казахстана Нурсултана Назарбаева Даригу Назарбаеву и ее сына Нурали Алиева доказать законность происхождения более $100 млн., которые они потратили на покупку жилья в фешенебельных районах Лондона.
📑 Сторона защиты грамотно и оперативно оспорила обвинение, уже в апреле UWO был снят после обжалования со стороны адресатов. Активы удалось отстоять.
🤔 Многие инвесторы (они же бизнесмены), никак не связанные с правительственным аппаратом, на этом фоне напряглись и стали опасаться ареста своего имущества.
🙅♂️ Но на практике, случаев изъятия недвижимости у представителей бизнеса замечено не было.
🔍 Более того, начиная с 2018 года британские юристы, сопровождающие сделки, очень тщательно проверяют proof of funds (источники средств). Без наличия подтверждения сделка просто не пройдет. Таким образом, сделка, прошедшая под контролем юристов, вряд ли сможет подпасть под UWO.
🔻Продолжение следует
⭕️ Не платишь за коммуналку? Прощайся с недвижимостью?
⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.
🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.
🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.
💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.
🔻Продолжение следует
⚠️ И последний страх, связанный с тем, что активы «отберут», заморозят, наложат арест и т.д., если инвестор не оплачивает эксплуатационные расходы и коммуналку.
🇪🇪 Тут в основном пугают финны и прибалты. К примеру, эстонские власти недавно сообщили, что россияне, имеющие недвижимость в этой стране, могут ее потерять из-за визового запрета. Поскольку они не смогут платить за жилье, у них образуются долги и в конечном счете недвижимость могут изъять.
🤫 И тут тоже ситуация из разряда «вряд ли»… Вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар конечно сказал тут недавно, что ВОЗМОЖНО санкции, проблемы с платежами из РФ могут стать проблемой для собственников недвижимости. Накопятся долги, они не смогут поддерживать свое имущество и в конечном итоге это может привести к потере.
💡Логично. Но потом на фоне общей паники депутат Европарламента от Эстонии Яна Тоом сказала, что маловероятно недвижимость у россиян изымут быстро и без законодательной базы. Более того, это займет годы: даже если в доме есть должник, который не платит 5,10,15 лет, судебный процесс очень долгий, и ничего просто так «отобрать» нельзя.
🔻Продолжение следует
😱 Предположим, что недвижимость в Европе есть, а коммуналка может быть не оплачена!
🥁Что же делать?
1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.
2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Грузия, Армения, Казахстан, Узбекистан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.
🥁Что же делать?
1️⃣ Наладить систему получения квитанций на оплату. Не все квитанции в старушке-Европе существуют в эл. виде. Некоторые документы приносит почтальон в виде письма. Попросите родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с получением этих документов.
2️⃣ Наладить систему оплаты.
🔸 Настроить автоотчисления со счета в местном европейском банке, если счет там открыт (по статистике, у 70-80% владельцев недвижимости зарубежом такой имеется).
🔸Не получилось открыть счет в Европе? Сложности с шенгеном? В помощь счет в банке дружественных стран (Грузия, Армения, Казахстан, Узбекистан и т.д.). Многие открыли счета в банках Турции и Сербии.
🔸Попросить родственников/друзей/соседей/доверенных лиц за вознаграждение помочь с оплатой.
💰Какую инвестиционную недвижимость нужно покупать в Европе, чтобы спать спокойно и не беспокоиться за то, что «отбора», захвата или ареста не случится?
❌Если инвестор - PEP или под санкциями, то никакую. Риски столкнуться с проблемами сейчас высокие.
💲Если инвестор может подтвердить законность происхождения средств, и не имеет отношения к лицам или организациям под санкциями, то лучше всего приобретать объекты доходной недвижимости, находящиеся под управлением специализированных компаний. Апартаменты в апарт-отелях, лоджи в загородных комплексах и т.д.
🏘 Например, при при покупке лоджа в Великобритании инвесторам выплачивается 7-8% фикс; коммуналка, страховка, ремонт и прочие платежи — ответственность УК. Если же у вас в собственности апартаменты, то и здесь ничего страшного — УК с полученного арендного дохода также сама оплачивает service charge, т.е ту же коммуналку и прочие платежи по обслуживанию.
🪓Риск захвата лоджа или апартамента в апарт-отеле окупасами - минимальный, я бы даже сказал он 0%.
☂️Если приобретенная в Европе недвижимость - двойного назначения, то есть часть времени сдается в аренду, а часть используется для проживания инвестора и его семьи, риски значительно повышаются.
❗️Прежде всего, в Испании, где сильны позиции окупасов и их интересы даже защищает местный закон. Рекомендации по своевременной оплате коммуналки и профилактике самозахватов уже были даны в канале вчера и сегодня.
❌Если инвестор - PEP или под санкциями, то никакую. Риски столкнуться с проблемами сейчас высокие.
💲Если инвестор может подтвердить законность происхождения средств, и не имеет отношения к лицам или организациям под санкциями, то лучше всего приобретать объекты доходной недвижимости, находящиеся под управлением специализированных компаний. Апартаменты в апарт-отелях, лоджи в загородных комплексах и т.д.
🏘 Например, при при покупке лоджа в Великобритании инвесторам выплачивается 7-8% фикс; коммуналка, страховка, ремонт и прочие платежи — ответственность УК. Если же у вас в собственности апартаменты, то и здесь ничего страшного — УК с полученного арендного дохода также сама оплачивает service charge, т.е ту же коммуналку и прочие платежи по обслуживанию.
🪓Риск захвата лоджа или апартамента в апарт-отеле окупасами - минимальный, я бы даже сказал он 0%.
☂️Если приобретенная в Европе недвижимость - двойного назначения, то есть часть времени сдается в аренду, а часть используется для проживания инвестора и его семьи, риски значительно повышаются.
❗️Прежде всего, в Испании, где сильны позиции окупасов и их интересы даже защищает местный закон. Рекомендации по своевременной оплате коммуналки и профилактике самозахватов уже были даны в канале вчера и сегодня.
😥Итого: страхи нужно прорабатывать как-то! Потому что «отберут» - это очень удобный повод отказаться от действий и выбрать бездействие. Увы, как верно заметил Билл Гейтс, между диваном и задницей доллар не пролетит.
🛋 Можно оставаться на диване и продолжать обсуждать, как «в Европе недвижимость отбирают», а можноразобраться в вопросе, как это сделал я прочитать мои посты, и понять, что инвестирование в европейскую недвижимость возможно.
☑️ Да, определенные ограничения и проблемы существуют. Но точно не для всех и абсолютно точно - не всегда.
🔍Чтобы лучше разбираться в теме инвестиций в зарубежную недвижимость рекомендую присоединиться к моему курсу «Глобальный инвестор», который стартует уже в понедельник 10 июля.
👉https://global.atsogoev.com/
🛋 Можно оставаться на диване и продолжать обсуждать, как «в Европе недвижимость отбирают», а можно
☑️ Да, определенные ограничения и проблемы существуют. Но точно не для всех и абсолютно точно - не всегда.
🔍Чтобы лучше разбираться в теме инвестиций в зарубежную недвижимость рекомендую присоединиться к моему курсу «Глобальный инвестор», который стартует уже в понедельник 10 июля.
👉https://global.atsogoev.com/
👀 Представьте, что вы у себя дома среди гостей сказали нечто. Через какое-то время это нечто опубликовали в статье, с содержанием которой вы не были знакомы и согласие на использование своих слов автору материала не давали. Как бы вы себя ощущали?
✅ Свой тг-канал я считаю своим домом. И эта история произошла со мной.
✈️ 3 июля вышла статья «Застройщик взмывает в небо» в издании «Эксперт», как нетрудно догадаться, о подмосковной компании «Самолёт» с моими цитатами.
💬Цитаты были взяты без спроса из моего телеграм-канала. То есть со мной присутствие моих слов в хвалебной статье (с аж двумя врезками-интервью топ-менеджеров застройщика), но тщательно замаскированной под объективность, не согласовали.
😐 Ситуация вызывает недоумение. Написать мне сообщение и просто уведомить об использовании моих слов в статье вполне можно было. Но увы...
✅ Свой тг-канал я считаю своим домом. И эта история произошла со мной.
✈️ 3 июля вышла статья «Застройщик взмывает в небо» в издании «Эксперт», как нетрудно догадаться, о подмосковной компании «Самолёт» с моими цитатами.
💬Цитаты были взяты без спроса из моего телеграм-канала. То есть со мной присутствие моих слов в хвалебной статье (с аж двумя врезками-интервью топ-менеджеров застройщика), но тщательно замаскированной под объективность, не согласовали.
😐 Ситуация вызывает недоумение. Написать мне сообщение и просто уведомить об использовании моих слов в статье вполне можно было. Но увы...
Telegram
Artem Tsogoev
1️⃣ марта 2023 года моему телеграм-каналу исполняется 3 года. Готовлюсь к этой дате - скоро обнародую кое-что интересное по случаю дня рождения!
☝️Вчера сформулировал - канал для меня как мой дом! Не в смысле недвижимость, а в смысле любимое и комфортное…
☝️Вчера сформулировал - канал для меня как мой дом! Не в смысле недвижимость, а в смысле любимое и комфортное…
🟣 Как дела у SimpleEstate? Не так давно инвестиционная платформа коммерческой недвижимости отказалась от сделки по объекту в Лыткарино. Подробнее об этом можно прочитать здесь.
🔍 Достаточно быстро нам удалось найти новый объект на замену - помещение с супермаркетом «Магнит» в Люберцах, который с сегодняшнего дня доступен для инвестиций на платформе.
🏪 Об объекте:
🔹Площадь 492 м2
🔹Арендатор: "Магнит", договор аренды на 10 лет
🔹Арендная плата 7% от товарооборота
🔹Огромный район на 12 495 квартир
🔹Низкая конкуренция и дефицитом крупных площадей
🔹Окупаемость 10 лет
🔹Ожидаемая доходность (при прогнозном периоде 10 лет):
- средняя дивидендная доходность - 10,1%
- общая доходность (IRR) - 15,2% (с учётом роста стоимости)
🔹Низкий уровень риска
✅ За объект уже внесен задаток SimpleEstate
📕 Краткая презентация по объекту
📖 Подробная презентация (для тех кто любит детали)
1️⃣-й раунд от ₽5 млн по самой выгодной цене продлится всего неделю, до 17 июля (включительно)!
2️⃣-й раунд от ₽105 000 стартует 18 июля.
💵 Заявки на инвестиции слать сюда: https://clck.ru/34wBXF
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i
🔍 Достаточно быстро нам удалось найти новый объект на замену - помещение с супермаркетом «Магнит» в Люберцах, который с сегодняшнего дня доступен для инвестиций на платформе.
🏪 Об объекте:
🔹Площадь 492 м2
🔹Арендатор: "Магнит", договор аренды на 10 лет
🔹Арендная плата 7% от товарооборота
🔹Огромный район на 12 495 квартир
🔹Низкая конкуренция и дефицитом крупных площадей
🔹Окупаемость 10 лет
🔹Ожидаемая доходность (при прогнозном периоде 10 лет):
- средняя дивидендная доходность - 10,1%
- общая доходность (IRR) - 15,2% (с учётом роста стоимости)
🔹Низкий уровень риска
✅ За объект уже внесен задаток SimpleEstate
📕 Краткая презентация по объекту
📖 Подробная презентация (для тех кто любит детали)
1️⃣-й раунд от ₽5 млн по самой выгодной цене продлится всего неделю, до 17 июля (включительно)!
2️⃣-й раунд от ₽105 000 стартует 18 июля.
💵 Заявки на инвестиции слать сюда: https://clck.ru/34wBXF
☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500
⌨️ Или пишите на info@simpleestate.ru / @Sandra310i
Telegram
Artem Tsogoev
⚡В продолжении темы рисков... Какие новости у платформы коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость SimpleEstate? Не очень приятные - приостановка сделки по объекту «Магнит в Лыткарино».
🥺 Как так вышло? Серьезным выявленным риском объекта «Магнит…
🥺 Как так вышло? Серьезным выявленным риском объекта «Магнит…
🔥Это последняя возможность проинвестировать в знания: сегодня в 19.00 выходит запись первого занятия 1-го потока моего курса «Глобальный инвестор».
‼️ Торопитесь: global.atsogoev.com
P.S. Всем, кто уже с нами сегодня до 18.00 обязательно придет письмо с необходимыми инструкциями на почту и/или сообщение в WhatsApp.
‼️ Торопитесь: global.atsogoev.com
P.S. Всем, кто уже с нами сегодня до 18.00 обязательно придет письмо с необходимыми инструкциями на почту и/или сообщение в WhatsApp.
⏪ Должен быть контроль над этими российскими бизнес-инвесторами, которые иногда являются русскими из России, иногда русскими с Кипра, иногда русскими из Израиля, а иногда и другими ⏩ - заявила недавно президент Грузии Саломе Зурабишвили
👀 В общем, пока только предстоит проанализировать, как эти слова скажутся на инвестициях в Грузию. Ведь русские с Кипра, из Израиля и из России могут задуматься над своими перспективами...
🏦 В прошлом году в Грузию приехало 62,3 тыс. мигрантов из России. Национальный банк Грузии сообщал о росте на 500% денежных переводов из России в Грузию в 2022 году.
🥇 Россия с суммой переводов на $2,068 млрд. за год стала абсолютным лидером среди стран, откуда в Грузию перечисляют средства.
🇬🇪 Что там с грузинской экономикой? Не так давно Грузия вошла в топ-15 стран международного рейтинга инвестиционной привлекательности.
📊 Годовая инфляция (май 2023 года к маю 2022) в Грузии составила 1,5%, при целевом показателе 3%. Предыдущий раз уровень годовой инфляции в Грузии был на аналогичном уровне 1,5% в декабре 2018 года.
📉 В мае 2023 года, по сравнению с апрелем 2023 года, уровень дефляции составил 0,1%. В марте месячная дефляция составляла 0,7%.
💰 Экономический рост в Грузии в первом квартале 2023 года составил 7,2%, в марте 2023 года по сравнению с мартом 2022 ВВП вырос на 7,3%.
💸 В бюджет Грузии на 2023 год заложен прогноз экономического роста на 5%. МВФ ожидает рост ВВП Грузии в 2023 году на 5%, Всемирный банк - на 4,4%, Азиатский банк развития (АБР) - на 4,5%.
👥 Согласно статистике, опубликованной МВД РФ, по состоянию на апрель 2023 года в Грузии находилось около 113 тыс. граждан России. Но точных цифр нет.
👀 В общем, пока только предстоит проанализировать, как эти слова скажутся на инвестициях в Грузию. Ведь русские с Кипра, из Израиля и из России могут задуматься над своими перспективами...
🏦 В прошлом году в Грузию приехало 62,3 тыс. мигрантов из России. Национальный банк Грузии сообщал о росте на 500% денежных переводов из России в Грузию в 2022 году.
🥇 Россия с суммой переводов на $2,068 млрд. за год стала абсолютным лидером среди стран, откуда в Грузию перечисляют средства.
🇬🇪 Что там с грузинской экономикой? Не так давно Грузия вошла в топ-15 стран международного рейтинга инвестиционной привлекательности.
📊 Годовая инфляция (май 2023 года к маю 2022) в Грузии составила 1,5%, при целевом показателе 3%. Предыдущий раз уровень годовой инфляции в Грузии был на аналогичном уровне 1,5% в декабре 2018 года.
📉 В мае 2023 года, по сравнению с апрелем 2023 года, уровень дефляции составил 0,1%. В марте месячная дефляция составляла 0,7%.
💰 Экономический рост в Грузии в первом квартале 2023 года составил 7,2%, в марте 2023 года по сравнению с мартом 2022 ВВП вырос на 7,3%.
💸 В бюджет Грузии на 2023 год заложен прогноз экономического роста на 5%. МВФ ожидает рост ВВП Грузии в 2023 году на 5%, Всемирный банк - на 4,4%, Азиатский банк развития (АБР) - на 4,5%.
👥 Согласно статистике, опубликованной МВД РФ, по состоянию на апрель 2023 года в Грузии находилось около 113 тыс. граждан России. Но точных цифр нет.
🏦 🇬🇪 Грузинский банк TBC Capital опубликовал отчёт о ситуации на рынке недвижимости Тбилиси по итогам мая 2023 года.
💰 Средняя цена за 1м2 составила $1167 (👀 +27% за год 👀). Cредняя цена «квадрата» при аренде жилья составила $12,6 (+45%).
📈 Объём рынка вырос на 36%/год, достигнув суммы $262 млн. В мае 2023 года продан 3361 объект (+5% к показателю от мая 2022 года), из них 633 – в новостройках.
🛋 Большая часть продаж пришлась на квартиры площадью от 50 до 75м2 (~ 40% от общего объема продаж). Квартиры площадью от 35 до 50м2 составили 21% от общего объема.
🔑 Дорогие квартиры (более $1167/м2) в общем объеме сделок составили 8%.
📊 «Первичка» подорожала чуть меньше вторички: +24% и +26% соответственно.
🚩Однако, на рынке намечается и некоторая коррекция: в сравнении с апрелем 2023 цены снизились: -5,2% на новостройки и -1,4% на вторичку.
💰 Средняя цена за 1м2 составила $1167 (👀 +27% за год 👀). Cредняя цена «квадрата» при аренде жилья составила $12,6 (+45%).
📈 Объём рынка вырос на 36%/год, достигнув суммы $262 млн. В мае 2023 года продан 3361 объект (+5% к показателю от мая 2022 года), из них 633 – в новостройках.
🛋 Большая часть продаж пришлась на квартиры площадью от 50 до 75м2 (~ 40% от общего объема продаж). Квартиры площадью от 35 до 50м2 составили 21% от общего объема.
🔑 Дорогие квартиры (более $1167/м2) в общем объеме сделок составили 8%.
📊 «Первичка» подорожала чуть меньше вторички: +24% и +26% соответственно.
🚩Однако, на рынке намечается и некоторая коррекция: в сравнении с апрелем 2023 цены снизились: -5,2% на новостройки и -1,4% на вторичку.
📈 Недавно мне задали вопрос о том, в каких точках России в ближайшее время возможен резкий рост стоимости недвижимости.
📚Если опустить большой дисклеймер вначале ответа и большой дисклеймер в конце, то я выделил прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:
🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край
🔥 Хочу подробностей
👍 Спасибо, Кэп
👀 Там и так дорого!
🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 🔤 . Написал подробно здесь: https://t.me/atsogoev/4472
📚Если опустить большой дисклеймер вначале ответа и большой дисклеймер в конце, то я выделил прежде всего рекреационную недвижимость в следующих регионах:
🔹Дагестан (Дербент)
🔹Калининградская область
🔹Краснодарский Край
🔥 Хочу подробностей
👍 Спасибо, Кэп
👀 Там и так дорого!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🔥 Богатые не богатеют - они беднеют! И даже исчезают...👀
📑 Ведущая французская консалтинговая компания Capgemini представила отчет «World Wealth Report 2023»
🎤 При подготовке отчета опросили 3171 богачей (High-Net-Worth Individuals или HNWI) и более 95 руководителей и менеджеров по управлению активами в Северной Америке, Европе и Азиатско-Тихоокеанского регионе.
🔬 Исследование показало, что за прошедший год общее количество состоятельных людей сократилось на 3,6% по сравнению с 2021 годом. В глобальном масштабе зафиксировано самое резкое падение количества состоятельных людей за последние 10 лет.
📚В отчёте Capgemini очень много интересной информации. Рекомендую ознакомиться.
📑 Ведущая французская консалтинговая компания Capgemini представила отчет «World Wealth Report 2023»
🎤 При подготовке отчета опросили 3171 богачей (High-Net-Worth Individuals или HNWI) и более 95 руководителей и менеджеров по управлению активами в Северной Америке, Европе и Азиатско-Тихоокеанского регионе.
🔬 Исследование показало, что за прошедший год общее количество состоятельных людей сократилось на 3,6% по сравнению с 2021 годом. В глобальном масштабе зафиксировано самое резкое падение количества состоятельных людей за последние 10 лет.
📚В отчёте Capgemini очень много интересной информации. Рекомендую ознакомиться.
🔍Консалтинговая компания JLL (ушла из России в 2022 году) опубликовала рейтинг прозрачности рынка недвижимости в разных странах мира, Global Real Estate Transparency Index: отчет затрагивает 96 стран и 156 рынков. России там нет.
🗺️ Аналитики рассмотрели страны и города мира по 254 критериям, среди которых: регуляторные и юридические аспекты, процедуры заключения сделок, экологичность, устойчивость сектора и т.д.
🔢 Рынки оценивали по шкале от 1 до 5 ( где 1,00 — максимальная оценка). В зависимости от общей эффективности рынки относятся к одному из пяти уровней:
🔹Высокая прозрачность
🔹Прозрачный
🔹Полупрозрачный
🔹С низкой прозрачностью
🔹Непрозрачный
🌍 Global Real Estate Transparency Index или индекс прозрачности мирового рынка недвижимости — исследование, которое выходит раз в 2 года и является уникальным маиериалом для трансграничных инвестиций в недвижимость.
🏆 Топ-5 стран с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔸Великобритания
🔸США
🔸Франция
🔸Австралия
🔸Канада
👍 Топ-5 городов с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔹Лондон, Великобритания
🔹Нью-Йорк, США
🔹Париж, Франция
🔹Вашингтон, США
🔹Сан-Франциско, США
😐 Об адекватности Global Real Estate Transparency Index судить сложно. Сильно похоже, что JLL делает исследование, чтобы заманивать инвесторов со всего мира и создавать бизнес на самых крупных для компании рынке - США и Великобритании.
🗺️ Аналитики рассмотрели страны и города мира по 254 критериям, среди которых: регуляторные и юридические аспекты, процедуры заключения сделок, экологичность, устойчивость сектора и т.д.
🔢 Рынки оценивали по шкале от 1 до 5 ( где 1,00 — максимальная оценка). В зависимости от общей эффективности рынки относятся к одному из пяти уровней:
🔹Высокая прозрачность
🔹Прозрачный
🔹Полупрозрачный
🔹С низкой прозрачностью
🔹Непрозрачный
🌍 Global Real Estate Transparency Index или индекс прозрачности мирового рынка недвижимости — исследование, которое выходит раз в 2 года и является уникальным маиериалом для трансграничных инвестиций в недвижимость.
🏆 Топ-5 стран с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔸Великобритания
🔸США
🔸Франция
🔸Австралия
🔸Канада
👍 Топ-5 городов с самыми прозрачными рынками недвижимости:
🔹Лондон, Великобритания
🔹Нью-Йорк, США
🔹Париж, Франция
🔹Вашингтон, США
🔹Сан-Франциско, США
😐 Об адекватности Global Real Estate Transparency Index судить сложно. Сильно похоже, что JLL делает исследование, чтобы заманивать инвесторов со всего мира и создавать бизнес на самых крупных для компании рынке - США и Великобритании.
Jll
Global Real Estate Transparency Index 2024 Rankings
An essential guide for companies operating in foreign markets and a unique benchmark of real estate market transparency