💵 Он внесёт залог и обязательно выйдет.

UPD. Уже вышел, несмотря на чьи-то 👎 даже залога не потребовалось 👊

😧Не знал, что меня читает Джо Байден. Наверное, из канала Novostroyman перешёл.

💼«Эффект знаменателя» ограничивает активность институциональных инвесторов на глобальном рынке недвижимости

☀️В России инвестиции в недвижимость бьют все рекорды за счет сделок с уходящими иностранцами. В Европе и США - инвестиционные заморозки❄️.

🕳«Эффект знаменателя» - это когда стоимость какой-то одной части портфеля уменьшается быстрее, чем стоимость других частей. Институциональные инвесторы, которые обычно не используют заемные средства - пенсионные фонды или суверенные фонды благосостояния - столкнулись с волатильностью на фондовом рынке, в связи с чем их портфели ценных бумаг в значительной степени обесценились. Яркий пример - убыточный Норвежский фонд благосостояния.

📑 Согласно последним данным Global report от Urban Land Institute и PwC, большинство институциональных инвесторов заняло выжидательную позицию и следят за развитием ситуации в мировой экономике.

🏢 Тем не менее «институционалы» по-прежнему декларируют, что их привлекает недвижимость «как инструмент борьбы с инфляцией». Но деньги держат при себе…

❓Вопрос от читателя канала: «По закону ЗПИФы недвижимости должны проводить оценку стоимости активов, в т.ч. недвижимости. Как мне понять насколько она соответствует рынку, если я в этом не разбираюсь? Может ли оценщик сделать выводы, которые навредят мне, как пайщику?»

🚲Начнем с азов! Существует несколько подходов к оценке недвижимости:

1️⃣ Рыночный подход - основывается на сравнении недвижимости с другими объектами в локации и на анализе сделок по продаже или аренде аналогичных объектов недвижимости, расположенных в локации.
2️⃣ Доходный подход - предполагает оценку стоимости недвижимости на основе денежных потоков, которые та приносит.
3️⃣ Затратный подход - определяет стоимость недвижимости на основе затрат, связанных со строительством или реконструкцией. Этот метод может быть применен для оценки новых объектов недвижимости, которые еще не имеют рыночной истории.

✅ Обычно оценщики используют все три метода для оценки недвижимого имущества ЗПИФов, используют веса и спец. коэффициенты для определения наиболее близкой (по их мнению) к рынку оценки стоимости. В итоге выдают некую одну цифру, которую УК ЗПИФ считает рыночной. Важно понимать, что фактическим нанимателем оценщика является УК ЗПИФ, поэтому конфликт интересов присутствует.

💡Для того, чтобы понять насколько оценка «соответствует рынку» необходимо обладать опытом и знаниями. Будучи сотрудником УК ЗПИФ я неоднократно изучал отчеты оценщиков и очень часто находил в них спорные моменты и несоответствия (во всяком случае моим выводам о стоимости того или иного объекта).

✅Нужно осознавать, что оценка недвижимости - это всегда субъективное мнение эксперта,производящего оценочные работы, и она может зависеть от многочисленных факторов, влияние которых на стоимость недвижимости можно трактовать совершенно по-разному.

🚩Вопреки ложным утверждениям всяких Гальцевых не существует системы оценки, однозначно и на 100% точно позволяющей определять стоимость недвижимости. Самая точная оценка - это сделка, до момента оплаты любые рассуждения о рыночности или нерыночности цены всего лишь теория.

🔻В общем сколько людей, столько и мнений. Ну и конечно, выводы оценщика могут навредить пайщику ЗПИФ. Доброе утро!

📥 Есть вопрос? Задайте @artemtsogoev

📢 Продолжаю отвечать на вопросы читателей канала: «ЗПИФ или инвестиционная платформа привлекает банковский кредит и закладывает имущество. Создает ли это дополнительные риски для инвестора, наличие кредита это хорошо это или плохо?»

💼Действительно в последнее время в секторе коллективных инвестиций в недвижимость появляется всё больше продуктов, в которых применяется финансовый левередж.

🏛 Иными словами, для достижения целей проекта, который находится внутри ЗПИФ или проектной компании, привлекается банковский кредит. Таким образом активы обременяются.

❓Хорошо это или плохо? С точки зрения доходности в % это хорошо, ведь финансовый рычаг (левередж) позволяет повысить доходность. Одновременно (как и всегда) с повышением доходности увеличиваются и риски.

❌ Если в реализуемом проекте что-то пойдет «не так», обремененные активы фонда может забрать банк, а инвесторы окажутся с обесцененными паями / акциями. Этот риск понимает и регулятор (ЦБ РФ), поэтому паи ЗПИФ, например, имущество которого обременено кредитами, по закону могут покупать только квалифицированные инвесторы. Акции проектных АО, активы которых заложены в банках, могут покупать неквалифицированные инвесторы через инвестиционные платформы, но на сумму не более 600 т.руб., что лично я расцениваю как заботу регулятора о частном инвесторе без признаков квалификации.

🔻Наличие кредита и банковского залога однако не означает, что все проекты сферы коллективных инвестиций с левереджем опасны и их паи покупать не нужно. Совсем не такой вывод.

🔎 Просто перед покупкой инвестиционного продукта хорошо бы разобраться за счёт чего получается целевая (как правило, повышенная) доходность и как работает проект, в который привлекаются деньги с рынка.

📥 Есть вопрос? Задайте @artemtsogoev

Почувствуйте себя героем фильма про 20-е годы Америки 🗽

💰 Инвестиционный клуб «Деньги» проводят яркую и незабываемую вечеринку 15 апреля в стиле Гетсби 🪩🍾💃

➡️ Это будет масштабное мероприятие на 300+ гостей с гала-ужином, шоу-программой, пирамидой из шампанского, CandyBar, винным и шоколадным казино🥂

👉🏻 На вечеринке вы не только сможете окунуться в атмосферу фильма «Великий Гэтсби», но и послушать известных спикеров, завести полезные знакомства среди предпринимателей и инвесторов!

📆 15 апреля, 15:00-22:00
📍 Москва, Колиzей Холл, просп. Мира, 109А

👉 Чтобы узнать подробности и стать частью атмосферы 20х годов — money-event.com

#нереклама #партнерскийпост