Artem Tsogoev
12.1K subscribers
2.05K photos
206 videos
194 files
2.19K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость

🔍 Обо мне: https://atsogoev.ru

⚠️ НИКОГДА не пишу в личку на тему «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩 PR, ₽€КЛАМА: @ALesya404

💸 Реклама: https://telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
📶Чтобы распродать все выставленные на продажу квартиры в московских новостройках потребуется 36-40 мес., Один из самых высоких показателей за всю историю измерений - данные BNmар.рrо. Проблема в том, что прогноз коллег основывается на средних темпах продаж 2022 года, а они были искажены мегаурожайным 1-м кварталом.

↘️ Темпы продаж продолжают снижаться, особенно в сегментах бизнес и премиум. То есть период продаж может в вероятной теории растянуться и до 50 месяцев (4 года).

🛍️Единственным драйвером повышения темпов продаж могли бы стать реальные скидки или явное снижение прайса, ипотека больше не работает. Однако подавляющее большинство застройщиков предпочитает изображать большие скидки (как St.Michael) или скидывать цены «в рамках разумного», как ПИК, например.

🪨В итоге пока имеем стагнацию рынка: ждуны-покупатели и ждуны-застройщики ожидают друг от друга каких-то решительных действий.

🚧 Уверен, в этот раз первыми дрогнут застройщики.
Это #партнерскийпост. Но разумное зерно в этом тексте тоже есть: готовые квартиры и переуступки продаются иногда по весьма интересным ценам.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
💰По сообщению Frank RG российские состоятельные лица вложили в недвижимость за рубежом и золото свыше ₽1,5 трлн., а капитал клиентов подразделений private banking в российских финансовых структурах за 2022 год упал больше чем на 20%.

💵 В 2022 году 37,8 тыс. человек оказались готовы размещать более $1 млн. внутри страны (в 2021 году таких было 46.2 тыс.)

📉 Общий капитал клиентов  в российских банках и инвесткомпаниях за прошлый год сократился на 21,9%, с ₽13,9 трлн. до ₽10,9 трлн., из которых:

🔸чуть более ₽5 трлн. пришлось на инвестиционные инструменты
🔸почти ₽5,9 трлн. пришлось на вклады (на 17,1% меньше, чем в 2021)

📊 По данным ЦБ, в 2022 году объем переводов денежных средств в банки-нерезиденты вырос почти в три раза — с ₽2.3 трлн до ₽6,63 трлн.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📄 В продолжение моего утреннего поста. Коллеги из ВNmар.рro выпустили подробные данные об экспозиции новостроек в «старой» Москве, ТиНАО и Московской области.

🏗️ В феврале в «старой» Москве в продажу поступило дополнительно 336,4 тыс. м2 в 17 строящихся корпусах.

⚒️ В ТиНАО в экспозицию также вышло больше недвижимости: 6 корпусов на 83 тыс. м2.

🏙️ В Подмосковье вывод новых объемов также вырос: 24 корпуса на 389,2 тыс. м2.

📊 А спрос слабый и в связи с закручиванием гаек по ипотеке будет и дальше слабеть.

🙄Ждём новые старты продаж и вывод новых объемов в новых корпусах, эту машину не остановить...
💖 Главное событие весны для всех, кто интересуется недвижимостью за рубежом, получением ВНЖ и открытием бизнеса.

⭐️ Время и место

17 и 18 марта в Москве пройдёт международная выставка недвижимости Moscow Overseas Property and Investment Show. 

Гостей ждут на уютной площадке в центре Москвы (ТВК «Тишинка», Тишинская площадь, 1) – там просторный паркинг, детские игровые залы, рестораны и корнеры.

⭐️ На выставке вы сможете

🔸 Познакомиться с зарубежными застройщиками, риелторами, иммиграционными юристами.

Приедут компании из  Турции, ОАЭ, Кипра, Испании, Греции, Португалии, Германии и других стран.

🔸 Посетить профильные семинары и получить личные консультации. Многие участники приготовили для гостей выставки спецпредложения.

🔸 Спланировать образование ваших детей за границей.

👉 Зарегистрируйтесь сейчас на сайте выставки и получите бесплатный электронный билет.

Ждем вас в Москве на Тишинке!

#реклама
🔀«Вирусологи переквалифицировались в экспертов по геополитике». Вчерашние специалисты по структурным продуктам, акциям Amazon, Microsoft и накопительному страхованию жизни резко стали брокерами по зарубежной недвижимости.

👀 Наблюдать эти процессы и грустно, и смешно!
✍️Мой комментарий уже завтра! Спокойной ночи и удачи.
☝️Итак, история «ПНК Рентал» завершается. Сразу хочу успокоить всех пайщиков: в моём понимании ничего страшного не должно случится, все свои денежки получат. Обещанные ₽2000/пай это вполне достойная компенсация, конечно, если удастся продать активы по цене, которая обеспечит выплату этих средств. Но вообще на рынке складов сейчас ситуация благоприятная, поэтому вероятность покупки активов «ПНК Рентал» существует.

👀Те, кто читает меня давно знают, что я с 2021 года последовательно критиковал «ПНК Рентал». За что:
1️⃣ Неисполнение фидуциарной обязанности - продажа активов девелопера ПНК ЗПИФу под управлением аффилированной компании
2️⃣ Сокрытие истинного владельца девелопера ПНК и УК «Индустриальная недвижимость» за спинами номинальных владельцев, что противоречит принципам доверительного управления
3️⃣ Я выражал сомнения относительно оценки актива «ПНК Рентал» в Ростове-на-дону, но это, признаюсь, мелочь по сравнению с п.1 и 2.

✍️Вот пост на эту тему от 02.08.2021 года: https://t.me/atsogoev/1220

💰 При всём при этом я никогда не отрицал очевидного - «ПНК Рентал» оправдывал ожидания инвесторов и выплачивал доход по паям. Более того, фонд стал первопроходцем в больших розничных продажах: очень многие люди вообще узнали о ЗПИФах и складской недвижимости благодаря массированному продвижению и рекламе «ПНК Рентал». Выход на биржу тоже обернулся большим успехом, и уже многие инвесторы в ценные бумаги обратили внимание на недвижимость и сумели заработать довольно неплохие деньги на росте котировок паёв «ПНК Рентал».

🔻В общем, скоропостижный конец «ПНК Рентал» для меня совсем не является поводом, чтобы пнуть мертвого льва. Но и особых сожалений у меня нет.

💬 Продолжение следует
Теперь по сути события.

🚫Закрытие «ПНК Рентал» объясняется изменениями на рынке. Снижение сделок built to-lease приводит к снижению объемов строительства и к невозможности приобретения в состав фонда новых объектов. А раз нет новых объектов, то нет диверсификации по типам
арендаторов. И вот на основании этого принято решение прекратить фонд.

😐Ээээ. Может ли такое объяснение в принципе быть причиной для остановки большого проекта с инвестициями в сотни миллионов? Ну теоретически да. Бизнес-модель перестала работать, поэтому «гипс снимают, клиент уезжает». А можно ли было изменить бизнес-модель? Можно, но вероятно для этого потребовалась бы финансовая инженерия или привлечение партнёра... Но нет, коней на переправе пристреливают.

🤲Пишу честно: я не сильно удивился новости о закрытии «ПНК Рентал». Звоночки-то были. Например, в сентябре была закрыта партнёрская программа (https://t.me/atsogoev/2963), резко исчезли упоминания о проекте в СМИ, ещё в июле 2022 перестали вестись корп.каналы и вообще, проект как будто бы пропал с радаров.

🚧У меня нет инсайда внутри ПНК, и я не знаю, что стало истинной причиной для закрытия «ПНК Рентал». Может реальному акционеру ПНК просто надоела вся эта история, а может новый менеджмент не смог достичь каких-то поставленных задач, или это связано с переориентацией застройщика ПНК со складов на какие-то другие, более нужные стране объекты...

💡Это всё домыслы, а факт в том, что на рынок выходит 103 т.м2 складов, которые довольно быстро должны быть проданы. Ждём новостей о сделках с активами «ПНК Рентал», среди потенциальных покупателей прежде всего конкуренты, УК ЗПИФ.

🗜️Итого: «ПНК Рентал» был примером масштабного и интересного проекта. Не без рисков и минусов, но всё же.

🏆Будем надеяться, что и в этот раз «ПНК Рентал» станет примером и реализует процедуру прекращения фонда образцово-показательно, с учётом интересов сотен/тысяч инвесторов.
🔬Коллеги из консалтинговой компании Mallside провели исследование выставленных на продажу торговых помещений в основных торговых коридорах Москвы.

🛍️ Всего сейчас экспонируется порядка 6,9 тыс.м2 торговых площадей (2,8% от общего объема).

🏢 Больше всего помещений доступно для покупки на Тверской улице - 14 лотов совокупной площадью более 1,5 тыс. м2

📄 Диапазон площади экспонируемых помещений составляет от 7 м2 до 467 м2

💸 Средневзвешенная цена квадратного метра по всем экспонируемым помещениям за последние 6 месяцев выросла на 18%, с ₽1,4 млн./м2 до ₽1,67 млн./м2

📈 При этом ситуация с вакансией в торговых коридорах остаётся драматичной и на некоторых торговых улицах достигает 40%. А цены растут!😳
📉 По данным Tranio, с начала года по 15 марта спрос россиян на покупку недвижимости в Европе (в том числе в «недружественных» странах) оказался на 5% ниже чем в 2022 и на 54% превысил уровень 2019 года.

🏠 Таким образом, европейские страны сформировали 29,6% от общего числа запросов на покупку зарубежной недвижимости.

🥇 B Intermark Real Estate Кипр называют лидирующим направлением.
🥈 Следом идут Греция и Франция с ростом на 41% и 29% соответственно.
🥉 Спрос на покупку недвижимости в Черногории, Португалии, Италии и Германии за год сократился на 12-38%.

🇪🇸🇦🇹 B NF Group в число популярных локаций включают Испанию и Австрию.
Если вы житель Северной столицы, то наверняка слышали, как всего за десятилетие Петровский остров превратился в один из самых элитных кварталов города.

Даже до строительного бума остров считался наиболее чистым и экологичным районом Санкт-Петербурга. На удивление, расширение жилых кварталов не испортило образ Петровского, а лишь повысило его значимость.

Жить в таком районе престижно и комфортно. Настоящий остров мечты, где купить квартиру на первый взгляд кажется невозможным. А что если всё-таки можно?

Neva Haus – элитный жилой комплекс с минимальными лотами от 9,6 млн рублей. Рядом располагаются набережная, обустроенная парковая зона, прогулочные дорожки.

Уникальность комплекса не только в том, что престижное жильё здесь может стоить меньше 10 млн, но и в его месторасположении, которое даёт три преимущества: уединённость, потрясающий вид и шаговую доступность к самому центру Санкт-Петербурга.

Ищите действительно хорошую квартиру или выгодную инвестицию?

Neva Haus – ваш вариант!
Убедиться в этом самим и узнать подробности можно здесь

#реклама ООО "ЛСР. НЕДВИЖИМОСТЬ-СЗ" LdtCK3bAf
☝️Извините, что нарушаю субботнюю тишину...

📮Подъехал инсайд по «ПНК Рентал»: на активы фонда появился покупатель и именно поэтому ЗПИФ решили закрыть. Якобы документы уже чуть ли не подписаны. Информация подтверждается письмом пайщикам (проверьте папку «спам»)

😅Если это так, то хорошо, ведь пайщики могут быть более спокойны относительно реализации имущества и погашения паёв.

💸Кстати, в результате прекращения фонда «ПНК Рентал» на рынок выйдет несколько миллиардов ликвидности, сосредоточенной в руках частных инвесторов. У кого есть версии, куда будут инвестированы эти деньги?

✍️Напишите в комментариях, обсудим чужие доходы💰
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
📰Немного не успел на прошлой неделе прокомментировать громкое дело, связанное с претензиями к блогеру Валерии Чекалиной и её мужу.

📢В чем обвиняют чету инфлюэнсеров? В дроблении инфобизнеса. Валерия Чекалина занималась проведением фитнес-марафонов и зарабатывала сотни ₽миллионов. Её выручка в несколько раз превысила установленный налоговым кодексом уровень, предполагающий применение упрощённой системы налогообложения.

🪤Но вместо перехода на общий режим налогообложения, предполагающий уплату НДС (20%) и налога на прибыль (20%), Валерия Чекалина предпочла раздробить бизнес на членов своей семьи. То есть деньги за рекламу в её инстаграме и курсы, которые проводила Валерия, принимали ИП или ООО, принадлежавшие её родным. Это было квалифицировано как уклонение от уплаты налогов, причем в крупном размере. В итоге обыски в доме, судебные запреты и прочее.

🔪Впервые тема дробления попала в поле моего зрения ещё в 2016 году. Тогда против совладельца торговых центров «Пражский», Columbus, «Армада» и ГЕМ Соломона Манаширова было заведено уголовное дело ровно по той же фабуле (и даже эффектные обыски были).

🪚Уважаемый Соломон Хияевич разделил ТЦ «Армада» на 18 частей и передал эти площади 18 ОООшкам на УСН, продолжив контролировать торговый центр. При этом он платил всего лишь 6% налога на выручку от аренды, хотя (по мнению налоговой) должен был уплачивать и НДС, и НП.

🪣Это вылилось в большие проблемы для бизнеса Манаширова и его родственников, а также в уголовное дело об уклонении на сумму ₽537 млн.

В 2019 году тяжба налоговой и Манашировых было окончательно завершена - Верховный суд отказал в кассационной жалобе налогоплательщику. Кейс Манаширова стал широко известным в узких кругах, а имевшие похожую структуру собственности владельцы недвижимости поспешили от нее отказаться.

🏢Для крупных объектов недвижимости существует ряд легальных способов уменьшения налогооблагаемой базы. Самый известный - ЗПИФ с его льготой по налогу на прибыль. Правда, у этого способа есть и минусы, перечисление которых может вылиться в 2-3 неинтересных поста.

🔂Возвращаясь к Валерии Чекалиной и её семье.

🎓У меня тоже есть курсы (не не про фитнес, а про инвестиции), на которых в том числе затрагивается вопрос налогов. Все, кто проходил у меня обучение знают, что я всегда предупреждаю о необходимости обращения к налоговым консультантам. И всегда сам транслирую, что я в налогах разбираюсь поверхностно и потребляю эту информацию от профессионалов.

💼Очень жаль, что блогер Чекалина и её семья не воспользовались советами налоговых консультантов, а положились на авось.

⚠️Уважаемые инвесторы! Если ваши доходы от бизнеса в сфере недвижимости (на УСН) подойдут к пороговому значению ₽120-150 млн./год (всем желаю этого), обязательно потратьте много денег на специалистов по налоговому планированию. Оно того стоит.
😉 А можно не делать платежи по ипотеке?
Можно. Если купил новостройку через
novostroy-rf.ru

Ребята с сайта novostroy-rf.ru продолжают акцию с выплатой 2 ипотечных платежей за вас. Все максимально просто: ипотеку берёте вы - а второй и третий платёж за вас делают они.

Как это работает?

▪️Вы переходите на сайт https://novostroy-rf.ru;
▪️Выбираете новостройку из "специальных предложений";
▪️Записываетесь на визит в офис застройщика по телефону указанному в акции на сайте NOVOSTROY-RF;
▪️После оформления сделки присылаете ФИО, дату и номер договора на adv@novostroy-rf.ru;
▪️NOVOSTROY-RF платит за вас 2-й и 3-й платежи по ипотеке.

Готово! 🙌🏻

ВАЖНО:

1) Общий платеж за второй и третий месяц ограничен акцией до 100 000 руб.
2) Акция действует только для новых клиентов.

#реклама
🏗️ «Страна девелопмент» разместила облигации — итоги второго выпуска процентных бездокументарных облигаций RU000A105YF2 16 марта 2023...

💰Купонная доходность — 14,5%
💸 YTM / 15.51%
💵 Объем выпуска 1 млн. номиналом ₽1 тыс. (всего на ₽1 млрд.)
🗓️ Срок - / 3

☑️ 1306 инвесторов вложили в облигации застройщика суммы от ₽1тыс. до ₽6,5млн. Таким образом «розничный спрос» составил = ₽216,18 млн. А другого спроса и не было!😳
‼️ Опять распродажа или новые «рекордные» скидки московских застройщиков...

📈 По данным коллег из «Метриума», средний размер дисконта на столичном первичном рынке относительно декабря 2022 года вырос с 4% до 5%. Скромно.

📊 Также немного повысилась средняя величина скидок в массовом сегменте - с 12% до 13%, а также в бизнес-классе - с 3% до 4%.

🤯 А вот по данным Est-a-Tet, в декабре 2022 года максимально предлагаемая скидка находилась на уровне 35%. На сегодняшний день максимальный дисконт — 40%.

ℹ️ На продление акций повлиял вынужденный отказ от околонулевых кредитных программ, обусловленный противодействием ЦБ. Субсидированная ипотека от застройщиков не исчезла, однако стала менее популярной после повышения минимальных ставок с 0,01% до 3% годовых.
Памятка..pdf
230 KB
📋Решил выпустить полезный документ в формате «памятки». Слишком часто уж мне задают этот вопрос!

👍Лайки и 🤳«шеры» приветствуются!